Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/JD



Numéro 20/03790





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 18/12/2020 







 Dossier : N° RG 18/02705 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G76O 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



[K] [P]



C/



[F] [J], [S] [M], 

SA EUROTITRISATION, Société FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED, 

SCI MESTADE, 

SAS PROMOTION PICHET, SARL IG2P, 

SCP [J]-BOUTIN-

TOURNIER-BERTRAND IVIER BERTRAND, 

SCP [M]-[Y]-

[R]-[W]-[L] [V]











Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :







Madame DUCHAC, Président



Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile



Madame ASSELAIN, Conseiller





assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANT :



Monsieur [K] [P]

[Adresse 5]

[Localité 19]



Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON







INTIMES :



Maître [F] [J]

[Adresse 14] 

[Adresse 14]

[Localité 16]



Représenté par Maître LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU, 

Assisté de Maître TACHET, de la SCP TACHET, avocat au barreau de LYON





Maître [S] [M]

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX





SA EUROTITRISATION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société MY MONEY BANK dont le siège social est [Adresse 18]

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentée par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de Maître MAYSOUNABE, de la SELAS EXEME ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX





Société FINANCIAL INSURANCE COMPANY LIMITED en qualité d'assureur de prêt, société de droit étranger, dont le siège en France est situé

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 9]



Assignée













SCI MESTADE

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX





SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P dont le siège social était [Adresse 4], dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Maître PIAULT de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX



SCP BOUTIN-TOURNIER-BERTRAND-MARTINEAU, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 14] 

[Adresse 14]

[Localité 16]



Représentée par Maître LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON



SCP [M]-[Y]-[R]-[W]-[L] [V], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

















sur appel de la décision 

en date du 27 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 13/01118 





















Vu l'acte d'appel initial du 30 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;



Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :

- débouté [K] [P] de son action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me [M], notaire à [Localité 12] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 114.240 euros d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 15] cadastrée section CB nE[Cadastre 1],

- débouté [K] [P] de son action corrélative en annulation du prêt contracté pour financer cette acquisition faite sous le régime de la défiscalisation, 

- débouté [K] [P] de ses actions en responsabilité visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée',

- débouté [K] [P] de ses actions en responsabilité visant Maître [E] notaire et la SCP [E] ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [S] [M] et la SCP [M], [Y] [R], notaires instrumenteurs,

- débouté [K] [P] de ses actions en responsabilité civile visant la société GE MONEY BANK ainsi que l'assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit, en invoquant une irrégularité des stipulations d'intérêts

- condamné [K] [P] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,

- condamné [K] [P] aux dépens ;



Vu les dernières conclusions (conclusions n°2) transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par [K] [P], 



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE (conclusions n°3),



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 septembre 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IGP2 anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°3), 



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°2) par Maître [M] et de la SCP de notaires [S] [M], [B] [Y], [A] [R], [C] [W] et [D] [L] [V], implantée à [Localité 12],



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2018 juin 2020 par Me [F] [J], notaire et la SCP [J] BOUTIN TOURNIER BERTRAND, Notaires, à Lyon (conclusions n°2),



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 janvier 2020 par la société GE MONEY BANK représentée par le Fonds Commun de EUROTITRISATION PEARL,



Vu le défaut de comparution de l'assureur groupe, 



Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.





MOTIFS



SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE



La société IGP2, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.



Les actions visant la société IGP2 visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 



L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IGP2 a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.



L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE



a) les contrats passés



Domicilié à [Localité 19] (69) [K] [P], exerçant la profession d'ingénieur et percevant un revenu annuel de 22.072 euros soit 1.521 euros par mois, est entré en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IGP2 aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PROMOTION PICHET. 



Selon contrat de réservation daté du 11 décembre 2007, [K] [P] s'est porté acquéreur au prix de 114.240 euros T.T.C. soit 95.518 euros H.T., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 36,20 m² portant la référence commerciale 105 dans le bâtiment A d'une résidence à construire à [Localité 11] (40). 

La conclusion de ce contrat se déduit des constatations de l'acte de procuration notariée reçu par Maître [J] le 03 juin 2008 comme de l'acte de vente du 24 juin 2008 reçu par Maître [M]. Le contrat de réservation que communique l'acquéreur ne porte en effet aucune signature et ne mentionne aucune localisation ; il se borde à mentionner un prix de 114.240 euros pour l'acquisition d'un lot A 105 d'un appartement de 26,20 m² dans le bâtiment A du programme immobilier ; 

L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; l'acquéreur pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA.



Le 27 décembre 2007, la S.C.C.V. MESTADE a procédé à une notification de ce contrat de réservation par LRAR dont [K] [P] a accusé réception le 28 décembre comme indiqué ultérieurement en page 3 de la procuration notariée reçue par Me [J], notaire à [Localité 16] le 03 juin 2008, puis en page 21 de l'acte notarié de la vente du 03 juillet 2007.



Le 03 juin 2008, procuration notariée a été donnée par [K] [P] à un clerc de l'étude [M], notaire à [Localité 12] pour le représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me [J], notaire à [Localité 16]. Elle vise la notification du 27 décembre 2011 t considère qu'elle a fait courir un délai de rétractation que l'acquéreur interrogé a confirmé ne pas avoir eu l'intention d'exercer et elle vérifie que l'acquéreur avait bien reçu le projet d'acte notarié (avec le règlement de copropriété), qu'il n'entendait pas se prévaloir du délai spécifique de l'article R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation pour retarder la vente ; la procuration vérifiait aussi que l'acquéreur confirmait ne pas s'être rétracté dans les 7 jours de la réception de la notification du contrat de réservation.



Pour financer cette acquisition, la société GE MONEY BANK a ensuite formulé une offre de prêt en date du 24 juin 2008 d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable :

- avec un différé d'amortissement de 24 mois au taux de 4,55% donnant lieu à la perception d'intérêts intercalaires de 433,16 euros hors assurance,

- s'amortissant ensuite pendant 25 ans supplémentaires au taux de 4,7% révisable, suivie de 300 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant constant de 648,02 euros hors assurance et au taux initial, étant précisé que le tableau d'amortissement joint à l'offre indique des capitaux restant dus annuellement tels qu'ils résultent d'un amortissement mensuel et non pas annuel d'un prêt au taux de 4,55% ;

- les frais de dossier sont de 600 euros TTC convertis en incidence de 0,048% à inclure dans le TEG ;

- le montant des échéances d'assurance groupe sont exprimées par leur incidence sur le TEG mesurée à 0,506 % ;

- la commission de caution est exprimée par son incidence sur le TEG mesurée à 0,102 euros,

- ce qui donne un TEG à 5,356 % et non 5,206 % comme indiqué.



L'offre de prêt a été acceptée par l'emprunteur le 14 mai 2008 ; les conditions de ce prêt sont évoquées dans l'acte notarié de vente.Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la compagnie SAS FINANCIAL INSURANCE COMPANY LTD.



L'acte authentique de vente a été reçu le 03 juillet 2008 par Maître [M] notaire à [Localité 12] pour être ensuite publié le 14 août 2008 volume 2008 P nE6115 au fichier immobilier de [Localité 17].

Cet acte notarié de vente :

- porte cession en VEFA des lots portant les numéros 34, à usage d'appartement, et 121 à usage de parking extérieur, selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me [M] et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P nE5282,

- moyennant paiement d'un prix de 95.518 euros H.T. soit 114.240 euros T.T.C. dont 18.721,61 euros de TVA au taux de 19,6%, 

- sur lequel a été immédiatement libérée une somme de 102.816 euros (90%) en considération de l'état d'avancement des travaux,

- indique que l'achèvement des travaux de bâtiment est prévu pour intervenir au quatrième trimestre 2008.



S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié n'évoque pas le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; il se borne à viser la loi 89-010 du 31 décembre 1989 sans égard à sa codification depuis intervenue sous les articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; l'acte rédigé par le notaire instrumenteur considère donc que c'est le délai de rétractation de 7 jours prévu par ce code, qui a couru depuis la date de présentation de la lettre du 27 décembre 2007 portant notification du contrat à l'acquéreur, présentée le lendemain.

L'acte reprend ainsi ce qu'a déjà constaté le notaire ayant reçu procuration.



B) Non-réalisation des prévisions qui avaient amené à contracter



Le premier contrat de bail a été souscrit par [X] [H] à effet au 1er avril 2009 moyennant un loyer de 317 euros (appartement 312 euros, parking 40 euros) ; [K] [P] a ensuite subi des périodes de carence locative.



Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et [K] [P] démontre par des éléments concordants que sur le marché local D'[Localité 11], commune située à 20 kms de [Localité 17] et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 94.181/*60% = 56.508 euros arrondie à 57.000 euros à prendre pour base comme calcul du préjudice à réparer après recherche de responsabilités. 



SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE



A) la publicité foncière



 L'action en nullité de la vente délivrée le 13 mai 2013 par [K] [P] à la S.C.C.V. MESTADE venderesse a été publiée le 16 décembre 2013 volume 2013 P n° 8198. Le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication n'est donc pas fondé.



B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation



La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 

- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle qui était de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans de sorte l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013,

- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.



Le contrat de réservation a été conclu le 11 décembre 2007 ; l'action est donc prescrite puisque le contrat a été signé plus de 5 ans avant l'assignation du 23 mai 2013.



C) sur la prescription de l'action en nullité de la vente



L'action en nullité de la vente, passée le 03 juillet 2008, n'est pas prescrite puisque l'assignation en annulation a été délivrée le 13 juin 2013, moins de 5 ans après la conclusion de l'acte, la question du report du point de départ de l'action en annulation pour dol à la date de découverte du dol ne se pose pas.



Cette action en annulation de la vente n'est pas affectée par la prescription de l'action en annulation du contrat de réservation.



D) sur la recevabilité concernant le prêt



Le contrat de prêt a été conclu le 14 mai 2008 selon l'acte d'acceptation écrite signé des acquéreurs ; l'acceptation n'a pas été prématurée. Le contrat s'est donc formé à cette date sous la condition suspensive de la signature ultérieure de l'acte authentique de vente qui a en outre rendu la vente et les prêts interdépendants.



Le contrat n'a pas été réitéré par un acte notarié portant prise de sûreté. L'assignation a été délivrée le 14 mai 2013, à la veille de l'expiration du délai quinquennal.



L'action est recevable.



SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION

 L'action en annulation du contrat de réservation est prescrite.

En outre, le contrat de réservation n'a pas été produit ; l'acte notarié vise néanmoins ce contrat et annexe à la minute la lettre d'envoi ainsi que l'accusé de réception ayant fait courir le délai de rétractation ; la copie des annexes ne sont pas communiquées ; la cour n'est pas mise en mesure de contrôler ni la localisation ni les signatures qui ont été apposées sur ce document.



L'action en annulation du contrat de vente pour manquement aux règles du démarchage à domicile ne peut être accueillie.



LES MOYENS INOPERANTS DE L'ACTION EN ANNULATION POUR DOL



[K] [P] reproche à la S.C.I. MESTADE et à la société qu'elle a mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.



L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les acquéreurs ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être prise en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.

Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.



1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 



Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'[Localité 11] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.



Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.

L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.

Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers, constatée par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 11] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.



Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.



Ce moyen de fraude n'est pas fondé. 



2- La surévaluation du bien financière et qualitative 



La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 11] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme [K] [P], un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.



Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.

Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.

Le montant de la commission encaissée par la société IGP2 pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies.





3- la Liberté du choix du notaire



Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).

Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances.

En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Maître [M] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.



4- le démarchage financier 



Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.



LA DEMONSTRATION DU DOL 



Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.



Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire.



Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.



Les textes sont les suivants :

Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 



h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

(..)

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.



Le barème de l'impôt 



Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :

- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,

- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.



Pour 2006, les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur :







Revenu imposable



Taux Marginal



Montant de l'impôt Brut





 Inférieur à 5 614



 0%



0





 De 5 614 à 11 198 



5,50%



[R x 0,055] ' [308,77 x N]





 De 11 198 à 24 872 



 14%



[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]





 De 24 872 à 66 679 



 30%



[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]





 Supérieure à 66 679 



 40%



[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]







Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :

- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts, 

- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition est élevée ainsi que cela se vérifie sur le tableau ci-dessous en supposant un loyer net supplémentaire de 350 euros pour le foyer imposé, 

- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 



Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable.



La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.



Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.



Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, 

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,

- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles 

- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,

- en se référant à un modèle à 11 colonnes.



Il importe cependant de préciser :

 

 -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle au sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles sont différents quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) en admettant un taux de revalorisation annuelle du bien ;



-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt différents dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;



-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision.



-> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol.

Soit un prêt théorique au taux de 4,5% l'an remboursable sur 25 ans dont un an de différé d'amortissement contracté pour l'achat d'un bien d'une valeur de 100.000 euros HT qui serait revendable immédiatement à ce prix net vendeur, mais acquis en payant 19,6% de TVA ; selon que l'on inclut ou non la TVA dans l'assiette de la revalorisation, et en reconstituant le capital restant dû annuellement, on obtient le tableau suivant :











Bien T.T.C.



KRD



Gain à 9 ans T.T.C.



Bien H.T.



KRD



Gain 9 ans H.T.





An 0 /Sim



119 600



119 600



0



100 000



119 600



-19 600





1



121 992



119 600



2 392



121 992



119 600



2 392





2



124 432



116 731



7 701



124 432



116 731



7 701





3



126 920



113 733



13 187



126 920



113 733



13 187





4



129 459



110 600



18 859



129 459



110 600



18 859





5



132 048



107 327



24 721



132 048



107 327



24 721





6



134 689



103 905



30 784



112 616



103 905



8 711





7



137 383



100 330



37 053



114 869



100 330



14 539





8



140 130



96 594



43 536



117 166



96 594



20 572





9



142 933



92 690



50 243



119 509



92 690



26 819







Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :

- la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis à [K] [P]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée, du montant du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;

- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;

- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler ; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne induit en erreur ;

- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées ainsi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', ce poste est présenté comme équilibrant les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ;







- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui sont aléatoires et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de données comptables.

- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent.

La simulation remise à [K] [P]



1- sa présentation 



En l'espèce, la simulation remise est conforme au modèle auquel renvoient les conclusions des S.C.I. MESTADE et de la SAS PROMOTION PICHET.



La copie servile est la suivante :







Caractéristiques



 



 



Gestion loc.



 



 



 



 





Montant



114 240



 



Frais gestion



9,01%



 



 



 





Apport



0



 



Taxe Foncière



8,33%



 



 



 





Rev. fonciers



0



 



Ass loyers



4,10%



 



 



 





Loyer



357



 



Charges copro



3,00%



 



GAIN FISCAL



8 211,67





Prêt



114 240



 



Adi



0,12%



 



 



53 957,68





Durée prêt (ans)



20



 



 



24,56%



 



 



 





Duré Sim (ans)



9



 



 



 



 



 



 





Taux



4,35%



 



Déduc 6% An



6 854



 



 



 





Revalorisation



2%



 



Déduc 4% An



4 570



 



 



 





Tranche impôts



14%



 



 



 



 



 



 





Revalorisation bien



2%



 



 



 



 



 



 













Sim



Loyer



Eco 

IRPP 



Epargne



gestion



ADI



Rbst prêt



Très/ an



Très cumul



Loyer net



Int payés



K amorti



Valeur Bien T.T.C.





1



4 284



0



3 804



690



137



4 969



2 291



2 291



3 594



4 969



0



114 240





2



4 370



1 056



3 804



704



137



8 562



-173



2 118



3 666



4 897



3 665



116 525





3



4 457



1 058



3 804



1 089



137



8 562



-469



1 649



3 368



4 734



7 493



118 855





4



4 546



1 112



3 804



1 111



137



8 562



-348



1 300



3 435



4 564



11 491



121 232





5



4 637



1 115



3 804



1 133



137



8 562



-276



1 024



3 504



4 387



15 666



123 657





6



4 730



1 102



3 804



1 156



137



8 562



-219



805



3 574



4 202



20 027



126 130





7



4 824



1 067



3 804



1 185



137



8 562



-183



622



3 640



4 008



24 581



128 653





8



4 921



1 030



3 804



1 203



137



8 562



-147



474



3 718



3 806



29 337



131 226





9



5 019



671



3 804



1 227



137



8 562



-131



43



3 793



3 595



34 305



133 850







-> La colonne Epargne ne tient pas compte du différé d'amortissement durant la première année où ce n'est pas une somme de 8.204 euros qui devrait figurer mais la somme de 4.969 euros.



Compte tenu du prix du bien acquis, il peut être déduit des revenus :

- la somme de 6.853 euros pendant 7 ans,

- la somme de 4.570 euros pendant 2 ans.



Les données sont connues par l'avis d'imposition de 2006.

Le quotient familial est de 1.

Le revenu imposable après abattement est 19.865 euros

Il n'y a pas de revenu foncier antérieur. 

L'impôt payé est de 1.521 euros selon la formule habituelle de la tranche à 14% qui est (Revenu imposable * 0,14) - Nbre parts * 1 260,60 = 19 865 * 0,14 - 1 * 1.260,60 = 1.521 Euros.

Le loyer prévu est de 357 euros soit 4.284 euros la première année, ce qui, pour le calcul de l'impôt aboutit aux baisses de revenus imposables suivantes pour chacune des trois tranches considérées. Pour le prix d'achat du bien, la formule de calcul de l'impôt permet de vérifier que l'on obtient, durant les 7 premières années, une baisse d'impôts de 360 euros en prenant pour base un revenu imposable de 19.865 ' (6.854 ' 4284) = 17.295 euros ; cette baisse tombe à 40 euros pour les deux dernières années. 

Mais la déduction d'impôts est encore augmentée des intérêts des emprunts.



Les économies d'impôts se vérifient comme étant globalement justes.



-> La simulation mentionne 'Gain si vente à 9 ans ': 43.813 euros. Cette affirmation est fausse.



Cette somme correspond à la différence entre la valeur du bien actualisée réactualisée à 133.550 euros diminuée du capital restant à rembourser qui est de 114.240- 34.305 = 79 935 euros ; ce gain à neuf ans procède d'une présentation fallacieuse pour prendre pour base d'évaluation le prix T.T.C. payé à l'achat.



En droit, en effet, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être prise pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçu après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; or, sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes ainsi que le révèlent la teneur contradictoire de leurs conclusions de prouve

- pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; il s'agit d'une argumentation soutenue par une juste en droit et en fait ;

- Dans la simulation destinées à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire et la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C.; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait ; elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l'ordre du double de ce qu'il sera dans l'hypothèse admise (augmentation du prix de 2% an et absence de tout incident d'une location au prix envisagé au départ).



Si l'on prend la valeur hors taxe de l'immeuble qui est de 112.240/1,196 = 95.518 euros et si on la réévalue à raison de 2% par an, on obtient le tableau comparatif suivant; on en déduit que 

- selon la méthode fallacieuse des sociétés venderesses, le gain à 9 ans devrait se situer aux alentours de 136.527 ' 79.935 = 56.792 euros, ou 48.947 sur 8 ans, la simulation mentionnant environ 44.000 euros pour cette durée.

- selon la valeur rectifiée H.T., le gain fiscal à 9 ans devient de 114.153 ' 79.935 = 34.218 euros ou encore 111.915 - 84.903 = 27.012 euros sur 8 ans 







Année



Valeur T.T.C.



KRD



 Gain An à 

 "9 ans"



Valeur H.T.



KRD



Gain An à 

"9ans"





Simulation



114 240







0



95 518



0



0





An 1



116 525



114 240



2 285



97 429



114 240



-16 811





An 2



118 855



110 575



8 280



99 377



110 575



-11 198





An 3



121 232



106 747



14 485



101 365



106 747



-5 382





An 4



123 657



102 749



20 908



103 392



102 749



643





An 5



126 130



98 574



27 556



105 460



98 574



6 886





An 6



128 653



94 213



34 440



107 569



94 213



13 356





An 7



131 226



89 659



41 567



109 721



89 659



20 062





An 8



133 850



84 903



48 947



111 915



84 903



27 012





An 9



136 527



79 935



56 592



114 153



79 935



34 218







Compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), la différence est donc de l'ordre du simple au double.



En résumé, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle :



- le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l'emprunt envisagé (et non de l'emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n'est pas de 53.958 euros comme indiqué mais de l'ordre de 32.000 euros (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ;

- cette présentation n'a été possible que parce qu'au départ du raisonnement, le calcul d'impôt n'a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d'abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l'hypothèse d'un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l'écrit pour convaincre supposait qu'à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l'acquéreur s'est trouvé submergé par un flot d'affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d'expertise, ils n'ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense.

- on note que les manuscrits conservés (pièce 2-3 et 2-4 de [K] [P]) sont confus et qu'ils laissent comprendre que la réduction 6% de la valeur du bien entre dans les charges déductibles servant à déterminer un loyer net ; cette valeur n'est pas déduite des charges réductibles mais du revenu imposable 

- les calculs d'impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d'imposition et référence à toutes les déductibilités prévues par le CGI.



 

Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée et applicable à tous les dossiers plaidés. 



LA SANCTION DU DOL ' REJET DE l'ACTION EN ANNULATION MAIS INDEMNISATION



Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente ; la mise en location du bien a pu se faire sans carence locative insupportable dans sa durée et sans baisse excessive des loyers. Aucun document fiscal n'est fourni qui fasse état de rappels de droits par l'administration.



L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent.



LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE



La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur.



La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum.



Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; elles méconnaissent le principe de la responsabilité civile en ce que la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE sont coresponsables de préjudices générées par les fautes dolosives commises en communs l'une en qualité de venderesse engagée en connaissance de cause par sa mandataire et l'autre en qualité de mandataire trompant directement le cocontractant qui se lie à son mandant. 



L'ACTION EN RESPONSABILITE VISANT LES NOTAIRES



En droit, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment sur les incidences fiscales et sur les risques de l'acte auquel il prête son concours ; le cas échéant, il a l'obligation de déconseiller aux parties de contracter ; cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; il doit ainsi prendre en considération les risques de la défiscalisation quand il en a connaissance ou se trouve dans une situation qui la révèle ou en fait une hypothèse à vérifier. Un tel contrôle ne s'analyse pas à une appréciation de l'opportunité économique de l'opération.

Quand un acte authentique est reçu en vertu d'une procuration authentique donnée par l'une des parties, le notaire instrumenteur et le notaire chargé de recevoir la procuration doivent échanger toutes informations et pièces pour exercer leur devoir de conseil en prenant en considération la situation concrète des parties ; le notaire instrumenteur doit transmettre toutes les informations nécessaires, lister les vérifications à faire et la teneur des questions à poser pour s'assurer de la bonne compréhension de la situation juridique par les parties ; le notaire chargé de recevoir procuration doit quant à lui apprécier si ces éléments lui paraissent suffisants pour informer la partie qui va donner son consentement en son étude ; il doit refuser de recevoir procuration s