Cour d'Appel · Chambre 3-3 — 10 décembre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE


Chambre 3-3





ARRÊT AU FOND 


DU 10 DECEMBRE 2020





N° 2020/325 




















Rôle N° RG 18/17392 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDJBP











SARL KAUFMAN AND BROAD PROVENCE








C/





SA MIGH 83
































Copie exécutoire délivrée 


le :


à :


Me Ségolène TULOUP 


Me Agnès ERMENEUX 




















Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Commerce de Toulon en date du 10 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 2015J00290.








APPELANTE





SARL KAUFMAN AND BROAD PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal, 


dont le siège social est sis [...] 


Et son établissement secondaire sis [...] 


représentée et assistée de Me Ségolène TULOUP de la SELARL LLC & ASSOCIES - BUREAU DE LA VALETTE DU VAR, avocat au barreau de TOULON








INTIMEE





SA MIGH 83, prise en la personne de son représentant légal, 


dont le siège social est sis [...] 


représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 


assistée de Me Eric GOIRAND, avocat au barreau de TOULON




















*-*-*-*-*














COMPOSITION DE LA COUR








L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme PETEL, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 








Madame Valérie GERARD, Président de chambre


Madame Françoise PETEL, Conseiller


Madame Anne DUBOIS, Conseiller











qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 10 Décembre 2020.











ARRÊT





Contradictoire,





Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2020,





Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***

























































































La SARL Kaufman & Broad était en charge, dans le cadre d'une opération d'aménagement sur une place du centre-ville de la commune de Hyères, de la réalisation d'un bâtiment collectif comprenant 51 logements dont 13 logements sociaux, des surfaces commerciales et un hôtel de 60 chambres. 





Le 13 décembre 2012, la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 (MIGH 83), société ayant pour activité la gestion de complexes hôteliers, a fait part à la SARL Kaufman & Broad de son intérêt à réaliser un hôtel de 60 chambres à l'enseigne « Ibis Styles » du groupe Accor dans l'ensemble immobilier à construire. 





Le 14 décembre 2012, la SARL Kaufman & Broad a confirmé à la SAS MIGH 83 sa volonté de finaliser dans les meilleures conditions la vente de l'ensemble immobilier et lui a renouvelé son engagement préférentiel dans le cadre de cette opération d'aménagement.





Le 25 février 2013, la SARL Kaufman & Broad, confirmant son accord de principe sur la vente à son profit d'un ensemble immobilier à destination d'hôtellerie d'une surface de 2250 m2 et de 30 places de stationnement pour un montant de 4.212.320 euros HT, a proposé à la SAS MIGH 83 de contractualiser leurs accords, en lui retournant son « bon pour accord », ainsi qu'une offre d'achat accompagnée d'une garantie financière. 





Le 6 mars 2013, la SAS MIGH 83 a notifié à la SARL Kaufman & Broad son « bon pour accord», et, selon courrier du 15 mars 2013, lui a précisé les termes de son offre d'achat. 





Le 30 juillet 2013, la SARL Kaufman & Broad a déposé une demande de permis de construire auprès du service de l'urbanisme de la mairie de Hyères, puis, à la suite d'une demande de pièces complémentaires formée par cette dernière, une seconde demande de permis de construire a été déposée le 8 octobre 2013. 





Le permis de construire a été accordé selon arrêté du 29 octobre 2013, et, suite à une demande déposée le 19 novembre 2013, un permis de construire modificatif selon arrêté du 31 janvier 2014. 





Le permis de construire accordé a fait l'objet de plusieurs recours devant le tribunal administratif de Toulon. 





Entre-temps, les échanges se sont poursuivis entre les parties, par notamment différentes réunions destinées à définir les contraintes techniques de l'opération d'aménagement de l'ensemble immobilier. 





Le 24 juin 2014, la SARL Kaufman & Broad a annoncé à la SAS MIGH 83 son intention de ne pas poursuivre le projet.





La SAS MIGH 83 lui ayant fait délivrer une sommation interpellative le 28 août 2014, la SARL Kaufman & Broad a, par courrier du même jour, confirmé sa renonciation à la réalisation de l'hôtel, indiquant ne pouvoir donc donner suite à l'engagement préférentiel qu'elle lui avait précédemment consenti. 





Par acte du 5 mai 2015, la SAS MIGH 83 a fait assigner la SARL Kaufman & Broad en responsabilité devant le tribunal de commerce de Toulon. 





Par jugement du 10 octobre 2018, ce tribunal a :


' jugé que la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 et la SARL Kaufman & Broad Provence ne sont pas liées contractuellement,


' débouté la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés à hauteur de 169.680,29 euros,


' débouté la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 769.317,97 euros au titre de la perte de chance,


' jugé que la SARL Kaufman & Broad Provence a rompu fautivement les pourparlers engagés avec la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83,


' condamné la SARL Kaufman & Broad Provence à payer à la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 la somme de 147.165,31 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés,


' condamné la SARL Kaufman & Broad Provence à payer à la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


' condamné la SARL Kaufman & Broad Provence aux entiers dépens,


' ordonné l'exécution provisoire du jugement.





Suivant déclaration du 2 novembre 2018, la SARL Kaufman & Broad a interjeté appel de cette décision.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées le 28 février 2020, auxquelles il convient de se reporter par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, l'appelante demande à la cour de :


' dire recevable l'appel interjeté par elle à l'encontre de la décision rendue par le tribunal de commerce le 10 octobre 2018,


' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a statué comme suit : 


' « juge que la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 et la SARL Kaufman & Broad Provence ne sont pas liées contractuellement,


' déboute la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés à hauteur de 169.680,29 euros,


' déboute la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 769.317,97 euros au titre de la perte de chance», 


' réformer le jugement entrepris en ce qu'il a statué comme suit : 


' « juge que la SARL Kaufman & Broad Provence a rompu fautivement les pourparlers engagés avec la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83,


' condamne la SARL Kaufman & Broad Provence à payer à la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 la somme de 147.165,31 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés,


' condamne la SARL Kaufman & Broad Provence à payer à la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens »,


statuant à nouveau :


' débouter la société Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,


subsidiairement, sur les indemnités réclamées et sur le montant de condamnations éventuelles de nature à indemniser la société Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 du préjudice résultant des frais qu'elle justifierait avoir dû engager spécifiquement à raison de son projet : 


' débouter la société Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de l'ensemble de ses demandes ne reposant sur aucun élément de preuve objectivement vérifiable,


' limiter le montant des sommes qui pourraient lui être allouées au titre des frais qu'elle justifierait avoir engagés à raison du projet, à 77 % de leur montant, pour tenir compte de l'avantage obtenu dans le cadre du règlement de l'impôt sur les sociétés dont elle était par ailleurs redevable,


en tout état de cause :


' condamner la société Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 





Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 mars 2020, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS MIGH 83 demande à la cour de :


à titre principal :


' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la rupture des relations contractuelles entre elle et la SARL Kaufman & Broad Provence,


statuant à nouveau,


' dire qu'elle et la SARL Kaufman & Broad Provence étaient liées contractuellement,


' dire que la société Kaufman & Broad Provence a manqué à ses obligations contractuelles en n'exécutant pas la convention de bonne foi,


en conséquence,


' condamner la société Kaufman & Broad Provence à lui payer la somme de 169.680,29 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés,


' salaires et charges '..............................115.156,26 euros


' frais de mission.........................................11.515,62 euros


' honoraires architecte................................ 12.009,05 euros


(option intérieur/E. V...)


' honoraires assistant maître d'ouvrage....... 20.000 euros


(HRD/F. Viganego)


' frais d'agence immeuble...............................5.000 euros


' frais de notaire............................................. 5.999,36 euros


total au 31 août 2014................................... 169.680,29 euros,


'.condamner la société Kaufman & Broad Provence à lui payer la somme de 769.317,97 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance,


à titre subsidiaire :


' confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon en ce qu'il a jugé que la société Kaufman & Broad Provence a rompu fautivement les pourparlers engagés avec elle,


' infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon en ce qu'il n'a pas retenu tous les postes de préjudice invoqués,


en conséquence, statuant à nouveau,


' condamner la société Kaufman & Broad Provence à lui payer la somme de 169.680,29 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés,


' salaires et charges '..............................115.156,26 euros


' frais de mission.........................................11.515,62 euros


' honoraires architecte................................ 12.009,05 euros


(option intérieur/E. V...)


' honoraires assistant maître d'ouvrage....... 20.000 euros


(HRD/F. Viganego)


' frais d'agence immeuble...............................5.000 euros


' frais de notaire............................................. 5.999,36 euros


total au 31 août 2014................................... 169.680,29 euros,


en toute hypothèse :


' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Kaufman & Broad Provence à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


y ajoutant,


' condamner la société Kaufman & Broad Provence à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,


' condamner la société Kaufman & Broad Provence aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Agnès Ermeneux, avocat.





MOTIFS





Sur la responsabilité contractuelle :





La SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 soutient que la SARL Kaufman & Broad a engagé sa responsabilité contractuelle, dès lors que, en contradiction avec les dispositions de l'article 1134 du code civil, elle a manqué à son obligation d'exécuter la convention de bonne foi.





A l'appui de son appel incident, l'intimée expose que les différentes réunions ont permis aux parties de trouver un accord sur les éléments essentiels du projet, à savoir la surface de vente et son prix, qu'ainsi, par courrier du 25 février 2013, la SARL Kaufman & Broad lui a manifesté son intention d'être liée contractuellement avec elle sur le principe de la vente d'un ensemble immobilier selon une quantité déterminée et un prix convenu, qu'elle a quant à elle, par ses courriers des 6 et 15 mars 2013, accepté ces offres, que, dès lors, chacune d'elles était liée par un accord de principe sur la vente à venir, l'objet étant déterminé et des éléments très précis arrêtés.





La SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 fait valoir que c'est alors que le contrat définitif devait être conclu que l'appelante a fait savoir qu'elle n'entendait plus réaliser le projet, et cela après deux années d'un important travail, qu'elle a pour sa part apporté tous les justificatifs réclamés et, en toute hypothèse, la SARL Kaufman & Broad ne lui a indiqué à aucun moment que les documents produits étaient insuffisants, que, si cette dernière avait considéré que tel était le cas, il lui appartenait de demander des précisions, et le cas échéant d'interrompre la relation d'affaires.





L'appelante, qui sollicite la confirmation du jugement sur ce point, réplique que, ainsi que l'a retenu le tribunal, la SAS MIGH 83 devait produire une garantie financière pour contractualiser l'accord auprès d'elle, le document qu'elle a fourni ne constituait pas une garantie financière suffisante dans la mesure où elle ne formalisait pas l'accord certain et définitif de la banque pour financer le projet, et les conditions suspensives du contrat n'ont donc pas été remplies par l'intimée, de telle sorte que cette dernière n'était pas liée contractuellement avec elle.





Sur ce, aux termes de son courrier du 25 février 2013, la SARL Kaufman & Broad, confirmant son «accord de principe sur la vente au profit de la SAS MIGH 83 d'un ensemble immobilier à destination d'hôtellerie pour une surface de 2250 m2, et de 30 places de stationnement, au prix de 4.212.320 € HT», a, «afin de contractualiser nos accords», prié l'intimée de bien vouloir lui «retourner votre bon pour accord sur le présent courrier, ainsi qu'une offre d'achat accompagnée d'une garantie financière». 





Le 6 mars 2013, par courrier en réponse ayant pour «objet : offre d'achat», la SAS MIGH 83 a demandé à la SARL Kaufman & Broad de «considérer l'offre d'achat suivante :


Pour un ensemble immobilier à destination d'hôtellerie d'une surface de 2250 m2 et 30 places de stationnement en 1er sous-sol, nous vous confirmons notre offre de prix de 4.212.320.00 euros HT.


Vous trouverez en pièces jointes :


- Votre courrier du 25 Février 2013 signé avec notre bon pour accord,


- La garantie financière de la Société Générale Toulon Entreprises,


- Le dernier plan en cours de Mr A... Architecte faisant apparaître les surfaces détaillées et la surface totale.


A noter toutefois qu'à ce jour les plans n'étant définitivement pas validés, la surface totale du projet est susceptible de légère modification impactant le prix.


La surface totale définitive du projet sera celle inscrite au permis de construire.(...)»





Selon courrier recommandé du 15 mars 2013, ayant pour «objet : offre d'achat», la SAS MIGH 83 a écrit à la SARL Kaufman & Broad :


«Dans le cadre de l'opération d'aménagement de la [...] pour laquelle vous nous avez confirmé votre accord de principe le 25 Février 2013, nous vous confirmons notre accord valant offre d'achat en réponse, soumise aux conditions suivantes :


Acquisition en VEFA d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel d'une capacité de 60 chambres et d'une surface de plancher de 2250 m2 en R+4 et 20 places de parking en 1er sous-sol, pour un prix de 4 112 320.00 euros HT valeur autorisation d'ouverture de l'hôtel au public.


Acquisition en VEFA d'un lot de 10 places de parking pour une valeur de 100.000 euros HT valeur autorisation d'ouverture de l'hôtel au public. 


Ce prix sera ajusté en plus ou en moins selon la surface résultant des plans déposés pour l'obtention du Permis de construire, purgé du recours des Tiers.


Vous trouverez en pièces jointes :


- L'attestation de la Société Générale de Toulon qui indique son accord pour financer cette opération et précise la situation de trésorerie de notre société. Ce document a été remis à Monsieur G..., courant novembre 2012.


Nous avons noté qu'à ce jour les plans n'étant définitivement pas validés, (...)».





Au vu de ces deux lettres successives de l'intimée, il apparaît, outre que les termes de son offre ne sont pas exactement les mêmes, qu'il y est fait état de deux documents différents émanant de sa banque.





Or, si figure parmi les éléments versés aux débats le courrier du 25 février 2013 de la SARL Kaufman & Broad revêtu du «bon pour accord» de la SAS MIGH 83, le seul document produit susceptible de constituer la pièce provenant de la Société Générale de Toulon jointe à l'un des courriers précités est une attestation du 21 novembre 2012 aux termes de laquelle la banque certifie que :


«1) La société MIGH 83 (') a jusqu'à ce jour, dans le cadre de nos rapports bancaires, toujours honoré ses engagements à notre égard et fait face aux paiements enregistrés dans nos livres avec régularité et ponctualité.


2) le compte bancaire de cette société fonctionne à notre entière satisfaction.


3) la société dispose à ce jour d'un montant de 3 292 K€ placés dans nos livres. 


4) une demande de financement est actuellement à l'étude pour l'achat d'un hôtel en VEFA situé [...] à laquelle nous portons une attention toute particulière.» 





Au regard de ce document, qui ne comporte d'ailleurs pas davantage l'accord prétendument octroyé dont fait état l'intimée dans le courrier du 15 mars 2013, il n'est aucunement justifié de la garantie financière, sollicitée par la SARL Kaufman & Broad pour contractualiser leurs accords, qui aurait été jointe à celui du 6 mars 2013. 





Les conditions de formation du contrat n'étaient donc alors pas réunies, et la SAS MIGH 83 ne saurait prétendre le contraire quand il ressort d'un courrier par elle adressé à l'appelante le 20 septembre 2013 que, formulant des reproches à l'encontre de cette dernière, elle lui indiquait souhaiter «signer rapidement un protocole ou un contrat de réservation précisant les termes de notre collaboration et nos engagements respectifs.»





Ainsi, à défaut de contrat liant les parties, l'intimée doit être déboutée de sa demande tendant à voir engager la responsabilité contractuelle de la SARL Kaufman & Broad.





Le jugement est confirmé de ce chef.





Sur la responsabilité délictuelle : 





L'appelante fait grief au tribunal d'avoir jugé que sa responsabilité délictuelle était engagée, en considérant que sa mauvaise foi était caractérisée pour les raisons suivantes : les recours à l'encontre des permis de construire ont été déposés en janvier 2014 alors que des réunions de travail auraient continué pendant plus de six mois auprès de la SAS MIGH 83, le motif invoqué par elle auprès de la société Var Aménagement Développement expliquant la renonciation de son projet d'hôtellerie serait différent de celui opposé à l'intimée, à savoir l'existence des nombreux recours contre les permis de construire, elle aurait tardé à prévenir la SAS MIGH 83 de sa volonté de ne plus poursuivre le projet, et cette dernière a cru être son partenaire exclusif. 





Elle expose que, en matière de rupture des pourparlers, la responsabilité de l'auteur ne peut être engagée que si sa faute est prouvée, que, selon le principe de la liberté de contracter ou de ne pas contracter, les partenaires sont libres de ne pas mener les négociations à leur terme et ont le droit de les rompre tant que le contrat n'est pas définitivement formé, que cependant celui qui rompt de mauvaise foi les pourparlers viole le devoir général de bonne foi dans les relations précontractuelles, que cette mauvaise foi, laquelle doit résulter des circonstances de la rupture et non de la rupture elle-même, doit donc être caractérisée. 





La SARL Kaufman & Broad fait valoir qu'en l'occurrence, les premiers juges ont déformé la réalité des évènements qui ont donné lieu à l'abandon par elle du projet puisque les recours n'ont pas été déposés uniquement au mois de janvier 2014, les négociations ne se sont pas poursuivies plus de six mois après le dépôt du dernier recours, l'existence de motifs différents ne caractérise pas sa mauvaise foi, ces deux motifs étant à l'origine de l'abandon du projet, la SAS MIGH 83 était parfaitement informée des recours déposés à l'encontre des permis de construire et de ce qu'il s'agissait d'un obstacle majeur à la poursuite du projet, et l'intimée était son partenaire exclusif. 





La SAS MIGH 83 réplique que la faute dans la rupture des pourparlers peut découler des circonstances de celle-ci et du moment où elle intervient, qu'ainsi, la rupture est fautive lorsqu'elle est dépourvue de motif légitime, qu'elle l'est également lorsqu'elle survient après une longue période de négociation.





Elle soutient qu'en l'espèce, il est démontré que la rupture est intervenue soudainement alors qu'elle et la SARL Kaufman & Broad devaient signer le contrat de réservation de vente en l'état futur d'achèvement, que, surtout, l'appelante a avancé, auprès d'elle et de la société d'économie mixte Var Aménagement Développement, deux motifs parfaitement différents pour mettre fin au projet hôtelier, attitude qui prouve sa mauvaise foi, qu'en outre, cette rupture est intervenue après deux ans de négociation alors que la SARL Kaufman & Broad n'avait jamais évoqué de pareilles difficultés pour la finalisation du projet d'ensemble immobilier ayant abouti au permis de construire.





L'intimée explique que c'est la raison pour laquelle elle a été particulièrement surprise lorsque l'appelante lui a indiqué qu'elle mettait fin aux négociations, que cette dernière ne saurait se prévaloir du fait que des recours contentieux ont été déposés contre le permis de construire puisqu'elle n'a pas hésité à continuer les négociations alors qu'elle connaissait l'existence de ces recours depuis octobre 2013, qu'à l'évidence, ce n'est pas l'existence de ces recours qui a motivé la rupture des pourparlers, qu'ainsi, la SARL Kaufman & Broad ne justifie pas de motif légitime dans cette rupture, laquelle doit donc être qualifiée d'abusive et, par voie de conséquence, engage sa responsabilité délictuelle.





Sur ce, des documents versés aux débats, il résulte que le permis de construire sollicité par l'appelante qui lui a été délivré par le maire de Hyères-les-Palmiers le 29 octobre 2013, puis l'arrêté du 31 janvier 2014 lui accordant un permis de construire modificatif, ont effectivement fait l'objet de différents recours.





Ainsi, l'arrêté du 29 octobre 2013 accordant le permis de construire initialement sollicité a donné lieu à recours administratif de la part de Mme C... R... le 20 novembre 2013, recours hiérarchique du conseil syndical du San Remo le 17 Décembre 2013, recours gracieux du préfet du Var le 27 décembre 2013, requêtes en annulation devant le tribunal administratif de Toulon présentées par les sociétés SE2H et ROC le 27 décembre 2013, et recours également contentieux de Mme C... R... le 18 février 2014. 





La décision portant permis de construire modificatif du 31 janvier 2014 a quant à elle été contestée devant la juridiction administrative selon requêtes déposées le 17 mars 2014 par Mme C... R..., et le 1er avril 2014 par la société ROC et la société SE2H.





S'agissant de la rupture des pourparlers entre les parties, il ressort des pièces produites que la SARL Kaufman & Broad a fait part à l'intimée de son intention de renoncer à la réalisation de l'hôtel le 24 juin 2014, et, sommée par cette dernière de confirmer et justifier sa décision, elle a, le 28 août 2014, adressé à la SAS MIGH 83 un courrier aux termes duquel elle s'expliquait ainsi :


« (')Nous vous confirmons par la présente les termes de nos précédents échanges, à savoir que nous sommes contraints de renoncer à la réalisation d'un hôtel sur l'opération envisagée et ne pouvons donc donner suite à l'engagement préférentiel que nous vous avions précédemment consenti.


En effet, le permis de construire obtenu le 29 octobre 2013 fait actuellement l'objet de trois recours contentieux par devant le Tribunal administratif de TOULON, dont 2 à la requête d'hôteliers implantés sur la commune de Hyères.


Le contexte juridique et économique de cette opération nous oblige donc à modifier notre projet pour n'envisager que du logement libre et social.(')».





Et l'intimée ne peut, au vu des éléments aux débats, et notamment des courriels échangés avec la SARL Kaufman & Broad le 24 mars 2014, soutenir n'avoir pas eu précédemment connaissance des difficultés à l'origine du motif ainsi invoqué.





En effet, en réponse à celui, ayant pour objet «retour du comité programme 20 mars 2014», que la SAS MIGH 83 lui a alors adressé en indiquant :


«Je tenais à vous remercier tous de votre présence au comité programme du 20 mars dernier à Paris au siège ACCOR. (...) 


Concernant les recours, nous avons eu confirmation qu'une étude d'impact a été réalisée par le franchiseur suite à laquelle nous avons eu la lettre d'intention de la marque sur le projet il y a plus d'un an, et si besoin leurs services juridiques nous sont disponibles.(...) »,


l'appelante, selon courriel du 24 mars 2014 à 15 heures 53, déclarait :


«Je pense effectivement que la Direction du groupe ACCOR a été sensible à la motivation des partenaires sur ce projet ('). 


Par ailleurs, pour revenir à un des obstacles qui, pour le moment, entravent le projet : les recours.


Il nous semble opportun et indispensable que la Maison Mère enjoigne ses franchisés d'abandonner leur recours sur ce projet.


Même si K&B est le seul bénéficiaire du Permis de Construire, il nous paraît évident que ces deux recours doivent être traités «en interne» par ACCOR et vous-mêmes. 


Pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions qui peuvent être envisagées par ACCOR afin d'aboutir à la levée de ces recours '


Nous aurons immanquablement l'occasion de revenir sur ce sujet. (') ». 





Or, l'intimée ne justifie notamment par aucun élément avoir apporté une quelconque suite aux interrogations alors formulées par la SARL Kaufman & Broad quant à ceux des recours en annulation de son permis de construire pendants devant la juridiction administrative émanant, l'un de la société ROC propriétaire d'un immeuble exploité comme hôtel sous l'enseigne «Mercure» sur le territoire de la commune de Hyères-les-Palmiers, l'autre de la société SE2H propriétaire sur la même commune d'un bâtiment à usage d'hôtel.





Ainsi, les recours, dont il ressort que le projet de complexe hôtelier en particulier était au centre des contestations des requérants, déposés à l'encontre de l'arrêté autorisant la construction de l'immeuble sont des éléments extérieurs qui, ayant remis en cause l'intérêt même du projet, constituent un motif, dont a pu légitimement se prévaloir la SARL Kaufman & Broad, de la rupture des pourparlers avec la SAS MIGH 83, laquelle ne saurait en outre prétendre avoir alors brutalement découvert les difficultés liées aux dits recours.





Il sera surabondamment observé que, contrairement à ce que soutient l'intimée, des négociations d'une durée de l'ordre de dix-huit mois n'apparaissent pas, pour une opération immobilière de l'envergure de celle projetée, exorbitantes, et par ailleurs, il importe peu que l'appelante ait, dans le courrier adressé à un tiers, en l'occurrence la société d'économie mixte Var Aménagement Développement, pour expliquer le changement de destination dont elle lui a fait part afin d'évoquer «une problématique technique issue d'une modification profonde de (son) programme», indiqué un motif quelque peu différent, à savoir qu'elle n'avait «pas réussi à trouver un accord financier viable avec un investisseur ou un exploitant pour la réalisation d'un hôtel» et était «donc dans l'obligation de revoir intégralement (son) projet». 





En conséquence, à défaut d'établir le caractère abusif de la rupture des pourparlers et l'existence d'une faute imputable de ce chef à la SARL Kaufman & Broad, la SAS MIGH 83 est déboutée de ses demandes tendant à voir engager la responsabilité délictuelle de l'appelante.





Le jugement est infirmé en ce qu'il a alloué à l'intimée des dommages et intérêts à ce titre.





PAR CES MOTIFS 





La cour,





Statuant publiquement et contradictoirement,





Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 et la SARL Kaufman & Broad Provence n'étaient pas liées contractuellement, et a débouté la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de ses demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour les frais engagés à hauteur de 169.680,29 euros et à hauteur de 769.317,97 euros au titre de la perte de chance,





L'infirme pour le surplus, et, 





Statuant à nouveau,





Déboute la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 de sa demande tendant à voir dire que la SARL Kaufman & Broad a rompu fautivement les pourparlers engagés avec elle, 





La déboute en conséquence de toutes ses demandes de dommages et intérêts à ce titre,





Condamne la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 à payer à la SARL Kaufman & Broad la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne la SAS Marketing Investissement Gestion Hôteliers 83 aux dépens.








LE GREFFIER LE PRESIDENT