Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 5 juillet 2018

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JUILLET 2018



(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne B..., Président)





N° de rôle : 16/06028









Monsieur Alain X...

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/17990 du 03/11/2016 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)





c/



Madame Adélaïde Y...













Nature de la décision : AU FOND



APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 30 septembre 2016 (R.G. [...]) par le Tribunal d'Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 06 octobre 2016





APPELANT :



Alain X...

de nationalité Française, demeurant [...] - 33140 villenave d'ornon



Représenté par Me Olivier Z... de la SELARL GUIGNARD & Z..., avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Adélaïde Y...

née le [...] à VILLA REAL (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise, demeurant [...]



Représentée par Me Henri Michel A..., avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 mai 2018 en audience publique, devant la cour composée de :





Madame Marie Jeanne B..., Président,

Monsieur François BOUYX, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Nathalie BELINGHERI





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.







FAITS ET PROCÉDURE



Mme Y... a donné à bail sous la forme d'un contrat de location meublée à M. X... [...] , par acte du 25 mars 2015 pour le prix mensuel convenu de 350 €. Un dépôt de garantie de ce montant a été payé.



Mme Y... a fait délivrer à M. X... un commandement le 7 mai 2016 visant la clause résolutoire et lui enjoignant de payer un arriéré de loyers et de charges à hauteur de la somme de 1189,62 €.



Faute de paiement dans les délais, Mme Y... a fait assigner M. X... devant le juge des référés du Tribunal d'Instance de Bordeaux pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, fixer le montant de l'indemnité d'occupation, prononcer l'expulsion de M. X... et condamner celui-ci au paiement de la somme de 1.189,62 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et ce à titre provisionnel.



Par un second acte en date du 27 juillet 2016, Mme Y... a demande au juge des référés de constater les manquements graves et répétés de M. X... à ses obligations contractuelles, le condamner à libérer les lieux et à verser une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges.



Par ordonnance en date du 30 septembre 2016, le juge des référés du Tribunal d'Instance de Bordeaux a :



- prononcé la jonction des deux instances,



- prononcé à effet immédiat la résiliation du bail consenti à M. X... pour manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles de jouissance paisible du logement loué,



- condamné M. X... à libérer les lieux qu'il occupe et à défaut ordonné sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique,



- condamné M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges tel que fixé au bail, jusqu'à libération effective des lieux, volontaire ou contrainte et restitution des clés,



- autorisé Mme Y... à conserver la somme de 350 € correspondant au dépôt de garantie au titre de la clause pénale insérée au bail,



- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,



- condamné M. X..., outre aux dépens, ce compris le coût des actes d'huissier des 29 juin et 8 juillet 2016, à payer à Mme Y... la somme de 500 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



LA COUR



Vu la déclaration d'appel de M. X... ;



Vu les conclusions de M. X... en date du 21 décembre 2016 aux termes desquelles il demande à la cour de :



- constater le caractère infondé de la demande de résiliation du bail d'habitation soutenue par Mme Y...,



- constater les souffrances morales et physiques infligées par la privation d'eau potable et des moyens d'hygiène de vie par Mme Y..., bailleur, à son encontre ;



- constater l'absence de toute urgence ;



- dire que Mme Y... ne peut obtenir judiciairement la résiliation du bail d'habitation ;



- constater l'obligation du bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat en effectuant les réparations autres que locatives ;



- condamner Mme Y... à la remise en état des lieux loués suite au dégât des eaux ;



- En tout état de cause, condamner Mme Y... au paiement d'une indemnité provisionnelle de 1 000 € pour privation jouissance normale et paisible du bien loué à compter du 21 juin 2016 date du début du dégât des eaux et jusqu'à la constatation de la réparation totale du dégât des eaux;



- condamner Mme Y... aux entiers frais de procédure et dépens de première et seconde instance.



Vu les conclusions de Mme Y... en date du 13 février 2017 dans lesquelles elle demande à la cour de:



- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a ordonné la résiliation immédiate du bail consenti à M. X... pour manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles de jouissance paisible du logement loué ;



- prononcer la résiliation du bail consenti le 25 mars 2015, et ce à effet au 30 septembre 2016; 



- condamner M. X... à la libération effective des lieux qu'il occupe depuis sans droit ni titre ;



- condamner M. X... à payer une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2016, correspondant au montant du loyer et charges jusqu'à vidange effective des lieux ;



- ordonner à défaut de libération effective l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique ;



- dire qu'elle est bien fondée à conserver la somme de 350 €, correspondant au dépôt de garantie versé par M. X..., au titre de la clause pénale insérée au bail.



- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait réformer l'ordonnance entreprise quant à la résiliation du contrat de bail pour manquements du locataire à ses obligations, déclarer recevable et bien fondée son appel incident à l'encontre de l'ordonnance du Président du Tribunal d'Instance de BORDEAUX du 30 septembre 2016,



- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle en ce qu'elle a rejeté sa demande tenant au constat du jeu de la clause résolutoire insérée au bail;



- constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties et constater par conséquent la résiliation du dit contrat à effet au 7 juin 2016 (commandement de payer + 1 mois) ;



- condamner M. X... à la libération effective des lieux qu'il occupe depuis sans droit ni titre ;



- condamner M. X... à payer une indemnité d'occupation à compter du 7 juin 2016, correspondant au montant du loyer et charges jusqu'à vidange effective des lieux ;



- ordonner à défaut de libération effective l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique ;



- en tout état de cause, quel que soit le fondement de résiliation retenu par la Cour, condamner M. X... au paiement des arriérés de loyer et charges à savoir :



> A titre principal, à la date de résiliation judiciaire du bail, le 30 septembre 2016, soit la somme de 2239, 62 € ; 

> A titre subsidiaire, à la date du jeu de clause résolutoire, le 7 juin 2016, soit la somme de 1.189,62 €.



- condamner M. X... à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



- condamner M. X... aux entiers dépens de l'instance ;



SUR CE 



M. X... conteste l'existence de violation de ses obligations contractuelles. En ce qui concerne son soit disant comportement agressif et violent, il relève qu'il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale pour faits de violence ou de trouble de voisinage.

D'autre part, il conteste avoir refusé l'accès au logement à Mme Y... pour effectuer des travaux suite à une fuite d'eau. Il affirme qu'en fait ce désordre à persister en raison de la seule attitude de Mme Y... qui n'a pas voulu faire de déclaration à son assureur et s'est refusée à réaliser les travaux nécessaires. Il soutient que Mme Y... a eu accès au logement puisqu'elle a été en mesure de faire un constat d'huissier.

Il conteste le fait que le changement de serrures sans le consentement du bailleur constituerait une violation des obligations contractuelles du locataire dans la mesure où cela ne constitue pas une transformation d la chose louée.

Enfin il invoque le fait qu'il n'existe aucune cause d'urgence permettant l'application des dispositions d le'article 848 du code de procédure civile.



Mme Y... demande la confirmation de l'ordonnance déférée rappelant l'existence de violences physiques à son encontre et à l'encontre de membres de sa famille et le fait que M. X... lui ait refusé l'accès à son logement.

Elle invoque au surplus l'application de la clause résolutoire suite au non paiement des loyers dus dans le délai d'un mois à compter du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 mai 2016.



Dans les conditions générales du contrat de location, il était stipulé à l'article 6 l'obligation pour le locataire d'user paisiblement des locaux loués et de laisser exécuter sans indemnité tous les travaux nécessaires à la remise en état ou à l'amélioration des lieux loués et des parties communes.



Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu, outre le paiement du prix du bail terme convenu, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention.





En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'il ressortait des pièces du dossier que les relations entre M. X... et Mme Y... s'étaient fortement dégradées depuis la conclusion du bail.

Il est établi que Mme Y... a porté plainte auprès des services de police pour des faits de violence de la part de M. X... le 2 mai 2016, que son ami, M. De Santos, a déposé plaint également pour les mêmes faits le 25 juin 2016 et que le fils de Mme Y... a également porté plainte pour des faits de violence de la part de M. X... le 13 mai 2016.

Des certificats médicaux ont été produits pour ces trois agressions.



De même il résulte de constat d'huissier, que M. X... a harcelé Mme Y... par de nombreux SMS.



De plus, il apparaît au vu des pièces du dossier que la réparation du dégât des eaux, postérieur au procès-verbal de commandement de payer du 7 mai 2016, n'a pu intervenir rapidement en raison de l'attitude même du preneur qui a multiplié les refus de laisser l'accès à son logement, allant jusqu'à changer les serrures sans l'autorisation de son bailleur.



Ainsi c'est par une exacte analyse des faits et de la procédure que la cour adopte que le Premier juge a considéré que le comportement agressif et violent de M. X..., comportement qu'il ne conteste pas autrement qu'en affirmant qu'il n'a pas fait l'objet d'une condamnation pénale, ainsi que son attitude pour empêcher la réalisation des travaux de réparation nécessaires sur la conduite principale taux constituaient des manquements graves et répétés à ses obligations légales et contractuelles qui justifiaient suffisamment, en référé et dans l'urgence compte-tenu du fait que le locataire demeure dans le même immeuble que le propriétaire, que soit prononcée la résiliation du contrat de location aux torts de M. X....



Il y a lieu d'ordonner la libération des lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et à défaut de libération effective, l'expulsion de M. X... ainsi que de tout occupant de son chef interviendra avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique.



Il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée également en ce qu'il a condamné M. X... au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges telles que précisés au bail jusqu'à la libération effective des lieux volontaire ou forcée et la restitution des clefs.



Mme Y... demande la condamnation de M. X... au paiement des arriérés de loyers et charges dus soit à titre principal à la date de la résiliation judiciaire du bail, le 30 septembre 2016, la somme de 2239,62 €.





Il convient de relever que Mme Y... produit aux débats un premier décompte arrêté au 1er mai 2016 présentant un solde débiteur de 1371,62 €, décompte faisant apparaître les versements par la CAF, de juin 2016 faisant apparaître un solde débiteur de 1458,5 €. Enfin, Mme Y... produire un décompte établi par huissier chargé du recouvrement en date du 14 février 2017 faisant apparaître un solde de 2701,62 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er février 2017.



M. X... ne s'explique pas sur le paiement des loyers.



Au vu des pièces produites, il y a lieu de condamner M. X..., à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2701,62 € à valoir sur les loyers et l'indemnité d'occupation.



Mme Y... sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a fait droit à sa demande de clause pénale.



Aux termes de l'article 12 des conditions générales du bail, il est stipulé qu'en cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au propriétaire à titre d'indemnité conventionnelle.



Tel étant le cas en l'espèce, il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a autorisé Mme Y... a conservé la somme de 350 € correspondant au dépôt de garantie à ce titre.





PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail consenti à M. X... par Mme Y... pour manquements graves à ses obligations contractuelles de jouissance paisible du logement loué 

- condamné M. X... à libérer les lieux qu'il occupe et à défaut a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique

- condamné M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges tel que fixé au bail jusqu'à libération effective de lieux

- autorisé Mme Y... a conservé la somme de 350 € correspondant au dépôt de garantie à titre de clause pénale

- condamner M. X... aux dépens en ce compris le coût des actes huissier des 29 juin et 8 juillet 2016

- condamner M. X... à verser à Mme Y... la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le réformant pour le surplus,





Dit que M. X... devra libérer les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, délai au-delà duquel il sera fait application de la procédure d'expulsion.



Y ajoutant,



Condamner M. X... à verser à Mme Y... la somme de 2701,62€ à titre de provision à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation.



Condamner M. X... à verser à Mme Y... la somme de 800 €sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamner M. X... aux dépens d'appel.





La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne B..., présidente, et madame Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE