Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 février 2021

1ère Chambre





ARRÊT N°45/2021



N° RG 18/06601 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PGZV













Mme [B] [J]



C/



SCI LA BRUYERE II

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2021





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 23 Novembre 2020 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Février 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTE :



Madame [B] [J]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Marc BERTHELOT de la SCP LE STIFF - BERTHELOT - LEMAITRE, avocat au barreau de BREST









INTIMÉE :



La SCI LA BRUYÈRE II, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me David RAJJOU, avocat au barreau de BREST











EXPOSÉ DU LITIGE



Le17 juin 2015, Mme [J] a conclu avec la SCI La Bruyère II, représentée par M. [C], un compromis sous seing privé portant sur la cession d'un appartement de 68 m² sis au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 5]. Ce compromis était assorti de plusieurs conditions suspensives dont celle de libération régulière des lieux occupés par des locataires et d'obtention d'un prêt d'un montant de 300.000 euros, au taux maximum de 2 % (hors assurance), remboursable en 15 ans par mensualités s'élevant au plus à 2000 euros. Le 8 janvier 2016, Mme [J] a notifié au vendeur le refus de financement que lui avait opposé la banque et sa renonciation à l'acquisition projetée.



Le 1er mars 2016, la SCI La Bruyère II a adressé à Mme [J] une mise en demeure de payer, à titre de clause pénale, la somme de 17 000 euros outre des frais.



Le 19 mai 2016, la SCI La Bruyère II a fait assigner Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Brest en paiement d'une somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente et en résolution de la vente à ses torts, réclamant en outre le paiement d'une somme de 10 194 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil et de 2.425,69 euros sur le fondement de l'article 1382 du code civil en réparation de dégradations qu'elle aurait commises. 



Par jugement en date du 28 mars 2018, le tribunal de grande instance de Brest a avec exécution provisoire : 

- rejeté l'exception d'irrecevabilité des actions introduites par la SCI La Bruyère II ; 

 - condamné Mme [J] à verser à la SCI La Bruyère II les sommes de


 17.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis,

 272,74 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle, 

1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

les dépens ;


- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Mme [J] a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l'infirmer et de débouter la SCI La Bruyère II de l'ensemble de ses demandes. Subsidiairement, elle conclut à la réduction de la clause pénale à la somme de 5.000 euros. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI La Bruyère II à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



En réponse, la SCI La Bruyère II demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné Mme [B] [J] à lui payer, au titre de la clause pénale, une indemnité de 17 000 euros ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

- retenu sa responsabilité civile délictuelle.

Formant appel incident sur le montant des dommages-intérêts alloués sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, elle demande à la cour de condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2.425,69 au titre des dégradations causées à l'appartement et ce, sous astreinte de 150 euros par jour à compter d'un mois 'suivant le jugement' sur présentation d'un constat d'huissier (à la charge de Mme [J]) ou de deux témoins ne faisant pas partie de la famille de la défenderesse.

Elle conclut également à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de résolution de la vente aux torts de Mme [B] [J] en vertu de l'ancien article 1184 du code civil et sollicite en conséquence sa condamnation à lui payer


la somme de 10 794 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1147 du code civil, 

la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée par application des dispositions de l'ancien article 1153 du code civil (nouvel article 1231-6).


Elle réclame enfin sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par Mme [J] le 26 décembre 2018 et par la SCI La Bruyère II le 25 mars 2019.



EXPOSÉ DES MOTIFS



Le 1er mars 2016, le conseil de la SCI venderesse a mis en demeure Mme [J] de payer la clause pénale stipulée au compromis au motif que bénéficiant d'une clause de substitution lui permettant de transférer le bénéfice du dit compromis au profit d'une personne morale, en l'occurrence la SCI Sant Mark qui avait obtenu un accord de prêt à hauteur de 400 000 euros le 7 octobre 2015, la condition suspensive de prêt était réalisée et le refus postérieur notifié le 8 janvier 2016 par la Caisse d'épargne de lui accorder le prêt sollicité sans effet. Ce conseil lui reprochait également de n'avoir avisé du refus de prêt que le 3 septembre 2015 alors qu'elle devait fournir au notaire une offre de prêt avant le 4 août 2015.



Au soutien de ses prétentions, la SCI La Bruyère II fait dorénavant valoir que le contrat précisait que l'acquéreur s'obligeait à déposer ses demandes de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis et à en justifier aussitôt auprès du notaire rédacteur en lui adressant le double de sa demande. Le contrat lui faisait également obligation de notifier à ce notaire, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres reçues ou le refus opposé aux demandes de prêt et, en cas d'acceptation, de fournir une offre de prêt au plus tard le 4 août 2015. Mais ces différentes obligations n'étaient pas assorties d'une sanction prévoyant qu'en cas d'inexécution, la condition serait réputée accomplie. 



En effet, le compromis du 17 juin 2015 comportait la clause suivante : « Si le défaut d'obtention du prêt résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles, les sommes versées par lui au titre des présentes resteront acquises au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation ». Le non-respect des diligences prescrites n'était donc pas sanctionné par l'application de la clause pénale mais par une disposition spécifique, sans objet en l'espèce dès lors qu'aucune indemnité d'immobilisation n'a été versée.



Il s'ensuit que s'appliquaient les dispositions de l'article 1176 du code civil dans sa version alors en vigueur selon lesquelles lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. En conséquence, l'absence de présentation d'une offre de prêt pour le 4 août 2015 autorisait la SCI La Bruyère II à se prévaloir de la caducité du compromis mais non à invoquer le caractère parfait de la vente.



Pourtant la SCI La Bruyère II demande l'application de la clause pénale stipulée au contrat selon laquelle 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DIX SEPT MILLE EUROS (17 000,00 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts'. 



Pour conclure à l'application de cette stipulation, la SCI La Bruyère II se prévaut de l'article 1178 du code civil dans sa version alors applicable selon laquelle la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché la réalisation. Mais dès lors que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse, il incombe au créancier de l'obligation de prouver qu'il en a empêché la réalisation.



En l'espèce, Mme [J] justifie devant la cour, par une attestation de la Caisse d'épargne dont rien ne permet de mettre en doute l'exactitude, avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à savoir un prêt d'un montant de 300 000 euros pour une durée de quinze ans au taux maximum de 2 % hors assurances et une mensualité ne dépassant pas 2.000 euros, demande qui a été rejetée par l'établissement bancaire. Il sera à cet égard relevé que si la première attestation bancaire de refus de financement communiquée par Mme [J] ne précisait pas le taux du prêt sollicité, ni le notaire, ni le vendeur n'avaient soulevé le caractère incomplet de cette attestation et exigé un document plus précis.



En toute hypothèse, la SCI La Bruyère II ne démontre pas que le refus opposé par la banque à la demande de financement était factice ou a été obtenu en fraude de ses droits. En particulier, le fait que Mme [J] ne justifie pas avoir déposé sa demande de prêt dans le délai de dix jours de la signature du compromis est sans incidence sur le refus opposé par la banque. De même le fait que Mme [J] se soit réservée la faculté de se substituer une autre personne n'opère pas novation du contrat ainsi que le précise le compromis sous la formule 'à la condition expresse que cette stipulation n'entraîne aucune modification aux présentes sous quelque forme que ce soit'. Elle restait dès lors seule tenue des obligations contractées personnellement par l'acte du 17 juin 2015 de sorte que les négociations nouées concomitamment avec les associés de la SCI Sant Mark, société que Mme [J] ne contrôlait pas, et le projet avorté élaboré par cette dernière sont sans effets sur la solution du litige. 



En particulier, le fait que la SCI Sant-Mark, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 7 août 2015 par six associés cogérants, ait obtenu un accord de prêt de 400.000 euros pour réaliser une opération distincte et plus complexe que celle prévue par le compromis litigieux, ne la rend pas débitrice des obligations contenues dans celui-ci.



Il s'ensuit que la condition suspensive assortissant le compromis sous seing privé n'étant pas réputée accomplie, la SCI La Bruyère II ne justifie pas du caractère parfait de la vente et n'est donc pas fondée à en revendiquer la résolution aux torts de Mme [J] et partant, à lui réclamer l'indemnisation du préjudice résultant de son inexécution. Tout au plus, la SCI La Bruyère II aurait pu se prévaloir d'une faute dans la conduite des négociations précontractuelles, ayant entraîné pour elle une immobilisation excessive de son bien et une perte de loyers, ce qu'elle ne fait pas.



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a estimé que la condition d'obtention de prêt aux conditions visées au compromis était réputée accomplie et déduit en conséquence que les conditions d'application de la clause pénale étaient réunies.



En revanche, il est constant qu'afin de vérifier si le projet était réalisable, Mme [J] a fait effectuer, avec l'autorisation de M. [C] (pièce 34 de l'intimée), un carottage dans un mur porteur de l'appartement sans procéder immédiatement aux travaux de remise en état consécutifs à ce sondage. L'indemnisation allouée par le tribunal pour ce motif était dès lors justifiée, étant cependant relevé que la remise en état du mur à l'amiable n'a pu, selon la même pièce n° 34, être réalisée du seul fait du refus de M. [C] de laisser l'agence Krea Inspiration accéder à son local. 



Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, à défaut de lien de causalité entre le sondage réalisé et la fuite survenue à une date indéterminée dans l'appartement litigieux, sinistre qui devrait au demeurant être pris en charge par l'assurance, la demande de condamnation de Mme [J] à payer les frais de remise en état résultant de ce dégât des eaux n'est pas fondée. En effet, le sinistre déploré est dû, selon le rapport d'expertise amiable versé aux débats par la SCI La Bruyère II, à une fuite au niveau du robinet de puisage situé dans la buanderie de l'appartement. Il se déduit de ce document qu'elle n'était pas décelable avant l'apparition d' infiltrations au plafond du garage situé en dessous. Ni la date à laquelle ce défaut d'étanchéité est apparu, ni le lien de causalité entre ce désordre et le sondage ponctuel effectué dans un mur qui ne se situait pas à proximité du local et du robinet en cause n'étant établis, le jugement sera confirmé sur ce point.



Les demandes formées par la SCI La Bruyère II étant pour l'essentiel non fondées, sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ne peut qu'être rejetée. 



Les prétentions de la SCI La Bruyère II ayant été pour l'essentiel rejetées, les dépens de première instance et d'appel lui incomberont. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] l'intégralité des frais exposés par elle à l'occasion de la procédure de première instance et d'appel de sorte qu'il lui sera alloué une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, LA COUR :



Confirme le jugement rendu le 28 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Brest en ce qu'il a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité des actions engagées par la SCI La Bruyère II sur les fondements contractuel et délictuel ;

- condamné Mme [B] [J] à verser à la SCI La Bruyère II la somme de 272,74 euros et rejeté le surplus de sa demande d'indemnisation formée au titre de la réparation des dégradations consécutives à un dégât des eaux ;

- rejeté la demande de prononcé d'une astreinte pour le paiement de cette somme ;

- débouté la SCI La Bruyère II de sa demande de résolution du contrat de vente aux torts de Mme [B] [J] et de paiement de la somme de 10.194 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;



Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu à application de la clause pénale stipulée conventionnellement faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt de financement ;



Rejette en conséquence la demande formée par la SCI La Bruyère II à l'encontre de Mme [B] [J] en paiement de la somme de 17.000 euros ;



Condamne la SCI La Bruyère II à payer à Mme [B] [J] une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de toutes autres demandes contraires ou plus amples ; 

 

Condamne la SCI La Bruyère II aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE