Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 février 2021

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRAN'AISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 2 FÉVRIER 2021



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04068 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5D23



Décision déférée à la Cour : Décision du 09 janvier 2018 -Tribunal d'Instance de PARIS 14ème - RG n° 11-17-000168





APPELANTE 

SCI DU MOULIN DU ROUET

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050





INTIMES 

Monsieur [H] [W] [T]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Madame [Y] [U] épouse [T]

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1141





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRET : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 1979, Mmes [Z] et [M] [P] ont donné en location à M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U], un appartement composé de trois pièces principales sis à [Adresse 6]. Le bail était soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948 et classé en catégorie 3A.



La SCI du Moulin du Rouet a acquis la propriété de l'ensemble immobilier.



Par exploit d'huissier en date du 30 août 1990, la société du Moulin du Rouet a donné congé aux époux [T] pour mettre fin au bail, conférant ainsi à ces derniers un droit au maintien dans les lieux en vertu des dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.



Par exploit d'huissier en date du 25 janvier 1996, la bailleresse a de nouveau donné congé aux époux [T] au visa du même article.



Par exploit d'huissier en date des 26 et 28 décembre 2016, la SCI du Moulin du Rouet a donné congé aux époux [T] pour le 31 mars 2017 au motif que ces derniers ne pouvaient plus prétendre au droit au maintien dans les lieux et au visa des dispositions de l'article 10, 2° et 3°, de la loi du 1er septembre 1948.



Par exploit d'huissier en date du 30 mars 2017, la SCI du Moulin du Rouet a assigné M. et Mme [T] devant le tribunal d'instance du 14ème arrondissement de Paris aux fins de voir valider les congés délivrés les 26 et 28 décembre 2016 aux époux [T], prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux des époux [T], leur expulsion, la fixation d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros et leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et l'exécution provisoire.



Par jugement du 9 janvier 2018, le tribunal d'instance de Paris 14ème a':

- Débouté la SCI du Moulin du Rouet de l'ensemble de ses demandes,

- Condamné la SCI du Moulin du Rouet à payer aux époux [T] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la SCI du Moulin du Rouet aux entiers dépens,

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le 21 février 2018, la SCI du Moulin du Rouet a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2020, la SCI du Moulin du Rouet demande à la cour de':

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';

Statuant à nouveau':

- Valider les congés délivrés les 26 et 28 décembre 2016 aux époux [T], visant l'article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948';

- Constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux des époux [T]';

- Ordonner en conséquence l'expulsion des époux [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux qu'ils occupent sis [Adresse 6], et ce avec l'assistance de la force publique si besoin est';

- Condamner les époux [T] à payer à la SCI du Moulin du Rouet une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000 euros à compter du 1er avril 2017';

- Condamner les époux [T] à payer à la SCI du Moulin du Rouet la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Dans leurs dernières conclusions en date du 24 septembre 2020, M. et Mme [T] demandent à la cour de':

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- Condamner la SCI du Moulin du Rouet à verser aux époux [T] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Laville.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2020.



A l'audience du 27 octobre 2020, il a été indiqué que l'arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 février 2021.





SUR CE,



Considérant que l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 dispose : « n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

('.)

2° Qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige » ;



Que le jugement entrepris, pour rejeter la demande du bailleur, a considéré que la preuve de l'inoccupation pendant plus de quatre mois du logement dont il s'agit durant l'année 2016 n'était pas démontrée et qu'au contraire, M. et Mme [T] justifiaient, notamment par des documents médicaux, leur présence à Paris, et que, bien qu'il soit justifié que M. et Mme [T] disposaient de plusieurs biens immobiliers dans la Manche, les autres que celui situé à [Localité 7] et à [Localité 4], étaient occupés par des tiers et qu'il était allégué par la SCI du Moulin du Rouet que seul celui de [Localité 7] constituait la résidence principale de M. et Mme [T] ;



Qu'à l'appui de son appel, la SCI du Moulin du Rouet fait valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il résultait des pièces versées aux débats par M. et Mme [T], notamment celles relatives aux certificats médicaux, que ces rendez-vous étaient groupés sur quelques jours de sorte que ces pièces ne peuvent établir la réalité de leur présence à Paris durant tout le mois où ils ont eu lieu, et de surcroît, que ces rendez-vous n'ont pas eu lieu une fois par mois, mais seulement au cours des six mois de la période de référence ; que la seule pharmacie apparaissant dans les relevés de soins est la « Pharmacie des Manuscrits » situé à [Localité 2] à 10 km de [Localité 7] ; qu'elle relève également que la consommation électrique est très basse soit au total 1693 kWh sur 12 mois de février 2016 à février 2017 et que sur les factures produites il apparaît que les relevés sont soit estimés soit réalisés par le client ; qu'elle fait valoir que M. et Mme [T] ont établi leur résidence principale à [Localité 7] dans la Manche et ne séjournent que parfois à [Localité 5] ; qu'étant retraités pour être âgés de 70 et 71 ans, ils n'ont pas d'obligation professionnelle;







Que M. et Mme [T] reconnaissent détenir plusieurs biens immobiliers dans la Manche mais qu'ils sont, à l'exception d'un seul situé à [Localité 7], loués ou occupés par des tiers ; qu'ils contestent ne pas occuper leur logement parisien et produisent leurs factures d'électricité ainsi que les justificatifs des rendez-vous médicaux de Mme [T] à [Localité 5] et soulignent qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'inoccupation des lieux;



Considérant qu'il est exact que la charge de la preuve de l'inoccupation du logement repose sur le bailleur ; que ce fait doit être apprécié au regard de l'année précédent la date d'effet du congé, soit en l'occurrence, le 31 mars 2017 ;



Que, comme le fait valoir la SCI du Moulin du Rouet les consommations électriques de M. et Mme [T] pendant la période de mars 2016 à mars 2017 sont particulièrement faibles au regard de l'évaluation moyenne qu'il produit (pièce n°15) pour un appartement de 60m² occupé par deux personnes qui est de 8 060 à 15 800 kWh ; que de même les rendez-vous médicaux de Mme [T] sont groupés sur deux ou trois jours pendant six mois sur les douze de la période considérée ; que l'assignation à comparaître devant le tribunal d'instance leur a été signifiée le 30 mars 2017 à leur adresse à [Localité 7] et délivrée à personne à l'étude de l'huissier à [Localité 2] ; qu'en outre, la voisine de pallier de M. et Mme [T] atteste ne pas les avoir croisés depuis 2014 ni entendu de bruit provenant de leur appartement ( pièce n°8);



Considérant que ces éléments démontrent que le logement litigieux ne constitue pas le principal établissement de M. et Mme [T] et que ceux-ci ne l'ont pas occupé pendant huit mois durant la période comprise entre le 31 mars 2016 et le 31 mars 2017 ;



Considérant, en toute hypothèse, qu'il est établi que M. et Mme [T] disposent à [Localité 7], d'une maison d'habitation qu'ils occupent une large partie de l'année ; qu'étant retraités, ils n'invoquent aucune nécessité professionnelle pour s'opposer à la demande de la SCI du Moulin du Rouet ; qu'il doit être d'ailleurs observé que c'est en Normandie que se situe le principal établissement patrimonial et familial de M. et Mme [T], région où ils possèdent et gèrent leurs biens immobiliers et où se trouvent leurs familles respectives ; qu'à cet égard il doit être relevé que M. [T] a accepté de s'occuper d'une de ses tantes, demeurant dans une maison de retraite à [Localité 3], par le biais d'un mandat de protection future, (pièces 10, 11 et 12) ;



Qu'en outre, l'argumentation relative aux soins médicaux nécessaires à Mme [T] ne saurait constituer un motif légitime pour faire obstacle à l'application des textes susvisés dès lors qu'il n'est nullement justifié que les soins qui lui sont prodigués à [Localité 5] ne pourraient l'être en Normandie ; 



Qu'ainsi, tant au regard des dispositions de l'article 10 2°de la loi du 1er septembre 1948 que de celles de son 3°, M. et Mme [T] ne peuvent bénéficier du droit au maintien dans les lieux au sens de l'article 4 de ladite loi ; que les congés délivrés les 26 et 28 décembre 2016 seront donc validés, l'expulsion ordonnée et le jugement infirmé ;



Que s'agissant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la SCI du Moulin du Rouet, il doit être relevé que le loyer actuel est de 634 euros par trimestre, soit 211 euros par mois, pour un appartement de 60m² en catégorie 3A de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'au regard de la nature mixe, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle de 300 euros du 1er avril 2017 au 31 janvier 2021, puis, à compter du 1er février 2021 et jusqu'à la libération des lieux à celle de 600 euros ; que les sommes déjà versées par M. et Mme [T] au titre de l'occupation du logement depuis le 1er avril 2017, viendront en déduction de la somme due ;





Que M. et Mme [T] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'en équité à verser à la SCI du Moulin du Rouet la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS 



LA COUR, 



- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Juge valide les congés délivrés à la requête de la SCI du Moulin du Rouet à M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U] les 26 et 28 décembre 2016 ;



- Dit que M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U] ne bénéficient plus du maintien dans les lieux et sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2017,



- Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion de l'appartement sis à [Adresse 6] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,



- Rappelle que par application des articles L 4l2-1 et R 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,



- Rappelle également que le sort des meubles restés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



- Condamne M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U] à verser à la SCI du Moulin du Rouet une indemnité d'occupation mensuelle de 300 euros du 1er avril 2017 au 31 janvier 2021 et de 600 euros du 1er février 2021 jusqu'à la libération des lieux,



- Précise que les sommes déjà versées par M. et Mme [T] au titre des loyers depuis le 1er avril 2017 viendront en déduction de ces indemnités d'occupation,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne in solidum M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U] à verser à la SCI du Moulin du Rouet la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne in solidum M. [F] [T] et Mme [Y] [T] née [U] aux dépens de première instance et d'appel.



 

Le greffier, Le président,