Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 28 juin 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS








COUR D'APPEL DE PARIS


Pôle 4 - Chambre 7





ARRÊT DU 28 JUIN 2018





(n° , 15 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 17/07022





Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 15/00173








APPELANT





Monsieur X... Y...


né le [...] à VILLENEUVE SAINT GEORGES (94190)


[...] 





Représenté par Me Guillaume Z..., substitué par Me Evelyne A... de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.A... & Z..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: PC430








INTIMES 





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT


[...] 





Représentée par M. Nouri B... en vertu d'un pouvoir général





ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ORLY RUNGIS SEI NE AMONT EPA ORSA


[...] 





Représenté par Me Miguel C... F... C... D..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2608











COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 29 mars 2018, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Hervé LOCU, président de chambre, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :


M. Hervé LOCU, président


Mme Marie MONGIN, conseillère


Mme Laure COMTE, vice-présidente placée


Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS








ARRÊT :


- contradictoire


- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile


- signé par M. Hervé LOCU, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffier présent lors du prononcé.








Exposé :





Par arrêté du 11 février 2014, le Préfet du Val-de-Marne a déclaré d'utilité publique, au profit de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), l'acquisition et l'aménagement des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du centre ville à Villeneuve-Saint-Georges (94), en ce compris la parcelle cadastrée section [...] , sur laquelle est édifié l'immeuble sis [...] , composé de deux bâtiments et dont les lots de copropriété n°10-11-12-13-14 appartiennent à M. X... Y.... Il s'agit d'un immeuble de rapport composé de 14 appartements dont 13 sont loués et 1 est occupé par lui.





Par arrêté préfectoral du 30 octobre 2014, cette parcelle a été déclarée cessible immédiatement au profit de l'EPA ORSA.





Par ordonnance d'expropriation rendue le 26 janvier 2015, l'EPA ORSA a acquis la propriété des lots de copropriété précités.





Faute d'accord sur le prix, l'EPA ORSA a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.





Après transport le 2 février 2016, jugement avant dire droit ayant ordonné une expertise confiée à M. E... géomètre , qui a déposé son rapport le 22 novembre 2016 , par jugement du 06 mars 2017, celui-ci a :


-fixé la date de référence au 16 avril 2014;


- dit que les surfaces construites sur extension sur un terrain dont M. Y... n'est pas propriétaire ne sont pas prises en compte;


- les extensions par élévation n'empiétant pas sur la propriété d'autrui sont prises en compte, nonobstant l'absence d'actualisation des tantièmes des copropriétaires;


- fixé l'indemnité totale de dépossession due par l'EPA ORSA à M. X... Y... à la somme totale de 516329 euros, se décomposant comme suit:


- 432317,30 euros au titre de l'indemnité principale, après abattement de 10% pour vente en bloc, se décomposant comme suit:


- 188 440,56 euros au titre du bâtiment B;


[108,9 m² x 2163 euros x 0,8 pour occupation]


- 17 589,52 euros au titre du bâtiment C soumis à abattement pour occupation;


[10,7 m² x 2163 euros x 0,8 pour occupation x 0,95 pour aspect de la façade]


- 274322,48 euros au titre du bâtiment C non soumis à abattement pour occupation;


[133,5 m² x 2163 euros x 0,95 pour aspect de la façade]


- 44231,70 euros au titre du remploi;


- 39 780 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers, après avoir débouté pour la période de septembre 2015 à décembre 2016;


[1 an de loyer = 3315 euros x 12 mois]


- condamné l'EPA ORSA à verser à M. X... Y... la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamné l'EPA ORSA aux dépens.





M. X... Y... a interjeté appel de cette décision le 30 mars 2017.





Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :





- déposées au greffe, par M. X... Y..., les 19 juin 2017 notifiées le 24 juillet 2017(AR du 27 juillet 2017) et le 05 décembre 2017 notifiées le 05 décembre 2017 ( AR non reçu ), aux termes desquelles il demande en définitive à la cour :


- de confirmer le jugement entreprissur le montant de l'article 700 et les dépens;


- d'infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau, defixer les indemnités lui revenant comme suit:


- 1113280eurosau titre de l'indemnité principale ou, subsidiairement, 833000 euros;


[397,60 m² x 3500 euros -20%] ou [297,50 m² x 3500 euros - 20%]


- 96800 euros au titre du remploi;


- 18 000 euros au titre de l'indemnité de déménagement;


- 420 000 euros pour perte de revenus locatifs;


- de condamner l'EPA ORSA à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;


- de condamner l'EPA ORSA aux entiers dépens;





- déposées au greffe, par l'EPA ORSA, le 21 septembre 2017, intimé et appelant incident, notifiées le 17 octobre 2017(AR des 26 et 27 octobre 2017) aux termes desquelles il demande en définitive à la cour:


- de déclarer irrecevables les conclusions de M. X... Y... pour défaut d'indication de son adresse exacte de domicile;


- de constater, en conséquence, la caducité de la déclaration d'appel de M. X... Y... sur le fondement de l'article R.311-26 du code de l'expropriation;


- à titre subsidiaire:


- de confirmer le jugement en ce qu'il a:


- rejeté les surfaces bâties sur le terrain d'autrui;


- retenu un abattement de 20% pour occupation à titre d'habitation sur les surfaces occupées à la date de l'ordonnance d'expropriation;


- retenu un abattement de 5% pour tenir compte de la dégradation de la façade des immeubles;


- retenu la méthode d'évaluation globale, parties communes intégrées;


- d'infirmer le jugement pour le surpluset, statuant à nouveau, de:


- dire et juger que les surfaces réalisées par M. X... Y... par surélévation et sur le terrain d'autrui, telles que relevées par M. E..., géomètre-expert:


- ont été construites de manière illégale et qu'elles ne constituent pas un droit juridiquement protégé;


- n'apparaissent pas dans la quote-part totale des parties communes générales relevée au jour de l'expropriation;


- ne peuvent pas être prises en compte dans l'évaluation des biens expropriés;


- fixer l'indemnité à revenir à M. X... Y... à la somme totale de 388979 euros, de décomposant comme suit:


- 352708 euros au titre de l'indemnité principale;


[(108,9 m² x 1800 euros x 0,8) + (10,7 m² x 1800 euros x 0,8) + 133,5 m² x 1800 euros)] x 0,95 x 0,90


- 36271 euros au titre du remploi;


- de rejeter la demande d'indemnisation formée par M. X... Y... au titre du déménagement;


- de rejeter la demande d'indemnisation formée par M. X... Y... au titre du préjudice de trouble commercial ou, à titre subsidiaire, allouer une indemnité de 39780 euros au titre de la perte de loyers ;


- laisser les dépens à la charge de l'autorité expropriante;





- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 09 août 2017,notifiées le 6 octobre 2017(AR du 9 octobre 2017) aux termes desquelles il demande, à la cour defixer l'indemnité totale à la somme arrondie de 601200 euros, se décomposant comme suit:


- 509466 euros au titre de l'indemnité principale, après abattement de 10% pour vente en bloc, se décomposant comme suit:


- 215 186 euros au titre du bâtiment B;


[108,9 m² x 2470 euros x 0,8 pour occupation]


- 21 143 euros au titre du bâtiment C soumis à abattement pour occupation;


[10,7 m² x 2470 euros x 0,8 pour occupation]


- 329 745 euros au titre du bâtiment C non soumis à abattement pour occupation;


[133,5 m² x 2470 euros]


- 51 947 euros au titre du remploi;


- 39 780 euros au titre de l'indemnité pour perte de loyers;


[1 an de loyer = 3315 euros x 12 mois]








Motifs de l'arrêt :





- sur la recevabilité des mémoires et pièces 





Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 30 mars 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.





À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.





L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.





Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 





Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.





Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.





Conformément à l'article R311'26 du code de l'expropriation, la cour a indiqué aux parties qu'elle entendait soulever d'office la question de l'application des dispositions de cet article aux mémoires et pièces communiquées par les parties postérieurement au délai de 3 mois et de 2 mois prévus à cet article dans sa version en vigueur au jour de l'appel du 30 mars 2017 et il a autorisé les parties à adresser une note en délibéré afin de respecter le principe du contradictoire dans le délai de 10 jours.





Le 10 avril 2018 l'EPA ORSA a adressé une note en délibéré en indiquant qu'elle a notifié un mémoire récapitulatif en réplique le 20 mars 2018, avec une nouvelle pièce numéro 8, en indiquant qu'elle n'a présenté aucune demande nouvelle par rapport à son mémoire du 21 septembre 2017 et n'a fait que répliquer au contenu du mémoire de l'appelant numéro deux déposé par Monsieur Y..., et que cette pièce n'a que pour objet de répliquer au mémoire numéro 2 de Monsieur Y... de conforter l'exception d'irrecevabilité du mémoire d'appel et de la caducité la déclaration d'appel, déjà soulevées par mémoire notifié le 21 septembre 2017. Elle demande en conséquence de déclarer recevable l'ensemble de ses écritures et des pièces notifiées.





Les conclusions de l'appelant principal Monsieur X... Y... du 19 juin 2017, de l'EPA ORSA du 21 septembre 2017 et du commissaire du gouvernement du 9 août 2017, déposées dans les délais susvisés sont recevables.





Les conclusions de Monsieur Y... du 5 décembre 2017 déposées hors délai, mais qui ne comprennent ni demandes nouvelles, ni pièces nouvelles et qui sont une réplique à l'appel incident de l'EPA ORSA sont également recevables.





Les conclusions de l'EPA ORSA du 20 mars 2018 qui comprennent une pièce nouvelle numéro 8, ont pour objet de répliquer au mémoire numéro 2 de Monsieur X... pour conforter l'exception d'irrecevabilité du mémoire d'appel et la déclaration d'appel, déjà soulevée dans le mémoire notifié le 21 septembre 2017. En conséquence ce mémoire en réplique déposée hors délai est également recevable.





-Sur l'exception d'irrecevabilité et la caducité


L'EPA ORSA fait valoir que l'appelant ayant indiqué l'adresse des lieux qu'il a été contraint de libérer, son mémoire déposé sans indication de l'adresse réelle de son domicile actuel est irrecevable, rendant sa déclaration d'appel caduque;





M. X... Y... répond que:


- au jour du dépôt de ses premières conclusions d'appelants, il était toujours domicilié dans les locaux expropriéset qu'il a dénoncé sa nouvelle adresse;


- il a été jugé, au visa de l'article 961 du code de procédure civile, que l'obligation d'indiquer son adresse n'implique pas celle de donner ultérieurement connaissance d'un changement d'adresse;





Aux termes de l'article 961 du code de procédure civile les conclusions ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'article 960linéa 2, à savoir si la partie est une personne physique , ses noms, prénoms, profession, domicile , nationalité, date et lieu de naissance n'ont pas été fournies.





Lors de ses conclusions numéro 1 en date du 10 juin 2017, , Monsieur Y... indique qu'il était encore domicilié dans les lieux expropriés et l'EPA ORSA n'en rapporte pas la preuve contraire ; en conséquence les conclusions de M. Y... déposées dans les délais ,les dispositions de l'article 961 du code de procédure civile ont été respectées.





En outre il a ensuite dénoncé sa nouvelle adresse [...] dans ses conclusions numéro 2 du 5 décembre 2017,avant que la cour ne statue , alors même que l'obligation d'indiquer son adresse n'implique pas celle de donner ultérieurement connaissance d'un changement d'adresse.





En conséquence il convient de débouter l'EPA ORSA de sa demande d'exception d'irrecevabilité et de sa demande de caducité. 





- sur le fond





M. X... Y... soutient sur le fond que :


- le bâtiment C est en très bon état et est bien entretenu et le bâtiment B est en moins bon état mais bien entretenu;


- les 1 à 9 constituant le bâtiment A qui a été détruit, il réunit en ses mains tous les lots de copropriétéce qui a pour conséquences d'abord, de dissoudre la copropriété et de lui transmettre les parties communes et privatives de l'immeuble ainsi que les actions dont disposait le syndicat à l'encontre des tiers, ensuite, de faire disparaître l'obligation, lors de la vente, de procéder à une mesure loi Carrez et enfin, d'ouvrir l'action relative à la conservation de l'immeuble au seul propriétaire unique des lots; l'OPHLM n'est plus copropriétaire et ne peut valablement se plaindre des éventuels changements d'affection des lots; la superficie ne peut être déclassée puisque les éventuels changements d'affectation ne sont plus soumises au règlement de copropriété; la loi Carrez ne s'applique qu'aux biens en copropriété et n'a pas à trouver application en l'espècece qui porte la surface à prendre en compte à 297,50 m²;


- la construction n'a pas été surélevée, l'EPA ORSA n'en apporte pas la preuve; les changements d'affectation ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétairesdans la mesure où le bâtiment A a été détruit; il a obtenu un permis de construire pour l'agrandissement et l'aménagement des comblesce qu'il a fait avec autorisation;


- aux termes du règlement de copropriété du 18 mai 1992, il est précisé que le lot 14 se compose d'une aire de dégagement et d'un jardin et ce lot longe le bâtiment B sur lequel est construite la véranda qui fait partie intégrante du bâtiment ; il est propriétaire du bâtiment B mais également du lot 14; en tout état de cause, si cette véranda empiète sur le fonds voisin, le sort de cette construction serait régi par l'article 555 du code civil, ce qui est étranger à l'EPA ORSAet à l'OPHLM qui ne sont pas propriétaires de ce fonds;


- l'abattement pour vente en bloc ne se justifie qu'à la condition que la surface totale de l'immeuble soit retenue;


- il a donné congé à ses locataires libérant pour partie les logements; il n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation à l'ensemble des locaux;


- tous les appartements étaient en location meublée et il a déménagé les meubles provenant des 14 appartements, d'où la demande d'une indemnité de déménagement;


- les appartements ont été libérés en raison de l'ordonnance d'expropriation ce qui lui a causé une perte de revenus importante s'élevant à 99930 euros entre août 2015 et juin 2017; il a effectué d'importants travaux de réhabilitation des locaux avant de pouvoir les mettre en location;





L'EPA ORSA réplique que :


- la description des lots n°10 à 14 figurant au règlement de copropriété ne correspond plus aux lieux visités lors du transport sur les lieux; un propriétaire pouvant modifier la destination de ses lots et le règlement de copropriété ne contenant aucune disposition contraire à ce sujet, ces surfaces peuvent être prises en compte;


- quant aux extensions illicites de construction par surélévations ou sur le terrain d'autrui, elles ne peuvent être prises en comptecar 'seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation' selon la Cour de cassation; aucune cession de tantièmes de parties communes n'est jamais intervenue au profit de M. X... Y... qui se les ait arrogées de manière illicite; la question de l'éventuelle disparition de la copropriété ne ressort pas de la compétence de la juridiction de l'expropriation;


- l'état d'occupation de l'immeuble s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation et les libérations intervenues postérieurement sont sans effet à l'égard de l'expropriant; le juge a pris soin de relever les surfaces libres et les surfaces occupées pour n'appliquer d'abattement pour occupation que sur ces dernières;


- il y a lieu d'évaluer le bien au regard de sa consistance d'immeuble de rapport et non par comparaison avec des cessions d'appartements isolés;


- l'indemnité pour déménagement n'est pas justifiée, d'autant que M. X... Y... a été indemnisé et a libéré les lieux;


- il n'y a pas lieu à indemnité pour trouble commercial dès lors que M. X... Y... n'est pas un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés; s'il s'agit d'une demande pour perte de loyers, il est avéré d'abord qu'il a encore concédé des baux très récemment comme le démontre le constat établi par huissier de justice, ensuite qu'il a fait partir les occupants afin d'obtenir une valorisation en valeur libre et enfin, la déclaration sur laquelle le juge s'est fondé est trop ancienne;





Le commissaire du gouvernement observe que :


- la valeur unitaire retenue en première instance est inférieure à la valeur moyenne ressortant de l'étude de marché, y compris après un abattement de 5% pour vétusté;


- il y a lieu à l'application d'un abattement pour vente en bloc;


- le bien étant partiellement occupé, une indemnité pour perte de loyer est justifiée;








SUR CE





Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.





L'article L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.





Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 - leur usage effectif à la date définie par ce texte.





L'appel principal de Monsieur Y... porte sur la consistance de ses biens, l'inefficacité du règlement de copropriété et ses conséquences juridiques, sur les prétendues surélévations illicites des locaux de construction sur le terrain d'autrui et en conséquence sur la superficie de ses biens, sur la valeur de l'indemnité principale, et sur les indemnités accessoires au titre de l'indemnité de remploi, de l'indemnité de déménagement, et de l'indemnisation au titre de la perte de loyers.





L'appel incident de l'EPA ORSA porte sur l'indemnité principale, sur l'indemnité au titre du remploi, sur le rejet de la demande d'indemnisation au titre du déménagement, sur le rejet de la demande au titre du préjudice de trouble commercial ou à titre subsidiaire sur l'allocation d'une indemnité de 39'780 € au titre de la perte de loyers.





Aucune contestation n'existe au titre de la date de référence.





S'agissant de la date de référence, en application des articles L322-2 du code de l'expropriation et de l'article L213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, le premier juge a indiqué que l'immeuble est classé en zone UA1 du PLU de la commune de Villeneuve Saint Georges, approuvé par délibération du conseil municipal du 1er juillet 2004 et modifié pour la dernière fois le 16 avril 2014, date qu'il a retenue comme date de référence.





Aucune contestation n'existe sur la fixation de cette date de référence et le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. 





Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle cadastrée AP située [...] , supportant un ensemble immobilier composé de lots de copropriétés numéro 10'11'12'13 et 14.





S'agissant de l'occupation, en l'absence d'élément à la date de l'ordonnance d'expropriation, le premier juge a exactement pris en compte le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 7 décembre 2015 à la demande de l'EPA ORSA.


Le bien est constitué de:


'Un bâtiment B comprenant :


'au rez-de-chaussée :


'un studio occupé fermé par un rideau métallique, avec le coin cuisine, WC et douche, carrelage au sol, murs lambris et peinture.


Au premier étage :


'un studio occupé, avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Un studio occupé, avec coin cuisine, WC et douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Au 2e étage :


'un studio avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs lambris et peinture.


Un studio occupé avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs lambris et peinture.


Le procès-verbal indique que tous les logements sont occupés, que ce bâtiment est plus ancien que le bâtiment C, en moins bon état mais bien entretenu.





Un bâtiment C comprenant :


'au rez-de-chaussée :


'un studio libre d'occupation fermé par un rideau métallique, avec mezzanine, coin cuisine, WC et douche. Carrelage au sol, murs lambris et peinture.


'Un garage


'une véranda aménagée avec accès au logement du premier étage.


Au premier étage :


'un studio libre d'occupation, avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Un studio libre d'occupation, avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Un T2 libre d'occupation, avec pièces principales, une chambre, une cuisine et salle d'eau. Carrelage au sol, murs peinture. Accès à la véranda terrasse située en rez-de-chaussée.


Au 2e étage :


'un studio libre d'occupation, avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, mur peinture.


Un studio libre d'occupation avec coin cuisine, WC et douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Un studio occupé, avec coin cuisine, WC douche. Carrelage au sol, murs peinture.


Le procès-verbal de transport indique que ce bâtiment est en très bon état et très bien entretenu. Tous les logements sont libres à l'exception d'un studio et d'un appartement.


État extérieur du bâtiment B et C : mauvais état d'entretien.


État intérieur du bâtiment B et C : bon état d'entretien.





S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance , soit le 6 mars 2017.





Il ressort du procès-verbal de transport que les parties ont fait état d'un désaccord sur la superficie. L'exproprié a indiqué qu'il avait fait procéder à un mesurage par un géomètre expert dont il allait communiquer de nouveau le rapport à l'expropriant.





Par jugement avant-dire droit en date du 2 mai 2016, le juge de l' expropriation a ordonné une expertise confiée à Monsieur E..., géomètre expert, avec mission de relever le détail des surfaces utiles et Carrez de chacun des lots et d'établir les plans de chacune des pièces du bien en cause.





L'expert a établi son rapport le 18 novembre 2016.





Le premier juge indique que l'expert géomètre a fixé la surface habitable des lots de Monsieur Y..., correspondant au bâtiment B et C, à 253,10 m² et la surface utile à 297,5 m².





Il a indiqué que les surfaces construites en extension sur un terrain dont Monsieur Y... n'est pas propriétaire ne seront pas prises en compte, celui-ci ne pouvant être indemnisé pour un bien dont il n'est pas titulaire du droit de propriété.


En outre il a précisé que les extensions par élévation n'empiétant pas sur le propriété d'autrui seront prises en compte, nonobstant l'absence d'actualisation des tantièmes des copropriétaires.





Monsieur Y... affirme que la loi Carrez ne s'applique pas en l'espèce et que la surface à prendre en compte est de 297,50 m²(surface utile). Il ajoute que la construction n'a pas été surélevée, quant tout état de cause si la véranda empiète sur le fond voisin, cette question est étrangère à l'EPA ORSA.





L'EPA ORSA rétorque que la description des lots numéro 10 et numéro 14 figurant au règlement de copropriété ne correspond plus aux lieux visités lors du transport sur les lieux, que les extensions illicites par surélévation sur le terrain d'autrui ne peuvent être prises en compte et qu'il y a lieu de retenir pour le bâtiment B 108,9 m² et pour le bâtiment C 10,7 m² et 133,5 m².





Le commissaire du gouvernement indique que le premier juge a retenu à juste titre la surface habitable des lots de Monsieur Y... soit une surface totale de 253,10 m².





Monsieur Y... indique qu'il est propriétaire de tous les lots des bâtiments B et C, que le bâtiment a été détruit, et qu'en conséquence la copropriété a été dissoute et donc l'obligation lors de la vente de procéder à une mesure loi Carrez et que la surface à prendre en compte est de 297,50 m² de surface utile et non de 253,10 m² comme retenu par le premier juge.





L'expert indique que lors de la visite et du mesurage, il a constaté que la totalité des lots 10,11, 13 et une parties du lot 12 ont été aménagés à usage d'habitation, qu'il n'a pas à dire le droit mais en l'état de la jurisprudence, il y a aura lieu de comptabiliser sa surface dans la superficie privative.





Pour les surfaces construites en extension, l'expert indique : « avec les mesures prises pour la réunion d'expertise, l' expert a rédigé un plan de tous les niveaux. Sur ce plan, nous avons fait une application du parcellaire cadastrale et il apparaît clairement que l'extension réalisée par Monsieur Y... à l'arrière du bâtiment C empiète sur la tête propriété voisine cadastrée section [...] . Nous avons mesuré calculé la surface correspondant ces constructions mais celles ci sont comptabilisées dans les colonnes annexes de divers tableaux de surface ».





Il est de principe que ne peut être indemnisé que le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation et le premier juge a en conséquence exactement dit ne pas prendre en compte ces surfaces construites en extension.





Pour les extensions par élévation, l'expert indique : « pour les extensions, encore une fois l'expert ne dit pas le droit mais la Cour de cassation a considéré que la surélévation a pour objet de créer de nouvelles parties privatives, qu'il faut nécessairement doter de tantièmes de parties communes, ce qui implique une cession de ces tantièmes par le propriétaire des autres lots, et donc une décision collective. On peut donc penser qu'en construisant pour son compte, le copropriétaire utilise en fait les droits à construire qui sont l'accessoire du terrain d'assiette de la copropriété partie commune. Il y aura lieu de ne pas comptabiliser les surfaces correspondants aux extensions (agrandissement et surélévation) dans la superficie privative (Carrez).





Ces extensions par élévation n'empiétant pas sur la propriété d'autrui, le juge de l'expropriation n'ayant pas à statuer sur le fond de la copropriété, et notamment sur l'absence d'actualisation des tantièmes, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la surface habitable des lots de M. Y... à 253,1 m², les termes de comparaison ayant une superficie exprimée en surface habitable. -





Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





- sur l'indemnité principale





S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.





Le premier juge a retenu sept termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement de 1 à 7,a écarté les termes 8 à 10, un terme de comparaison proposé par l'EPA ORSA situé dans une zone différente, deux termes de comparaison proposés par Monsieur Y... situés rue Paris en l'absence de précision sur la zone précise et a retenu la valeur moyenne qui s'en dégage de surface habitable de 2163 € le m².





Compte tenu de l'aspect de la façade du bâtiment C, en parpaing gris laissé à l'état brut, il a appliqué un abattement de 0,05 % sur la valeur de ce bâtiment. Il a dit n'y avoir lieu à valorisation des parties communes des caves et des garages.





Il a enfin retenu au regard de l'occupation partielle, un abattement de 20 % sur la valeur des appartements occupés et un abattement de 10 % pour vente en bloc.





Monsieur Y... sollicite une valeur de 3500 €.


Il indique que le prix moyen du m² à Villeneuve-Saint-Georges est de 2700 € valeur libre d'occupation ainsi qu'il résulte de la recherche PATRIM effectuée sur le site impôts gouv (pièce numéro 32), que l'agence immobilière IDP avait estimé le bien immobilier le 4 avril 2014 entre 1'200'000 € et 2 millions d'euros, que le bâtiment C est en très bon état et très bien entretenu, que les appartements sont idéalement situés, qu'il résulte de ces recherches (pièce numéro 21) que le prix moyen est de 3596,50 euros le m².





Cependant ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.





Il convient en conséquence d'écarter l'estimation d'une agence immobilière, les 5 termes énumérés dans la pièce numéro 21 qui correspondent à des annonces immobilières et qui ne sont pas des mutations effectives.





L'EPA ORSA demande une évaluation au regard de la consistance du bien comme immeuble de rapport, souligne que le bien présente de graves inconvénients, à savoir constructions illégales sur le terrain d'autrui, surélévation illégale au regard des droits des copropriétaires, modification de destination des lots, règlement de copropriété désuet et non actualisé, de sorte qu'aucune cession ne peut intervenir en état. Elle demande de retenir une valeur libre de 1800 € le m², un abattement pour vente en bloc de 10 %, un abattement pour dégradation de la façade de 5 %, et un abattement pour occupation à usage d'habitation de 20 %.





Elle se base sur une vente du 31 juillet 2014 pour un immeuble de rapport situé [...] d'une superficie de 125 m² avec une surface habitable vérifiée de 242 m², un état moyen, pour un prix de 405'000 € soit1674 € le m² en valeur mixte libre et occupé.





Comme l'indique elle-même l'EPA ORSA, ce terme de référence porte sur un immeuble qui est mixte, de sorte que ce terme non pertinent doit être écarté.





Le commissaire du gouvernement propose en appel 14 mutations d'appartements libres d'occupation dans un rayon de 300 m, sur la commune de Villeneuve Saint Georges, avec une superficie comparable, qui dégagent une valeur moyenne de 2600 € le m². Il propose donc de retenir après abattement de 5 % pour vétusté une valeur unitaire de 2470 € le m².





Monsieur Y... indique uniquement que le commissaire du gouvernement a retenu une valeur de 2200 € à 2900 € selon l'appartement et leur occupation soit une valeur moyenne de 2550 €.





L'EPA ORSA indique que les termes de comparaison portent sur la cession isolée d'appartements, et non sur un ensemble immobilier, qu'il y a lieu d'évaluer le bien comme un immeuble de rapport, que les termes de comparaison portent sur les cessions d'appartements de 3,26 m² à 60,46 m², alors que l'immeuble exproprié a une surface bien supérieure, que certes le commissaire du gouvernement pratique un abattement pour vente en bloc de 10 %, mais que la cour ne pourrait se contenter de cet abattement.





Cependant comme il a déjà été indiqué, le juge de l'expropriation n'a pas à statuer au fond sur la copropriété, et en conséquence les 14 ventes d'appartements libres d'occupation dans un rayon de 300 m sur la commune de Villeneuve Saint Georges pour des superficies équivalentes aux appartements expropriés, correspondent à une étude de marché pertinente et il convient en conséquence de retenir la valeur moyenne de 2600 € le m².





Au regard du procès-verbal de transport qui fait état pour l'état extérieur des bâtiments B et C d'un mauvais état d'entretien, il convient de retenir un abattement de 5 % pour vétusté soit une valeur unitaire de 2470 € le m².





Il convient en outre d'appliquer un abattement pour vente en bloc s'agissant d'une cession comportant plusieurs lots, étant donné que sur le marché le prix unitaire d'un bien vendu lot par lot est bien supérieure à celle d'un immeuble vendu entièrement d'un seul bloc, le taux étend fixé à 10 %.





Enfin il convient de pratiquer une estimation valeur « partiellement occupée », au regard de l'occupation partielle du bâtiment B et du bâtiment C, tel que cela ressort à la fois du procès-verbal de transport et du constat d'huissier de justice du 7 décembre 2015 fixée à 20% pour le bâtiment B et en faisant distinction pour le bâtiment C pour la partie libre d'occupation et la partie occupée à 20 %.





L'indemnité principale sera ainsi fixée la façon suivante :


'valeur unitaire : 2600 € le m²


coefficient de vétusté 0, 95 : 2600 € le m² X 0,95= 2470 € le m²


bâtiment B :


abattement de 20 % pour occupation


108,90 m²X 2470 € m² X 0,80= 215'186 €


bâtiment C :


libre d'occupation : 133,50 m²X 2470 € le m²= 329'745 €


occupée : 10,70 m²X 2470 € le m²X 0,80= 21'143 €


abattement de 10 % pour vente en bloc :


(215'186+ 329'745+ 21'143)X 0,90= 509'466 €


le jugement sera infirmé en ce sens.





-Sur les indemnités accessoires


A sur l'indemnité de remploi 


Les taux ne sont pas contestés.


'5000 € X 0,20= 1000 €


-10'000 €X 0,15= 1500 €


-494'466 €X 0,10= 49'447 €


Total= 51'947 €


le jugement sera infirmé en ce sens.





B- sur l'indemnité pour perte de loyers


Le premier juge a indiqué que pour la période de septembre 2015 à décembre 2016, Monsieur Y... n' établit pas le taux d'occupation des appartements au 26 janvier 2015 et il n'est pas produit la déclaration des revenus locatifs perçus au cours de l'année 2014, qu'il ne peut demander tout à la fois une indemnisation de la perte de loyers et une indemnisation des appartements considérés libres d'occupation; il a donc rejeté la demande d'indemnisation d'une perte financière de septembre 2015 à décembre 2016 et a retenu pour la période postérieure à la date du jugement l'équivalent de 12 mois de loyer soit la somme de 39'780 €.





Monsieur Y... indique qu'il a donné congé à ses locataires, qu'il produits son avis d'imposition 2014 sur les revenus 2013 pour établir qu'il avait des revenu locatifs de 7095€, qu'il subit un préjudice commercial d'un montant de 99'390 € pour la seule période de 2015 à juin 2017 et il sollicite en conséquence la somme de 420'000 € correspondant à 10 ans de loyers.





L'EPA ORSA conclut au rejet de la demande d'indemnité au titre du préjudice commercial, que s'agissant de la perte de loyers, Monsieur Y... en réalité a encore concédé des baux (pièce numéro 8), que la déclaration des revenus fonciers pour 2013 est beaucoup trop ancienne, et que la déclaration de revenus fonciers de 2015 fait encore défaut.





Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation.





S'agissant de la demande de préjudice commercial, Monsieur Y... ne démontre pas qu'il est un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés et qu'il exerce la profession de loueur de biens immobiliers. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur Y... de sa demande de réparation au titre du préjudice commercial.





S'agissant de la perte de loyers lorsque à la date de l'ordonnance, le bien est loué, le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire.





Si Monsieur Y... indique qu'il n'a pas renouvelé certains baux en raison de la procédure d'expropriation, le procès-verbal d' huissier(pièce numéro 8), établit qu'il a continué à en concéder; il reconnaît en outre qu'il a demandé aux locataires de quitter les lieux pour obtenir une évaluation en valeur valeur libre.





En conséquence le premier juge a exactement dit qu'il ne peut demander tout à la fois une indemnisation de la perte de loyers et une indemnisation pour des appartements considérés libres d'occupation et de confirmer le rejet pour la demande d'indemnisation d'une perte financière de septembre 2015 à décembre 2016.





Pour la période postérieure à la date du jugement en application de l'article L321'1, du code de l'expropriation le premier juge a exactement considéré que le préjudice qu'il allègue qui correspond à 10 années de loyers ne correspond pas un préjudice direct et certain. Il a exactement rejeté cette demande.





Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à Monsieur Y... pour lui permettre d'acquérir un nouveau bien de rapport l'équivalent de 12 mois de loyer, selon ce qui est habituellement alloué, en se fondant sur l'état d'occupation constante constaté par acte huissier, soit un revenu locatif mensuel de 3315 €, soit un montant de 39'780 €.





Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.





C- sur l'indemnité au titre du déménagement


Le premier juge a rejeté la demande de Monsieur Y... de 10'000 € sur la base d'un devis qui ne permet pas de comprendre le chiffrage de la demande.





Monsieur Y... demande en appel une indemnité de déménagement de 18'000 € en indiquant que tous les appartements étaient meublés en location meublée, qu'il doit déménager non seulement son propre appartement mais également les 13 appartements qui étaient loués meublé.





Sans plus d'explications devant la cour, Monsieur Y... demande non plus 10'000 €, mais 18'000 €.





Il ressort du procès-verbal de transport que la moitié de l'immeuble est vide à cette date, et qu'il ne conteste pas avoir libéré totalement les lieux.





En l'absence de production d'une facture de déménagement, le préjudice n'est pas établi, et il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.





L'indemnité totale de dépossession sera donc fixée à la somme de 509'466 € (indemnité principale)+ 51'947 €(indemnité de remploi)+ 39'780 €(indemnité pour perte de revenus locatifs)= 601'193 €


arrondis à 601'200 €





-Sur l'article 700 du code de procédure civile


Il convient de confirmer le jugement pour les frais non compris dans les dépens de première instance.





L'équité commande de débouter l'EPA ORSA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner à verser à Monsieur Y... la somme de 2000 € sur ce fondement en cause d'appel.





-Sur les dépens


Il convient de confirmer pour les dépens de premières instances qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation 





L'EPA ORSA perdant pour l'essentiel le procès sera condamné aux dépens d'appel. 








PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,





Déclare recevables les conclusions des parties,





Déboute l' EPA ORSA de sa demande d'exception d'irrecevabilité et de caducité,





Infirme partiellement le jugement entrepris,





Statuant à nouveau





Fixe l'indemnité principale à la somme de 509'466 €


Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 51'947 €





Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,


En conséquence fixe l'indemnité due par l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont à Monsieur X... Y... au titre de la dépossession des lots de copropriétés numéro 10'11'12'13'14 de l'immeuble sis [...] , située sur la parcelle [...] , à la somme totale arrondie de 601'200 € se décomposant de la façon suivante :


'indemnité principale : 509'466 €


'indemnité de remploi : 51'947 €


'indemnité pour perte de revenus locatifs : 39'780 €





Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,





Condamne l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont à verser à Monsieur X... Y... la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont aux dépens d'appel.











La greffière Le président