Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 5 novembre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT AU FOND 

DU 05 NOVEMBRE 2020



N° 2020/ 33







 



N° RG 19/00034 



N° Portalis DBVB-V-B7D-BESDW





SARL 'TEXEL'





C/



Commune VILLE DE [Localité 9]



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT



















Copie exécutoire délivrée :

le :



à :



-SARL 'TEXEL'



-Commune VILLE DE [Localité 9]





Copie certifiée conforme :

le :



à :



-SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES



-Me Alain XOUAL

























Décision déférée à la cour :





Jugement du juge de l'expropriation de Marseille en date du 21 juillet 2009. 







APPELANTE





SARL 'TEXEL', 

demeurant [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, postulant et plaidant.









INTIMES





Commune VILLE DE [Localité 9], 

intervenant volontaire aux lieu et place de [Localité 9] AMENAGEMENT Société Anonyme d'Economie Mixte locale, dont le siège social était à [Adresse 10] et le siège administratif sis [Adresse 6], 

demeurant [Adresse 8]



représentée et assistée par Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE.



































Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE [Localité 9], 

demeurant Direction Générale des Finances Publiques Division France Domaine - [Adresse 3]

 



















 





représenté par Mme [G] [Z], en vertu d'un pouvoir spécial. 









 *-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :



Mme Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseillère,

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller,



Greffier lors des débats :



Madame Charlotte COMBARET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2020.



Les avocats présents ont été entendus. 



Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.



Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé publiquement le 05 Novembre 2020 et signé par Mme Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseiller et M. Frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





































FAITS ET PROCÉDURE':



Le 3 juillet 2006, dans le cadre du programme de réhabilitation et de rénovation du centre ville et du quartier Belsunce de [Localité 9], la société d'économie mixte locale [Localité 9] Aménagement aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 9], a acquis un immeuble sis [Adresse 5] auprès de M. [M] [J]. 



La société [Localité 9] Aménagement a ensuite poursuivi l'éviction de la SARL AMANDA, locataire en vertu d'un bail commercial du 4 juillet 1984, et faute d'accord amiable sur ses offres d'indemnités, elle a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en fixation d'une indemnité d'éviction.



La SARL TEXEL, se prévalant d'un contrat de sous location dans les lieux, est intervenue volontairement à l'instance pour solliciter son indemnisation.



Par jugement du 21 juillet 2009, le juge de l'expropriation a :

-rejeté les demandes de la société TEXEL,

-fixé l'indemnité d'éviction revenant à la société AMANDA à la somme de 218.850 euros,

-dit que la société AMANDA sera tenue à une obligation de non réinstallation,

-fixé à 1.500 euros l'indemnité lui revenant au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné [Localité 9] Aménagement aux dépens.



Par arrêt du 5 mars 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

-déclaré recevable le mémoire de la ville de [Localité 9] du 25 mars 2014,

-confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les sociétés Amanda et Texel aux dépens d'appel.



Et ce, au motif que la preuve n'est pas rapportée de la connaissance par [Localité 9] Aménagement, de l'existence du contrat de sous-location consenti par la société AMANDA à la SARL TEXEL, lors de la cession amiable de l'immeuble du 3 juillet 2006, et que cette cession avait éteint les droits de la société Texel sur l'immeuble vendu. 



Par arrêt du 16 juin 2016 rendu sur pourvois des sociétés AMANDA et TEXEL, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 5 mars 2015, mais 



















seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de la société TEXEL, au motif que la cour d'appel a fait produire des effets à une déchéance prévue par des dispositions qu'elle avait déclaré inapplicables (articles L13-2 et R13-15 du code de l'expropriation ), alors que l'extinction des droits réels et personnels existants sur un bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires des droits et la Cour de cassation a remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée.



Par arrêt du 7 septembre 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

-déclaré la SARL TEXEL recevable en sa saisine,

-infirmé la décision du juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône,

et statuant à nouveau,

-fixé à la somme de 259.715 euros l'indemnité d'éviction due par la ville de [Localité 9] à la société TEXEL incluant l'indemnité de remploi de 22.565 euros,

-dit que la société Texel sera tenue à une obligation de non réinstallation,

-condamné la ville de [Localité 9] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

-dit qu'elle sera tenue aux entiers dépens.



Par arrêt du 14 février 2019 rendu sur pourvois de la société TEXEL et de la commune de [Localité 9], la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 7 septembre 2017, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 259.715 euros l'indemnité d'éviction due par la commune de [Localité 9] à la société TEXEL, et remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient auparavant et les a renvoyées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée.



Et ce, au motif qu'en calculant le montant de l'indemnité d'éviction sur le chiffre d'affaires résultant de l'ensemble des activités de la société TEXEL alors que cette indemnité ne peut s'apprécier au regard d'une activité qui n'est pas exercée dans le local cédé, la cour d'appel a violé l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation,



La commune de [Localité 9] a fait signifier cet arrêt à la SARL TEXEL par acte du 24 avril 2019.



Par mémoire de reprise d'instance du 20 juin 2019 puis par mémoire en réponse du 31 janvier 2020, la société TEXEL demande à la cour de :





















-dire et juger que la cour de renvoi doit statuer sur la méthode et le calcul de l'indemnité d'éviction au regard du dispositif de l'arrêt,

à titre principal :

-dire et juger que la valeur du fonds doit être calculée selon les méthodes correspondant au commerce de détail,

-à titre subsidiaire :

-dire et juger que si l'on utilisait la méthode du gros et du demi-gros, on aboutirait à une indemnité de fonds inférieure à la valeur du droit au bail et dans ce cas, retenir la méthode du droit au bail,

-fixer les indemnités sur la base suivante :

au principal : 

-indemnité principale ' valeur du fonds : 1.708.000 €

-indemnité de remploi de 10% : 171.000 €

-indemnité pour dépréciation du stock : 280.000 €

à titre subsidiaire : 

- dans l'hypothèse où la cour rejetterait la méthode de l'évaluation du fonds de commerce de détail, il conviendrait de fixer l'indemnité de la façon suivante :

-valeur du droit au bail : 1.900.000 €

-indemnité de remploi de 10% : 190.000 €

-indemnité pour dépréciation de stock : 280.000 €

-indemnité pour déménagement : 200.000 €

à titre infiniment subsidiaire :

-ordonner une expertise pour vérifier la nature du chiffre d'affairess et valider la méthode du droit au bail au regard des éléments avancés par l'expropriée,

-dans tous les cas, condamner la ville de [Localité 9] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société TEXEL fait valoir :

- qu'elle est locataire de 3 locaux, son siège administratif au [Adresse 1] qui ne génère aucun chiffre d'affaires, un local de 30 m² au [Adresse 7] dans lequel elle loue des chambres et qui génère un faible chiffre d'affaires et le local commercial dont elle est expropriée, [Adresse 5], dans lequel elle exerce une activité de commerce au détail de vente de tissus, qui génère principalement son chiffre d'affaires, et non un commerce en gros et demi gros de tissus, la configuration des lieux ne le permettant pas, faute de hangar de stockage et de places de stationnement pour les livraisons, ainsi qu'en attestent les commerçants exerçant à proximité et comme cela résulte des PV de visite des lieux et de constat du 23 janvier 2020 ainsi que du jugement du 21 juillet 2009, 



















- que le premier juge a d'ailleurs a fixé l'indemnité revenant à la société AMANDA en se référant à des termes de comparaison correspondant à des commerces de détail de vente de tissus et accessoires et qu'aux termes de son arrêt du 5 mars 2015, la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait indemnisé la société AMANDA en appliquant la méthode du chiffre d'affaires pour le commerce de vente de textiles, estimant ainsi que seule cette activité était exercée dans les lieux expropriés, 

- que si la cour a le choix entre la méthode du chiffre d'affaires et celle du droit au bail, elle ne peut en tout état de cause indemniser la valeur d'un fonds de commerce à une valeur inférieure au droit au bail,

- que le cours Belsunce, où se situe le local, a toujours été un secteur présentant une commercialité très importante, en raison de la qualité de son emplacement et de l'afflux de clientèle et l'aménagement du quartier a conféré au fonds une plus-value certaine, ce que la société [Localité 9] Aménagement reconnaît elle-même dans son mémoire, 

- qu'il est rappelé que pour évaluer l'indemnité, la cour doit se placer à la date du jugement du juge de l'expropriation, 

- que selon le Cabinet SYREC, l'indemnité calculée sur le chiffre d'affaires pour un commerce de détail de tissus représente, sur la base de 47,5 % du chiffre d'affaires global TTC, une somme de 1 708 000 €, à laquelle il convient d'ajouter l'indemnité de remploi de 10 %, une indemnité de déménagement pour évacuer le stock de tissus de 200 000 € et une indemnité de dépréciation du stock de 280 000 €, 

- à titre subsidiaire, que l'indemnité doit être fixée selon la valeur du droit au bail, sur la base du rapport de M. [V] du 16 décembre 2009, à la somme réactualisée de 1 900 000 €, outre l'indemnité de remploi au taux moyen de 10% ainsi qu'une indemnité de déménagement pour évacuer le stock des tissus de 200 000 € et une indemnité de dépréciation du stock de 280 000 €. 

- que la méthode de l'économie de loyer proposée par le commissaire du gouvernent n'est pas adaptée, seul l'emplacement du local et non le montant du loyer pouvant déterminer la valeur du droit au bail et qu'elle conteste au surplus la valeur du mètre carré de 167 €, faute de termes de comparaison similaires. 



Par conclusions déposées le 14 octobre 2019, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

-fixer l'indemnité d'éviction à 285.763 euros si l'attestation du cabinet [F] est retenue,

-fixer l'indemnité d'éviction à 2144.989 euros si l'attestation n'est pas retenue,

-dire qu'il n'y a pas de devis permettant de fixer l'indemnité pour le déménagement,

-dire qu'il n'y a pas de justificatif de dépréciation du stock.

















Le commissaire du gouvernement fait valoir :

- que l'activité de la société TEXEL est celle de commerce de gros conformément aux différents jugements prononcés et aux mentions relatives à cette société sur le site infogreffe,

- que si la cour retient l'attestation du cabinet comptable [F] quant aux chiffres d'affaires de la société TEXEL, l'indemnité principale doit être évaluée à la somme de 259 495 €,

- que si la cour ne retient pas cette attestation, l'indemnité principale peut être calculée selon la méthode du droit au bail sur la base du montant du loyer versé à la société AMANDA, lequel s'établit à 172 € le m², montant supérieur à la valeur locative du marché en 2009 qui au vu des termes de comparaison correspond à 167 € le m², de sorte que la valeur du droit au bail est de 0 mais l'usage étant alors de retenir une indemnité égale à une année de loyer, il peut être retenu une indemnité d'éviction totale de 130 899 € à laquelle s'ajoute une indemnité de remploi de 14 090 €.



Par conclusions déposées le 7 février 2020, la ville de [Localité 9] demande à la cour de :

à titre principal :

-rejeter les prétentions indemnitaires de la société TEXEL en tant que celle-ci n'est pas fondée à solliciter une indemnité d'éviction,

à titre subsidiaire :

-rejeter les prétentions indemnitaires de la société TEXEL dont la réalité et le bien-fondé ne sont pas démontrés,

à titre encore plus subsidiaire :

-fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction due à la société TEXEL à la somme de 130.899 euros et le montant de l'indemnité de remploi à celle de 14.090 euros,

en tout état de cause :

-dire que la société TEXEL sera tenue à une obligation de non réinstallation dans les locaux situés [Adresse 5],

-la condamner à verser 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La ville de [Localité 9] fait valoir :

- qu'il ressort de l'extrait KBIS de la société TEXEL qu'aucun établissement autre que ceux situés [Adresse 1] et [Adresse 7], n'a fait l'objet d'une immatriculation auprès du RCS de sorte que faute de démontrer qu'elle est soumise au statut des baux commerciaux, l'appelante ne peut prétendre au versement d'une indemnité d'éviction,

- subsidiairement, que la société TEXEL ne fournit aucun document comptable propre à l'activité exercée au sein du local [Adresse 5] et que l'attestation de son expert comptable, qui indique de manière lapidaire le chiffre d'affaires réalisé pour l'ensemble de ses établissements de 2005 à 2008, ne concerne pas le local du [Adresse 5] mais du 14 cours Belsunce, qui n'est pas non plus immatriculé, comporte des éléments comptables curieux et ne permet de chiffrer le préjudice et donc d'apprécier le bien fondé de sa demande indemnitaire,







- plus subsidiairement encore, que le montant de l'indemnité d'éviction ne saurait dépasser le montant dû pour un an de loyer versé par la société TEXEL à la société AMANDA, soit 144.989 euros incluant l'indemnité de remploi.



Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s'appuient, ont été notifiés. 



Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience par lettres recommandées avec accusé de réception du 6 février 2020. A cette date, l'affaire a été renvoyée contradictoirement à l'audience du 4 juin 2020. Celle-ci n'ayant pu avoir lieu du fait des mesures gouvernementales liées au Covid 19, les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 3 septembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception. 





MOTIFS DE LA DÉCISION':





En suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 14 février 2019 et en application de l'article 625 du code de procédure civile, les parties se trouvent replacées dans l'état de l'appel formé contre le jugement du juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 21 juillet 2009 mais uniquement en ce qu'il a rejeté les demandes de la société TEXEL ; 



Sur la recevabilité des conclusions de la ville de [Localité 9]':



Conformément à l'article R 311-26 code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; 



La notification le 17 juillet 2019 par la société TEXEL à la ville de [Localité 9] de son mémoire en reprise d'instance déposé le 20 juin 2019 a fait courir le délai de 3 mois de l'article R 311-26 code de l'expropriation à l'encontre de cette dernière, de sorte que le mémoire déposé le 7 février 2020 par la ville de [Localité 9] est irrecevable comme tardif ; 



Sur les demandes d'indemnisation de la SARL TEXEL :



La saisine du juge de l'expropriation par la société [Localité 9] Aménagement, dans le cadre d'un programme de réhabilitation et de rénovation relatif notamment au quartier Belsunce qui a donné lieu à cession amiable après deux arrêtés d'utilité publique en date des 28 juillet 1997 et 6 octobre 1999, a pour objet d'indemniser le propriétaire du dommage résultant de la perte du fonds de commerce et non de fixer un prix de vente, de sorte que le 











préjudice ne peut être déterminé que sur la base de l'activité effectivement exercée dans le local concerné, conformément à l'article L 13-13 devenu L 321-1 du code de l'expropriation qui consacre le principe de la réparation intégrale du préjudice en matière d'expropriation ; 



Le commissaire du gouvernement conclut à titre principal à la fixation d'une indemnité principale d'éviction de 258 875 € en retenant une activité de commerce de gros sur la base de l'activité telle que déclarée sur Infogreffe et au motif par ailleurs, qu'il s'agit de l'activité retenue par « les différents jugements » ;



Il est toutefois relevé que le jugement du juge de l'expropriation en date du 21 juillet 2009 fait une description du local à l'issue de laquelle celui-ci considère qu'il s'agit d'un fonds de commerce de détail, quant à l'arrêt de la Cour de cassation du 14 février 2019 qui casse l'arrêt du 7 septembre 2017 en ce qu'il fixe l'indemnité d'éviction à la somme de 259 715 €, au motif que l'indemnité d'éviction due par l'expropriant ne peut s'apprécier au regard d'une activité qui n'est pas exercée dans le local cédé, il laisse entier le débat sur l'indemnisation du préjudice de la société TEXEL et donc sur la nature de l'activité exercée ; 



S'agissant d'apprécier un dommage, lequel s'entend de la conséquence directe de la dépossession, celui ci ne peut être nécessairement déterminé qu'à partir de l'activité effectivement exercée dans le local, celle qui génère le chiffre d'affaires sur la base duquel doit être évalué le préjudice, lequel correspond à la perte, du fait de l'éviction, du fonds de commerce correspondant à cette activité, de sorte que la cour d'appel est tenue de rechercher la nature exacte de l'activité exercée à partir des pièces produites dont il lui appartient d'apprécier la valeur probante, sans se limiter à une mention sur Infogreffe tirée du code NAF ou APE, sachant en outre que cette nomenclature, créée par le législateur à des fins purement statistiques, n'a aucun effet juridique, tout comme la mention, relative à l'activité, reprise sur la liasse fiscale depuis les formalités effectuées pour les besoins de la création de la société ;





Il est tout d'abord relevé que suite à la visite des lieux prévue à l'article R 13-26 devenu R 311-14 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation, qui fait une description dans son jugement du 21 juillet 2009 du local sis [Adresse 5] et [Adresse 4] et reprend ses constatations nécessaires à la fixation de l'indemnité, précise qu'il s'agit d'un local commercial affecté au commerce de détail d'habillement, prêt-à-porter, tissus, composé d'un rez-de-chaussée dont la surface de vente est de 335 m² où des tissus sont en exposition le long des murs, entreposés sur des rayonnages ou posés sur des cartons sur la partie centrale, d'un sous-sol de 268 m² affecté au stockage (palettes) et d'une mezzanine de 166 m² affectée au stockage et réserve (tissus emballés et posés sur des palettes) ; 











Le local, tel qu'il est ainsi décrit, est compatible avec un commerce de détail, les tissus étant en exposition sur des rayonnages et non simplement stockés en grande quantité et s'agissant du stockage dans le sous-sol et la mezzanine tel que décrit par le juge de l'expropriation, la société TEXEL argue à bon droit de ce qu'elle ne dispose d'aucun hangar permettant de stocker de grandes quantités de tissus, ni de places de stationnement qui en permettraient la livraison, autant de conditions nécessaires à l'exercice du commerce de gros et demi-gros ; 



Dans son jugement du 21 juillet 2009, le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité due à la société AMANDA et cette décision est définitive ; bien que le chiffre d'affaires de cette société corresponde uniquement aux loyers qui lui sont versés par la société TEXEL, le juge de l'expropriation a notamment relevé, quant à la situation de l'établissement, que le local est pourvu d'une triple vitrine et que s'y trouvent des tables de présentation des rouleaux du tissu, tissus sur des rayonnages et le long des murs ou sur des cartons, autant d'éléments accréditant l'exercice d'un commerce de détail ; 



La société TEXEL verse par ailleurs aux débats un procès-verbal de constat du 23 janvier 2020 duquel il résulte que les 28 commerçants exerçant cours Belsunce interrogés sur l'existence de commerces de détail ou de gros sur le cours Belsunce, ont tous répondu n'y avoir connu que des commerces de détail, certains ajoutant qu'ils ne voient jamais passer de gros camions de livraison mais uniquement des passants qui vont acheter au détail dans les boutiques du cours Belsunce ;



Dans son rapport d'évaluation du 17 décembre 2009 produit également par la société TEXEL, le cabinet SYREC évoque un emplacement exceptionnel qui permet une chalandise auprès d'une population qui représente la clientèle cible de détail, relevant d'ailleurs que le chiffre d'affaires a baissé en 2007 à cause de la difficulté d'accès aux locaux provoquée par les travaux du tramway ; 



Il résulte ainsi des pièces produites aux débats, que l'activité exercée par la société TEXEL [Adresse 5] correspond à un commerce de détail ;



Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat du 10 juin 2009 que les locaux dont dispose la société TEXEL au [Adresse 1] se résument à deux pièces à usage exclusivement administratif, que ceux dont elle dispose au [Adresse 7] correspondent à un immeuble à usage d'hôtel en cours de travaux et que ceux dont elle dispose au [Adresse 2] correspondent à un local de 30 m² inexploitable car situé dans un immeuble objet d'importants travaux de structure de l'immeuble qui menace en effet de s'effondrer, de sorte qu'au 21 juillet 2009, le chiffre d'affaires réalisé par la société TEXEL correspond uniquement à l'activité exercée dans les locaux du [Adresse 5] ; 











Enfin, dans son rapport d'évaluation du 17 décembre 2009, le cabinet SYREC précise qu'il n'est pas possible de réinstaller la société dans un local équivalent dans le quartier, le cours Belsunce étant en effet saturé et les loyers des locaux à proximité étant par ailleurs d'un prix très élevé ; 



Le préjudice subi par la société TEXEL correspond en conséquence à la perte d'un fonds de commerce de détail de tissus qui peut être évalué selon la méthode du chiffre d'affaires, méthode la plus significative en matière de commerce de détail, par application d'un pourcentage déterminé à l'observation du marché et du secteur d'activité que l'on retrouve dans les barèmes habituels, à la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires TTC connus à la date de référence, soit au cas d'espèce ceux correspondant aux exercices clos en 2006, 2007 et 2008 ;



Au vu du rapport SYREC, les CA HT réalisés par la société TEXEL s'élèvent à 3 488 000 € pour l'exercice 2006, 1 834 000 € pour l'exercice 2007 et 2 741 000 pour l'exercice 2008, soit un CA moyen HT de 2 687 666 € et 3 225 200 € TTC ; 



La fourchette en matière de commerce de détail de tissus varie, selon les barèmes des chambres de commerce et de métiers ou selon les auteurs tels que Mrs [X] [R] ou [T], entre 30 et 60 % et comme s'accordent à le rappeler le rapport SYREC et M. [V], le cours Belsunce, situé à moins de 250 m de la Canebière et à proximité du centre Bourse, correspond à un secteur présentant depuis toujours une commercialité importante ; lors de son transport, le juge de l'expropriation a toutefois relevé que les aménagements intérieurs sont sommaires, médiocres, souffrant d'une odeur de moisi persistante, de sorte qu'un taux de 40 % peut être retenu, soit une indemnité, appréciée au jour de la décision de première instance, de 1 290 080 € ; 



Quelle que soit l'activité, ce montant ne peut toutefois être inférieur à la valeur du droit au bail qu'il convient donc de calculer, étant rappelé que le droit au bail a d'autant plus de valeur que le loyer est bas par rapport au marché locatif local ;



Le commissaire du gouvernement qui retient un loyer actualisé de 172 €/m2, conclut à un droit au bail d'une valeur égale à 0 € au motif qu'au regard des termes de comparaison, le marché locatif local est inférieur au loyer payé par la société TEXEL puisque d'un montant moyen de 167 €/m2 ; 



Il convient toutefois de relever que les termes de comparaison correspondent à des locaux situés loin du cours Belsunce, sans qu'il soit démontré que les lieux bénéficient d'un niveau de commercialité comparable, alors que dans son rapport d'évaluation, c'est à partir de termes de comparaison correspondant à de locaux exclusivement situés square Belsunce que M. [V] détermine un loyer moyen de 273,65 €/m2 qui peut être en conséquence retenu ; 









Ainsi - sans suivre toutefois les calculs de M. [V] dans la mesure où celui-ci se réfère au loyer payé par la société AMANDA au lieu de celui payé par la société TEXEL - sur une économie de loyer capitalisée au taux de 8 %, adapté à l'espèce, la valeur du droit au bail s'élève à : (273,65 - 172) x 769 m2 x 100/8 = 977 111 €, ce dont il résulte que l'indemnité calculée à partir du chiffre d'affaires n'est pas inférieure à la valeur du droit au bail. 



S'agissant de la perte d'un fonds de commerce, il y a lieu de faire droit à la demande tendant à l'octroi d'une indemnité de remploi, ainsi calculée :

0 % jusqu'à 23 000 €

10 % au delà, soit : 1 290 080 - 23000 = 1 267 080 x 10 % = 126 708 €



En revanche, il ne peut être faire droit à la demande de fixation d'une indemnité de dépréciation du stock dans la mesure où la société TEXEL ne produit aucune pièce, notamment comptable, permettant d'apprécier la réalité et le montant de la dépréciation alléguée ; 



Soit une indemnité d'éviction totale de :

Indemnité principale .............................. 1 290 080 €

Indemnité de remploi .............................. 126 708 €

 1 416 788 € arrondie à 1 416 800 €















PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition,



Vu l'article R 311-26 du code de l'expropriation,



Déclare irrecevable le mémoire déposé le 7 février 2020 par la ville de [Localité 9] ;



Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 14 février 2019, 



Infirme le jugement du juge de l'expropriation en date du 21 juillet 2009 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SARL TEXEL, 



Et statuant à nouveau, 





















Fixe à la somme de 1 416 800 € (un million quatre cent seize mille huit cents euros) l'indemnité d'éviction due par la ville de [Localité 9] à la SARL TEXEL ; 



Y ajoutant,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes ;



Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;



Condamne la ville de [Localité 9] aux dépens.





 



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT