Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/JD





Numéro 20/03789








COUR D'APPEL DE PAU 


1ère Chambre 











ARRET DU 18/12/2020 











Dossier : N° RG 18/02571 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7UI 








Nature affaire :





Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente























Affaire :





I... K..., M... C... épouse K...





C/





Q... N..., Y... F..., SA CNP ASSURANCES, SCI MESTADE, SAS PROMOTION PICHET, SARL IG2P, SCP [...] , SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT


























Grosse délivrée le :





à :


























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















A R R E T





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











* * * * * 











APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :











Madame DUCHAC, Président





Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile





Madame ASSELAIN, Conseiller








assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.








Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 


dans l'affaire opposant :














APPELANTS :





Monsieur I... K...


[...] 


[...] 





Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU


Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON





Madame M... C... épouse K...


[...] 


[...] 





Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU


Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON








INTIMES :





Monsieur Q... N...


[...] 


[...] 





Représenté par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN


Assisté de la SCP COLLET - de ROCQUIGNY - CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT - FERRAND





Maître Frédéric DUCOURAU


[...] 


[...] 





Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





SA CNP ASSURANCES en qualité d'assureur de prêt


[...] 


[...] 





Représentée par Maître SAINT-LAURENT de la SCP SAINT-LAURENT CHRISTOPHE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





SCI MESTADE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]


[...] 





Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au bareau de BORDEAUX

















SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [...] ), dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET


[...] 


[...] 





Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU


Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX








SCP [...] 


[...] 


[...] 





Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE, ayant son siège social [...] , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]


[...] 





Représentée par Maître LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU


Assistée de Maître STRATIGEAS, de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE








SCP Z... N... Z...


[...] 


[...] 





Représentée par Maître Olivier LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN


Assistée de la SCP COLLET- de ROCQUIGNY - CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

















sur appel de la décision 


en date du 27 JUIN 2018


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE [...]


RG numéro : 13/01410 


























Vu l'acte d'appel initial du 30 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;





Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de [...] qui a :


- débouté les époux K... de leur action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me F..., notaire à [...] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 116.480 euros d'un appartement situé dans la copropriété [...] cadastrée section [...] ,


- débouté les époux K... de leur action corrélative en annulation du prêt contracté pour financer cette acquisition faite sous le régime de la défiscalisation, 


- débouté les époux K... de leurs actions en responsabilités visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée',


- débouté les époux K... de leurs actions en responsabilité visant Maître N... notaire et la SCP N... ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant Y... F... et la SCP DUCOURAU, DURON LABACHE, notaires instrumenteur,


- débouté les époux K... de leurs actions en responsabilité civile visant le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et la Société CNP assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit,


- condamné les époux K... à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,


- condamné les époux K... aux dépens ;





Vu les dernières conclusions (conclusions n°3) transmises par voie électronique le 22 juin 2020 par les époux K... ;





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2005 par la S.C.I. MESTADE,





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2),





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°3) par Maître F... et de la SCP de notaires Y... F..., L... E..., J... A..., H... G... et O... X... , implantée à [...], 





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 février 2020 par Q... N... et la SCP Z... N... Z... NOTAIRES, implantée à [...],





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 avril 2020 (conclusions n°3) par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (anciennement CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE),





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2018 par la société CNP ASSURANCE VIE,





Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice,





Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020.


Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.





MOTIFS





Par ordonnance du 30 avril 2019, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de la SARL IG2P en date du 30 janvier 2019. Les conclusions ultérieures de cette parties seront également déclarées irrecevables.





SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE





La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.


Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 





L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IGP2 a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.





L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE





a) les contrats passés





Domiciliés à [...] (63), les époux K... qui, selon la simulation précontractuelle indiquait percevoir un revenu annuel de 43.800 euros dont 14.000 euros de BIC nets s'ajoutant au salaire du mari, l'épouse étant en recherche d'emploi, sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. 





Selon contrat de réservation non produit, signé le 19 février 2008 comme l'indique la procuration reçue par Maître N... (page 5 d'une procuration), les époux K... se sont portés acquéreurs au prix de 116.480 euros T.T.C., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 39,20 m² portant la référence commerciale 004 dans le bâtiment A d'une résidence à construire à [...] (40). 


L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA.





Toujours selon l'acte de Maître F..., la S.C.C.V. MESTADE a procédé le 22 février 2008 à la notification de ce contrat de réservation qui serait daté du même jour, et cette notification aurait été reçue le même jour par le époux K... ; il y a là des incohérences tenant à des erreurs matérielles puisque Me F... date du 22 février 2008 aussi bien le contrat de réservation, que sa notification et sa première présentation.





Le 21 avril 2008, procuration notariée, a été donnée par les époux K... à un clerc de l'étude F..., notaire à [...], pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Maître Q... N..., notaire à [...]. Elle date le contrat de réservation du 19 janvier 2008 ; ne sont produites par les époux K... que les pages impaires de cette procuration. Mais il est certain que la chronologie de la notification du contrat de réservation leur a été rappelée et qu'ils n'ont pas fait usage de leur droit de rétractation.





Pour financer cette acquisition, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANNEE, a ensuite formulé une offre de prêt en date du 26 mars 2008 d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 4,75% avec un différé d'amortissement maximal de 24 mois, l'amortissement devant intervenir ensuite sur 300 mois moyennant paiements d'échéances de 664,07 euros (vérifiables sur tableur) hors assurance, outre 23,30 euros d'assurance. Le TEG est de 5.14% et le taux de période indiqué es alors de 0,43%. 





L'offre de prêt a été acceptée par les emprunteurs ; les conditions de ce prêt sont évoquées dans l'acte notarié qui mentionne la signature d'un acte de prêt notarié du même jour


Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la société CNP.





L'acte authentique de vente a été reçu le 29 mai 2008 par Maître F... notaire à [...] pour être ensuite publié le 09 juillet 2008 volume 2008 P n°[...] au fichier immobilier de [...].


Cet acte notarié de vente :


- porte cession en VEFA des lots portant les numéros 21, à usage d'appartement, et 142 à usage de parking extérieur, selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me F... et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282,


- moyennant paiement d'un prix de 97.391 euros H.T. soit 116.480 euros T.T.C. dont 19.088,70 euros de TVA au taux de 19,6%, 


- sur lequel a été immédiatement libérée une somme de 69.888 euros (60%) en considération de l'état d'avancement des travaux,


- indique que l'achèvement des travaux de bâtiment est prévu pour intervenir au quatrième trimestre 2008.





S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié évoque le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; visant la loi 89-010 du 31 décembre 1989 qui avait été codifiée à droit constant aux articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, il mentionne, de manière erronée, une date unique à savoir le 22 février 2008 pour le contrat de réservation, l'envoi de la lettre de notification et sa première présentation, ce qui signifie que le délai de rétractation de 7 jours dont les acquéreurs n'ont pas usé a couru depuis cette date. Les acquéreurs ne le contestent pas.





Le 29 mai 2008 a été également reçu un prêt hypothécaire toujours par Maître F..., ainsi que cela est mentionné dans l'acte de vente. 





Le bien a été livré le 25 septembre 2008 dans le délai que prévoyait l'acte notarié. La totalité du prix a été payée.


Il a été loué à compter du début du mois de mars 2009.





La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.





B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs





Le premier contrat de bail a été souscrit par D... T... à effet du 25 mars 2009 moyennant un loyer de 316 euros (et non de 364 euros comme prévu dans la simulation) outre 30 euros de provision sur charges ; depuis cette première location, les propriétaires ont subi 28 mois de carence locative et chiffrent leur préjudice à 28 * 394 = 11.032 euros, ce qui signifie qu'ils louent désormais sur la base d'un loyer mensuel de 394 euros.





Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et les époux K... démontrent par des éléments concordants que sur le marché local D'AIRE sur L'ADOUR, commune située à [...] et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 97.391/*60% = 58.434 euros arrondie à 58.000 euros.














SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE





A) la publicité foncière





L'action en nullité de la vente délivrée le 23 mai 2013 par les époux K... à la S.C.C.V. MESTADE, venderesse, a été publiée le 16 décembre 2013 volume 2013 P n°8319. Le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication avait été rejeté par le tribunal sur cette constatation et la cour ne peut que prendre la même décision.





B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation





La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 


- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi délictuelle qui était de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans de sorte l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013


- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.





Le contrat de réservation a été conclu soit le 19 février 2008 soit le 22 février 2008 ; l'action en nullité de ce contrat de réservation est donc prescrite puisque le contrat a été signé plus de 5 ans avant l'assignation du 23 mai 2013.








C) sur la prescription de l'action en nullité de la vente





L'action en nullité d'un acte juridique pour dol se prescrit soit à compter de l'acte soit à compter de la découverte des manoeuvres qui ont présidé à sa conclusion.





Quel que soit le fondement juridique, l'action en nullité de la vente, passée le 29 mai 2008, n'est pas prescrite puisque l'assignation en annulation a été délivrée le 23 mai 2013.





D) sur la recevabilité concernant le prêt





Le contrat de prêt a été conclu en mars 2008 selon l'acte d'acceptation écrite signé des acquéreurs mais il a en outre été réitéré par acte authentique le 29 mai 2008, parallèlement à la réception de l'acte authentique afin de permettre l'inscription d'une sûreté réelle.





Or, l'assignation visant le CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT n'a été délivrée le 05 août 2013, soit 


- plus de 5 ans après l'expiration du délai imparti pour agir en nullité de la stipulation d'intérêts du prêt au regard de l'article 1907, 


- et plus de 5 ans après l'entrée en vigueur à compter du 19 juin 2008 de la loi portant réforme de la prescription réduisant à 5 ans les délais pour agir en rendant applicable ce délai aux délais en cours à la date de sa promulgation pour le cas, où, comme en l'espèce, le délai antérieur en cours était appelé à courir au-delà du 18 juin 2013





La banque prêteuse sera donc mise hors de cause sauf à la considérer comme coauteur du dol allégué.





SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION





Le contrat de réservation n'a pas été produit ; la cour n'a en main qu'un document non signé, non daté et non localisé ; l'acte notarié vise néanmoins ce contrat et déclare annexer à la minute la lettre d'envoi et l'accusé de réception de la notification ayant fait courir le délai de rétractation ; la copie des annexes ne sont pas communiquées ; la cour n'est mise en mesure de contrôler ni la localisation de l'acte.





Faute de preuve, l'action en annulation du contrat pour manquement aux règles du démarchage à domicile ne peut pas être accueillie.





LES MOYENS INOPERANTS DE L'ACTION EN ANNULATION POUR DOL





Les époux K... reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.





L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les acquéreurs ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.





Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.





1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 





Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'[...] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.





Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.


L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.


Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatée par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[...] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.





Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.





Ce moyen de fraude n'est pas fondé. 





2- La surévaluation du bien financière et qualitative 





La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [...] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme les époux K..., un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.





Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.


Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.


Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies.





3- la Liberté du choix du notaire





Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).


Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances.


En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me F... ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.





4- le démarchage financier 





Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.














LA DEMONSTRATION DU DOL 





Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.





Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.





Les textes sont les suivants :





Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:


a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,


b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)


c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)


d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;


e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des 


gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 





h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.


(..)


Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)


A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.


La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.





Le barème de l'impôt 





Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de quatre (5,5%, 14%, 30% et 40%) ; la formule légale de calcul de l'impôt est rappelée ci-dessous et c'est celle qui est portée annuellement à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :


- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,





- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.





La formule ci-dessous est celle de l'IRPP payée en 2007 sur les revenus de 2006 ; les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur qui s'en déduisent pour ne porter que sur une faible revalorisation des seuils :








Revenu imposable


Taux Marginal


Montant de l'impôt Brut




Inférieur à 5 614


0%


0




















De 5 614 à 11 198 


5,50%


[R x 0,055] ' [308,77 x N]




De 11 198 à 24 872 


14%


[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]























De 24 872 à 66 679 


30%


[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]




Supérieure à 66 679 


40%


[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]









Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :


- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts,


- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition 


est élevée, 


- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 





Les intérêts de l'emprunt viennent en outre se déduire du revenu imposable.





La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.





Dans une argumentation générale et commune à tous les dossiers plaidés le 15 septembre 2020, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.


Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant :


- de l'exactitude arithmétique de la simulation, 


- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,


- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles 


- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,


- en se référant à un modèle à 11 colonnes dont il se révèle qu'il n'est pas celui remis à tous les acquéreurs qui ont initié les procédures dont la cour est saisie simultanément du chef de la même opération.





-> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles sont différentes quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ;





-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;





-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision.





-> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double dans le cas d'un emprunt contracté pour 25 ans avec un différé d'amortissement d'un an ;





Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :


- la notion de 'gain à 9 ans' correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;


- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;


- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler ; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer d'une part et d'autre part les loyers nets augmentés des économies fiscales présentées comme une entrée de fonds ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;


- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effective de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', l'économie d'impôt équilibre les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ;














- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui n'en sont pas et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables ;


- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent. 





La simulation remise aux époux K...





En l'espèce, la simulation remise est conforme au modèle auquel renvoient les conclusions des S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET.





La copie servile est la suivante sauf à préciser que les montants du gain fiscal et du gain à neuf ans y sont laissés en blanc mais figurent sur un 'camembert' annexé pour les montants rapports dans le tableau ; le gain fiscal est évalué à 10% de la valeur d'achat soit 11.264 euros








Caractéristiques








Gestion loc













Montant


116.480





Frais gestion


9,01%










Apport


0





Taxe Foncière


8,33%










Rev fonciers


0





Ass loyers


4,10%










Loyer


364





Charges copro


3,00%


GAIN FISCAL


8.648,93




Prêt


116.480





Adi


0,30


GAIN 9 ANS


45.812,36




Durée prêt (ans)


24



















Duré sim (ans)


9



















Taux


4,60%





Déduc 6% An


6.988,80










Revalorisation


2%





Déduc 4% An


4.659,20










Tranche impôt


14%













































































Entrée


Entrée


Déficit réel


Sortie


Sortie 


Sortie











Par an


Cumul







Année


Loyer an brut


Economie impôts


"Epargne"


Frais gestion


Adi


Banque


Trésorerie an


Trésorerie cum


Loyer net an


Intérêts


Capital


Valeur bien T.T.C.













































An 1


4368


0


3368


704


349


5358


1425


1425


3664


5358


0


116480




An 2


4455


1077


3368


718


349


8024


-91


1334


3738


5301


2723


118810




An 3


4544


1079


3368


1111


349


8024


-393


941


3434


5173 


55 74


121186 




An 4


4635


1134


3368


1133


349


8024


-269


672


3502


5039


8556


123610




An 5


4728


1137


3368


1156


349


8024


-196


476


3573


4899


11683


126082




An 6


4823


1140


3368


1179


349


8024


-121


355


3644


4752


14955


128603




An 7


4919


1143


3368


1202


349


8024


-45


310


3717


4 599


18380


131175




An 8


5017


1147


3368


1226


349


8024


33


342


3791 


4438


21967


133799




An 9


5118


792


3368


1251


349


8024


-247


96


3867


4 269


25722


136475









-> La colonne Epargne ne tient pas compte du différé d'amortissement durant la première année ;





-> un prêt de 116 480 euros au taux financier de 4,60% l'an sur 288 annuités (24 ans) outre 1 an de différé d'amortissement se rembourse bien par 12 échéances de 446,51 euros soit 5.358 euros sur un an comme indiqué, suivies de 288 mensualités de 668,67 euros soit 8.024 euros par an comme indiqué ; le capital restant dû au bout de neuf ans est de 90.758 euros (à la 109ème échéance);





-> dans les documents manuscrits, on retrouve comme donnée identifiable, 'l'épargne mensuelle' de 300 Euros qui est la différence entre le 'delta' mensuel de 378 euros entre loyers et échéances d'emprunt, diminué de 78 euros d'économies d'impôts mensuelles ; si l'on prend le graphique en forme de 'camembert' annexé, on a un 'effort d'épargne' de 31.212 euros sur 108 mois soit 289 euros 'd'effort d'épargne' par mois ;





-> par erreur, la simulation présentée est faite sur 8 ans et non pas 9 ; 9 années sont indiquées mais cela ne fait jamais que 8 intervalles de temps. Il s'agit d'une erreur de présentation du démarcheur ; il s'en est rendu compte car il a rajouté une somme de 792 euros supplémentaires à la main dans la colonne économie d'impôts mais il n'a pas retraité les calculs.





Compte tenu du prix du bien acquis, il peut être déduit des revenus :


- la somme de 6.989 euros pendant 7 ans,


- la somme de 4.659 euros pendant 2 ans.





Les données sont connues par la fiche de situation patrimoniale. 


Le quotient familial déclaré est de 3 puisque le couple a trois enfants dont deux à charge.


Le revenu imposable déclaré lors de la simulation est indiqué comme s'élevant à 43.800 - 1 500 = 42.300 euros. L'application du quotient familial détermine bien la tranche d'imposition de 14%.


Comme le revenu imposable est abaissé d'abord d'un montant égal à la déduction de 6% ou 4% du prix d'achat et ensuite du montant des intérêts des emprunts, la baisse du revenu imposable dans la tranche de 14% se recalcule sur 9ans ; on s'aperçoit que les calculs de la société PICHET sont globalement justes en évaluant les économies d'impôts à une somme de l'ordre de 1.100 euros par an mais une année est omise.





-> La simulation mentionne 'Gain si vente à 9 ans ': 45.812 euros. Cette affirmation est fausse.





Cette somme correspond à la différence entre la valeur du bien actualisée réactualisée annuellement sur la base de 2% à 136.475 euros diminuée du capital restant à rembourser qui est de 116.480 - 25.722 euros = 90.758 Euros . Ce gain à neuf ans procède d'une présentation fallacieuse pour prendre pour base d'évaluation le prix T.T.C. payé à l'achat.





En droit, en effet, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être pris pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; or, sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes ainsi que la teneur contradictoire de leurs conclusions de prouve :


- pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; 


- Dans la simulation destinées à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C. ; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait ; elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l'ordre du double de ce qu'il sera dans l'hypothèse admise (augmentation du prix de 2% an et absence de tout incident d'une location au prix envisagé au départ).





Si l'on prend la valeur hors taxe de l'immeuble qui est de 116.480/1,196 = 97.391 euros et si on la réévalue à raison de 2% par an, on obtient le tableau comparatif suivant; on en déduit que :


- selon la méthode des sociétés venderesses, le gain à 9 ans a été recalculé sur 9 ans à 45.812 euros 


- selon la valeur rectifiée H.T., le gain fiscal à 9 ans devient de 25.634 euros





Le capital restant dû chaque année est reconstitué.








Année


Valeur TTC


KRD


Gain à 9 ans


Valeur H.T.


KRD


Gain à 9 ans




Simulation


116 480





0


97 391


0


0




An 1


118 810


0


118 810


99 339


0


99 339




An 2


121 186


113 757


7 429


101 326


113 757


-12 431




An 3


123 610


110 906


12 704


103 352


110 906


-7 554




An 4


126 082


107 922


18 160


105 419


107 922


-2 503




An 5


128 603


104 827


23 776


107 528


104 827


2 701




An 6


131 175


101 525


29 650


109 678


101 525


8 153




An 7


133 799


98 100


35 699


111 872


98 100


13 772




An 8


136 475


94 513


41 962


114 109


94 513


19 596




An 9


139 204


90 758


48 446


116 392


90 758


25634









Compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), la différence est donc de l'ordre du simple au double.





En résumé, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle. 


- le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt ; la valeur nette du bien s'en trouve artificiellement augmentée et il s'agit d'un élément décisif dans consentement donné ; compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n'est pas de 45.812 euros comme indiqué mais de l'ordre de 25.634 euros (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ; une réévaluation moins optimiste eut fait apparaître un gain à 9 ans bien plus faible ; à prix constant elle eut été de l'ordre de 10.000 euros seulement.


- cette présentation n'a été possible que parce qu'au départ du raisonnement, le calcul d'impôt n'a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d'abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l'hypothèse d'un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l'écrit pour convaincre supposait qu'à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l'acquéreur s'est trouvé submergé par un flot d'affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d'expertise, ils n'ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense ;





LA SANCTION DU DOL ' REJET DE l'ACTION EN ANNULATION MAIS INDEMNISATION





Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente ; la mise en location du bien a pu se faire sans carence locative insupportable dans sa durée et sans baisse excessive des loyers. Aucun document fiscal n'est fourni qui fasse état de rappels de droits par l'administration.





L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent.





LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE





La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur.





La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum.





Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; elles méconnaissen