Cour d'Appel · 2e chambre civile — 21 janvier 2021

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 21 JANVIER 2021



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04948 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NKF7







Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 AOUT 2017 

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE NARBONNE 

N° RG 51-15-0001







APPELANTE :



SAS CHATEAU DE SERAME, société par actions simplifiée au capital de 200.000 € immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Narbonne sous le n° 440.158.764, ayant son siège social [Adresse 4], société en liquidation représentée par Maître [U] [M], es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME aux termes d'un jugement du TGI de Narbonne en date du 31 mars 2015 demeurant

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par TURCHET, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMEES :



S.C.I. HERITIERS D'EXEA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me MAREAU avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 



S.C.I. DE MONTRABECH prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et Me MAREAU avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 NOVEMBRE 2020, en audience publique, Monsieur Thierry JOUVE ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de président de chambre

Monsieur Thierry JOUVE, Conseiller

Mme Nelly SARRET, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Ginette DESPLANQUE







ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par Mme Ginette DESPLANQUE, Greffier.





*

**





La SCI HERITIERS D'EXEA a pour objet social la propriété, l'administration, la gestion, la mise en valeur et la location d'une propriété dénommée 'Domaine de Sérame' sise à [Localité 6] (11), constituée d'un château et de vignobles.



La SCI DE MONTRABECH a pour objet social la propriété, l'administration, la gestion, la mise en valeur et la location d'une propriété dénommée 'Domaine de Montrabech' sise à [Localité 6] (11), également constituée d'un château et de vignobles.



Ces deux sociétés sont composées des membres d'une même famille.



La SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH ont conclu par acte authentique des 16 novembre et 26 novembre 2001 avec la SAS CHATEAU DE SERAME un bail rural à long terme de 35 ans à compter du 1er novembre 2001 concernant diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [Localité 6] appartenant à la SCI HERITIERS D'EXEA et représentant un total de 196 ha 37 a et 81 ca ainsi que la cave de vinification, diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [Localité 7] appartenant à la SCI HERITIERS D'EXEA représentant un total de 69 ha 95 a et 30 ca et diverses parcelles de terre en nature de vigne et de champ situées sur la commune de [Localité 6] appartenant à la SCI DE MONTRABECH représentant un total de 57 ha 82 a et 25 ca ainsi que la cave de vinification.



Dans ce cadre, les bailleurs ont procédé à la concession, pendant la durée du bail exclusivement, du droit d'usage exclusif des marques 'd'EXEA' et 'CHATEAU DE SERAME' et du droit d'usage non exclusif de la marque 'CHATEAU DE MONTRABECH'.



Selon les termes du contrat de bail, le preneur s'engageait à restructurer le vignoble à ses frais exclusifs, pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats, à supporter l'intégralité des frais de replantation, les primes attribuées à cette fin lui étant intégralement versées, à procéder aux replantations dans les cinq ans de l'arrachage sauf si la loi prévoyait un délai de péremption des droits de replantation plus long, à exécuter les réparations locatives ou de menus entretiens mises à sa charge par l'article L.415-4 du code rural, à entretenir en bon usage et viabilité des chemins et sentiers d'exploitation ainsi que les sols et cours et à procéder au nettoiement des fossés et drainages.



Il était par ailleurs convenu :

- d'un fermage annuel égal de 6,5 hectolitres par hectare par an de vin d'appellation correspondante,

- et pour tenir compte des investissements que le preneur s'engage à effectuer, un fermage de 327.000,00 francs par an pour les 9 premières années culturales du bail, 467.000,00 francs par an pour les années 2010-2011 à 2013-2014, et 654.000,00 francs par an pour les années 2013-2014 à 2017-2018.





Estimant que le preneur n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, en août 2014 les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SAS CHATEAU DE SERAME et voir juger que leur préjudice subi s'élèverait à la somme de 4.792.000,00 euros.



Parallèlement à cette procédure, les bailleurs ont sollicité et obtenu, le 18 septembre 2014, l'autorisation de faire pratiquer une saisie conservatoire sur le matériel agricole et le stock de vin appartenant à la SAS CHATEAU DE SERAME en garantie d'une créance évaluée à la somme de 4.798.792,00 euros.

Cette ordonnance a été exécutée selon procès-verbal de saisie du 22 octobre 2014.





Par jugement du 17 mars 2015 le tribunal de grande instance de Narbonne a placé la SAS CHATEAU DE SERAME en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2015.



Par courrier du 15 avril 2015, Maître [U] [M], mandataire liquidateur, a procédé à la résiliation du bail.





Par jugement du 28 août 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne a pris acte de la décision de la cour d'appel prononçant l'irrecevabilité de l'appel en cause par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH de Maître [T], rédacteur du bail, a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de ses demandes tendant à déclarer nulle la clause du contrat mettant à sa charge l'obligation de restructuration du vignoble, a dit que la SAS CHATEAU DE SERAME n'a procédé ni à l'entretien du vignoble en bon père de famille, ni à sa restructuration de nature à permettre à arriver 'entre 2006 et 2011 à une superficie plantée de l'ordre de 240 ha en cépages adéquats' et par conséquent a dit que la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH à l'égard de la SAS CHATEAU DE SERAME s'élève à la somme de 2.180.573,00 euros, a dit que Maître [U] [M] ès-qualités de mandataire liquidateur inscrira le montant de cette créance au passif de la liquidation après déduction de la somme de 100.000,00 euros due par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au titre du remboursement de l'avance aux cultures pour l'année culturale 2014/2015, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, a dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens seront inscrits au passif de la liquidation.





Par acte reçu au greffe de la Cour le 18 septembre 2017 la SAS CHATEAU DE SERAME a relevé appel de cette décision.





Par arrêt en date du 28 juin 2018 la présente Cour d'appel a :





- écarté des débats les expertises VITICONSEIL (pièces 4, 10 et 11 des parties intimées),



- déclaré la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 ha nulle et non écrite,



Avant-dire droit au fond,



- ordonné une mesure d'expertise, et désigné pour y procéder Monsieur [L] [D] [R] avec pour mission de :

~ se faire remettre les documents de la cause,

~ se rendre sur les lieux,

~ donner à la cour, avec la plus grande précision et en se référant au besoin aux documents comptables de la SAS CHATEAU DE SERAME, tous les éléments permettant à celle-ci d'apprécier les différents chefs de préjudice invoqués par les parties à l'exception de ceux résultant du non-respect de la clause annulée,

~ répondre aux dires,



- dit que Maître [M], ès-qualités, devra consigner au Greffe de la Cour la somme de 2500 euros et la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH devront consigner au Greffe de la Cour la somme de 2500 euros à valoir sur les honoraires de l'expert avant le 31/07/2018 et rappelé que, à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit en application de l'article 271 du code de procédure civile, un relevé de caducité ne pouvant être accordé par le juge que sur justification de motifs légitimes,



- dit que l'expert communiquera directement rapport de ses opérations à chacune des parties avec mention faite sur l'original et en déposera deux exemplaires au greffe de la cour dans les six mois suivant sa saisine,



- dit qu'à défaut de pré-rapport, l'expert organisera à la fin des opérations, un accedit de clôture où il informera les parties du résultat de ses investigations et pour recueillir leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise,



- commis le président de la chambre, ou à défaut l'un des conseillers, pour contrôler les opérations d'expertise et dit que l'expert se référera à ce magistrat en cas de difficultés.





Par arrêt en date du 12 décembre 2019 la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH, lesquelles faisaient grief à l'arrêt susvisé d'avoir déclaré nulle et non écrite la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 hectares.





L'expert [L] [D] [R] a déposé le rapport de ses opérations le 30 septembre 2019.





 *****



Par conclusions n°6 du 26 novembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, et soutenues oralement à l'audience, la SAS CHATEAU DE SERAME représentée par Maître [U] [M], ès-qualités de mandataire liquidateur, demande à la cour de réformer le jugement dont appel et de :



- déclarer la SCI DES HERITIERS D'EXEA et la SCEA DE MONTRABECH irrecevables en leurs demandes formulées pour la première fois en cause d'appel au titre des fermages, des primes, de la marque et du préjudice moral,

- les débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME une indemnité de 1.733.248,00 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations sur le fondement de l'article 1719-4° du code civil et de l'article L.415-8 du Code Rural et de la Pêche Maritime,

- à titre subsidiaire les condamner à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME une indemnité de 273.000, 00 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations sur le fondement des articles L.411-69 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime,

- fixer les intérêts moratoires à compter de la date de résiliation du bail au visa de l'article 1153-1 du code civil,

- condamner la SCI DES HERITIERS D'EXEA et la SCEA DE MONTRABECH à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME la somme de 305.052,00 euros au titre des avances aux cultures,

- condamner la SCI DES HERITIERS D'EXEA et la SCEA DE MONTRABECH à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME la somme de 461.045,00 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de valeur des stocks,

- condamner la SCI DES HERITIERS D'EXEA et la SCEA DE MONTRABECH à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME la somme de 2.450.000,00 euros en réparation du préjudice subi au titre du manque à gagner résultant de la résiliation anticipée du bail provoquée par les bailleurs.



L'appelante sollicite enfin la condamnation de la SCI DES HERITIERS D'EXEA et de la SCEA DE MONTRABECH à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME la somme de 30.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.





Par conclusions n°4 transmises par voie électronique le 10 novembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, soutenues oralement à l'audience, la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH demandent à la cour de :



- dire que Maître [U] [M] a prononcé la résiliation du bail selon courrier du 15 avril 2015,

- juger que la SAS CHATEAU DE SERAME a manqué à ses obligations contractuelles et légales,

- juger que la SAS CHATEAU DE SERAME ne peut prétendre à aucune indemnité du fait de ses manquements,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la SAS CHATEAU DE SERAME n'a pas procédé à l'entretien du vignoble en bon père de famille, et en ce qu'il a fait droit à la demande de dommages et intérêts pour dégradation du vignoble à hauteur de 175.000,00 euros,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il rejeté la demande de fixation de la créance des bailleurs au titre des manquants à la somme de 1.110.000,00 euros,

- fixer le montant de la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et de la SCI DE MONTRABECH au passif de la SAS CHATEAU DE SERAME comme suit :

~ au titre des manquants : 1.110.000,00 euros ou, subsidiairement, 518.000,00 euros,

~ au titre des fermages : 493.966,00 euros ou, subsidiairement, 282.814,00 euros,

~ au titre des dégradations du vignoble : 175.000,00 euros,

~ au titre des droits de plantation perdus : 239.400,00 euros,

~ au titre du remboursement des primes à la plantation et primes d'arrachage : 528.108,00 euros,

~ au titre de la mise à disposition de la marque : 116.628,00 euros,

~ au titre du préjudice moral : 300.000,00 euros,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'i1a fixé la créance de la SAS CHATEAU DE SERAME à l'égard de la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à la somme de :

~ 638.427,00 euros au titre de l'indemnité due au preneur,

~ 100.000,00 euros au titre du remboursement de l'avance aux cultures pour 1'année 2014/2015,

- débouter la SAS CHATEAU DE SERAME de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAS CHATEAU DE SERAME de 1'intégralité de ses autres ses demandes, fins et prétentions.







MOTIFS DE LA DECISION



Par son précédent arrêt en date du 28 juin 2018, dont pourvoi rejeté par la Cour de cassation, la présente Cour a déclaré nulle et non écrite la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME l'obligation de renouveler, à sa charge, le vignoble donné à bail pour arriver entre 2006 et 2011 à une superficie de 240 hectares.



La Cour a, par ailleurs, ordonné une mesure d'expertise afin d'apprécier les préjudices invoqués, qu'il s'agisse, de la part des bailleurs des demandes formées au titre des dégradations ou des manquants et, de la part de la société CHATEAU DE SERAME, des diverses demandes relatives aux frais d'arrachage, de défonçage et de replantation, des avances aux cultures ou encore du manque à gagner.



L'expert conclut le rapport de ses opérations en ces termes :



Postes de préjudice invoqués par les bailleurs :

- indemnisation des manquants, ce point est sans objet, cf discussion p.32 à 37

- indemnisation du préjudice lié aux dégradations du vignoble : ce point est sans objet, cf discussion p.32 à 37

En ne tenant pas compte de la clause annulée, il n'y a pas lieu de parler de dégradation, mais au contraire d'amélioration du vignoble, de 2001 à 2014. 

- indemnisation au titre des fermages : cf discussion et tableau p.42 & 43

Selon la pièce des bailleurs il existe un montant restant dû (hors question de prescription) de 282.814 €. Ceci suppose que soient produites des pièces comptables certifiées (SCI Héritiers d'Exéa et SCI de Montrabech) et non un simple tableau (Alerion 65). 

- indemnisation au titre des droits de plantation perdus : ce point est sans objet, cf discussion p.38 & 44

- remboursement des primes perçues par le preneur : ce point est sans objet, cf discussion p.38 & 44

- indemnisation au titre de la mise à disposition de la marque : ce point est sans objet, cf discussion p.38 & 44

- préjudice moral : ce point est sans objet, cf discussion p.38 & 44

A l'exception de la réclamation concernant les fermages, pour laquelle les parties n'ont pas produit de pièces permettant de connaître avec certitude les sommes réclamées et versées, toutes les réclamations des bailleurs sont fondées sur la clause annulée.



Postes de préjudice invoqués par le preneur :

- indemnisation au titre des travaux d'arrachage, de défonçage et de replantation : cf discussion p. 46

- l'indemnité autonome de l'IPS est de : 1.733.248 €

- l'indemnité due au preneur sortant, après amortissement et plafonnement est de : 273.000 €

La Cour déterminera laquelle des 2 indemnités s'applique.

- indemnisation au titre des avances aux cultures : cf discussion p. 46 : 305.052 €

Le montant revendiqué à ce titre est conforme aux valeurs comptables certifiées.

 - indemnisation au titre de la perte de valeur des stocks : cf discussion p46 : 435.894 €

Le montant revendiqué à ce titre est conforme aux valeurs comptables certifiées.

- indemnisation au titre du manque à gagner : un résultat net compris entre 33 et 40% de la valeur revendiquée par la SAS Château de Sérame,

compris entre 2.200.000 et 2.700.000 € correspondrait à une très bonne gestion technique et économique, et à l'absence de sinistre majeur.





Au regard de l'ensemble du rapport d'expertise, il convient de reprendre les demandes présentées par les parties, et ce en tenant compte de l'annulation de la clause imposant à la SAS CHATEAU DE SERAME la charge du renouvellement du vignoble.



Les intimées soutiennent qu'elles n'auraient jamais conclu le bail sans la présence de ladite clause et, il n'est pas contestable, à la seule lecture du contrat, qu'elle constituait un élément important pour les bailleresses.



Il n'est cependant pas démontré que le contrat se soit, du fait de la remise en cause de cette clause, trouvé totalement dépourvu de son équilibre initial.





DEMANDES DES BAILLERESSES :



Il est établi que, par courrier du 15 avril 2015, Maître [U] [M], ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME, a fait connaître aux bailleresses qu'elle n'entendait pas poursuivre le contrat de bail à ferme les liant à la SAS CHATEAU DE SERAME et, à juste titre, les intimées font valoir que la rupture du contrat ne peut, en l'état, leur être imputée à faute.





Sur la demande de fixation de la créance des bailleurs au titre des manquants :



L'expert judiciaire, répondant à toutes les observations présentées par les bailleresses sur ce point, et commentant l'expertise non contradictoire diligentée à la demande de ces dernières par Monsieur [M] [Y], après avoir expliqué les incohérences qu'il considérait comme existantes dans le tableau des manquants transmis par elles, a estimé que la comparaison de l'état du vignoble entre 2001 et 2014 montre une permanence de la surface et des classes d'âge, une modification de l'encépagement (disparition de l'Alicante, du Cinsault et du Vermentino, apparition du Cabernet Sauvignon, du Chardonnay et du Petit Verdot) et un taux global de manquants de 8,5%, ce taux étant de 14,2% en 2001.



Il ajoute que la superficie du vignoble étant constante, le taux de manquants ayant diminué et l'irrigation étant installée sur 47 ha, cette réclamation des bailleresses n'est pas justifiée ; elle sera dès lors rejetée.





Sur la demande de dommages et intérêts pour dégradation du vignoble :

L'expert estime qu'il n'y a pas lieu de parler de dégradation, mais au contraire d'amélioration du vignoble, de 2001 à 2014. 



La demande à ce titre sera également écartée.





Sur la demande au titre des droits de plantation perdus depuis 2013 : 

L'expert judiciaire indique sur ce point, sans être utilement contredit par les bailleresses, que le système antérieur des droits de plantation a pris fin le 31 décembre 2015 pour être remplacé au 1er janvier 2016 par un dispositif d'autorisation de plantation, ce nouveau dispositif permettant la délivrance d'autorisations de plantation pour l'ensemble des types de vins (AOP, IGP et VSIG) et sur tout le territoire, ces autorisations étant incessibles et octroyées à titre gratuit pour toutes les catégories d'autorisations (plantations nouvelles, replantations, replantations anticipées ou droits convertis).



Il considère qu'il n'y a pas de préjudice au titre de la perte des droits de plantation.



Il ne sera pas fait droit à cette prétention.





Sur la demande au titre du remboursement des primes à la plantation et primes d'arrachage :



L'expert estime que cette revendication n'est pas fondée dans la mesure où les subventions sont versées à l'exploitant et non au bailleur.

Il n'y sera pas fait droit.





Sur la demande au titre de la mise à disposition de la marque : 



Outre que le bail initial prévoit que le droit d'usage exclusif des marques 'd'EXEA' et 'CHATEAU DE SERAME' est concédé sans contrepartie, la demande, à hauteur de 116.628,00 euros, n'est pas suffisamment fondée sur la démonstration d'un préjudice avéré, ni sur la justification de la valeur de ce droit d'usage telle qu'elle aurait pu être fixée dans le cadre d'un contrat type. Elle sera écartée.





Sur la demande d'indemnisation au titre des fermages :



Il n'est pas contestable que le montant des fermages tels que fixés par le bail, en date des 16 et 26 novembre 2001, liant les parties au présent litige, a été largement minoré par rapport aux précédents fermages fixés par les baux consentis par le GFA DES HERITIERS D'EXEA et par la SCI DE MONTRABECH en 1996 et 1997, et ce pour tenir compte de la clause prévoyant le renouvellement du vignoble à la charge du preneur.



Ladite clause étant réputée non écrite, c'est à juste titre que les bailleresses sollicitent une réévaluation des loyers, à hauteur de ce qui aurait dû être versé en l'absence d'une telle disposition, et il sera fait droit à leur demande à ce titre à hauteur de 493.966 euros.





Sur la demande au titre du préjudice moral :



Les bailleresses font valoir que la SAS CHATEAU DE SERAME a signé un bail qu'elle a exécuté pour , une fois assignée devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, solliciter l'annulation de la clause lui imposant une obligation de renouvellement, à sa charge, du vignoble ; que cependant elle a bénéficié de ladite clause, aujourd'hui annulée, ce qui lui a permis de payer un loyer faible pendant toute son exécution, d'exécuter ou non des travaux à sa guise, sans en référer aux bailleurs et sans leur demander d'autorisation, sans payer de contrepartie à la mise à disposition de la marque, et en s'attribuant les primes à l'arrachage et aux plantations.



Elles soutiennent qu'elles n'auraient jamais conclu le bail sans la présence d'une telle disposition.



Cependant, et même s'il a pu être relevé précédemment qu'il n'est pas contestable que cette clause constituait un élément important pour les bailleresses, ces dernières ne peuvent valablement se prévaloir de l'indemnisation d'un quelconque préjudice moral dans la mesure où il a été jugé que la clause litigieuse était contraire à l'ordre public.



Il n'y a dès lors pas lieu à indemnisation à ce titre.







DEMANDES DE LA SAS CHATEAU DE SERAME :



Contrairement à ce que soutient la SAS CHATEAU DE SERAME les demandes présentées pour la première fois en cause d'appel par les intimées (au titre des fermages, des primes, de la marque et du préjudice moral) ne l'ont été que postérieurement à l'arrêt pré-cité de la présente Cour en date du 28 juin 2018, qui a déclaré nulle et non écrite la clause imposant au preneur le renouvellement à sa charge du vignoble, et n'en sont que la conséquence liée à ladite annulation ; elles ne sont dès lors pas irrecevables.





Sur la demande au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations :



Les demandes formées à ce titre par le preneur ne peuvent valablement être considérées comme atteintes par la prescription puisque cette dernière n'a pu courir qu'à compter de l'arrêt de la présente Cour du 28 juin 2018.



Le contrat conclu entre les parties n'étant pas intégralement remis en cause du fait de l'annulation de la clause objet de l'arrêt susvisé, et en vertu du seul principe de l'indemnisation légale des améliorations apportées par le preneur, il convient de fixer l'indemnisation de la SAS CHATEAU DE SERAME, à ce titre, à la somme de 273.000,00 euros.



 

Sur la demande d'indemnisation au titre des avances aux cultures : 



L'expert indique que le montant revendiqué à ce titre est conforme aux valeurs comptables certifiées ; cependant, c'est à juste titre que les intimées font remarquer que les documents versés au débat, et non véritablement commentés par l'expert, ne permettent pas de retenir ce montant.



Sans plus d'éléments probants à ce titre, cette demande sera rejetée.





Sur la demande d'indemnisation au titre de la perte de valeur des stocks :



L'expert indique sur ce point également que le montant revendiqué, qu'il fixe à 435.894 €, est conforme aux valeurs comptables certifiées, après l'avoir dans sa discussion en page 46 fixé à 469.938 euros correspondant au solde entre la valeur du stock ramené à sa valeur vénale et le montant HT des enchères.



Outre le fait que, au regard de l'estimation faite par le commissaire priseur, aucun élément ne permet de fixer la valeur vénale du stock à la somme de 1.353.947,00 euros, il convient d'observer qu'aucun élément de fait ou de droit ne permet de faire supporter par les bailleresses cette perte alléguée, liée à la liquidation judiciaire qui a été prononcée par jugement du 30 mars 2015, ni de l'imputer à ses dernières au motif d'une saisie conservatoire, laquelle avait été autorisée par le juge de l'exécution.



Cette demande sera également écartée.





Sur la demande d'indemnisation au titre du manque à gagner : 



L'expert indique qu'un résultat net compris entre 33 et 40% de la valeur revendiquée par la SAS Château de Sérame, compris entre 2.200.000 et 2.700.000 € correspondrait à une très bonne gestion technique et économique, et à l'absence de sinistre majeur.



Au regard de cette définition, qui suppose à la fois une très bonne gestion technique et économique et une absence de sinistre, et tenant les résultats affichés des années précédant la résiliation du bail, il convient de limiter l'indemnisation du manque à gagner à la seule somme de 300.000,00 euros.







Il convient dès lors, tenant l'évolution du litige, de fixer à la somme de 493.966 euros la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME.



Il convient par ailleurs de fixer ainsi qu'il suit la créance de la SAS CHATEAU DE SERAME :



- 273.000,00 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations,

- 300.000,00 euros au titre de l'indemnisation du manque à gagner.





Il convient en outre de dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



La SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH qui succombent principalement en leur appel en supporteront les dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.



L'équité commande en outre de faire bénéficier la SAS CHATEAU DE SERAME des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer, à ce titre, la somme de 3000,00 euros.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Reçoit l'appel de la SAS CHATEAU DE SERAME ;



Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau :



Constate qu'il a été mis fin au bail, le 15 avril 2015, par Maître [U] [M], ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME ;



Fixe à la somme de 493.966 euros, d'indemnisation au titre des fermages, la créance de la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au passif de la liquidation judiciaire de la SAS CHATEAU DE SERAME ;



Fixe la créance de la SAS CHATEAU DE SERAME à l'encontre de la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH aux sommes de :



- 273.000,00 euros au titre des frais d'arrachage, de défonçage et de replantations,

- 300.000,00 euros au titre de l'indemnisation du manque à gagner ;



Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent arrêt ;



Condamne la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH à payer à la SAS CHATEAU DE SERAME, représentée par Maître [M] ès-qualités, la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SCI HERITIERS D'EXEA et la SCI DE MONTRABECH au aux dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

















MG