Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 21 janvier 2021

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 21 JANVIER 2021



(n° 31 , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12448 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJTD auquel le dossier N° RG 20/13570 a été joint.



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Août 2020 - tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 20/52722





APPELANTE et DEFENDEUR A la Requête en erreur matérielle 



SARL LE 144 agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité. 



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée par Me Martine SULTAY, avocat au barreau de PARIS, 





INTIMEE ET DEMANDEUR À la Requête en erreur matérielle



S.C.I. SADKO prise en la personne de son représentant légal en exercice,



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par Me Olivia KLEIN, avocat au barreau de NANTES,



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Décembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller 

Michèle CHOPIN, Conseillère





Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition, 



Exposé du litige



Les sociétés du groupe [C] exploitent leur activité au rez- de-chaussée, 1er et deuxième étage de l'immeuble sis [Adresse 1], adresse historique du groupe.



Parmi ces sociétés, les SCI Sadko et ARE, ont pour activité l'administration et la gestion de locaux dont elles sont propriétaires à cette même adresse, acquisitions en vue desquelles elles ont été créées respectivement en 1957 et en 1979.

La SARL Le 144, anciennement dénommée [C] Restaurant, exerce une activité de restauration et de traiteur.



Les SCI Sadko et ARE entretiennent des liens étroits avec la société Le 144, puisque notamment':

- M. [F] [C] a été simultanément l'un des gérants de la société Sadko et de la société Le 144 jusqu'en 2013 et 2014'; les deux sociétés ont des associés communs';

- M. [B] [C] est associé nu-propriétaire au sein de la société Sadko et de la société ARE, et gérant de la société Le 144.



En avril 2018, Mesdames [U] [S] et [X] [O], associées de la société Sadko, ont été nommées en qualité de nouvelles gérantes de cette société.



La société Sadko expose avoir découvert à l'occasion d'un changement de gérance que ses locaux ont été divisés en deux espaces distincts:

- un espace de 167 m² loué par un cabinet d'avocats au titre d'un bail commercial du 20 février 2014 moyennant le versement d'un loyer annuel de 75.000 euros HT annuel hors charges,

- un espace de 45 m² occupé sans titre ni indemnité par la société Le 144, qui exerce par ailleurs une activité de traiteur au 1er étage sur un espace de 212 m² loué à la société ARE, le gérant de la société Le 144 étant associé au sein de ces deux entités.



Par lettre recommandée du 3 octobre 2019, la société Sadko a demandé la libération des lieux et réclamé le versement d'une indemnité d'occupation. 



La société Le 144, qui conteste les surfaces litigieuses, a opposé que son occupation était connue de longue date et qu'elle bénéficiait d'un prêt à usage, puis a indiqué être susceptible de libérer les locaux en cause à la double condition qu'ils seraient exclusivement loués au cabinet d'avocats [V] & [J] déjà établi au deuxième étage, et qu'en cas de départ de celui-ci elle bénéficierait d'un droit de priorité sur la prise à bail de l'ensemble.



Parallèlement à ces discussions, la société Sadko a signé avec le cabinet [V] & [J] un bail commercial portant sur la totalité de la surface du deuxième étage, en ce inclus la surface litigieuse, sous condition suspensive du départ de ses occupants.



Le 19 février 2020, la société Sadko a assigné la société Le 144 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en vue d'obtenir la libération des locaux en cause ainsi que le règlement d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance contradictoire du 14 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- ordonné la libération par la société Le 144 de la surface qu'elle occupe située au deuxième de l'immeuble sis [Adresse 1]) en ce compris l'enlèvement des meubles et objets garnissant le local et la restitution des clés,

- dit n'y avoir lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte,

- condamné la société Le 144 à verser à la société Sadko une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 1.600 euros jusqu'à la libération définitive des locaux et la restitution des clés, et à compter du 1er février 2020,

- autorisé la société Sadko à désigner tel huissier de justice qu'il lui plaira aux fins de :

- convoquer la société Sadko et la société Le 144 aux fins de procéder à un état des lieux du local,

- se faire remettre tout document utile afin de préparer l'état des lieux,

- faire procéder à un état des lieux du local comportant une description détaillée de chacune des pièces du local, des mobiliers et meubles éventuels le garnissant et de leur état respectif,

- dresser procès-verbal de ses constatations, y préciser toute difficulté rencontrée dans le cadre de la communication des pièces demandées et communiquer un exemplaire dudit procès-verbal à la société Sadko et à la société Le 144,

- dit que les frais d'huissier au titre de cet état des lieux seront supportés intégralement par la société Le 144,

- condamné la société Le 144 à verser à la société Sadko la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Le 144 aux dépens.



Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants':

- suite aux courriers de la société Sadko des 3 et 18 octobre 2019, la société Le 144 a répondu le 11 décembre 2019 qu'elle était à la recherche d'autres locaux similaires à ceux obtenus dans le cadre d'un prêt à usage consenti à titre gratuit, et a ajouté le 17 décembre 2019 qu'elle était disposée à souscrire un bail pour les mêmes locaux,

- qu'il ressort de ces pièces que la société Le 144 reconnaît ne pas bénéficier d'un bail verbal lui permettant d'occuper les locaux en cause,

- que le prêteur peut mettre fin à un prêt à usage à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable, condition qui apparaît remplie en l'espèce par le délai proposé de plus de 3 mois';

- que le cadre juridique de l'occupation de la surface est donc sans incidence sur la solution du litige, de même que la connaissance par la société Sadko de la division du local,

- que le maintien dans les lieux de la société Le 144 malgré plusieurs mises en demeure est constitutif d'un trouble manifestement illicite,

- qu'il n'est pas justifié de la nécessité d'une astreinte, la société Sadko disposant des voies de droit applicables aux procédures d'expulsion. 



Par déclaration en date du 26 août 2020, enregistrée sous le numéro RG 20/12448 la société Le 144 a fait appel de cette ordonnance.



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 7 décembre 2020, la société Le 144 demande à la cour de':

- infirmer l'ordonnance déférée,

Statuant à nouveau : 

- dire n'y avoir lieu à référé,

- renvoyer les parties à mieux se pourvoir, au fond,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Sadko,

- condamner la société Sadko à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Sadko aux entiers dépens. 



La société Le 144 fait valoir en substance les éléments suivants':

Sur le trouble manifestement illicite':

- que les mesures conservatoires ordonnées en référé ont vocation à geler une situation dans l'attente du litige au fond, mais pas à anticiper une situation, 

- que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer,

- que l'analyse des courriers officiels montre que la société Le 144 n'a jamais entendu renoncer à son droit de se prévaloir du bail verbal et a toujours soutenu que son occupation des lieux était légitime,

- que la procédure d'expulsion initiée en fraude de ses droits corrompt tout,

- qu'en ordonnant la libération des lieux, le premier juge a préjugé de la décision au fond,



Sur la connaissance par la société Sadko de l'occupation':

- que la société Sadko ne peut être restée ignorante de l'occupation du local litigieux, puisqu'elle y a expressément consenti, comme en atteste les lettres de l'expert-comptable de la société Sadko des 4 mars 2004 et 22 mars 2004,

- qu'elle a, au demeurant, proposé de régulariser la situation et de payer un loyer,

- que depuis 2001, elle a toujours payé ses charges d'exploitation et la taxe sur les locaux à usage professionnel ou commercial sur déclarations établies par la société Sadko,

- qu'elle est soumise à la contrainte légale de mettre à disposition des vestiaires et des douches pour le personnel du restaurant'; que six attestations d'anciens chefs de cuisine démontrent la présence de douches et de vestiaires dans le local du 2ème étage,

- que son personnel n'utilise pas les vestiaires et sanitaires du sous-sol, réservés au personnel de la boutique du rez-de-chaussée'; qu'elle n'a pas à justifier de l'usage qu'elle fait des locaux litigieux dès lors qu'ils sont exploités conformément à leur destination,

- que la société Sadko a elle-même donné son accord sur la division du plateau du 2ème étage en 2 surfaces distinctes et a fait procéder, à ses frais, aux travaux de séparation du plateau';

- que les baux successifs avec la société Triscast (4 mars 2001) et avec le cabinet [V] et [J] (20 février 2014) mentionnent une surface de 165 m² sur les 212 m² que comporte le plateau du 2ème étage'; que la société Sadko ne pouvait donc ignorer qu'elle occupait la superficie restante,

- que la société Sadko n'a jamais contesté cette occupation jusqu'en octobre 2019, ni au cours des réunions familiales, ni au cours des assemblées générales des SCI en 2019,

- qu'il n'y avait aucune urgence à signer le 31 janvier 2020 un nouveau bail avec le cabinet [V] et [J] alors que ce cabinet bénéficie d'un bail venant à expiration le 28 février 2023,

- que l'acharnement à la voir expulsée résulte d'une volonté de nuire en spoliant ses droits,



Sur l'existence d'un titre':

- qu'il était dans les habitudes familiales de ne pas rédiger de baux mais que les lettres échangées démontrent qu'elle n'a jamais cessé de revendiquer sa légitimité à occuper les lieux,

- qu'elle occupe ce local depuis 1999, soit depuis plus de 20 ans,

- qu'un procès-verbal du conseil d'administration de la société [L] [C] de 1989 atteste que des loyers étaient versés pour l'occupation du 2ème étage,

- que la fixation du prix du bail renouvelé le 31 mai 2014 tient compte de la surface du 2ème étage,

- qu'elle a toujours payé les charges et taxes afférentes à l'occupation du local (gaz, taxe sur le bureaux, rénovation de la chaudière),

- qu'à titre subsidiaire, l'existence d'un prêt à usage peut être reconnue,

- que l'existence des vestiaires dans ce local est indispensable à l'activité de restauration'; que le besoin du bénéficiaire du prêt à usage n'ayant pas cessé, ce prêt ne peut cesser,

- que seule l'intention de nuire explique que la société Sadko préfère consentir un bail au cabinet [V] et [J] plutôt qu'un bail, dans les mêmes conditions, à la société Le 144. 





La société Sadko, par conclusions remises au greffe le 1er décembre 2020, demande à la cour, sur le fondement des articles 700 et 835 du code de procédure civile et des articles 1875 et 1888 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance du 14 août 2020 en ce :

- qu'elle a ordonné la libération par la société Le 144 de la surface qu'elle occupe au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], en ce compris l'enlèvement des meubles et objets garnissant le local et la restitution des clés,

- qu'elle a autorisé la société Sadko à désigner tel huissier de justice qu'il lui plaira aux fins de :

- convoquer la société Sadko et la société Le 144 aux fins de procéder à un état des lieux du local,

- se faire remettre tout document utile afin de préparer l'état des lieux,

- faire procéder à un état des lieux du local comportant une description détaillée de chacune des pièces du local, des mobiliers et meubles éventuels le garnissant et de leur état respectif,

- dresser un procès-verbal de ses constatations, y préciser toute difficulté rencontrée dans le cadre de la communication des pièces demandées et communiquer un exemplaire dudit procès-verbal à la société Sadko et à la société Le 144,

- qu'elle a dit que les frais d'huissier au titre de cet état des lieux seront supportés intégralement par la société Le 144,

- qu'elle a condamné la société Le 144 à verser à la société Sadko à titre provisionnel une indemnité d'occupation, 

- qu'elle a condamné la société Le 144 à verser à la société Sadko la somme de 2.000 euros au titre des frais de l'article 700 outre les dépens.



- infirmer l'ordonnance du 14 août 2020 en ce :

- qu'elle a dit n'y avoir lieu d'assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte,

- qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à 1.600 euros à compter du 1er février 2020,



Statuant à nouveau : 

- ordonner expressément dans le dispositif de l'arrêt à intervenir l'expulsion de la société Le 144 et autoriser la société Sadko à faire procéder à l'expulsion forcée de la société Le 144 à défaut d'exécution volontaire de celle-ci,

- assortir l'obligation de la société Le 144 de libérer les lieux d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard courant à compter de l'ordonnance du 14 août 2020, nonobstant le paiement de l'indemnité d'occupation sollicitée,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à 2.148 euros (ou 1.861 euros si la surface de 39m² est retenue) jusqu'à la libération définitive des locaux et la restitution des clés, et à compter :

- à titre principal, du 3 octobre 2019, date à laquelle la société Sadko a sollicité la première fois la libération de la surface litigieuse, 

- à titre subsidiaire et à tout le moins du 1er février 2020,



En tout état de cause : 

- condamner la société Le 144 à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile engagés dans le cadre de la présente procédure d'appel,

- condamner la société Le 144 aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais d'exécution forcée que la société Sadko serait contrainte d'engager tels que les frais de commandement, les frais d'huissier et les frais d'intervention d'un serrurier,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Le 144.



La société Sadko expose en résumé ce qui suit :

- que contrairement à ce que la société Le 144 soutient, aucune société du groupe [C] ne détient de participation au sein de la société Sadko,

Sur l'expulsion':

- que la société Le 144 occupe les lieux sans être titulaire d'un quelconque bail ni d'une convention d'occupation consentie par la société Sadko,

- que les trois rapports d'expertise versés aux débats fixent chacun une surface différente pour ce local (35 m² / 39,6m² / 54m²),

- que ses échanges avec la société Le 144 ont duré cinq mois et ont donné lieu à 14 lettres officielles, sans que la société Le 144 n'affirme jamais être titulaire d'un quelconque bail,

- que le rapport d'expert produit par la société Le 144 pour la première fois en appel et établi à sa propre demande souligne qu'elle ne possède pas de bail,

- que les sociétés ayant eu par le passé un dirigeant commun (M. [F] [C]), la conclusion d'un bail aurait dû entraîner la mise en 'uvre de la procédure des conventions réglementées y compris pour un prêt à usage, ce qui n'a pas été le cas,

- que la société Le 144 reconnaît l'absence de loyers ou d'indemnité d'occupation,

- que la société Are n'est pas propriétaire du deuxième étage, que la société Sadko lui a donné à bail'; que le loyer visé dans ce bail est ajusté à la réalité du marché mais n'inclut aucunement le coût d'occupation de la surface litigieuse de 45m²',

- que le maintien dans les lieux pendant plusieurs années ne crée aucun droit pour la société occupante, pas plus que la simple connaissance par le propriétaire de cette situation,

- qu'un prêt à usage verbal serait résiliable à tout moment sous réserve de respecter un préavis, que la société Le 144 a disposé d'un préavis de 4 mois,

- que la société Le 144 bénéficie déjà d'un espace recevant les vestiaires de son personnel au sous-sol de l'immeuble'; que le restaurant qu'elle exploite est situé dans l'immeuble en face, au n°13 du boulevard'; que les locaux litigieux ne sont pas équipés de douches,

- qu'en conséquence, les locaux ne sont pas essentiels à l'activité de restauration et traiteur de l'occupante,



Sur les autres demandes':

- que la libération des lieux est d'autant plus nécessaire qu'elle a conclu un bail commercial avec un cabinet d'avocat pour la surface litigieuse, sous condition suspensive de la libération des lieux par la société Le 144,

- que l'accès à l'escalier de service, nécessaire au cabinet d'avocat qui est un établissement recevant du public, est rendu impossible du fait de la cloison montée par l'occupante,

- que de la même manière, l'accès à la chaudière qui commande le chauffage des locaux du cabinet est uniquement accessible via le local occupé,

- que l'indemnité d'occupation doit être égale au montant du loyer qu'elle était en droit d'obtenir, c'est-à-dire calculée sur la base du loyer négocié avec le cabinet [V] & [J] de 25.771 euros HT annuel,

- qu'elle a dû engager d'importants frais de procédure pour un litige pourtant simple, et dans lequel la société Le 144 ne soulève aucun argument et motif légitime et refuse d'exécuter l'ordonnance.





Par ailleurs, par requête du 25 septembre 2020, enregistrée sous le numéro RG20/13570 la société Sadko a demandé à la cour, sur le fondement des articles 462 et suivants du code de procédure civile, de rectifier une omission/ erreur matérielle dans le dispositif de l'ordonnance du 14 août 2020 selon les termes suivants':

«'ordonne la libération par la société Le 144 de la surface qu'elle occupe au deuxième étage de l'immeuble sis [Adresse 1]) en ce compris son expulsion du local et de tout occupant de son chef, l'enlèvement des meubles et objets garnissant le local et la restitution des clés du local ». 



Dans sa requête, la société Sadko expose en résumé ce qui suit :

- que le dispositif de l'ordonnance ordonne effectivement à la société Le 144 de libérer les locaux sans toutefois que rappeler le possible recours à la procédure d'expulsion';

- qu'en l'absence de la mention relative à l'expulsion de la société Le 144, l'huissier de justice en charge de l'exécution de l'ordonnance de référé ne peut pas initier la procédure d'expulsion et notamment recourir au concours de la force publique si nécessaire.



La société Le 144, par conclusions transmises par voie électronique le 30 novembre 2020, demande à la cour de :

- dire et juger que l'ordonnance rendue par madame le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, ne souffre d'aucune erreur ou omission matérielle,

- rejeter la demande de rectification,

- en toute hypothèse, ordonner la jonction de l'instance concernant la requête avec celle concernant l'appel de l'ordonnance de référé susvisée,

- dire et juger sans objet la requête déposée par la société Sadko,

- statuer ce que de droit sur les dépens. 



La société Le 144 expose en résumé ce qui suit :

- que le juge des référés n'a pas commis d'erreur ou d'omission puisqu'il a repris les demandes de la société Sadko telles que formulées dans ses écritures,

- que la société Sadko a en effet demandé au juge d'ordonner la 'libération immédiate de la surface litigieuse',

- que la requête en omission/erreur matérielle et l'appel sont fixés à même date, la requête n'a donc plus de fondement si la cour décide d'infirmer l'ordonnance.



Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



 SUR CE, LA COUR:



Dans un souci de bonne administration de la justice, la requête en rectification d'erreur matérielle de l'ordonnance du 14 août 2020 sera jointe à l'appel formé contre la même ordonnance.



Sur l'expulsion de la société Le 144:



En application des dispositions de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile devenu 835 du même code, le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. 



L'occupation sans droit ni titre de locaux peut constituer un trouble manifestement illicite.



La société le 144 conteste être occupant sans droit ni titre et soutient en premier lieu être titulaire d'un bail et à tout le moins bénéficier d'un prêt à usage. 



Il sera au préalable rappelé que l'existence d'un bail, y compris soumis au statut des baux commerciaux, n'est pas subordonnée à la rédaction d'un écrit.

En revanche, selon l'article 1709 du code civil, «le louage de chose est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, qu'elle s'oblige à lui payer', de sorte que la preuve du paiement d'un loyer est, ainsi que le soutient la SCI Sadko, nécessaire à la constatation de l'existence d'un bail.



La société Le 144 verse aux débats le bail signé le 10 juin 2010 entre la SCI Sadko et la société Tricast. Ce bail porte sur des locaux 'dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 4], aux angles des 3 voies, savoir:

- au 2ème étage un local commercial comprenant un grand vestibule, huit pièces principales plus les dégagements, les toilettes avec WC pour une surface totale d'environ 165 m faisant partie du lot n° 6 de la copropriété,

- ainsi que le droit d'user des parties communes (...)'

Il mentionne également en page 7 'Il est ici précisé que la chaudière à gaz qui est utilisé pour le chauffage de la totalité de l'étage se situe dans les locaux mitoyens actuellement occupés par la SARL le 144 (restaurant [C])'.



Le précédent bail signé le 14 mars 2001 entre la SCI Sadko et la société Tricast comportait en annexe un plan du 2ème étage, supportant la signature de la SI Sadko avec la mention SCI Sadko, la gérante le 26 mars 2001 qui détaille les surfaces du 2ème étage et notamment distingue la 'surface louée' soit 136,30m² de la 'Surface [C] restaurant' décrite comme comprenant les éléments suivants: bureau 12,50m²; économat, vestiaires 1,2 et 3 (13,30m², 5, 50m², 5,70m²) WC: 1,20m², dégagement 5m² total 43,20m².



Est également produit une estimation de la valeur vénale en février 2015 qui fait état au 2ème étage de la présence de locaux décrit comme 'occupés par la société [C]': 'entrée sans éclairement, bureau (...) Dégagement avec porte sur l'escalier de service, vestiaire éclairé par fenêtre sur rue, vestiaire éclairé par fenêtre sur cour avec douche, WC du personnel'

Ce document précise 'il n'existe pas de bail'.



En outre la société Le 144 établie qu'une seconde estimation de valeur vénale a été réalisée en février 2018 à la demande de la SCI Sadko. Celle-ci mentionne expressément dans le descriptif du 2ème étage: 'bureaux cabinet avocats 165,14 m², bureau restaurant 35,57 m².'

Cette occupation ancienne est encore avérée par plusieurs attestations d'anciens chefs ayant travaillé dans le restaurant et confirmant avoir utilisé au 2ème étage le bureau, les vestiaires du personnel, l'économat des denrées non périssables les toilettes et une douche et ce au moins depuis 2001.



Enfin dans un courrier du 28 octobre 2019, la SCI Sadko relève avoir eu connaissance d'une attestation d'assurance souscrite pour son compte précisant que le contrat porte sur l'ensemble des locaux dont elle est propriétaire à cette adresse, notamment les locaux loués à un tiers 'ainsi que les locaux mis à disposition de [L] [C] et du 144 au 2ème étage.'



Dans leur courrier d'accompagnement des documents comptables relatifs à la SCI Sadko la société Sereg expert comptable écrivait d'ailleurs dans deux courriers des 4 et 22 mars 2004 'comme les années précédentes, il n'a été pratiqué à l'égard de [C] restaurant ni loyer pour les locaux du 2ème étage ni refacturation de charges'.



Il en ressort suffisamment que la SCI Sadko avait connaissance de l'occupation des lieux par la société Le 144 et cette occupation, constatée dans un bail et ce depuis au moins 18 ans, ne peut être qualifiée d'occupation sans droit ni titre, ni d'occupation illicite et qu'elle s'inscrit dans une utilisation partagée des locaux au sein du groupe [C] au sein desquels la société le 144 dispose d'un bail écrit sur plusieurs locaux ainsi que de l'occupation litigieuse au 2ème étage, cette dernière n'ayant pas fait l'objet d'un écrit.



La qualification de bail ne peut cependant manifestement pas être retenue, la société Le 144 n'ayant jamais soutenu avoir payé un loyer, sauf dans ses dernières conclusions mais la prise en charge de charges liées à son occupation ne pouvant constituer un prix au sens de l'article 1709 du code civil.

Elle a d'ailleurs, dans plusieurs courriers, proposé qu'un prix lui soit fixé.



La société Le 144 ne peut davantage être suivie quand elle soutient que, occupant dans le même immeuble d'autres locaux pour l'exploitation du restaurant [C] et ce en vertu d'un bail d'abord verbal depuis 1999 puis écrit à compter du 31 mai 2014, ce bail rappelant l'occupation plus ancienne, le liant à la SCI ARE, elle paie un loyer surévalué pour cette occupation qui tient compte de la surface du 2ème étage, dès lors qu'il ne s'agit pas du même bailleur, la SCI Are n'étant pas propriétaire des lieux dont la libération est poursuivie.



La société Le Sadko expose enfin que les vestiaires et la douche qu'elle utilise au second étage sont indispensables à l'exploitation du restaurant.

Cependant d'une part, la douche qui était mentionnée dans l'estimation de 2015 n'apparaît plus dans celle de 2018, d'autre part des locaux à usage de vestiaire existent également au sous-sol du bâtiment et enfin la SCI Sadko établit par la production du site internet de la société Le 144 que le restaurant est désormais exploité à une autre adresse à proximité, les locaux du [Adresse 2] étant réservés à une exploitation à la demande et sur réservation.



Il en résulte que:

- la qualification de bail ne peut être sérieusement soutenue, aucun prix n'étant payé,

- la société Le 144 n'établit pas le caractère indispensable des locaux qu'elle occupe au 2ème étage,

- la mise en demeure d'avoir à quitter les lieux, d'ailleurs acceptée dans un premier temps, a en tout état de cause mis fin au prêt à usage allégué et fait courir un délai de préavis, de sorte que plus d'une année après, l'occupation est désormais sans titre et constitue un trouble manifestement illicite à laquelle le juge des référés peut mettre fin.

Le paiement d'une indemnité d'occupation est justifié et son montant, provisionnel, a été justement fixé par le premier juge à compter du 1er février 2020.



L'ordonnance frappée d'appel sera donc confirmée en toutes ses dispositions, sauf à rectifier l'erreur matérielle en autorisant l'expulsion de la société Le 144 à défaut de départ volontaire dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision.



PAR CES MOTIFS 



Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 20/12448 et RG 20/13570.



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant ; 



Dit qu'à défaut de départ volontaire de la société Le 144 dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, il pourra être procédé à son expulsion avec recours à la force publique si besoin est,



Condamne société Le 144 à payer à la SCI Sadko la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Le 144 aux dépens d'appel.





La Greffière, La Présidente,