Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 4 février 2021

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 04 FEVRIER 2021

mfb

N° 2021/ 66













Rôle N° RG 18/06507 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCI6F







[M] [U]





C/



[H] [W]

[B] [J]

SAS NEXITY LAMY





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Lucille DE RIVOYRE

SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO



SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ



ASSOCIATION COUTELIER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02697.





APPELANT



Monsieur [M] [U]

demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Lucille DE RIVOYRE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 





INTIMES



Monsieur [H] [W]

demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Lexane HATREL de la SELARL AURELEX AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 



Maître [B] [J], demeurant [Adresse 3], pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la Copropriété de l'immeuble [Adresse 1]



représenté par Me Bernard HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 



Société NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice 



représentée par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON, plaidant 











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021,



Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS DU LITIGE ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Par acte du 31 mai 2007, M. [M] [U] est devenu copropriétaire à [Localité 5] au sein de l'immeuble du [Adresse 1], du lot n°19 consistant en un studio de 19,70m2 et 36 millièmes des parties communes, le tout situé au premier étage, acquis au prix de 85000 € .



Dans cette copropriété, M.[H] [W] était majoritaire en ce qu'il détenait une quote-part de 676/1013èmes des parties communes. En dernier lieu, il avait acquis le 10 février 2012, le lot 24 qui appartenait à un autre copropriétaire, M.[O]. 



Le 15 janvier 2010, l'assemblée générale des copropriétaires réunie à l'initiative du syndic, la société par actions simplifiées Nexity Lamy, a voté la résolution n°13 entérinant l'exécution et le financement à hauteur d'une somme totale de 269544 € TTC, d'un important programme de travaux de réfection des planchers, toiture, cave, cage d'escalier, placards techniques 'afin de rendre habitable l'ensemble du bâtiment' (sic) pour un montant total maîtrise d''uvre, assurance dommages-ouvrage obligatoire ( 6400 € TTC) et honoraires du syndic( 2,99 % du montant total de l'opération ou 7475 € ) . 

Il était stipulé que le démarrage des travaux devait intervenir le plus rapidement possible après encaissement des appels de fonds et que le syndic devait appeler en une fois, les fonds nécessaires.



M.[U] et M.[W] ont voté en faveur de cette délibération.



***







Par courrier du 12 octobre 2010 la société Nexity informait l'ensemble des copropriétaires de l'engagement des travaux pendant la deuxième semaine de novembre 2010 en leur demandant de libérer les appartements avant cette date.



M.[U] libérait son appartement le 1er novembre 2010 et s'acquittait de sa quote-part des fonds appelés pour les travaux.



Les travaux débutaient le 25 janvier 2011. Ils étaient interrompus dès le mois de mars 2011 et n'étaient pas achevés par suite de l'absence de fonds disponibles résultant du non-paiement des charges appelées par certains copropriétaires, et à cause de l'abandon du chantier par l'entreprise chargée du lot électricité/ventilation. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 juin 2011, M.[U] demandait au syndic de préciser la date de livraison des travaux, rappelant avoir libéré son appartement depuis le 1er novembre 2010. Aucune réponse écrite ne lui était apportée.



Le 4 octobre 2011, la société Nexity, agissant de sa propre initiative,

- donnait son accord écrit au notaire chargé de la rédaction de l'acte pour que M.[W], acquéreur du lot 24 appartenant à M.[O], reprenne également la dette de charges laissée par le vendeur, s'élevant à 43'243,19€.

- signait un protocole transactionnel avec M.[H] [W] prévoyant qu'en contrepartie de l'annulation de l'appel de charges de 43'243,19 €, le copropriétaire débiteur s'engageait à prendre à sa charge la réfection de la toiture.



 ***



Par ordonnance rendue sur requête le 16 juillet 2012, le président du tribunal de grande instance de Draguignan statuant au visa des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, désignait Maître [B] [J] ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété.



A ce jour, la copropriété est toujours administrée par Maître [J] dont la désignation a été prorogée par des ordonnances successives dont la plus récente lui donne mission jusqu'au 16 juillet 2021.

***

Le premier rapport de l'administrateur provisoire confirmait que la copropriété était en difficulté en raison du non-paiement des charges appelées par des copropriétaires notamment M. [H] [W] copropriétaire majoritaire débiteur à hauteur de 91777 €, ce qui avait entraîné l'interruption des travaux faute de pouvoir régler les entreprises, et qu'en outre, M.[W] n'avait pas encore réalisé les travaux de toiture qu'il s'était engagé à faire en exécution du protocole.



N'ayant pu trouver un arrangement amiable, Maître [J] ès qualités intentait contre M.[W], une action en référé qui donnait lieu à une ordonnance rendue le 27 mars 2013 condamnant M.[W] au paiement de la somme de 38565,90 € à valoir sur la créance de la copropriété.



Une procédure au fond était introduite aux fins de voir constater l'inopposabilité de l'accord transactionnel au syndicat des copropriétaires. 



Suivant jugement du 7 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan,

- constatait que le protocole régularisé entre M. [W] et la société Nexity Lamy était inopposable à la copropriété en ce qu'il portait des stipulations contraires à la décision de l'assemblée générale du 15 janvier 2010 et qu'en outre, aucun mandat n'avait été donné au syndic de souscrire un tel engagement,

- condamnait M. [W] au paiement de la somme de 27'780,34 € au titre de sa quote-part des travaux .

Le tribunal omettait de reprendre dans le dispositif du jugement, une autre condamnation de M.[W] au paiement de 43243,19 € concernant sa quote-part des travaux de toiture.











Suivant arrêt rendu le 25 juin 2015, la cour d'appel d'Aix en Provence, 4ème chambre A infirmant partiellement le jugement précité, déclarait le protocole inopposable à la copropriété et condamnait [H] [W] à payer à Maître [J] ès qualités, les sommes de 176,58 € correspondant aux charges du lot 24 et de 36761,46 € au titre des charges dues au 24 avril 2012 pour ses autres lots (16, 22, 25 à 28 et 30) .



Par ordonnance de référé en date du 10 juin 2015, le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [J] sollicitait et obtenait l'instauration d'une expertise au contradictoire des entreprises , de [H] [W] et de la société Nexity, confiée à M.[F] [A] aux fins de vérifier l'état des travaux effectués, en particulier ceux réalisés par M.[W] sur la toiture.



***



Dans son rapport déposé le 21 juillet 2016, l'expert relevait notamment les éléments suivants, 

- à la date de sa visite sur les lieux, les travaux étaient inachevés en ce qui concerne le câblage électrique et la ventilation de la cage d'escalier due à l'interruption du chantier par l'entreprise Clim Elec qui a entraîné l'interruption des autres lots de sorte que les lieux sont inhabitables, 

-M. [W] a effectué des travaux de toiture qu'il a facturés à hauteur de 45992 € TTC alors qu'ils sont estimés à 37570,05 € , 

- les travaux pour achever le chantier se chiffrent dans une fourchette de 81130,60 € TTC et 88691,60 € TTC,

- le montant final des travaux soit 262695,96 € incluant des travaux supplémentaires, diffère du montant engagé par l'assemblée générale du 15 janvier 2010 (191270 €TTC) sans que les copropriétaires en aient été avisés.



L'expert concluait son rapport en indiquant qu'à son avis, la situation difficile de la copropriété était en grande partie due à un défaut de gestion du syndic chargé de son administration au moment de la programmation des travaux, car, d'une part, le rapport de l'administrateur provisoire montrait que le budget prévisionnel ne pouvait être financé faute de trésorerie, et d'autre part, il aurait pu être remédié à la situation d'arrêt du chantier due à la désaffection de l'entreprise Clim Elec Gomez par le recours à l'assurance dommages ouvrage dont le financement était inclus dans le budget voté par l'assemblée générale mais qui n'a pas été souscrite.



***



Parallèlement, agissant par acte d'huissier du 12 mars 2015, M. [M] [U] saisissait le tribunal de grande instance de Draguignan d'une action en responsabilité à l'égard de la société Nexity , en demandant qu'elle soit condamnée à l'indemniser du préjudice personnel qu'elle lui avait causé. La société Nexity appelait en cause M. [W].



M. [M] [U] imputait à la société Nexity des fautes commises dans le cadre de son mandat de syndic, lui reprochant en particulier,

- d'avoir enfreint les instructions données par l'assemblée générale du 15 janvier 2010 dans sa résolution n°13; 

-d'avoir négligé le recouvrement des charges de copropriété dues par le principal copropriétaire, M.[W] ;

- d'avoir outrepassé ses pouvoirs en passant, sans aucun mandat, le protocole transactionnel litigieux avec M.[W], exonérant ainsi ce copropriétaire de son obligation de payer les charges en contrepartie de la réalisation de travaux affectant les parties communes;

M.[U] faisait valoir que ces fautes qui avaient notablement retardé la réalisation des travaux lui avaient occasionné un préjudice notamment de jouissance et des frais de relogement au titre duquel il réclamait le paiement de dommages et intérêts d'un montant global de 105400 € .



En défense, la société Nexity et [H] [W] se renvoyaient mutuellement la responsabilité de la situation difficile de la copropriété et tous deux contestaient le principe et le quantum des dommages et intérêts sollicités par M.[U].



***

Par jugement contradictoire rendu le 15 mars 2018, le tribunal a,

- condamné la société Nexity à verser à M. [U] la somme de 10'000 € outre intérêts légaux et une indemnité de procédure de 2000 € 

- rejeté les autres demandes des parties.

- condamné la société Nexity aux entiers dépens .



LA PROCÉDURE EN APPEL



Par déclaration en date du 13 avril 2018, M. [M] [U] a interjeté appel du jugement,



En ses conclusions récapitulatives n°2 déposées le 26 mars 2019 l'appelant demande à la cour, statuant au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, les articles 1382'et 1383 du Code civil, l'article 515 du Code de procédure civile, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de son indemnisation à la somme forfaitaire de 10000€ et, statuant à nouveau, 

' de condamner la société Nexity à réparer entièrement son préjudice en s'acquittant des sommes suivantes :

'108000 € au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire quand que le requérant aura réintégré effectivement son bien,

'70110 € au titre des frais engagés, à savoir frais de relogement du 1er mai 2011 au 31 avril 2020, frais postaux et augmentation des charges de copropriété relative à la désignation de l'administrateur,

'20000 €au titre de son préjudice moral,

' subsidiairement, d'ordonner une expertise judiciaire pour déterminer son préjudice,

' en tout état de cause de débouter Maître [J] de sa demande indemnitaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile puis condamner la société Nexity à lui payer la somme de 5000 €à ce titre ainsi que les dépens.



En ses conclusions récapitulatives n°3 déposées le 8 avril 2020, la société Nexity entend voir la cour réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer des dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles, puis statuant à nouveau, débouter les parties adverses de leurs demandes à son égard, mais subsidiairement, pour le cas où la cour retiendrait sa responsabilité, confirmer le jugement sur le montant des dommages-intérêts alloués à M. [U] et condamner M. [W] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, et en toute hypothèse, condamner tout succombant à lui payer une somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Par conclusions n°3en date du 14 avril 2020 M. [W] a formé un appel incident, au visa des articles 565 et 566 du Code de procédure civile, article 1382 et suivants anciens du Code civil et 1240 actuel, en sollicitant de la cour, l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnisation, et statuant à nouveau, qu'il soit dit et jugé que les fautes commises par la société Nexity lui ont causé un préjudice direct et personnel, et que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme de 823'842 €au titre de l'indemnisation de son dommage, subsidiairement, qu'il soit fait droit la demande d'expertise formulée par M. [U] et ordonn é que l'expert chiffre également son propre préjudice, puis, en tout état de cause que la société Nexity soit condamnée à lui payer la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.



Par conclusions récapitulatives du 7 août 2018, Me [B] [J], ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété, a demandé à la cour de constater qu'en première instance, il s'était fait donner acte de ce que son intervention volontaire devenait sans objet, le juge de la mise en état ayant refusé de joindre la présente instance avec deux autres instances pendantes devant le tribunal de Grande instance puis condamner M. [U] à lui payer la somme de 2000 €au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. 



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



La clôture a été prononcée le 25 mai 2020.



MOTIFS DE LA DECISION 



- Sur la présence devant la cour de Maître [J], administrateur provisoire de la copropriété,

M.[U] fait à juste titre valoir qu'une erreur matérielle affecte le jugement entrepris, en ce que Maître [J] est mentionné dans l'en-tête de la décision comme étant intervenant volontairement à l'instance alors qu'il n'est pas partie au présent procès.

M.[U] a intimé Maître [J] devant la cour en expliquant qu'il s'agissait de réparer l'erreur en question. Mais M.[U] n'a pas assigné Maître [J] mais l'a seulement mentionné dans la déclaration d'appel comme partie intimée. 

Pour sa part, Maître [J] a pris des conclusions d'intimé devant la cour, mais n'est pas intervenu volontairement.

Or, le juge de la mise en état du tribunal avait rejeté sa demande de jonction de la présente procédure avec le procès parallèle qu'il avait engagé contre M.[W], si bien que l'administrateur provisoire n'était pas partie au procès ayant donné lieu au jugement querellé.

Ce n'est donc que par suite d'une erreur purement matérielle que Maître [J] figure à titre de partie intervenante dans l'en-tête de la décision frappée d'appel.

Aucune des parties ne conclut à l'irrecevabilité mais il est manifeste que la cour n'est pas saisie à l'égard de Maître [J].

Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer la demande de M.[U] à l'égard de Maître [J] et sur les conclusions de l'administrateur provisoire .



Au fond,



En appel, le litige se présente dans les mêmes conditions de fait et de droit.



- Sur l'appel principal portant sur le quantum des dommages et intérêts mis à la charge de la société Nexity 



M.[U] reproche à la société Nexity d'avoir commis plusieurs fautes dans l'exercice du mandat de syndic qu'elle a exercé jusqu'à la désignation de l'administrateur provisoire par ordonnance du 16 juillet 2012.



Il a obtenu gain de cause en première instance sur le principe de la responsabilité mais non sur sa demande d'indemnisation .



La société Nexity intimée, conteste sa responsabilité mais subsidiairement, accepte le quantum des dommages et intérêts fixés à 10000 € par le tribunal.



Dans la décision dont appel, le tribunal a retenu à cet égard,

'que la société Nexity ne contestait pas avoir débuté les travaux votés par l'assemblée générale avant d'avoir disposé des fonds suffisants pour en assurer le paiement intégral, qu'en outre elle n'a pas souscrit d'assurance dommages ouvrage,

'que la faute de la société Nexity est également établie en ce qu'elle a passé le protocole transactionnel avec M. [W] sans que l'assemblée générale des copropriétaires ait validé un tel accord, et en prenant un risque manifeste puisqu'elle faisait reposer sur le copropriétaire débiteur la poursuite des travaux,

'qu'elle a ainsi outrepassé ses pouvoirs en choisissant de renoncer à former opposition entre les mains du notaire, sur le prix de la vente du lot 24 consentie par M.[O] à M.[W], en préférant s'en remettre à un événement incertain (la prise en charge des travaux par M. [W]),

'que ces fautes ont contribué au retard pris dans l'exécution des travaux, comme le constate l'expert [F] [A]; et ont causé un préjudice personnel à M.[U].



Pour s'exonérer de sa responsabilité, la société Nexity soutient que la situation est due essentiellement à la défaillance du copropriétaire, [H] [W] dans le paiement des charges de copropriété qui lui incombaient et qu'en réalité, tout est parti de cette défaillance qui a causé un trou dans la trésorerie.



Ceci étant, les éléments du dossier démentent les allégations de l'ancien syndic, en ce que, notamment,

' sur le non-respect de la délibération n°13 de l'assemblée générale du 15 janvier 2010 et ses conséquences sur la situation financière de la copropriété,

- les modalités des travaux et de leur financement décidés par l'assemblée générale sont claires et précises en particulier sur les directives données au syndic d'engager les travaux après avoir reçu les fonds nécessaires appelés en une fois ; du reste, cette décision était pertinente, compte tenu du montant conséquent des factures à payer pour permettre à tous les corps de métier de travailler simultanément pour respecter le calendrier.





- les travaux ont pourtant débuté avant que le syndic ne dispose de la majeure partie des fonds et alors que cette situation était due notamment à la carence de M.[W] copropriétaire majoritaire, qui n'avait pas réglé leur quote-part des charges, ce qui grevait de manière déterminante, le budget de la copropriété.

- non seulement la société Lamy n'est pas en mesure de prouver avoir engagé une quelconque procédure même amiable à l'égard des copropriétaires défaillants mais en outre, elle a passé avec M.[W], le protocole en date du 4 octobre 2011 ( un an après l'annonce de l'engagement des travaux), cet acte ayant été déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires par une décision irrévocable de la cour d'appel rendue le 25 juin 2015, car il n'a pas été autorisé ou entériné par une assemblée générale des copropriétaires .Le syndic a ainsi passé une transaction engageant la copropriété, sans en référer au seul organe délibérant de la copropriété.

- En outre, le rapport d'expertise montre qu'en 2016, les travaux n'étaient pas achevés et même si Nexity a cessé d'être syndic à la désignation de Maître [J], les manquements qu'elle a commis dans l'exercice de son mandat de syndic ont eu des effets qui se sont poursuivis dans le temps,

- l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrage malgré la délibération de l'assemblée générale, constitue une faute qui n'incombe qu'au syndic, et qui a eu des conséquences directes et certaines sur l'avancement des travaux, comme le montre le rapport d'expertise judiciaire.



Or, l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle la mission du syndic sauf pouvoirs spéciaux conférés par d'autres dispositions du texte ou par délibérations spéciales de l'assemblée générale des copropriétaires : ainsi, parmi les 8 postes principaux de mission énumérés, il est visé l'exécution des décisions du syndicat ainsi que l'administration et la conservation de l'immeuble.

En cas de faute délictuelle ou quasi délictuelle du syndic, sa responsabilité peut être engagée à la demande d'un copropriétaire dès lors que ce dernier est en mesure de prouver qu'une faute lui a causé un préjudice direct et personnel réparable.



En l'espèce, les fautes commises par la société Nexity dans le cadre de ses fonctions de syndic sont graves, répétées, et ont entraîné la situation budgétaire difficile de la copropriété qui a nécessité la désignation d'un administrateur provisoire .



- sur le préjudice de M.[M] [U],

Pour condamner la société Nexity à payer à M. [U], la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts , le tribunal a retenu que ce dommage est démontré puisque ce copropriétaire ne peut occuper son appartement sans utiliser les parties communes, mais qu'en ce qui concerne la responsabilité de la société Nexity Lamy, elle doit être limitée au 16 juillet 2012, date de désignation d'un administrateur provisoire pour gérer la copropriété.



A hauteur d'appel, M.[U] sollicite les sommes suivantes :

- 108000 €au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire quand le requérant aura réintégré effectivement son bien,

-70110 €au titre des frais engagés, à savoir frais de relogement du 1er mai 2011 au 31 avril 2020, frais postaux et augmentation des charges de copropriété relative à la désignation de l'administrateur,

-20'000 €au titre de son préjudice moral.



M.[U] invoque un préjudice de jouissance et une atteinte illégitime à son droit de propriété car il ne peut jouir de son bien depuis qu'il l'a libéré le 1er novembre 2010. Il indique également qu'il a continué à rembourser l'emprunt immobilier contracté pour acheter son appartement et a été en même temps, contraint de se reloger depuis le 1er mai 2011 alors que les travaux devaient durer 6 mois seulement.

Pour lui, si la société Nexity s'était conformée en tous points à la résolution n°13 prise par l'assemblée générale du 15 janvier 2010, il n'aurait subi aucun préjudice de sorte que son dommage est en relation directe avec les fautes de l'ancien syndic sans que la faute d'une autre partie puisse interrompre la chaîne causale. 

Il entend obtenir réparation intégrale de son préjudice et fait grief au premier juge de lui avoir alloué une somme 'forfaitaire' de 10000 € .







La société Nexity réplique que la faute principale incombe à M.[W] et conteste que M.[U] ait subi un préjudice puisque son appartement n'a été que peu affecté par les travaux. Elle fait valoir qu'au surplus, M.[U] ne peut pas demander des dommages et interêts sur 5 années ( mai 2011 à novembre 2016 ) alors qu'elle a cessé d'exercer les fonctions de syndic en juillet 2012.

Subsidiairement, elle admet que le premier juge a bien évalué la réparation due à M.[U].



Ceci étant, la cour retiendra que,

- M.[U] a libéré son studio le 1er novembre 2010 et a payé sa quote-part des travaux soit 10230,21 €, 

-dans son rapport déposé le 21 juillet 2016, l'expert judiciaire a constaté que l'interruption du câblage électrique dans l'escalier rend les lieux inhabitables, les photographies produites aux débats corroborant ses constatations,

- le constat d'huissier dressé par Maître [D] le 26 décembre 2016 montre l'état d'inhabitabilité de l'appartement de M.[U] qui n'est pas toujours alimenté en eau et en électricité. 

- le dernier rapport de Maître [J] sur l'état de la copropriété montre qu'en 2019, les travaux ne sont toujours pas achevés.

II est donc manifeste que M.[U] n'a pu jouir de son bien à cause de l'inexécution des travaux dans les conditions pourtant votées par l'assemblée générale de la copropriété, et donc du fait des manquements répétés de la société Nexity.



La cour retient cependant des éléments du dossier:



S'agissant de la responsabilité de la société Nexity, 

- si sa défaillance dans sa mission de syndic est incontestable et grave, le non-paiement par MM.[O] et [W] des fonds appelés a contribué à la situation puisque, contrairement à l'engagement pris par l'assemblée générale des copropriétaires, elle ne disposait pas des fonds disponibles pour lancer les travaux, 

- le chantier était supervisé par un maître d'oeuvre professionnel (Mme [L] [V], atelier A.D.U) dont l'expert indique que 'on peut se demander pourquoi cette dernière n'a pas choisi d'interrompre sa mission en attendant que l'ensemble des conditions soient réunies pour permettre le déroulement des travaux et leur achèvement'.

- la société Nexity a cessé ses fonctions de syndic en juillet 2012 et même si ses fautes - notamment l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrages pourtant obligatoires - ont eu des conséquences durables et irrémédiables, elle n'avait plus aucun moyen d'agir pour mettre fin au trouble à compter de la désignation de l'administrateur provisoire .

- si la signature du protocole constitue bien un abus de pouvoir du syndic et une faute totalement personnelle de celui-ci , il est manifeste que la société Nexity n'a pas agi par mauvaise foi ou avec la volonté de léser quiconque, mais plutôt par maladresse professionnelle et dans l'intention de mettre fin à l'amiable à un différend opposant la copropriété à son plus important copropriétaire lequel a d'ailleurs, finalement, exécuté les travaux de toiture.



S'agissant de M.[U],

- sur les frais de relogement,

' l'attestation de Mme [X] [G], qui serait la mère de l'appelant, atteste que celui-ci est revenu vivre chez elle du 1er novembre 2010 au 30 septembre 2012 et qu'elle lui a demandé de payer une contribution mensuelle de 300 à 400 € . Ces déclarations d'un parent sont invérifiables et non justifiées par la production de relevés bancaires qui auraient pu confirmer que M.[U] a effectivement régler les sommes réclamées par Mme [G].

' il est également produit un bail meublé signé le 20 septembre 2012 moyennant un loyer mensuel de 1270 € : cette location porte sur un appartement deux pièces avec double garage situé à [Localité 6], ce qui ne correspond ni au type du bien acquis dans la copropriété en cause ni à sa localisation , de sorte que rien n'indique que ce choix locatif est une conséquence directe de l'inhabitabilité du studio situé au sein de la copropriété du [Adresse 1],

' il est également communiqué une attestation de M.[S] [I] indiquant que M.[U] et sa colocataire sont à jour de leurs loyers sans mention du montant du dit loyer qui concerne également un logement plus grand situé à [Localité 6] .

Il apparaît donc que M.[U] n'avait pas l'intention de rester dans la région varoise et qu'il est parti s'installer à [Localité 6] pour des raisons que la cour ignore mais qui sont sans lien apparent avec les fautes commises par le syndic Nexity.





Or, le poste frais de relogement constitue un préjudice qui doit nécessairement être justifié avec des éléments matériels précis se rattachant directement et précisément à la faute de la partie responsable, ce qui n'a pas été démontré en l'espèce.



- Sur le préjudice de jouissance,

L'appelant aurait pu reprendre possession de son bien à partir du 1er mai 2011 mais uniquement si les travaux avaient effectivement duré 6 mois : or, même si le syndic avait disposé des fonds nécessaires en octobre 2010 pour rétribuer le maître d'oeuvre et les entreprises, il apparaît que le chantier requérant la coordination de divers corps de métier et portant sur la réfection totale de l'immeuble devait nécessairement durer plus longtemps ; du reste, la délibération n°13 de l'assemblée générale du 25 juillet 2010 n'a fixé aucune durée même estimée des travaux mais a seulement stipulé que le démarrage des travaux devait s'effectuer le plus rapidement possible après encaissement des appels de fonds,



Le bien concerné est un studio avec mezzanine situé au 1er étage d'un immeuble ancien dont les copropriétaires ont voté la réfection totale en 2010, ce qui induit qu'en 2007, M.[U] a acquis un appartement assez vétuste. 



Les deux attestations d'agences immobilières produites aux débats proposant une estimation locative du studio comprise entre 550 et 590 € émanent de professionnels ayant intérêt à proposer à l'éventuel bailleur, un montant de loyer attractif ; elles n'ont pas la force probante d'un avis objectif d'expert, et ce, d'autant, qu'elles ne mentionnent pas le détail des caractéristiques favorables et défavorables du bien permettant de connaître les critères retenus par les attestants.



-S'agissant des frais de relogement et divers,

M.[U] a acquitté sa quote-part des travaux et demande la prise en compte de l'emprunt qu'il aurait contracté pour y procéder . Il sera observé qu'en tout état de cause, il lui incombait en sa qualité de copropriétaire, de répondre à l'appel de fonds résultant au surplus, d'une délibération de l'assemblée générale .



M.[U] réclame le remboursement de frais postaux de 200 € résultant de l'acheminement de son courrier vers de nouvelles adresses, mais il s'agit de dépenses personnelles n'incombant pas à la société Nexity .



M.[U] demande également une somme de 2080 € qui correspond à l'augmentation des charges de copropriété qui serait consécutive à la désignation de l'administrateur provisoire ; mais il ne rapporte pas la preuve que ces charges qui peuvent être contestées par d'autres voies procédurales si elles ne sont pas justifiées, ont un lien causal direct avec la faute de la société Nexity.



Ceci étant, la cour relève que M.[U] justifie avoir poursuivi le remboursement du crédit immobilier contracté pour acheter le studio, soit 121,88 € par mois. 



Même s'il n'avait pas l'intention d'habiter ce logement mais seulement de le louer pour se procurer un revenu locatif, il n'a donc pu en jouir après un délai raisonnable d'exécution des travaux puisque lors de l'expertise réalisée en 2016, M.[A] a indiqué que les lieux étaient encore inhabitables ce que confirme le constat dressé le 26 décembre 2016 par Maître [D] huissier de justice . 

Le dernier rapport de l'administrateur provisoire dressé le 2 août 2019 (pièce 21 de l'appelant) retrace clairement l'historique des problèmes de la copropriété depuis que l'assemblée générale du 25 janvier 2010 a voté les travaux en cause. l'administrateur provisoire indique en conclusion que, à la date de clôture du rapport, la trésorerie de la copropriété s'élève à 206,53 € et qu'il ne peut donc être pourvu à l'achèvement du chantier et à la conservation de l'immeuble tant que la saisie immobilière engagée à l'égard de M.[W] pour recouvrer les arriérés de charges n'a pas abouti.



Dès lors, au regard de l'ensemble des éléments ci-dessus développés, la cour doit confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité de la société Nexity pour l'ensemble de ces fautes commises dans l'exercice de son mandat de syndic mais l'infirmer sur le quantum des dommages et intérêts dus à M.[U] dont le droit de jouir de sa propriété a été gravement obéré par les manquements du syndic, et statuant à nouveau de ce chef, condamner la société Nexity à lui payer la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts en précisant que cette condamnation mise à la charge du syndic défaillant dans l'exécution de sa mission, répare intégralement le préjudice matériel et immatériel subi par l'appelant.



M.[U] n'explique pas quelle est la nature du préjudice 'moral' dont il réclame également l'indemnisation sans produire de pièces (certificats médicaux, attestations testimoniales, par exemple) établissant qu'il a subi une atteinte psychologique ou en tout cas immatériel en lien avec sa demande de ce chef qui sera donc rejetée.

En conséquence, la cour ne fera droit quà sa demande.



- Sur l'appel en garantie de la société Nexity à l'égard de [H] [W],



Le tribunal a débouté la société Nexity de la demande de condamnation de [H] [W] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M.[U], au motif que leurs fautes respectives avaient une nature distincte .



Le fait est que la faute de [H] [W] résulte du non-paiement des charges de copropriété et qu'en sa qualité de syndic, la société Nexity avait le pouvoir d'y mettre fin en intentant toute procédure de recouvrement nécessaire dès la première défaillance.



Dès lors, la société Nexity ne peut invoquer ses propres manquements en demandant à être garanti par le copropriétaire qu'elle aurait dû poursuivre .



Le jugement sera donc confirmé sur le rejet de cet appel en garantie.

 

- Sur l'appel incident de M.[W] à l'égard de la société Nexity,



Le tribunal a débouté M. [W] sollicitant la condamnation de la société Nexity à lui verser au principal une somme de 131891,55 € au titre de sommes qu'il aurait indûment versées pour l'exécution des travaux, en considérant que sa demande n'est pas fondée car il résulte des pièces de procédure que celui-ci était débiteur de charges pendant plusieurs années alors que sa qualité de copropriétaire majoritaire, il avait accepté d'assumer une part importante des fonds nécessaires aux travaux.



Le tribunal a à juste titre, motivé sa décision en énonçant les diverses condamnations judiciaires prononcées contre M.[W].



La cour a déjà largement évoqué les manquements de M.[W] dans ses motifs précédents.



En conséquence, au regard des rapports successifs de l'administrateur provisoire et en particulier du rapport déjà mentionné, du 2 août 2019 montrant de manière objective, les fautes commises par M.[W] à l'égard de la copropriété, et en rappelant que nul ne peut invoquer sa propre turpitude, il y aura lieu de rejeter l' appel incident et de confirmer le jugement sur ce point, par adoption de ses motifs sérieux et pertinents et par motifs propres .



- Sur les frais de procédure,



La société Nexity devra supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et verser une indemnité de procédure d'appel à M.[U].



PAR CES MOTIFS 



Vu l'appel de M.[M] [U],



Dit que Maître [J] ès qualité d'administrateur provisoire de la copropriété n'est pas partie au présent procès,



Dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes à son égard et sur les conclusions qu'il a déposées,



Confirme le jugement dont appel, excepté sur le quantum de la condamnation prononcée à l'égard de la SAS Nexity Lamy à l'égard de M.[M] [U],



Statuant à nouveau de ce chef,





Condamne la société Nexity à payer à M.[M] [U] la somme de 20000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et immatériel qu'elle lui a occasionné en manquant à ses obligations de syndic,



Y ajoutant, 



Condamne la société Nexity au paiement à M.[U] d'une indemnité de procédure d'appel de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne au paiement des entiers dépens et dit que ceux d'appel pourront être distraits au profit de Maître Lucille de Rivoyre qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,



Rejette l'ensemble des autres fins, moyens et prétentions plus amples ou contraires.





LE GREFFIERLE PRESIDENT