Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 décembre 2020

1ère Chambre








ARRÊT N°467/2020





N° RG 19/01825 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PT2B




















Société SCCV EOLE EUROPE III





C/





M. R... Q...


Mme C... G... épouse Q...


Me Y... T...


SCP [...] 


SCP S... B... ET S... J...


Me B... S...


SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE


Société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES





























Copie exécutoire délivrée 





le :





à : 

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE RENNES


ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2020








COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :





Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,


Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,


Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport








GREFFIER :





Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé








DÉBATS :





A l'audience publique du 27 Octobre 2020








ARRÊT : 





Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats 





****





APPELANTE :





La Société Civile de Construction Vente SCCV EOLE EUROPE III, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [...]


[...] 





Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représentée par Me Guillaume DUHAIL, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON














INTIMÉS :





Monsieur R... Q...


né le [...] à TARBES (65000)


[...] 


[...] 


[...] 





Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représenté par Me Valérie PLOUTON, Plaidant, avocat au barreau de LYON




















Madame C... G... épouse Q...


née le [...] à FIGEAC (46100)


[...] 


[...] 


[...] 





Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représentée par Me Valérie PLOUTON, Plaidant, avocat au barreau de LYON








La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [...]


[...] 


[...] 





Représentée par Me Audrey THOMAZEAU, Postulant, avocat au barreau de NANTES


Représentée par Me Georges JOURDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS








La BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE ALPES, SA ayant son siège [...] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, venant aux droits de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL





Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représentée par Me Jean-Philippe RIOU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES











INTERVENANTS ASSIGNÉS EN APPEL PROVOQUÉ :





Maître B... S...


[...] 


[...] 





Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représenté par Me Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES








SCP S... B... ET S... J... 


[...] 


[...] 





Régulièrement assignée par acte d'huissier du 26 septembre 2019 remis à personne habilitée

















Maître Y... T...


[...] 


[...] 





Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représenté par la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ & ASSOCIES, plaidant, avocats au barreau de CLERMONT FERRAND








La SCP [...] , autrefois titulaire d'un office notarial à Clermont Ferrand, représentée par Me E... M..., mandataire judiciaire désigné en qualité de mandataire ad hoc par ordonnance de Mme le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand du 11 décembre 2019,


[...] 


[...] 





Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES


Représentée par la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ & ASSOCIES, plaidant, avocats au barreau de CLERMONT FERRAND








La SCCV Eole Europe a entrepris la construction d'un ensemble immobilier dénommé MVM Nantes Atlantique, situé à Nantes. Cet ensemble était destiné à être une résidence de tourisme composée d'une résidence meublée et d'un hôtel de tourisme. 





Au cours de l'année 2007, la société Privilège est entrée en contact avec Mme G... et M. Q... afin de leur proposer des produits d'épargne en matière immobilière. Le couple a fait une première acquisition à [...] . Quelques mois plus tard, les consorts Q... G... ont repris contact avec la société Privilège pour un nouveau placement. Il a leur alors été proposé un bien dans la résidence construite par la SCCV Eole Europe. 





Par acte du 23 mai 2007, les consorts Q... G... y ont réservé un studio, la vente a été régularisée le 21 novembre 2007 par acte de MeS.... Les consorts Q... G... se sont fait représenter à l'acte par un clerc de l'étude de Me S..., aux termes d'un acte authentique de procuration reçu par Me T.... L'achat, réalisé pour un prix principal de 90 856,23 €, a été financé à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit Foncier de France aux termes d'un acte authentique reçu le même jour par MeS....





Le 29 janvier 2011, les Consorts Q... G... ont souscrit un prêt auprès de la Banque Populaire du Massif Central aux fins de rembourser leur emprunt auprès du Crédit Foncier de France.





Les consorts Q... G... se sont plaints de ce que la construction de la résidence est d'un faible rendement ; de ce qu'ils ont subi une carence locative de 40 mois depuis le début de l'acquisition avec un changement de gestionnaire ; d'une augmentation des mensualités de leur crédit. 





Par actes des 10, 13 et 15 janvier 2014, les consorts Q... G... ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nantes la Sccv EoleEurope III, les notaires intervenus dans le cadre de l'opération, la société civile professionnelle F... K... et Y... T..., et MeT... en qualité de notaire procurateur, la société civile professionnelle Jean X... S... et M. J... S..., notaires à Nantes et enfin la SA Crédit Foncier de France et la société Coopérative Banque Populaire du Massif Central aux fins d'obtenir la nullité de la vente et l'annulation par voie de conséquence du prêt souscrit le 29 janvier 2011 ainsi que des dommages intérêts.





Par jugement du 17 mai 2015, le tribunal a : 


- constaté que l'assignation a été publiée et que l'action est recevable,


- ordonné la publication de la présente décision à la conservation des hypothèques,


- prononcé la nullité du contrat de vente du 21 novembre 2007 passé entre Mme G... et M. Q... et la Sccv Eole Europe III portant sur le lot 163 d'un ensemble immobilier situé [...] ', figurant au cadastre de ladite commune sous la section [...] pour une contenance totale de 01ha 08a 40ca, un appartement de type studio ([...] ),


- condamné la Sccv Eole Europe III à rembourser à Mme G... et M. N... Q... la somme de 90.856,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2007, outre les frais d'acquisition, frais notariés et frais d'enregistrement ainsi que les frais de gestion immobilière avec la société MVM et le groupe Hôtelier Bataillé,


- dit que dès réception du prix de vente, Mme G... et M. N... Q... devront restituer le bien à la Sccv Eole Europe III,


- condamné la Sccv Eole Europe III à verser à Mme C... G... et M.R... Q... la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouté les parties du surplus de leurs demandes,


- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.


- mis les dépens à la charge de la Sccv Eole Europe III, y compris les frais de publication aux hypothèques et de mainlevée d'hypothèque.





La société SCCV Eole Europe III a interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 mars 2019. Elle a intimé M. et Mme Q..., la société Crédit Foncier de France et la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, venant aux droits de la société Coopérative Banque Populaire du Massif Central. 





Par actes du 26 septembre 2019, M. et Mme Q... ont diligenté un appel provoqué à l'encontre de Me B... S..., La SCPB... et J... S..., Me T..., la SCP [...] .





Vu les conclusions du 5 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société civile de construction vente SCCV Eole Europe III qui demande à la cour, de : 


- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,


Y faisant droit,


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :


- prononcé la nullité du contrat de vente,


- condamné la Sccv Eole Europe III rembourser aux époux Q... la somme de 90.856,23 euros avec intérêts au taux légal compter du 21novembre 2007, outre les frais d'acquisition, frais notariés et frais d'enregistrement ainsi que les frais de gestion immobilière avec la société MVM et le groupe Hôtelier Bataillé.


- dit que dès la réception du prix de vente Mme G... et M. Q... devront restituer le bien la Sccv Eole Europe.


- condamné la Sccv Eole Europe III à verser à M. et Mme Q... la somme de 5 000 € de dommages et intérêts et 3 000 € au titre des frais irrépétibles.


- mis les dépens à la charge de la Sccv Eole Europe, y compris les frais d'hypothèque judiciaire.


Statuant à nouveau :


- dire irrecevable l'action de M. et Mme Q... comme étant prescrite s'agissant des demandes formulées sur le fondement des articles L121 et suivants du Code de la Consommation, et 1116 ancien du Code civil,


Au fond,


- dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité de la vente en l'absence de dol, et en l'absence de manquement au dispositions des articles L121 et suivants du Code de la Consommation,


- dire que la SCCV Eole Europe n'a pas manqué à son obligation précontractuelle d'information,


- en conséquence, débouter M. et Mme Q... de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,


- débouter la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes de ses demandes dirigées contre la SCCV Eole Europe III,


- condamner M. et Mme Q... à payer à la SCCV Eole Europe la somme de 8.000,00€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCPChaudet, avocat aux offres de droit.





Vu les conclusions du 26 septembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. et Mme Q... G... qui demandent à la cour, de :


- confirmer la recevabilité de l'action des époux Q... G... en ce que l'assignation relative à la présente instance a bien fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques de Nantes sous la référence volume 2014 P 4034, 


- en conséquence rejeter toute demande de fin de non-recevoir à ce titre, 


- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de la vente pour non-respect du droit de la consommation,


Statuant à nouveau, 


(...)


- dire que le point de départ de la prescription ne pouvait démarrer à minima qu'à la livraison tardive de l'immeuble, soit le 22 Septembre 2009, (....) 


- dire que la SCCV Eole Europe III a violé les dispositions des articles L121-21 à L 125-25 du Code de la Consommation et l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, 


- prononcer la nullité du contrat de réservation souscrit par M. et Mme Q... le 23 mai 2007 aux torts de la société SCCV Eole Europe III, 


- dire que leur consentement a été vicié à l'occasion de la signature de l'acte authentique de la vente en état futur d'achèvement en date du 21 novembre 2007, en raison de la violation des dispositions précitées, 


En conséquence : 


- prononcer la nullité de la vente consentie le 21 novembre 2007, par la SCCV Eole Europe III (...), 


- à titre subsidiaire, sur la nullité de la vente pour dol, 


Confirmant la décision de première instance, 


(...)


- dire que la prescription de 5 ans n'est pas acquise (...),


Sur la demande :


- dire que la SCCV Eole Europe III a utilisé des man'uvres dolosives à l'égard des consorts Q... G...,


(...)


en conséquence, et confirmant le jugement dont appel, 


- prononcer la nullité de la vente immobilière consentie le 21 novembre 2007 par la SCCV Eole Europe III à M. et Mme Q... pour dol, 


- ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais de la SCCV Eole Europe III, 


- dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCCV Eole Europe III même postérieurement à la décision à intervenir, mais avant que le remboursement du prix soit opéré, se substitueront des charges et intérêts à la charge in solidum des autres codéfendeurs, d'un montant égal à la différence de prix réellement payé et la valeur du contrat immobilier de M. et Mme Q... à son prix de marché au jour de la survenance de la procédure collective, 


- confirmer le jugement dont appel en ce qui concerne les conséquences du prononcé de la nullité de la vente immobilière comme suit : 


*condamner la SCCV Eole Europe III à rembourser à M. et MmeQ... le prix de la vente, soit la somme de 90.856,23 euros, assorti des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 21 novembre 2007, 


* dire que la restitution du bien par M. et Mme Q... à la SCCV Eole Europe III est subordonnée à la restitution préalable de son prix de vente, 


- à titre d'appel incident, condamner solidairement la SCP B... S...-J... S... et la SCP [...] à régler aux époux Q... la somme de 90.856,23 euros, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 21 novembre 2007 en cas de défaillance de la SCCV Eole Europe III quelqu'en soit la cause, dès lors que cette dernière aura été dans l'impossibilité de régler spontanément les termes des condamnations, dans un délai de deux mois maximum à compter de la signification de la décision à intervenir,


- dire que l'annulation du contrat de vente entraîne la résolution du prêt initialement souscrit pour financer cette acquisition,


- prononcer la résolution du contrat souscrit le 29 janvier 2011, en remplacement du premier prêt,


- se prononcer sur la restitution de la somme restant due au titre du prêt souscrit auprès de la Banque Populaire du Massif Central par M. et MmeQ..., déduction faite des remboursements effectués par les requérants au titre de ce prêt à la date du prononcé de la décision à intervenir,


- prononcer en outre, à compter du prononcé du jugement à intervenir, la résiliation du contrat d'assurance affecté à ce prêt, souscrit également auprès de la Banque Populaire du Massif Central,


- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a reconnu le droit des époux Q... à recevoir une indemnisation de leurs préjudices et ajoutant au jugement en ce qu'il ne leur a accordé qu'une indemnisation de 5 000 €,


- condamner la SCCV Eole Europe II à verser à M. et Mme Q... la somme de 12 611,47 euros, à titre de dommages et intérêts, correspondant à la période de carence locative totale jusqu'au jour du jugement, 


- condamner la SCCV Eole Europe II à verser à M. et Mme Q... la somme de 20000€ à titre de réparation de leur préjudice moral, en raison des obstacles et inquiétudes rencontrés depuis la réalisation de cette opération,


- condamner en outre la SCCV Eole Europe III à :


* garantir M. et Mme Q... de toute reprise fiscale éventuelle du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente, 


* rembourser à M. et Mme Q... toutes les dépenses et sommes afférentes à la signature de la vente, en ce compris les frais notariés et les droits d'enregistrement, toutes les dépenses liées au contrat de gestion immobilière avec la société MVM d'une part, et d'autre part, le Groupe Hôtelier Bataillé, 


- dire que les époux Q... conserveront les loyers perçus jusqu'au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts complémentaires, ainsi que les éventuelles indemnités d'assurance en cas de période de carence locative,


à titre infiniment subsidiaire, et si la cour ne devait pas confirmer la nullité de la vente, sur la responsabilité des différents intervenants : 


- dire que la SCCV Eole Europe III a manqué à son devoir de conseil (...),


- dire que Me S... a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale (....), et que le comportement de la SCP S... et de Me S... constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité, 


- dire que la SCP « [...], Notaires associés » a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale (....), 


- dire que la SA Crédit Foncier a manqué à son devoir général de conseil et d'information au regard de l'opération envisagée dans sa globalité, et par ailleurs au regard du prêt proposé (.....),


- condamner la SA Crédit Foncier au paiement d'une somme de 25 000 € en réparation de ce préjudice spécifique,


(....)


- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., MeS... notaire instrumentaire, et la SCP «'[...] '» ou Me T... notaire procurateur, au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier de M. et Mme Q...,


(...)


- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., MeS... notaire instrumentaire, et la SCP «'[...] '» ou Me T... notaire procurateur, au paiement de la somme de 12 611,47 € au titre du préjudice subis du fait de la carence locative,


à titre subsidiaire,


- dire que le préjudice résultant de la faute de ces intervenants s'analyse en la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,


(....)


- dire que leur perte de chance peut être raisonnablement évalué à 70% de la valeur d'achat de leur bien, et sera donc estimée à : Prix d'achat 90856euros x 70% = 63 559 euros, 


- en conséquence, condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., Me S... notaire instrumentaire, et la SCP «'[...] '» ou MeT... notaire procurateur au paiement de la somme de 63 559 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte de chance subie par M. et Mme G... Q... ,


à titre complémentaire, sur la responsabilité spécifique de la banque Crédit Foncier : 


- condamner la SA Crédit Foncier à une indemnité complémentaire de 25000 € au titre de leur préjudice financier et moral,


- à titre complémentaire, dire que le taux effectif global mentionné dans le contrat de prêt du 3 août 2007 est inexact, en conséquence en prononcer la nullité,


- à titre de sanction, et à titre principal, prononcer la déchéance totale de la banque du droit à la perception des intérêts sur ledit prêt,


- à titre subsidiaire, (...) dire que seul le taux d'intérêt global pouvait être appliqué aux lieu et place du taux d'intérêt conventionnel,


en conséquence, 


- enjoindre à la banque de produire un nouveau décompte arrêté à la date du remboursement anticipé de ce prêt, soit au 29 janvier 2011, par application du taux d'intérêts légal aux lieu et place du taux d'intérêt conventionnel, 


- condamner la banque Crédit Foncier à rembourser à M. et Mme Q... le trop perçu au regard de ce décompte,


sur le préjudice moral, administratif et psychologique :


(...) 


- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., MeS... notaire instrumentaire, et la SCP « [...]», et Maître T..., notaire procurateur, la banque Crédit Foncier au paiement de la somme de 20000euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, administratif et psychologique de M. et Mme Q...,


Sur l'article 700 du code de procédure civile : 


- confirmer la condamnation de la SCCV Eole Europe III en ce qu'elle a accordé aux époux Q... une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles,


(....) 


Réformant le jugement dont appel et y ajoutant, 


- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., Me S... notaire instrumentaire, et la SCP « [...]», et Maître T..., notaire procurateur, la banque Crédit Foncier, à payer aux époux G... Q... une somme de 10 000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance,


- condamner en cause d'appel solidairement les mêmes à payer aux époux Q... G... la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel, 


- dans tous les cas, condamner spécifiquement la banque Crédit Foncier au paiement d'une indemnité additionnelle de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en raison du travail spécifique sur la question de l'erreur sur le taux d'intérêts contractuels et sur sa responsabilité spécifique,


- rejeter toute demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles qui pourrait être formulée par les parties en cause d'appel à l'encontre des époux Q...,


sur les dépens :


- confirmer la condamnation de la SCCV Eole Europe III au paiement des entiers dépens, y compris les frais d'hypothèque,


faisant droit à l'appel incident et y ajoutant, 


- condamner solidairement la SCCV Eole Europe III, la SCP S..., MeS..., notaire instrumentaire, la SCP «'F... W... K... et Y... T..., Notaires Associés », et Maître T..., notaire procurateur, la banque Crédit Foncier aux entiers dépens de l'instance, y compris en cause d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et ce incluant le coût de la publication de l'assignation à la conservation des hypothèques de Nantes, de la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques de Nantes, des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance, pour l'assignation le concernant et de la signification des assignations en cause d'appel.





Vu les conclusions du 18 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Crédit Foncier qui demande à la cour de :


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les demandes des consorts Q... G... recevables et non prescrites,


Statuant à nouveau :


- déclarer prescrite l'action en responsabilité intentée par les consorts Q...,


- déclarer prescrite l'action des consorts Q... en déchéance du prêteur de son droit aux intérêts conventionnels,


- déclarer prescrite l'action des consorts Q... en nullité de la stipulation d'intérêts conventionnels et, en conséquence, les déclarer irrecevables en leurs demandes à ce titre,


subsidiairement,


- déclarer irrecevables les consorts Q... en leur action en nullité de la stipulation d'intérêts conventionnels engagée sur la base d'une offre de prêt soumise aux dispositions d'ordre public de la loi Scrivener, codifiée aux articles L 312-1 et suivants du code de la consommation,


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les consorts Q... mal fondés en toutes leurs demandes,


- débouter les époux Q... de toutes leurs demandes fondées sur la responsabilité de la banque et la contestation du TEG,


- condamner les consorts Q... ou toute partie succombant à régler au Crédit Foncier de France la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- les condamner aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Vu les conclusions du 15 mai 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes qui demande à la cour de :


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :


* condamne la SCCV Eole Europe III à verser à la société Coopérative Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes la somme de


1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


* déboute les parties du surplus de leurs demandes,


* met les dépens à la charge de la SCCV Eole Europe III, y compris les frais de publication aux hypothèques,


en tout état de cause,


- rejeter l'appel incident formé par les époux Q... G..., le dire mal fondé,


- débouter les époux Q... G... de l'ensemble de leurs demandes,


- condamner M. et Mme Q... G... à lui payer la somme de 4 500 € au titre des frais irrépétibles,


à titre infiniment subsidiaire,


- condamner M. et Mme Q... G... à lui verser la somme de 109 000 € sous déduction des sommes versées, à la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes,


- condamner in solidum M. et Mme Q... G... à lui payer la somme de 4 500 € au titre des frais irrépétibles,


- condamner les mêmes aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,


-rejeter toute autres demandes.





Vu les conclusions du10 mars 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Me S... qui demande à la cour de :


- débouter les époux Q... G... de leurs appel incident à l'encontre de B... S...,


- débouter les époux Q... G... de toutes leurs demandes à son encontre,


- condamner les époux Q... G... à lui verser une indemnité de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles.





Vu les conclusions du 26 février 2010, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Me T... et la société civile professionnelle F... W... K... et Y... T..., représentée par Me M... en qualité de Mandataire Ad' hoc qui demandent à la cour de : 


- dire que Me T... et la SCP [...] n'ont pas failli à leur obligation de conseil et d'information,


- débouter M. et Mme Q... de l'intégralité de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître T... et de la SCP [...] , représentée par Me M... en qualité de Mandataire Ad' hoc,


- condamner les époux Q... in solidum au paiement d'une indemnité de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au profit indivisément de Me T... et la SCP [...] , représentée par Me M... en qualité de mandataire Ad' hoc,


- condamner la partie succombante aux entiers dépens, lesquels ne sauraient être en aucun cas laissés à la charge de la SCP [...], représentée par Me M... en qualité de Mandataire Ad' hoc et de Me T....





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2020.





La cour a soulevé d'office le moyen tiré de ce que les demandes à l'encontre de la SCP B... et J... S... étaient irrecevables du fait l'absence de représentation de cette société dissoute et liquidée par un mandataire ad hoc. Les parties n'ont pas souhaité faire d'observation à l'audience ou en cours de délibéré. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :





Au préalable, aucun appel n'est dirigé contre la disposition du jugement qui déclare recevable l'action l'action en nullité du contrat de vente à raison de la publication de l'assignation.





Sur les demandes à l'encontre de la SCP B... et J... Thévenin : 





Me S... justifie que la SCP B... et J... Thévenin est dissoute depuis le 4 avril 2017 et que la liquidation en est définitivement close depuis le 31 décembre 2017. Par voie de conséquence, les demandes formées directement contre cette société, sans qu'elle soit représentée par un mandataire ad'hoc, seront déclarées irrecevables. 

















Sur le contrat de vente : 





Sur la demande d'annulation pour violation des dispositions des articles 121-21 à L121-25 du code de la consommation et L271-1 du code de la construction et de l'habitation : 





M. et Mme Q... G... soutiennent que : 


* le point de départ de la prescription de l'action est celui de l'automne 2013, lorsqu'ils ont consulté leur conseil et se rendirent compte que le contrat de réservation qu'ils avaient signé ne comportait pas les mentions requises au regard des dispositions du code de la consommation ;


* les dispositions sur le démarchage à domicile s'appliquent dès lors qu'il y a eu plusieurs rendez-vous à domicile ;


* le contrat de réservation a été adressé de manière commune aux époux alors qu'il aurait dû être adressé individuellement à chacun des époux ;


* le formulaire de renonciation n'est pas détachable, sa police est plus petite que celle des autres paragraphes du contrat, une partie des références obligatoires aux articles L121-23 à L121-26 est manquante, la mention «'annulation de commande'» n'est pas présente, une ligne distincte pour la mention «'compléter et signer ce formulaire'» n'apparaît pas, la mention «'utiliser l'adresse figurant au verso'» ne figure pas, la mention «'signature du client'» est remplacée par la mention «'signature'» et n'est pas suffisamment en évidence ;


* le démarcheur n'a pas remis d'exemplaire du contrat lors de la signature de celui-ci au domicile des requérants.





La SCCV Eole Europe III répond que : 


* la demande est prescrite pour avoir été diligentée le 10 janvier 2014, plus de cinq années à compter de la signature du contrat de réservation le 23 mai 2007. 





Ceci étant exposé : 





Il résulte des dispositions de l'article 1304 ancien du code civil, que l'action en nullité se prescrit par cinq ans, dans tous les cas où la loi ne l'a pas limitée à un moindre temps. La loi du 17 juin 2008 n'ayant pas modifié le délai de prescription, ce délai court en l'espèce à compter du jour où les époux Q... G... ont eu connaissance de ce qu'ils pouvaient exercer leurs droits et notamment celui de rétractation. 





Le contrat de réservation du 23 mai 2007 reproduit les articles L271-1 et L272-2 du code de la construction et de l'habitation ; les articles L121-23 à L121-26 du code de la consommation relatifs à l'exemplaire du contrat remis au client et aux mentions qu'il doit comporter, à la faculté de renonciation et ses modalités. Il comporte un formulaire précédé de pointillés et intitulé «'Formule de renonciation détachable'».





M. et Mme Q... G... ont reçu, le 1er juin 2007, une lettre recommandée avec accusé de réception de la société Eole Europe III, leur transmettant l'original du contrat de réservation et les informant qu'ils bénéficient à compter de la présentation de ce courrier d'un délai de sept joursde rétractation. L'existence de ce courrier, dans lequel le vendeur précise que le délai de rétraction ne court qu'à compter de sa réception, démontre qu'aucun exemplaire n'a été remis aux époux Q... G... le 23mai2007. Les acquéreurs soutiennent qu'une lettre d'envoi aurait dû être envoyée à chacun d'entre eux, mais produisent ensemble cette lettre sans justifier ni même alléguer que l'un d'entre eux n'en a pas eu connaissance. Au contraire, ils ont expressément déclaré à l'acte authentique qu'ils avaient eu connaissance de l'avant contrat qui leur a été notifié par cette lettre présentée la première fois le 5 juin 2007, qu'ils ont pris connaissance de l'acte de réservation et qu'ils ont bénéficié du délai de rétractation. Ainsi, M. et MmeQ... G... disposaient le 5 juin 2007 des éléments leur permettant d'exercer leur action en nullité. Dès lors, l'action introduite par assignation des 10, 13 et 15 janvier 2014 est prescrite. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point et complété en ce que cette irrecevabilité a été omise du dispositif. 





Sur la nullité de la vente pour dol : 





M. et Mme Q... G... soutiennent qu'ils n'ont pas eu connaissance, avant d'acquérir le bien, de l'existence d'un fonds de concours ; que la société Eole Europe III leur a ainsi donné l'illusion que l'opération aurait la rentabilité suffisante pour permettre le remboursement des sommes empruntées ; qu'ils ne se seraient pas engagés s'ils avaient eu connaissance de ce fonds, car cette information leur aurait fait prendre conscience d'un prix de vente artificiellement gonflé, et à tout le moins d'une fragilité du système et d'une promesse de versement des loyers incertaine tant dans son principe que dans son montant. Ils soutiennent encore qu'ils n'ont pas été informés que le secteur était déjà pourvu de nombreux hôtels et résidences hôtelières ; que le programme présenté sur la plaquette ne reflétait pas la réalité et que leur attention n'a pas été attirée sur le fait que la revente de ce type d'investissement est impossible. 





La société Eole Europe III, reprenant sur ce point la motivation du jugement entrepris, répond que les moyens relatifs à la valeur du bien doivent s'analyser en une action en rescision du prix qui est prescrite comme étant invoquée plus de cinq ans après la signature du contrat.





Sur le fond, elle répond qu'il n'est pas établi qu'un dol ait été commis sur l'état de la résidence ; que l'existence d'un fonds de concours n'est pas à elle seule révélatrice d'un dol ; que le fonds de concours financier accordé par le promoteur au gestionnaire pour le démarrage de son exploitation n'avait pas pour objet de compenser les loyers impayés et de soutenir artificiellement l'exploitation ; qu'il avait vocation principale de permettre au gestionnaire d'assumer sa part de l'aménagement de la résidence du matériel nécessaire à son exploitation. 





Ceci étant exposé : 





Il résulte des dispositions de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, que le délai de l'action en nullité sur le fondement du dol court du jour où ce dol a été découvert. Les époux Q... G... ne soutiennent pas que le prix est lésionnaire, mais qu'il leur a été dissimulé un élément important de ce prix, élément qui traduit également la grande incertitude quant à la rentabilité du bien. Par voie de conséquence, leur demande ne s'analyse pas, même partiellement en une action en rescision. 





Il n'est fait aucune référence à l'existence d'un fonds de concours dans le document d'information sur la Résidence Eole Europe III, établi par MeS... le 11 mai 2007, pas davantage que dans le contrat de réservation, l'acte authentique de vente, le bail souscrit entre les époux Q... G... et la société MVM.





Le 18 juin 2009, la société MVM, premier exploitant, a envoyé une lettre à M. Q... dans laquelle elle explique qu'elle attend que le promoteur remplisse son obligation de terminer l'établissement pour arrêter une date de prise des effets du bail. Dans une lettre du 4 août 2009, adressée à la société LSI, syndic provisoire, le président de la société MVM a attesté prendre à bail la résidence Eole 3 à compter du 1er août 2009. Le 31 mars 2010, la société MVM a écrit à M.Q... pour expliquer qu'elle attendait que le promoteur termine la construction de l'établissement pour commencer l'exploitation. En réaction à cette lettre, la SCCV Eole Europe a, le 14 avril 2010, écrit à M. et Mme Q... G... pour contester les propos du gestionnaire. Elle écrit dans cette lettre «Enfin, il n'est pas anodin de préciser que conformément à ce qui était convenu entre nous et le gestionnaire, nous avons, pour l'aider à démarrer l'exploitation commerciale de la résidence, versé à ce dernier des fonds de concours à hauteur de 747500 € TTC, lesquels devaient précisément lui permettre d'engager les premières dépenses et notamment celles relatives à l'équipement des lieux (parties privatives et communes).'».





Ainsi, ce n'est que le 14 avril 2010 que M. et Mme Q... G... ont eu connaissance de l'information qu'ils estiment leur avoir été intentionnellement dissimulée. Quant aux mensonges allégués sur l'attractivité du bien, ils n'ont pu apparaître aux époux Q... G... avant le début effectif de l'activité d'exploitation qui a eu lieu au premier trimestre de l'année 2010. Il s'ensuit que leur action en nullité fondée sur l'existence d'un dol, introduite dans les cinq années de cette découverte n'est pas prescrite. 





Il résulte des dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.





Il ressorts des pièces versées aux débats que :


- l'investissement par l'achat d'un bien au sein de la Résidence Eole EuropeIII a été proposé aux époux Q... G... par la société Privilège, qui se présente comme spécialiste en fiscalité et investissement, après qu'une simulation de l'investissement ait été faite par l'un de leurs conseillers,


- la plaquette publicitaire de la résidence vante ses qualités d'implantation dans la ville de Nantes et ses qualités architecturales. Elle promet une résidence partagée entre un hôtel et une résidence de tourisme 3 étoiles. Le descriptif sommaire est celui d'une résidence de standing,


- le document d'information sur la résidence Eole Europe III rédigé le 11 mai 2007 par Me S... est muet sur la destination du bien et ses conditions d'exploitation,


- le 27 novembre 2009, la SCCV Eole Europe III et la société MVM ont rédigé l'acte de livraison des parties communes et privatives,


- le contrat du 23 mai 2007 de réservation de l'appartement 2-47 par les époux Q... G... prévoit en son article 9 que la réservation est faite dans le cadre d'une opération de loueur en meublé et que «''Ce dispositif fiscal permet l'assujettissement à la TVA et la récupération de la TVA par l'acquéreur.


Le réservataire, simultanément à l'acquisition des biens, s'engage aux termes d'un bail commercial, à consentir à la location des locaux meubles sus-désignés à un exploitant d'établissement d'hébergement (') offrant, en plus de l'hébergement, certaines prestations de services (...)'». Il est prévu au contrat une livraison au troisième trimestre 2008,


- par un contrat non daté, M. et Mme Q... G... ont consenti à la société MVM un bail de neuf années, moyennant un loyer annuel net garanti HT de 3880 € et un loyer TTC de 4093,40 €. Le bail prend effet au jour de la prise commerciale de l'immeuble par le preneur «'c'est à dire à la réception définitive de l'immeuble en l'absence des réserves faites aux entreprises de construction'»,


- le 27 novembre 2008, La SCCV Eole III «'maître d'ouvrage'», la société LSI «'promoteur'» et la société MVM ont conclu une convention de prise à bail. Il y est prévu que: «'Le Maître d'ouvrage ou le promoteur s'engage en outre à ce que toutes les ventes des lots composant l'ensemble immobilier fassent l'objet d'un bail commercial consenti par l'acquéreur au profit de la société MVM ou de la personne morale qu'elle se sera substituée'» ; «L'achèvement complet de l'immeuble devra être réalisé le 1er mars 2009 au plus tard en vue des opérations d'équipement et d'ameublement pour une ouverture au public le 30 mars 2009 au plus tard'» ; '«'dès la signature des présentes, le gestionnaire s'oblige irrévocablement à signer tous les baux qui lui seront présentés'» ; «'Le maître d'ouvrage sera en charge des marchés d'ameublement et d'équipement, de la passation des commandes, du suivi des livraisons, de la mise en place, de le levée des réserves, des règlements aux fournisseurs (') Par ailleurs, le gestionnaire et le maître d'ouvrage se partageront les coûts d'acquisition du matériel d'équipement selon la répartition indiquée dans le tableau annexé (') ; que «pendant 9 ans, trimestriellement, il sera versé à chacun des acquéreurs concernés la quote-part de loyer dont le gestionnaire a défini l'enveloppe maximale, soit 1 022 280 € annuels hors taxes (valeur 1ère année) le tout conformément à la grille de loyer en annexe qui forme avec les présentes un tout indissociable'»; «'En contrepartie de l'engagement de la société MVM d'assurer la continuité d'exploitation pendant une période de 9 années à partir de la date d'ouverture de la Résidence, le Maître d'ouvrage versera à la société MVM, ou à la société qu'elle se sera substituée, la somme de 465000 Euros HT sous la forme d'un concours financier versé avant le démarrage de l'exploitation selon l'échéancier suivant (...)'De plus, le maître d'ouvrage devra 160 000 € HT au titre du fonds de concours supplémentaire (..)»,


- l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 21 novembre 2007 par Me S..., porte sur le lot 163, soit le studio 2-47 et les tantièmes de parties communes, pour le prix de 90 856,53 €. L'acte rappelle en page 6 l'avantage fiscal consistant en la possibilité d'obtenir le remboursement de crédit de TVA. Le contrat préliminaire est rappelé en page10 et il est prévu une livraison au 4ème trimestre 2008. En page 14, l'acte précise que l'acquéreur a financé son acquisition à concurrence de 100840€ au moyen d'un prêt du même montant qui lui a été consenti par le Crédit Foncier,


- le 17 juin 2010, il a été mis fin au contrat entre la société MVM et les époux Q... G..., par protocole de résiliation. Les époux Q... G... n'avaient à cette date perçu aucun loyer. Dans le protocole, il est rapporté que «'Selon la société MVM, l'exploitation effective de la résidence de tourisme n'a jamais démarré dès lors que la SCCV Eole Europe III, qui a conservé la propriété des pièces dans lesquelles devaient être installés le restaurant et les cuisines de la résidence, n'a pas terminé les travaux permettant la dite installation'»,


- le même jour, les époux Q... G... ont consenti un bail commercial à la société Groupe Hôtelier Bataillé (GHB) moyennant un loyer annuel de 4000€ HT,


- le 25 janvier 2011, la Résidence Quality Hotels et Suites, membre de GHB, a avisé l'ensemble des propriétaires qu'aucun loyer ne serait versé entre le 4janvier et le 27 janvier 2011, en raison de la découverte de malfaçons entraînant l'impossibilité d'exploiter la majorité des appartements, 


- le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, saisi par le syndicat des copropriétaires qui a assigné la SCCV Eole Europe III, a par ordonnance du 7 octobre 2010, confié une mission d'expertise à M.A.... Alors que les opérations d'expertises étaient en cours, le syndicat des copropriétaires a assigné le promoteur vendeur devant le tribunal de grande instance de Nantes. Par ordonnance du 7 mars 2013, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise sur les travaux réalisés après le dépôt du rapport de M. A.... M. A... n'ayant pas accepté la mission, il a été remplacé par M.D... qui a déposé son rapport le 12 février 2015. Ce rapport corrobore l'existence de désordres et la fosse de piscine laissée brut de béton,


- les époux Q... G... produisent des avis de valeur de leur bien établis en mars et avril 2016 par plusieurs agences immobilières. Le bien est évalué à une fourchette basse de 20 000 € et une fourchette haute de 45 000 €.





En premier lieu, M. et Mme Q... G... ne peuvent se prévaloir d'un dol sur la valeur du bien sans démontrer qu'ils ont été trompés par le vendeur sur le bien vendu. Ils ne justifient ni même n'allèguent de l'existence d'un vice ou de désordres dans le lot qu'ils ont acquis, et que ces désordres étaient connus du vendeur au moment de la vente. Il n'est pas démontré davantage qu'à la date de la vente, le promoteur connaissait les difficultés à venir d'ouverture de l'établissement et d'exploitation.





En deuxième lieu, la plaquette publicitaire fait du produit une présentation normalement flatteuse, sans présenter aucune garantie de rentabilité. Le montage fiscal, le choix du produit, du financement et du notaire procurateur ont été faits sur les conseils de la société Privilège. M. et Mme Q... G... ne rapportent pas la preuve d'un lien de subordination de la société Privilège à l'égard du promoteur vendeur. La SCCV Eole Europe ne s'est engagée ni sur un revenu annuel pour l'acquéreur ni sur une revalorisation foncière annuelle, mais uniquement sur l'éligibilité de l'opération au bénéfice fiscal choisi par les époux Q... G.... Il n'est pas allégué que cet engagement n'ait pas été respecté. 





En troisième lieu, le versement d'un fonds de concours par le promoteur au gestionnaire est une pratique courante permettant à ce dernier d'assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de la quelle il ne dispose pas des fruits de son activité. Le fait qu'un tel fonds ait été prévu antérieurement à la vente à hauteur de 625 000 € HT n'est pas révélateur d'une opération de promotion particulièrement risquée, mais du soutien apporté par le vendeur à la réussite de l'entreprise. Dès lors, c'est sans commettre de réticence dolosive que le vendeur n'a pas révélé aux acquéreurs l'existence de ce fonds antérieurement à la vente. 





Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'ila prononcé la nullité du contrat de vente et en toutes ses dispositions quien sont la conséquence. M. et Mme Q... G..., n'ayant pas été sciemment trompés par le vendeur, ni sur la rentabilité de l'opération, ni sur les qualités du bien vendu, ni sur l'avantage fiscal qu'ils pouvaient en attendre,seront déboutés de leurs demandes en annulation du contrat de vente.











Sur la nullité des contrats de prêt souscrit par M. et Mme Q... G... : 





Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme Q... G..., le premier juge n'a pas prononcé la nullité du prêt consenti par la société Crédit Foncier de France mais a constaté dans les motifs de son jugement que ce prêt avait été remboursé par anticipation par un prêt accordé à M. et MmeQ... G... par la société coopérative Banque Populaire du Massif Central. 





Le jugement étant infirmé sur la nullité du contrat de vente, aucun prêt ne peut en être annulé par application des dispositions de l'article L312-12 devenu l'article L313-36 du code de la consommation. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Q... G... de leurs demandes d'annulation de prêt. 





Sur la responsabilité de la SCCV Eole Europe III :





En premier lieu, ainsi qu'il a été exposé plus haut, la plaquette publicitaire fait du produit une présentation flatteuse, sans excéder ce qui est d'usage en la matière. La ville de Nantes est une commune attractive, et la présence d'hôtels et de résidences hôtelières dans le secteur de la Résidence Eole Europe III n'est pas à elle seule un obstacle à la réussite du projet. Les désordres, malfaçons ou inachèvement invoqués de façon générale par les époux Q... G... ressortent de l'obligation de délivrance et non de celle précontractuelle d'information. 





En deuxième lieu, les époux Q... G... ont acquis en 2007 un studio destiné à être exploité. Les avis de valeur qu'ils produisent, émis plusieurs années plus tard, ne démontrent pas que le prix était exagéré au regard du marché de ce type de biens, étant rappelé qu'ils n'ont engagé aucune action en rescision pour lésion.





En troisième lieu, les consorts Q... G... ne justifient pas avoir essayé de revendre leur bien, de sorte que leurs allégations sur l'impossibilité de revente n'est aucunement justifiée. 





Il résulte de tout ceci que M. et Mme Q... G... échouent à rapporter la preuve d'un manquement de la SCCV Eole Europe III à son obligation de conseil et d'information.





Sur la responsabilité du notaire instrumentaire :





M. et Mme Q... G... reprochent à Me S... de ne pas les avoir informés sur les caractéristiques juridiques de l'opération, l'opportunité d'un investissement dans le secteur de la résidence hôtelière, et la pertinence du prix d'achat. 





Ceci étant exposé :





En premier lieu, il est noté, en pages 13 et 14 de l'acte authentique de vente, que le vendeur fournit à l'acquéreur une garantie financière d'achèvement des travaux consentie par la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel Loire Atlantique Centre Ouest. Ainsi, le notaire s'est assuré que la construction de l'immeuble serait achevée, même dans l'hypothèse de difficultés financières du promoteur.





En second lieu, l'acte authentique rappelle en page 7 l'obligation de location par l'acquéreur, l'identité de l'exploitant, son activité et son numéro de SIREN, et les particularités fiscales de l'opération. Me S... justifie qu'il a notifié aux époux Q... G..., le 29 juin 2007, un projet de l'acte de vente auquel était joint en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d'information, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, un modèle de procuration s'ils ne souhaitaient pas se déplacer, le décompte prévisionnel de l'acquisition. L'acquéreur reconnaît, en page 10 de l'acte authentique, que le contrat préliminaire lui a été notifié et qu'il a eu connaissance du document d'information du 11 mai 2007 contenant la description de l'ensemble immobilier et la totalité des informations d'ordre administratif et constructif du programme. En l'absence d'élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, Me S... n'avait pas comme obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l'opération. 





Me S... a rempli son obligation d'information et les consorts Q... G... seront déboutés de leurs demandes à l'encontre du notaire instrumentaire.





Sur la responsabilité du notaire procurateur :





M. et Mme Q... G... soutiennent que le notaire procurateur est débiteur d'une obligation d'informa