Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 18 janvier 2021

18/01/2021



ARRÊT N°



N° RG 19/04833 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NJDU

J-C.G/NB



Décision déférée du 22 Novembre 2018 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 18/00303

(M. GUICHARD)

















[Y] [G]





C/



[C] [K]

[T] [R]

[A] [V] [X]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***



APPELANT



Monsieur [Y] [G]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Madame [C] [K]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [T] [R]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [A] [V] [X]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.



FAITS ET PROCEDURE - MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Suivant acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé devant Maître [H], notaire à [Localité 13] (32), M. [A] [V] [X] a vendu à Mme [K] et M. [R] , dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 12], cadastré section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété, le lot n° 8, situé dans les combles du bâtiment unique avec accès indépendant à droite du bâtiment, comprenant un palier, une entrée, un cellier, deux paliers, un dégagement, une chambre avec placard, un séjour, une salle à manger, un dégagement, un placard, un WC, une cuisine, un bureau, un placard et une terrasse solarium, et les 2097/10000èmes des parties communes générales, précision étant faite que les lots numéros 7 et 8 bénéficient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 4], moyennant le prix de 170.000,00 €.



Par courrier recommandé en date du 27 février 2016, se prévalant de l'apparition de désordres et de l'impossibilité de régler amiablement le litige, Mme [K] et M. [R] ont mis en demeure M. [V] [X] d'effectuer les travaux de réparation et de procéder au paiement de la réparation d'une fuite d'eau.



Saisi par Mme [K] et M. [R] suivant exploit d'huissier en date du 4 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné M. [F] en qualité d'expert par ordonnance en date du 4 mai 2016. Le rapport d'expertise a été déposé le 30 octobre 2016.



Le 19 janvier 2017, Mme [K] et M. [R] ont reçu de leur voisin, M. [G], sommation interpellative et sommation de cesser les troubles causés sur sa parcelle n° [Cadastre 4] et leur enjoignant de supprimer les constructions bâties et les constructions non bâties de leurs parcelles, de supprimer les alimentations EDF passant sur la parcelle [Cadastre 4], de cesser le passage, l'usage et le stationnement sur la parcelle [Cadastre 4].



Par acte d'huissier en date du 4 mai 2017, Mme [K] et M. [R] ont fait assigner M. [V] [X] devant le tribunal de grande instance de Toulouse suivant procédure à jour fixe afin d'obtenir à titre principal la résolution de la vente.



Par acte d'huissier en date des 24 mai et 8 septembre 2017, M. [V] [X] a appelé en cause M. [Y] [G] et Mme [O] [G].



Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 28 septembre 2017.



Par jugement en date du 22 novembre 2018, le tribunal a :



- dit que la clause de non-garantie contenue dans l'acte de vente est inopérante ;

- dit qu'il existe une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 4] appartenant à M. [G], et ce au profit de Mme [K] et M. [R] ;

- dit qu'en conséquence un vice caché ne peut être retenu à ce titre ;

- dit qu'un vice caché ne peut pas être retenu au titre du défaut d'étanchéité et des infiltrations d'eau ;

- avant dire droit, ordonné une expertise technique et commis pour y procéder M. [E] [S] avec mission d'apprécier le titre de propriété de Mme [K] et M. [R] et celui de M. [G], d'en conclure s'il existe un empiétement sur la parcelle n° [Cadastre 4] propriété de M. [G], dans l'affirmative, de déterminer la date de réalisation des constructions empiétant sur la parcelle n° [Cadastre 4] et de chiffrer le coût des démolitions des constructions empiétant sur la parcelle n° [Cadastre 4], d'établir s'il existe d'autres accès au bien immobilier appartenant à Mme [K] et M. [R] et dans la négative de chiffrer le coût de la création d'un nouvel accès.



Pour statuer ainsi, sur la servitude de passage, le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1319 du code civil dans sa version applicable au litige, a constaté qu'il résultait du règlement de copropriété que les lots n° 7 et 8 bénéficiaient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 4], et que cette même mention figurait également dans l'acte d'acquisition du bien immobilier en date du 23 juillet 2015 correspondant au lot n° 8 de la copropriété, que l'acte d'achat du bien litigieux par M. [V] [X] en date du 6 juillet 2004 contenait la mention 'l'accès se fait à partir d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4]" et qu'une mention similaire figurait sur l'acte de donation du 16 mars 1999 relatif à la maison litigieuse. Il a retenu la réalité de l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle C n° [Cadastre 4], la preuve de cette servitude relevant non seulement du règlement de copropriété mais également de trois actes notariés, actes authentiques faisant foi jusqu'à inscription de faux.





Suivant déclaration d'appel en date du 8 novembre 2019, M. [G] a interjeté appel de ce jugement seulement en ce qu'il a dit qu'il existait une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 4] appartenant à M. [G] et ce au profit de Mme [K] et M. [R].



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 janvier 2020, M. [Y] [G] demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 22 novembre 2018 en ce qu'il a reconnu l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle C [Cadastre 4] propriété de M. [G] ;

- juger qu'aucune servitude ne peut être revendiquée par Mme [K] et M. [R] sur cette parcelle à partir de l'arrière de l'habitation, ni par aucun des autres copropriétaires des immeubles limitrophes ;

- condamner toutes parties succombantes aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [G] expose que l'existence même de cette servitude de passage a toujours été discutée puisque dès 2016, les époux [J], propriétaires de la parcelle contigüe à la sienne, souhaitaient 'voir 'clarifiée la situation' et qu'il a pour sa part toujours contesté la réalité d'une telle servitude.



Il rappelle que l'existence d'une servitude de passage ne peut être opposable à tous que si elle a fait l'objet d'une convention régulièrement publiée ou si l'ensemble des actes d'acquisition des parties concernées par son existence en fait mention.



Il soutient que la seule mention d'une servitude de passage dans un règlement de copropriété récent établi sans aucune référence à la qualité de propriétaire de M. [G] de la parcelle n° [Cadastre 4], ne peut être constitutive d'un droit réel puisqu'aux termes des actes antérieurs de 1990 à 2015, cette servitude n'a jamais été mentionnée, le titre de Mme [K] et M. [R] constitué par l'acte authentique du 23 juillet 2015 se contentant de reprendre les dispositions de ce règlement de copropriété et la mention figurant à l'acte d'achat par M. [V] [X] le 6 juillet 2004 selon laquelle 'l'accès se fait à partir d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] '.



Il ajoute que pour que cette servitude existe, encore faut-il qu'elle soit matériellement identifiable et son assiette précisée, ce qui n'est nullement le cas.



Il renvoie également aux constatations de l'expert [S] dans son rapport du 30 octobre 2019 qui a confirmé l'existence de plusieurs empiétements sur la parcelle n° [Cadastre 4] pour une surface totale de 24,36 m² et indiqué qu'il lui avait été strictement impossible de retrouver l'acte d'origine constitutif de la servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 4] et que cette situation résultait des agissements de M. [V] [X] qui détenait depuis la donation de 1999 l'ensemble de l'unité foncière constituée par les parcelles C [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 10], ce qui permettait sans difficulté d'avoir un accès depuis la route de [Localité 15].



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 juin 2020, M. [A] [V] [X] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 20 novembre 2018 en ce qu'il a dit qu'il existe une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 4] appartenant à M. [G] et ce, au profit de Mme [K] et M. [R] ;

- condamner M. [G], Mme [K] et M. [R] à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [G], Mme [K] et M. [R] aux dépens.



M. [V] [X] soutient que l'examen des titres de propriété établit l'existence d'une servitude de passage :



- l'acte de vente par M. [V] [X] à Mme [K] et M. [R] en date du 23 juillet 2015 mentionne expressément l'existence d'une servitude de passage au profit des lots n° 7 et 8 sur la parcelle C 

[Cadastre 4] ;

- le règlement de copropriété mentionne également l'existence de cette servitude ;

- la servitude ressort de l'acte de donation au profit de M. [V] [X] du 16 mars 1999 et de l'acte d'achat par M. [V] [X] du 6 juillet 2004 ;

- la configuration des lieux et les actes confirment que l'état actuel existe depuis beaucoup plus de trente ans : la parcelle [Cadastre 1] a été acquise par les parents de M. [V] [X] le 8 octobre 1977 avec les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 9] de M et Mme [D] qui avaient eux-mêmes acquis ces mêmes parcelles de M et Mme [W] suivant actes des 12 mars 1965 et 5 avril 1967 qui visent tous les deux le confront du nord 'à une cour commune', c'est à dire la servitude actuelle ;

- l'acte d'achat de M. [W] à M. [Z] en date du 17 avril 1964 précise également dans les confronts 'du nord à une cour commune' ;

- M. [Z] était propriétaire de ce bien en vertu d'une donation partage consentie par ses parents par acte du 10 mai 1962, portant exactement la même mention pour les confronts, et précisant que la maison avait été acquise par Mme [Z] mère suivant acte du 3 mai 1909.



Il en conclut que si Mme [K] et M. [R] avaient simplement consulté leur propre acte d'acquisition plutôt que de rechercher n'importe quel moyen pour obtenir la nullité de la vente, ils auraient constaté l'existence de cette servitude.



A titre, subsidiaire, il soutient que la servitude existe à tout le moins par prescription et en outre par enclave.



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 22 mai 2020, Mme [K] et M. [R] demandent à la cour de :

- leur donner acte qu'ils s'en remettent à justice quant à l'existence de la servitude de passage grevant la parcelle C [Cadastre 4], propriété de M. [G] ;

- juger que l'appel interjeté un an après le jugement du 22 novembre 2018 est à l'origine d'un préjudice qui justifie l'allocation de la somme de 

15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils indiquent qu'ils ne peuvent que s'en remettre à la cour quant à la décision qui sera rendue en sachant que l'expert judiciaire a effectivement indiqué qu'il ne lui avait pas été possible de retrouver l'acte d'origine constitutif de la servitude de passage litigieuse et qu'ils tireront toutes les conséquences de l'absence de servitude dans le cadre de la procédure en résolution de la vente pendante devant le tribunal judiciaire de Toulouse.



Ils indiquent que le fait que la déclaration d'appel intervienne un an après le jugement rendu est à l'origine d'un préjudice conséquent dès lors que la demande de résolution de la vente est retardée et ce d'autant que M. [V] [X] refuse la disjonction de l'affaire les opposant et de celle relative au problème de la servitude.





MOTIFS 



Sur la servitude de passage



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 690 du code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.



Aux termes de l'article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre.



Une servitude de passage, servitude discontinue, ne peut s'établir que par titre.



L'article 695 du code civil précise que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.



La création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant et ne peut émaner du seul propriétaire du fonds dominant.



En l'espèce, M. [V] [X] revendique l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] appartenant à M. [G] et ce, au profit de Mme [K] et M. [R], ou plutôt au profit des lots n° 7 et 8 comme indiqué dans le règlement de copropriété établi par acte authentique reçu par Maître [H], notaire, le 29 décembre 2011, formule reprise dans l'acte authentique de vente conclu entre M. [V] [X] et Mme [K] et M. [R], reçu par Maître [H] le 23 juillet 2015.



L'existence d'une servitude de passage sur la parcelle C n° [Cadastre 4] est mentionnée dans le règlement de copropriété et également dans trois autres actes notariés, à savoir l'acte de vente [V] [X] / [K]-[R] du 23 juillet 2015, l'acte de vente du 6 juillet 2004 conclu entre M. [V] [X] [C] et Mme [N] [L], d'une part, et M. [V] [X] [A] d'autre part, portant sur deux lots de copropriété dans un immeuble situé sur la parcelle C n° [Cadastre 1], et l'acte de donation du 16 mars 1999 de divers biens sis sur les parcelles C n° [Cadastre 3], [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 1] , également intervenu entre M. [V] [X] [C] et Mme [N] [L], d'une part, et M. [V] [X] [A] d'autre part.



Mais il apparaît d'une part que M. [G] n'a été partie à aucun des actes authentiques mentionnant l'existence de cette servitude et, d'autre part, que l'acte authentique ne fait foi jusqu'à inscription de faux que des faits que l'officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés dans l'exercice de ses fonctions, ce qui n'est pas le cas en ce qui concerne le rappel de la servitude de passage litigieuse. 



M. [V] [X] invoque divers autres actes de vente antérieurs portant sur des biens sis sur les parcelles anciennement cadastrées C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10], mais ces actes ne comportent pas constitution d'une servitude émanant du propriétaire de la parcelle C n° [Cadastre 4] mais seulement la mention que les biens vendus confrontent 'du nord à une cour commune'.



L'expert [S], commis par le tribunal pour rechercher s'il existait un empiétement sur la parcelle n° [Cadastre 4], a précisé que si Maître [H] parvenait à retrouver l'acte constitutif de servitude dans les actes anciens, cela pourrait apporter un éclaircissement sur un aspect du litige puis indiqué à la fin de son rapport que concernant la servitude de passage grevant la parcelle C n° [Cadastre 4], mentionnée sur les actes de constitution de règlement de copropriété de 1999 et 2011, il avait fait des recherches auprès du Service de la Publicite Foncière et qu'aucune servitude n'était mentionnée, et que, de même, aucun acte n'avait été retrouvé par rapport à la servitude de cour commune mentionnée dans l'acte de 1965.



La preuve de l'acquisition par titre d'une servitude de passage sur la parcelle C n° [Cadastre 4] au profit des lots n° 7 et 8 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété n'est donc pas rapportée.



M. [V] [X] soutient à titre subsidiaire que la servitude existe à tout le moins par prescription et en outre par enclave, mais une servitude de passage, servitude discontinue, ne peut s'acquérir par prescription et l'hypothèse d'une constitution de plein droit par l'état d'enclave doit être écartée dans la mesure où l'examen de l'état des lieux et des divers titres de M. [V] [X] révèle l'origine volontaire de l'enclave, confirmée par l'expert [S], page 23 de son rapport :

' Il est indéniable que la situation actuelle a été entièrement provoquée par M. [A] [V] [X], qui détenait depuis la donation de 1999, l'ensemble de l'unité foncière constituée par les parcelles C [Cadastre 3]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2] et [Cadastre 10], ce qui permettait sans difficulté d'avoir un accès depuis la route de [Localité 15] '.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a 'dit qu'il existe une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [G] et ce, au profit de Monsieur [R] et de Madame [K]'.



Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [K] et M. [R]



Mme [K] et M.[R] demandent que M.[G] soit condamné à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts aux motifs qu'il n'a relevé appel que le 7 novembre 2019 du jugement en date du 22 novembre 2018 et que ce délai est à l'origine d'un préjudice conséquent dès lors que leur demande en résolution de la vente est d'autant retardée 



Cette demande doit être rejetée dès lors que l'appel est recevable, que le caractère fautif du délai qui s'est écoulé entre la date du jugement et la date de l'appel n'est pas établi et qu'en toute hypothèse la demande de résolution de la vente était suspendue dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, lequel n'est intervenu que le 30 octobre 2019.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



M. [V] [X], partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.



M. [G], d'une part, et Mme [K] et M. [R] pris ensemble d'autre part, sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer à l'occasion de la procédure d'appel. M. [V] [X] sera donc tenu de payer à chacun d'eux la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, LA COUR, 



statuant dans les limites de la saisine,



Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 22 novembre 2018 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Juge qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 4] sur la commune d'[Localité 11] au profit du lot n° 8 dont Mme [K] et M. [R] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier situé à [Adresse 12], cadastré section C n° [Cadastre 3] et [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété suivant état descriptif de division - règlement de copropriété reçu par Maître [H], notaire à [Localité 13], le 29 décembre 2011, dont une copie authentique a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 16] 2 le 25 janvier 2012, volume 2012P, numéro 1299 ;



Déboute Mme [K] et M. [R] de leur demande de dommages et intérêts ;



Condamne M. [V] [X] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [V] [X] à payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 € à M. [G] et la somme de 2 000 € à Mme [K] et M. [R] pris ensemble ;



Accorde à Maître Jeay, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier,Le Président,