Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/SH



Numéro 20/03791





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 18/12/2020 







 Dossier : N° RG 18/02706 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G76Q 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



[J] [T], [U] [M] épouse [T]



C/



[N] [G], 

[F] [X], 

SCP DUCOURAU-DURON-

LABACHE-LANDAIS-

MOREAU LESPINARD, 

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, 

SA CNP ASSURANCES, 

SCI MESTADE, 

SAS PROMOTION PICHET,

SCP DUMAS-BOUTIN-

TOURNIER OLIVIER BERTRAND









Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :







Madame DUCHAC, Président



Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile



Madame ASSELAIN, Conseiller





assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 







dans l'affaire opposant :





APPELANTS :



Monsieur [J] [T]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON



Madame [U] [M] épouse [T]

née le [Date naissance 8] 1969 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON





INTIMES :



Maître [N] [G]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Adresse 12]



Représenté par Maître LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU, 

Assisté de Maître TACHET, de la SCP TACHET, avocat au barreau de LYON





Maître [F] [X]

né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX





SCP DUCOURAU-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU LESPINARD

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX











SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître METAIS, de la SCP White & Case LPP, avocat au barreau de PARIS





SA CNP ASSURANCES

[Adresse 11]

[Adresse 11]



Représentée par Maître SAINT-LAURENT de la SCP SAINT-LAURENT CHRISTOPHE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





SCI MESTADE

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES

Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX





SAS PROMOTION PICHET venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était 20-24 avenue de Canteranne à PESSAC (33600), dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET en vertu de l'article 1844-5 du Code Civil, selon décision en date du 31 mai 2019 

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représentée par Maître PIAULT de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER-LIEF-DE LAGAUSIE-RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX





SCP [G]-BOUTIN-TOURNIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 13]

[Adresse 13]



Représentée par Maître LAURIOL de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SCP TACHET, avocats au barreau de LYON











sur appel de la décision 

en date du 27 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 13/01024 









Vu l'acte d'appel initial du 9 août 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;



Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :

- acté le désistement partiel d'instance des époux [T] du chef de leur demande en nullité du taux d'intérêts du prêt consenti auprès de la BNP

- débouté les époux [T] de leur action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me [X], notaire à [Localité 15] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 116.480 euros d'un appartement situé dans la copropriété LE CLOS DE MESTADE situé [Localité 14] cadastrée section CB n°[Cadastre 4],

- débouté les époux [T] de leurs actions en responsabilités visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée',

- débouté les époux [T] de leurs actions en responsabilité visant Maître [G] notaire et la SCP [G] BOUTIN TOURNIER BERTRAND NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [F] [X] et la SCP [X], DURON LABACHE, notaires instrumenteur, 

- condamné les époux [T] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,

- condamné les époux [T] aux dépens ;



Vu les dernières conclusions (conclusions n°3) transmises par voie électronique le 22 juin 2020 par les époux [T] ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2) ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°3) par Maître [X] et de la SCP de notaires [F] [X], Alain DURON, Philippe LABACHE, Pierre LANDAIS et Alexandre MOREAU LESPINARD ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2019 par [L] [G] et la SCP PERRAUD [G] BOUTIN TOURNIER BERTRAND de notaires, implantée à LYON ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juillet 2020 par la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE (conclusions n°3) ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 décembre 2018 par la société CNP ASSURANCE VIE ;



Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice ;



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020 ;



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.









MOTIFS



OBSERVATION PRELABLE DE PROCEDURE



Le désistement partiel d'instance prononcé par le tribunal n'est pas contesté et il est reconduit. La cour confirmera la décision sur ce point.



SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE



La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.

Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 



L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.



L'OPÉRATION IMMOBILIÈRE LITIGIEUSE



a) les contrats passés



Domiciliés à [Localité 19] (01), les époux [T], respectivement éboueur et agent administratif de profession, sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. Selon la déclaration de revenus perçus en 2008, ils percevaient un revenu annuel imposable de 44.064 euros dont 7.484 euros de BIC (micro-entrepreneur).



Selon contrat de réservation localisé à [Localité 19] et signé le 23 octobre 2008 et sur lequel figure aussi la signature du représentant de la société MESTADE, les époux [T] se sont portés acquéreurs au prix de 116.480 euros T.T.C., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 36.20 m² portant la référence commerciale 011 dans le bâtiment A d'une résidence à construire à [Localité 14] (40). 

L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTE.



Comme le constate ultérieurement Me [X] dans l'acte authentique de vente, cet avant contrat de réservation a été notifié par LRAR aux époux [T] par LRAR du 30 octobre 2008 en vertu des dispositions de l'article L 271-1 Code de la Construction et de l'Habitation ; cette lettre recommandée leur a été présentée le 03 novembre 2008. Le notaire instrumenteur expose que le délai de rétractation n'a pas été utilisé. 



Pour financer cette acquisition, en novembre 2007, la BNP a proposé un prêt d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 4,52% payable en francs suisses soit 178.523,07 (1 CH F = 0,6524 euros) moyennant une commission de change, une prime d'assurance de 23,64 euros, un commission d'ouverture de crédit de 600 euros, des frais de tenue de compte annuels de 31 euros et des frais d'acte évalués de 1,5 à 2% à faire préciser par le notaire ; un différé d'amortissement de 20 mois devait précéder un amortissement sur 380 mois à réaliser, sur la base du taux initial outre 23,30 euros d'assurance. Le TEG indiqué est de 5,23% et le taux de période mentionné est alors de 0,43%. Un tableau d'amortissement purement financier en francs suisses est fourni, qui fait ainsi apparaître des échéances d'intérêts intercalaires de 672,44 CHF soit 438,70 euros , des échéances d'amortissement de 1.032,93 CHF soit 673,88 euros en appliquant le taux de change retenu pour la conversion du capital.

L'offre de prêt a été acceptée par les emprunteurs ; l'acte notarié mentionne qu'un prêt notarié a été contracté le jour de la vente afin de prendre inscription de sûreté réelle.

Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la société CNP.



Le projet d'acte a été communiqué aux époux [T] le 09 décembre 2008 par Maître [X], accompagné du règlement de copropriété et en indiquant que la résidence venait d'être achevée.



Le 16 janvier 2009, procuration notariée a été donnée par les époux [T] à un clerc de l'étude [X], notaire à [Localité 15], pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me [L] [G], notaire à [Localité 17]. Il est à noter que

- elle ne fait aucune référence au contrat de réservation, 

- mais qu'elle constate la remise du projet d'acte authentique de vente pour l'achat d'un appartement de 34,84 m²,

- et donne aussi pouvoir d'emprunter avec prise d'inscription de sûreté réelle un capital de 178.523,07 francs suisses (taux de change 0,6524) sur 25 ans au taux financier de 4,52% et pour un TEG de 5,23%.



L'acte authentique de vente a été reçu le 04 février 2009 par Maître [X] notaire à [Localité 15], puis publié le 02 mars 2009 volume 2009 P n°1406 au fichier immobilier de [Localité 18].

Cet acte notarié de vente :

- porte cession en VEFA des lots portant les numéros 11, à usage d'appartement d'une superficie de 34,84m², et 134 à usage de parking extérieur, selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me [X] et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282,

- moyennant paiement d'un prix de 97.391 euros H.T. soit 116.480 euros T.T.C. dont 19.088,70 euros de TVA au taux de 19,6%, 



S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié évoque le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; visant l'article L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, il mentionne la date d'envoi de la lettre de notification du contrat de réservation, expédiée le 30 octobre 2008, et la date de sa première présentation du 03 novembre 2008 ; l'acte mentionne que les acquéreurs n'ont pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal que faisait courir cette notification, n'a pas été utilisé.



Le 04 février 2009 a été également reçu un prêt hypothécaire toujours par Maître [X], ainsi que cela est mentionné dans l'acte de vente.



L'appartement a été loué à compter du début du mois de juin 2009.



La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.





B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs



Dans les mois qui ont suivi la vente et l'emprunt, l'évolution du franc suisse majorera le montant des échéances à rembourser (hors assurance) qui passent de 475.65 à 716.96 en raison de la hausse de la devise helvétique qui se valorise de 30% par rapport à l'Euro pour atteindre en 2009/2010 la quasi-parité avec la devise européenne et s'y tenir depuis.



Le premier contrat de bail a été souscrit par [Y] [S] à effet du mois de juin 2009 moyennant un loyer de 316 euros outre 30 euros de provision sur charges ; un an plus tard, un second locataire a pris la suite, mais le loyer a été baissé à 286 euros 



Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et les époux [T] démontrent par des éléments concordants que sur le marché local D'[Localité 14], commune située à 20 kms de [Localité 18] et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 97.391 * 60% = 58.434 euros arrondie à 58.000 euros.



SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE



A) la publicité foncière



 L'assignation en nullité de la vente délivrée le 14 mai 2013 par les époux [T] à la S.C.C.V. MESTADE, venderesse, a été publiée le 13 décembre 2013 volume 2013 P nE8362. Le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication avait été rejeté par le tribunal sur cette constatation et la cour ne peut que prendre la même décision.



B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation



La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 

- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle qui était de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans de sorte l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013,

- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.



Le contrat de réservation a été conclu le 23 octobre 2008 ; toutes les assignations ont été délivrées entre le mois de mai 2013 et le mois de septembre 2013, soit moins de 5 ans après la signature de tous les actes sous-seing privés (réservation et prêt) et donc, nécessairement, moins de 5 ans après celle des actes authentiques (vente litigieuse et prêt portant inscription de sûretés reçus le même jour le 04 février 2009 qui valent par eux-mêmes interruption de prescription).



Aucune prescription n'est encourue. Les conclusions contraires seront rejetées.



SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION



1) les textes



Le droit de la consommation qui régit le démarchage à domicile, doit, quand des conditions en sont réunies, être combiné avec les règles du droit de la Construction et de l'Habitation notamment les modalités du droit de rétractation.

Dans sa rédaction applicable en la cause, l'article L 271-1 du code de la Construction et de l'Habitation disposait 

'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.'

Au sens de ce texte, la notification du contrat préliminaire est distincte de la notification du projet d'acte authentique qui doit intervenir un mois avant la réception de l'acte de vente, ce délai distinct étant susceptible de renonciation.



Dans sa rédaction applicable en la cause, le code de la Consommation disposait :

A l'article L 121-21, 'est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services.



A l'article L 121-25, 'Dans les sept jours, jours fériés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, le client a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant 

Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.'



Aux termes de l'article R 121-3 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable depuis 1997, le formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation prévu à l'article L. 121-25 fait partie du contrat laissé au client. Il doit pouvoir en être facilement séparé. Sur l'exemplaire du contrat, doit figurer la mention : " Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre ".



Aux termes de l'article R 121-4 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur une face, l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé. Son envoi à cette adresse dans le délai de sept jours prévu à l'article L. 121-25 a pour effet d'annuler la commande sans que le vendeur puisse invoquer une erreur dans le libellé de ladite adresse, telle qu'elle figure sur le formulaire détachable, ou un 

défaut de qualité du signataire de l'avis de réception, à cette adresse, de l'envoi recommandé exigé par l'article L. 121-25 pour la dénonciation du contrat.





Aux termes de l'article R 121-5 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles : 

1E En tête, la mention "Annulation de commande" (en gros caractères), suivie de la référence "Code de la consommation, articles L. 121-23 à L. 121-26" ; 

2E Puis, sous la rubrique "Conditions", les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes : "Compléter et signer ce formulaire" ; "L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception" (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ; "Utiliser l'adresse figurant au dos" ; "L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant" (soulignés ou en caractères gras dans le formulaire) ; 

3E Et, après un espacement, la phrase : "Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après", suivie des indications suivantes, à raison d'une seule par ligne : "Nature du bien ou du service commandé...". "Date de la commande...". "Nom du client...". "Adresse du client...". 4E Enfin, suffisamment en évidence, les mots : "Signature du client...".



2) le contrat de réservation signé par les époux [T] était soumis aux règles du démarchage à domicile



Au cas d'espèce, 

- le contrat de réservation est daté du 23 octobre 2008 ; il porte la signature des époux [T] et la signature de la personne mandatée par la S.C.C.V. MESTADE ; 

- sur la page où figurent ces signatures, figure la mention qu'il est signé à [Localité 19] qui est l'adresse du domicile des époux [T] à laquelle le projet d'acte a été envoyé ; la date ainsi approuvée est unique ;

- il n'est pas soutenu que ce document soit faux, ni incomplet et cela suffit à considérer qu'il reflète la réalité d'un acte effectivement signé par les deux parties au domicile des acquéreurs emprunteurs ;

- le consentement des époux [T] a été obtenu sur la base de documents écrits précontractuels élaborés à partir de données financières qu'ils ont communiquées au mandataire du vendeur, que ce dernier a traitées ; ils ne fournissent cependant aucune simulation imprimée élaborée préalablement sur un tableur ; la cour ignore donc si un tel document a été élaboré ; cependant les conclusions de la SAS PICHET PROMOTION renvoient expressément, dans ce dossiers comme pour les autres, à l'élaboration d'un tel document censé refléter clairement les avantages à attendre de l'opération de défiscalisation ; 

- la page du contrat éditée à la suite sur laquelle sont apposées les signatures, contient un bulletin de rétractation qui porte à la fois mention de l'article L 121-25 du code de la consommation et de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'Habitation ; ce bulletin expose les modalités d'exercice du droit de rétractation à suivre pour chaque texte, lesquelles sont différentes, sans préciser lequel des deux textes trouvent à s'appliquer. Cette pièce démontre que la S.C.C.V. MESTADE comme la société IG2P, donc les sociétés du groupe PICHET en général, avaient pleine conscience de ce que les deux législations pouvaient s'appliquer cumulativement si les circonstances de fait y correspondaient. Néanmoins dans le corps de l'acte sous-seing privé de réservation, il n'est fait aucune autre référence au droit de la consommation et seules sont visées les dispositions de l'article du code de la construction et de l'habitation. L'application cumulative des deux législations n'était alors pas encore définie avec précision mais les risques juridiques avaient été, à tout le moins, entrevus.



Les conditions d'application de la législation sur le démarchage à domicile sont donc remplies en l'espèce ; le contrat de réservation est irrégulier pour ne pas contenir en particulier le bulletin de rétractation selon le format recto verso exigé par les articles R 125-3 à R 121-6 du code de la consommation.



3) mais la notification ultérieure de ce contrat dans les formes de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation a fait courir un délai de réflexion valable ce que les acquéreurs ont confirmé au notaire ayant reçu procuration



En droit, le contrat de réservation, est un contrat distinct et autonome du contrat de vente ; quand il est nul, il ne fait pas courir le délai de réflexion légal, et pour que la vente valable, il doit être positivement démontré qu'un délai de réflexion valable à couru ultérieurement au bénéfice du consommateur démarché.

L'autonomie des contrats de réservation et de vente impose donc de vérifier si postérieurement à la signature d'un contrat de réservation annulable au regard du droit de la consommation, cette nullité peut être réparée par une formalité faisant courir un nouveau délai de réflexion.



Le contrat de réservation signé par les époux [T] ne respecte pas la législation sur le démarchage à domicile ; bien que l'article 121-5 du code de la consommation soit visé dans le bulletin de rétractation, ce bulletin n'est pas conforme au formalisme stricte imposé par la réglementation et ne contient pas l'identité précise du commercialisateur. Mais, selon les règles sus rappelées, il demeure qu'aucun délai de réflexion n'a valablement couru à compter de la signature au domicile des époux [T].



Postérieurement à sa signature et en conformité avec ce qui était indiqué dans l'acte de réservation et le bulletin de rétractation visant les deux législations (Code de la consommation et du Code de la Construction et de l'Habitation), la S.C.C.V. MESTADE a procédé à une notification de ce contrat valant nouvelle présentation aux acquéreurs emprunteurs en se référant explicitement aux dispositions de l'article L 271-1 code de la construction et de l'habitation ; la notification est du 30 octobre 2008 et la première présentation est intervenue le 03 novembre ; la procédure prévue non seulement par le texte mais aussi par le contrat du fait de sa double rédaction a été suivie. Cette chronologie est rappelée dans le projet d'acte qui leur a été remis.



Les acquéreurs ont donc disposé d'un délai de réflexion valable lorsqu'ils ont signé la procuration authentique pour acquérir. Le non-respect du formalisme du droit de la consommation n'a donc pu avoir aucune incidence puisque le contrat a de nouveau été notifié et que le notaire ayant rencontré physiquement l'acquéreur. Les acquéreurs ont eu connaissance du projet d'acte en signant la procuration notariée et ont ainsi validé la chronologie de l'absence d'exercice de leur droit de rétractation; le fait qu'il n'y ait pas eu une formule de ratification expresse de la cause la nullité du contrat au regard du droit de la consommation importe peu.



La vente n'encourt dont pas la nullité et sa validité n'est pas affectée par l'irrégularité du contrat de réservation au regard du droit de la consommation.



LES MOYENS INOPERANTS DE L'ACTION EN ANNULATION POUR DOL



Les époux [T] reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.



L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les époux [T] ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être prise en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.



Les conséquences financières de ce retournement de conjoncture ont été aggravées au cas d'espèce par l'évolution à la hausse de la valeur de la devise suisse.



Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.



1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 



Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'[Localité 14] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.



Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.

L'argumentation développée revient à soutenir que, non seulement la SAS PROMOTION PICHET, mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation, n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.

Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatées par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 14] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.



Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; cependant la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.



Ce moyen de fraude n'est pas fondé. 



2- La surévaluation du bien financière et qualitative 



La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre à [Localité 14] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme les époux [T], un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.







Les époux [T] invoquent la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.

Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.

Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies. 



3- la Liberté du choix du notaire



Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).

Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances.

En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Maître [X] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.



4- le démarchage financier 



Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.



LA DEMONSTRATION DU DOL 



Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.



Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire.



Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.



Les textes sont les suivants :



Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:

a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,

b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)

c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)

d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;

e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 



h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier 

jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

(..)

Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)

A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.

La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.



Le barème de l'impôt 



Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de quatre (5,5%, 14%, 30% et 40%) ; la formule légale de calcul de l'impôt est rappelée ci-dessous et c'est celle qui est portée annuellement à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :

- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,

- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.



La formule ci-dessous est celle de l'IRPP payée en 2007 sur les revenus de 2006 ; les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur qui s'en déduisent pour ne porter que sur une faible revalorisation des seuils :







Revenu imposable



Taux Marginal



Montant de l'impôt Brut





 Inférieur à 5 614



 0%



0





 De 5 614 à 11 198 



5,50%



[R x 0,055] ' [308,77 x N]





 De 11 198 à 24 872 



 14%



[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]





 De 24 872 à 66 679 



 30%



[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]





 Supérieure à 66 679 



 40%



[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]







Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans,

- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts,

- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition 

est élevée, 

- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 



Les intérêts de l'emprunt viennent en outre se déduire du revenu imposable.



La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.



Dans une argumentation générale et commune à tous les dossiers plaidés le 15 septembre 2020, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.

Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, 

- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,

- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, 

- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,

- en se référant à un modèle à 11 colonnes dont il se révèle qu'il n'est pas celui remis à tous les acquéreurs qui ont initié les procédures dont la cour est saisie simultanément.



 -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles sont différentes quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ;



-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent un élément décisif pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;





-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seul qui puisse servir à une prévision ; il n'est pas tenu compte de ce que le prêt a ensuite été souscrit en francs suisses et exposés à un risque de change ; rien ne vient démontrer que cela ait été envisagé lors de la négociation précontractuelle au domicile des époux [T] .



-> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double dans le cas d'un emprunt contracté pour 25 ans avec un différé d'amortissement d'un an ;



Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :



- la notion de 'gain à 9 ans' correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;

- la revalorisation de 2% par an visée dans le modèle de référence commun pris pour base d'explication dans tous les dossiers, est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieurs à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente des plus douteux de la part d'un professionnel de l'immobilier ; 

- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler ; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer d'une part et d'autre part les loyers nets augmentés des économies fiscales présentées comme une entrée de fonds ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;

- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effective de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais constitue une dépense évitée et elle est comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', elle équilibre les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ;

- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui ne sont pas certaines et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.

- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont bien des sorties d'argent. 



Ce qui a été affirmé aux époux [T]



Les époux [T] ne versent au débat aucune simulation précontractuelle chiffrée et présentée sous forme de tableau ; les conclusions adverses qui renvoient à la rédaction d'un document élaboré sur ce modèle de référence, ne valent que comme illustration de leur méthode de commercialisation.





Les écrits manuscrits présentent d'abord l'opération sous un angle philanthropique ("pourquoi vous aider '") ; une telle affirmation n'a aucune sincérité.

Les documents manuscrits font état des données chiffrées suivantes :



1- ils évaluent l'économie d'impôt annuelle à 1498 euros par an ; le barème sus-rappelé est celui défini pour les revenus de 2006 servant au calcul de l'IRPP à payer en 2007 ; pour l'IRPP 2009 à calculer sur le revenu de 2008, la structure du barème reste la même (4 tranches de 5,5% 14%, 30% et 40%) ; il ne diffère que par une revalorisation annuelle des limites de tranche que l'on peut négliger pour une appréciation des ordres de grandeur.

Le revenu des époux [T] perçu en 2008 s'est élevé à 44.031 ans ; selon l'avis d'imposition, l'impôt payé en 2009 s'élevait à 3.236 environ ; on en déduit un nombre de part égal à 2 et une imposition dans la tranche de 14%.

La déduction d'impôts liée à la valeur du bien est de 116.480 * 6/100 = 6.989 euros à déduire du revenu pendant les 7 premières années ; elle se réduit à 4.659 euros pour les deux années suivantes

Les intérêts à déduire d'un prêt en euros sur 20 ans au taux de 4,5% et avec un différé d'amortissement d'un an sont de 436,80 * 12 = 5.242 euros durant la première année ; ils ne diminuent ensuite que très peu au cours de la période d'amortissement puisque le prêt est prévu pour durer plus de 20 ans.

Le loyer net n'est pas identifiable dans les chiffres mais on admettra un loyer annoncé de 310 euros soit