Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 4 juillet 2018

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 3 - Chambre 1



ARRÊT DU 04 JUILLET 2018



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 17/04353



Décisions déférées à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 11/03308 et Jugement rectificatif du 25 Octobre 2016 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG 16/06368





APPELANT

 

Monsieur Cédric X...

né le [...] à MONACO

[...]



représenté par Me Olivier Y... de la SCP Lutèce Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : K0045





INTIMÉE 



Madame Chrystel Z...

née le [...] [...]

[...]



représentée et ayant pour avocat plaidant Me Sophie A..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0628







COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:

Mme Dorothée DARD, Président

Mme Monique MAUMUS, Conseiller

Mme Nicolette GUILLAUME, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE





ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Dorothée DARD, Président et par Mme Emilie POMPON, Greffier présent lors de la mise à disposition.



M. Cédric X... et Mme Chrystel Z... ont vécu en concubinage pendant plusieurs années et se sont séparés en décembre 2010. Un pacte civil de solidarité a été enregistré le 29 janvier 2010 au tribunal d'ínstance d'Ivry-sur-Seine (94), puis dissous le 23 décembre 2010. Aucun enfant n'est issu de cette relation.



Par acte authentique du 24 avril 2008, M. Cédric X... et Mme Chrystel Z... avaient acquis en indivision un bien immobilier sis [...], à concurrence de 38 % pour lui et de 62 % pour elle, moyennant un prix de 230.000 euros.



Par jugement rendu le 12 juillet 2016 rectifié par jugement rendu le 25 octobre 2016, sur assignation délivrée le 18 février 2011 par Mme Chrystel Z... à M. Cédric X..., le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Créteil a statué dans les termes qui suivent : 

- rejette la demande de sursis au partage et d'autorisation de travaux formée par M. Cédric X...,

- ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme Chrystel Z... et M. Cédric X... sur le bien sis [...],

- désigne Maître Jean-Olivier B..., notaire à Gentilly (94), pour y procéder,

- dit qu'il appartient aux parties de produire devant le notaire désigné la convention passée entre elles lors de la conclusion du pacte civil de solidarité le 29 janvier 2010 et toute éventuelle convention modificative,

- commet tout juge de la première chambre civile de ce tribunal pour surveiller les opérations,

- rejette la demande d'expertise formée par M. Cédric X...,

- autorise, à défaut de réalisation d'une vente amiable à1'issue d'un délai d'un an à compter de la signification de la présente décision, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation, à l'audience des criées du tribunal de grande instance de Créteil, en un seul lot, du bien immobilier sis Choisy-le-Roi (94), [...], cadastré section [...], pour une superficie de 3 ares et 20 centiares, sur la mise à prix de 200.000 euros, avec faculté de baisse du quart, puis du tiers, en l'absence d'enchère,

- dit qu'il incombera à la partie la plus diligente :

* de constituer avocat dans le ressort du tribunal du lieu de situation de 1'immeuble afin qu'il dépose le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,

* de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

...

- fixe à la charge de M. Cédric X... une indemnité d'occupation de 770 euros par mois due à l'indivision à compter du 16 décembre 2010 et jusqu'au partage ou jusqu à son départ des lieux, cette indemnité portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

- rejette le surplus des demandes,

- rappelle que le notaire commis devra dresser un projet d'état liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation, ce délai étant suspendu en cas d'adjudication,

- rappelle qu'à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la lère chambre un procès-verbal de dires et son projet de partage,

- rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonne l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage.



Par déclaration du 27 février 2017, M. Cédric X... a interjeté appel de ces décisions.



Dans ses dernières conclusions du 26 mai 2017, il demande à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil et 263 et suivants du code de procédure civile, de : 

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel, ses présentes écritures, fins et conclusions, 

- infirmer les jugements dont appel, 

et statuant à nouveau, 

à titre principal, 

- ordonner un sursis au partage pour une durée de deux années, 

- dire qu'il pourra assurer la poursuite et la fin des travaux de rénovation du bien indivis et qu'il appartiendra à Mme Chrystel Z... de supporter, par moitié, le coût desdits travaux engagés pour l'acquisition ou la location du matériel et des matériaux indispensables à la réalisation desdits travaux, 

- désigner tel expert qui lui plaira afin de procéder à une évaluation de la valeur vénale du bien indivis une fois les travaux de rénovation achevés, 

- dire que l'expert aura également pour mission de : 

- prendre connaissance des travaux qu'il a réalisés au sein du bien immobilier depuis son acquisition par les parties, et de ceux qu'il accomplira postérieurement au jugement, et de les décrire, 

- établir les comptes de ses travaux au regard des dépenses engagées par les parties, 

- évaluer la valeur des travaux qu'il a réalisés et l'économie réalisée par l'indivision à ce titre, 

- faire toutes observations utiles, 

- constater qu'il bénéficie de l'aide juridictionnelle, 

- dire qu'il n'aura pas à faire l'avance d'une provision sur les frais de l'expertise, 

- débouter Mme Chrystel Z... de l'ensemble de ses prétentions contraires, 

- dire que Mme Chrystel Z... ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation du bien indivis, son occupation privative dudit bien n'ayant pas emporté un quelconque préjudice à l'indivision, ni ne l'ayant privée d'un quelconque revenu ou fruit du bien indivis, 

à titre subsidiaire, 

si la cour faisait droit à la demande d'indemnité d'occupation formée par Mme Chrystel Z..., 

- compléter la mission de l'expert susvisé en lui confiant l'évaluation de la valeur locative du bien indivis et de l'indemnité d'occupation dont il serait redevable, 

- dire que l'évaluation du montant de l'indemnité d'occupation due par lui devra tenir compte de : 

- l'absence de recours à des professionnels de différents corps de métiers pour réaliser les travaux, 

- l'absence de recours à une société de gardiennage dans l'hypothèse où le bien indivis est resté occupé, 

- son manque à gagner puisqu'il a cessé de percevoir des revenus pendant la durée des travaux et qu'il peine à retrouver aujourd'hui un emploi dans le contexte économique actuel, 

- son préjudice subi à raison de l'occupation d'un bien en travaux, 

- les surcoûts qu'il a supportés du fait de l'occupation du bien (notamment en termes de chauffage d'un bien non isolé), 

en tout état de cause, 

- condamner Mme Chrystel Z... aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions du 5 juillet 2017, Mme Chrystel Z... demande à la cour, au visa des articles 378 et suivants, notamment 379, et 906 du Code de procédure civile, 815 et suivants notamment 815-9, 831à 834, 1686 et 1240 (anciennement 1382) du code civil, de : 

- constater et juger irrecevables les pièces mentionnées par M. Cédric X... en fin de ses conclusions d`appelant, qui n'ont pas été communiquées en même temps que ses écritures,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de M. Cédric X... de sursis au partage et d'autorisation de travaux,

- rejeté également sa demande d'expertise,

- ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision et désigné Maître Jean-Olivier B..., notaire à Gentilly, pour y procéder,

- autorisé à défaut de réalisation d'une vente amiable à l'issue d'un délai d'un an à compter de la signification du jugement, la licitation à l'audience des criées du tribunal de grande instance de Créteil, en un seul lot, de la maison du couple, avec une mise à prix à 200.000 €,

- et désigné la SCP Lartigue Blanc, huissier de justice à Créteil, pour faire visiter le bien,

- commis un juge pour surveiller les opérations de partage et faire rapport sur l'homologation de la liquidation s'il y a lieu,

- fixé à la charge de M. Cédric X..., une indemnité d'occupation, à compter du 16 décembre 2010,

Y ajoutant,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 1.500 € par mois,

- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé cette indemnité d'occupation à 770 € par mois,

- dans l'attente de la vente de ce bien, le lui attribuer de façon préférentielle et ordonner le départ de M. Cédric X... dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,

- condamner M. Cédric X... à lui régler la somme correspondant au montant de l'indemnité d'occupation due entre le 16 décembre 2010 et le jour du prononcé de la décision à intervenir, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2013,

- condamner M. Cédric X... à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil,

- condamner M. Cédric X... à lui régler la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 



SUR CE, 



sur la procédure



Considérant que Mme Chrystel Z... demande de juger irrecevables les pièces mentionnées par M. Cédric X... en fin de ses conclusions d`appelant, qui n'ont pas été communiquées en même temps que ses écritures ;



Considérant que M. Cédric X... bien qu'ayant joint à ses conclusions un bordereau de pièces n'en a communiqué aucune à hauteur de cour, de telle sorte qu'il convient, afin de préserver le caractère contradictoire des débats, d'écarter celles visées à son bordereau n° 1 à 26 ;





sur le fond



' sur la demande de travaux et le sursis au partage



Considérant que M. Cédric X... demande un sursis au partage pour une durée de deux années pour assurer la poursuite et la fin des travaux de rénovation du bien indivis aux frais partagés des indivisaires ;



Considérant que M. Cédric X... demande en outre, de désigner un expert afin de procéder à une évaluation de la valeur vénale du bien indivis une fois les travaux de rénovation achevés ;



Considérant que Mme Chrystel Z... s'oppose à ces demandes au motif qu'il ne s'agirait pour l'appelant que de retarder la vente ;



Considérant qu'il ne peut être considéré qu'il est de l'intérêt commun des indivisaires de procéder à ces travaux dont la réalisation est demandée par M. Cédric X... seul qui ne justifie pas que l'inachèvement de ces travaux empêche la vente du bien ; que dans ces conditions, cette demande d'autorisation sera rejetée comme celle visant à voir surseoir au partage qui n'avait d'autre but que celui de permettre d'assurer la poursuite et la fin des travaux de rénovation du bien indivis ;





' sur l'indemnité d'occupation 



Considérant que Mme Chrystel Z... fait valoir que les travaux ne sont qu'un prétexte, que l'appelant n'a aucun intérêt à la vente et qu'il maintient la maison en chantier à dessein ; qu'elle demande de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 1.500 € par mois, subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé cette indemnité d'occupation à 770 € par mois ; qu'elle soutient que cette indemnité d'occupation est due depuis le 16 décembre 2010 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2013 ;



Considérant que M. Cédric X... s'oppose au paiement d'une indemnité d'occupation faisant valoir que le bien est en chantier, qu'il ne peut être loué en l'état et qu'il n'y a aucun manque à gagner pour l'indivision ; qu'il ne démontre cependant pas que l'état du bien fait obstacle à la location ;



Considérant qu'aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ;



Considérant qu'il est constant que Mme Chrystel Z... est hébergée chez sa mère depuis le 16 décembre 2010 depuis la rupture du couple ;



Considérant que l'indemnité d'occupation n'est pas due seulement si l'occupation de l'immeuble par un indivisaire n'exclut pas la même utilisation par son coindivisaire ; que la possibilité de jouissance divise doit s'apprécier en fonction de la finalité de l'acquisition ; que la jouissance d'un bien immobilier acquis pour abriter une vie de couple est contraire par sa nature à un partage dès lors que la vie commune a cessé et que les indivisaires ne peuvent plus concevoir de vivre ensemble ; que dans cette hypothèse, le départ de l'un signe la fin de la vie commune et place nécessairement l'autre dans une situation de jouissance exclusive, sauf à lui à libérer également les lieux ; qu'en conséquence M. Cédric X... est bien redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 16 décembre 2010 ;



Considérant que Mme Chrystel Z... se prévaut d'une valeur locative de 1.500 euros



Considérant que M. Cédric X... se prévaut pour minimiser la demande faite à ce titre, du fait que le bien, est en chantier et qu'il ne peut être loué en l'état ; qu'au besoin, il demande de prendre en compte dans l'évaluation de cette indemnité les gains de l'indivision qui n'a pas eu à recourir à des professionnels de différents corps de métiers pour réaliser les travaux ou à une société de gardiennage le bien indivis étant toujours resté occupé, son manque à gagner puisqu'il a cessé de percevoir des revenus pendant la durée des travaux et qu'il peine à retrouver aujourd'hui un emploi dans le contexte économique actuel, et son préjudice à raison de l'occupation d'un bien en travaux et des surcoûts, notamment de chauffage, qu'il a dû supporter en raison du défaut d'isolation ; 



Considérant que l'intimée fait valoir que le chantier a toujours été effectué sur l'initiative et sous le contrôle de M. Cédric X... qui doit donc en assumer l'entière responsabilité, et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude ; qu'aucun des visiteurs qui se sont présentés sur une période de plusieurs mois, ne relève la prétendue insalubrité de ce bien ;



Considérant que ne subsiste dans les pièces finalement produites que l'estimation du bien par le cabinet Excellium le 27 mai 2011 entre 340.000 et 350.000 € ;



Considérant qu'en l'état de ces pièces, la cour retiendra une valeur locative de 1.410 euros qui correspond à un pourcentage de 5 % de la valeur vénale du bien ; 



Considérant qu'il convient d'appliquer un abattement de 20% par rapport à la valeur locative, liée à la précarité d'une telle occupation par rapport à un bail d'habitation auquel sont attachées des garanties légales ; que M. Cédric X... est en conséquence redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation de 1.130 euros ;



Considérant que l'indemnité d'occupation est due envers l'indivision de sorte que Mme Chrystel Z... ne peut prétendre obtenir que l'appelant soit condamné à lui en verser le montant cumulé entre le 16 décembre 2010 et la date de ce jour ;



' sur la jouissance du bien



Considérant que la demande d'attribution préférentielle formée par Mme Chrystel Z... s'analyse comme une demande visant à obtenir la jouissance privative du bien dans l'attente de la licitation ; que cette demande relève de l'article 815-9 du code civil ; qu'il convient de constater l'absence d'accord des indivisaires puisqu'il est constant que M. Cédric X... vit dans les lieux ; que sauf à compliquer encore davantage la situation, il n'est pas de l'intérêt de l'indivision d'autoriser cette jouissance du bien par Mme Chrystel Z... dont le droit se limite, au terme de l'article précité, à voir reconnaître une créance à l'indivision en raison de l'occupation ; que la vente prochaine du bien ordonnée constitue une circonstance suffisante qui justifie le refus d'organiser un règlement provisoire modificatif de la situation actuelle de la jouissance du bien indivis entre les indivisaires ; que cette demande formée par Mme Chrystel Z... sera rejetée ;



' sur la demande en dommages et intérêts 



Considérant que M. Cédric X... n'a commis aucune faute dans la défense de ses droits de sorte que la demande en dommages et intérêts formée par Mme Chrystel Z... sera rejetée ;



Considérant que les autres dispositions du jugement qui ne sont pas critiquées doivent être confirmées ;





PAR CES MOTIFS :



Ecarte des débats les pièces n° 1 à 26 visées au bordereau de M. Cédric X...,



Confirme le jugement entrepris, sauf en celles de ses dispositions ayant fixé à la charge de M. Cédric X... une indemnité d'occupation de 770 euros par mois due à l'indivision à compter du 16 décembre 2010 et jusqu'au partage ou jusqu à son départ des lieux, cette indemnité portant intérêts au taux légal à compter du jugement,



Statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant,



Fixe à la charge de M. Cédric X... une indemnité d'occupation de 1.130 euros par mois due à l'indivision à compter du 16 décembre 2010 et jusqu'au partage ou jusqu à son départ des lieux, cette indemnité portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme Chrystel Z...,



Rejette toute autre demande,



Ordonne l'emploi des dépens en frais de partage.



Le Greffier, Le Président,