Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 décembre 2020

PS/SH





Numéro 20/03793








COUR D'APPEL DE PAU 


1ère Chambre 











ARRET DU 18/12/2020 











Dossier : N° RG 18/02708 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G76U 








Nature affaire :





Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente























Affaire :





B... M...





C/





E... L... 


SAS PROMOTION PICHET SARL IG2P


SCP [...]


[...]


[...] 


SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE,


SCI MESTADE 


SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE


























Grosse délivrée le :





à :


























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















A R R E T





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











* * * * * 











APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant :











Madame DUCHAC, Président





Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile





Madame ASSELAIN, Conseiller








assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.








Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





Dans l'affaire opposant :














APPELANT :





Monsieur B... M...


né le [...] à BONE (ALGERIE)


de nationalité Française


[...] 


[...] 





Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU


Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON








INTIMES :





Maître E... L...


né le [...] à ARCACHON


de nationalité Française


[...] 


[...] 





Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX








SAS PROMOTION PICHET, venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [...] ), dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET


[...] 


[...] 





Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU


Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER-LIEF- DE LA GAUSIE-RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX








SCP [...] 


[...] 


[...] 





Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX








SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]


[...] 





Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU














SCI MESTADE


[...] 


[...] 





Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES


Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX








SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE venant aux droits de la Société SERENIS VIE


[...] 


[...] 





Assignée





































































































sur appel de la décision 


en date du 27 JUIN 2018


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN


RG numéro : 13/00833 
































Vu l'acte d'appel initial du 09 Août 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ;





Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a :


- débouté B... M... de son action en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Me L..., notaire à ARCACHON (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 154.800 euros d'un appartement situé dans la copropriété [...] cadastrée section [...] , en retenant l'absence de preuve de la publication de l'assignation,


- débouté pour la même raison B... M... de ses actions en responsabilité visant Maître Y... notaire à GRENOBLE, et la SCP [...] ayant reçu procuration et visant E... L... et la SCP [...], notaires instrumenteurs,


- débouté B... M... de son action en responsabilité civile visant la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE,


- condamné B... M... à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles,


- condamné B... M... aux dépens ;





Vu les dernières conclusions (conclusions n°2) transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par B... M...,





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE (conclusions n°3),





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL (conclusions n°2),





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 (conclusions n°2) par Maître L... et de la SCP de notaires E... L..., I... A..., H... F..., Q... W... et C... N... V... , implantée à ARCACHON,





Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2020 par la société BNP PARIBAS FINANCE (conclusions n°2),





Vu l'assignation délivrée le 29 juin 2020 à la SA ASSURANCE DE CREDIT MUTUEL VIE assureur groupe venu au droit de la société SERENIS VIE auprès de qui avait été souscrite l'assurance obligatoire garantissant le risque d'invalidité ou décès lors de l'emprunt





Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice





Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020





Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.




















MOTIFS





SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE





La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.


Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. 





L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.





Maître Y..., notaire ayant reçu procuration, n'est pas partie en appel.





L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE





a) les contrats passés





Domicilié à [...] ), B... M..., exerçant la profession de technicien, ayant déclaré un revenu annuel après abattements pour frais de 26.919 euros pour l'année 2008 soit 2.243 euros par mois, est entré en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. 





Selon contrat de réservation daté du 23 juin 2009, cet acte portant les deux signatures engageant les parties et mention de ce qu'il est signé à SEYSSINET, commune où il est domicilié, B... M... s'est porté acquéreur au prix de 154.800 euros T.T.C. soit 129.431 euros H.T., à financer intégralement par l'emprunt, d'un logement d'une superficie habitable de 61,80 m² portant la référence commerciale 201 dans le bâtiment A d'une résidence à AIRE SUR L'ADOUR (40). 


L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; il a pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE à la S.A.R.L. GESTIA.





Pour financer cette acquisition, la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE a formulé une offre de prêt d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 3,40% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'échéances d'intérêts intercalaires de 438.60 euros hors assurance, suivies de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant de 787.02 euros hors assurance et hors révision éventuelle, les échéances d'assurance groupe étant fixées à 23.50 euros. 


L'offre de prêt a été acceptée.


Une assurance groupe garantissant les risques décès a été souscrite en adhérent à une notice proposée par la société SERENIS VIE.





Le 06 juillet 2009, B... M... a reçu une notification d'acte et a reconnu devant le notaire chargé de recevoir procuration avoir reçu le projet et ne pas avoir exercé de droit de rétractation.





Le 28 juillet 2009 procuration notariée a été donnée par B... M... à un clerc de l'étude L..., notaire à ARCACHON pour les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Me U... Y..., notaire à GRENOBLE. Elle rappelle la notification du projet d'acte ; l'acquéreur a confirmé ne pas avoir fait usage du droit de rétractation de 7 jours qui courrait à compter de la notification dudit projet qui leur a été adressé le 06 juillet 2009.





L'acte authentique de vente a été reçu le 27 août 2009 par Me L... notaire à ARCACHON puis publié le 23 septembre 2009 volume 2009 P n°5663 au fichier immobilier de MONT DE MARSAN.


Cet acte notarié de vente :


- porte cession des lots portant les numéros 59 à usage d'appartement, et 106 à usage de parking extérieur et 106 à usage de cellier selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l'étude de Me L... et publié le 02 juillet 2007 volume 2007 P n°5282,


- moyennant paiement d'un prix de 129.431,44 euros H.T. soit 154.800 euros T.T.C. dont 25.368,56 euros de TVA au taux de 19,6 %


- immédiatement libéré puisque l'immeuble avait déjà été livré au vendeur


- et intégralement financé par un emprunt ayant donné lieu à signature d'un acte de prêt notarié du même jour pour les besoins d'une prise de sûreté réelle.





S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié renvoie à la procuration reçue par Me Y... ne fait aucune référence à la législation sur le démarchage à domicile et à son éventuelle combinaison avec le droit des ventes immobilières aux particuliers ; il vise cependant le contrat de réservation et sa notification par LRAR du 06 juillet 2009 présentée le 10 juillet suivant et estime qu'il a fait courir le délai de rétractation de 7 jours de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dont l'acquéreur a reconnu ne pas avoir fait usage. 


Le notaire ayant reçu procuration a fait état de l'envoi d'un projet d'acte.





La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisé dans sa totalité puisqu'en 2014, un huissier constatait l'absence d'édification d'une partie des tranches à construire.





B) Les difficultés rencontrées 





Le bien a été loué à compter du début du mois de février 2010 au prix de 463 euros qui est de 50 euros, inférieur à celui prévu par la simulation précontractuelle (2012/4 pour les quatre derniers mois de 2009). Le propriétaire a décompté les périodes de carence locative.





Le retournement de la conjoncture économique à la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui étaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles se sont engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de la valeur au lieu d'en avoir pris et B... M... démontre par des éléments concordants que sur le marché local D'AIRE sur L'ADOUR, commune située à 20 kms de MONT DE MARSAN et à 100 kms de la côte, il se négocierait actuellement pour une valeur que la cour estime être de 60% du montant H.T. de l'acquisition soit la somme 154.800/1.196/60% = 77.658 euros arrondie à 78.000euros à prendre pour base comme calcul du préjudice à réparer après recherche de responsabilités. 








SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE





A) la publicité foncière





L'action en nullité de la vente délivrée le 12 et 13 juillet 2013 par B... M... à la S.C.C.V. MESTADE venderesse a été publiée le 09 janvier 2014 volume 2014 P n°177. Le jugement l'a relevé et a écarté le moyen d'irrecevabilité ; la cour ne peut que confirmer.





B) Sur la prescription de l'action en nullité du contrat de réservation





La loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, 


- a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi délictuelle qui étaient respectivement de 30 ans et de 10 ans à un délai unique de 5 ans ; l'application immédiate de ce texte a eu pour effet de rendre applicable ce délai de 5 ans aux délais qui couraient déjà et qui devaient expirer après le 18 juin 2013


- mais les actions en nullité des contrats ont continué d'être soumises à un délai de prescription de 5 ans sauf dispositions contraires de sorte qu'en l'espèce, les délais antérieurement en cours n'ont pas été affectés par la nouvelle loi.





Compte tenu des dates des actes qui ont tous été passés entre le mois de juin 2009 et le mois de septembre de la même année, aucune des actions n'est prescrite puisque toutes les assignations ont été délivrées durant l'année 2013, soit moins de cinq ans plus tard.





SUR L'ACTION EN ANNULATION POUR VIOLATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION





1) les textes





Le droit de la consommation qui régit le démarchage à domicile, doit, quand des conditions en sont réunies, être combiné avec les règles du droit de la Construction et de l'Habitation notamment les modalités du droit de rétractation.





Dans sa rédaction applicable en la cause, l'article L 271-1 du code de la Construction et de l'Habitation disposait 


'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.


Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.


Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.


Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.


Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.'


Au sens de ce texte, la notification du contrat préliminaire est distincte de la notification du projet d'acte authentique qui doit intervenir un mois avant la réception de l'acte de vente, ce délai distinct étant susceptible de renonciation.








Dans sa rédaction applicable en la cause, le code de la Consommation disposait :


A l'article L 121-21, 'est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services.





A l'article L 121-25, 'Dans les sept jours, jours fériés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, le client a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant 


Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.'





Aux termes de l'article R 121-3 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable depuis 1997, le formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation prévu à l'article L. 121-25 fait partie du contrat laissé au client. Il doit pouvoir en être facilement séparé. Sur l'exemplaire du contrat, doit figurer la mention : " Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre ".





Aux termes de l'article R 121-4 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur une face, l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé. Son envoi à cette adresse dans le délai de sept jours prévu à l'article L. 121-25 a pour effet d'annuler la commande sans que le vendeur puisse invoquer une erreur dans le libellé de ladite adresse, telle qu'elle figure sur le formulaire détachable, ou un 


défaut de qualité du signataire de l'avis de réception, à cette adresse, de l'envoi recommandé exigé par l'article L. 121-25 pour la dénonciation du contrat.





Aux termes de l'article R 121-5 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, le formulaire prévu à l'article L. 121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles : 


1E En tête, la mention "Annulation de commande" (en gros caractères), suivie de la référence "Code de la consommation, articles L. 121-23 à L. 121-26" ; 


2E Puis, sous la rubrique "Conditions", les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes : "Compléter et signer ce formulaire" ; "L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception" (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ; "Utiliser l'adresse figurant au dos" ; "L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant" (soulignés ou en caractères gras dans le formulaire) ; 


3E Et, après un espacement, la phrase : "Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après", suivie des indications suivantes, à raison d'une seule par ligne : "Nature du bien ou du service commandé...". "Date de la commande...". "Nom du client...". "Adresse du client...". 4E Enfin, suffisamment en évidence, les mots : "Signature du client...".





2) le contrat de réservation signé par B... M... était soumis aux règles du démarchage à domicile





Au cas d'espèce, 


- le contrat de réservation est daté du 23 juin 2009, il porte la signature de B... M... et la signature de la personne mandatée par la S.C.C.V. MESTADE ; 


- sur la page où figurent ces signatures, il y est écrit à la main qu'il est signé à SEYSSINET PARISET, commune du département de l'ISERE, où l'acquéreur est domicilié ; la date approuvée est unique ; 


- il n'est pas soutenu que ce document soit faux ni incomplet et cela suffit à considérer qu'il reflète la réalité d'un acte effectivement signé par les deux parties au domicile des acquéreurs emprunteurs ;


- le consentement de B... M... a été obtenu sur la base de documents écrits précontractuels élaborés à partir de données financières qu'il a communiquées au mandataire du vendeur, que ce dernier a traitées par ordinateur pour présenter une simulation chiffrée préimprimée et qui a été accompagnée de documents manuscrits chiffrés se voulant une démonstration des bénéfices de l'opération, 


- la page éditée à la suite de celle sur laquelle sont apposées les signatures, contient un bulletin de rétractation qui porte à la fois mention de l'article L 121-25 du code de la consommation et de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'Habitation ; ce bulletin expose les modalités d'exercice du droit de rétractation à suivre pour chaque texte, lesquelles sont différentes, sans préciser lequel des deux textes trouvent à s'appliquer. Cette pièce démontre que la S.C.C.V. MESTADE comme la société IG2P et le groupe PICHET en général, avaient pleine conscience que les deux législations pouvaient s'appliquer cumulativement si les circonstances de fait y correspondaient. Néanmoins dans le corps de l'acte sous-seing privé de réservation, il n'est fait aucune autre référence au droit de la consommation et seules sont visées les dispositions de l'article du code de la construction et de l'habitation. L'application cumulative des deux législations n'était pas encore définie avec précision mais les risques juridiques avaient été, à tout le moins, entrevus.





Les conditions d'application de la législation sur le démarchage à domicile sont donc remplies en l'espèce ; le contrat de réservation est irrégulier pour ne pas contenir en particulier le bulletin de rétractation selon le format recto verso exigé par les articles 


R 125-3 à R 121-6 du code de la consommation.





3) mais la procuration prouve que les acquéreurs n'ont pas exercé leur droit de rétractation après avoir bénéficié d'une notification ayant fait courir ce nouveau délai





En droit, le contrat de réservation, est un contrat distinct et autonome du contrat de vente ; quand il est nul, il ne fait pas courir le délai de réflexion légale, et pour que la vente valable, il doit être positivement démontré qu'un délai de réflexion valable à couru ultérieurement au bénéfice du consommateur démarché.


L'autonomie des contrats de réservation et de vente impose donc de vérifier si postérieurement à la signature d'un contrat de réservation annulable au regard du droit de la consommation, cette nullité peut être réparée par une formalité faisant courir un nouveau délai de réflexion.





Le contrat de réservation signé par B... M... ne respecte pas la législation sur le démarchage à domicile ; bien que l'article 121-5 du code de la consommation soit visé dans le bulletin de rétractation, ce bulletin n'est pas conforme au formalisme strict imposé par la réglementation et ne contient pas l'identité précise du commercialisateur. Mais, selon les règles sus rappelées, il demeure qu'aucun délai de réflexion n'a valablement couru à compter de la signature au domicile de B... M...





Postérieurement à ces signatures, la SCCV MESTADE a procédé à une notification reçue le 06 juillet 2009 et B... M... confirmée au notaire recevant procuration qu'il n'avait pas exercé le droit de rétractation qui avait couru en leur faveur à compter de cette date et il a reconnu aussi par avance connaissance du projet d'acte ; il se trouvait donc au moment de la procuration dans le cadre de l'application de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. La vente est donc intervenue après avoir bénéficié d'un délai de réflexion valable ; elle n'encourt donc pas la nullité et sa validité n'est pas affectée par l'irrégularité du contrat de réservation au regard du droit de la consommation.








ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES





B... M... reproche à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat.





L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles B... M... a été confronté immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l' automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être prise en compte dans 


l' appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon.





Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés.





1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter 





Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale d'AIRE SUR L'ADOUR et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; il s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE, sur la jurisprudence de la cour de MONTPELLIER statuant sur la situation carcassonnaise et sur les valeurs du marché locatif local en 2006.





Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le succès d'un programme reste soumis aux aléas conjoncturels entre la date de l'engagement et celui de la livraison ; le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que ceux-ci puissent, dans la durée, demeurer au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération.


L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs.


Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatées par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'AIRE SUR L'ADOUR était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet.











Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas à caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable.





Ce moyen de fraude n'est pas fondé. 





2- La surévaluation du bien financière et qualitative 





La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre AIRE SUR L'ADOUR plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme B... M..., un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider.





Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas.


Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l'automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages.


Le montant de la commission encaissée par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiqué. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation s'élevait à 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commissions soit sans lien avec les prestations fournies 





3- la Liberté du choix du notaire





Les ventes en VEFA portent fréquemment sur des droits immobiliers inclus dans des ensembles vastes soumis au droit de la copropriété, construits ou à construire par tranches successives ; la réalisation de tels programmes exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à leur contrepartie de demander à bénéficier des services de leur propre notaire en double minute (le prix est le même).


Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour revendre après avoir bénéficié des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances


En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me L... ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel reste tenu.














4- le démarchage financier 





Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente et non le placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier.





LA DEMONSTRATION DU DOL 





Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées.





Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs ; les articles 26 et 27 du code de procédure civile s'appliquent et aucune expertise n'est nécessaire.





Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien.





Les textes sont les suivants :





Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent:


a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété,


b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...)


c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...)


d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ;


e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; 





h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.


(..)


Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...)


A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail.


La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux.





Le barème de l'impôt 





Pour calcul de l'impôt sur les revenus 2006, 2007 et 2008 les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle :


- la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial,


- l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt.





La formule ci-dessous est celle de l'IRPP payée en 2007 sur les revenus de 2006 ; les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur qui s'en déduisent pour ne porter que sur une faible revalorisation des seuils :








Revenu imposable


Taux Marginal


Montant de l'impôt Brut




Inférieur à 5 614


0%


0




De 5 614 à 11 198 


5,50%


[R x 0,055] ' [308,77 x N]




De 11 198 à 24 872 


14%


[R x 0,14] ' [1 260,60 x N]




De 24 872 à 66 679 


30%


[R x 0,30] ' [5 240,12 x N]




Supérieure à 66 679 


40%


[R x 0,40] ' [11 908,02 x N]









Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans :


- viennent réduire le revenu imposable et non les impôts


- et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition 


est élevée ainsi que cela se vérifie sur le tableau ci-dessous en supposant un loyer net supplémentaire de 350 euros pour le foyer imposé 


- pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. 





Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable.





La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées.





Parce que ce modèle n'est pas celui remis à B... M..., il est nécessaire 


- d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique 


- d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère.





Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.





Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, 


- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise,


- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles 


- de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps,


- en se référant à un modèle à 11 colonnes





Il importe cependant de préciser :





-> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différentes quand l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ;





-> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel pour emporter leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ;





-> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, c'est le taux constant de la simulation qui est pris pour base car c'est le seule qui puisse servir à une prévision.





-> enfin, selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie du simple au double ; ainsi dans le cas d'un achat d'un bien de 100.000 euros H.T. financé par un emprunt de 119.600 euros contracté pour 25 ans au taux de 4,5% avec un différé d'amortissement d'un an et des échéances annuelles ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol.














Bien T.T.C.


KRD


Gain à 9 ans T.T.C.


Bien H.T.


KRD


Gain 9 ans H.T.




An 0 /Sim


119 600


119 600


0


100 000


119 600


-19 600




1


121 992


119 600


2 392


121 992


119 600


2 392




2


124 432


116 731


7 701


124 432


116 731


7 701




3


126 920


113 733


13 187


126 920


113 733


13 187




4


129 459


110 600


18 859


129 459


110 600


18 859




5


132 048


107 327


24 721


132 048


107 327


24 721




6


134 689


103 905


30 784


112 616


103 905


8 711




7


137 383


100 330


37 053


114 869


100 330


14 539




8


140 130


96 594


43 536


117 166


96 594


20 572




9


142 933


92 690


50 243


119 509


92 690


26 819









Ce modèle de simulation appelle les observations suivantes :


- la notion de 'gain à 9 ans' (ou encore 'capital à terme' selon le modèle remis à B... M...) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ;


- la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieures à la crise financière d'octobre 2008 ; en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente douteux de la part d'un professionnel de l'immobilier ;


- la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; mais la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ;


- le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais il constitue, non pas une entrée de fonds mais une dépense évitée comptée comme une entrée ; s'ajoutant à 'l'épargne', la somme équilibre comptablement les sorties ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; en outre ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure


- la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui ne sont pas certaines et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables.


- la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont biens des sorties d'argent. 





La simulation remise à B... M...





B... M... met en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats.





Les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent leur argumentation en se prévalant :


- de l'exactitude arithmétique de la simulation, 


- de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% porté dans une des colonnes de la simulation remise,


- de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, 


- de ce que les B... M... pouvaient procéder eux-mêmes à une vérification. 


Mais elles se réfèrent ainsi à leur modèle général qui n'est pas celui remis en l'espèce. 





Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis à B... M... n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent : 


- la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital terme pour une valeur de 46.495 euros en est l'équivalent ;


- la présentation en parallèle de l'augmentation annuelle de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ;


- le taux de revalorisation appliqué lors de la simulation a été de 1 %, ce qui montre que les sociétés venderesses ont tenu compte du retournement de conjonction, mais le reste des valeurs est majoré de 2% par an.





En outre, plusieurs exemplaires ont été établis à partir des mêmes hypothèses ; ils ont les mêmes bases mais différencies plus ou moins les charges déductibles.


Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu. 





La simulation contractuelle remise se présente ainsi








 


Div.


Prix


154 800


 


Emprunt


154 800


 


Economie Impôts


18 325


 




NB PARTS


1


Apport


0


 


Taux


4,20%


 


Valeur revente


167 626


 




Tmi initial


30%


Frais emprunt


0


 


Durée mois


300


 


Capital à terme


46 495


 




 


 


Taxe foncière


503


 


Ass.


2,5 Euros


 


Effort mensuel


251


 




 


 


Frais gérance


9%


 


Différé mois


12


 


 


 


 


 




 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




Acquisition


09/09/2009


Index recettes


2,00%


 


 


 


 


 


 


 


 




Achevé


09/09/2009


Loyer annexe


0


 


 


 


 


 


 


 


 




1er loyer


09/09/2009


Loyer mensuel


503


 


 


 


 


 


 


 


 




 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




Indexation


1%


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




Inflation


0,00%


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




Capit flux


0


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 




Année


20