Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 8 décembre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 DECEMBRE 2020

O.B.A.S.

N° 2020/ 292













N° RG 18/10419 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCUU7







Société SARL BERGE IMMOBILIER





C/



[N] [V] [U]

[M] [K] [C] épouse [U]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Serge BERTHELOT

Me Joseph MAGNAN













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 26 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05333.





APPELANTE



SARL BERGÉ IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est au [Adresse 7]



représentée par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE





INTIMES



Monsieur [N] [V] [U]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 11] (IRLANDE), 

demeurant [Adresse 6]



Madame [M] [K] [C] épouse [U]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 10] (IRLANDE) (D3), 

demeurant [Adresse 6]



ensemble assistés de Me Benjamin KERGUENO de la SELAS FLOYD KERGUENO AVOCATS, avocat au barreau de NICE, 

et représentés par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2020,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***

























































FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Par assignations en date du 7 novembre 2017, la SARL BERGÉ IMMOBILIER a fait citer Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] devant le Tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir, au visa de l'article 1231-1 du code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:



-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 121 000€, à titre de dommages etintérêts, égale au montant de sa rémunération initiale et sanctionnant l'inexécution de l'engagement pour la vente du bien situé à [Adresse 9], avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2016;

-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 21 000€, à titre de dommages et intérêts, égale au montant de sa rémunération initiale et sanctionnant l'inexécution de l'engagementpour la vente du bien situé à [Adresse 4], avec intérêts au taux légal, à compter du 19 janvier 2017;

-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 500€, sur le fondement de

l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,



Vu le jugement rendu le 26 mars, par cette juridiction ayant rendu la décision suivante :



Condamne solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] à payer à la SARL BERG É IMMOBILIER la somme de 30 000€ (trente mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la perte de chance de percevoir la commission prévue au mandat de vente du 27 juillet 2016 pour la vente du bien sis [Adresse 9] à [Localité 8], somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement;



Rejette toute autre demande;



Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement;



Condamne solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] à payer à la SARL BERGÉ IMMOBILIER, la somme de 1 500€ (mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du C.P.C;



Laisse les entiers dépens à la charge solidaire de Monsieur et Madame [U],



Vu la déclaration d'appel du 22 juin 2018, par la SARL BERGÉ IMMOBILIER.



Vu les conclusions transmises le 11 septembre 2018, par l'appelante



Vu les conclusions transmises le 13 décembre 2018, par Monsieur [N] [U] et à Madame [M] [C] épouse [U].



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 octobre 2020.



La SARL BERGÉ IMMOBILIER sollicite de la cour de :



Confirmer le jugement rendu par le tribunal de Grande instance de Grasse le 26 mars 

2018, en ce qu'il a entendu réparer le préjudice causé à l'agence BERGÉ IMMOBILIER par la 

perte de chance de percevoir les commissions prévues aux mandats. 

 

Vu les articles 1147 et 1134 anciens du code civil, 

 

Vu les nouvelles pièces produites aux débats, 

 

Infirmer le jugement, en ce qu'il a limité la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [U] à la somme de 30 000 €. 

 

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à la SARL BERGÉ 

IMMOBILIER, la somme de 121.000 €, à titre de dommages et intérêts, égale au montant de sa 

rémunération contractuelle initiale et sanctionnant l'inexécution de l'engagement pour la vente 

du bien situé à [Adresse 9], avec intérêts au taux légal, à compter du 29 décembre 2016. 

 

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à la SARL BERGÉ IMMOBILIER, la somme de 21.000 €, à titre de dommages et intérêts, égale au montant de sa 

rémunération contractuelle initiale et sanctionnant l'inexécution de l'engagement pour la vente 

du bien situé à [Adresse 4], avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2017. 

 

Ajoutant à la condamnation obtenue du premier juge sur ce point, 

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à la SARL BERGÉ 

IMMOBILIER la somme complémentaire de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 

Condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.



La SARL BERGÉ IMMOBILIER fait valoir que les vendeurs n'ont pas respecté les termes du mandat exclusif en traitant avec d'autres intermédiaires, comme le démontre la production en appel des actes de vente des deux biens concernés, intervenus six et sept mois après la signature de celui-ci.



Elle estime être fondée à réclamer, en application de l'ancien article 1147 du Code civil, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de la perte de chance de percevoir ses honoraires, les sommes de 121'000 € et 21'000 €.



La SARL BERGÉ IMMOBILIER souligne que les vendeurs ne peuvent prétendre avoir agi de bonne foi, au sens de l'article 1134 ancien du Code civil.



 Monsieur [N] [U] et à Madame [M] [C] épouse [U] sollicitent de la cour de:



Reformer le jugement rendu,

Dire et juger que les mandats de vente étaient soumis à la condition suspensive du

non-respect par les époux [U] des obligations souscrites par eux envers l'établissement LSREF III Stone Investment Limited,

Dire et iuger que les époux [U] ayant conclu un accord avec leur créancier la

condition suspensive a défaillie et les mandats ne sont jamais entrés en vigueur

Debouter la SARL BERGE IMMOBILIER de ses demandes,

- A titre subsidiaire , sur l'appel dela IMMOBILIER

Debouter la SARL BERGE IMMOBILIER de ses demandes,

Reformer le jugement entrepris,

-Dire que la SARL BERGE IMMOBILIER n'a subi aucune perte de chance de réaliser les

deux ventes litigieuses,

- En tout état de cause.

Condamner la SARL BERGE IMMOBILIER à payer aux époux [U] la somme de

5.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Ils exposent avoir mis en vente leurs biens immobiliers, en exécution d'un protocole signé avec une banque irlandaise qui avait inscrit des hypothèques sur ces derniers.





SUR CE 



Le 27 juillet 2016, Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] ont délivré à l'agence immobilière exploitée par la SARL BERGÉ IMMOBILIER, six mandats exclusifs de vente, concernant notamment un bien situé [Adresse 9] à [Localité 8], ainsi qu'un bien situé dans la copropriété [Adresse 12], avenue du même nom, sur cette commune.



Ces mandats étaient donnés pour 12 mois, jusqu'au 2 août 2017.



L'agence indique avoir appris que la vente de ces deux biens a été régularisée directement par le notaire sans son intervention et qu'elle a établi sa facture, puis à dû adresser un courrier recommandé de mise en demeure de paiement de la somme de 142'000 €, le 1er mars 2017.



 Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] invoquent les deux clauses incluses dans la rubrique 'autres conditions' suivante des deux mandats de vente, affirmant qu'il s'agit d'une condition suspensive:



« Nonobstant ce qui est mentionné à la clause prix, il est précisé que toute offre du bien objet

du présent mandat présentée au mandataire, dont le montant serait en dessous du prix de

rnise en vente sur le marché, sans pour autant être inférieur à plus de 40% du prix de mise en

vente pourra être accepté par le mandant après accord écrit de LSREF III Stone Investments Limited ».



« Par dérogation a la clause 'durée', le présent mandat prendra effet le 3 aout 2016, pour une durée de 12 mois ou le 2janvier 2017, pour une durée de 12 mois, en cas de non-respect des obligations des vendeurs vis-à~vis de leur créancier LSREF III Stone Investment Limited, au titre du protocole du 27juiIIet 2016 sous réserve que LSREF III Stone Investment en informe le mandataire par tous moyens écrits ''



Cette première stipulation constitue la possibilité d'une réduction de prix par rapport à celui qui a été fixé dans le mandat, dans la limite de 40 % et avec l'accord du créancier, en cas de non-respect par les vendeurs de leurs obligations vis-à-vis de leur créancier, tel que défini par le protocole du 27 juillet 2016.



La seconde ne prévoit un report de la prise d'effet du contrat au mois de janvier 2017 qu'en cas de défaillance par les vendeurs de leurs obligations au regard du protocole qu'ils invoquent.



Les intimés se prévalent d'une assignation en référé du 4 octobre 2016.



Il apparaît cependant que par cet acte, la société LSREF III demande notamment qu'il soit constaté que les mandats irrévocables de négocier confiés à la SARL BERGÉ IMMOBILIER sont entrés en vigueur, que les requis laissent libres la possession des biens immobiliers correspondants, ainsi que la remise des clés à l'agence Bergé, sous astreinte, outre celle des rapports de diagnostic. 



Il n'est pas justifié que la société LSREF IIIStone Investment a informé le mandataire par tous moyens écrits du report de l'entrée en vigueur des mandats.



La copie d'un courrier des époux [U]qui a été adressé le 15 mai 2017 à l'agent immobilier évoque un e mail du 17 mars 2017, par lequel la société LSREF IIIStone Investment renoncerait au bénéfice du protocole du 27 juillet 2016 et précise : 'à titre surabondant, et en tant que besoin, si par extraordinaire les mandats devaient être déclarés valables, nous procédons ce jour à leur dénonciation. 



Au vu ce ces éléments, il apparaît que Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] n'établissent pas qu'à la date de la signature des actes notariés de vente concernant les deux biens litigieux les mandats exclusifs de vente n'étaient pas en vigueur.



Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] ne pouvaient dans ces conditions prétendre procéder à la vente des deux biens litigieux par l'intermédiaire d'autres agents immobiliers.



Ils ne peuvent se référer à la notion de contrat d'adhésion, alors qu'il s'agit pas de clauses pré imprimées, mais qui ont été spécialement ajoutées à la suite des conditions particulières dans la rubrique « autres conditions ».



Aux termes de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 , applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. 



L'interprétation du contrat de mandat par Monsieur et Madame [U] ne peut être considérée comme de bonne foi, alors que le montant moindre des commissions accordées aux autres agents immobiliers ayant finalement réalisé la vente révèle la volonté d'évincer de manière frauduleuse l'agence initialement saisie.



Les mandats comportent la clause suivante :



« Pendant toute la durée du mandat, le mandant s'engage à respecter l'exclusivité consentie au 

mandataire et s'interdit de conclure un contrat, de quelque nature qu'il soit, avec une 

personne physique ou morale visant aux mêmes fins que le présent accord. 

"Il s'interdit, pendant toute la durée du mandat, de vendre directement ou indirectement les 

biens objet du présent mandat, et s'engage à diriger tous acquéreurs éventuels vers le 

mandataire". »



La SARL BERGÉ IMMOBILIER produit aux débats:



- La copie de l'acte de vente du 29 décembre 2016, relatif à la vente des biens situés [Adresse 9] à [Localité 8], cadastrés BT [Cadastre 2], concernant le mandat n° 11 547.



Les mentions figurant dans cet acte révèlent que la transaction est intervenue pour le prix de 2'420'000 € et que l'agence [Localité 8] Real Estate a été rémunérée pour son intervention à concurrence de 50 000 €.



- La copie de l'acte de vente du 19 janvier 2017, relatif à la vente des biens situés [Adresse 4] à [Localité 8], cadastrés CY [Cadastre 5], concernant le mandat n° 11 544.



Les mentions figurant dans cet acte révèlent que la transaction est intervenue pour le prix de 350'000 €, pour l'immobilier et 4000 € pour le mobilier, et que les agences Hillary Larkin Properties et Côté [Localité 8] ont perçu leur rémunération à concurrence de 8000 € et 16'000 €.



Il est établi que les vendeurs en traitant avec d'autres agences ont sciemment violé les clauses d'exclusivité incluses dans les deux mandats litigieux.



Ils ont ainsi commis une faute dans leur exécution, engageant leur responsabilité contactuelle.



L'agent immobilier est fondé à leur réclamer l'indemnisation de la perte de la chance de recevoir sa rémunération.



La réparation d'une perte de chance qui ne peut être égale a l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, doit être mesurée à la chance perdue.



Il convient de préciser que disposant de mandats exclusifs valables un an, la probabilité de conclure les ventes était très importante pour l'agent immobilier



L'indemnisation doit donc intervenir à concurrence de la somme de 120 000 €, en ce qui concerne les biens situés avenue des Belges et de 20 000 €, pour le bien de la [Adresse 13].



Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnisation.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.





















PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnisation,



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] à payer à la SARL BERGÉ IMMOBILIER , la somme de 140 000 €, 



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] à payer à la SARL BERGÉ IMMOBILIER, la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Monsieur [N] [U] et Madame [M] [C] épouse [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT