Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/JD



Numéro 20/03786





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 18/12/2020 







 Dossier : N° RG 18/02534 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7QW 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



[D] [V], [W] [R] épouse [V]



C/



[S] [T], 

[U] [C], 

SA CNP ASSURANCES, 

SCI MESTADE, 

SAS PROMOTION PICHET,

SCP [C]-DURON-

LABACHE-LANDAIS-

MOREAU LESPINARD, 

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

SCP PERRAUD - DAUDE - PERRAUD















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :







Madame DUCHAC, Président



Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile



Madame ASSELAIN, Conseiller





assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 

dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [D] [V]

[Adresse 12]

[Localité 14]



Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON



Madame [W] [R] épouse [V]

[Adresse 12]

[Localité 14]



Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON





INTIMES :



Maître [S] [T] 

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représenté par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assisté de la SCP COLLET - de ROCQUIGNY - CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



Maître [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX



SA CNP ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et prise en qualité d'assureur de prêt

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représentée par Maître SAINT-LAURENT de la SCP SAINT-LAURENT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



SCI MESTADE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX









SAS PROMOTION PICHET

venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [Adresse 4], dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET en vertu de l'article 1844-5 du Code Civil, selon décision en date du 31 mai 2019 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX





SCP [C]-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU LESPINARD

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX



SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU





SCP PERRAUD - DAUDE - PERRAUD

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentée par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de la SCP COLLET- de ROCQUIGNY- CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



















sur appel de la décision 

en date du 27 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 14/00713 

















Vu l'acte d'appel initial du 26 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;



Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :

- déclaré les époux [V] irrecevables dans leurs actions tendant en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Maître [C], notaire à [Localité 10] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 230.600 euros d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 13] situé [Localité 9] cadastrée section CB n°[Cadastre 2], au motif qu'ils ne justifiaient pas d'une publication de l'assignation au fichier immobilier, 

- prononcé l'irrecevabilité des actions subsidiaires en responsabilité dirigée visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée',

- prononcé pareillement l'irrecevabilité de leurs actions en responsabilité visant Maître [T] notaire et la SCP [T] ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [U] [C] et la SCP [C], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs,

- prononcé aussi l'irrecevabilité de leurs actions visant la BNP INVEST IMMO et la CNP, assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit,

- condamné les époux [V] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,

- condamné les époux [V] aux dépens ;



Vu les dernières conclusions (conclusions n°3) transmises par voie électronique le 21 juillet 2020 par les époux [V] qui poursuivent l'infirmation du jugement, mais, pour avoir revendu, n'agissent par conséquent plus qu'en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par Maître [U] [C] et la SCP [C], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs qui dénient toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL, qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 février 2020 par Maître [S] [T] et la SCP PERRAUD [T] PERRAUD NOTAIRES, implantée à CLERMONT FERRAND, notaire ayant reçu procuration qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 août 2019 (conclusions n°4) par la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE qui conclut à la confirmation du jugement et au rejet des prétentions des époux [V] ;





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2019 par la compagnie CNP qui agit à titre récursoire contre toute personne qui viendrait à être responsable d'une annulation des contrats



Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020.



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.



MOTIFS 



SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE



La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique, a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.



Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 



L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.



L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE



a) les contrats passés 



Domiciliés à [Localité 14] (63), les époux [V], exercent respectivement les professions de cadre et d'auxiliaire de puériculture ; ils se sont mariés en 2006 et leur banque verse aux débats leurs avis d'imposition respectifs pour 2005 faisant état de revenus imposables de 40.829 euros et de 5.852 euros, dont 5.291 euros de revenus fonciers nets. 

Ils sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. 



Ils se sont engagés selon contrat de réservation date du 03 février 2007 portant les trois signatures engageant les parties ; l'acte porte mention manuscrite de la date et de la localisation à savoir la commune de [Localité 14] (63), commune de leur domicile ; les époux [V] se sont portés acquéreurs au prix total de 230.600 euros T.T.C. soit 192.809 EUROS H.T., à financer intégralement par l'emprunt, de deux appartements d'une superficie habitable identique de 41,0 mètres carrés portant les références commerciales 113 et 114 dans le bâtiment A d'une résidence à construire [Localité 9] (40). 

L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE la S.A.R.L. GESTIA.



Le 15 février 2007, la S.C.C.V. MESTADE a procédé à la notification de ce contrat de réservation par LRAR ; les époux [V] ont accusé réception le 16 février 2007 comme indiqué tant dans la procuration du 29 juin 2007 qu'en page 22 de l'acte notarié qui vise de la loi 89-1010 du 31 décembre 1989.



Le 06 avril 2007, la BNP PARIBAS INVEST IMMO les a rendus destinataires d'une offre de prêt qu'ils ont acceptée sans faire usage du droit de rétractation de 10 jours imparti par la législation propre aux prêts bancaires destinés aux particuliers.



Le 29 juin 2007, procuration notariée a été donnée par les époux [V] à un clerc de l'étude de Maître [C], notaire à [Localité 10] afin de les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Maître [S] [T], notaire à [Localité 11]. Elle mentionne : 

- s'agissant du droit de rétractation, que l'acte de réservation du 03 février 2007 a été notifié le 15 février 2007, que la présentation en a été faite le lendemain, et qu'aucune rétractation n'est intervenue durant le délai de 7 jours imparti, les actes notariés ne se référant qu'au du Code de la Construction et de l'Habitation, 

- s'agissant du financement que les acquéreurs ont recours un emprunt de 230.600 euros. 



L'acte authentique de vente a été reçu le 09 juillet 2007 par Maître [C] notaire à [Localité 10], puis publié le 27 août 2007 volume 2007 P n° 737 au fichier immobilier de [Localité 15].

Cet acte notarié de vente :

- porte cession en VEFA des lots portant les numéros 42 et 43 à usage d'appartement, 53 à usage de cellier, 112 et 113 à usage de parkings extérieurs, et renvoie à un état descriptif de division et à un règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l' étude de Maître [C] alors en cours de publication, 

- moyennant paiement d'un prix de 192.809 euros H.T. soit 230.600 euros T.T.C. dont 37.791 euros de TVA au taux de 19,6%,

- sur lequel a été immédiatement libérée une somme de 90.710 euros (35%) en considération de l' état d'avancement des travaux à la date de l'acte,

- indique que l'achèvement des travaux est prévu pour le quatrième trimestre 2008.

S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié n'évoque pas le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation régissant le démarchage à domicile pouvant se cumuler avec l'application propre aux ventes immobilières ; visant la loi 89-010 du 31 décembre 1989 codifiée à droit constant aux articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, l'acte notarié mentionne que la notification du contrat de réservation par la LRAR du 15 février 2007 reçue le 16 février 2007 a fait courir un délai de rétractation de 7 jours dont les acquéreurs n'ont pas usé. 



Pour financer cette acquisition, la BNP PF a ensuite formulé une offre de prêt en date du 06 avril 2007 d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 4,05% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'échéances d'intérêts intercalaires de 824,40 euros hors assurance, suivies de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant de 1.299,27 euros pendant 134 mois puis d'un montant légèrement supérieure par la suite.



Selon acte notarié du 05 septembre 2007 reçu par Maître [C], a été conclu un acte de prêt notarié avec prise de sûreté réelle ; ce contrat est évoqué dans le contrat de vente, mais il n'est pas produit.



L'assurance groupe garantissant les risques décès/invalidité a été souscrite auprès de la CNP.



Le bien a été livré le 25 septembre 2008 dans le délai prévu et la totalité du prix a été payée .



La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisée. 



B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs



L'un des appartements a été loué le 13 janvier 2009 moyennant un loyer de 295 euros sans les charges ; le locataire est tombé en arrérages de loyers dès l'automne 2009 ; il a libéré les lieux en mai 2011. Le bien a ensuite reloué.



Le retournement de la conjoncture économique la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui avaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles s' aient engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de sa valeur et il a été revendu par acte du 18 mars 2020 à un prix net vendeur de l'ordre de 115.000 euros.



SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE



A) la publicité foncière



En cause d'appel, les époux [V] prouvent que l'assignation en annulation de vente, délivrée le 21 mai 2014 à la S.C.I. MESTADE, a été publiée le 10 juin 2014 volume 2014 P n° 741.



Ce moyen d'irrecevabilité est devenu désormais sans objet puisque les époux [V] ont revendu les biens acquis selon acte du 18 mars 2020 et n'agissent plus qu'en responsabilité civile.



B) sur la prescription des actions en nullité fondée sur d'autres moyens que le dol



Les époux [V] ont assigné l'ensemble des parties à la fin du mois de mai 2014, soit plus de 5 ans après l'entrée en vigueur de la loi portant réforme du régime des prescriptions civiles. Cette loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 

- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle qui étaient alors respectivement de 30 ans et de 10 ans pour les soumettre à un délai unique de 5 ans, l'application immédiate de ce texte ayant pour effet de faire courir immédiatement ce délai de 5 ans aux délais qui courraient antérieurement quand le terme de ces délais en cours n' était pas prévu pour expirer avant le 18 juin 2013 ;

- mais les actions en nullité des contrats ont continué d' être soumises au délai de prescription de 5 ans qui courrait depuis la vente, sans pouvoir être affectées par l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.



Le contrat de réservation a été conclu le 03 février 2007 et le contrat de vente a été signé le 09 juillet 2007. L'application des nouvelles règles de prescription :

- emporte irrecevabilité des actions en nullité de ces deux contrats, en ce qu'elles se fondent sur des moyens de droits autres que le dol ou l'erreur puisque ces actions n'ont pas été engagées avant les 03 février 2012 et 09 juillet 2012 ;

- emporte irrecevabilité des actions en responsabilité civile engagées sur les des fondements autres que le dol ou la participation la commission d'un dol ou l'erreur puisqu'en l'espèce, les assignations sont postérieures à la date du 19 juin 2013,

- emporte irrecevabilité des actions en responsabilité pour autre cause que le dol et visant la BNP PERSONAL FINANCE.et l'assureur groupe. 



C) sur la prescription de l'action en nullité pour dol



L'action en nullité d'un acte juridique pour dol se prescrit soit à compter de l'acte, soit compter de la découverte de faits susceptibles de s'analyser comme éléments du dol invoqué, ceci ne préjudiciant pas de la décision à rendre sur le fond.

Au cas d'espèce, et eu égard à la date des assignations, les époux [V] soutiennent n'avoir découvert le dol que postérieurement à la date de signature des actes et moins de 5 ans avant la date des assignations. Ils doivent donc prouver qu'ils n'ont pas été en mesure de découvrir les éléments de fait dolosifs, ni d'avoir pu en mesurer la portée avant le mois de juin 2009.



Ils ont acquis en 2007 alors que la conjoncture était encore fortement orientée à la hausse ; ils soutiennent n'avoir que progressivement découvert les éléments du dol en raison :

- de la survenance de difficultés à trouver des locataires pouvant payer un loyer suffisant pour équilibrer les charges, 

- de la perte de valeur du bien, 

- du caractère commun de leurs difficultés avec celles rencontrées par d'autres copropriétaires se trouvant dans la même situation qu'eux,

- du caractère général de ce type de difficultés à l'échelon national, difficultés dont la presse s'est faite l'écho ;

- de la découverte ultérieure du manque de sincérité de la simulation contractuelle qui leur a été remise en considération de laquelle ils ont donné leur consentement. 



La livraison étant intervenue à la fin du mois de septembre 2008, les premières locations n'ont pu être effectives qu'au début de 2009 ; or la conjoncture s'est brutalement retournée entre ces deux dates ; et son ampleur inattendue a pu ne pas être appréhendée immédiatement par les propriétaires. 

 Les faits, complexes, ne pouvaient effectivement pas être découverts et surtout analysés rapidement, en tout cas pas avant le mois de juin 2009, en particulier pour ce qui est de la pertinence et de la sincérité de la simulation précontractuelle. Ce n'est que devant l'accumulation des pertes et des difficultés à louer que les époux [V] ont remis en question la manière dont leur consentement avait été obtenu, et, principalement la sincérité et le sérieux de la simulation précontractuelle qui est l'élément décisif de leur engagement puisque ce document se base sur des données patrimoniales données par les candidats à l'acquisition, que le commercialisateur 'retraite' à leur intention pour les convaincre. 

La teneur des conclusions de leurs adversaires confirme d'ailleurs cette difficulté à appréhender la portée de la simulation puisqu'elle est intrinsèquement contradictoire, et ce dans tous les dossiers plaidés le même jour à la même audience ; en effet, pour contester l'argumentation la position des époux [V] qui se plaignent d'une surévaluation du bien, la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET, dans le corps de conclusions communes à tous les dossiers plaidés le 15 septembre 2020, opposent aux acquéreurs leur négligence ayant consisté à ne pas s'être reportés en temps utile à la simulation dont elles soutiennent qu'elle était simple à utiliser et dont il suffisait selon elle de retraiter les données. 

Ainsi, 

- pour réfuter l'argument qui les vise du chef de dol en raison d'une surévaluation de la valeur du bien à l'achat, la S.C.I. MESTADE et la SAS GROUPE PICHET expliquent que, pour évaluer ce bien à sa juste valeur lors de l'achat, il ne faut pas se baser sur le montant total payé lors de cet achat parce qu'il correspond un 'prix packagé' incluant, outre la valeur du bien nette de droits, les droits de mutation (la TVA payée par l'acquéreur) ainsi tous les frais annexes de la vente (rémunération du notaire et frais des sûretés), ce dont il se déduit nécessairement que la véritable valeur du bien est moindre ;

- mais d'autre part, dans une argumentation qu'elles présentent comme étant commune à tous les dossiers, y compris celui des époux [V], et, pour réfuter l'argumentation de fond selon laquelle la simulation est invraisemblable, elles soutiennent la justesse des notions de 'gain fiscal' ainsi que celle de "gain 9 ans" renvoyant à un autre modèle de simulation bien précis (qui n'est pas celui remis aux époux [V]) mais qui est le reflet de leur méthode de commercialisation, et dans lequel ressortent ces notions de 'gain fiscal' et de 'gain à 9 ans', dont elles indiquent qu'elles sont vérifiables en faisant les relations entre les colonnes de nombres, puisque deux de ces colonnes mettent en parallèle l'accroissement de la valeur du bien T.T.C. (2% par an) avec la réduction du capital restant annuellement dû.

Cette contradiction interne à la propre argumentation est passée inaperçue des S.C.I. MESTADE et la SAS GROUPE PICHET qui en sont les auteurs ; cela ne fait que démontrer l'impossibilité pour les acquéreurs d'avoir pu eux-mêmes s'en rendre compte. La preuve se trouve ainsi faite de ce que le délai de prescription n'avait pas commencé à courir à une date antérieure de 5 ans à celle des assignations délivrées.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu ce moyen d'irrecevabilité.



ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES



Les époux [V] reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.



L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les époux [V] ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.



Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.



1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 



Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale [Localité 9] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; elle s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE. Elle produit la jurisprudence de la cour de [Localité 16] qui statuait sur la situation carcassonnaise ; elle s'appuie aussi sur les valeurs du marché locatif local en 2006.



Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que eux ci puissent, dans la durée, se maintenir au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.

L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.

Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatée par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 9] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.



Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes effectivement plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.



Ce moyen de fraude n'est pas justifié. 



2- Moyen tiré de la surévaluation du bien financière et qualitative 



La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 9] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme en l'espèce, un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.



Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.

Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l' automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.

Le montant de la commission encaissés par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiquée. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation était de 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commission soit sans lien avec les prestations fournies. 



3- Moyen tiré de l'absence de liberté du choix du notaire



La nature même des ventes en VEFA de droits immobiliers appelés à faire partie d'un ensemble vaste à soumettre au droit de la copropriété exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à l'autre cocontractant de demander à bénéficier des services de leur propre notaire.

Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour louer en vue d'une revente à l'issue de la période d'octroi des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances

En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me [C] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel est tenu.



4- Moyen tiré de l'existence d'un démarchage financier illégal



Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente avec offre de crédit bancaire affecté pour l'acquisition d'un bien destiné à une utilisation ouvrant droit à des avantages fiscaux ; il ne s'agit pas d'un contrat de placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.



LA DEMONSTRATION DU DOL 



Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées



Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs.



Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.



Les textes sont les suivants :



Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 



h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

(..)

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.



Le barème de l'impôt 



Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :

- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,

- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt,



Pour 2006, le calcul se fait sur les bases suivantes (les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur) 





Revenu imposable



Taux Marginal



Montant de l'impôt Brut





 Inférieur à 5 614



 0%



0





 De 5 614 à 11 198 



5,50%



[R x 0,055] ' [308,77 x N]





 De 11 198 à 24 872 



 14%



[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]





 De 24 872 à 66 679 



 30%



[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]





 Supérieure à 66 679 



 40%



[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]







Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :

- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts,

- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition est élevée puisque la diminution d'impôt est calculée avec le pourcentage de la tranche d'imposition,

- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 



Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable ; plus l'emprunt est prévu pour durer, plus lent est l'amortissement et plus lourds sont les intérêts ; un emprunt long accroît les réductions d'impôts à défaut de beaucoup diminuer annuellement a valeur nette du bien.



La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.



Parce que le modèle aux époux [V] n'est pas celui sur lequel les sociétés du GROUPE PICHET argumentent, il est nécessaire :

- d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique, 

- d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère.



Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.



Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, 

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,

- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, 

- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,

- en se référant à un modèle à 11 colonnes.



Il importe cependant de préciser :

 

 -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différents si l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ;



-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel ayant déterminé leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;



-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, ce sont les hypothèses de calcule élaborées lors de la simulation (et non les actes signés) qui sont pris pour base car c'est le seule qui puisse servir à une prévision ;



-> selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie ainsi du simple au double ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol, et ce dans tous les dossiers ; 

En supposant un achat théorique d'un bien de 100.000 euros H.T. financé par un emprunt de 119.600 euros contracté pour 25 ans au taux de 4,5% avec un différé d'amortissement d'un an et des échéances annuelles, cela se vérifie selon le tableau suivant :











Bien T.T.C.



KRD



Gain à 9 ans T.T.C.



Bien H.T.



KRD



Gain 9 ans H.T.





An 0 /Sim



119 600



119 600



0



100 000



119 600



-19 600





1



121 992



119 600



2 392



121 992



119 600



2 392





2



124 432



116731



7 701



124 432



116 731



7 701





3



126 920



113733



13 187



126 920



113 733



13 187





4



129 459



110600



18859



129 459



110 600



18 859





5



132 048



107 327



24721



132 048



107 327



24 721





6



134 689



103 905



30784



112616



103 905



8 711





7



137 383



100 330



37 053



114869



100330



14 539





8



140 130



96 594



43 536



117 166



96 594



20 572





9



142 933



92 690



50 243



119 509



92 690



26 819







Ce modèle de simulation appelle le observations suivantes :

- la notion de 'gain à 9 ans' (devenu 'capital à terme' selon le modèle remis aux époux [V]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;

- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieures à la crise financière d'octobre 2008 ;

- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;

- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais il constitue une dépense évitée comptée comme une entrée de fonds ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ;





- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui ne sont pas garanties et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.

- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont des sorties d'argent futures et certaines.



La simulation remise aux époux [V] 



Les époux [V] mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.



Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis aux époux [V] n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent dans leurs écritures, 

- la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital terme pour une valeur de 80.446 euros en est l'équivalent ;

- la présentation en parallèle de l'augmentation de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ;

- le taux de revalorisation appliqué lors de la simulation a été de 1,5% et non de 2%.



Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu. 



Les époux [V] présentent deux simulations présentées selon le même modèle; il faut d'emblée écarter celle qui mentionne une économie d'impôts dès 2006 ; cette erreur a été immédiatement corrigée par la seconde la simulation, la seule à prendre en considération

 









Marié



Prix



230600







Emprunt



230600







Economie Impôts



36912







Total 





NB PARTS



2,5



Apport



0







Taux



4,16%







Capital à terme



80446













Tmi initial



30%



Frais emprunt



0







Durée mois



297







Effort mensuel lissé



325





















Taxe foncière



730







Ass.



2,50%







Taux rendement



16,65%





















Frais gérance



13,11







Différé mois



3











































































Acquisition



Mai-07



Index recettes



1,50%





































Achevé



sept.-08



Loyer annexe



0





































1er loyer



oct.-08



Loyer mensuel



730























































































Indexation



1,5%













































Inflation



0,00%













































Capit flux



0































































































Année



2008



2009



2010



2011



2012



2013



2014



2015



2016



2017



Total





Loyer



2190



8 891



9 024



9 160



9 297



9 437



9 578



9 722



9 868



6677



83847





Frais gestion



-287



-1 165



-1 183



-1 200



-1 218



-1 237



-1 255



-1 274



-1 293



-875



-10992





TF



0



0



0



-763



-774



-786



-798



-810



-822



-834



-5587





Charges suppl.



-66



-267



-271



-275



-279



-283



-287



-292



-296



-200



-2518





CSG RDS



0



408



550



550



550



550



550



550



550



550



4808





Emprunt



-1494



-15 857



-15 857



-15 857



-15 857



-15 857



-15 857



-15 857



-15 857



-10 571



-138925





Total charges



-1847



-16881



-16761



-17546



-17579



-17613



-17 648



-17 683



-17 719



-11 931



-153211





Trésorerie logt





342



-7 990



-7 736



-8385



-8 281



-8 176



-8 070



-7961



-7 851



-5 253



-69334





Gain fiscal année







1 113



4 355



4 366



4 366



4 366



4 356



4 302



4 000



2973



34201





Trésorerie an





343



-6 876



-3 380



-4 019



-3 915



-3810



-3713



-3 659



-3 850



-2280



-35163





Trésorerie cum





342



-6 533



-9 914



-13 934



-17 849



-21 660



-25 373



-29 033



-32 883



-35163









Epargne/

mois





0



573



2821



334



326



-317



-309



-304



-320



285











-> Le sens des libellés employés dans simulation remise aux époux [V] rejoint les catégories du modèle général auquel se réfère la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET



Les libellés ne sont pas les mêmes que ceux du modèle de référence, mais ils demeurent le reflet de la méthode commune.



Le fond du litige repose sur la détermination du sens à donner aux libellés employés dans ce document : 



a) le poste 'trésorerie logement' apparaît ainsi pour n'être que le déficit à combler chaque mois entre le rapport net locatif et le montant des mensualités ; il ne s'agit donc pas d'une trésorerie au sens où ce terme se rattache à des liquidités disponibles ; c'est une somme à payer et ce n'est pas de l'argent disponible ; la présentation des chiffres prouve que ce déficit est considéré comme étant payé pour partie par les avantages fiscaux puis en numéraires ; elle correspond à cette partie en numéraires qui doit être payée chaque mois ; 



b ) le 'gain fiscal' correspond à la baisse des impôts sur le revenu, extrapolée chaque année ; dans le tableau de vérification, il n'est pas procédé à son calcul parce que les données ne sont pas fournies pour le faire ; cette notion de «gain fiscal » est la même que sur le modèle discuté dans les écritures ; ce gain n'en est pas un encaissement ; il n'éteint pas la dette ; juridiquement l'économie d'impôt, pour n'être qu'aléatoire ne paye pas par compensation la dette envers la banque ;



c) la 'trésorerie annuelle' n'est autre que la différence entre la "trésorerie logement" et le "gain fiscal" ; ce chiffre représente la différence arithmétique entre le a) ci-dessus et le b) ; il est donc considéré que le a) est payé par l'Etat en l'acquit des emprunteurs ; la "trésorerie annuelle devient égale à la "trésorerie logement" quand cesse le bénéfice des avantages fiscaux ; il s'agit du déficit qu'il faudra combler chaque mois pendant des années jusqu'à remboursement si le bien n'est pas revendu à la fin de la période de bénéfice des avantages fiscaux, sauf à ce que de nouveaux avantages fiscaux prennent le relais ;



d) la "trésorerie cumulée" calcule le montant total des déficits à payer en espèces au fur et à mesure que les années avancent ; on aboutit alors à un total de 36.162 euros, qui, divisé, par le nombre de mois (108 mois) donne une valeur moyenne intitulé un ''effort mensuel lissé' porté dans les cases figurant en haut à droit de la simulation pour un montant de 326 euros, les documents manuscrits établis parallèlement faisant état d'une 'épargne volontaire' de 370 euros par mois ; il ne s'agit pas d'une épargne au sens commun du terme mais un paiement mensuel indispensable au maintien de l'achat afin de diminuer le passif qui le grève et augmenter corrélativement sa valeur nette qui est la seule mesure du véritable accroissement du patrimoine ; 



e) on ne peut vérifier comment le gain fiscal de 34.201 (rectifié 34.197) a pu être augmenté à 36.192 euros dans le haut de la page ; la différence de 2.711 euros reste inexpliquée. Les déclarations faites en 2007 sur le revenu 2006 (année de mariage des époux) ne sont pas communiquées ; la cour dispose cependant des déclarations de revenus de l'année antérieure.



-> les caractéristiques de l'emprunt dont les données figurent dans la simulation



Il est raisonné à taux constant et non pas variable puisque c'est la seule hypothèse intellectuellement acceptable lors de la simulation. Il est aussi raisonné en acceptant le principe d'une revalorisation annuelle du bien puisque la simulation a été établie plus d'un an avant l'entrée brutale de l'économie en récession (qui a coïncidé avec la livraison).



L'emprunt annoncé par la simulation au ta