Cour d'Appel · 3ème chambre — 14 janvier 2021

14/01/2021



ARRÊT N°46/2021



N° RG 20/00339 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NNUD

PP/CL



Décision déférée du 17 Décembre 2019 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 1118004149)

M.RIEU

















[V] [F]





C/



SCI LES TAMBOURETTES





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***



APPELANT



Monsieur [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Joseph LE VAN VANG, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



SCI LES TAMBOURETTES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. POIREL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte en date du 1er juillet 2010, la SCI Les Tambourettes a loué à M. [V] [F] un appartement à usage d'habitation, au rez-de-chaussée d'une maison située à [Localité 3] (31), [Adresse 2], moyennant un loyer de 820,00€ outre 30€ de provision sur charges.



Par exploit d'huissier en date du 16 octobre 2018, M. [V] [F] a fait citer son bailleur devant le tribunal d'instance de Toulouse afin de voir exécuter des travaux de reprise de désordres affectant la salubrité et la sécurité des lieux avec dommages et intérêts, demandes auxquelles la SCI Les Tambourettes a résisté sollicitant reconventionnellement l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Par jugement en date du 17 décembre 2019, le tribunal d'instance de Toulouse a débouté M. [V] [F] de ses demandes, l'a condamné à verser à la SCI Les Tambourettes la somme de 265,53€ au titre des charges récupérables, rejeté le surplus des demandes, condamné M. [V] [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 500,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.



Par déclaration électronique en date du 27 janvier 2020, M. [V] [F] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant:

-au paiement d'une somme de 13 718,88€ au titre des travaux de reprise des désordres,

- au paiement d'une somme de 8 400,00€ de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance,

-1 426,20€ à titre de dommages et intérêts pour tracasserie en raison de l'absence de compteur électrique individualisé,

-enjoindre à la SCI Les Tambourettes de faire installer à se ses frais un compteur électrique individualisé, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir,



Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2020, M. [V] [F] demande à la cour de réformer le jugement entrepris des chefs déférés et en conséquence :



-Condamner la SCI Les Tambourettes à payer à M. [V] [F] les sommes suivantes :



- 13 718,88€ au titre des travaux de reprise des désordres,

- 8 400,00€ de dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance,

-1 426,20€ à titre de dommages et intérêts pour tracasserie en raison de l'absence de compteur électrique individualisé, correspondant à sa quote-part de facture d'électricité sur une année.



-Débouter la SCI Les Tambourettes de ses demandes reconventionnelles,





-La condamner au paiement d'une somme de 1 200,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Au soutien de sa demande de réformation, elle fait essentiellement valoir que :



Il a pris possession des lieux sans aucun bail écrit et sans état des lieux d'entrée alors que le logement présentait déjà des désordres, tous les travaux de ce logement n'étant pas achevés. Compte tenu de cette situation, le compteur électrique de l'ancienne usine de M. [W] restant branché sur le compteur du logement occupé par M. [F], il avait été convenu d'une réduction du loyer à la somme mensuelle de 700,00€, ce que n'aurait jamais contesté la SCI Les Tambourettes qui n'a demandé pour la première fois des comptes à ce sujet que par demande reconventionnelle, dans un unique souci de représailles et qu'il subsiste encore à l'arrière du logement des dépôts de matériels appartenant à M. [W] qui encombrent son logement.



Les relations se sont dégradées à la suite d'un sinistre survenu en 2016 lorsqu'il a sollicité du bailleur la réalisation des travaux qui n'étaient que partiellement achevés et la remise du logement dans un état décent, ce qui n'a pas été fait malgré plusieurs relances téléphoniques, justifiant la réalisation d'un constat d'huissier et une mise en demeure du 23 avril 2018, insistant sur l'absence de bail écrit, l'insalubrité du logement, l'absence de compteur électrique individuel et un préjudice de jouissance.



Si à la suite de cette demande, il a reçu un bail écrit, il ne lui a en revanche été formulé aucune proposition d'indemnisation de son trouble de jouissance.



Il reproche au premier juge de n'avoir pas tiré toutes les conséquences des désordres pourtant constatés en retenant qu'ils étaient pour la plupart mineurs ou esthétiques mais n'emportaient nullement l'insalubrité du logement ou sa sécurité alors que les deux constats d'huissier qu'il a fait effectuer témoignent notamment de ce que les dalles du plafond de la salle de bains sont imprégnées d'humidité sur toute la surface de la pièce qui n'est équipée d'aucune VMC, le placard de l'entrée est également très humide et cette humidité imprègne les vêtements, le sol en linoléum du bureau présente des gonflements, il n'existe pas de jonction entre les dalles du plafond de la cuisine et les murs, dans le couloirs les gaines électriques sont fixées au plafond sans aucun faux plafond ni cache, dans la chambre d'enfant des soudures ont été réalisées sur les tuyaux du gaz, sans que le cache qui couvrait les tuyaux ait été repris à cet endroit, les bâtiments de l'ancienne usine sont encombrés de matériels qui ne permettent pas à M. [F] d'en user.



Il en ressort selon lui que le logement est insalubre et dangereux, ayant fait chiffrer les travaux de reprise à la somme de 13 718,88€ et il estime son préjudice de jouissance depuis 2016 à la somme de 8 400€, soit un an de loyer.



Il conteste absolument l'état des lieux d'entrée versé aux débats par le bailleur, affirmant qu'il n'en a pas été réalisé, la signature figurant sur l'exemplaire versé aux débats par le bailleur n'étant pas la sienne.





C'est en contravention à la législation existante que le logement ne comportait pas de compteur individuel, ce qui n'a été fait qu'à la suite de la délivrance de l'assignation au 26 janvier 2019 de sorte qu'il il s'est vu facturer une consommation électrique de manière tant aléatoire qu'arbitraire qui revenait à faire supporter aux deux locataires la consommation de la SCI et l'examen de sa consommation 2019 témoigne du caractère fantaisiste de la consommation qui lui était facturée avant l'installation desdits compteurs.



La SCI Les Tambourettes lui réclame un rappel de loyer de 120€ par mois sur trois années alors que les parties étaient convenues de cette baisse de loyer du fait des travaux restant à effectuer dans le logement pris à bail, ce qui n'avait d'ailleurs jamais alerté le bailleur depuis 2010.



Quant à sa participation à la taxe sur les ordures ménagères de 2018, il conteste absolument la clé de répartition arbitraire retenue par la SCI qui a divisé par deux la facture considérant que chacun des deux logements occupait la même superficie alors qu'il ne loue pas de garage contrairement à l'autre locataitre et qu'il appartient au bailleur de justifier de la surface foncière effectivement louée en vue de la répartition de la taxe foncière.





Dans ses dernières conclusions en date du 15 mai 2020, la SCI Les Tambourettes demande à la cour de débouter M. [V] [F] de ses demandes et de:



Réformer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau:



-Condamner M. [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 5 660,00€ au titre des loyers et charges impayés arrêtées au mois de mai 2020,



-Condamner M. [F] au paiement d'une somme de 3 000,00€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,



-Condamner M. [F] à payer à la SCI Les Tambourettes la somme de 222,68€ au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019, 



Confirmer le jugement pour le surplus,



En tout état de cause:



-Condamner M. [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 2 500,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses écritures, la SCI Les Tambourettes conteste n'avoir pas remis de bail écrit à M. [F] et observe que s'il lui en a été remis un exemplaire à la suite de sa mise en demeure, il en ressort que le bail avait été signé en deux originaux dont un exemplaire remis à chacune des parties.



Elle observe qu'au vu de l'état des lieux d'entrée le logement a été remis en très bon état, le bailleur ayant fait réaliser de nombreux travaux avant la prise de possession des lieux, que le locataire a fait procéder à deux états des lieux en 2018 et adressé une mise en demeure, sans avoir préalablement adressé la moindre réclamation téléphonique au bailleur, la mise en demeure sollicitant des travaux de reprise sans jamais les lister alors que les constats d'huissier ne laissent apparaître que quelques désordres minimes ne caractérisant pas un logement insalubre et qu'elle a par son conseil adressé au conseil de M. [F] une proposition de quelques travaux de reprise qui n'ont appelé de réponse autre qu'une assignation de sorte qu'elle a réitéré ses observations et propositions par courrier officiel du 20 novembre 2018.



Elle observe que les quelques défauts mentionnés ne peuvent constituer une insalubrité et que seul l'usage de la salle de bains dont la VMC fonctionne et qui est pourvue d'une fenêtre a pu générer une telle humidité, que jamais avant 2018 le locataire n'avait sollicité du bailleur la remise du logement dans un état décent, le jugement ne pouvant qu'être confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts pour travaux de reprise de désordres rendant le logement insalubre.



Le compteur électrique a été installé le 25 octobre 2018 et non en janvier 2019, mais le bailleur démontre qu'il était en attente d'une réponse d'ENEDIS à sa demande et qu'il en avait préalablement informé le locataire. Il est faux de dire que la consommation était établie arbitrairement alors qu'il existait un défalqueur pour la consommation du logement du haut et que celle du bas était établie par soustraction et il était adressé tous les deux mois à chaque locataire un fichier EXCEL avec la facture EDF correspondante, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu'être confirmé sur ce point.



M.[F] reconnaît qu'il ne paie que 700€ de loyer depuis l'origine au lieu de 820,00€ et 30€ de provision sur charges, outre une révision annuelle qui n'a jamais été appliquée.



Jamais le loyer n'a été communément révisé à la somme de 700€ en raison de l'état du logement mais en réalité M. [F] qui payait très irrégulièrement son loyer a proposé de régler 700€ par mois dans l'attente que sa situation s'améliore ce qui n'est jamais arrivé, de sorte que tenant compte de la prescription triennale il est dû au mois de mai 2020 une somme de 5 925,53€, incluant la taxe sur les ordures ménagères que M. [F] confond avec la taxe d'habitation.



Quant au garage, M. [F] plaide 'tout et n'importe quo'i dès lors que la Direction des Finances Publiques lui a répondu que celui ci avait sa propre taxe d'habitation réglée par la SCI de sorte qu'il n'est pas inclus dans sa taxe d'habitation.







MOTIFS DE LA DECISION :



Sur les demandes de M. [F]:



Il est sollicité la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [F] d'une demande de remise en conformité des lieux aux normes de décence et de salubrité des logements, sous astreinte de 100€ par jour de retard et de lui allouer de ce chef en cause d'appel une somme de 13 718,88€ au titre des travaux de reprise de ces mêmes désordres.



Il convient d'observer que ces travaux n'étaient pas spécialement listés en première instance et qu'ils étaient censés résulter de la lecture de deux constats d'huissier effectués courant 2018 par M. [F], dont il ressortait essentiellement une humidité excessive dans certaines pièces (salle de bains notamment) et des fils électriques au plafond non cachés.



Si en application des dispositions des articles 1719 à 1721 du Code civil il pèse sur le bailleur une obligation de délivrer un logement en bon état de réparations locatives et d'y faire durant la vie du bail les travaux de remise en état qui s'imposent, le preneur est lui même tenu au terme des dispositions de l'article 1728 d'une obligation de jouissance paisible des lieux et d'entretien et, à ce titre, le locataire qui n'informerait pas son bailleur de défauts affectant les lieux ne lui permettant pas d'assurer son obligation d'entretien de la chose louée manquerait lui même à son obligation.

 Par ailleurs il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que l'insalubrité du logement est constituée par un défaut suffisamment grave affectant la santé et la sécurité du locataire ou par une défaillance des éléments d'équipement permettant un usage normal de la chose louée et des dispositions de l'article 20 que lorsque le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois à une demande de mise en conformité des lieux, la commission départementale de conciliation peut être saisie.



En l'espèce, il ne peut être valablement contesté par M. [F] qu'un état des lieux a bien été effectué lors de l'entrée en bail, ainsi qu'il résulte de l'exemplaire de l'état des lieux versé aux débats par la SCI Les Tambourettes et dont la signature apposée à l'emplacement prévu pour le locataire est identique à celle figurant sur le contrat de bail que M. [F] avait également prétendu n'avoir pas reçu malgré une mention contraire figurant audit bail.



En tout état de cause, M.[F], qui conteste avoir signé un état des lieux d'entrée, n'offre pas d'établir que la signature qui y figure n'est pas la sienne, et en l'absence d'état des lieux d'entrée ceux ci sont de toutes façons présumés avoir été pris en bon état.



Or, il ressort de l'état des lieux versé aux débats que le logement a été remis en très bon état et si le bail remonte au mois de juillet 2010, M [F] n'établit nullement avoir avisé le bailleur d'un quelconque problème, notamment d'humidité, en dehors d'un dégât des eaux en fin d'année 2017 à la suite d'une fuite que la SCI Les Tambourettes justifie avoir fait réparer le 10 janvier 2018.



Par ailleurs, la commission départementale de conciliation n'a pas été saisie et le constat d'huissier que M. [F] a fait opérer le 11 avril 2018, avant la délivrance d'une mise en demeure le 23 avril 2018, ne permet pas de conclure à une insalubrité du logement, ni davantage le second constat du 5 mars 2020. S'il en ressort surtout un problème d'humidité de la salle de bains, dans un placard de l'entrée, ou sur le linoleum du bureau, il n' a pas été constaté par l'huissier que la VMC de la salle de bains ne fonctionnait pas alors que la SCI observe que cette salle de bains est dotée d'une fenêtre et ce seul constat d'huissier est de toutes façons insuffisant à imputer ces désordres au bailleur, M.[F] ne justifiant pas s'être adressé de nouveau à la SCI Les Tambourettes à la suite du dégât des eaux de la fin d'année 2017 pour lui signaler qu'un problème de fuite persistait et l'avoir ainsi mis en demeure de s'exécuter avant de recourir à un constat d'huissier.



 Au surplus, certes après l'assignation du 20 octobre 2018 et la mise en demeure du 23 avril 2018, la SCI Les Tambourettes qui prétend, sans en rapporter la preuve, que son conseil avait déjà adressé un courrier en ce sens au conseil de M. [F] le 14 juin 2018, produit un courrier officiel de son conseil adressé le 20 novembre 2018 au conseil de M. [F] au terme duquel il lui était «réitéré» la proposition du 14 juin 2018 restée sans réponse d'effectuer des travaux de reprise dans l'appartement, courrier qui n' a lui même reçu aucune réponse.



Au vu de l'ensemble, la demande d'injonction de travaux ne pouvant prospérer sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, c'est à bon droit que le premier juge a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef correspondant aux coût des travaux de reprise, ce en quoi le jugement entrepris sera confirmé.

M. [F] prétend également à dommages et intérêts pour trouble de jouissance qu'il chiffre depuis 2016, sans rapporter la moindre preuve de difficultés survenues antérieurement au dégât des eaux de la fin de l'année 2017 et il fonde sa demande sur le fait que depuis cette date il ne peut disposer d'un logement décent et sécurisé ce qui n'est nullement établi, pas plus qu'il n'est établi que les quelques désordres constatés par voie d'huissier sont imputables au bailleur de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.



Enfin, s'agissant du compteur électrique individuel, il a désormais été installé et, contrairement à ce que prétend M. [F], la répartition des charges d'électricité entre les deux seuls logements occupés n'était pas effectuée de manière aléatoire ou fantaisiste et le bailleur affirme, sans être contredit sur ce point, qu'un défalqueur permettait de chiffrer la consommation de l'appartement de l'étage et d'établir par déduction sur le compteur général la consommation de M. [F], de sorte que celle ci était parfaitement justifiée et que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.



Sur les demandes de la SCI Les Tambourettes :



La SCI sollicite le paiement de sommes au titre d'un arriéré de loyers et charges ainsi que la taxe sur les ordures ménagères arrêtée au mois de mai 2020, tenant compte de la prescription triennale à la date de sa demande, ainsi que d'une somme au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019.



M.[F] lui même reconnaît qu'il ne paie que 700€ par mois sur un loyer de 820,00€. Il prétend qu'il s'agissait d'un accord des parties dès l'origine en raison précisément de l'état de la maison, mais alors il ne serait pas fondé à prétendre à un préjudice de jouissance du fait de ce même état déjà pris en compte par les parties.



Quoi qu'il en soit, il n'en justifie pas et le fait que le bailleur n'ait réclamé le paiement de la part de loyers impayés qu'en réponse à l'assignation de son locataire ne suffit pas à établir son accord pour une réduction du loyer à 700€ par mois, ce qu'il conteste.



Ainsi, le bailleur ayant justement appliqué pour 2019, la révision annuelle du loyer prévue au contrat, sa demande en paiement d'une somme totale de ce chef depuis juin 2016, à hauteur de la somme de 5 660,00€, non utilement contredite, est justifiée, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il l'en a débouté.



Il s'y ajoute la somme de 265,53€ au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2018 dûment justifiée, au regard des dispositions des articles 1520 et 1526 du code général des impôts et notamment de la valeur locative brute de l'appartement et du taux d'imposition 2018, ainsi qu'il a été justement retenu par le premier juge, cette taxe ressortant pour 2019 à la somme de 222,68€, de sorte qu'en l'absence d'utile contestation, M. [F] sera condamné à verser à la SCI Les Tambourettes, en sus de la taxe sur les ordures ménagères de 2018 déjà retenue par le premier juge, au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mai 2020, la somme de 5 660,00€ et au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2019, la somme de 222,68€ qui s'ajouteront au jugement entrepris. 



Succombant en son recours, M. [F] en supportera les dépens et sera équitablement condamné à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 1 500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour



Infirme partiellement le jugement entrepris.



Statuant à nouveau des chefs déférés 



Condamne M. [V] [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 5 660,00€ au titre des loyers impayés depuis juin 2016 arrêtés au mois de mai 2020.



Confirme le jugement entrepris pour le surplus des chefs déférés et y ajoutant:



Condamne M. [V] [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 222,68€ au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2019.



Condamne M. [V] [F] à payer à la SCI Les Tambourettes une somme de 1 500,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Condamne M. [V] [F] aux dépens du présent recours.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









I. ANGERP. POIREL