Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 19 janvier 2021

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 19 JANVIER 2021



N° RG 18/02161 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SI2B



AFFAIRE :



[SK] [D]

 ...



C/

RATP HABITAT anciennement dénommée S.A. LOGIS TRANSPORTS









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27

Février 2018 par le

Tribunal d'Instance de

COURBEVOIE

N° chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-10-0161



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19/01/21

à : 





Me Franck LAFON,







Me Stéphanie TERIITEHAU





MINISTERE

PUBLIC





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [SK] [D]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 28]

Damiers de Bretagne

[Adresse 6]

[Localité 22]



Monsieur [I] [C]

né le [Date naissance 12] 1958 à [Localité 24]

Damiers de Bretagne

[Adresse 5]

[Localité 22]



Madame [E] [A]

née le [Date naissance 14] 1963 à [Localité 27]

Damiers de Bretagne

[Adresse 5]

[Localité 22]



Madame [NK] [B]

née le [Date naissance 15] 1939 à [Localité 19]

Damiers de Bretagne

[Adresse 9]

[Localité 22]



Madame [G] [WJ]

née le [Date naissance 12] 1955 à [Localité 29]

Damiers de Bretagne

[Adresse 5]

[Localité 22]



Madame [HL] [K]

née le [Date naissance 11] 1952 à [Localité 25]

Damiers de Bretagne

[Adresse 3]

[Localité 22]



Madame [L] [DM]

née le [Date naissance 13] 1940 à [Localité 21]

Damiers de Bretagne

[Adresse 6]

[Localité 22]



Monsieur [N] [WI] 

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 30] (TUNISIE)

Damiers de Bretagne

[Adresse 10]

[Localité 22]



Madame [S] [V]

née le [Date naissance 7] 1967 à [Localité 20] (62)

Damiers de Bretagne

[Adresse 10]

[Localité 22]



Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 16] 1953 à [Localité 26]

Damiers de Bretagne

[Adresse 9]

[Localité 22]



Société VIVRE A LA DEFENSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège association soumise à la loi du 1er juillet 1901 sur les associations, enregistrée auprès de la Préfecture des HAUTS-DE-SEINE sous le numéro W 922003482 (anciennement 1326573) (publication au Journal Officiel du 22 mars 2003 - n° 1733)

[Adresse 4]

[Localité 22]



APPELANTS ayant pour Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20180138 - Représentant : Me Armelle COULHAC-MAZERIEUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E788



****************



RATP HABITAT anciennement dénommée S.A. LOGIS TRANSPORTS S.A au capital de 33 490 000,00 €, immatriculée au RCS de PA

RIS sous le numéro 592 025 811, prise en la personne de ses 

représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 592 02 5 8 11

[Adresse 8]

[Localité 18]



Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 - N° du dossier 20180111 - Représentant : Me Laure-anne FOURNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D818



INTIMEE



****************





Composition de la cour :





L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Novembre 2020, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT







Communication du dossier au Ministère Public le 28/09/21







EXPOSE DU LITIGE



Mme [B], M. [C], Mme [A], Mme [D], Mme [K], Mme [DM], Mme [WJ], M. et Mme [WI] étaient locataires dans un immeuble dénommé ' [Adresse 23], propriété, depuis 1999, de la société Axa France vie. 



Par acte authentique du 2 juillet 2001, la société AXA France a cédé à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Logis transports, devenue RATP habitat, l'ensemble des lots en volume de ce bâtiment.



La société Logis transports a souscrit pour financer cette acquisition un prêt locatif intermédiaire(Pli).



Par acte du 13 décembre 2007, elle a signé une promesse de vente des lots achetés en 2001 au bénéfice de la société en nom collectif 'Les locataires', filiale du groupe Hermitage, qui entend édifier deux tours à la place de la résidence des Damiers, vouée à la démolition. 



Certains locataires et l'association Vivre à la Défense, en charge de leurs intérêts collectifs, ont saisi le tribunal d'instance de Courbevoie aux fins de voir prononcer la nullité des actes notariés de 2001 et 2007 et ainsi faire reconnaître que la société Axa France Vie demeurait propriétaire des lots de volume donnés à bail, aux fins de voir juger que les rapports locatifs relèvent de la législation du droit commun des baux d'habitation du secteur privé, marché libre, et, enfin, pour faire procéder, sous expertise, à la reddition des comptes de charges communes générales et d'entretien des parties communes et à la détermination aux fins d'indemnisation de l'ensemble des préjudices subis par les locataires tant individuels que collectifs. 



Le litige a été disjoint. 



Sur la question de la nullité des actes notariés, le tribunal d'instance de Courbevoie s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Nanterre ; par arrêt du 20 novembre 2014, la cour d'appel de Versailles a confirmé cette décision d'incompétence et décidé d'évoquer l'affaire. Par arrêt du 30 juin 2016, la cour d'appel de Versailles a déclaré les demandes d'annulation des actes notariés irrecevables pour cause de prescription. Le pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation (3ème Civ, 28 février 2018, n°16-23.572). 



Le tribunal d'instance de Courbevoie a, par ailleurs, statué par jugements individuels du 27 mars 2018, sur le sort des locataires assignés par la société Logis-transports en validation de congés et expulsion en faisant droit aux demandes de la société Logis-transports. Par suite, MM. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ] et [WI] ont été expulsés au mois d'août 2018. 



Par arrêts du 19 février 2019, la cour d'appel de Versailles a confirmé les décisions d'expulsion du tribunal d'instance de Courbevoie et, par là même, l'applicabilité aux baux tacitement reconduits de la législation Hlm. 



Par arrêts du 28 mai 2020, la Cour de cassation a rejeté les pourvois, considérant que les dispositions régissant les baux portant sur des logements appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables, en cas d'acquisition de logements faisant l'objet de baux d'habitation de droit commun, à compter de la reconduction de ces baux.



Le tribunal d'instance de Courbevoie a, enfin, par jugement mixte du 27 février 2018, dont appel, statué sur la législation applicable aux baux en cause et sur le dol, en déclarant que les rapports locatifs sont soumis à la législation Hlm et que les baux Pli imposés aux locataires n'ont pas été obtenus par manoeuvres dolosives. 



Le tribunal d'instance a, en effet, par jugement contradictoire 27 février 2018, :



- rejeté la demande de sursis à statuer,



- dit Mme [A], occupante du chef de M. [C] irrecevable pour défaut de qualité à agir,



- dit que les époux [O], les époux [PJ], Mme [Y], les époux [H], les époux [SI], Mme [W], ayant quitté les lieux, n'ont plus qualité pour agir, aux fins de contestation de la législation applicable au bail ayant existé avec Logis-transports,



- dit que les époux [O], les époux [PJ], Mme [Y], les époux [H], les époux [SI], Mme [W], ont qualité pour agir, aux fins de voir désigner un expert ayant mission de donner son avis sur le préjudice de jouissance résultant d'un défaut d'entretien jusqu'à leur départ des lieux et de vérifier le montant des charges récupérables et taxes qui leur ont été réclamés depuis l'année 2007, à leurs frais avancés ;



- dit irrecevables comme ayant signé leur bail postérieurement à l'acquisition par la société Logis-transports, les actions en contestation de l'application de la législation Hlm Pli de Mme [F] et M. [WI], de Mme [FL], de M. et Mme [H], Mme [Y], 



- dit irrecevable l'association Vivre à la Défense à contester l'application de la législation Hlm Pli aux locataires concernés mais recevable dans sa demande d'expertise aux fins de vérification du bien-fondé des sommes réclamées aux locataires au titre des charges et taxes récupérables, dans la limite de la prescription de trois ans;



- rejeté la fin de non- recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des demandeurs ayant bénéficié d'une diminution de loyer le 1er janvier 2007 par Mme [K], Mme [DM], M. [M], M. et Mme [O] et Mme [D], 



Sur l'application de plein droit de la législation Hlm aux rapports de Logis-transports avec les locataires des Damiers, à compter de l'expiration des baux conclus par l'Uap (ou Axa) :



- dit et jugé que les baux conclus par Uap (ou Axa) sont arrivés à expiration, à leur arrivée à échéance postérieure au 2 juillet 2001, compte tenu de la cession des Damiers au profit de Logis-transports, financée en ce qui concerne les demandeurs, grâce à un prêt Pli,



- dit et jugé que le bail conclu par Axa Collectives au profit de M. [C] est arrivé à expiration le 31 mai 2005,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap au profit de M. [J] est arrivé à expiration le 31 décembre 2003,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap au profit de M. et Mme [X] est arrivé à expiration le 14 juillet 2002,



- rappelé que M. [X] est décédé en cours de délibéré,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap vie au profit de Mme [D] est arrivé à expiration le 31 août 2005,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap Iard au profit de M. [Z] est arrivé à expiration le 31 juillet 2001,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap Iard au profit de Mme [WJ] est arrivé à expiration le 31 octobre 2001,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap au profit de Mme [DM] est arrivé à expiration le 31 octobre 2003,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap au profit de Mme [K] est arrivé à expiration le 30 septembre 2003,



- dit et jugé que le bail conclu par Uap au profit de M. [M] est arrivé à expiration le 28 février 2002,





- dit et jugé qu'à compter de l'expiration du bail secteur libre, la législation Hlm est devenue pleinement applicable aux relations contractuelles des locataires en place avec Logis-transports,



- dit et jugé que Logis-transports a valablement proposé la ratification d'un bail Pli aux locataires en place des bâtiments Anjou et Bretagne,



- dit et jugé que Logis-transports a valablement facturé aux locataires en place un loyer Pli, à compter du 1er janvier et du 1er juillet 2007, conformément à la législation Hlm relative au Pli et aux rapports des organismes Hlm avec leurs locataires,



- dit et jugé que Logis-transports a valablement demandé aux locataires en place un complément de dépôt de garantie, pour atteindre deux mois du loyer Pli hors charges,



- dit et jugé que Logis-transports a valablement procédé à des augmentations annuelles du loyer PLI à compter de 2008, en fonction du vote de son conseil d'administration, conformément à la législation applicable,



- dit prescrite depuis le 13 décembre 2009, l'action en contestation (ou en nullité) des baux Pli signés le 12 décembre 2006 par Mme [K], Mme [DM], M. [M], les époux [O], Mme [D],



- dit et jugé que la conclusion des baux Pli n'a nullement été obtenue par des man'uvres sans lesquelles ils n'auraient pas été contractés,



- débouté les demandeurs ayant été déclaré recevables, de leur action en contestation de l'application de la législation Hlm à leurs situations locatives et de la signature des baux Pli, y compris pour dol,



- débouté les demandeurs ayant été déclarés recevables, de l'ensemble de leurs demandes de remboursements au titre du loyer Pli, du dépôt de garantie, des augmentations annuelles du loyer Pli,



- débouté les demandeurs ayant été déclarés recevables de l'ensemble de leurs demandes relatives à une prétendue violation de leur droit de préemption,



Sur les charges locatives et l'appréciation du trouble de jouissance résultant du défaut d'entretien des parties communes, imputé par les locataires à leur bailleur Logis-transports:











- Désigné M. [R], demeurant [Adresse 17] en qualité d'expert, avec mission, les parties dûment entendues ou appelées et après s'être rendu sur place, [Adresse 23]) et s'être fait remettre tout document nécessaire à l'accomplissement de sa mission :



Pour les demandeurs suivants :



1° demandeurs ayant saisi ce tribunal par voie d'assignation en date du 19 janvier 2010 - époux [O], époux [PJ], époux [H], époux [SI] (tous ayant quitté les lieux)



- Mesdames [Y], [W] (ayant quitté les lieux), [X] née [B], [D], [K], [DM], [FL], 



- M. [J],



2° demanderesse étant intervenue volontairement à la procédure le 27 octobre 2011 Mme [WJ],



3° demandeurs étant intervenus volontairement à la procédure le 10 octobre 2013 : Mme [F] et M. [WI], M. [M],



- de vérifier le calcul des charges et taxes récupérables, dans le cadre de la législation Hlm Bail Pli, dans les limites de la prescription de trois ans,



Pour les demandeurs suivants :



1 ° demandeurs ayant saisi ce Tribunal par voie d'assignation en date du 19 janvier 2010 - époux [O], époux [PJ], époux [H], époux [SI] (ayant quitté les lieux),



- Mesdames [Y], [W] (ayant quitté les lieux), [X] née [B], [K], [DM], 



- M. [J],



2° demandeurs étant intervenus volontairement à la procédure le 10 octobre 2013 : Mme [F] et M. [WI], M. [M],



- de donner un avis sur le trouble de jouissance subi, du fait du défaut d'entretien des parties communes,



- dit qu'en ce qui concerne Messieurs [C] et [Z], le même expert a été désigné pour faire les comptes entre les parties et qu'il ne sera pas missionné de nouveau dans le cadre de la procédure N° 11-10-161 ;



- dit que l'expert remplira sa mission dans les termes des dispositions des articles 263s code de procédure civile et déposera son rapport dans les 6 mois de sa saisine,



- dit que chacun des demandeurs désigné pour que l'expert procède à sa mission à son égard, devra consigner une somme de 500 € à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 15 mai 2018 ; que l'affaire sera rappelée à l'audience du lundi 2 juillet 2018 pour vérification de la consignation ; qu'il pourra être tiré toute conséquence du refus de consigner,



- ordonné l'exécution provisoire,



- réservé de statuer sur le solde des demandes, en ce compris les dépens et l'article 700 code de procédure civile. 



L'association Vivre à la Défense, Mme [B], M. [C], Mme [A], Mme [D], Mme [K], M. [M], Mme [DM], Mme [WJ], M. [WI] et son épouse, née [F], ont relevé appel de cette décision, le 27 mars 2018, estimant que le premier juge a fait une analyse erronée du droit applicable, qu'il s'agisse de l'intérêt à agir de certains locataires, de l'applicabilité de plein droit de la législation Hlm aux rapports locatifs, de la validité des baux Pli signés, de la dénégation de la violation du droit de préemption ouvert aux locataires. 



M. [T] [M] s'est désisté de son appel. 



Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2020, l'association Vivre à la Défense, Mme [NK] [B], M. [I] [C], Mme [E] [A], Mme [SK] [D], Mme [HL] [K], Mme [L] [DM], Mme [G] [WJ], M. [N] [WI], Mme [S] [V], appelants, demandent à la cour de :



 

- surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure relative au mémoire déposé le 17 septembre 2020 à l'appui d'une question prioritaire de constitutionnalité,

 

Subsidiairement : 

 

Sur le droit et l'intérêt à agir : 

 

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 en ce qu'il a déclarés recevables Mmes et M. [B], [C], [D], [K], [DM], [WJ] ainsi que l'association Vivre à la Défense,



- infirmer ledit jugement en ce qu'il a déclarés irrecevables Mme [A] et M. et Mme [N] et 

Mme [WI] et pour le surplus, 

 Et statuant de nouveau : 

 

- attribuer à Mme [A] la qualité de co-titulaire du bail signé le 7 mai 1999 par M. [C], 



- Déclarer recevables Mme [A] et M. et Mme [WI], 

 

Sur l'inapplicabilité de plein droit de la législation Hlm et l'application de la législation de droit 

commun : 

 

- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 en ce qu'il a dit 

que la législation Hlm s'appliquait de plein droit aux rapports locatifs existant entre la société logis-transports et Mmes et M. [B], [C], [A] , [D], [K], [DM], [WJ] , 



Et statuant de nouveau : 



- prononcer l'opposabilité à la société Ratp Habitat des contrats de bail initiaux, secteur privé-marché libre conclus par Mmes et M. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ], en toutes leurs dispositions, par le jeu des subrogation légale et conventionnelle, 

 



- statuer que ces baux sont soumis à la législation de droit commun des baux d'habitation, telle que fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , 

 

- statuer qu'encore à ce jour, ces baux ont été tacitement reconduits faute de congé et ne sont pas venus à expiration, 

 

- fixer la date d'échéance à ce jour du bail tacitement reconduit de Mme [B] au 14 juillet 2026 , 

 

- fixer la date d'échéance à ce jour du bail tacitement reconduit de M. [C] et Mme [A] est au 31 mai 2023 , 

 

- fixer la date d'échéance à ce jour du bail tacitement reconduit de Mme [D] au 31 août 2023, 

 

- fixer la date d'échéance à ce jour du bail tacitement reconduit de Mme [K] au 30 septembre 2026 ,

 

- fixer la date d'échéance à ce jour du bail tacitement reconduit de Mme [DM] 31 octobre 2021, 

 

- fixer la date d'échéance du bail tacitement reconduit de Mme [WJ] au 31 octobre 2025, 

 En conséquence : 

 

- statuer que la législation Hlm n'est pas applicable de plein droit aux rapports locatifs existant entre la société logis-transports-ratp-habitat et Mmes et Mmes et M. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ] , 

 

- statuer que les baux tacitement reconduits demeurent effectifs et soumis à la seule législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé marché libre, telle que fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à sa version consolidée , 

 

Sur le dol : 

 

- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 en ce qu'il a dit 

prescrite depuis le 13 décembre 2009 l'action en contestation (ou en nullité) des baux Pli signés le 12 décembre 2006 par Mmes [K], [DM], [D],



- statuer qu'aux lieu et place de Mme [K], citée là par erreur, le Tribunal d'Instance visait 

en fait Mme [B], 



- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 en ce qu'il a dit que la conclusion des baux Pli n'avait nullement été obtenue par des man'uvres dolosives de la société logis-transports sans lesquelles ils n'auraient pas été contractés, 

 

Et statuant de nouveau : 

 

- rejeter la fin de non-recevoir tenant à la prétendue prescription de l'action en contestation et/ou nullité des baux Pli conclus par Mmes [B], [D], [DM], 

 

- statuer que la société logis-transports-ratp-habitat a trompé Mmes [B], [D], [DM] en leur faisant accroire que leurs baux initiaux du secteur privé marché libre seraient prétendument venus à expiration, 

 

- dire en conséquence que les signatures des baux Pli signés par Mmes [B], [D], [DM] ont été obtenus la société logis-transports-ratp-habitat par dol, 

 

- prononcer, en conséquence, la nullité desdits baux Pli pour dol, 

 

Subsidiairement : 

 

- Constater, subsidiairement prononcer, l'inexistence des baux Pli signés par Mmes [B], [D], [DM],

 - Dégager dans tous les cas la conséquence de droit que lesdits baux Pli sont privés de toute effectivité du chef de leur nullité ou de leur inexistence, 

 

 - statuer que les baux initiaux du secteur privé marché libre conclus par Mmes [B], [D], [DM] , tels que tacitement reconduits, doivent recouvrer ainsi leur pleine et entière effectivité, 

 

- rétablir Mmes [B], [D], [DM] dans leurs droits et obligations locatifs, tels qu'ils procèdent du contrat de bail les concernant et de ses reconductions tacites ou renouvellements de droit ultérieurs en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de sa version consolidée, 

 

- rejeter la fin de non-recevoir tenant à la prétendue prescription de l'action en contestation et/ou nullité du bail PLI conclu par M. et Mme [WI], 

 

- statuer que le consentement de M. et Mme [WI] lors de la signature du bail Pli a été trompé par dol, subsidiairement par erreur, de la part de la société logis-transports-ratp-habitat en ce qui concerne la durée du bail et sa soumission à la législation Hlm, 

 

- statuer que lesdits rapports locatifs existant la société logis-transports-ratp-habitat et M. et Mme [WI] doivent être soumis à la législation de droit commun des baux du secteur privé marché libre, telle que fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à sa version consolidée ; 

 

- statuer, en conséquence, que le bail signé par Mme [F] et M. [WI] est assorti d'une durée de six années et non de trois mois renouvelable, 

 

Sur le droit de préemption : 

 

- statuer que les rapports locatifs existant entre la société logis-transports-ratp-habitat et Mmes et Mmes et M. [B], [C], [A] , [D], [K], [DM], [WJ] et [WI] étant soumis à la seule législation de droit commun des baux d'habitation du secteur privé marché libre, telle que fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à sa version consolidée, lesdits 

locataires bénéficient d'un droit de préemption, 

 

- rappeler que le droit de préemption est d'ordre public,

 

- constater et reconnaître, en conséquence, auxdits locataires appelants le bénéfice de l'exercice de leur droit de préemption au cas de vente effective des lots de volume représentatifs de leurs appartements respectifs donnés à bail à titre principal, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; à titre subsidiaire, en application de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation (1 er alinéa), 

 Sur la reddition des comptes de charges et d'entretien des parties communes et des préjudices 

de jouissance : 

 

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 en ce qu'il a fait droit au principe d'une expertise quant aux charges locatives et à l'appréciation des troubles de jouissance, sans préjudice cependant d'un éventuel remplacement de l'expert désigné, 

 

- infirmer ledit jugement en ce qu'il a dit que s'agissant du calcul des charges et taxes récupérables le contrôle s'effectuera dans le cadre de la législation Hlm Pli, dans les limites de la prescription de trois ans, 

 

Et statuant de nouveau : 

 

- dire que le contrôle du calcul des charges et taxes récupérables s'effectuera dans le cadre de la 

législation de droit commun des baux du secteur privé marché libre, 

 

- dire qu'il appartiendra à l'expert de fixer le périmètre des charges à contrôler, 



 

- débouter la société Ratp-habitat de l'ensemble de ses demandes, en tous leurs 

chefs et moyens, 

 

- condamner la société logis-transports-ratp-habitat à payer à chacun des concluants une somme 

de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

- condamner la société Ratp-habitat aux entiers dépens, que Me [U] [P], 

avocat au barreau de Versailles, pourra recouvrer directement en application de l'article 699 du 

code de procédure civile. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 octobre 2020, la société Ratp-habitat, intimée, anciennement logis transport prie la cour de : 



- la recevoir en ses conclusions d'intimée, la dire bien fondée, 

 

A titre liminaire, 



- rejeter la demande de transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité formée par l'association Vivre à la Défense, Mme [B], M. [C], Mme [A], Mme [D], Mme [K], Mme [DM], Mme [WJ], M. et Mme [WI], demande enregistrée sous le numéro RG 20/00030, 



en toute hypothèse, 



- dire n'y avoir lieu à sursis à statuer dans l'attente de connaître le sort réservé à la demande de question prioritaire de constitutionnalité formée par les appelants à l'instance (demande enregistrée sous le RG n°20/00030), 

 

Sur le fond, 

 

- confirmer le jugement rendu le 27 février 2018 par le tribunal d'instance de Courbevoie du 27 février 2018 (RG 11-10-0161), en toutes ses dispositions, 

 

En tout état de cause, 

 

- débouter l'Association vivre à la défense, Mmes et M. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ] et [WI] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

 

- condamner l'Association vivre à la défense, Mmes et M. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ] et [WI] à lui payer chacun la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la présente instance, 



- condamner l'Association vivre à la défense, Mmes et M. [B], [C], [A], [D], [K], [DM], [WJ] et [WI] aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés par Selarl Minault-Teriitehau agissant par Me Stéphanie Teriitehau, avocat au carreau de [Localité 31], conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 novembre 2020.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



Par mémoire séparé déposé au greffe de la cour d'appel le 17 septembre 2020, l'association 'Vivre à la Défense, Mme [B], M. [C], Mme [A], Mme [D], Mme [K], Mme [DM], Mme [WJ], M. [N] [WI], et Mme [F] [WI], ont saisi la cour d'appel d'une question prioritaire de constitutionnalité, enregistrée sous le numéro RG : 20/00030, et ainsi libellée : 



' L'article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 duquel il résulte, selon l'interprétation qu'en a faite la Cour de cassation dans ses arrêts du 28 mai 2020, qu'au cas de baux du secteur privé - marché libre soumis à la législation de droit commun, en cours lors de l'acquisition des logements par un organisme Hlm, les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction tacite, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d'habitation auxquelles ils étaient initialement soumis mais doivent relever de la législation Hlm institue-t-il une atteinte grave et injustifiée à la législation applicable, au droit des contrats et à la libre volonté des parties et méconnaît-il, en conséquence, les principes constitutionnels ou de valeur constitutionnelle de liberté contractuelle, de droit au respect des contrats en cours, de droit au maintien des droits acquis et des situations nées de contrats en cours, de sécurité juridique, de clarté et d'intelligibilité de la loi et de droit au respect de la confiance et de l'attente légitime, tels qu'ils sont garantis par les articles 4, 5,6 et 16 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 ' ". 



Dans son mémoire en duplique et récapitulatif notifié par la voie électronique le 6 novembre 2020, l'association 'Vivre à la Défense, Mme [B], M. [C], Mme [A], Mme [D], Mme [K], Mme [DM], Mme [WJ], M. [N] [WI], et Mme [F] [WI] demandent à la cour d'appel de transmettre sans délai à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité soulevée afin que celle-ci procède à l'examen qui lui incombe en vue de sa transmission au Conseil constitutionnel pour qu'il relève l'inconstitutionnalité de la disposition contestée, à savoir de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, telle qu'interprétée par la Cour de cassation dans ses arrêts du 28 mai 2020 et prononce son abrogation, sauf à ce que, sous réserve d'interprétation, le Conseil constitutionnel déclare conforme ladite disposition légale mais en donne une interprétation conforme à la Constitution et aux principes constitutionnels ou de valeur constitutionnelle et décide ainsi de priver immédiatement de toute efficacité dans l'ordre juridique, tant dans le cadre des instances en cours - y incluse la présente instance - que pour celles à venir, l'interprétation contestée de la Cour de cassation dans ses arrêts du 28 mai 2020, le Conseil constitutionnel faisant dans tous les cas procéder à la publication qui en résultera. 



Par mémoire notifié par la voie électronique le 20 octobre 2020, la société Ratp-habitat, anciennement dénommée ' Logis-transports', prie la cour d'appel de dire n'y avoir lieu à transmetre la question prioritaire de constitutionnalité à la Cour de cassation. 



Par avis du 4 novembre 2020, le ministère public conclut à la non-transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, motif pris, pour l'essentiel, de ce que la question n'est pas sérieuse en ce qu'elle part du postulat erroné que la Cour de cassation a donné dans ses arrêts du 28 mai 2020 une interprétation inconstitutionnelle de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, alors que la Cour de cassation n'interprète pas dans les arrêts concernés l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 mais exclut son application au même titre que d'autres articles, dont l'article 15 de la loi, à compter de la reconduction des baux.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Dans un souci de bonne administration de la justice, il convient d'ordonner la jonction de la question prioritaire constitutionnalité enrôlée sous le n° 20/00030 avec l'affaire au fond enrôlée sous le n° 18/02161.



I) Sur la question prioritaire de constitutionnalité 



A) Recevabilité de la question prioritaire de constitutionnalité 



La question prioritaire de constitutionnalité posée par les appelants est recevable pour satisfaire aux conditions de forme posées par l'article 23-1 de l'ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958, à savoir la présentation d'un écrit distinct et motivé.



B) Bien-fondé de la question prioritaire de constitutionnalité et la demande de sursis à statuer



Les appelants, demandeurs à la question prioritaire de constitutionnalité font valoir que la Cour de cassation, par son interprétation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989 dans ses arrêts du 28 mai 2020 a considéré que le bailleur était en droit de substituer des baux Pli aux baux du secteur privé-marché libre au seul motif que les tacites reconduction des baux initiaux avaient donné naissance à de nouveaux baux, et que cette interprétation emporte inconstitutionnalité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989. 



Ils soulignent, en premier lieu, que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989 est applicable au litige et détermine l'issue, contrairement à ce que soutiennent tant la bailleresse que le ministère public, le Conseil constitutionnel ayant jugé qu'un justiciable pouvait contester la constitutionnalité de la portée effective qu'une interprétation jurisprudentielle constante confère à cette disposition. 



Ils font valoir, en deuxième lieu, que la constitutionnalité de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 n'a jamais été soumise à l'appréciation du Conseil constitutionnel, en sorte que la seconde condition pour une transmission à la Cour de cassation se trouve satisfaite. 



Ils exposent, en troisième lieu, que la question prioritaire de constitutionnalité revêt un caractère sérieux, dès lors que l'interprétation donnée par la Cour de cassation de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 a pour conséquence, une violation des articles 4,5,6 et 16 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 et des principes constitutionnels et de valeur constitutionnelle de liberté contractuelle, de droit au respect des contrats en cours et de droit au maintien des droits acquis et des situations nés de contrats légalement conclus, de sécurité juridique, de clarté et d'intelligibilité de la loi et de droit au respect de la confiance et de l'attente légitime. 



La société Ratp-habitat réplique que : 



' la disposition en cause - l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 - n'est pas applicable au litige, parce que la question de savoir si l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989 est ou non contraire aux droits et libertés que la constitution garantit est indifférente à la solution du litige, dans la mesure où elle demeure sans incidence sur la situation de Mmes [B], [D] et [DM] qui ont accepté de signer le bail proposé par leur bailleur, ni sur la prétendue violation du droit de préemption des locataires, les bâtiments ayant vocation à être démolis, ni sur le sort des locataires dont l'expulsion aurait été de toutes les manières poursuivie par leur bailleur, 



- la question se heurte à l'autorité de chose jugée, dès lors qu'il a été irrévocablement jugé que les rapports locatifs étaient régis par les dispositions applicables aux logements Hlm, 



- la question n'est pas sérieuse parce que la Cour de cassation n'a fait, dans ses arrêts du 28 mai 2020 qu'appliquer une jurisprudence ancienne et constante selon laquelle la tacite reconduction d'un contrat n'entraîne pas la reconduction du bail primitif mais donne naissance à un nouveau contrat,



- l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989, tel qu'interprété par la Cour de cassation ne porte atteinte ni à la liberté contractuelle ni au respect des contrats en cours, ces normes n'impliquant pas un droit au maintien de la situation contractuelle au-delà du terme du contrat. Le ferait-elle que cette atteinte serait justifiée par un motif d'intérêt général suffisant. Elle ne porte pas non plus atteinte à la sécurité juridique, la clarté et l'intelligibilité de la loi et la confiance légitime, dès lors qu'elle ne fait que confirmer une jurisprudence ancienne dont elle constitue simplement une illustration supplémentaire. 



Le ministère public conclut également à la non-transmission de la question à la Cour de cassation en faisant valoir que les conditions de cette transmission ne sont pas réunies puisque la Cour de cassation n'a pas interprété l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989, excluant au contraire l'application de cet article, mais s'est bornée à rappeler, comme l'avait fait la cour d'appel de Versailles, que les baux reconduits sont de nouveaux baux et que, par suite, la législation des baux Hlm doit recevoir application. En outre, la question prioritaire de constitutionnalité est dépourvue de sérieux en ce sens qu'elle part du postulat erroné que la Cour de cassation aurait donné une interprétation inconstitutionnelle de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui revient à critiquer la solution retenue par la Cour de cassation dans un autre volet du litige opposant les parties. Même si l'on admettait que l'interprétation donnée par la Cour de cassation de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 commande la solution du litige, il y aurait lieu de remarquer que la législation spéciale et dérogatoire s'appliquant aux logements sociaux, a pour objectif d'assurer le droit au logement de personnes disposant de ressources modestes, ce droit au logement constituant un objectif à valeur constitutionnel. 



Sur ce 



Aux termes de l'article 23-2 de l'ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958,



la juridiction statue sans délai par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d'État ou à la Cour de cassation. Il est procédé à cette transmission si les conditions suivantes sont remplies :



1°) la disposition contestée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;



2°) elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement de circonstances



3°) la question n'est pas dépourvue de caractère sérieux.



1°) la disposition contestée est applicable au litige



Dans ses arrêts du 28 mai 2020, la Cour de cassation a jugé que les dispositions régissant les baux portant sur des logements appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables en cas d'acquisition de logements faisant l'objet de baux d'habitation de droit commun, à compter de la reconduction de ces baux.



Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutiennent les appelants qui font valoir que l'interprétation de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 serait contraire à la constitution, la Cour de cassation ne s'est livrée, dans les arrêts incriminés, à aucune interprétation de cet article 10 mais a jugé que les dispositions de loi exorbitantes du droit commun relatives aux logements sociaux devaient s'appliquer aux baux initialement soumis au droit commun à compter de leur tacite reconduction, en raison du fait que les baux reconduits s'analysaient juridiquement comme des baux nouveaux. 



Ce faisant, la Cour de cassation, comme avant elle la cour d'appel de Versailles, a appliqué une jurisprudence constante et ancienne selon laquelle la tacite reconduction n'entraîne pas prorogation du contrat primitif et donne naissance à un nouveau contrat ( Cass. 1er civ. 17 juillet 1980 n°79-11.869), cette règle étant applicable à la tacite reconduction d'un bail d'habitation (Cass. 3ème civ.10 juin 1998, n°98-15.626). 



Il s'ensuit que la solution du litige n'est pas commandée, comme le soutiennent les appelants, par l'interprétation de l'article 10 mais par l'application de la jurisprudence déjà établie relative aux conséquences d'une tacite reconduction des baux. 



La constitutionnalité de la prétendue interprétation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1989 étant indifférente à la solution du litige, elle ne peut être tenue pour applicable au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance du 7 novembre 1958. 



Il y a lieu d'ajouter, à titre surabondant, que la question posée est dépourvue de sérieux, dès lors que la jurisprudence mise en cause de la Cour de cassation ne porte atteinte ni à la liberté contractuelle ni au respect des contrats en cours, ces normes n'impliquant pas un droit au maintien de la situation contractuelle au-delà du terme du contrat, ni à la sécurité juridique, la clarté et l'intelligibilité de la loi et la confiance légitime, dès lors qu'elle ne fait que confirmer une jurisprudence ancienne dont elle constitue simplement une illustration supplémentaire. 



Pour ces motifs, la cour dira n'y avoir lieu à transmission à la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité formée devant la cour de céans et n'y avoir lieu à surseoir à statuer.



L'affaire sera, par suite, examinée au fond. 



II) Sur le droit et l'intérêt à agir des locataires et de l'association représentant leurs intérêts collectifs



Les droit et intérêt à agir de Mmes et MM. [B], [C], [D], [K], [DM], [WJ] ne sont pas contestés en cause d'appel par la société Ratp-Habitat. La décision dont appel sera, en conséquence, confirmée en ce qu' elle les a jugées recevables à agir. 



Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré Mme [A] irrecevable à agir en raison du fait qu'elle est occupante du chef de M. [C]. 



Les appelants font valoir que la société Logis-transports l'a expressément reconnue en qualité de co-titulaire du bail et a entendu lui imposer un bail 'Pli'. 



 Aucune disposition légale ne prévoit de cotitularité du bail d'habitation pour les concubins et l'article 1751 du code civil n'est pas applicable aux concubins ; Mme [A] n'est pas signataire du bail consenti à M. [C] et ne peut, dès lors, revendiquer la qualité de cotitulaire du bail.



Le fait que les quittances de loyers aient été adressées à M. [C] et Mme [A] ou qu'un bail Pli ait été proposé aux deux noms ne suffit pas à conférer à conférer à Mme [A] la qualité de cotitulaire du bail, dès lors que le contrat Pli n'a pas été signé. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a dit que Mme [A] était irrecevable à agir en contestation de l'application de la législation Hlm aux rapports locatifs existant entre la société Ratp-habitat et M. [C].



S'agissant de l'intérêt à agir de M. [WI] et de Mme [F], épouse [WI], les appelants font grief au premier juge de les avoir déclarés irrecevables à agir, motif pris de ce qu'ils ont signé un bail Pli lors de leur emménagement dans l'immeuble ' [Adresse 23]' . 



Ils soutiennent avoir été trompés sur la nature du bail et la nature du droit applicable dans le cadre de l'attribution d'un logement social intermédiaire, exposant qu'ils n'ont pas été informés par le mandataire de la société Logis-transports que leur bail n'était que d'une durée de trois mois renouvelable, alors que cette durée aurait dû être d'une durée de six ans renouvelable, que la très belle facture de l'immeuble ' [Adresse 23]' ne pouvait leur laisser supposer que leur rapports locatifs s'inscriraient dans le cadre de la législation Hlm, et que s'ils avaient été tenus informés, ils n'auraient jamais signé le bail Pli à ces conditions substantielles. Ils soulignent qu'ils ont été victimes de manoeuvres dolosives de la part de la société Logis-transports et subsidiairement d'une erreur, la confirmation de la fin de non-recevoir retenue par le premier juge aurait pour conséquence de les priver du droit à un recours juridictionnel effectif, qui est un droit à valeur constitutionnel et un principe général du droit communautaire. 



La société Ratp-habitat conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [WI] et Mme [F] irrecevables à agir en faisant valoir que les intéressés ne peuvent décemment prétendre qu'ils ignoraient signer un contrat de bail soumis à la réglementation hlm. A titre subsidiaire, elle soulève la prescription triennale de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, exposant que le bail ayant été conclu le 11 décembre 2001, l,'action introduite par conclusions du 10 octobre 2013 est prescrite depuis le 12 décembre 2004. 



Il est constant que M. [WI] et Mme [F] ont emménagé dans l'immeuble ' les damiers' postérieurement au 2 juillet 2001, date d'acquisition de l'immeuble par la société ' Logis-transports' et qu'ils ont conclu initialement un bail 'Pli'. Ils sont de ce fait irrecevables à contester la législation applicable aux locataires en place au jour de l'acquisition de l'immeuble ' les damiers' par la société Logis-transports. 



Les appelants font valoir que le consentement de M. [WI] et de Mme [F] a été vicié, invoquant, à titre principal, le dol, et, à titre subsidiaire, l'erreur sur le contenu et la nature de leur engagement contractuel. 



Il convient de rappeler en propos liminaire que le dol ne se présume pas, et qu'il consiste pour l'un des cocontractants à obtenir le consentement de l'autre en exerçant des manoeuvres frauduleuses telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.



Il résulte de l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction applicable à la cause, l'existence de manoeuvres frauduleuses doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat, la preuve qui doit être expressément rapportée selon ce texte reposant sur le cocontractant qui s'estime victime du dol. 



Par ailleurs, dans sa rédaction applicable à l'espèce, l'article 1110 , alinéa 1er, du Code civil énonçait que « L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet'. La charge de la preuve pèse naturellement sur l'errans, demandeur en nullité, qui doit démontrer la réalité de son erreur en établissant que son consentement a été donné dans une certaine croyance, que sa méprise a porté sur une qualité substantielle de la prestation ou du cocontractant, qu'enfin, l'erreur a été déterminante du consentement donné. 



En l'espèce, l'existence de manoeuvres dolosives imputables à la société Logis-transports n'est nullement établie.



 Le contrat de location versé aux débats permet, au contraire, de constater que la durée du bail - trois mois renouvelable - tout comme la qualité d'organisme Hlm du bailleur - la société anonyme D'HABITATION A LOYER MODÉRÉ (en lettres majuscules) Logis- transports - apparaissaient clairement sur le bail litigieux. Les conditions générales du bail comportent, en outre, de multiples références à la société Hlm et à la réglementation sur les Hlm.



Le fait que l'immeuble fût ' de belle facture' et ' bien entretenu' n'était pas de nature, contrairement à ce que soutiennent les appelants, à faire accroire à M. [WI] et Mme [F] que le bail signé ne pouvait être un bail social, non plus que le fait que la société Logis-transports ait été représentée à la signature du bail par la même société - société Saggel Gestion - que pour les baux conclus antérieurement à l'acquisition de l'immeuble par la société Logis-transports. 



Aucun dol n'est donc démontré. 



Le caractère déterminant de l'erreur ne l'est pas davantage, les appelants se bornant à affirmer, sans en administrer la preuve, que M. [WI] et Mme [F] n'auraient jamais signé un bail Pli soumis à la règlement Hlm d'une durée de trois mois. D'autant moins que le régime locatif proposé était plus favorable que celui du droit commun. Il convient d'ajouter que l'erreur est, au surplus, inexcusable, la durée du bail et la qualité du bailleur apparaissant clairement dans le contrat de location. 



Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré M. [WI] et Mme [F] irrecevables à agir, sans qu'il soit besoin de statuer sur la deuxième fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire par l'intimée et tirée de la prescription de leur action. 



S'agissant, enfin, du droit et de l'intérêt à agir de l'association 'Vivre à la Défense', les parties s'accordent à reconnaître qu'il se limite aux demandes visant le défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble et à la reddition des charges locatives. Par suite, le jugement déféré sera confirmé de ce chef. 



III) Sur l'applicabilité de la législation Hlm aux baux tacitement reconduits et les conséquences qu'elle emporte



Les appelants font grief au premier juge d'avoir considéré que la législation Hlm était applicable de plein droit aux locataires, motif pris de ce que les baux initiaux du secteur 'marché privé- marché libre' étaient venus à expiration. 



Ils font valoir, en cause d'appel, que la législation Hlm Pli ne pouvait régir les rapports locatifs entre les locataires et la société Logis-Transports, dès lors que les baux initiaux relevant du marché libre ont été cédés au bailleur social par subrogation légale et conventionnelle, qu'ils sont venus à expiration et ont été tacitement reconduits, et qu'ils demeurent, de ce fait, soumis à la législation de droit commun des baux d'habitation. 



La société Ratp-habitat réplique qu'aucune violation de la subrogation légale ou conventionnelle n'est démontrée par les appelants et que la législation Hlm Pli est devenue pleinement applicable aux relations contractuelles entre les locataires en place et la société Logis-transports, à compter de l'arrivée à échéance des baux. 



Sur ce 



La société Logis transports a acquis les logements du bâtiment Damier de Bretagne grâce à un prêt locatif intermédiaire (PLI). Les logements ainsi acquis entraient donc dans la catégorie des logements dit 'non conventionnés',et entraient également dans les prévisions de l'article 40, I de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles prévoient un régime dérogatoire au droit commun qui écarte notamment l'application des articles 8, 10 à 12 (durée du bail, reconduction, renouvellement, modalités du congé) et 15 (droit de préemption) de la loi du 6 juillet1989.



Les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d'habitation, et notamment, pour les logements ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation tels ceux acquis au moyen d'un prêt locatif intermédiaire, par l'article 40, I de la loi du 6 juillet 1989 qui leur déclare inapplicables certains articles de cette loi, et en particulier les dispositions de l'article 15 relatives au congé délivré par le bailleur. 



 Les dispositions propres aux logements appartenant à des organismes HLM ne faisant pas l'objet d'une convention ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l'acquisition de ces logements par l'organisme HLM mais les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d'habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.





Les baux consentis aux appelants ont donc vocation à être régis par la législation sur les Hlm à compter de la date de leur reconduction tacite. 



Les appelants font valoir, en premier lieu, pour s'opposer à l'application de la législation Hlm que les baux privés cédés avec les lots de volume à la société Logis-transports le 2 juillet 2001 ne peuvent être modifiés unilatéralement par le bailleur jusqu'à leur expiration en raison de l'article 1743 du code civil qui institue une subrogation légale de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, de telle sorte qu'en cas de vente de l'immeuble loué, l'acquéreur est subrogé au lieu et place de l'ancien bailleur et que, dès lors, la vente ne met pas un terme au contrat de bail, l'acquéreur étant tenu dans les mêmes termes que l'ancien bailleur. Les appelants ajoutent que la subrogation s'impose, en outre, à titre conventionnel, en application de l'article 1250 ancien et 1346-1 et suivants du code civil, comme en témoi