Cour d'Appel · 8ème chambre — 27 janvier 2021

N° RG 19/02974 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MKVQ















Décision du 

Tribunal d'Instance de LYON

Au fond

du 11 avril 2019



RG : 11-18-3610











SCI LES MIMOSAS



C/



[F]

[D]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRET DU 27 Janvier 2021







APPELANTE :



SCI LES MIMOSAS représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896





INTIMES :



Melle [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]





M. [T] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Arnaud CUCHE, avocat au barreau de LYON, toque : 1325





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 02 Mars 2020



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Décembre 2020



Date de mise à disposition : 27 Janvier 2021



Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

- Raphaële FAIVRE, vice-président placé près le premier président de la cour d'appel de Lyon, délégué par ordonnance du 31 août 2020, pour exercer les fonctions de conseiller de la cour d'appel de Lyon, affecté à la 8ème Chambre Civile 



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Karen STELLA,conseiller faisant fonction de président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*****

Selon acte sous seing privé en date du 24 octobre 2005. la SCI Les Mimosas a consenti à Mme [F] et M. [D] le bail d'un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 379,86 euros et loyer de parking. 



Rapidement les parties entraient en litige, les preneurs n'ayant jamais fourni à la bailleresse ou à sa régie une attestation d'entretien de la chaudière à gaz, ni leur assurance locataire. 



Par acte du 28 mars 2018, la SCI Les Mimosas a fait commandement à Mme [F] et M. [D] de payer un arriéré de loyer et charges arrêté à cette date, outre coût de l'acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que de fournir les justificatifs d'assurance et de souscription d'un contrat d'entretien de la chaudière. 



Les preneurs ont transmis seulement les justificatifs d'assurance. 



Après saisine de la juridiction compétente, par jugement en date du 11 avril 2019, le tribunal d'instance de Lyon a condamné solidairement Mme [F] et M. [D] à payer à la SCI Les Mimosas la somme de 2.121,08 euros, au titre des loyers et charges impayés au 18 janvier 2019, terme échu, outre intérêts, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2018, autorisé Mme [F] et M. [D] à s'acquitter de leur dette sous forme de 36 mensualités de 58 euros, en sus du loyer courant, débouté la SCI Les Mimosas de sa demande au titre de la régularisation des charges 2015, 2016, 2017 et 2018, condamné la SCI Les Mimosas à faire réparer l'antenne TV collective et son raccordement au logement de Mme [F] et de M. [D], condamné la SCI Les Mimosas à faire réparer la chaudière du logement.



La SCI Les Mimosas a interjeté appel de cette décision par voie électronique le 29 avril 2019 uniquement sur les points suivants : Débouté de la SCI Les Mimosas de sa demande au titre de la régularisation des charges 2015, 2016, 2017 et 2018 ; condamnation de la SCI Les Mimosas à faire réparer l'antenne TV collective et son raccordement au logement ; condamnation de la SCI Les Mimosas à faire réparer la chaudière du logement ; débouté des parties du surplus de leurs demandes.



Il y aurait lieu au contraire de condamner solidairement Mme [S] [F] et M. [T] [D] à lui verser la somme de 1.864,20 euros au titre de la régularisation des charges relatives à la période du 26 mars 2016 au 31 décembre 2018, de rejeter toutes demandes de Mme [S] [F] et de M. [T] [D], de condamner solidairement Mme [S] [F] et M. [T] [D] à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation Ccapex. 



Il est ainsi soutenu que les locataires restent redevables des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour la période du 26 mars 2016 au 31 décembre 2018 puisque les dettes nées postérieurement au jugement d'ouverture et de clôture de la procédure de rétablissement personnel sont exigibles de plein droit, soit 1 864,20 euros, que les travaux d'installation d'antenne ont déjà eu lieu et celle-ci est bien installée et fonctionne depuis 2006, l'anomalie provenant donc nécessairement du matériel qu'ils utilisent, qu'elle est intervenue à de nombreuses reprises pour effectuer les réparations utiles concernant la chaudière dont la dernière en date du 5 août 2016, que M. [D] n'a jamais réalisé aucun entretien régulier de la chaudière, bien que cela soit à sa charge, qu'elle a fait intervenir un professionnel qui indique que la chaudière fonctionne parfaitement et sans fuite, que le dysfonctionnement du Vélux n'est pas démontré, pas plus que le préjudice de jouissance.



A l'opposé M. [D] et Mme [F] demandent à la Cour de confirmer le jugement du tribunal d'instance de Lyon sauf à l'infirmer en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir assortir les condamnations d'une astreinte, la demande de condamnation du bailleur à procéder à la réparation du système d'ouverture du Vélux situé dans l'escalier du bien mis en location et la demande de dommages et intérêts.



Il y aurait donc lieu en cause d'appel de condamner la SCI Les Mimosas à effectuer les travaux de réparation du Vélux situé dans l'escalier de leur logement, de condamner la SCI Les Mimosas à leur verser une somme de 2.000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, de condamner la SCI Les Mimosas à leur verser la somme de 500 euros en indemnisation des frais engagés dans leurs tentatives de résolution amiable du différent les opposant à cette dernière, de condamner la SCI Les Mimosas à leur verser la somme de 2.244 euros à parfaire au jour de l'audience en indemnisation de leur préjudice économique, de condamner la même à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Il est répliqué que par jugement du 25 mars 2016 du tribunal d'instance de Lyon, toutes leurs dettes antérieures au 25 mars 2016 ont été effacées et ne peuvent faire l'objet d'un rappel, que s'agissant des demandes au titre des taxes d'ordures ménagères, le calcul est manifestement faux et ne peut concerner que la période postérieure au 25 mars 2016, qu'en application d'accord transactionnel du 17 février 2006 une antenne collective de télévision était censée être installée au plus tard le 31 mars 2006 par la SCI Les Mimosas, ce qui n'a pas été le cas, comme l'attestent de nombreux autres locataires et un PV de constat d'huissier, qu'ils ont été contraints de se faire raccorder à leurs frais à des antennes satellites pour la somme de 33 euros par mois, que leur système de chaudière souffre de fréquentes avaries qu'ils signalent systématiquement à leur bailleur, et qu'aucun travail n'a eu lieu depuis le jugement, qu' ils ont souscrit un contrat d'entretien de la chaudière avec la société Proxitherm le 31 janvier 2013, et que les attestations d'entretien de 2016, 2017 et 2018, démontrent l'entretien régulier de la chaudière, que le PV d'huissier démontre clairement le dysfonctionnement du Vélux, qu'ils subissent les inconforts d'un logement mal entretenu par leurs propriétaires depuis de nombreuses années. 





SUR QUOI LA COUR



Le premier juge a débouté la SCI Les Mimosas de sa demande au titre de la régularisation des charges 2015, 2016, 2017 et 2018 au motif qu'il serait établi que madame [F] et Monsieur [D] ont fait l'objet d'un jugement en date du 25 mars 2016 de cette même juridiction qui a rendu exécutoire une décision de la commission de surendettement des particuliers en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 



Mais si toutes les dettes de loyer et de charges ont effectivement été effacées jusqu'à cette date, le bailleur reste cependant en droit de réclamer le paiement des indemnités d'occupation nées postérieurement au jugement qui a ouvert et clôturé la procédure de rétablissement personnel sans liquidation. 



Madame [F] et monsieur [D] restent donc redevables des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour la période du 26 mars 2016 au 31 décembre 2018, soit selon le calcul opéré par l'appelante et que la Cour adopte la somme de 1.864,20 euros.



Le jugement doit être réformé en conséquence. 



Concernant la réparation de l'antenne de télévision, si en application du protocole d'accord transactionnel du 17 févier 2006 une antenne de télévision collective était censée être installée au plus tard le 31 mars 2006 par la SCI Les Mimosas et si celle-ci a bien été installée et a effectivement fonctionné dans un premier temps, il est démontré par les attestations versées qu'elle ne fonctionne plus correctement obligeant les locataires à souscrire des abonnements pour des raccordements par antenne et satellite.









C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné le bailleur à faire réparer cette antenne et à assurer son raccordement à l'appartement des locataires, cela sans qu'il soit nécessaire d'assortir la condamnation d'une astreinte s'agissant d'un litige mineur qui devrait pouvoir être réglé par l'intervention ponctuelle et gratuite d'un technicien, cette installation étant sous garantie.



Concernant le prétendu dysfonctionement de la chaudière il convient de rappeler que le principe est que son entretien courant est à la charge du locataire avec obligation contractuelle en l'occurrence de souscrire un contrat d'entretien.



Présentement dans le cadre de l'exécution provisoire et afin de se conformer au jugement exécutoire du tribunal d'instance, la société Les Mimosas a fait intervenir un professionnel qui a vérifié l'installation et n'a décelé aucune anomalie. 



De plus les locataires font eux même la preuve de ce qu'il en est bien ainsi, puisqu'ils produisent une pièce en date du mois de novembre 2018 émanant d'un professionnel chargé ponctuellement de l'entretien de cette chaudière et qui dit bien qu'il n'existe aucune non-conformité et que la visite annuelle et les essais et contrôles ont été concluants.



Si la chaudière connaît désormais un dysfonctionnement au niveau de l'extracteur, il appartient aux locataires de prendre en charge cette réparation qui relève à priori d'un simple entretien dont ils ont la responsabilité.



Le jugement déféré doit être réformé sur ce point, les locataires étant déboutés de leur demande afférente à cette partie du litige.



Concernant le dysfonctionnement du moteur de la fenêtre de toît, dite Vélux, chargé de l'ouverture et de la fermeture de l'occultant, il est établi que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi N° 36-1290 du 23 décembre 1986 qui détermine la répartition de la charge des réparations incombant soit au bailleur, soit au locataire, ne met pas la responsabilité de cette panne à la charge du locataire, chargé exclusivement des menues réparations.



Par constat en date du 6 janvier 2020, il a été noté par voie d'huissier de justice que le moteur de cette fenêtre de toît, si il se mettait en marche, n'entraînait pas pour autant le voile occultant, alors même que cette installation reste inaccessible sans échafaudage pour être située à grande hauteur et que le maniement de ce rideau par le biais d'une canne s'avère difficile.



Cette panne ne relevant pas d'un défaut d'entretien à la charge des locataires, il convient de condamner le bailleur à prendre en charge la réparation. Le jugement déféré doit être réformé en conséquence.



S'agissant d'un désordre particulièrement minime, il n'y a pas lieu à fixation d'une astreinte pour contraindre le bailleur à faire exécuter les travaux de réparation.



Les parties succombent largement dans leurs prétentions respectives, il n'y a donc pas lieu à dommages et intérêts ni à application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. Chaque partie doit également prendre en charge ses propres dépens.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Les Mimosas de sa demande au titre de la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018, condamné la SCI Les Mimosas à faire réparer l'antenne TV collective, et la même à faire réparer la chaudière du logement.



Statuant à nouveau de ces chefs,



Condamne solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [T] [D] à verser à la SCI Les Mimosas la somme de 1.864,20 euros au titre de la régularisation des charges relatives à la période du 26 mars 2016 au 31 décembre 2018.



Déboute les consorts [F]-[D] de leur demande de prise en charge des réparations au titre de la chaudière et de la fenêtre de toît.



Confirme le jugement pour le surplus en ce qu'il déboute les parties de leurs demandes à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ou d'application au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il condamne, sans astreinte, le bailleur à faire des réparations sur l'antenne de télévision et la fenêtre de toît.



Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque et dit que chaque partie conserve ses dépens de première instance et d'appel. 









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT