Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 28 janvier 2021

République française

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 28 Janvier 2021

(n° 25 , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S N° RG 19/11021 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAA6F, auquel a été joint le N° RG 19/12619 



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 Mai 2019 par le juge de l'expropriation de EVRY RG n° 17/00007





APPELANTES

Madame [O] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653 substituée par Me Hugo YOKOYAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653



Madame [H] [T]

[Adresse 31]

[Adresse 31]

représentée par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653 substituée par Me Hugo YOKOYAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653



Madame [F] [S]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

représentée par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653 substituée par Me Hugo YOKOYAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653



Madame [C] [S]

[Adresse 31]

[Adresse 31]

représentée par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653 substituée par Me Hugo YOKOYAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653





INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES ([Localité 34]) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M. [X] [Y] en vertu d'un pouvoir général



Etablissement Public SYNDICAT DES TRANSPORTS D'[Localité 35]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

représentée par Me Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482 substituée par Me Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2020, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie-José DURAND, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller



Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par arrêté préfectoral du 27 novembre 2013, les acquisitions foncières par le Syndicat des Transports d'[Localité 35] (STIF) en vue de la réalisation du projet de prolongement de la ligne de tramway T7 D'[Localité 33] à [Localité 36] ont été déclarées d'utilité publique. 



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 30 mai 2016.



Sont notamment concernées par l'opération Mme [O] [S], Mme [H] [T], Mme [F] [S] et Mme [C] [S], propriétaires de la parcelle de terrain sise [Adresse 31] sur la commune d'[Localité 33], cadastrée section [Cadastre 38], pour une emprise de 119 m².



Les parcelles sont classées en zone UAC du POS ou du PLU. La date de référence est celle du 27 septembre 2016.



Faute d'accord sur l'indemnisation le STIF devenu [Localité 35] mobilité a, par mémoire visé au greffe le 3 janvier 2017, saisi le juge de l'expropriation de l'Essonne.



Par jugement du 20 mai 2019, après transport sur les lieux le 12 juin 2017, celui-ci a :

- fixé l'indemnité totale de dépossession à la somme de 713 910 euros, se décomposant comme suit :

- 648 100 au titre de l'indemnité principale ;

- 65 810 au titre de l'indemnité de remploi ;

- condamné le STIF devenu [Localité 35] mobilité à verser aux consorts [S] et [T] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

 - condamné le STIF devenu [Localité 35] mobilité aux dépens de la présente procédure.



Les consorts [S] et [T] ont interjeté appel le 17 juin 2019 par réseau privé virtuel des avocats adressé par LR avec AR enregistré sous le RG N°19-12619 , l'IDFM ayant conclu le 20 janvier 2020, conclusions notifiées par le greffe le 11 février 2020 (AR des 12 et 18 février 2020) et par RPVA à la même date enregistré sous le RG 19-11021.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures dans le dossier RG 19-11021 :



- adressées au greffe, par les consorts [S] et [T], appelants, le 12 septembre 2019, notifiées le 12 novembre 2019 (AR du 14 novembre 2019 et pas d'AR du commissaire au gouvernement) aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- d'infirmer partiellement le jugement rendu ;

- de fixer l'indemnité qui leur est due à la somme de 2 805 000,00 euros, se décomposant comme suit : 

- 1 905 000,00 euros au titre de l'indemnité principale ; 

- 500 000,00 euros au titre des indemnités accessoires ; 

- 400 000,00 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- de condamner le STIF à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- adressées au greffe, par le STIF, intimé et appelant incident, le 29 janvier 2020, notifiées le 10 février 2020 (AR du 12 février 2020) ( même conclusions que dans le dossier RG 19-12619), aux termes desquelles il demande à la cour :

- d'infirmer le jugement rendu en tant qu'il fixe l'indemnité principale à la somme de 648 100 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 65 810 euros ;

- de confirmer le jugement rendu en tant qu'il déboute l'indivision [S] de sa demande d'indemnité pour une perte du droit au bail et d'indemnité pour dépréciation du surplus ;

- de fixer l'indemnité totale à la somme 556 430 euros, décomposée comme suit : 

- 504 937 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 51 493 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- de débouter l'indivision [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- de condamner solidairement les appelantes membres de l'indivision [S] à verser à IDFM une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner solidairement les appelantes membres de l'indivision [S] aux entiers dépens de l'instance ;



- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement,intimé et appelant incident, le 12 février 2020, notifiées le 20 février 2020 (AR du 24 et 25 février 2020), aux termes desquelles il demande à la cour :

- d'infirmer le jugement rendu ;

- de fixer l'indemnité totale à la somme de 704 700 euros, se décomposant comme suit :

- la somme de 639 727 euros au titre de l'indemnité de dépossession ; 

- la somme de 64 973 euros au titre de l'indemnité de remploi.





MOTIFS DE L'ARRÊT 



Les consorts [S] et [T] font valoir que :



- la valeur de l'immeuble est plus importante, puisqu'il se situe dans une zone d'habitat dense et à proximité des transports ; il se compose de sept appartements rénovés avant l'ouverture de l'enquête publique et pour lesquels des prêts ont été souscrits ; le local commercial ne leur appartient pas et 18 box ne rentrent pas dans le champ de l'expropriation ; 



- concernant l'indemnité principale : le STIF ne justifie ni le choix du prix au mètre carré, dans la fourchette la plus basse des estimations, ni l'abattement de 20% ; les comparaisons des appartements cités sur la commune de [Localité 36] sont trop anciennes et inadéquates ; l'évaluation opérée ne prend pas en compte le coût des travaux s'élevant à 250 000,00 euros ; le prix évalué par le STIF est inférieur à la valeur du terrain et de l'immeuble ; une comparaison du prix d'appartements comparables sur la commune permet de fixer le prix à 4 700 euros/m², soit une valeur supérieure à celle retenue par le premier juge ; la superficie totale de l'immeuble, au terme d'une expertise, est de 404,12 m², pouvant être arrondie à 405 m² ; la surface retenue par le premier juge est erronée, l'autorité expropriante ayant commis des erreurs concernant l'emprise, la superficie totale et la nature du bien ; l'indemnité principale de l'expropriation s'élève donc au moins à la somme de 1 903 500,00 euros [405m² x 4 700] ; l'indemnité doit être fixée à la somme de 1 905 000,00 euros ; 



- concernant l'indemnité accessoire : lorsqu'un immeuble loué est exproprié, l'indemnité principale comprend une indemnité pour perte totale du droit au bail ; selon la jurisprudence de la cour de cassation , le juge ne saurait fixer globalement l'indemnité sans distinguer l'indemnité principale et l'indemnité accessoire ; cette indemnité n'est pas prise en compte par le STIF ; comprenant le coût des travaux effectués, ils subissent une perte de leur droit au bail pour un montant évalué à 300 000 euros ; cette expropriation entraîne une perte de la valeur de la parcelle cadastrée [Cadastre 18] constituée d'un terrain nu et de 18 box et générant un revenu mensuel de 3 150 euros ; la perte de valeur de la parcelle et de revenus locatifs au titre des box doit être indemnisée à hauteur de 200 000 euros ; une indemnité accessoire de 500 000 euros doit donc leur être allouée ;



- concernant l'indemnité de remploi : il est proposé une indemnité de remploi de 400 000 euros, soit 20% de l'indemnité principale ; 



- en conséquence, l'indemnité totale s'élève à la somme de 2 805 000,00 euros ;



- n'étant pas la partie succombante à la présente instance, il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais irrépétibles et des dépens ; la somme de 2 500 euros doit leur être versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Le STIF répond que :



- concernant les caractéristiques du bien : il est très éloigné du centre ville ; il s'agit d'un immeuble en R+2 sous le statut de la copropriété ; l'appelant ne soutient plus que les 18 box font partie de l'expropriation ; la surface du lot exproprié est de 269,31 m², telle que retenue par le premier juge ; les diagnostics de performance énergétique produits ne constituent pas des attestations de superficie ; la surface retenue par le premier juge ressort du calcul de la totalité des surfaces habitales des appartements indiquées dans les attestations de mesurage produites par l'appelant ; aucun document ne corrobore la surface de 405 m² ; la doctrine et la jurisprudence considèrent que la méthode globale doit être adoptée dans le cadre de l'expropriation de lots privatifs de copropriété ; ainsi, aucune indemnité supplémentaire ne peut être allouée pour les terrains et parties communes ; 



- concernant les facteurs juridiques : les biens expropriés doivent être évalués à la date de l'ordonnance d'expropriation ; par application de l'article L 213-4 du code de l'expropriation, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU, soit le 27 septembre 2016 ; elle n'est pas contestée par les parties ; le bien se situe en zone Uac du PLU, soit une zone à dominante urbaine mixte ; l'un des sept appartements est occupé par les propriétaires indivis ;



- concernant la fixation de l'indemnité principale : 

- à titre principal : le premier juge a entaché son jugement d'une erreur manifeste d'appréciation, dès lors que les références qu'il a retenu concernent des immeubles de rapport et non des appartements ; 8 nouvelles références situées entre 2016 et 2019 d'immeubles de rapport de 212 m² à 356 m² font ressortir une valeur moyenne de 1 665,83 euros/m² ; cela corrobore la valeur de 1 875 euros/m² proposée ; en conséquences, l'ensemble des termes de comparaison permet de retenir une valeur du bien à 1 875 euros/m², soit une indemnité principale de 504 937 euros ;

- à titre subsidiaire, en distinguant la valeur des appartements selon leur superficie : 3 références font ressortir une moyenne de 3 077,04 euros/m² pour un appartement de 30 à 40 m² ; 6 références font ressortir une moyenne de 2 397,86 euros/m² pour un appartement de 50 à 80 m² ; la valeur du bien exproprié peut donc être établie à 775 423,14 euros [(190,90m² x 3 077,04 euros/m²) + (78,41 x 2 397,86 euros/m²)] ; en appliquant les abattements retenus par le premier juge de 20% pour vente en bloc et 10% pour occupation intégrale du bien, l'indemnité principale est de 558 304,69 euros ; cela est cohérent avec la valeur dégagée selon l'évaluation d'un immeuble de rapport de 504 937 euros ;



- le bien exproprié a été valorisé en 2006 à hauteur de 198 193,72 euros ; les appelants sollicitent une valeur dix fois supérieure sans produire de références ou d'éléments pour en justifier ; de jurisprudence constante dans le cadre d'une estimation par comparaison, seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives dont les références du publication sont transmises afin de permettre de les identifier ; les annonces locatives citées par l'appelant ne sont donc pas pertinentes et doivent être écartées ;

 

- concernant les indemnités accessoires : calculée selon la méthode retenue par la jurisprudence, l'indemnité de remploi doit être fixée à la somme de 54 493 euros ; la partie adverse ne justifie pas d'une fixation de cette indemnité par application d'un barème de 20% de l'indemnité principale ; aucun calcul et aucun document produit ne permettent d'évaluer l'indemnité pour perte de « droit au bail » ; le total de cette indemnité doit donc être fixé à 0 euros ; l'indemnité pour dépréciation du surplus est destinée à couvrir la moins-value dont peut se trouver atteint le surplus d'un immeuble partiellement exproprié, indépendamment de la perte de la valeur afférente à la partie expropriée ; la parcelle cadastrée [Cadastre 38] à usage d'aire de stationnement n'est pas impactée par la procédure d'expropriation ; elle appartient au syndicat des co-propriétaires et non à l'indivision ; pour en calculer l'indemnité, il faudrait connaître la valeur vénale de l'ensemble du bien avant l'expropriation de façon à déterminer la valeur du bien subsistant après expropriation et déterminer la moins value éventuellement constatée ; la valeur de la propriété des appelants n'est pas justifiée de façon à ce qu'aucune vérification ne peut être effectuée ; les baux et quittances allégués ne sont pas produits ; l'indemnité pour dépréciation du surplus doit donc être fixée à 0 euros ; 





Le Commissaire du gouvernement soutient que :



- l'immeuble objet de l'évaluation fait partie d'un sol lot, le lot n°3, et les appartements qui le composent ne sont pas des unités à part entière ; il s'agit d'une copropriété avec des parties privatives et communes ; la surface réelle du lot n°3 est de 865m², sa surface pondérée de 387,80m² ; le lot n°3 contient les box (250m²), le bâtiment et la cour ; 



- pour l'expropriation d'une partie privative, le titulaire est indemnisé pour avoir été contraint à céder son bien ; les lots privatifs sont évalués au m² utile constaté sur les marchés locaux et la valeur des parties communes associées y est intégrée ; le courrier du STIF en date du 8 octobre 2016 adressé à Mme [S] [C] portant notification de l'arrêté préfectoral emportant cessibilité immédiate et de l'ordonnance d'expropriation, rappelle que ce dernier document précise que les immeubles soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis, ne seront plus soumis aux statuts de la copropriétés et pourront etre soustraits en vertu des articles L122-6 et L132-1 à 4 du code de l'expropriation ; les surfaces à retenir sont celles contenues dans le relevé de l'expert produit par l'appelant ; la surface à retenir du duplex est la surface habitable, soit 78,41 m² ; la valorisation distincte des parties communes par le premier juge ne doit pas être reprise, puisque les parties privatives et les quote-parts des parties communes sont indissociables ; la surface à retenir est de 285,06 m² [32,60 + 36,30 + 34 + 30,17 + 40,41 + 33,17 + 78,41] ; les termes de comparaison présentés devant le premier juge et retenus doivent être repris ; ils permettent de retenir un moyenne de 3 750euros/m², soit une indemnité de 774 937,50 euros ; une nouvelle étude de marché concernant le duplex de 78,41 m² avec cave et terrasse fait ressortir une moyenne de 3 219,45 euros ; les biens objets de l'étude ne contiennent pas de cave mais certains comprennent un garage ou un parking ; la moyenne relative aux seuls duplex avec terrasse ou balcon est de 3 141,40 euros/m² ; le terme le plus comparable est situé dans un immeuble plus récent et donc non pertinent ; dès lors , il convient de retenir les références produites en première instance et d'appliquer un abattement de 10% pour plus grande surface, soit un prix de 2 115 euros/m² et une valeur vénale de 165 837,15 euros ; la valeur totale de l'immeuble ressort donc à 940 774,65 euros ; un abattement de 15% pour occupation en bloc et un abattement de 20% pour tenir compte de l'occupation de l'immeuble doivent être appliqués, soit une indemnité arrondie à 639 727 euros ; une étude de marché d'immeubles fait ressortir une moyenne de 2 166,32 le m² ; cela permet d'estimer le bien exproprié à la somme de 617 439,96 euros ; il est proposé de retenir l'indemnité de dépossession calculée selon la première méthode, soit la somme de 639 727 euros ; 



- concernant l'indemnité de remploi, elle ressort à 64 972,70 euros, arrondis à 64 973 euros ; 



- concernant les indemnités accessoires : l'expropriation a lieu sur des logements occupés par des particuliers ce qui ne correspond pas à la situation de commerçant évincé pouvant prétendre à une indemnité de perte de droit au bail ; la demande d'indemnité pour perte de droit au bail doit donc être rejetée ; la jurisprudence de la cour de cassation pose comme principe que la dépréciation du surplus doit être la conséquence directe de l'expropriation ; dans la mesure ou les appelants pourront continuer à louer les box situés sur la parcelle [Cadastre 37], il est difficile de constater une moins-value ; la copropriété disposant de 18 box dont certains nécessairement loués à d'autres personnes que les locataires rend irrecevable l'argument selon lequel ils sont à l'usage des locataires ; la demande d'indemnité pour perte de valeur de la parcelle restante doit donc être rejetée.





SUR CE, LA COUR



- Sur la jonction



S'agissant d'appels interjetés à l'encontre du même jugement N°RG 17/00007, il convient en application de l'article 370 du code de procédure civile, pour une bonne justice de prononcer la jonction des dossiers enregistrés sous les N°RG 19-11019 et RG 19-11021, l'affaire étant désormais suivie sous le N°19-11021. 





- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 20 mai 2019, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions des consorts [S] et [T] du 12 septembre 2019, du STIF, intimé et appelant incident, du 29 janvier 2020 et du Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, 12 février 2020, adressées dans les délais légaux sont recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils juge ne nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel des consorts [S] porte sur les superficies, sur la fixation de la valeur unitaire des biens pour l'indemnité principale, sur le taux de l'indemnité de remploi, et sur des demandes d'indemnités accessoires pour perte du droit au bail et d'indemnité pour dépréciation du surplus ; l'appel incident du STIF concerne l'indemnité principale et celui du commissaire du gouvernement sur la superficie et sur l'indemnité principale.



S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer comme le premier juge en application des articles L213'4 et L2 à 3'6 du code de l'urbanisme au 27 septembre 2016, date de la dernière modification du PLU de la commune d'[Localité 33]. 



S'agissant des données d'urbanisme, les parties s'accordent pour dire comme le premier juge qu'à cette date le bien est situé en zone Uac ; la zone UA recouvre les sites à dominante urbaine mixte, elle correspond à du tissu urbain varié, dynamique ou à dynamiser et la zone UA comporte plusieurs sous secteurs dont la zone Uac, correspondant au tronçon sud de la RN 7/RD 7, aux paysages hétérogènes, appelés à faire l'objet d'un renouvellement lié au prolongement de la ligne de tramway.



Le jugement sera donc confirmé sur ces points.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit des parcelles [Cadastre 40] (119 m²) [Cadastre 41] (787 m²) situées 7'[Adresse 31] à [Localité 33] soit uneunité foncière de 906 m² ; ces parcelles supportent un immeuble d'habitation édifié en 1920 sur 3 niveaux, implanté avec une façade sur rue sur un terrain ([Cadastre 40]), et sur le côté et à l'arrière 18 boxes de stationnement ([Cadastre 41]) ; selon le procès verbal de transport, l'immeuble est divisé en 7 appartements dont 6 sont loués et un occupé par une des copropriétaires ; les expropriés ont indiqué qu'il n'y avait pas de local commercial les concernant ; les locaux font partie d'une copropriété ; qu'une cour commune dessert l'arrière de l'habitation et les box ; l'emprise sera selon l'expropriant de 219 m² sur 225 m².



Le premier juge a indiqué que l'appartement occupé par une des copropriétaires est en duplex (rez-de-chaussée premier étage) et il a pu visiter 2 des appartements loués, lestudio en rez-de-chaussée étant en cours de réfection ; pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal de transport.



Les expropriés soulignent que Madame [S] a entamé des travaux dans l'immeuble est ainsi refait 3 appartements, et qu'elle a dû pour se faire contracter un prêt de 184'980,22 euros (pièce numéro 3) et un prêt de 45'000 euros (pièce numéro 4) ; elle indique que l'immeuble se situe dans une zone d'habitat dense, de sorte que sa valeur est d'autant plus importante en raison de sa position, à savoir le long de la nationale 7 et à proximité des transports.



L'IDFM indique pour sa part que le bien exproprié est situé en limite sud de la commune, se trouvant ainsi très éloigné du centre-ville.



Le commissaire du gouvernement observe également que le bien est excentré, presque en limite sud de la commune, éloigné du vieux centre-ville.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 20 mai 2019. 





- Sur la demande de sursis à statuer



Les expropriés indiquent qu'ils ont saisi le tribunal administratif de Versailles aux fins d'annulation de l'arrêté préfectoral déclarant immédiatement cessibles au profit du STIF des parcelles leur appartenant ; le premier juge a rejeté leur demande de sursis à statuer dans l'attente de cette décision.



Ce rejet n'étant pas contesté par les consorts [S] en appel, le jugement sera confirmé sur ce point.





- Sur la méthode et les surfaces



Le premier juge a indiqué que la méthode consistant à comparer le bien évalué à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans l'appel récente sur le marché immobilier local, est adopté par l'ensemble des parties, et retenu et que s'agissant de l'immeuble bâti, pour lequel la quasi-totalité du terrain est occupée par les constructions, l'évaluation du bien se fera par la méthode globale, consistant à intégrer à la valeur de l'immeuble, celle du terrain d'assiette ; ces points étant pas contestés en appel, le jugement sera donc confirmé en ce sens.



Les parties sont par contre comme en première instance en désaccord sur les superficies ; le premier juge a retenu des attestations de surface habitable datées du 16 juin 2017 versées par les expropriés, et indiqué qu'il convenait de prendre en considération uniquement les surfaces habitables et non les surfaces au sol et a retenu au total une superficie de 269,31 m².



Les expropriés revendiquent une superficie totale de 404,12 m² arrondis à 405 m², l'IDFM demande la confirmation et le commissaire du gouvernement propose de retenir 285,06 m².



Les parties s'accordent sur :

'un appartement de 32,6 m²

'un appartement de 33,17 m²

'un appartement de 40,41 m²

'un appartement de 36,30 m²

'un appartement de 30,17 m².



Pour les autres biens, l'expropriant fait état d'un studio de 18,25 m² et d'un duplex de 78,41 m², tandis que les expropriés font état d'un appartement de 34 m² et d'un duplex d'une superficie de 178,77 m² et de parties communes de 18,70 m² ; le commissaire du gouvernement retient un appartement de 34 m² en application de l'article R 111'2 du code de la construction et la surface habitable de 78,41 m² pour le duplex.



S'agissant de l'appartement susvisé, il est situé au premier étage côté RN 7 (pièce numéro 12) ; le diagnostic de performance énergétique'logement (pièce numéro 17) mentionne une surface habitable de 34 m², si l'expropriant conteste cette superficie, force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce ; en conséquence cette superficie de 34 m² habitable sera retenue.



S'agissant du duplex au rez-de-chaussée et au premier étage, les expropriés demandent de retenir l'attestation de surface habitable (pièce numéro 22) à savoir la surface au sol total de 178,70 m², incluant un garage de 28,89 m², une terrasse de 28,94 m², un dégagement de 2,43 m² et une cave de 38,94 m² ; cependant, comme l'indique exactement le commissaire du gouvernement, ces surfaces en application de l'article R 111'2 du code de la construction de l'habitation alinéa 2 et 3 ne font pas partie de la surface habitable, il convient de retenir comme l'indique le certificat de mesurage la surface habitable totale de 78,41 m².



En outre, la valorisation des parties communes par le premier juge de manière distincte pour une surface de 18,25 m² ne sera pas retenue ; en effet, les parties privatives et les quotes-parts de parties communes sont indissociables, l'expropriation de parties privatives sans celle des quotes-parts de parties communes ne pouvant être réalisée, ceux-ci formant une unité fondamentale de la copropriété.

En conclusion, la surface habitable retenue indemnisable est de :

32,60 + 36,30 + 34 + 30,17 + 40,41 + 33,17 + 78,41 = 285,06 m².



Le jugement sera en conséquence infirmée en ce sens.





- Sur l'indemnité principale



1° sur la situation locative 



Il n'est pas contesté comme en première instance que le bien est donné partiellement en location, il doit être évalué en valeur occupée ; le jugement sera donc confirmé en ce sens.





2° sur la fixation d'indemnité



Le premier juge a écarté les références des expropriés, ainsi que les références de l'expropriant et retenu les références du commissaire du gouvernement, distinguant une valeur moyenne aux mètres carrés pour des appartements de 31 à 38 m² une valeur moyenne au mètre carré pour des appartements plus grands de 63 m² ; il a donc retenu une valeur arrondie de 3 750 euros/ m² pour les appartements de moins de 40 m² et une valeur arrondie de 2 350 euros/ m² pour l'appartement d'une superficie supérieure à 63 m² ; en outre, il a appliqué un abattement de 20 % pour vente en bloc et un abattement de 10 % pour prendre en considération le caractère partiellement occupé du bien, ce qui aboutit à une indemnité de dépossession totale de 648'100 euros.



Les expropriés revendiquent une valeur de 4 700 euros/m² ; l'ITDF demande de retenir une valeur de 1875 euros/m² à titre principal et à titre subsidiaire de minorer les valeurs retenues par le premier juge ; le commissaire du gouvernement propose de retenir pour les appartements de 30,17 m² à 40,41 m² une valeur de 3750 euros/m² et pour le duplex de 2115 euros/m², puis d'appliquer un abattement de 15 % pour vente en bloc et un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'occupation de l'immeuble.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :



1° Les références des consorts [S]



Ils invoquent des prix d'appartement actuellement en vente sur la commune d'[Localité 33] : (pièce N° 13)

'1930 : 25 m², 125'000 euros, 5000 euros/m²

'1945 : 35 m², 144'000,4 1114,28 euros/m²

'1960 : 39 m², 169'000 euros, 4333,33 euros/m²

'1930 : 23 m², 114'500 euros, 4978,26 euros/m²

soit une moyenne de 4700 euros/m².



Cependant, comme l'indique exactement le premier juge, il s'agit d'annonces de biens mis en vente sur la commune d'[Localité 33] par des agences immobilières, qui ne constituent pas des mutations effectives et référencées et ne peuvent servir de termes de comparaison.





2° Les références du STIF devenu IDFM



Il propose 6 termes avec les références de publication :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



4 décembre 2015



[Adresse 20]



206



430'000



2087





T2



2 juillet 2014



[Adresse 15]



309



740'000



2395





T3



1er septembre 2015



[Adresse 29]



1565



2'460'000



1572





T4



8 juin 2015



[Adresse 19]



131



205'000



1565





T5



11 mars 2016



[Adresse 9]



252



470'000



1865





T6



22 avril 2016



[Adresse 27]



140



247'000



1764







soit une moyenne de 1875 euros/m².



L'IDFM indique que le premier juge a écarté à tort ces références estimant qu'elles portaient sur des appartements de grande superficie, alors qu'il s'agit d'immeubles de rapport.



Ces références à l'exception de la 5e concernent d'autres localités, ne sont donc pas comparables et seront conséquences écartées ; s'agissant de la 5e référence, elle n'est pas comparable en termes de superficie et sera en conséquence écartée.



L'IDFM propose 8 nouveaux termes en appel de 2016 - 2019 d'immeuble de rapport de 212 m² à 356 m², tous antérieurs au 20 mai 2019, date d'évaluation du bien exproprié à [Localité 33] avec les références de publication : 







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie

utile



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



9 janvier 2017



[Adresse 17]



238



384'000



1613,45





T2



4 avril 2019



[Adresse 22]



212



340'000



1603,77





T3



22 septembre 2017



[Adresse 23]



234



435'000



1858,97





T4



26 juillet 2016



[Adresse 30]



356



414'858



1165,33





T5



30 novembre 2018



[Adresse 30]



356



700'000



1966,29





T6



30 janvier 2019



[Adresse 4]



263



425'500



1617,87





T7



21 décembre 2018



[Adresse 8]



257



450'000



1750,97





T8



31 octobre 2017



[Adresse 1]



320



560'000



1750







Cependant, ces références correspondent à des surfaces utiles non comparables au bien exproprié et seront en conséquence écartées.





3° Les références du commissaire du gouvernement



Il propose les références suivantes pour les appartements de 30,17 m² à 40,41 m² à [Localité 33] avec les références de publication :



'appartement de 31 à 38 m² :







N° du terme



Date de registre



Adresse



Superficie

SH/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



18 mars 2020



[Adresse 11]



35



119'000



3400





T2



15 septembre 2020



88, avenue du 18 avril



35



122'000



3486





T3



29 août 2020



[Adresse 28]



30



112'000



3733





T4



16 janvier 2020



[Adresse 21]



28



121'000



4321





T5



26 novembre 2020



[Adresse 14]



34



148'000



4353







Ces références situées dans la même localité, avec des surfaces comparables, seront retenues pour les appartements de 30,17 m² à 40,41 m², avec une valeur unitaire de 3750 euros/m².



La valeur vénale est donc de : 32,60 + 36,30 + 34 + 30,17 + 40,41 + 33,17 = 206,65 m² x 3 750 euros/m² = 774'937,50 euros.

Le commissaire du gouvernement s'agissant du duplex de 78,41 m², propose une nouvelle étude de marché portant sur 7 ventes d'appartements d'une surface comprise entre 75 et 88 m² avec cave et terrasse comportant les références d'enregistrement et cadastrales :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie

Carrez



Prix en euros



Prix en euros/m²



Année de construction



Observations





T1



29 juin 2018



[Adresse 24]



80,5



250'400



3310,56



2015



terrasse





T2



21 juillet 2017



[Adresse 25]



84,49



285'333



3377,12



2017



duplex avec balcon





T3



20 juillet 2017



[Adresse 26]



80,19



256'800



3202,39



2017



terrasse





T4



28 juillet 2017



[Adresse 26]



85,25



279'983



3284,26



2017



duplex avec terrasse





T5



12 septembre 2016



[Adresse 2]



83



285'000



3433,73



2017



terrasse





T6



19 juin 2018



[Adresse 7]



77,38



245'000



3166,19



2014



terrasse





T7



7 juin 2016



[Adresse 12]



88



243'050



2761,93



2010



duplex avec 2 terrasses







soit une moyenne de 3219,45 euros/ m².



Le commissaire du gouvernement indique que l'étude de marché n'a pas permis de trouver des cessions d'appartements duplex avec terrasse et cave situées dans des immeubles anciens, les ventes concernant des biens plus récents situés dans des immeubles construits entre 2010 et 2017, correspondant àdes appartements avec terrasse (ou balcon). Des termes dont certains correspondent à des duplex comme le bien évalué, comprenant également un garage ou parking, mais pas de cave ; la moyenne des cessions relevées ressort à 3219,45 euros/m² et celle relative aux seuls duplex avec terrasse balcon ressort à 3141,10 euros/m² ; le terme le plus comparable est le duplex situé dans la même rue que le bien à évaluer en [Adresse 26], avec une surface de 85,25 m² avec une terrasse au prix de 3284,26 euros/m² ; toutefois, ce bien est situé dans un immeuble construit en 2017, beaucoup plus récent que le bien à évaluer datant de 1920, et donc non comparable ; il propose donc de retenir les termes de comparaison cités par le commissaire de gouvernement de première instance susvisés relatifs à des cessions d'appartements de surface comprise entre 63 et 64 mètres carrés mais situés dans des immeubles construits entre 1958 et 1975 et d'appliquer sur leur moyenne un abattement de 10 % pour une plus grande superficie du bien évalué.



Comme l'indique lui-même le commissaire du gouvernement, ces biens ne sont pas comparables dans leur consistance et surtout correspondent à des biens plus récents dans des immeubles construits entre 2010 et 2017 non comparables ; ces références seront donc écartées.



Les références du commissaire du gouvernement correspondant à des cessions d'appartements de surface comprise entre 63 et 64 m² dans des immeubles construits entre 1958 et 1965 sont les suivantes :



'Appartement de 63 m² (avec les références de publication) :







N° du terme



Date de registre



Adresse



Superficie

SH/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



4 août 2015



[Adresse 10]



63



130'000



2063





T2



19 janvier 2017



[Adresse 32]



64



144'000



2250





T3



18 août 2016



[Adresse 6]



63



159'000



2524





T4



18 décembre 2015



[Adresse 10]



63



160'791



2252







Ces références comparables seront retenues pour une valeur de 2350 euros/m².



Il convient d'appliquer un abattement de 10 % pour une plus grande superficie du bien évalué soit : 2 350 x 0, 90 = 2 115 euros/le m²



la valeur vénale pour le duplex est donc de : 78,41 m² x 2 115 euros = 165'837,15 euros.



La valeur totale est donc de : 774'937,50 euros + 165'837,15 = 940'774,65 euros



Il convient en outre comme proposé par le commissaire du gouvernement d'appliquer un abattement de 15 % pour vente en bloc soit : 940'774,65 euros x 0,85 = 799'658,45 euros.



Il convient enfin d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'occupation de l'immeuble soit : 

799'658,45 x 0,80 = 639'726,76 euros arrondis à 639'727 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les indemnités accessoires



1°sur l'indemnité de remploi



Le premier juge a retenu les taux suivants : 

'20 % jusqu'à 5000 euros

'15 % de 5000 euros à 15'000 euros

'10 % au-delà de 15'000 euros



Les expropriés demandent d'appliquer une majoration en retenant 20 % de l'indemnité principale.



Cependant, il convient d'appliquer les taux habituels soit :

'5000 x 20 % = 1000 euros

'(15'000 - 5000) x 15 % = 1500 euros

(638'727 - 15'000) x 10 % = 624'727 x 10 % = 62'472,70 euros

soit un total de 64'972,70 euros arrondis à 64'973 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.





2° sur l'indemnité pour perte de droit au bail



En l'absence de pièces versées par les expropriés, le premier juge a rejeté la demande formulée au titre de l'indemnité pour perte du droit au bail.



Les expropriés indiquent que pour pouvoir louer leur immeuble ils ont effectué de nombreux travaux d'une valeur totale d'environ 250'000 euros et qu'ils subissent la perte de leur droit au bail pour un montant pouvant être évalué à 300'000 euros.



En l'espèce, il s'agit de l'expropriation de logements occupés par des particuliers qui ne correspond pas à la situation d'un commerçant évincé pouvant prétendre à une indemnité de perte de droit au bail ; en outre, les expropriés comme en première instance ne versent aucune pièce à l'appui leurs demandes.



Il convient en conséquence de confirmer le rejet de cette demande.





3° sur l'indemnité pour dépréciation du surplus



En l'absence de pièces versées par les expropriés, le premier juge a rejeté la demande formulée au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus.



Les expropriés indiquent que l'expropriation ne concerne pas l'ensemble des parcelles leur appartenant, ce qui entraîne la perte de valeur de la parcelle restante, à savoir la parcelle cadastrée [Cadastre 18], laquelle est constituée d'un terrain nu de 18 box qui sont loués 175 euros par mois, soit un revenu mensuel de 3150 euros principalement loués par leurs locataires et ils sollicitent à ce titre une indemnité de 200'000 euros.



Cependant, cette demande qui correspond à une indemnité au titre de la dépréciation du surplus du fait de l'expropriation partielle, exige que la dépréciation de surplus soit la conséquence directe de l'expropriation ; en l'espèce, l'emprise se fait sur la totalité de l'immeuble d'habitation et n'impacte pas les box, qui pourront continuer à être loués ; en outre, l'argument selon lequel les box sont loués principalement à l'usage des locataires de l'immeuble, soit les occupants de 6 appartements, n'est pas recevable dans la mesure où la copropriété dispose de 18 box dont certains sont donc nécessairement loués à d'autres personnes que les locataires ; enfin les expropriés ne versent aucune pièce, tels que les beaux et les quittances.



Il convient en conséquence de confirmer le rejet de cette indemnité au titre de la dépréciation du surplus.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a alloué aux consorts [S] une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.



Les expropriés perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Prononce la jonction des dossiers enregistrés sous les N° RG 19-11019 et 19-11021, l'affaire étant désormais suivie sous le N° RG 19-11021;



Déclare recevables les conclusions des parties ;



Infirme partiellement le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau :



Fixe à la somme de 704'700 euros arrondie l'indemnité totale de dépossession due par le syndicat des transports d'[Localité 35] devenu [Localité 35] mobilité à Madame [H] [S], Madame [F] [S], Madame [C] [S] et Madame [O] [S] , ès qualité de propriétaires indivis de la parcelle cadastrée [Cadastre 39] située [Adresse 31] se décomposant comme suit : 

'indemnité principale : 639'727 euros ;

'indemnité de remploi : 64'973 euros ;



Confirme le jugement en ses autres dispositions ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Madame [H] [S], Madame [F] [S], Madame [C] [S] et Madame [O] [S] aux dépens. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT