Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 8 janvier 2021

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 08 JANVIER 2021



(n° 2021 / 8 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21610 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6OXS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2018 -Tribunal d'Instance de PARIS HUITIEME ARRONDISSEMENT - RG n° 11/17/0007





APPELANTE

 

SNC [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité. 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée de Me David BILLARD, Cabinet PEYRICAL & SABATIER , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, toque D 1441







INTIMÉE 



SASU HÔTEL PLAZA ATHENÉE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2613





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre 

Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme WOIRHAYE, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET



 



ARRÊT : Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors du prononcé.





*****



EXPOSÉ DU LITIGE :



Suivant acte sous seing privé en date du 3 avril 1979, la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale dans les Mines a conclu avec la Société Hôtel Plaza un contrat de location portant sur la chambre n°12 située au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] afin de la faire habiter par un membre de son personnel.



Par acte notarié en date du 15 octobre 2012, la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale dans les Mines a vendu à la Snc [Adresse 5] les immeubles sis [Adresse 3] à usage d'habitation, commerces et bureaux de cinq étages et un sixième mansardé. 



Par lettre recommandée du 7 décembre 2012 la Snc [Adresse 5] a notifié à la Société Hôtel Plaza Athénée à la fois son acquisition et la clause de prorogation de ses baux par application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 pour une durée de 

6 ans expirant au 15 octobre 2018, lui proposant en outre la passation d'un nouveau bail de 6 ans en application de la loi du 6 juillet 1989. Cette proposition est restée sans suite.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 février 2015, la Snc [Adresse 5] par son gérant de biens a donné congé à la Société Hôtel Plaza Athénée de la chambre pour le 31 mars 2015. Ce congé a été suivi d'une sommation de quitter les lieux puis d'une action en référé qui n'a pas abouti.



Par lettre recommandée du 2 mars 2016, la Snc [Adresse 5] par son gérant a donné congé à la Société Hôtel Plaza Athénée pour la même chambre à effet au 30 juin 2016 au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 lui déniant le droit au maintien dans les lieux au visa de l'article 10. 2°, 3° et 8° du même texte.



Par acte d'huissier du 19 septembre 2017, la Snc [Adresse 5] a fait assigner la Société Hôtel Plaza Athénée devant le Tribunal d'instance de Paris 8ème pour solliciter, au visa des articles 1134 et 544 code civil, l'expulsion de la Société Hôtel Plaza Athénée de la chambre 12 occupée sans droit ni titre au 6ème étage de l'immeuble du [Adresse 3], sous astreinte de 100 € par jour, et sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 € au titre du préjudice matériel et moral ainsi que celle de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



En défense, la Société Hôtel Plaza Athénée a conclu au débouté et à titre reconventionnel sollicité que le congé du 2 mars 2016 soit jugé nul et la Snc [Adresse 5] condamnée à lui payer la somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral, outre celle de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.











Par jugement contradictoire assorti de l'exécution provisoire en date du 31 mai 2018, le Tribunal d'instance de Paris 8ème a jugé nul le congé du 2 mars 2016 adressé à la Société Hôtel Plaza Athénée, débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts et condamné la Snc [Adresse 5] à verser 1.000 € conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. 

La Cour est saisie de l'appel formé à l'encontre de ce jugement par la Snc [Adresse 5] selon déclaration en date du 2 octobre 2018.



Au dispositif de ses dernières conclusions d'appel notifiées par la voie électronique le 24 mai 2019, la Snc [Adresse 5] sollicite de la Cour au visa des articles 542 du Code de procédure civile, 544 et 1101 et suivants du Code civil, 10 de la loi n°48-1360 du 1erseptembre 1948, qu'elle :

- Réforme dans sa totalité le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Paris 8ème en date du 31 mai 2018 ; 

Statuant à nouveau,

- Ordonne l'expulsion de la Société Hôtel Plaza Athénée et de tous occupant de son titre, le cas échéant avec le concours de la force publique, de la chambre n°12 occupée sans droit ni titre au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] appartenant à la Snc [Adresse 5] ;

- Assortisse cette condamnation d'une astreinte fixée à100 € par jour de retard ; 

- Condamne la Société Hôtel Plaza Athénée à verser à la Snc [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral ; 

- Condamne la Société Hôtel Plaza Athénée à verser à la Snc [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice matériel ; 

- Condamne la Société Hôtel Plaza Athénée aux entiers dépens et à verser à la Snc [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Au dispositif de ses dernières conclusions d'intimée notifiées par la voie électronique le 6 novembre 2019, la Sasu Hôtel Plaza Athénée sollicite de la Cour, au visa des disposituions de la loi du 1er septembre 1948 et notamment de son article 4, qu'elle :

- Confirme le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Paris en toutes ses dispositions;

- Dise mal fondées les demandes présentées par la Snc [Adresse 5] tendant au prononcé de l'expulsion de la Société Hôtel Plaza Athénée ; 

- Déboute la Snc [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

- Condamne la Snc [Adresse 5] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la Société Hôtel Plaza Athénée.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2020. 





MOTIFS DE L'ARRÊT





Sur l'application de la loi du 1er septembre 1948



La Snc [Adresse 5] fait grief au jugement d'avoir statué en application de la loi du 1er septembre 1948 alors que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas applicable au présent cas d'espèce, le tribunal ayant à tort considéré que la chambre faisait partie du bail d'habitation concédé à Monsieur [I] quoique celui-ci occupe deux lots distincts faisant chacun l'objet d'un contrat et d'un loyer spécifiques, à savoir l'appartement du 1er étage et la chambre du 6ème étage.











Sur ce, il est d'abord relevé que si les parties s'accordent à dire que la chambre du 6ème étage est occupée par Monsieur [D] [I], salarié de la Société Hôtel Plaza Athénée, en plus de l'appartement du 1er étage, aucune d'elle ne produit le bail de cet appartement qui serait soumis à la loi de 1948 selon la Société Hôtel Plaza Athénée et à la loi du 6 juillet 1989 selon la Snc [Adresse 5].



Il appartient néanmoins à la Société Hôtel Plaza Athénée de produire le bail d'habitation du 1er étage, si elle entend lier le sort de la chambre, dont le congé est en litige, avec cet appartement, alors qu'il n'est fait au bail de la chambre aucune mention relative à l'appartement d'habitation principal. 



En l'occurrence, la Société Hôtel Plazza Athénée s'en abstient sans que la taxe foncière de Monsieur [D] [I] fournie aux débats ne puisse suppléer cette absence.



Dès lors il sera considéré que la location de la chambre est autonome de celle de l'autre lot. 



Sur la demande reconventionnelle de nullité du congé du 2 mars 2016



De mention expresse la location de la chambre, d'une durée de trois mois renouvelable, prévoit le payement d'un loyer égal à la valeur locative telle qu'elle découle de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948.



C'est d'ailleurs cette loi du 1er septembre 1948 qu'a visée à son congé du 2 mars 2016 la Snc [Adresse 5], laquelle ne peut désormais soutenir le contraire sans se contredire.



Aux termes des dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, 'Les occupants de bonne foi des locaux définis par l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux...'



Ainsi que l'a, à juste titre, relevé le premier juge, le congé du 2 mars 2016 délivré au visa de cet article ne reproduit pas les dispositions du texte susdit, en violation de la loi d'ordre public, en ce qu'il omet de préciser que le congé ne comporte pas en lui-même l'obligation d'avoir à quitter les lieux, ce qui fait grief à son destinataire qui ne peut connaître l'étendue de son droit à l'expiration du bail.



En effet et au contraire, le congé en question constitue par même acte une dénégation du droit au maintien dans les lieux, au visa de l'article 10 de la même loi, pour les trois causes retenues qui sont : le défaut d'occupation personnelle du logement, l'existence d'une autre habitation principale suffisante aux besoins ou de plusieurs habitations et la nature de bail accessoire à un contrat de travail.











Or, il est établi que le preneur n'a jamais occupé le logement mais en a concédé, conformément à l'intention des parties spécifiée au bail, la jouissance à son salarié Monsieur [D] [I], ce que savait la Snc [Adresse 5] puisque par lettre recommandée du 7 décembre 2012, elle avait proposé à Monsieur [D] [I] pour cette chambre n° 12, 'un bail d'habitation de 6 ans dans les mêmes conditions financières que celui le liant à la Société Hôtel Plaza Athénée'. 



Dès lors la dénégation du droit au maintien dans les lieux ne pouvait concerner que l'occupant Monsieur [D] [I], qui n'est pas visé par le congé et n'est pas attrait à l'instance en expulsion de sorte qu'il ne peut se défendre, alors que pourtant son expulsion est poursuivie comme occupant du chef de la Société Hôtel Plaza Athénée et que la Snc [Adresse 5] formule divers griefs contre lui personnellement sur les conditions d'habitation de la chambre tout au long de ses écritures.



Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé nul le congé du 2 mars 2016 délivré à la Société Hôtel Plaza Athénée.



La Snc [Adresse 5] est en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société Hôtel Plaza Athénée les frais de procédure qu'elle a dû chacune engager pour se défendre en appel. La Snc [Adresse 5] sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus de celle octroyée en première instance qui est confirmée, sa propre demande du même chef étant rejetée.



La Snc [Adresse 5] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d'appel, le jugement étant confirmé sur les dépens.







PAR CES MOTIFS





La Cour statuant en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du Tribunal d'instance de Paris 8ème en date du 31 mai 2018 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE la Snc [Adresse 5] à verser à la Société Hôtel Plaza Athénée la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



DÉBOUTE la Snc [Adresse 5] de sa demande du même chef ;



CONDAMNE la Snc [Adresse 5] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT