Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 7 janvier 2021

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 JANVIER 2021



(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)





F N° RG 17/01368 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-JWXW









SAS PROMOTION PICHET

Société civile [Adresse 5]





c/



Etablissement Public CMAI DORDOGNE GIRONDE LOT ET GARONNE INE (CMARA)



























Nature de la décision : AU FOND





















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 février 2017 (R.G. 15/09040) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 03 mars 2017





APPELANTES :



SAS PROMOTION PICHET

sis [Adresse 2]





Société civile [Adresse 5]

sis [Adresse 1]



Représentées par Me Marie CASANOVA substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Etablissement Public CMAI DORDOGNE GIRONDE LOT ET GARONNE INE (CMARA)

sis [Adresse 3]



Représentée par Me Philippe DUPRAT de la SCP DAGG, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 novembre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



FAITS ET PROCÉDURE



Propriétaire d'un immeuble situé à [Adresse 7], la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de la Région Aquitaine (la CMARA) l'a mis en vente au moyen de la procédure dite de «vente notariale interactive» avec rédaction d'un cahier des charges.



Après acceptation de son offre, la SAS PROMOTION PICHET a conclu avec la CMARA, le 10 juillet 2013, un compromis de vente moyennant le prix principal de 8.525.988,36 euros avec différentes conditions suspensives en faveur de l'acquéreur dont l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours ou décision de retrait. Était également instituée comme condition suspensive au profit du vendeur, la constitution par l'acquéreur d'un gage espèces d'un montant égal au montant du prix et des frais.

Il était stipulé qu'en cas de défaillance des conditions suspensives, la vente serait considérée comme caduque, la date de réitération étant arrêtée au 30 janvier 2015 à 18 heures sauf prorogation.

En outre, l'acquéreur disposait d'une faculté de substitution par cession de son contrat.



Le 24 février 2015, la demande de permis de construire déposée le 30 mai 2014 faisait l'objet d'un refus. Néanmoins, les parties sont restées en relation, la SAS PROMOTION PICHET demandant une réduction du prix de vente compte tenu des nouvelles contraintes modifiant substantiellement l'équilibre économique de l'opération.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 juillet 2015, la CMARA faisait savoir à la SAS PROMOTION PICHET qu'en raison de l'absence de réponse favorable à la demande de permis de construire, elle se considérait libre de tous engagements à son égard.



Faisant grief à la CMARA d'avoir revendu l'immeuble à la SAS ALTERNATIVE FONCIÈRE SUD OUEST qui le lui avait finalement rétrocédé via la SCCV [Adresse 5], la SAS PROMOTION PICHET et la SCCV [Adresse 5] ont, par acte d'huissier du 7 septembre 2015, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action dirigée contre elle tendant à titre principal à la réitération de la vente dans un délai de trois mois à compter du prononcé du jugement et subsidiairement à une condamnation indemnitaire pour lui avoir fourni des informations inexactes et avoir rompu fautivement les pourparlers en cours.



Par acte du 2 octobre 2015, la CMARA a appelé en intervention forcée la SAS ALTERNATIVE FONCIÈRE SUD OUEST.



Ces procédures ont été jointes le 20 novembre 2015.



Par jugement du 21 février 2017, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a:

-ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture avec réouverture des débats et déclare l'instruction close à la date du 3 janvier 2017,

- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation, 

- constaté que la SAS PROMOTION PICHET ne soutenait aucune prétention, 

- débouté la SCCV [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de la Région Aquitaine et la SAS ALTERNATIVE FONCIÈRE SUD OUEST de leurs demandes reconventionnelles et incidentes,

- condamné la SCCV [Adresse 5] à payer à la Chambre des Métiers et de l'artisanat de la Région Aquitaine et à la SAS ALTERNATIVE FONCIÈRE SUD OUEST une indemnité de 2.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles,

- débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

- condamné la SCCV [Adresse 5] aux dépens.



LA COUR



Vu la déclaration d'appel de la société Promotion Pichet en date du 3 mars 2017;



Vu la déclaration d'appel de la société civile [Adresse 5] en date du 30 mars 2017 ;



Vu la jonction par mention au dossier des deux procédures le 14 avril 2017 ;



Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 14 avril 2017 qui a constaté le désistement d'appel de la société Promotion Pichet et de la SCCV [Adresse 5] à l'égard de la société Alternative Foncière du Sud-Ouest ; 



Vu les conclusions en date du 28 novembre 2019 de la société Promotion PICHET et de la SCCV [Adresse 5] dans lesquelles elles demandent à la cour de :

- déclarer recevable leurs appels

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les prétentions de la société PROMOTION PICHET et la SCCV [Adresse 5]

En conséquence,

- condamner la CMARA à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 780 000 € à titre de clause pénale.

Subsidiairement,

- condamner la CMARA à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 654 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

-condamner la CMARA à payer à la SCCV [Adresse 6] une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.



En toute hypothèse,

- condamner la CMARA à payer à la SCCV [Adresse 6] une somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC.

- condamner la CMARA aux entiers dépens ;



Vu les conclusions en date du 3 février 2020 de la CMARA aujourd'hui CMAI DORDOGNE GIRONDE LOT ET GARONNE aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- confirmer la décision déférée.

Sur appel incident

- condamner in solidum les sociétés PROMOTION PICHET et SCCV [Adresse 4] à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 19 octobre 2020 ;



SUR CE 



La société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] soutiennent que l'absence de délivrance d'un permis de construire dans le délai prévu au compromis de vente puis à l'avenant de celui-ci a été sans conséquence sur leurs droits à acquérir l'immeuble et ce d'autant que la CMARA avait manifesté son intention non équivoque de prolonger les pourparlers et donc le délai de réalisation de la vente.

Elles affirment qu'aucune caducité automatique n'était prévue dans la promesse en l'absence d'une réitération dans les délais initialement prévus. Elles font valoir que le refus du permis de construire résulte du contenu du cahier des charges trés contraignant rédigé par la CMARA. Elles relèvent qu'après ce premier refus de permis de construire, la CMARA a continué les discussions et a indiscutablement accepté de renégocier le prix.

En ce qui concerne la constitution du gage-espèces, elles affirment que ce gage-espèces devait être constitué au plus tard à la date la plus tardive retenue pour la signature de l'acte authentique et que cette date est le 30 septembre 2015. Dans ces conditions, elles font valoir qu'il ne peut leur être reprochées de ne pas avoir constitué ce gage-espèces à la date du 2 mars 2015 comme le prétend la CMARA.

Enfin elles soutiennent que la CMARA a manqué à son obligation d'information et aux exigences de bonne foi dans l'exécution de la convention.



La CMAI fait valoir que si le compromis de vente prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, il n'était pas fait mention d'aucune surface constructible dans cette convention Elle soutient que l'avenant du 19 avril 2014 n'a pas modifié les conditions de l'acte initial du 10 juillet 2013,seul le délai de la réalisation de la condition suspensive a été modifié à l'exception des autres conditions demeurées inchangées.

Elle constate qu'à la date du 2 mars 2015, les conditions suspensives ne s'étaient pas réalisées à savoir l'obtention du permis de construire et la consignation du prix.

En conséquence, elle affirme que la vente était devenue caduque de plein droit.

Elle conteste la poursuite de relations contractuelles postérieurement à la caducité de l'acte du 10 juillet 2013.



Le compromis de vente en date du 10 juillet 2013 prévoyait au chapitre Conditions suspensives au profit de l'acquéreur, l'obtention d'un permis de construire au plus tard au 15 janvier 2015 purgé de toute décision de retrait administratif pour illégalité et de tous recours gracieux ou contentieux, étant précisé que l'acquéreur devait justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande au plus tard le 30 mars 2014.

Il était également stipulé qu'en cas de recours contre le permis de construire, le délai de réalisation de la condition suspensive serait prorogé d'une durée nécessaire à la purge des recours sans toutefois que cette prorogation ne puisse excéder la date du 20 septembre 2015 au plus tard.



De même au chapitre Conditions suspensives au profit du vendeur, il était convenu entre les parties la constitution d'un gage-espèces par l'acquéreur d'un montant égal au montant du prix et des frais, versement devant intervenir au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique.



Enfin au chapitre Défaillance des conditions suspensives, il était stipulé qu'en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aurait caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque.



La date de la signature de l'acte authentique était fixée au plus tard le 30 janvier 2015 18h sauf effet de la prorogation prévue en ce qui concernait le permis de construire.



Par un avenant en date du 19 février 2014, les parties ont convenu que la date du dépôt de la demande de permis de construire serait fixée au 30 mai 2014, que la délivrance du permis devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2014 et que la signature de l'acte authentique était repoussée au 2 mars 2015, les autres clauses et conditions de la vente du 10 juillet 2013 demeurant inchangées.



Par courrier en date du 28 avril 2014, la société Promotion Pichet a informé la CMARA que les services de la mairie demandaient une diminution de la surface de plancher du projet et que dans ces conditions, si elle devait réduire la surface pour obtenir le permis de construire, elle demandait à la CMARA de bien vouloir reconsidérer le prix de vente du terrain.



Il n'est pas contesté que le permis de construire déposé par la société Promotion Pichet a fait l'objet d'un refus le 27 février 2015.



La société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] prétendent que le Cahier des charges de la vente notariale interactive était trop contraignant et est à l'origine du refus du permis de construire initial. Cependant aucun élément du dossier ne permet d'établir la réalité de cette affirmation. Il ne peut donc être reproché à la CMARA d'être à l'origine du rejet de ce permis de construire.



Il apparaît ainsi qu'à la date du 30 novembre 2014, date ultime de la délivrance du permis de construire, la condition suspensive ne s'était pas réalisée.



Par un courrier en date du 15 avril 2015 soit postérieurement à la date ultime pour la signature de l'acte authentique, la société Promotion Pichet a manifesté son intention de poursuivre la vente à un prix moindre. Par courrier du 22 avril 2015, la CMARA a rappelé que l'acte authentique n'avait pas été signé comme prévu dans l'avenant du 19 février 2014 modifiant l'avant contrat du 10 juillet 2013. Elle a en outre pris note de la nouvelle offre faite par la société Promotion Pichet et précisé que cette nouvelle offre serait soumise au Bureau de la compagnie.



Il résulte de la chronologie rappelée ci-dessus qu'à la date du 2 mars 2015, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'avait pas été réalisée, que la société Promotion Pichet n'avait pas renoncé à cette condition suspensive et qu'aucun nouvel avenant n'était intervenu pour repousser la date de la réalisation de la condition suspensive.



En conséquence, à la date du 3 mars 2015, le compromis de vente du 10 juillet 2013 modifié par l'avenant du 19 février 2014 était devenu caduc sans qu'il soit nécessaire que la CMARA procède à une quelconque formalité. Au surplus la société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] n'ont pas constitué le gage-espèces à la date ultime pour la réitération de l'acte authentique soit le 2 mars 2015.



La société Promotion Pichet a nécessairement admis la caducité de l'acte puisqu'elle a formé au mois d'avril 2015 une nouvelle proposition pour acquérir le bien soit la somme de 7.700.000 euros, reconnaissant ainsi que l'acte du 10 juillet 2013 était bien devenu caduc.



Cette nouvelle proposition ne peut être considérée comme la poursuite de pourparlers mais bien comme une nouvelle offre.



La CMARA a reçu le 7 mai 2015 une offre d'achat de la part de la société Alternative Foncière (7.800.000 euros) supérieure à la nouvelle offre faite par la société Promotion Pichet. La société Alternative Foncière a renouvelé son offre le 29 juin 2015 avec une modification relative à la surface de plancher.



Cette dernière offre a été acceptée par une délibération du Bureau de la CMARA en date du 6 juillet 2015.



Dans ces conditions, même si la société Promotion Pichet a fait une offre identique le 3 juillet 2015, il ne peut être reproché à la CMARA d'avoir fait le choix de contracter avec la société Alternative Foncière.



De même c'est à tort que la société SCCV [Adresse 4] sollicite l'octroi de dommages et intérêts en raison du fait qu'elle a finalement pu acquérir le bien auprès de la société Alternative Foncière pour un prix supérieur, cette acquisition résultant du seul choix de la société SCCV [Adresse 4] sans qu'une quelconque faute puisse être reprochée à la CMARA.



Il y a lieu de débouter la société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] de l'ensemble de leurs demandes tant au titre de la clause pénale qu'au titre de dommages et intérêts.



La CMAI sollicite une somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Cependant l'exercice d'une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s'il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, il échet de relever que $la CMAI ne démontre ni l'existence d'une telle attitude de la part de la société Promotion Pichet et de la société SCCV [Adresse 4] rendant abusif l'appel interjeté ni même l'existence d'un dommage. Il convient en conséquence de la débouter de ce chef de demande.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement rendu le 21 février 2017 par le Tribunal de grande instance de Bordeaux en toutes ses dispositions.



Y ajoutant,



Condamne la société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] à verser à la CMAI Dordogne Gironde Lot et Garonne la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la société Promotion Pichet et la société SCCV [Adresse 4] aux dépens d'appel.



L'arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.





 Le Greffier, Le Président,