Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/JD



Numéro 20/03787





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 18/12/2020 







 Dossier : N° RG 18/02540 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7RB 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



[Y] [C], [V] [Z] épouse [C]



C/



[U] [G], 

[B] [N], 

SCP DUCOURAU-DURON-

[K]-[X]-

MOREAU LESPINARD, 

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, 

SA AXA FRANCE, 

SCI MESTADE, 

SAS PROMOTION PICHET, SARL IG2P















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :







Madame DUCHAC, Président



Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile



Madame ASSELAIN, Conseiller





assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :







APPELANTS :



Monsieur [Y] [O] [J] [C]

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON



Madame [V] [W] [I] [Z] épouse [C]

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON







INTIMES :



Maître [U] [G]

[Adresse 5]

[Localité 16]



Représenté par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assisté de la SCP COLLET- de ROCQUIGNY-CHANTELOT-ROMENVILLE-BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



Maître Frédéric DUCOURAU

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX



SCP [N]-[T]-[K]-[X]-[S] [A], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX



SA CREDIT FONCIER DE FRANCE pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Maître LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître JOURDE, avocat au barreau de PARIS











SA AXA FRANCE VIE

[Adresse 7]

[Localité 11]



Représentée par Maître PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



SCI MESTADE

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX



SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P dont le siège social était [Adresse 4], dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX





SCP PERRAUD - DAUDE

[Adresse 5]

[Localité 16]



Représentée par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de la SCP COLLET de ROCQUIGNY- CHANTELOT - ROMENVILLE- BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND





















sur appel de la décision 

en date du 27 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 14/00164 



Vu l'acte d'appel initial du 30 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;



Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :

 -déclaré les époux [C] dans leurs actions,

-débouté les époux [C] de leur action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me [N], notaire à [Localité 13] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 112.640 euros d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 17] situé [Localité 12] cadastrée section CB n°[Cadastre 1],

-débouté les époux [C] de leur action corrélative en annulation du prêt contracté pour financer cette acquisition faite sous le régime de la défiscalisation, 

-débouté les époux [C] de leurs actions en responsabilités visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée',

-débouté les époux [C] de leurs actions en responsabilité visant Maître [G] notaire et la SCP [G] ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [B] [N] et la SCP [N], [T] [K], notaires instrumenteur,

-débouté les époux [C] de leurs actions en responsabilité civile visant le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la compagnie AXA, assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit,

-condamné les époux [C] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,

-condamné les époux [C] aux dépens ;



Vu les dernières conclusions (conclusions n°3) transmises par voie électronique le 22 juin 2020 par les époux [C] ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2) ; 



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°3) par Maître [N] et de la SCP de notaires [B] [N], [L] [T], [R] [K], [D] [X] et [F] [S] [A], implantée à [Localité 14] ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 février 2020 par [U] [G] et la SCP PERRAUD [G] PERRAUD NOTAIRES, implantée à [Localité 16] ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 juillet 2020 par le CREDIT FONCIER DE FRANCE ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 janvier 2019 par la compagnie AXA ASSURANCE VIE ;



Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020



 Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.



MOTIFS



SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE



La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculé au RCS de [Localité 15] sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.

Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 



L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.



L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE



a) les contrats passés



Domiciliés à [Localité 20] (63), les époux [C], exerçant respectivement la professions de responsable en environnement et la profession d'infirmière, percevant, selon la déclaration faite au commercialisateur, un revenu annuel imposable de 51.274 euros soit 4.272 euros par mois, sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. 



Selon contrat de réservation daté du 06 mai 2008 portant les trois signatures engageant les parties portant les signatures du réservant et du réservataire et mention qu'il est signé à VEYRE MONTON (63), commune où ils sont domiciliés, les époux [C] se sont portés acquéreurs au prix de 112.460 euros T.T.C. soit 94.180,60 euros H.T., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 36,20 m² portant la référence commerciale 209 dans le bâtiment A d'une résidence à construire à [Localité 12] (40). 

L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA.



Le 04 juin 2008, la S.C.C.V. MESTADE a procédé à une notification de ce contrat de réservation par LRAR dont les époux [C] ont accusé réception le 06 juin 2008 comme indiqué en page 22 de l'acte notarié (avec une erreur matérielle sur la date de l'envoi qui aussi celle de la réception).



Le 24 juin 2008, le CFF les a rendus destinataires d'une offre de prêt 

qu'ils ont acceptée sans faire usage du droit de rétractation de 10 jours propre au 

prêt lui-même.



Le 26 août 2008, procuration notariée a été donnée par les époux [C] à un clerc de l'étude [N], notaire à [Localité 13] pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me [U] [G], notaire à [Localité 16]. Elle vise un contrat de réservation en date du 06 mai 2008, rappelle que les acquéreurs avaient un droit de rétractation à compter de la notification de cet acte dont il est constaté qu'elle a eu lieu le 04 juin 2008 et qu'elle a été présentée aux époux [C] le 06 mai suivant ; la procuration signée par les époux [C] mentionne qu'ils n'ont pas exercé leur droit de rétractation dans les 7 jours de cette présentation. 



Pour financer cette acquisition, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a ensuite formulé une offre de prêt en date du 24 juin 2008 d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 5,20% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'intérêts intercalaires de 488,11 euros hors assurance, suivie de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant constant de 685,40 euros hors assurance et hors révision éventuelle, les échéances d'assurance groupe étant fixées à 26,76 euros. 

L'offre de prêt a été acceptée par les emprunteurs le 10 juillet 2008 ; les conditions de ce prêt sont évoquées dans l'acte notarié postérieur qui prévoit la prise de sûreté réelle mais pas la prise d'inscription de l'action résolutoire.

Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la compagnie AXA (notice PERIODIMO 10).



L'acte authentique de vente a été reçu le 05 septembre 2008 par Me [N] notaire à [Localité 13] pour être ensuite publié le 06 octobre 2008 volume 2008 P nE7539 au fichier immobilier de [Localité 18].

Cet acte notarié de vente :

-porte cession en VEFA des lots portant les numéros 67, à usage d'appartement, et 98 à usage de parking extérieur, selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me [N] et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P nE5282,

-moyennant paiement d'un prix de 94.180,60 euros H.T. soit 112.640 euros T.T.C. dont 18.459,40 euros de TVA au taux de 19,6%, 

-sur lequel a été immédiatement libérée une somme de 101.376 euros (90%) en considération de l'état d'avancement des travaux,

-indique que l'achèvement des travaux de bâtiment est prévu pour intervenir au quatrième trimestre 2008.



S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié n'évoque pas le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; visant la loi 89-010 du 31 décembre 1989 qui avait été codifiée à droit constant aux articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, il mentionne que la notification du contrat de réservation par la LRAR du 04 juin 2008 reçue le 06 juin 2008 a fait courir un délai de rétractation de 7 jours dont les acquéreurs n'ont pas usé. Par erreur, il date le contrat de réservation du 06 juin 2008 alors qu'il est en date du 06 mai 2008 ; il y a eu confusion de la date de l'acte et de la date à laquelle il a été notifié aux acquéreurs dans les formes légales prévues par le du Code de la Construction et de l'Habitation.



Le 05 septembre 2008 a été également reçu un prêt hypothécaire toujours par Maître [N], ainsi que cela est mentionné dans l'acte de vente.



Le bien a été livré le 25 septembre 2008 dans le délai que prévoyait l'acte notarié. La totalité du prix a été payée.



Il a été loué à compter du début du mois de mars 2009 au prix de 352 euros ; l'historique de location n'est pas retracé mais rien n'indique qu'elle ait été interrompue ; le niveau actuel du loyer n'est pas précisé.



La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.



B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs



Le premier contrat de bail a été souscrit par [E] [M] à effet du 01 mars 2009 moyennant un loyer de 352 euros (appartement 312 euros, parking 40 euros).

Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 ont déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et les époux [C] démontrent par des éléments concordants que sur le marché local D'[Localité 12], commune située à 20 kms de [Localité 18] et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 94.181/*60% = 56.508 euros arrondie à 57.000 euros à prendre pour base comme calcul du préjudice à réparer après recherche de responsabilités. 



SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE



A) la publicité foncière



 L'action en nullité de la vente délivrée le 13 mai 2013 par les époux [C] à la S.C.C.V. MESTADE venderesse a été publiée le 20 décembre 2013 volume 2013 P n°8344. Le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication n'est donc pas fondé.



B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation



La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 

- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi délictuelle qui était de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans de sorte l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013

- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.



Le contrat de réservation a été conclu le 06 mai 2008 au domicile des époux [C] ; l'action en nullité de ce contrat de réservation est donc prescrite puisque le contrat a été signé plus de 5 ans (à quelques jours près) avant l'assignation.



Cependant cette irrecevabilité n'étant pas de nature à restituer à l'acte nul sa capacité à faire courir le délai de réflexion de 7 jours indispensable à la validité formelle du consentement qui s'apprécie à la date de la vente, la question de l'application de la législation propre au démarchage à domicile reste posée sur le fond.



C) sur la prescription de l'action en nullité de la vente



L'action en nullité d'un acte juridique pour dol se prescrit soit à compter de l'acte soit à compter de la découverte des manoeuvres qui ont présidé à sa conclusion.



Quel que soit le fondement juridique, l'action en nullité de la vente, passée le 05 septembre 2008, n'est pas prescrite puisque l'assignation en annulation a été délivrée le 13 juin 2013, moins de 5 ans après la conclusion de l'acte, la question du report du point de départ de l'action en annulation pour dol à la date de découverte du dol ne se pose pas.





Cette action en annulation de la vente pour dol n'est pas affectée par la prescription de l'action en annulation du contrat de réservation.



D) sur la recevabilité concernant le prêt



Le contrat de prêt a été conclu le 10 juillet 2008 selon l'acte d'acceptation écrite signé des acquéreurs ; l'acceptation n'a pas été prématurée. Le contrat s'est donc formé à cette date sous la condition suspensive de la signature ultérieure de l'acte authentique de vente qui a en outre rendu la vente et les prêts interdépendants.

L'acte de vente mentionne que les époux [C] ont conclu un prêt notarié selon acte authentique reçu le même jour en la même étude aux fins de prise de sûreté réelle ; le point de départ de l'action en annulation du prêt ou de sa stipulation d'intérêts s'est donc trouvé reporté à la date de l'acte authentique de prêt.



Or, l'assignation visant le CFF n'a été délivrée que le 12 décembre 2013, soit plus de 5 ans après l'expiration du délai imparti pour agir en nullité de la stipulation d'intérêts du prêt au regard de l'article 1907, la prescription puisque la prescription a couru à compter de signature du prêt avec affectation hypothécaire signé le 05 septembre 2008 (et non de l'acte sous-seing privé de prêt).



SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION



L'action en nullité du contrat de réservation est prescrite.



En ce qui concerne la vente, le contrat de réservation qui visait les règles du code de la consommation et celles du code de la construction et de l'habitation a été notifié, postérieurement à sa signature, dans les formes de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, faisant ainsi courir un délai valable, ce que les acquéreurs ont confirmé au notaire ayant reçu la procuration authentique.



Ils ont donc bénéficié d'un délai valable lorsqu'ils ont signé la procuration authentique pour acquérir.



Ils seront déboutés de ce chef d'annulation.





ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES



Les époux [C] reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.

L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les époux [C] ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimpé et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.

Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.





1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 



Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construite par sa filiale d'[Localité 12] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; elle s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE . Elle produit la jurisprudence de la cour de [Localité 19] qui statuait sur la situation carcassonnaise ; elle s'appuie aussi sur les valeurs du marché locatif local en 2006.



Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; il n'y a pas de garantie que l'offre crée rencontre une demande moyennant un niveau de loyers suffisants.

L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.

Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 12] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.

Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; cependant la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.



Ce moyen de fraude n'est pas justifié. 





2- Moyen tiré de la surévaluation du bien financière et qualitative 



La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 12] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme en l'espèce, un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.



L'acquéreur invoque la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.



Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l' automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.

Le montant de la commission encaissés par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiquée. Selon les documents produits sous la contrainte, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation était de 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commission soit sans lien avec les prestations fournies. 



3- Moyen tiré de l'absence de liberté du choix du notaire



La nature même des ventes en VEFA de droits immobiliers appelés à faire partie d'un ensemble vaste à soumettre au droit de la copropriété exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à l'autre cocontractant de demander à bénéficier des services de leur propre notaire.

Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour louer en vue d'une revente à l'issue de la période d'octroi des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances

En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Maître [N] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel est tenu.



4- Moyen tiré de l'existence d'un démarchage financier illégal



Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente avec offre de crédit bancaire affecté pour l'acquisition d'un bien destiné à une utilisation ouvrant droit à des avantages fiscaux ; il ne s'agit pas d'un contrat de placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier. non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.

LA DEMONSTRATION DU DOL 



Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.



Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire.



Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.



Les textes sont les suivants :



Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 



h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

(..)

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation 

principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.



Le barème de l'impôt 



Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :

- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,

- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.



Pour 2006, les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur 







Revenu imposable



Taux Marginal



Montant de l'impôt Brut





 Inférieur à 5 614



 0%



0





 De 5 614 à 11 198 



5,50%



[R x 0,055] ' [308,77 x N]





 De 11 198 à 24 872 



 14%



[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]





 De 24 872 à 66 679 



 30%



[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]





 Supérieure à 66 679 



 40%



[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]







Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :

- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts,

- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition est élevée puisque la diminution d'impôt est calculée avec le pourcentage de la tranche d'imposition,

- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 



Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable ; plus l'emprunt est prévu pour durer, plus lent est l'amortissement et plus lourds sont les intérêts ; un emprunt long accroît les réductions d'impôts à défaut de beaucoup diminuer annuellement a valeur nette du bien.



La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.



Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.



Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, 

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,

- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, 

- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,

- en se référant à un modèle à 11 colonnes



C'est ce modèle qui a été utilisé pour établir la simulation précontractuelle.



Il importe cependant de préciser. 

 





 -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle ; en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différents si l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ;



-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;



-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision.



-> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol ; cela se vérifie avec la simulation remise aux époux [C].



Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :

- la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis aux époux [C]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;

- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable 

pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;

- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler ; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;

- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', elle équilibre les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ;

- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui n'en sont pas et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.

- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent. 



La simulation remise aux époux [C]



En l'espèce, la simulation remise est conforme au modèle auquel renvoient les conclusions des S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET.



La copie servile est la suivante ; le gain fiscal est évalué à 10% de la valeur d'achat soit 11.264 euros.











Caractéristiques











Gest ion loc

















Montant



112.640







Frais gestion



9,01%













Apport



0







Taxe Foncière



8,33%













Rev fonciers



0







Ass loyers



4,10%













Loyer



352







Charges copro



3,00%



GAIN FISCAL



11264





Prêt



112.640







adi



0,30



GAIN 9 ANS



44 251





Durée prêt (ans)



24







Total



24,44%















































Duré sim (ans)



9

























Taux



4,6%







Déduc 6% An



6 758













Revalorisation



2%







Déduc 4% An



4 506













Tranche impôt



14%



























































































Entrée



Entrée



Déficit réel



Sortie



Sortie 



Sortie















Par an



Cumul









Année



Loyer an brut



Economie impôts



'Epargne'



Frais gestion



Adi



Banque



Trésorerie an



Trésorie cum



Loyer net an



Intérêts



Capital



Valeur bien T.T.C.





Sim







0



0









































An 1



4 224



0



3 348



680



338



5 181



1372



1372



3 544



5 181



0



112 640





An 2



4 308



1 041



3 348



694



338



7 759



-94



7279



3 614



5 125



2 633



114 893





An 3



4 395



1 043



3 348



1 074



338



7 559



-385



893



3 321



5 003



5 390



117 191





An 4



4 483



1 097



3 348



1 096



338



7 759



-266



627



3 387



4 873



8 276



119 534





An 5



4 572



1 100



3 348



1 117



338



7 759



-195



432



3 455



4 738



11 298



121 925





An 6



4 664



1 103



3 348



1 140



338



7 759



-123



309



3 524



4 596



14 462



124 364





An 7



4 757



1 106



3 348



1 163



338



7 759



-49



260



3 594



4 476



17 775



126 851





An 8



4 852



1 109



3 348



1 186



338



7 759



6



286



3 666



4 291



21 243



129 388





An 9



4 949



766



3 348



1 210



338



7 759



-244



42



3 740



4 128



24 874



131 976





-> La colonne Epargne ne tient pas compte du différé d'amortissement durant la première année ;



-> un prêt de 112.640 euros au taux financier de 4,6% l'an sur 24 ans d'amortissement et 1 an de différé d'amortissement se rembourse par 12 échéances de 458,47 euros soit 5.501 euros sur un an, et ensuite des mensualités de 686,58 euros soit 8.239 euros par an ; le capital restant dû au bout de neuf ans est de 92.927 euros ;



-> dans les documents manuscrits, on retrouve comme donnée identifiable que 'l'épargne mensuelle' de 300 euros qui est la différence entre le 'delta' mensuel de 378 euros entre loyers et échéances d'emprunt, diminué de 78 euros d'économies d'impôts mensuelles. 



-> la simulation est faite sur 8 ans et non pas 9 ; 9 années sont indiquées mais cela ne fait jamais que 8 intervalles de temps. Il s'agit d'une erreur de présentation du démarcheur ; 



Compte tenu du prix du bien acquis, il peut être déduit des revenus :

- la somme de 6.758 euros pendant 7 ans

- la somme de 4.506 euros pendant 2 ans



Les données sont connues par la fiche de situation patrimoniale. 

Le quotient familial est de 3 dans les calculs.

Le revenu imposable après abattement est indiqué comme s'élevant à 51.274 euros après abattement ; l'avis d'imposition sur le revenu de 2006 n'est pas produit mais le couple a déclaré au commercialisateur payer la somme de 4.027 euros d'impôts. L'application du quotient familial détermine bien la tranche d'imposition de 14%. Il n'y a pas de revenu foncier antérieur. Selon la formule habituelle de la tranche à 14% en 2006 qui est (Revenu imposable * 0,14) - Nbre parts * 1 260,60 ), l'impôt s'élève à 51.274 * 0,14 - 3 * 1.260,60 = 3.397 Euros (barème de tranche pour 2007 sur revenus 2006 mais pour 2008 la différence est négligeable).



Le loyer prévu est de 352 euros soit 4.224 euros la première année, soit 3.544 euros nets, ce qui, pour le calcul de l'impôt aboutit aux baisses de revenus imposables suivantes pour chacune des trois tranches considérées. Le montant des intérêts des emprunts vient aussi en déduction du revenu imposable ; on s'aperçoit que les calculs de la société PICHET sont globalement justes mais omettent une année et que les montants augmentent alors qu'ils devraient diminuer puisque, à échéance constante, la part d'intérêts remboursés dans chaque échéance baisse au fur puisque la part de capital amorti augmente. On peut considérer que la simulation est correcte s'agissant des économies d'impôts.





-> La simulation mentionne 'Gain si vente à 9 ans ': 44.251 euros. Cette affirmation est fausse.



Cette somme correspond à la différence entre la valeur du bien actualisée réactualisée à 131.976 euros diminuée du capital restant à rembourser selon la simulation qui est de 112.640 - 24.874 euros = 88.066 euros ; sur 9 ans, un tableau d'amortissement indique 87 766 euros en prenant la 109ème échéance ; à la suite d'une erreur d'intervalle, la valeur du bien a été calculée sur 8 ans et non sur 9 ans ; l'année de différé d'amortissement a été omise ; sa valeur serait de 131.976 * 1,02 = 134.616 euros d'où selon cette méthode, un gain à 9 ans de 134.616 - 87.766 = 46.850 euros. Les documents manuscrits indiquent bien un capital de 45.000 euros nets d'impôts. Cette expression 'net d'impôts' de signifie rien car le capital en question est le bien lui-même pris dans sa valeur nette qui augmente au fur et à mesure que diminue le capital restant dû qui le grève ; c'est une valeur qui n'est pas nette d'impôts puisque les impôts ont été payés pour l'acquérir.

Ce gain à neuf ans procède d'une présentation fallacieuse pour prendre pour base d'évaluation le prix T.T.C. payé à l'achat.



En droit, en effet, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être prise pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; or, sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes comme le révèle la teneur contradictoire de leurs conclusions 

- pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; il s'agit d'une argumentation soutenue par une juste en droit et en fait ;

- dans la simulation destinées à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire et la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C. ; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait ; elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l'ordre du double de ce qu'il sera dans l'hypothèse admise (augmentation du prix de 2% an et absence de tout incident d'une location au prix envisagé au départ).



Si l'on prend la valeur hors taxe de l'immeuble qui est de 112.640/1,196 = 94.180 euros et si on la réévalue à raison de 2% par an, on obtient le tableau comparatif suivant ; on en déduit que :

- selon la méthode fallacieuse des sociétés venderesses, le gain à 9 ans a été recalculé sur 9 ans (et non sur 8) à 46.540 euros 

- selon la valeur rectifiée H.T., le gain fiscal à 9 ans devient de (131.976/1,196 * 1,02) - 87.766 = 24.789 euros.







Année



Valeur T.T.C.



KRD



 Gain An 'n'



Valeur H.T.



KRD



Gain An '9 ans





Sim



112 640







0



94 181



0



0





An 1



114 893



112 640



2 253



96 064



112 640



-16 576





An 2



117 191



110 007



7 184



97 985



110 007



-12 022





An 3



119 534



107 250



12 284



99 945



107 250



-7 305





An 4



121 925



104 364



17 561



101 944



104 364



-2 420





An 5



124 364



101 342



23 022



103 983



101 342



2 641





An 6



126 851



98 178



28 673



106 063



98 178



7 885





An 7



129 388



94 865



34 523



108 184



94 865



13 319





An 8



131 976



91 397



40 579



110 348



91 397



18 951





An 9



134 615



87 766



46 849



112 555



87 766



24789







Compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), la différence est donc de l'ordre du simple au double ; il y a bien tromperie.



En résumé, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle.

- le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien ; compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n'est pas de 44.251 euros comme indiqué mais de l'ordre de 24.789 euros (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ; avec un coefficient de revalorisation moindre, le gain à 9 ans est moindre encore ; 

- cette présentation n'a été possible que parce qu'au départ du raisonnement, le calcul d'impôt n'a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d'abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l'hypothèse d'un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l'écrit pour convaincre supposait qu'à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l'acquéreur s'est trouvé submergé par un flot d'affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d'expertise, ils n'ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense ;

- les calculs d'impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d'imposition et référence à toutes les déductibilités prévues par le CGI.

 

Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée et applicable à tous les dossiers plaidés. 



LA SANCTION DU DOL



Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente ; la mise en location du bien a pu se faire sans carence locative insupportable dans sa durée et sans baisse excessive des loyers. Aucun document fiscal n'est fourni qui fasse état de rappels de droits par l'administration.



L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent.



LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE



La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur.



La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum.

Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; e