Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 juin 2018

ARRÊT N°

 

JFL/CB 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 26 JUIN 2018 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE







Réputé contradictoire

Audience publique

du 24 Avril 2018

N° de rôle : 16/02466



S/appel d'une décision

du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de BESANCON

en date du 22 novembre 2016 [RG N° 11/02688]

Code affaire : 54Z

Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction



Philippe X..., Mutuelle CAMBTP, SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS C/ Audrey Y..., Joëlle Z..., Catherine A... épouse B..., Anne C..., Alexandre D..., Véronique E..., Jérôme F..., Stéphane QQ..., Patricia G..., Karine H..., Eric I..., Christelle J... épouse I..., Louis K..., Cindy L... épouse K..., Françoise M..., PP... N..., PP... N..., Nathalie O... épouse P..., Thierry P..., MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, SARL IMAGE ET CALCUL, CIC EST, CREDIT AGRICOLE DE FRANCHE-COMTE, BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE COMTE 





PARTIES EN CAUSE :





Maître Philippe X...

demeurant [...]



APPELANT



Représenté par Me Jean-Pierre Q... de la R..., avocat au barreau de PARIS et Me Vanessa S... de la T..., avocat au barreau de BESANCON

Mutuelle CAMBTP

dont le siège est [...]



APPELANTE



Représentée par Me Sophie U... de la V... ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON







SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

prise ès qualités d'assureur de la société IMAGE ET CALCUL

dont le siège est [...]



APPELANTE



Représentée par Me Ludovic W... de la XX..., avocat au barreau de BESANCON et Me Laurent YY..., avocat au barreau de LYON





ET :



Madame Audrey Y...

née le [...] à BESANCON (25000), 

demeurant [...]



Madame Joëlle Z...

née le [...] à MORTEAU (25500), 

demeurant [...]



Madame Catherine A... épouse B...

née le [...] à BESANCON (25000), 

demeurant [...]



Madame Anne C...

née le [...] à ST JULIEN EN GENEVOIS (74160), 

demeurant [...]



Monsieur Alexandre D...

né le [...] à CAVAILLON (84300), 

demeurant [...]



Madame Véronique E...

née le [...] à PONTARLIER (25300), 

demeurant [...]







Monsieur Jérôme F...

né le [...] à PONTARLIER (25300), 

demeurant [...]



Monsieur Stéphane QQ...

né le [...] à PARIS (75013), 

demeurant [...]



Madame Patricia G...

née le [...] à BESANCON (25000), 

demeurant [...]



Madame Karine H...

née le [...] à LYON (69000), 

demeurant [...]



Monsieur Eric I...

né le [...] à BESANCON (25000), 

demeurant [...]



Madame Christelle J... épouse I...

née le [...] à BESANCON (25000), 

demeurant [...]



Monsieur Louis K...

né le [...] à ORLEANS (45000), 

demeurant [...]



Madame Cindy L... épouse K...

née le [...] à SAINT-CLAUDE (39200), 

demeurant [...]



Madame Françoise M...

née le [...] à NANTES (44000), 

demeurant [...]





INTIMÉS



Représentés par Me Jean-michel ZZ... et Me Dominique AA..., avocats au barreau de BESANCON

















Maître PP... N... es qualité de liquidateur de la SARL LE CLOS DE LA CITADELLE, nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de commerce de Besançon du 25 mars 2013

demeurant [...]



INTIMÉ



Représenté par Me Laurent BB... de la SELARL ROBERT & BB..., avocat au barreau de BESANCON



Maître PP... N... ès qualités de mandataire judiciaire de la SELARL LEFRANC CORBET FRIANT, demeurant [...]



INTIMÉ

n'ayant pas constitué avocat 



Madame Nathalie O... épouse P...

née le [...] à PARIS

demeurant [...]



Monsieur Thierry P...

né le [...] à PONT DE POITTE (39)

demeurant [...]



INTIMÉS



Représentés par Me Patrice CC... de la DD... - EE... & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BESANCON





Compagnie d'assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS es-qualités d'assureur de la société IMAGE ET CALCUL

dont le siège est [...]



INTIMÉe



Représentée par Me Ludovic W... de la XX..., avocat au barreau de BESANCON





SARL IMAGE ET CALCUL

dont le siège est [...]



INTIMÉe



Représentée par Me Thierry FF..., avocat au barreau de BESANCON

et Me Aubin GG..., avocat au barreau de NANCY



Société CIC EST

dont le siège est [...]



INTIMÉe



Représentée par Me Mohamed EE..., avocat au barreau de BESANCON

CREDIT AGRICOLE DE FRANCHE-COMTE

dont le siège est [...]



INTIMÉ



Représentée par Me Julia HH... de la II..., avocat au barreau de MONTBELIARD





BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

dont le siège est [...] 



INTIMÉe

n'ayant pas constitué avocat 





COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



MAGISTRATS RAPPORTEURS : Madame Bénédicte UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE (magistrat rédacteur), Conseillers, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties.



GREFFIER : Madame D. BOROWSKI , Greffier.



Lors du délibéré :



Madame B. UGUEN LAITHIER, Conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :



Monsieur E. MAZARIN, Président de Chambre et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.



L'affaire, plaidée à l'audience du 24 avril 2018 a été mise en délibéré au 29 mai 2018 et prorogé au 26 juin 2018 pour un plus ample délibéré. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 

 















Faits, procédure et prétentions des parties



La SARL Le Clos de la Citadelle (ci-après le vendeur ou le promoteur) a été créée le 5 mars 2009, avec un capital de 150 €, pour réaliser une opération immobilière à Besançon, consistant à acquérir les bâtiments d'une ancienne école religieuse pour la transformer en trois immeubles d'habitation, nommés A ou JJ..., B ou Directeur, et C ou École. Les deux associés de cette SARL étaient à 70% la société Urba, dirigée par M. Boris D..., et à 30% la société BV Investissement, dirigée parM. Vincent KK..., celui-ci étant également le gérant de la SARL Le Clos de la Citadelle.



Cette société a d'abord acquis les trois bâtiments le 1er octobre 2010, au prix de 1.900.000€, payable à hauteur de 890.000€ dès réception des premiers fonds des futurs acquéreurs, puis des 1.009.100€ restant au plus tard le 30 novembre 2010.



Entre le 4 et le 26 novembre 2010, plusieurs lots ont été acquis par contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), sous condition suspensive de fourniture d'une garantie d'achèvement par le vendeur dans les trois mois. Le vendeur, qui ne disposait ni de fonds propres, ni d'un crédit bancaire, avait opté pour une garantie d'achèvement intrinsèque, dont la réalisation nécessitait, conformément à l'article R.261-8 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction ancienne, que d'une part les fondations soient achevées et que, d'autre part, le financement des immeubles compris dans le programme soit assuré par le montant des ventes déjà conclues à concurrence de 75% du prix total de vente prévu.



Une fois la condition suspensive levée, les acquéreurs s'étaient obligés à payer le prix de vente sur appels de fonds successifs, à proportions de 35% après achèvement des fondations, 35% après mise hors d'eau, 10 % après mise hors d'air, 5% après achèvement des peintures, 10% après achèvement des travaux, et le solde de 5% à la remise des clés. Les contrats de ventes prévoyaient que les biens vendus seraient livrés au plus tard le 31 mars 2011.



Maître Philippe X..., notaire, a établi les statuts de la SARL Le Clos de la Citadelle, puis l'acte de vente à cette société des immeubles existants à transformer, et enfin les actes de vente en l'état futur d'achèvement, avec mission de centraliser les paiements effectués par les acquéreurs et, en particulier, les dépôts de garantie versés au moment de la souscription des contrats de réservation.



Ont été confiées les missions suivantes:

- d'architecte à la SELARL Lefranc-Corbet (l'architecte), assurée auprès de la société Caisse d'Assurance Mutuelle du Bâtiment et des Travaux Publics (la CAMBTP);

- de maîtrise d''uvre à la société Image et Calcul, assurée auprès de la société Mutuelle des Architectes Français (la MAF).



Le permis de démolir a été accordé le 23 juillet 2009, le permis de construire le 25 janvier 2010, et les travaux ont débuté le 17 septembre 2010. Une attestation d'achèvement des fondations a été délivrée par l'architecte le 22 septembre 2010.



La réalisation de la condition suspensive d'obtention de la garantie d'achèvement a été constatée par le notaire le 26 novembre 2010, sur la foi, d'une part, d'une attestation d'achèvement des fondations et, d'autre part, de ventes souscrites pour plus de 75% du prix de vente total, soit 4.695.791€ pour un total de 5.267.791€. 

En considération de la même attestation, le notaire a ensuite libéré le premier appel de fonds de 35%, exigible à l'achèvement des fondations. Le second, exigible à la mise hors d'eau, a été ultérieurement lancé par le vendeur sur la foi de deux attestations établies, non plus par l'architecte mais par le maître d''uvre, la première le 15 février 2011 concernant le bâtiment JJ..., et la seconde le 24 août 2011, concernant le bâtiment École. D'autres appels de fonds ont ensuite été émis au titre de l'achèvement des cloisons ou des peintures, également sur attestations établies par le maître d''uvre.



Le chantier a cependant été abandonné par le promoteur au début de l'année 2012, dans le contexte d'une demande de suspension faite par la ville de Besançon en raison de non-conformités avec le permis de construire, et du départ des entreprises qui n'avaient pas été payées par le promoteur. 

La société Le Clos de Citadelle a été placée en redressement judiciaire le 2 avril 2012, puis en liquidation judiciaire le 23 mars 2013. Le mandataire liquidateur a résilié l'ensemble des contrats de VEFA. Les appartements inachevés ont finalement été livrés courant 2015, après reprise du chantier sous la maîtrise d''uvre des trois syndicats de copropriétaires.



Par jugement en date du 18 juillet 2012, le tribunal correctionnel de Besançon a déclaré MM.KK... et D... coupables de faux, usage de faux et perception irrégulière de fonds lors d'une vente d'immeuble à construire et les a condamnés chacun à 15.000 € d'amende avec sursis, ainsi qu'à payer diverses sommes aux parties civiles.

Statuant par arrêt rendu le 14 juin 2013 sur appel des parties civiles dirigé contre le seul M.KK..., la cour d'appel de Besançon a condamné celui-ci uniquement à payer aux parties civiles des réparations plus importantes.



Plusieurs acquéreurs ont alors assigné le promoteur en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Besançon. Au terme de diverses interventions et appels en garantie, les parties étaient les suivantes:

- les acquéreurs, Mme Anne-Françoise C... veuve LL..., Mlle Patricia G..., M. Eric I..., Mme Karine H..., Mme Véronique E..., M. Stéphane QQ..., Mme Joëlle Z..., Mme Catherine A... épouse B..., M. Jérôme F... et M. et Mme Thierry P..., Mme Audrey Y... et M. Alexandre D..., agissant conjointement en réparation de leur préjudice;

- la SA CIC Est, prêteur de deniers aux acquéreurs M. Stéphane QQ..., Mmes Patricia G... et Karine H..., agissant en réparation d'un préjudice né de la suspension des prêts;

- la société Crédit Agricole Mutuel de Franche-Comté, prêteur de deniers à l'acquéreur M.Jérôme F..., agissant elle aussi en réparation d'un préjudice né de la suspension du prêt;

- la société Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Franche-Comté, qui n'a pas conclu;

- la société Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté, qui n'a pas constitué avocat;

- la société Le Clos de la Citadelle, représentée par son liquidateur judiciaire M. PP... N...;

- le notaire, Maître Philippe X...;

- la SELARL Atelier d'architecture Lefranc-Corbet, représentée par son liquidateur judiciaire M. PP... N...et son assureur la CAMBTP;

- la SARL Image et Calculet son assureur la MAF.



Par jugement rendu le 22 novembre 2016, soumis à la cour, le tribunal de grande instance de Besançon a:

- déclaré recevables les actions de Mme Anne-Françoise C..., Mlle Patricia G..., M.Eric I..., Mme Karine H..., Mme Véronique E..., M. Stéphane QQ..., Mme Joëlle Z..., Mme Catherine A... épouse B..., M. Jérôme F... et M. et MmeThierry P..., Mme Audrey Y... et M. Alexandre D...,

- retenu à l'encontre de la SARL Le Clos de la Citadelle des fautes caractérisées par l'utilisation de fausses attestations ayant permis d'émettre et d'encaisser de façon anticipée et fautive des appels de fonds indus,

- dit que la responsabilité de la SARL Le Clos de la Citadelle est engagée et qu'elle doit répondre de l'intégralité des dommages causés, in solidum avec le cabinet Lefranc-Corbet et son assureur la CAMBTP, le bureau d'étude Image et Calcul, et son assureur la MAF, et Maître X...,

- retenu à l'encontre du cabinet d'architecture Lefranc-Corbet, pris en la personne de M.PP... N... liquidateur, une faute caractérisée par l'établissement de la fausse attestation d'achèvement des fondations de l'ensemble immobilier Le Clos de la Citadelle,



- dit que la responsabilité du cabinet d'architecture Lefranc-Corbet est engagée et qu'il répond des dommages causés aux demandeurs,

- retenu à l'encontre de la société Image et Calcul une faute, caractérisée par l'établissement de fausses attestations, dont celle de mise hors d'eau et hors d'air des bâtiments École et JJ...,

- dit que la responsabilité de la société Image et Calcul est engagée et qu'elle répond des dommages causés aux demandeurs,

- retenu à la charge de Maître X... une faute commise dans l'exercice de ses fonctions de notaire, en anticipant illégalement deux appels de fonds, et en ne vérifiant pas la conformité réglementaire de l'attestation d'achèvement des fondations,

- dit que la responsabilité de Maître X... est engagée et qu'il répond des dommages causés aux demandeurs dans la limite de 5% de ceux -ci,

- condamné in solidum la SARL Le Clos de la Citadelle et M. PP... N... ès qualités de liquidateur, la société Image et Calcul, son assureur la MAF, le cabinet Lefranc-Corbet et M.PP... N... ès qualités de liquidateur de celui-ci, son assureur la CAMBTP et Maître X... à verser les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement:



' 209.579,90 euros à Mme Véronique E..., sauf à déduire celle 6.871 euros,

' 160.194,45 euros à Mme Françoise M...,

' 168.945,13 euros à M. Jérôme F..., sauf à déduire celle de 5.602,80 euros,

' 183.695,93 euros à Mme Anne LL..., sauf à déduire celle de 5.508,60 euros,

' 139.449,67 euros à M. D... et Mlle Audrey Y...,

' 122.163,21 euros à M et Mme Eric I..., sauf à déduire celle de 5.506 euros,

' 106.146,38 euros à M. et Mme Louis K...,

' 128.387,48 euros à Mme Joëlle Z..., sauf à déduire celle de 5.269 euros,

' 137.019,04 euros à M. QQ... et à Mme G..., sauf à déduire celle de 5.408,80euros,

' 93.228,89 euros à Mme H..., sauf à déduire celle de 3.989 euros,

' 157.245,16 euros à Mme B...,

' 86.237,25 euros à M. et Mme P...,

- fixé le préjudice des demandeurs aux sommes suivantes:

' 209.579,90 euros pour Mme Véronique E..., sauf à déduire celle 6.871 euros,

' 160.194,45 euros pour Mme Françoise M...,

' 168.945,13 euros pour M. Jérôme F..., sauf à déduire celle de 5/602,80 euros,

' 183.695,93 euros pour Mme Anne LL..., sauf à déduire celle de 5.508,60 euros,

' 139.449,67 euros pour M. D... et Mlle Audrey Y...,

' 122.163,21 euros pour M et Mme Eric I..., sauf à déduire celle de 5.506 euros,

' 106.146,38 euros pour M. et Mme Louis K...,

' 128.387,48 euros pour Mme Joëlle Z..., sauf à déduire celle de 5.269 euros,

' 137.019,04 euros pour M. QQ... et Mme G..., sauf à déduire celle de 5.408,80euros,

' 93.228,89 euros pour Mme H..., sauf à déduire celle de 3.989 euros,

' 157.245,16 euros pour Mme B...,

' 86.237,25 euros pour M. et Mme P...,



- condamné in solidum la SARL Le Clos de la Citadelle et M. PP... N... ès qualités de liquidateur, la société Image et Calcul, la MAF, la CAMBTP, le cabinet Lefranc-Corbet et M.PP... N... ès qualités de liquidateur de celui-ci, ainsi que Maître X..., à verser au Crédit Agricole la somme de 5.970,48 euros et à la SA CIC Est celle de 2.624,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné la CAMBTP à garantir le cabinet d'architecture Lefranc-Corbet de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, dans la limite de son plafond de garantie, soit la somme de 1.525.000 euros,

- condamné la MAF à garantir le bureau d'étude Image et Calcul de l'ensemble des condamnations mises à sa charge,

- condamné in solidum la SARL Le Clos de la Citadelle et M. N... ès qualités de liquidateur, la société Image et Calcul et son assureur la MAF, le cabinet Lefranc-Corbet et M. PP... N... ès qualités de liquidateur de celui-ci et son assureur la CAMBTP, et Maître X... à verser la somme de 2.000 euros à chacun des douze demandeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les mêmes aux dépens, avec droit pour Maître AA... de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire dans la limite des deux tiers de toutes les condamnations prononcées,

- rejeté le surplus des demandes.



La CAMBTP a interjeté appel de ce jugement le 6 décembre 2016. 

Maître X... a fait de même le 22 décembre 2016, ainsi que la MAF le 13 janvier 2017. 

Les trois procédures ont été jointes par deux ordonnances du 13 septembre 2017.



Les acquéreurs, autres que les époux P..., par conclusions communes enregistrées le 21 mars 2018, demandent d'abord à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré leur action recevable, reconnu les fautes de l'architecte, du maître d''uvre et du notaire, condamné les responsables in solidum, débouté les banques de leurs demandes dirigées contre les acquéreurs, condamné les responsables à indemniser les banques, retenu l'obligation de garantie des assureurs, dit que le préjudice des acquéreurs était constitué notamment du montant des appels de fonds anticipés, et alloué à chacun des acquéreurs 2.000 € pour ses frais irrépétibles.

Ils lui demandent en revanche d'infirmer et de compléter le jugement pour:

- dire que la MAF ne peut se prévaloir d'aucune clause de déchéance, non-garantie ou plafond de garantie ou, subsidiairement, constater la nullité des clauses d'exclusion de garantie invoquées par la MAF,

- dire que leurs préjudices ne procèdent pas d'une cause technique unique, que le plafond de garantie s'applique individuellement aux réclamations de chaque requérant, en tout état de cause que le plafond de garantie de 1.750.000€ sera réévalué en fonction de l'évolution de l'indice composite prévu à l'article 5 des conditions particulières de la police, l'indice de référence applicable étant celui en vigueur lors du paiement effectif par la MAF;

- condamner solidairement la CAMBTP, la MAF, la société Image et Calcul et Maître X... à la réparation de leurs préjudices pour des montants supérieurs à ceux retenus par le premier juge;

- dire que les condamnations produiront intérêts à compter de chacune des assignations;

- condamner les mêmes à leur payer 2.000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- débouter les banques de leurs demandes dirigées contre les acquéreurs, ou subsidiairement condamner solidairement la CAMBTP, la MAF, la société Image et Calcul et Maître X... à garantir les acquéreurs concernés de toute condamnation prononcée au profit des établissements prêteurs;

- condamner solidairement la CAMBTP, la MAF, la société Image et Calcul et Maître X... aux dépens, avec distraction au profit de Maître ZZ....





Les époux P..., par conclusions transmises le 15 septembre 2017, demandent d'abord à la cour deconfirmer le jugement en ce qu'il adéclaré leur action recevable, reconnu la faute de l'architecte, du maître d''uvre et du notaire ainsi que le caractère in solidum de l'obligation à réparation des défendeurs, condamné les responsables in solidum, et prononcé des condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Ils lui demandent en revanche de réformer le jugement pour:

- fixer leur préjudice à un montant supérieur à celui retenu par le premier juge,

- condamner solidairement l'architecte, la CAMBTP, le maître d''uvre et la MAF, à leur payer 157.719,41 € en réparation de leur préjudice,



- fixer au même montant leur créance dans la liquidation judiciaire de la SARL Le Clos de la Citadelle,

- condamner solidairement les mêmes à leur payer 5.000 € pour leurs frais irrépétibles,

- condamner solidairement aux entiers dépens la CAMBTP, la société Image et Calcul, la MAF et Maître X....





La SA CIC Est, par conclusions enregistrées le 26 mai 2007, demande à la cour de:

- confirmer le jugement,

- ou, subsidiairement, condamner la partie succombante à lui payer 2.624,22 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamner la CAMBTP à lui payer 1.500 € pour ses frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les dépens avec distraction.





La société Crédit Agricole Mutuel de Franche-Comté, par conclusions enregistrées le 3 avril 2017, demande à la cour de: 

- confirmer le jugement,

- ou, subsidiairement, condamner la partie succombante à lui payer 5.970,48 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

- condamner la CAMBTP à lui payer 2.000 € pour ses frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les dépens.



Maître Philippe X..., par conclusions enregistrées le 7 février 2018, demande à la cour de:

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a débouté de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- débouter toutes les parties de leurs demandes formées contre lui,

- condamner la CAMBTP à lui payer 20.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et 15.000 € pour ses frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



M. PP... N..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Le Clos de la Citadelle, demande à la cour de:

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute commise par la SARL Le Clos de la Citadelle,

- subsidiairement lui accorder la garantie de la CAMBTP,

- dire que le liquidateur ne peut être condamné et que les créances des acquéreurs ne peuvent qu'être fixées,

- constater que les acquéreurs ont concouru à leur préjudice par leur propre faute et réduire leur indemnisation en conséquence, cantonner l'évaluation des préjudices au montant des créances déclarées,

- dire que les acquéreurs ne justifient pas du montant total réglé par rapport au coût d'acquisition prévu à la vente,

- en tout état de cause dire mal fondées les demandes dirigées contre lui ès qualités de liquidateur,

- condamner in solidum les acquéreurs à lui payer 2.000 € pour ses frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens.



La CAMBTP, assureur de la SELARL Lefranc-Corbet, par conclusions enregistrées le 18 septembre 2017, demande à la cour de:

- rejeter les demandes dirigées contre elle par les acquéreurs dès lors que l'architecte n'a commis aucune faute,

- dire n'y avoir lieu à condamnation in solidum de la CAMBTP, de la société Image et Calcul, de la MAF et de Maître X..., les fautes étant distinctes et les préjudices différents,

- dire que la responsabilité du notaire n'est pas limitée à 5%,



- condamner le notaire à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle envers les acquéreurs,

- condamner Maître X... à lui payer 20.000 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens,

- débouter la MAF de ses demandes dirigées contre elle,

- infirmer sa condamnation à indemniser le préjudice de Mme B..., qui n'était pas demandée au premier juge,

- débouter les acquéreurs de leur demande d'indemnisation pour la part dépassant les montants fixés par la chambre des appels correctionnels statuant sur intérêts civils,

- débouter les acquéreurs qui ne disposaient pas d'une action directe contre l'assureur en l'absence de faute commise par l'architecte,

- constater la non-garantie en l'absence de toute déclaration par l'assuré d'une mission autre que celle du dépôt de permis de construire,

- faire application des exclusions de garantie applicables en l'absence de déclaration nominative de chantier par type de mission,

- faire application de la règle proportionnelle de primes à hauteur de 100% en l'absence de déclaration d'une mission de maîtrise d''uvre,

- subsidiairement condamner in solidum la société Image et Calcul et son assureur la MAF à la garantir de toute condamnation,

- débouter le CIC Est et le Crédit Agricole de leurs demandes dirigées contre elle,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu comme opposable aux tiers les règles de plafond de garantie et de franchise,

- condamner in solidum les acquéreurs à lui payer 27.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



La société Image et Calcul, par conclusions enregistrées le 8 mars 2018, demande à la cour de:



- dire qu'elle n'a commis aucune fauteintentionnelle,

- écarter la clause d'exclusion et de déchéance invoquée par la MAF,

- dire qu'il n'y a pas de sinistre sériel et écarter les dispositions de l'article L.124-1 du code des assurances,

- condamner la MAF à la garantir de toute condamnation,

- débouter les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires,

- subsidiairement condamner in solidum la société Lefranc-Corbet, son assureur la CAMBTP et Maître X... à la garantir de toute condamnation,

- condamner la MAF à lui payer 10.000 € en réparation de son préjudice moral pour avoir manqué à ses obligations de mandataire et opposé des exclusions de garantie infondées,

- condamner la MAF à lui payer 35.000 € pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner in solidum la MAF et tout succombant définitif à supporter les entiers dépens.





La MAF, assureur de la société Images et Calcul, par conclusions enregistrées le 26 mars 2018, demande à la cour de:

- déclarer les acquéreurs Y..., D... et B... irrecevables pour avoir cédé leur bien,

- ordonner aux douze copropriétaires de produire les justificatifs de l'exécution de la condamnation pénale et surseoir à statuer dans l'attente,

- déclarer les copropriétaires irrecevables pour risque de double indemnisation,

- subsidiairement déduire les sommes déjà perçues des indemnisations qui seront allouées,

- la mettre hors de cause,

- dire que la société Images et Calcul n'a pas eu de rôle causal dans la réalisation du préjudice, qui a pour cause directe le défaut d'information et de vérification de l'attestation d'achèvement des fondations, imputables à Maître X...,





- plus subsidiairement, dire que la garantie n'est pas due à l'assuré, qui a commis une faute dolosive exclusive de garantie en établissant les attestations litigieuses,

- dire que la garantie n'est pas due à l'assuré, qui d'une part, en établissant les attestations litigieuses, a procuré au maître de l'ouvrage un avantage illégitime, et d'autre part, a causé un dommage par la violation ou l'omission d'une obligation contractuelle ou d'une règle professionnelle stipulée en annexe, même sans intention de provoquer le dommage,

- encore plus subsidiairement, rejeter les demandes de condamnation solidaire ou in solidum dirigées contre elle,

- dire qu'elle n'a pas pris la direction du procès et peut donc opposer à l'assuré ses limites de garantie,

- dire que l'ensemble des réclamations des acquéreurs constituent un même fait dommageable, ainsi que des préjudices immatériels non consécutifs au sens de la police, de sorte que le plafond de garantie de 500.000€ est applicable à l'entier litige,

- dire, si la pluralité de sinistres était retenue, que l'indemnisation est limitée au plafond de garantie sur immatériels non consécutifs de 1.500.000€ par année indexé,

- dire opposables à l'assuré comme aux tiers le plafond global d'indemnisation de 500.000€ applicable à l'ensemble des réclamations et la franchise contractuelle applicable à chaque sinistre,

- dire que le préjudice ne peut excéder la différence entre les travaux réalisés et ceux qui auraient dû l'être en contrepartie des fonds débloqués,

- ordonner une expertise relative au montant des préjudices,

- à tout le moins rejeter les demandes relatives à des préjudices injustifiés ou éventuels, et limiter l'indemnisation aux montant proposés par M. RR...,

- condamner in solidum la société Image et Calcul, la société CAMBTP et Maître X... à la garantir de toute condamnation au titre des fautes commises en fonctions de celles que retiendrait la cour,

- confirmer le rejet de la demande indemnitaire dirigée contre elle par la société Image et Calcul,

- ordonner la restitution des sommes qu'elle a payées en exécution du jugement entrepris,

- condamner in solidum les concluants à lui payer 15.000 € pour ses frais irrépétibles, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.





La SELARL Lefranc-Corbet, n'a pas constitué avocat, bien qu'informée de la procédure notamment par la signification de la déclaration d'appel faite par la CAMBTP à la personne de M. PP... N... ès qualités de liquidateur judiciaire.





La société Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche-Comté, qui n'avait pas conclu devant le premier juge, et la société Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté qui n'avait pas constitué avocat, n'ont fait l'objet d'aucune disposition et n'ont pas été intimées par les appelants.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





L'affaire a été clôturée le 3 avril 2018, fixée à l'audience du 24 avril 2018 et la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2018, avec prorogation au 26 juin 2018.















Motifs de la décision





1 - Sur la recevabilité de l'action des demandeurs,



Contrairement à ce que soutient la CAMBTP, seule à critiquer le jugement en ce qu'il a dit recevable l'action des demandeurs, cette action ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée par la juridiction correctionnelle statuant sur intérêts civils, laquelle, saisie de demandes indemnitaires plus limitées et dirigées contre les seuls gérants de la société le Clos de la Citadelle et non contre la société elle même et ses partenaires, a tranché une contestation opposant des parties différentes et portant sur un objet différent.



De même, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que les demandeurs qui ont obtenu une indemnisation en exécution de la décision correctionnelle ne sont pas dépourvus d'intérêt à agir, dès lors que leurs demandes devant la juridiction civile ne sont formulées que sous déduction des sommes déjà perçues.



Au regard de cette déduction, et en l'absence de tout indice que les copropriétaires qui s'étaient constitués parties civiles aient obtenu d'autres sommes que celles qu'ils on déduites, il est inutile de leur ordonner de produire les justificatifs de l'exécution de la condamnation pénale et de surseoir à statuer dans l'attente.



Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a reçu l'action des acquéreurs, et il y sera ajouté le rejet de la demande présentée par la CAMBTP aux fins de production de pièces et de sursis à statuer.





2 - Sur la responsabilité de l'architecte,



Il est constant que la société Lefranc-Corbet a émis, le 22 septembre 2010, à la demande du vendeur, une attestation mentionnant que 'pour le projet Le Clos de la Citadelle au [...] les fondations de l'immeuble sont achevées'. 



Le moyen tiré par la CAMBTP de la globalité de cette attestation, en ce qu'elle porte sans distinction sur les trois bâtiments alors que selon l'appelante il fallait rédiger une attestation pour chacun des trois bâtiments, est inopérant dès lors que la faute reprochée à l'auteur de l'attestation ne tient pas à un formalisme inadéquat, mais à l'inexactitude de l'état d'achèvement des fondations.



Surabondamment, la globalité de cette attestation unique n'est pas contraire aux actes de vente qui étaient suspendus à l'acquisition de la garantie d'achèvement globale attachée à l'ensemble de l'opération et non pas divisée par bâtiments, qui supposait non seulement la réalisation de ventes pour au moins 75% du prix global de l'opération, mais encore l'achèvement global des fondations des trois immeubles.

De même, l'unité de l'opération résulte encore des contrats de vente, dont les clauses justifient l'exclusion du régime juridique de la vente à rénover au profit de celui de la vente en l'état futur d'achèvement, pour l'ensemble des trois bâtiments, au motif qu'un seul d'entre eux doit être agrandi, ce qui confirme l'unité de l'opération.



L'achèvement des fondations, au sens des contrats signés par les acquéreurs comme de la garantie intrinsèque du vendeur d'immeubles à construire telle que réglementée à l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable, s'entend de la réalisation des fondations nouvelles, ou de l'aménagement des fondations existantes, dans des conditions permettant de passer à la phase suivante des travaux. 





Parce que cette progression du chantier traduisait la capacité du vendeur à mener l'opération à bien, les contrats y attachaient la réalisation de la garantie d'achèvement et le déclenchement du premier appel de fonds. 

L'attestation litigieuse n'avait donc pas pour objet de constater, comme le soutient la CAMBTP, l'existence des fondations primitives des bâtiments à rénover, mais que ces fondations avaient reçu les améliorations et extensions nécessaires pour qu'elles puissent soutenir les réalisations à venir.



Tel n'était manifestement pas le cas le 22 décembre 2010, date de rédaction de l'attestation litigieuse, à laquelle les fondations primitives, certes présentes, n'étaient pas encore aptes à recevoir la suite des travaux, n'ayant encore fait l'objet, ni de l'ajout des fondations des deux cages d'ascenseur, ni de l'extension de celles du bâtiment à agrandir par adjonction d'un ancien séchoir, ni enfin, pour le bâtiment à surélever, du nécessaire renforcement par injections de résine et pose de micro-pieux qui ne seront mis en 'uvre respectivement qu'aux mois de février et d'octobre 2011. 

L'attestation mentionnant l'achèvement des fondations, alors que ces travaux n'étaient pas réalisés, était donc prématurée et inexacte.



L'émission d'une telle attestation inexacte par la société Lefranc-Corbet est fautive dès lors que cette société ne pouvait pas se méprendre sur la réalité de la situation en raison, tant de ses compétences techniques en matière d'architecture que de la parfaite connaissance du site qu'elle avait nécessairement acquise pour avoir successivement réalisé les trois études de faisabilité, la demande de permis de démolir, le projet architectural, ainsi que les deux demandes de permis de construire.



Cette faute de l'architecte, en ce qu'elle a provoqué prématurément le premier appel de fonds qui n'aurait dû être payé au plus tôt que le 5 avril 2011, ainsi que l'a retenu cette cour statuant sur intérêts civils le 18 juillet 2012, a d'abord causé aux acquéreurs un préjudice constitué de l'indisponibilité temporaire des sommes. 



Mais de façon plus générale, en permettant au notaire de constater l'acquisition de la garantie d'achèvement et subséquemment la levée de la condition qui suspendait les contrats de vente à l'obtention de cette garantie dans les trois mois, alors que cette condition n'aurait pas été levée si l'attestation avait été émise à la véritable date d'achèvement des fondations, cette même faute a déclenché toute l'opération et se trouve ainsi à l'origine de l'ensemble des préjudices qui en ont résulté.



Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la faute de l'architecte et déclaré celui-ci entièrement responsable envers les demandeurs.





3 - Sur la responsabilité du maître d''uvre,



La responsabilité du maître d''uvre est recherchée pour avoir, d'une part, émis des attestations de travaux inexactes, et d'autre part, manqué à sa mission contractuelle en ne veillant pas à la conformité des travaux au permis de construire.



S'agissant en premier lieu des fausses attestations, il est constant que la société Image et Calcul, en sa qualité de maître d''uvre a, à la demande du vendeur, établi plusieurs attestations de mise hors d'eau, de mise hors d'air et d'achèvement des cloisons, qui ont permis au vendeur d'émettre des appels de fonds, étant observé que si les contrats de vente prévoyaient un appel de fonds à la mise hors d'eau et d'air, à l'achèvement des peintures puis des travaux, ils ne prévoyaient nullement d'appel de fonds à l'achèvement des cloisons.







L'inexactitude fautive des attestations de mises hors d'eau délivrées le 15 février 2011 pour le bâtiment JJ... et le 24 août 2011 pour le bâtiment École a été justement retenue par le premier juge, dont la cour adopte les motifs sur ce point et y ajoute que le maître d''uvre, qui confesse sa réticence initiale a établir les attestations litigieuses avant de céder à l'insistance de son client, ne peut être exonéré à raison de la naïveté qu'il invoque alors qu'il agissait en qualité de professionnel.



L'attestation d'achèvement des cloisons du lot A3 acquis par MM... au rez-de-chaussée du bâtiment JJ..., établie le 18 juillet 2011, apparaît elle aussi inexacte, dès lors qu'il résulte d'un courrier, adressé le 3 août suivant par la société Le Clos de la Citadelle à l'entreprise chargée du lot placoplâtre et isolation, que les joints du lot A3 n'avaient pas encore été posés et, qu'en outre, il ressort d'un constat d'huissier dressé le 5 décembre 2011 qu'à cette date toutes les cloisons n'avaient pas été posées dans l'appartement de MM....



De même, l'attestation d'achèvement des cloisons du lot A5 acquis par Mme M... au premier étage du bâtiment JJ..., établie le 8 novembre 2011 est nécessairement fausse puisqu'à cette date le bâtiment n'était toujours pas hors d'eau, ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier dressé le 29 novembre 2011, et que des travaux postérieurs restaient à exécuter.



Pour la même raison, ne peuvent être tenues pour exactes ni l'attestation de mise hors d'air du bâtiment Abbé en date du 15 avril 2011, alors que ce bâtiment, comme il vient d'être indiqué, n'était toujours pas hors d'eau le 29 novembre 2011, ni celle de l'état hors d'air établie le 30 novembre 2011 pour le bâtiment École, dont un huissier a pu constater que la toiture n'était toujours pas achevée au mois de janvier 2012.



Il s'ensuit que le jugement critiqué doit être confirmé en ce qu'il a retenu la faute de la société Image et Calcul au titre de l'établissement de fausses attestations laquelle a causé un préjudice aux acquéreurs en ce qu'elle les a conduits à verser des fonds, non seulement prématurément, mais surtout sans contrepartie, dès lors que le chantier a finalement été abandonné par le promoteur.



S'agissant en second lieu du défaut de conformité des travaux au permis de construire, le premier juge a exactement retenu que la société Image et Calcul avait manqué à sa mission en ne veillant pas à la conformité urbanistique des travaux. 

Pour autant, il n'est nullement démontré que ce manquement a eu un rôle causal dans la réalisation des préjudices, l'arrêt du chantier et les préjudices subséquents ayant été causés par l'abandon des entreprises lasses de ne pas être payées par le promoteur, et non par les non-conformités au permis, qui pouvaient être régularisées et n'impliquaient pas l'arrêt du programme.



Le jugement critiqué sera donc infirmé ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Image et Calcul au titre de la non-conformité des travaux au permis de construire.



En conséquence, la responsabilité de la société Image et Calcul n'est engagée qu'à raison des fonds perdus à cause des attestations inexactes qu'elle a établies.





4 - Sur la responsabilité du vendeur,



La SARL Le Clos de la Citadelle ne conteste pas avoir fait usage des attestations litigieuses dans le but de justifier ses appels de fonds, ainsi que, particulièrement pour l'attestation d'achèvement des travaux, parvenir à la levée de la condition suspensive d'obtention de la garantie d'achèvement avant accomplissement du délai de trois mois prévu dans les contrats de vente. 





Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, cette société ne pouvait qu'avoir conscience de la fausseté de ces attestations, ce qui résulte non seulement de la condamnation de ses gérants pour les délits d'usage de fausse attestation et perception irrégulière de fonds lors d'une vente d'immeuble à construire, prononcée le 18 juillet 2012 par le tribunal correctionnel de Besançon, mais encore, plus généralement, de l'économie de leur projet qui ne pouvait que les conduire à rechercher impatiemment les fonds qui leur manquaient dès le départ, en appelant prématurément de nouveaux fonds au moyen d'attestations d'avancement de travaux inexactes. 



En effet, il résulte des données financières et du calendrier de l'opération que MM. D... et KK... se ont lancés dans le projet du Clos de la Citadelle sans disposer ni de fonds propres, ni de crédit bancaire. C'est ainsi qu'ils ont acquis les bâtiments existant le 1er octobre 2010 au prix de 1.900.000€ sans disposer de quoi les payer, leur vendeur ayant accepté d'être réglé ultérieurement, soit à raison de 890.000€ à la réception des premiers fonds des acquéreurs et le solde au plus tard le 30 novembre 2010. 

Ainsi, le paiement au vendeur du prix des bâtiments primitifs dépendait entièrement du premier appel de fonds adressé aux acquéreurs des lots, qui lui-même supposait la levée de la condition suspendant les ventes à l'obtention de la garantie d'achèvement, qui à son tour supposait l'achèvement des fondations. 

Un tel montage imposait à la société de disposer d'une attestation d'achèvement des fondations avant le 30 novembre 2010, faute de quoi elle n'aurait pas pu payer son vendeur, ce qui compromettait le projet.



Il résulte en outre des mêmes données que les premiers fonds, appelés le 26 novembre 2010, ne pouvaient servir à financer les travaux, puisqu'ils devaient être au contraire immédiatement et intégralement absorbés par le paiement du prix des biens existants. 



Les premiers fonds appelés s'élevaient à 35% des ventes conclues, soit environ 1.643.000€, alors que le prix à payer par le promoteur au cours des quatre jours suivant s'élevait à 1.900.000€, comme précédemment indiqué. Dans de telles conditions, la SARL Le Clos de la Citadelle, démunie dès le commencement des travaux, ne pouvait qu'éprouver les plus grandes difficultés pour payer les entreprises appelées sur le chantier, sauf à émettre prématurément les appels de fonds prévus aux contrats de vente, voire non prévus tels que ceux pour l'achèvement des cloisons, déjà évoqués.



Enfin, la faute du notaire, qui selon la SARL Le Clos de la Citadelle devait mettre en garde les acquéreurs contre les risques résultant d'attestations erronées, est indifférente dès lors qu'elle n'est pas de nature à faire disparaître sa propre responsabilité caractérisée par l'usage volontaire de ces fausses attestations pour appeler des fonds indûment.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SARL Le Clos de la Citadelle. 

Les fautes ainsi commises ayant entraîné le déclenchement de toute l'opération, la responsabilité du vendeur porte sur l'ensemble des préjudices qui ont en résulté.





5 - Sur la responsabilité du notaire,



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire pour s'être contenté d'une attestation unique d'achèvement des fondations portant globalement sur les trois bâtiment au lieu d'exiger une attestation distincte pour chacun des trois bâtiments, alors d'une part que la contravention aux dispositions des articles R.261-11 et R.231-10 anciens du code de la construction et de l'habitation n'est pas établie compte tenu de l'interdépendance juridique et technique qui unissait les trois bâtiments, et d'autre part, qu'elle serait sans lien de causalité avec les préjudices invoqués qui résultent de la fausseté de l'attestation et non de son mode de formalisation.



Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a retenu comme fautif le fait pour le notaire d'avoir obtenu le paiement du premier appel de fonds dès le 15 octobre 2010 pour Mme H... et le 23 novembre 2010 pour M. F..., alors qu'à ces dates, si les ventes qu'ils avaient conclues restaient suspendues à la réalisation de la garantie d'achèvement qui n'a été constatée que le 26 novembre suivant, cette inefficacité des ventes interdisait seulement au notaire de libérer les fonds appelés dans les mains du vendeur, mais non de solliciter leur versement anticipé, pour des raisons pratiques et dans l'attente de l'efficacité de la vente.



Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité du notaire pour ne pas avoir vérifié la sincérité de l'attestation d'achèvement des fondations, dès lors que, professionnel du droit et non du bâtiment, il ne lui appartenait pas, sauf circonstances particulières non établies en l'espèce, de mettre en doute l'attestation établie par l'architecte en charge du projet immobilier.



S'agissant du manquement aux obligations d'information et de conseil dont le notaire était débiteur envers les acquéreurs, le premier juge a exactement retenu que Me X... a inséré dans chacun des actes de vente diverses clauses relatives à la garantie intrinsèque d'achèvement, par lesquelles les acquéreurs ont été informés de la nature de ce mode de garantie, des dispositions réglementaires alors applicables, et enfin du fait que leur vendeur n'était pas, à la date du contrat, encore assuré de réunir les fonds constitutifs de cette garantie.

Cette dernière information, toutefois, n'alertait les acquéreurs que sur le risque d'une non-obtention de la garantie par leur vendeur, risque dont ils se trouvaient au demeurant prémunis par la clause suspensive qui les déliait de tout engagement faute d'obtention de la garantie dans les trois mois. Ainsi, cette clause ne dispensait pas le notaire d'alerter les acquéreurs sur les risques spécifiques liés à la fragilité du projet, contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, qui pourtant a parfaitement caractérisé cette fragilité.



A ce titre, si Maître X..., s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 1ère Civ, 20 mars 2013, pourvoi n° 12-24750) soutient exactement que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite, de sorte qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies, c'est en revanche inexactement qu'il soutient que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie ainsi fournie ne pourrait être utilement mise en 'uvre dans le cas d'espèce, alors qu'au contraire la fragilité financière de la SARL Le Clos de la Citadelle et de son projet imposaient des mises en garde particulières.



En effet, à la fragilité financière du projet, qui entraînait les acquéreurs dans une opération aléatoire en raison de l'engloutissement du premier appel de fonds dans l'achat du foncier primitif sans laisser de quoi payer les entreprises jusqu'au suivant, ainsi que précédemment caractérisée par la cour au titre de la responsabilité du vendeur, s'ajoutait celle de la société venderesse elle-même: la société Le Clos de la Citadelle a été créée pour l'occasion avec un capital dérisoire de 150€ (cent cinquante euros) et sous le statut de société à responsabilité limitée et non de société civile immobilière comme il est fréquent en la matière, ce qui empêchait ses contractants, en cas de difficultés, à la fois de recouvrer leur créance sur un capital social consistant et d'accéder au patrimoine personnel des associés. 

Ainsi, les fragilités conjuguées du projet immobilier et de la structure chargée de le mener à bien engendraient un risque particulier bien supérieur et distinct du risque général lié aux faiblesses de la garantie intrinsèque.



Ce risque ne pouvait être ignoré par Me X... qui en était lui-même l'artisan pour avoir été le rédacteur, aussi bien des statuts de la SARL, que de la vente du foncier primitif et de celle des appartements en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'il disposait d'une connaissance complète et globale du montage juridique choisi.



Il appartenait donc à Me X..., garant de l'efficacité des actes rédigés par ses soins, y compris ceux souscrits par les acquéreurs, de mettre chacun de ceux-ci en garde sur le fait que la garantie intrinsèque, bien qu'acquise sur le plan juridique, laissait subsister des risques importants sur l'achèvement concret des travaux, compte tenu, d'une part, de l'affectation intégrale du premier appel de fonds à un autre poste que la poursuite des travaux et, d'autre part, de l'inefficacité prévisible de tout recours à l'encontre, tant de la société en raison de son capital négligeable, que des associés eu égard au statut social protecteur qu'ils s'étaient réservés. 



Au regard du caractère hautement dissuasif du risque qui aurait dû leur être révélé, les acquéreurs auraient nécessairement été dissuadés de contracter s'ils avaient reçu la mise en garde due par Me X..., qui au demeurant ne soutient pas, à titre subsidiaire, que le préjudice s'est limité à une simple perte de chance.



Cette faute ayant eu un rôle déclencheur de toute l'opération, le notaire est pas suite responsable de l'ensemble des préjudices qui en ont résult