Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 27 juin 2018

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 27JUIN 2018



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/25976



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/07486





APPELANTE :

 

Madame Marie-Hélène X...

Née le [...] à PARIS XVI (75)

6 Ebendorferstrasse

[...]



Représentée par Me Y... Z... de la F... Y... Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1197





INTIMÉE : 



SARL CHAUSSURES MARALEX prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 217 198

[...]



Représentée par Me Antoine A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2306







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FRÉMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré



Greffière, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ













 



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors de la mise à disposition.





*****



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 31/01/2006, Mme Marie-Hélène X... a donné à bail, en renouvellement, à la société CHAUSSURES MARALEX des locaux commerciaux situés [...] 16e à compter du 01/10/2005 pour le terminer à pareille époque de l'année 2014, moyennant un loyer de 26.174 euros, hors axes et hors charges. 



Les locaux sont décrits ainsi : 

- Une boutique située à droite de l'immeuble sis [...], avec arrière boutique à la suite, un sous-sol sous la boutique communiquant avec elle par un escalier, une chambre de service au 6ème étage.

- Une boutique à droite de la porte d'entre de l'immeuble entre cette porte et la boutique précitée ci-dessus, et réunie à celle-ci, un sous -sol en dessus de la boutique. 



Par acte d'huissier de justice en date du 04/11/2013, Mme Marie-Hélène X... a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 01/10/2014 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 120 000 euros, hors taxes et hors charges.



Par acte d'huissier de justice en date du 15/05/2014, Mme Marie-Hélène X... a assigné la société CHAUSSURES MARALEX devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 120 000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 01/10/2014.





Par jugement avant dire droit en date du 24/10/2014, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que le bail s'était renouvelé à compter du 01/10/2014,

- désigné Mme Florence B... en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.

- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, outre les charges,

- ordonné l'exécution provisoire,

- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'expert a déposé son rapport le 06/04/2016 concluant au déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux et de leur destination et à une valeur locative en renouvellement de 120 406,40 euros arrondis à 120 400 euros au 01/10/2014 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.







Par jugement en date du 14 décembre 2016 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté la société CHAUSSURES MARALEX de sa demande d'annulation du rapport d'expertise de Mme Florence B... en date du 30/03/2016 déposé le 06/04/2016;

- dit qu'il n'existe, à la date du 01/10/2014, aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, au sens de l'article L.145-34 du code de commerce ;

- dit, en conséquence, que le loyer du bail renouvelé depuis le 01/10/2014 sera fixé selon la règle du plafonnement édicté par l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18/06/2014 ;

- fixé ainsi à 31.454 euros en principal, hors taxes et hors charges, et par an à compter du 01/10/2014, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Mme Marie-Hélène X... et la société CHAUSSURES MARALEX pour les locaux situés [...] 16e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- condamné, en tant que de besoin, la société CHAUSSURES MARALEX à payer à Mme Marie-Hélène X... les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 15/05/2014 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; 

- dit que, le cas échéant, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.





Mme Marie-Hélène X... a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 22 décembre 2016.



Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 05 janvier 2018, Mme Marie-Hélène X... demande à la Cour de :



Vu les articles L.145-33 et 34 du Code de Commerce, 

Vu les articles R.145-3 et suivants du Code de Commerce, 

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Mme Florence B..., 

 

- infirmer le jugement entrepris le 14 décembre 2016 par le tribunal de grande instance paris, et statuant à nouveau ;

- débouter la société MARALEX ;

- entériner le rapport d'expertise judiciaire de Madame B... ;

- fixer le loyer du bail renouvelé à 120.400 euros hors taxes hors charges par an au 1er octobre 2014 aux clauses et conditions du bail expiré ;

- condamner le preneur à payer à Mme Marie-Hélène X... la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner la SARL CHAUSSURES MARALEX aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du rapport d'expertise et qui seront recouvrés par la SELARL Y... Z..., avocat à la Cour, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 10 janvier 2018, la SARL CHAUSSURES MARALEX demande à la Cour de : 



Vu l'absence de motif de déplafonnement 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- exclu les motifs de déplafonnement du loyer du bail en sens de l'article L.145-34 du code de commerce invoqué par la bailleresse ; 

- dit que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 sera fixé selon la règle du plafonnement ; 

- fixé à 31.454 euros en principal et par an le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 ; 

 - infirmer le jugement déféré pour le surplus ; 

Et statuant à nouveau : 

- annuler le rapport d'expertise de Mme B... du 30 mars 2016 ; 

Subsidiairement : 

- voir fixer le loyer renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme de 80.597 € hors taxes et hors charges ; 

En toute hypothèse : 

- condamner Mme X... aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise ; 

- condamner Mme X... à payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.



La clôture est intervenue le 18 janvier 2018.





MOTIFS



Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire



L'intimée conteste la validité du rapport d'expertise de Mme B... au motif que celui-ci ne découle pas des vérifications personnelles de l'expert, comme il est prévu à l'article 233 du code de procédure civile, le rapport étant basé sur celui de l'expert amiable M. C... DA CRUZ. Selon l'intimée, Mme B... n'a pu procéder à l'étude des modifications car elle n'a pas pu prendre connaissance des lieux avant travaux, et pareillement pour l'expert amiable, faute de plans avant les travaux effectués au cours du bail expiré. Elle ajoute que les références mentionnées par l'expert judiciaire ne sont pas annexées au rapport.



L'appelante demande la confirmation du jugement de première instance qui a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise invoquée par le preneur.



La cour rappelle que selon l'article 223 du code de procédure civile, 'Le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.'. 

 

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que Mme B... s'est déplacée sur les lieux qu'elle a visités de manière contradictoire le 26 mars 2015 ; qu'elle a tenu plusieurs réunions contradictoires et rédigé le rapport d'expertise judiciaire. 



Elle reproduit dans son rapport les conclusions de M. C... DA CRUZ, expert amiable, issues du rapport de ce dernier établi le 19/07/2014 et ainsi rédigées :



 'SUR LE DÉPLAFONNEMENT 

[...]

1) transformé la réserve gauche, en espace de jeux accessibles à la clientèle, après avoir abattu une cloison,

2) déplacé l'escalier qui desservait la mezzanine, du centre de la zone de vente entre les deux boutiques originelle, vers le côté gauche, au départ aujourd'hui de l'espace de jeux,



3) mis à jour l'escalier desservant le sous-sol, pour rendre ce niveau aujourd'hui partiellement accessible à la clientèle (non mentionné dans le corps du rapport ci-dessus)

4) agrandi la mezzanine.

L'ensemble de ces transformations mises bout à bout, devraient entraîner le déplafonnement du loyer, pour peu que la bailleresse ait les plans avant et après travaux.

La charge de preuve lui incombe toutefois. 

La bailleresse risque de vous mettre en demeure de respecter la destination contractuelle. 

Enfin vous vendez des jeux pour enfants et, des meubles,(même si accessoirement), ce qui n'est pas prévu au bail. 

La bailleresse risque de vous mette en demeure de respecter la destination contractuelle. 

MON CONSEIL JUDICIAIRE EST SIMPLE: NEGOCIEZ et EVITEZ LA PROCÉDURE JUDICIAIRE.'.



Mme B... s'est ainsi effectivement référée aux conclusions de M. C... DA CRUZ, mentionnant l'absence de contestations des parties des conclusions de ce dernier, pour apprécier la nature et les travaux réalisés en 2011 par la société CHAUSSURES MARALEX au cours du bail expiré.



Toutefois :

- il n'est pas discuté que c'est la société CHAUSSURES MARALEX qui a elle-même spontanément communiqué à l'expert judiciaire et à la bailleresse, le rapport de M. C... DA CRUZ qui avait été établi à sa demande, 

- la société CHAUSSURES MARALEX ne justifie pas avoir remis en cause en cours d'expertise judiciaire, les conclusions précitées de M. C... DA CRUZ, 

- l'expert judiciaire a fait état d'autres éléments, à l'appui de ses conclusions sur l'existence de modifications notables des caractéristiques des locaux, à savoir les déclarations de l'un des gérants de la société CHAUSSURES MARALEX, le plan de géomètre établi en mai 2013 par le cabinet LANQUETIN, ses propres constatations portant sur l'aménagement de la première pièce du sous-sol et, enfin les photographies de mai 2008 et de juin 2014 de la devanture et de la façade des lieux loués dont elle relève qu' 'Ainsi, outre la modification de la configuration et de la distribution des lieux loués relevée par notre confrère C... DA CRUZ, les surfaces affectées à la vente ont sensiblement augmenté et la façade modifiée'.



Il est exact que ni Mme B..., ni M. C... DA CRUZ n'ont pu comparer sur plans la configuration des lieux avant et après travaux, la société locataire indiquant qu'elle ne disposait d'aucun plan avant leur réalisation, mais les deux experts ont fait état de l'absence de plans avant travaux. 



Il ressort de l'ensemble de ses éléments que, comme l'a relevé le jugement entrepris, s'agissant de son avis sur l'existence d'une modification notable de la destination des locaux, Mme B... n'a pas forgé son opinion sur les seules observations de M. C... DA CRUZ à ce sujet.



Par ailleurs, le fait que Mme B... n'ait pas annexé, ou le cas échéant, communiqué aux parties les documents à partir desquels elle a tiré les références qu'elle mentionne dans le rapport d'expertise judiciaire n'est pas cause de nullité dudit rapport, d'autant que celles-ci sont suffisamment détaillées pour être débattues contradictoirement par les parties. 



Par conséquent, il n'y pas lieu de faire droit à la demande d'annulation du rapport d'expertise formée par la société CHAUSSURES MARALEX de sorte que le jugement de première instance qui l'a déboutée de ce chef sera confirmé. 







Sur le déplafonnement du loyer



Mme X..., bailleresse et appelante, sollicite l'infirmation du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande de déplafonnement du loyer. Elle excipe trois motifs de déplafonnement : la modification notable des caractéristiques des locaux, le non-respect de la destination du bail et l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, motifs qui sont contestés par l'intimée.



La cour rappelle que selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative, et que cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties.



L'article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu'en cas de modification notable de l'un des quatre premiers éléments visés par l'article L 145-33 du code de commerce.



La bailleresse, qui demande que le loyer soit déplafonné, doit démontrer la modification notable d'un des éléments de la valeur locative. 



Selon le rapport d'expertise judiciaire et le jugement entrepris, les lieux sont situés [...], au début de la rue de la Pompe, très longue et large voie secondaire à double sens sur le tronçon de situation des locaux, reliant l'avenue Foch où elle se termine à l'avenue Paul Doumer où elle débute à hauteur desdits locaux. Il s'agit d'un bon emplacement pour l'activité exercée dans un quartier principalement résidentiel au pouvoir d'achat élevé, bien desservi par les transports en commun, bénéficiant d'une importante chalandise et donc d'une clientèle potentielle nombreuse, essentiellement drainée par l'avenue Paul Doumer et la rue de Passy qui sont les axes les plus recherchés du secteur avec un ratio important d'enseignes nationales prédominantes, notamment dans le domaine de l'équipement de la personne.



Ces éléments ne sont pas contestés en cause d'appel. 



- sur la modification notable des caractéristiques des locaux



Selon l'appelante, le preneur a effectué au cours du bail expiré des travaux dans les locaux loués qui ont agrandi la surface affectée à la réception du public et à la vente ; qu'il s'agit de modification notable des caractéristiques des locaux et non de simples travaux d'amélioration. Elle renvoie au constatations de Mme B... et aux conclusions de M. C... DA CRUZ estimant que la communication par le preneur lui-même du rapport d'expertise amiable équivaut à une reconnaissance de sa part du motif de déplafonnement du loyer. L'appelante critique le jugement entrepris qui, pour écarter le déplafonnement en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux a considéré que ce motif ne pouvait s'appliquer lors du 1er renouvellement en raison de la clause d'accession du bail. Selon Mme X..., outre le fait que ce moyen a été retenu d'office par le juge sans qu'il en ait été débattu, en violation de l'article 7 et 16 du code de procédure civile, la clause d'accession prévue au bail ne fait pas obstacle aux dispositions de l'article R 145-3 du code de commerce concernant le déplafonnement pour modification notable des caractéristiques des locaux.



L'intimée sollicite, si la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu que les travaux effectués dans les locaux loués étaient une modification notable des caractéristiques des locaux, qu'elle le confirme en ce cas sur le rejet de la demande de la bailleresse de déplafonnement en l'absence d'accession au bailleur des travaux modifiant les caractéristiques du local. 

Elle conteste par ailleurs la modification notable des locaux, faisant valoir qu'il n'existe aucun plan des locaux avant les travaux ; que l'architecte chargé des travaux a précisé qu'il n'y avait pas eu de modification sensible des surfaces de vente. Elle estime que s'il s'agit de travaux d'amélioration, ceux-ci ne sont pas susceptibles de faire échec à la règle du plafonnement dans le cadre du 1er renouvellement suivant lesdits travaux et que s'il s'agit de travaux modifiant les caractéristiques du local comme l'allègue le bailleur, alors ils n'emportent pas déplafonnement faute d'accession. La société CHAUSSURES MARALEX considère en tout état de cause que les travaux relevés par les premiers juges sont des travaux d'amélioration des conditions d'exploitations sans qu'il n'y ait eu modification de l'assiette du bail. Elle considère que tout au plus si les travaux étaient constitutifs cumulativement de travaux d'amélioration et de modification notable du local alors ceux ci doivent être considérés comme des travaux d'amélioration ne pouvant être invoqués lors du 1er renouvellement suivant lesdits travaux. 



La cour rappelle que l'article R.145-3 du code de commerce dispose que 'Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux.'.



Contrairement à ce que prétend l'appelante, le fait d'avoir communiqué le rapport amiable de M. C... DA CRUZ ne vaut pas reconnaissance implicite par l'intimée du déplafonnement du loyer. 



Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux se situent dans un ensemble immobilier ancien et de belle facture, avec façade en pierre de taille ouvragée, ravalement correct et gros 'uvre semblant entretenu. Ils ont une très bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade d'environ 15 m sur la rue de la Pompe également visible depuis l'avenue Paul Doumer et la rue de Passy, avec une devanture en pierre agrafée prise dans le bâti, comprenant deux larges vitrines et une porte d'accès vitrée, le tout sous un bandeau à l'enseigne MARALEX,



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux se développent sur trois niveaux reliés entre eux, outre une chambre de service (non visitée) au R+6 (accessible uniquement par les parties communes) : 

- en rez-de-chaussée : un niveau d'environ 137,30 m², de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une vaste aire de vente d'environ 104,40 m² aménagée de manière traditionnelle pour l'activité exercée, outre divers locaux d'accompagnement (réserves, bureaux, sanitaires) et techniques,

- en mezzanine : un niveau d'environ 59,30 m², de configuration régulière et d'une belle hauteur sous plafond, aménagé en aire de vente.



Le R-1 est décrit comme un niveau d'environ 58,90 m², de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une première pièce, selon l'expert,

accessible à la clientèle et aménagée en aire de vente et studio photo, commandant une seconde pièce aménagée en réserve avec point d'eau, outre un petit débarras sous l'escalier. 



L'intimée conteste que le sous-sol soit accessible au public et tout au moins ouvert à la vente. Elle précise que la première pièce en sous-sol constitue en fait la salle de repos et le réfectoire des salariés ; que s'y trouve le matériel photographique servant à la valorisation des modèles et qu'elle sert également de réserve et de stockage. 

 

La cour relève que le plan d'aménagement du sous-sol établi par l'architecte de la société locataire transmis en mai 2011 à la bailleresse et le plan établi par un géomètre à la demande de la bailleresse en mai 2013 font apparaître un sous-sol relié au 1er étage par un escalier comprenant deux pièces contiguës, la première pièce portant mention, selon le plan de 2011, des termes 'mobilier et accessoires' et selon le plan de 2013 la mention de 'salle de jeux'. 



Comme l'a relevé le jugement entrepris, les photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire montrent dans cette 1ère pièce que des chaussures sont en exposition sur leurs boîtes et sur les rayonnages équipant la première pièce, ce qui n'est pas le cas de la seconde pièce en nature de réserves et cuisine. 



Le preneur a certes produit une note de la société 'ada' architecture du 9 septembre 2016 faisant état de ce que l'escalier d'accès au sous-sol ne permettrait pas l'accès au public en raison de non conformités à la réglementation. Mais la comparaison de cet escalier et celui qui mène à la mezzanine accessible à la clientèle présente des similitudes sur les non-conformités alléguées telle que par exemple la main courante souple, en corde, non rigide et non continue, de sorte que ce moyen est inopérant. 



Le jugement de première instance fait également référence à la page 25 du rapport établi le 19/07/2014 par D... DA CRUZ qui mentionne que la société CHAUSSURES MARALEX a 'mis à jour l'escalier desservant le sous-sol, pour rendre ce niveau aujourd'hui partiellement accessible au public', mention reprise expressément dans le corps du rapport d'expertise judiciaire par Mme B.... 



A l'instar des premiers juges, la cour retiendra, au vu de ces éléments, qu'il est ainsi démontré que la première pièce du niveau R-1 des locaux est accessible aux clients de la société CHAUSSURES MARALEX et est affectée, au moins pour partie, à la vente des chaussures qui y sont exposées étant relevé que la pièce comprend également une table avec des chaises sans qu'il apparaisse que ce mobilier soit destinée à la clientèle.



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que M. C... DA CRUZ, expert amiable, a précisé que, pendant la durée du bail expiré, outre les mentions relatives au sous-sol précitées, : 

- la réserve coté gauche a été transformée en espace de jeux accessible à la clientèle après qu'une cloison ait été abattue;

- l'escalier qui desservait la mezzanine a été déplacé, du centre de la zone de vente entre les deux boutiques originelles, vers le côté gauche, au départ aujourd'hui de l'espace de jeux,

- la mezzanine a été agrandie.



La bailleresse a produit des plans initiaux des locaux mais ceux-ci ne sont pas datés de sorte qu'il ne peut être établi qu'il s'agit de la configuration des locaux donnés à bail avant les travaux effectués courant 2011 par le preneur.



Tant M. C... DA CRUZ que Mme B... ont d'ailleurs précisé qu'ils n'avaient pas de plan des locaux avant les travaux effectués par le preneur. 



Il ressort cependant des développements qui précèdent que contrairement à ce que prétend la société locataire, la première pièce du sous-sol est affectée à la vente, ce qui n'était manifestement pas le cas avant les travaux qu'elle a entrepris puisqu'elle prétend toujours que le sous-sol n'est pas accessible à la clientèle.



La société locataire n'a pas contesté avoir déplacé une cloison au rez-de-chaussée et avoir déplacé l'escalier. 



La cour observe que les précisions précitées apportées par M. C... DA CRUZ sur les travaux effectués par la société locataire n'ont pu intervenir que suite aux informations données par celle-ci, le rapport amiable ayant été effectué à sa demande. 



Le courriel en date du 23 avril 2015 versé aux débats par la société CHAUSSURES MARALEX de l'architecte ayant fait les travaux qui mentionne leur nature 'très limitée', qu'il n'y a pas eu 'de modification sensible des surfaces de vente' et qu'il s'agit 'principalement de travaux d'amélioration' ne décrit pas précisément quels sont les travaux entrepris, de sorte qu'il n'est pas probant. 



Mme B... a en outre, en comparant les photographies de la façade en mai 2008 et en juin 2014, relevé que les travaux modificatifs de la façade ont consisté à intégrer les anciennes vitrines à l'aire de vente et à avancer, au droit de la devanture, la porte d'entrée de la boutique anciennement en retrait, avec suppression du pilier de soutènement situé à gauche en entrant, ce qui a augmenté l'espace de vente.



Enfin, il résulte des déclarations de l'un de cogérants de la société CHAUSSURES MARALEX, dans l'article du 27/06/2011 de Sarah E... intitulé 'Maralex se mue en un concept-store pour enfants', que la surface de vente initiale, avant travaux, des locaux loués s'élevait à 80 m2.



Il ressort de l'expertise judiciaire que la première pièce du sous-sol désormais accessible à la clientèle a augmenté l'aire de vente comprenant le studio photo de 24,90 m²; que l'aire de vente du rez-de-haussée est de 104 m2, ce qui est bien supérieur à la surface de vente mentionnée dans l'article précité. 



Dés lors que ces travaux ont accru de manière sensible la surface de vente du local, il s'agit de travaux ayant modifié notablement les caractéristiques des locaux loués au sens de l'article R. 145-3 du code de commerce.



Toutefois, ces travaux, effectués par le preneur sans participation du bailleur, n'ont pas modifié l'assiette du bail et ils ont également amélioré notablement les conditions d'exploitation du local. En effet, les travaux ont permis de disposer de locaux plus spacieux et plus aérés en augmentant la surface d'exposition de la marchandise et mieux conçus par rapport aux besoins de la clientèle par la transformation d'une réserve en espace de jeux destiné aux enfants accessible à la clientèle, le déplacement de l'escalier sur le coté et par les modifications apportées à la façade qui constituent, au vu des photographies avant/après travaux figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, un embellissement de la surface vitrée et une meilleure exposition à la vente des marchandises. 



Les travaux constituant cumulativement une modification notable des caractéristiques des lieux loués et une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce, le régime des amélioration prévaut sur celui des travaux modifiant les caractéristiques des locaux.



Dans ces conditions, Mme X... ne pourra se prévaloir des travaux effectués par la société locataire qu'au cours du deuxième renouvellement suivant leur réalisation. 



Par conséquent, il convient de rejeter le motif de déplafonnement tiré des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré. 



- sur la modification de la destination du bail



Mme X... fait valoir, à l'instar de l'expert judiciaire, que la société locataire exploite dans les lieux loués, sans son autorisation, les activités de vente de livres pour enfants, de jouets/jeux pour enfants, de mobiliers, de décoration, et l'activité de photomaton, qui ne sont pas incluses dans les activités autorisées par le bail, ce qui est contesté par la société CHAUSSURES MARALEX. 



L'intimée réplique que les jouets mis à disposition des enfants au rayon essayage servent à les distraire et ne sont pas mis en vente ; que la bailleresse ne caractérise pas la vente effective de jouets, livres ou meubles ; que la vente d'objets de décoration, de livres et jouets et de jeux pour enfants figure seulement sur son site internet. Elle ajoute qu'au surplus la part de son chiffre d'affaires réalisé hors la vente des chaussures et vêtements, au seul titre de la vente des accessoires, est minime.







La cour rappelle qu'un changement de destination ne constitue pas, par lui-même, une modification notable. Il faut que la nouvelle activité améliore la commercialité du fonds.



Aux termes de la clause 'CHARGES ET CONDITIONS' du bail, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués d'autres activités que le commerce de vente de CHAUSSURES étendu à la CONFECTION ET ACCESSOIRES DE MODE'. 



L'expert judiciaire a noté lors de la visite des locaux loués, 'la présence de mobilier, livres et divers objets de décoration (cheval à bascule, petits bureaux, livres...), de jeux/jouets (ours en peluche, déguisements...) et autres (cartables, sacs à dos...), dont quelques-uns étaient certes laissés à la libre disposition des enfants au sein de l'espace de jeux qui leur est destiné, mais dont certains étaient étiquetés et donc proposés à la vente', ainsi que la présence d'un petit studio photo dans la première pièce du sous-sol accessible à la clientèle. M. C... DA CRUZ a fait état de 'vente de jeux pour enfants et des meubles (même si accessoirement)'.



Le constat d'huissier de justice du 27/03/2014 réalisé de l'extérieur du magasin atteste de l'apposition, sur la devanture des locaux entre les deux vitrines, d'un panneau mentionnant 'Chaussures vêtements objets accessoires livres'. 



Toutefois, ces éléments comme l'a retenu le jugement entrepris ne sont pas suffisants pour apprécier quantitativement les 'mobilier, livres et divers objets de décoration, jeux/jouets et autres' qui seraient effectivement proposés à la vente alors que l'expert judiciaire relève que 'quelques uns étaient, certes, laissés à la disposition des enfants'.



De surcroît, la société CHAUSSURES MARALEX a une activité, hors bail, de vente en ligne de ces mêmes produits et la part du chiffre d'affaires qu'elle réalise correspondant à la vente d''accessoires divers' représente entre 1 et 3 % de son chiffre d'affaires annuel selon l'expert judiciaire, ce qui est faible, et l'expert judiciaire n'a pas été en mesure d'apprécier sur ce pourcentage, la part relevant du fonds de commerce et celle de l'activité de vente par internet. 



Enfin la présence d'un studio photo ne suffit pas à établir une activité de photomaton, aucun élément ne venant accréditer le fait que cette activité serait payante. 



Dans ces conditions, Mme X..., en charge de cette preuve, n'établit pas que la déspécialisation partielle des locaux loués qu'elle invoque constitue une modification notable, au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, de leur destination contractuelle.



C'est donc à juste titre que le jugement entrepris a écarté le second motif de déplafonnement allégué par Mme X.... 



- sur les facteurs locaux de commercialité 



L'appelante considère que la population a augmenté dans le 16e arrondissement, ainsi que le nombre de m² construit ; que le pouvoir d'achat s'est sensiblement amélioré; que de nouvelles enseignes haut de gamme se sont installées et que la fréquentation des métros s'est accrue. 



L'intimée réplique que l'augmentation de la population est relative ; que la fréquentation du métro est inférieure à celle de l'ensemble du réseau métropolitain et que seuls 49 logements ont été construits.











La cour relève qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la population du 16e arrondissement a augmenté de 12,1%, ce qui est supérieur à celle de la population parisienne. Toutefois, outre le fait que Mme X... ne démontre pas que le pouvoir d'achat de la population se soit accru au cours du bail expiré, l'effet de l'accroissement de la population doit être relativisé en raison d'une part de l'activité du commerce, drainant une chalandise particulière à savoir celle des parents ayant des enfants âgés de 0 à 14 ans, et d'autre part parce qu'il s'agit d'un arrondissement assez vaste. D'autre part, les 49 logements neufs sont sans incidence, leur volume étant trop faible. Il en est de même pour l'augmentation de la fréquentation de la station de métro la plus proche, de + 5,84 %, celle-ci étant inférieure à celle du réseau métropolitaine sur la même période (+ 14,10%). 



En revanche, si l'expert judiciaire n'a pu obtenir de données concernant l'évolution de la commercialité de la rue de la Pompe où se situent les locaux donnés à bail, elle a relevé une évolution globalement positive de la commercialité des rues voisines. 



Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve que ces modifications des facteurs locaux de commercialité présentent un intérêt favorable pour le commerce exercé dans les locaux donnés à bail et ont augmenté sa chalandise. 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la bailleresse est défaillante à rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement. 



Par conséquent, le jugement entrepris qui a débouté Mme X... de sa demande de déplafonnement sera confirmé.



Sur le montant du loyer plafonné

 

L'expert judiciaire a précisé que le loyer plafonné s'élève à 31 453,81 euros au 01/10/2014 sur la base d'un loyer d'origine de 26 174 euros, d'un indice des loyers commerciaux (ILC) du 1er trimestre 2014 de 108,50 et d'un indice ILC au 1er trimestre 2005 de 92,15 [(26 174 euros x 108,50)/92,15). L'expert judiciaire a fait application de l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18/06/2014, le bail étant renouvelé à compter du 1er octobre 2014.

 

Les parties n'ont pas contesté ce montant que le jugement de première instance a entériné.



Par conséquent, le jugement entrepris qui a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 31.454 euros en principal, hors taxes et hors charges, et par an à compter du 01/10/2014 sera confirmé. 



Sur les demandes accessoires



L'équité commande de condamner en cause d'appel Mme X... à régler à la société CHAUSSURES MARALEX la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il n'y a pas lieu d'infirmer le jugement qui a partagé les dépens de première instance par moitié entre les parties, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire comme le sollicite la société CHAUSSURES MARALEX, l'expertise ayant été nécessaire pour statuer sur le montant du loyer eu égard aux travaux effectués par le preneur au cours du bail expiré.



Mme X... qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.













PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris,



Y ajoutant 



Condamne Mme X... à régler à la société CHAUSSURES MARALEX la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme X... aux dépens d'appel. 









LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE