Cour d'Appel · 4ème Chambre — 28 janvier 2021

4ème Chambre





ARRÊT N°41



N° RG 18/06736 - 

N° Portalis DBVL-V-B7C-PHGT











HR / JV











Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 03 Décembre 2020



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTS :



Monsieur [N] [X]

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représenté par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES





Madame [T] [I] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représentée par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES





SCI CA M'BOTTE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 14]



Représentée par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES











INTIMÉS :



Monsieur [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10]



Représenté par Me Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, avocat au barreau de RENNES





SCI VIENI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]



Représentée par Me Claire LE QUERE de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, avocat au barreau de RENNES





Syndicat des copropriétaires de l'immeublre dit LA COCOTIERE, représenté par son syndic, le Cabinet SYNDIC ONE

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représentée par Me Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL EMILIE ROUX-COUBARD, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES





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FAITS ET PROCÉDURE 



Le 7 février 1989, M. et Mme [N] [X] ont acquis auprès de M. [W] [D] un appartement, un garage et des terrains dans la copropriété sise [Adresse 3] représentant 385 millièmes des parties communes. En mai 2010, ils ont créé avec leurs enfants la SCI Ca M'Botte qui a acquis l'appartement du second étage représentant 200 millièmes. 



M. [D] est propriétaire de plusieurs lots dont un appartement au premier étage mis en location, des terrains et plusieurs caves représentant 365 millièmes des parties communes. En 2011, il a rétrocédé deux lots au rez de chaussée représentant 50 millièmes à la SCI Vieni.



Par actes d'huissier des 8 et 13 avril 2010, M. et Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [D] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation des résolutions 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009.



Le juge de la mise en état a ordonné une expertise le 15 décembre 2011. M. [K] [L] a déposé son rapport le 7 mai 2012. Le 13 septembre suivant, un complément d'expertise a été ordonné. L'expert a déposé son rapport définitif le 6 mai 2013.



Par acte d'huissier du 14 août 2013, M. [D] et la SCI Vieni ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013.



Par acte d'huissier en date du 7 août 2014, M. [D] a fait assigner la SCI Ca M'Botte, M. et Mme [X], la SCI Vieni et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 12 juin 2014.



Les trois procédures ont été jointes.



Par un jugement en date du 4 septembre 2018, le tribunal a :



- déclaré irrecevables les demandes de M. [W] [D] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, la remise en état du garage, de l'entrée, du vasistas, du palier du deuxième étage et de la toiture de la véranda, de suppression de l'antenne TV, de la pompe du puits et du tableau électrique ;

- déclaré recevables les autres demandes ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- ordonné à M. et Mme [X] de :

- supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois,passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer l'enseigne et la fresque installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux frais de M. et Mme [X] ;

- dit que chaque partie supportera ses propres dépens ;

- débouté les parties de leurs autres demandes.







M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte ont interjeté appel de cette décision. 



M. [D] et la SCI Vieni ont relevé appel incident.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2020.



A l'audience, la cour a autorisé les époux [X] à produire en cours de délibéré la liste des travaux établie par le maître d'oeuvre à la demande du syndicat de copropriétaires. Cette transmission a été effectuée le 7 décembre 2020. Les époux [D] ont répondu le 14 décembre que la copropriété disposait désormais d'un programme de travaux permettant de la remettre en bon état et le syndicat le 11 janvier 2021, que la mission du syndic était très limitée selon le choix des copropriétaires.



Un autre litige oppose les parties concernant la limite séparative de leurs parcelles respectives. La cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 15 février 2018 qui déboutait les époux [X] de leur revendication sur une bande de terrain, par un arrêt du 16 juin 2020 frappé d'un pourvoi.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 17 novembre 2020, au visa de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1382 et 1626 du code civil, M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte demandent à la cour de :



- déclarer l'appel incident de M. [D] mal fondé et le rejeter ; débouter M. [D] et la SCI Vieni de l'ensemble de leurs demandes ; débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais engagés ; 

- infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2018 en ce qu'il a : 

- rejeté la demande d'annulation des résolutions 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 20 décembre 2009 concernant les travaux à entreprendre ;

- rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre ces travaux en cas d'annulation des résolutions et ce, sous astreinte financière ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] à procéder à l'enlèvement des claustras de bois mis dans la cave et à permettre la poursuite de l'achèvement des travaux et rénovation du réseau d'eau potable, eaux usées et électricité comme du solivage du plancher du rez-de-chaussée ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] et de la SCI Vieni au paiement de dommages-intérêts ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] et de la SCI Vieni au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves qu'ils ont installés, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;







- ordonné à M. et Mme [X] de libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] d'enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer l'enseigne et la fresques installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

- annuler les résolutions n°13, 14 et 16 votées lors de l'assemblée générale de copropriété de l'immeuble "La Cocotière" du 29 décembre 2009, reprise au procès-verbal d'assemblée générale établi par son syndic le 5 février 2010 et notifié le 8 février suivant en ce qu'elles ont rejeté les demandes d'exécution de l'entretien des espaces verts, d'examen de la possibilité de ravalement de l'immeuble et d'exécution de travaux de renforcement du solivage au niveau des caves ; annuler la résolution n°15 votée lors de la même assemblée générale et tendant à la remise en état des parties communes avec enlèvement des installations de câbles et canalisations ;

- condamner le syndicat des copropriétaires :

- à entreprendre les travaux d'entretien général et régulier des espaces verts et notamment de l'ensemble des végétaux présents sur les parties communes de la copropriété selon devis de la société Arbres et Passion en 2009 et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; assortir cette condamnation d'une astreinte financière de 1 000 euros par jour de retard ; 

- à entreprendre les démarches nécessaires pour faire réaliser les travaux de renforcement des solivages et de ravalement de l'immeuble en le condamnant à confier la mission de maîtrise d''uvre complète des travaux à la société Atelier Spina selon devis joint à l'assemblée générale du 27 mai 2013 ou à tout autre maître d''uvre afin d'obtenir un descriptif et une consultation des entreprises à soumettre à l'assemblée générale ; assortir cette condamnation d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt;







- à soumettre à l'assemblée générale le dossier de consultation des entreprises qui sera établi par ledit maître d''uvre dans un délai de deux mois à compter de son envoi par le maître d''uvre et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

- condamner M. [D] à procéder à l'enlèvement des claustras de bois mis en 'uvre dans les caves et à permettre la poursuite et l'achèvement des travaux de réfection des réseaux d'électricité et d'eau de leur appartement, ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard constaté ; 

- condamner M. [D] et la SCI Vieni à leur régler une somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

- débouter M. [D] et la SCI Vieni de leurs demandes d'annulation des assemblées générales de 2013 et de 2014 dans leur intégralité ou partiellement ; 

- condamner M. [D] et la SCI Vieni à garantir M. et Madame [X] et la SCI Vieni de toute condamnation à paiement qui seraient prononcées à leur encontre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI Vieni des demandes de condamnation régler diverses sommes au titre des frais engagés ; 

- condamner M. [D] et la SCI Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et au paiement, au profit des époux [X], d'une indemnité de 15 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés jusqu'à l'obtention du jugement, outre 3 000 euros en cause d'appel ; 

- condamner M. [D] et la SCI Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 





Dans ses dernières conclusions en date du 10 novembre 2020, M. [D] demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- déclaré recevables les autres demandes ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves qu'ils ont installés, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] d'enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;





- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer l'enseigne et la fresques installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- l'infirmer pour le surplus 

- débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de l'ensemble de leurs demandes ; 

- à titre principal, ordonner à M. et Mme [X] ou au syndic d'avoir à justifier de la date à laquelle le procès-verbal d'assemblée générale du 29 décembre 2009 leur a été signifié par le syndic ; à défaut, constater la déchéance de l'action de M. et Mme [X] en contestation des décisions de l'assemblée générale du 29 décembre 2009 ; en tout état de cause, débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes en contestation des décisions de l'assemblée générale du 29 décembre 2009 ; annuler l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble La Cocotière du 27 mai 2013 et l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale du 12 juin 2014 ; 

- à titre subsidiaire, annuler les résolutions 15.1 et 15.2 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2014 et les résolutions 20, 22, 23, 25, 26, 26 A et 28 votées lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ;

- en tout état de cause, constater la violation par M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte du règlement de copropriété et des droits des copropriétaires ; débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de leur demande au titre de la garantie d'éviction comme étant non fondée ; en conséquence, ordonner à M. et Mme [X], in solidum, sous astreinte pour chaque jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dans les délais et peines d'astreinte précisés ci-après, de remettre l'ensemble des parties communes de la copropriété et des parties privatives de M. [W] [D] dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant les travaux et/ou aménagements réalisés en violation du Règlement de copropriété et/ou des droits des copropriétaires et/ou sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir : 

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, en ce qu'ils excèdent l'assiette des constructions antérieures et qu'ils les surélèvent, soit la restitution des parties communes privatisées ;

- la remise en état, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la toiture de la véranda, réalisée au titre du même permis de construire, pour la rendre conforme aux dispositions du règlement de copropriété ;

- la dépose, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des câbles électriques et des canalisations de gaz et d'évacuation d'eaux usées, le tout installé dans les parties communes et dans les parties privatives, la suppression des installations de filtration et d'adoucissement d'eau dans les caves ; 





- la libération, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du passage vers la porte sur le passage Fouin et la suppression de tout dispositif de toute nature visant à empêcher l'accès à la cour ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du cabanon de jardin ; 

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'extension du garage sur rue réalisée sur la parcelle [Cadastre 5] constituant un empiétement sur les parties communes de la copropriété, soit la restitution des parties communes privatisées, 

- la remise en état d'origine du garage sur rue, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, impliquant la suppression de l'auvent, de la double porte donnant sur la cour, ainsi qu'à la remise dans son état antérieur de la toiture à quatre pans identiques ; 

- la remise en état d'origine de l'entrée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, avec retrait du doublage isolant sur les cloisons avec remise en état des plafonds et cloisons, en ce compris les rosaces et moulures d'origine ; 

- la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des vasistas de la cage d'escalier avec suppression de toute occultation; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des installations électriques personnelles de M. [X] installées dans la cage d'escalier commune ; 

- la remise en place, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la pompe manuelle commune avec suppression de la pompe privative installée à sa place dans le puits commun ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'antenne TV installée en façade sud ; 

- la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la façade du garage sur rue avec suppression de l'enseigne commerciale et de la fresque ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des bacs de végétaux posés dans la cour et des divers dispositifs de limitation d'accès et de circulation dans la cour ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de tout dispositif d'obstruction des ventilations naturelles des caves ; 

- condamner M. et Mme [X] in solidum à prendre et à conserver la charge de l'ensemble des frais correspondant aux travaux nécessaires à ces remises en état ; 

- ordonner à la SCI Ca M'Botte de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, à la suppression du sas d'entrée aménagé sur le palier du 2ème étage, soit la restitution des parties communes privatisées et la condamner à prendre et conserver l'entière charge des frais correspondants ; 

- ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, aux frais exclusifs de M. et Mme [X], aux modifications du règlement de copropriété pour prendre acte de l'augmentation de leurs parties privatives couvertes dans la répartition des tantièmes de copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- ordonner au syndic One-Syndic d'effectuer la régularisation des comptes sur la base de la répartition des millièmes ainsi modifiée, et de rembourser les autres copropriétaires des sommes indues versées pendant toute la durée d'existence des constructions et aménagements, licites ou non, réalisés par les consorts [X] ; 

- confirmer le vote de M. et Mme [X] lors de l'assemblée générale du 12 mars 2007 ; en conséquence, constater leur accord pour la sortie des deux jardins privatifs constitutifs de sa parcelle CL [Cadastre 12] aux termes du vote de l'assemblée générale du 12 mars 2007 ; dire et juger que l'opposition de M. et Mme [X] à la sortie des deux jardins privatifs de la copropriété est mal fondée ; ordonner au syndicat des copropriétaires la régularisation de l'acte notarié entérinant la sortie du terrain privatif de la copropriété, conformément au vote de l'assemblée générale du 12 mars 2007, sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- condamner M. et Mme [X] in solidum, en conséquence de leur opposition abusive, à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice; 

- condamner le syndicat de copropriétaires, en conséquence de son opposition abusive, à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice ; 

- constater la suppression de la cloison centrale de l'appartement du rez-de-chaussée des consorts [X] à l'origine d'affaissements et de désordres divers dans l'appartement du 1er étage lui appartenant ; à titre principal, les condamner in solidum à remettre en état ces planchers à leurs frais exclusifs, sur la base des préconisations d'un organisme technique agréé, validées par l'architecte de l'immeuble et par l'assemblée générale, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; les condamner in solidum avec la SCI Ca M'Botte à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages- intérêts, toutes autres causes de préjudice confondues ; 

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à garantir à M. [W] [D] de toute condamnation à paiement qui serait prononcée à son encontre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; 

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à lui payer une somme de 15000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2020, la SCI Vieni demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé dans son ensemble l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2013, et par suite celle du 12 juin 2014 ; subsidiairement, annuler les résolutions 20, 22, 23, 24, 25, 26, 26 A et 28 votées lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ; confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné à M. et Mme [X] de remettre en état les parties communes, et ce sous astreinte et notamment en ce qu'il a :

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves qu'ils ont installés, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] d'enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer l'enseigne et la fresques installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de toute demande indemnitaire à l'encontre de la SCI Vieni ;

- débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- sur l'appel incident de M. [D], prendre acte de ce que la SCI Vieni fait siens ses moyens et demandes au titre des remises en état des parties communes formées contre la SCI Ca M'Botte et M. et Mme [X], considérés comme irrecevables pour être prescrites ou infondées par le tribunal de grande instance ;

- en conséquence, infirmant le jugement déféré, ordonner à M. et Mme [X], in solidum, sous astreinte pour chaque jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dans les délais et peines d'astreinte précisés ci-après, de remettre l'ensemble des parties communes de la copropriété et des parties privatives de M. [W] [D] dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant les travaux et/ou aménagements réalisés en violation du règlement de copropriété et/ou des droits des copropriétaires et/ou sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir :

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, en ce qu'ils excèdent l'assiette des constructions antérieures et qu'ils les surélèvent, soit la restitution des parties communes privatisées ;

- la remise en état, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la toiture de la véranda, réalisée au titre du même permis de construire, pour la rendre conforme aux dispositions du règlement de copropriété ;

- la dépose, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des câbles électriques et des canalisations de gaz et d'évacuation d'eaux usées, le tout installé dans les parties communes et dans les parties privatives, la suppression des installations de filtration et d'adoucissement d'eau dans les caves ;

- la libération, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du passage vers la porte sur le passage Fouin et la suppression de tout dispositif de toute nature visant à empêcher l'accès à la cour ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du cabanon de jardin ;

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'extension du garage sur rue réalisée sur la parcelle [Cadastre 5] constituant un empiétement sur les parties communes de la copropriété, soit la restitution des parties communes privatisées ;

- la remise en état d'origine du garage sur rue, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, impliquant la suppression de l'auvent, de la double porte donnant sur la cour, ainsi qu'à la remise dans son état antérieur de la toiture à quatre pans identiques ;

- la remise en état d'origine de l'entrée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, avec retrait du doublage isolant sur les cloisons avec remise en état des plafonds et cloisons, en ce compris les rosaces et moulures d'origine ;

la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des vasistas de la cage d'escalier avec suppression de toute occultation ; 

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des installations électriques personnelles de M. [X] installées dans la cage d'escalier commune ;

- la remise en place, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la pompe manuelle commune avec suppression de la pompe privative installée à sa place dans le puits commun ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'antenne TV installée en façade sud ;

- la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la façade du garage sur rue avec suppression de l'enseigne commerciale et de la fresque ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,, des bacs de végétaux posés dans la cour, et des divers dispositifs de limitation d'accès et de circulation dans la cour ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de tout dispositif d'obstruction des ventilations naturelles des caves ;

- condamner M. et Mme [X] in solidum à prendre et à conserver la charge de l'ensemble des frais correspondant aux travaux nécessaires à ces remises en état ;

- ordonner à la SCI Ca M'Botte de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, à la suppression du sas d'entrée aménagé sur le palier du 2ème étage, soit la restitution des parties communes privatisées, et la condamner à prendre et conserver l'entière charge des frais correspondants ;



- débouter toute autre partie de toute autre demande, fin et conclusions contraires ;

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.





Dans ses dernières conclusions en date du 21 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Cocotière demande à la cour de :



- constater que le syndicat des copropriétaires est désormais représenté par le cabinet Syndic-One, filiale de Sergic, [Adresse 7] ; 

- statuer ce que de droit sur les demandes respectives des consorts [D] et [X] et de leurs SCI Vieni et Ca M'Botte dirigées les uns contre les autres ;

- débouter les consorts [D] et [X], la SCI Vieni et la SCI Ca M'Botte de toutes demandes indemnitaires, ou en exécution de travaux, formulées à son égard ;

- condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. 





MOTIFS 



Il convient de rappeler à titre liminaire que le juge a compétence pour apprécier la régularité de l'assemblée ou des décisions prises mais non leur opportunité, sauf si elle porte atteinte aux droits de certains copropriétaires. 



Sur la demande des époux [X] et de la SCI d'annulation des résolutions n° 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009



Sur la recevabilité



Le courrier de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2009, qui figure en pièce 44 du dossier de M. [D], comporte la date du 5 février 2010 mais la date de réception par le destinataire qui seule importe n'est pas connue faute de production par le syndic de l'accusé de réception signé par les époux [X].



En l'absence de preuve que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré à la date de délivrance des assignations, les demandes sont recevables.



L'appel incident de M. [D] est rejeté.



Sur le fond



La résolution n°13 relative à l'entretien annuel des espaces verts



Il est indiqué dans le procès-verbal que la résolution a été rejetée parce que M. [D] demandait d'autres devis.













La résolution n°10 de la même assemblée générale fixait à 1 000 euros le montant à partir duquel la mise en concurrence serait obligatoire de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 comme le demande l'intimé. Le contrat d'entretien soumis au vote des copropriétaires étant de 825,24 euros TTC par an, l'objection de M. [D] n'était pas fondée. 



En outre, les appelants sont fondés à soutenir que son rejet avait pour effet de laisser à la charge des époux [X] le coût d'entretien des espaces verts.



Dans ces conditions, il y a lieu d'annuler cette résolution. Le jugement est infirmé.



La résolution n°14 relative à 'la possibilité de ravalement de l'immeuble'



Il est précisé dans le procès-verbal qu'un devis d'un montant de 56 620 euros était soumis aux copropriétaires, que M. [X] était d'accord sur ces travaux mais que M. [D] souhaitait attendre pour les entreprendre.



Aucun vote n'a été organisé.



Seule une décision pouvant faire l'objet d'une annulation, c'est à bon droit que le tribunal n'a pas examiné cette demande.



La résolution n°15 relative à la demande de M. [D] d'enlèvement des câbles et canalisations et de remise en état des parties communes (câbles électriques, évacuation eaux usées, filtration d'eau en caves et dégagement de la porte donnant accès à la cour)



Les époux [X] indiquent qu'ils avaient entendu moderniser leur installation. Ils invoquent l'abus de droit en se prévalant des conclusions de l'expert judiciaire qui a constaté que l'ancienne installation transitait déjà par les caves parties communes et parties privatives de M. [D] et de ce que ce dernier en était l'auteur lorsqu'il était le propriétaire de l'appartement.



Cependant, ils ne pouvaient pas intervenir sur les parties communes sans l'autorisation des autres copropriétaires.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation.



La résolution n°16 à la demande de M. [X] en ce qui concerne le renforcement des solivages dans les caves



Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement en se prévalant de l'avis de l'expert judiciaire qui a estimé que ces travaux étaient indispensables à la sécurité de l'immeuble et à l'usage normal des parties privatives.



D'après M. [D], des travaux de renforcement avaient déjà été facturés le 30 juillet 2008 et aucune explication n'était donnée concernant la demande à l'entreprise Pezzuti.



Il résulte de la pièce 75 de M. [D] que la facture de 2008 portait sur le doublage des solives existantes de sorte qu'il connaissait l'objet des travaux. De même, il connaissait le rapport Mentor Ingéniérie de février 2004 concluant au mauvais état de la copropriété, ce qu'a confirmé l'expertise judiciaire en 2013 puis M. [V], architecte, en 2020. C'est donc à juste titre que M. [X] avait demandé l'établissement d'un nouveau devis pour poursuivre ces travaux indispensables à la conservation de l'immeuble.



Le jugement est infirmé et la délibération n°16 annulée.



Sur les demandes des époux [D] et de la SCI d'annulation des assemblées générales du 27 mai 2013 et du 12 juin 2014, subsidiairement, des résolutions n° 20, 22, 23, 25, 26, 26A et 28 de l'assemblée du 27 mai 2013 et des résolutions n° 15-1 et 15-2 de l'assemblée du 12 juin 2014



Sur la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965



L'article 22 alinéa 2 de la loi de 1965 prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.



Ce texte est d'ordre public et donc d'interprétation stricte.



Il est de jurisprudence constante que le copropriétaire qui cède une partie des lots qu'il possède à des proches pour contourner cette règle commet une fraude qui justifie l'annulation de toutes les délibérations votées avec les voix de l'acquéreur.



Le tribunal a fait droit à l'argumentation de M. [D] et de la SCI Vieni tendant à l'existence d'une telle fraude en retenant que les époux [X] avaient, sous couvert de la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, acheté l'appartement de Mme [O] pour disposer de la majorité absolue des voix.



Les appelants en sollicitent l'infirmation en faisant valoir qu'aucun texte ne prohibait cette acquisition et que le courrier du 28 octobre 2010 sur lequel s'est fondé le tribunal avait été rédigé dans le contexte d'une possible acquisition des lots de M. [D]. Ils dénient le caractère fictif de la SCI et indiquent qu'ils ont accepté d'appliquer la réduction des voix de guerre lasse lors de l'assemblée générale de décembre 2019 et dans l'attente du présent arrêt.



M. [D] et la SCI Vieni soutiennent que la SCI a un caractère fictif, considérant que le fait, pour les appelants, d'avoir accepté la mise en oeuvre de la règle de la réduction des voix lors de la dernière assemblée générale constitue la preuve du bien fondé de leur argumentation.



Les statuts de la SCI, constituée entre les époux et leurs deux enfants en juin 2010, et l'extrait K bis sont versés aux débats. La SCI a acquis l'appartement du second étage qui était mis en vente par la troisième copropriétaire. De telles opérations sont courantes pour l'acquisition d'un bien immobilier dans la sphère familiale, M. [D] ayant lui-même revendu une partie de ses lots à la SCI Vieni dont il ne conteste pas qu'elle est également une société familiale.



S'agissant du courriel d'octobre 2010 envoyé par M. [X] à M. [D] sur lequel s'est fondé le tribunal, il y a lieu de citer intégralement les deux paragraphes :



'Suite à la 'rumeur' (agence Keops, vos locataires...) que vous souhaitiez vendre rapidement, et avec le décès de ma mère cet été et les quelques liquidités d'héritage à venir, j'attends votre proposition raisonnable d'un prix de vente si vous êtes toujours vendeur avec ou sans le terrain du fond, ce qui permettrait à M. [M] de terminer sa mission rapidement et dans les règles, comme il vous l'a d'ailleurs précisé récemment et en vous annonçant que je pouvais être potentiellement acheteur, comme je l'ai été par l'intermédiaire d'une sci pour les lots de Mme [O] au prix de 114000 euros.



Dans tous les cas, cette nouvelle 'majorité', voir mes assignations ou mieux votre vente permettront très rapidement de réaliser les travaux de réhabilitation et d'entretien que cette copropriété attend depuis trop longtemps.'



Il en résulte que [N] [X] escomptait acheter l'appartement de M. [D] s'il confirmait son intention de vendre, ce qui lui permettrait de réaliser les travaux qu'il essayait de faire voter depuis plusieurs années. Le statut de la copropriété n'interdit pas à un copropriétaire de détenir la majorité absolue des voix sous réserve de l'article 22. Il n'était donc pas répréhensible de la part de M. [X] de vouloir acheter d'autres lots, contrairement à ce qui est soutenu par les parties adverses.



La preuve du caractère fictif de la SCI et de la fraude n'étant pas rapportée, le jugement est infirmé en ce qu'il a annulé les deux assemblées générales.



Les époux [X] et la SCI sont des personnes juridiques distinctes. Il est indifférent qu'ils soient liés par des intérêts communs et votent dans le même sens.



Il n'y a donc pas lieu non plus à annulation des assemblées générales pour violation de la règle de la réduction des voix, comme le demandent M. [D] et la SCI Vieni. 



L'assemblée générale du 27 mai 2013 



Sur la régularité de la convocation et de l'ordre du jour 



M. [D] et la SCI Vieni invoquent l'irrégularité de la convocation et de l'ordre du jour, moyen qui, s'il était fondé, conduirait à l'annulation de l'assemblée générale sans examen au fond des résolutions. Il doit donc être examiné en premier.



Ils arguent du non-respect de l'alinéa 1er de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 en faisant valoir que les documents n'étaient pas joints à la convocation et que l'ordre du jour comportait des questions imprécises.



C'est l'article 11 qui énumère les documents qui doivent être joints à l'ordre du jour. Ceux qui y sont mentionnés ne concernent pas le présent litige.



L'ordre du jour en pièce 44 du dossier de M. [D] répond aux exigences de clarté prévues par l'article 9 : l'objet des questions soumises à l'assemblée générale est précisé ainsi que les projets de résolution envisagés, y compris la majorité requise pour l'adoption de chacune, et l'indication des documents joints, devis et plans.



Les critiques émises par les intimés au soutien de cette prétention concernent en réalité le fond du débat.









Les irrégularités alléguées n'étant pas démontrées, la demande d'annulation de l'assemblée générale est rejetée.



Il convient dès lors lieu d'examiner les moyens subsidiaires d'infirmation que M. [D] et la SCI Vieni soulèvent pour chacune des résolutions critiquées. 



Sur la résolution n°20 autorisant M. [X] à rénover et installer ses réseaux eau, électricité et gaz dans l'ensemble des caves, parties privatives et parties communes



Les époux [D] et la SCI invoquent le non respect de l'article 26 alinéa 7 de la loi de 1965, soutenant que le vote de cette délibération à la majorité de l'article 25 constitue une atteinte à leurs droits et une appropriation d'une fraction des parties communes.



Le fait de faire passer des réseaux dans des parties communes n'est pas assimilable à une emprise ou une aliénation de celles-ci. 



L'article 25 b dans sa rédaction applicable à compter du 24 mars 2011 dispose qu'un copropriétaire peut effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à condition d'y être autorisé par les copropriétaires aux conditions de majorité prévues par ce texte. Il vise tous types de travaux pourvu qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble, ce qui est le cas pour le passage des réseaux. M. [L] a d'ailleurs relevé des indices démontrant que ces réseaux passaient antérieurement aux mêmes endroits.



S'agissant des parties privatives de M. [D], les appelants se prévalent de ce que les travaux litigieux avaient été réalisés dans les années 90 conjointement par M. [X] et M. [D].



Cette allégation est plausible au regard de plusieurs pièces du dossier démontrant leur bonne entente jusqu'en 2002. Toutefois, en l'absence de délibération entérinant cette situation, il ne pouvait s'agir que d'une tolérance non créatrice de droit.



En présence d'une atteinte à la jouissance des parties privatives de M. [D], l'unanimité était requise par l'article 26. Les appelants l'admettent, qui évoquent une rédaction maladroite et réclament à titre subsidiaire à être autorisés à réaliser les travaux litigieux, demande qui sera examinée plus loin.



La décision de l'assemblée générale statuant sur plusieurs objets par un vote unique forme un tout de sorte qu'il ne peut y avoir d'annulation partielle (Civile 3ème 11 mars 1998 n°96-12479). 



Il convient dès lors de faire droit à la demande d'annulation.



Sur la résolution n°22 relative à la fourniture d'une pompe vide cave



Elle a été adoptée à la majorité de l'article 24.



Contrairement à ce que soutiennent M. [D] et la SCI Vieni, les travaux de fourniture et de pose d'une pompe vide cave entrent dans le cadre des travaux de conservation de l'immeuble mentionnés à l'article 24 a de la loi du 10 juillet 1065 puisqu'ils visent à prévenir des entrées d'eau. C'est donc à tort qu'ils font plaider les atteintes aux biens et aux personnes de l'article 25 ou les travaux d'amélioration de l'article 26.



La demande d'annulation est rejetée.



Sur la résolution n°23 relative à la transformation de l'antenne TV privative des époux [X] en antenne collective



Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24.



M. [D] et la SCI Vieni font plaider à juste titre que la pose des antennes collectives est prévue par l'article 25 j.



La demande d'annulation est accueillie.



Sur la résolution n°25 relative à la pose de bacs végétaux et de pancartes restreignant le parking dans la cour, à la validation des emplacements des compteurs EDF et gaz posés depuis 1988 et à l'autorisation donnée à M. [X] de construire un abri de jardin et un poulailler sur le terrain à usage privatif



Elle a été adoptée à la majorité de l'article 25.



M. [D] et la SCI Vieni prétendent que cette résolution doit être annulée au visa de l'article 6 du réglement de copropriété, les voix ayant été comptabilisées à tort dans les millièmes du groupe I.



L'article 6 instaure une distinction entre trois groupes de propriétaires selon les parties communes concernées et l'article 20 stipule que chaque propriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de millièmes de parties communes dans le groupe intéressé. Cette clause contrevient aux dispositions d'ordre public des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les intimés ne peuvent en revendiquer l'application.



Il apparaît que la résolution porte sur des travaux de nature différente obéissant des régimes différents. Il sera donc fait application de la jurisprudence précitée pour la résolution n°20.



La validation des emplacements des compteurs EDF et gaz, à supposer qu'elle soit nécessaire s'agissant de travaux réalisés par ces entités, comme le relève M. [L], entre dans le cadre de l'article 25 b.



La pose de bacs végétaux et de pancartes a pour objet de restreindre le stationnement dans la cour. M. [X] reproche au tribunal de ne pas avoir pris en compte le fait qu'il avait agi en qualité de syndic bénévole, pour int