Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 27 janvier 2021

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 27 JANVIER 2021



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/10555 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYZEZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 7] - RG n° 09/17333





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic la société [M] [N] VILLARET, société par actions simplifiées immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 7] sous le numéro 388 812 851

C/O Société [M] [N] VILLARET

[Adresse 6]

[Localité 8]

(ou encore : [Adresse 9], [Localité 7])



Représenté par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de [Localité 7], toque : K0122







INTIMEE 



SCI [Adresse 1], SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 444 528 822 

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

ayant pour avocat plaidant : Me Michel VAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0092







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Muriel PAGE, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE 

 

La SCI du [Adresse 1], qui a pour gérante Mme [Z] [H], est propriétaire d'un appartement dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété et il était géré par son syndic, le cabinet Vasilliades. 



Par exploit d'huissier en date des 28 avril et 4 mai 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Paris, représenté alors par son syndic, le cabinet Vassiliades, a assigné la SCI du [Adresse 1] aux fins de paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2009, ainsi qu'au paiement à des dommages et intérêts. 



Par ordonnance en date 10 novembre 2009, l'affaire faisait l'objet d'une redistribution en faveur de la 8ème chambre du tribunal, 3ème section. 



Par une ordonnance en date du 10 novembre 2010, le juge de la mise en état rejetait la jonction entre cette affaire et les autres affaires initiées par la SCI du [Adresse 1] en action en responsabilité civile professionnelle du syndic et en annulation d'assemblées générales des 23 juin 2009 et 30 mars 2010. 



L'ordonnance de clôture était prononcée le 7 mars 2012 et le 16 novembre 2012, le tribunal rendait un jugement avant dire droit aux fins d'expertise judiciaire pour faire les comptes des charges de copropriété restant dues. Il mandatait, à cette fin, Mme [P] et renvoyait l'affaire à l'audience de la mise en état. 



Le 5 juillet 2013, le juge de la mise en état rendait une ordonnance de rejet de modification de la mission confiée à l'expert sollicitée par la SCI du [Adresse 1]. 



Par jugement en date du 14 mars 2014, le tribunal annulait l'assemblée générale du 23 juin 2009 au cours de laquelle le mandat du cabinet Vassiliades, ancien syndic, avait été renouvelé. 



Le 26 septembre 2014, Mme [P], expert, déposait son rapport d'expertise. 



Le 27 mars 2015, le tribunal rendait cinq jugements dans lesquels il était prononcé l'annulation des assemblées générales des années 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 aux motifs que le syndic n'avait plus qualité. 



Le 16 avril 2015, le tribunal rendait une ordonnance sur requête par laquelle Me Hotte était désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 4]. 



Le 23 septembre 2015, le juge de la mise en état rendait une ordonnance de clôture qui était rabattue le même jour par mention au dossier compte tenu du caractère non contradictoire du prononcé de cette clôture. 



Par jugement du 25 mars 2016, le tribunal de grande instance de [Localité 7] a :



- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par Maître Hotte, administrateur judiciaire, conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2015 ainsi que de sa demande de renvoi à une audience du juge de la mise en état,

- rejeté l'irrecevabilité soulevée par la SCI du [Adresse 1] pour défaut de représentation légale du syndicat des copropriétaires,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par Maître Hotte, administrateur judiciaire, de sa demande en paiement formulée au titre des arriérés de charges et frais de recouvrement, arrêtés au 31 décembre

2011,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par Maitre Hotte, administrateur judiciaire, à procéder à la main-levée des hypothèques légales prises à l'encontre de la SCI du [Adresse 1] respectivement le 19 mai 2009 en vertu de l'assignation en paiement délivrée le 4 mai 2009 pour garantir la somme de 9.746,28 € et le 5 avril 2011 en vertu d'un commandement de payer délivré le 4 mai 2009 pour garantie de la sommede 26.178,43 €, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la présente décision,

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

- dispensé la SCI du [Adresse 1] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10

juillet 1965,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par Maître Hotte, administrateur judiciaire, aux entiers dépens de la procédure, qui seront recouvrés par MaîtreVauthier, Avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par Maitre Hotte, administrateur judiciaire, à verser à la SCI du [Adresse 1], la somme de 4.000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécutíon provisoire de la décision.



Le syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème représenté par son syndic la société [M] [N] Villaret a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mai 2016.



Suivant ordonnance sur incident du 17 avril 2019, le conseiller de la mise en état de cette cour a : 

- rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] fondée sur la péremption de l'instance ;

- l'a condamnée aux dépens de l'incident, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute autre demande.



La procédure devant la cour a été clôturée le 18 novembre 2020.







PRÉTENTIONS DES PARTIES 

 

Vu les conclusions en date du 3 novembre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème représenté par son syndic la société [M] [N] Villaret, appelant, invite la cour, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement, 

- débouter la S.C.I. du [Adresse 1] de ses appels incidents et de l'intégralité de ses demandes, 

statuant à nouveau,

- condamner la S.C.I. [Adresse 1] à lui verser la somme de 14.146,76 € à titre de charges de copropriété impayées correspondant à la période du 31 décembre 2005 au 31 décembre 2011, 

- condamner la S.C.I. [Adresse 1] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- condamner la S.C.I [Adresse 1] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; 



Vu les conclusions en date du 13 novembre 2020, par lesquelles la SCI du [Adresse 1], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 6 § 1 de la CESDH, 6, 9, 10, 378, 143 et 232 et suivants du code de procédure civile, 1382 et suivants, 1353 et suivants, 1142, 1147 et suivants, 1347 et suivants du code civil, les dispositions de de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et notamment en ses articles 45-1, 47 et 49, l'ordonnance du conseiller de la mise en état de cette cour du 17 avril 2019, l'ordonnance du juge de la mise en état de la chambre des copropriétés du tribunal judiciaire du 4 mars 2020, du jugement du tribunal judiciaire de [Localité 7] du 6 octobre 2020, de la jurisprudence et notamment des arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation des 11 juillet 2019, 4 juillet 2019 et 24 octobre 2019, à : 

- confirmer le jugement rendu,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes, fins et prétentions, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] de sa demande en paiement formulée au titre des arriérés de charges et frais de recouvrement, arrêtés au 31 décembre 2011, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] à procéder à la main-levée des hypothèques légales prises à son encontre respectivement le 19 mai 2009 en vertu de l'assignation en paiement délivrée le 4 mai 2009 pour garantir la somme de 9.746,28 € et le 5 avril 2011 en vertu d'un commandement de payer délivré le 4 mai 2009 pour garantie de la somme de 26,178,43 €, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la présente décision, 

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, d'expertise et d'appel conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7] aux dépens, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8.000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en raison des hypothèques prises à tort à son encontre, du défaut de comptes sérieux et certains de la copropriété et de son refus d'exécuter des décisions de justice exécutoires dès lors que ces défaillances génèrent le présent contentieux et les soucis qui en découlent pour elle,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens incluant les honoraires de l'expert judiciaire Mme [P], ainsi qu'à lui verser la somme de 24.040,63 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 

 

En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Le jugement déféré n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par Maître Hotte, administrateur judiciaire, conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2015 ainsi que de sa demande de renvoi à une audience du juge de la mise en état, outre a rejeté l'irrecevabilité soulevée par la SCI du [Adresse 1] pour défaut de représentation légale du syndicat des copropriétaires ;





Sur la demande en paiement des charges et travaux 



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires expose que le tribunal l'a débouté de sa demande en paiement des charges au motif que les assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes avaient été annulées de sorte qu'il ne pouvait se prévaloir d'une créance pour les exercices 2008 à 2012 ;



Il fait valoir que depuis le jugement, s'est tenue une assemblée générale le 30 juin 2016 qui a approuvé l'ensemble des comptes susvisés ; que les comptes ont été vérifiés par Mme [P] ; qu'aux termes de son rapport, la SCI du [Adresse 1] lui est redevable toutes causes confondues d'une somme de 14.146,76 € arrêtée à la date du 31 décembre 2011 ; 



La SCI du [Adresse 1] répond que l'approbation des comptes en assemblée générale ne la prive pas de contester son compte individuel ; que les comptes présentés à l'assemblée générale du 30 juin 2016 étaient les anciens comptes annulés du cabinet Vassiliades ; que le nouveau syndic, le cabinet [M] [N] [J] a manqué à ses obligations en ne procédant pas à la reconstitution des comptes antérieurs à sa désignation ;



Elle fait ainsi valoir que les comptes soumis à l'assemblée générale ont été établis par un tiers au syndicat n'ayant aucun mandat pour les réaliser, qu'ils sont nuls et de nul effet à son égard, nonobstant toute approbation par une assemblée générale ;



Elle soutient ensuite que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance ;



' Sur l'approbation des comptes



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, lorsqu'un copropriétaire conteste une décision d'approbation des comptes, elle lui reste opposable tant qu'elle n'a pas été annulée ;



En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2016, que les comptes des années 2009 à 2011 ont été approuvés ;



Il n'est pas justifié de l'annulation de ces décisions d'approbation des comptes ;



Ces décisions sont donc opposables à la SCI du [Adresse 1] ;



Ses développements sur l'absence de validité des pièces comptables présentées par le nouveau syndic lors de l'assemblée générale du 30 juin 2016 ainsi que sur les manquements de ce syndic à ses obligations en matière de reprise des comptes, sont ici inopérants ;



' Sur la créance du syndicat des copropriétaires arrêtée au 31 décembre 2011



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :



- le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2007 ayant approuvé les comptes 2006 et le budget prévisionnel 2008 (75.240 €),

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2008 ayant approuvé les comptes 2007 et le budget prévisionnel 2009 (80.400 €),

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2016 ayant approuvé les comptes 2009 à 2015 et voté le budget prévisionnel 2016,

- les décomptes de créance sur les années 2004 à 2011, portant mention d'un solde débiteur de 14.146,78 € au 24 octobre 2011 (appel du 4ème trimestre 2011 inclus),

- le rapport d'expertise de Mme [P] portant mention d'une somme justifiée en principal, sur la période du 1er trimestre 2006 au 4ème trimestre 2011, de 14.146,76 €, dont 8.081,75 € de charges de copropriété et 6.065,01 € de frais de procédure et de recouvrement (erreurs de retranscription de 0,02 €),

- les appels de fonds du 1er juillet au 1er octobre 2006

- les appels de fonds et de travaux des années 2007 à 2011 

- les répartitions de charges annuelles, dont celle créditrice de l'année 2008 (178,46 €) ;



Selon la SCI du [Adresse 1], l'ensemble des comptes et pièces comptables réalisés à partir de 2008 par le cabinet Vassiliadès sont nuls et de nul effet et ne peuvent lui être opposés au motif que celui-ci n'a plus la qualité de syndic du fait des décisions d'annulation des assemblées générales prononcées par les jugements de 2014 et 2015 ;



En l'espèce, l'assemblée générale du 30 juin 2008 a renouvelé le mandat de syndic le cabinet Vassiliadès, jusqu'au 30 juin 2009 ;



Il est constant que les assemblées générales ultérieures ont été annulées par décisions judiciaires de 2014 et 2015 ;



Toutefois, ces annulations n'ont pas eu pour effet d'annuler la comptabilité du syndic et les appels de fonds qu'il a pu émettre ;



Ladite comptabilité et les appels de fonds adressés à la SCI du [Adresse 1] ont été vérifiés par l'expert judiciaire, Mme [P], qui a confirmé la créance du syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété à la date du 4ème appel 2011 inclus, à hauteur de 8.081,75 € ;



La contestation de la SCI du [Adresse 1] sur ce point apparaît inopérante ;



S'agissant de la restitution à la SCI du [Adresse 1] des charges liées aux procédures ayant donné lieu aux jugements du 14 mars 2014, 25 mars 2016 (dont appel) et 28 février 2017, aux termes desquels elle a été dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure, il convient de constater en effet que les dépenses de la copropriété pour les années 2009, 2010 et 2011 (convocation à l'assemblée générale du 30 juin 2016) comprennent des dépenses liées au contentieux entre la copropriété et la SCI du [Adresse 1] ;



Le jugement du 14 mars 2014 est définitif, la procédure a été initiée par la SCI du [Adresse 1], celle-ci ayant délivré au syndicat des copropriétaires une assignation délivrée le 6 octobre 2009 aux fins notamment d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2009 et désignation d'un administrateur provisoire ;



En l'absence de justification par le syndicat des copropriétaires, l'examen du détail des dépenses permet de retenir au titre des dépenses afférentes à cette affaire et auxquelles la SCI du [Adresse 1] a été dispensée de participer, les dépenses suivantes :



- 15 décembre 2009 : 538,20 €,

- 1er février 2010 : 370,78 €,

- 12 février 2010 : 478,40 €,

- 29 juillet 2010 : 478,40 €,

- 13 octobre 2010 : 454,48 €,

- 24 décembre 2010 : audience de mise en état : 897 €,

 soit un total de : 2.738,86 € ;



Il résulte des appels de fonds que la quote-part de la SCI du [Adresse 1] sur ces dépenses est de 2.738,86 € x 837/10.137èmes = 226,14 € ;



En conséquence, ce montant sera déduit des charges arrêtées au 4ème trimestre 2011 inclus ;



Concernant la dispense de participation prononcée en première instance, si le jugement est assorti de l'exécution provisoire, il n'est pas définitif, le syndicat des copropriétaires ayant relevé appel, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir calculé la quote-part à déduire ;



S'agissant du jugement du 28 février 2017 du juge de l'exécution, la dispense de participation aux frais de procédure ne concerne pas les deux hypothèques prises le 4 mai 2009 et le 5 avril 2011, contrairement aux affirmations de la SCI du [Adresse 1], mais la procédure qu'elle a initiée, suivant assignation du 12 février 2017, concernant l'astreinte fixée par le jugement déféré et sa liquidation ;







Il n'y a pas de manquement à faire respecter les décisions de justice et l'atteinte alléguée au au procès équitable n'est pas démontrée ;



Le refus de consulter les comptes 2017 opposé à Mme [H], gérante de la SCI du [Adresse 1], constaté par huissier, au motif qu'elle n'avait pas pris rendez-vous au préalable est de même sans lien avec le paiement des charges arrêtées au 4ème trimestre 2011 ;



S'agissant des appels de fonds des 27 mai 2008, 18 mai 2009 et 25 février 2010, il convient de préciser qu'ils correspondent aux rédditions de compte annuelles ;



S'ils indiquent une date d'exigibilité au 31 décembre de l'année précédente, cette circonstance n'est toutefois pas susceptible de remettre en cause la validité des comptes présentés ;



Par ailleurs, l'absence de production des seuls appels de fonds des 1er janvier et 1er avril 2006 n'est pas susceptible de remettre en question la créance du syndicat des copropriétaires ;



Enfin, la SCI du [Adresse 1] reprend aux termes de ses écritures les contestations émises en cours d'expertise par son expert-comptable auxquelles l'expert judiciaire Mme [P] a pris soin de répondre de façon détaillée ;



Concernant les reprises des soldes à nouveau, l'expert a bien indiqué que les décalages dont fait état l'expert-comptable de la SCI du [Adresse 1] résultent d'une confusion de sa part entre les soldes de clôture d'exercice (figurant sur les extraits de compte copropriétaires) et les soldes exigibles à chaque échéance (figurant sur les appels de fonds) mais qu'il ne peut y avoir aucune confusion dans l'esprit du copropriétaire dans la mesure où sa dette est détaillée en partie basse de tous ses appels de fonds ;



De surcroît, les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires en pièce 14 ne démontrent aucune anomalie dans la reprise des soldes à nouveau ;



Concernant les appels de travaux pour la rénovation de l'ascenseur votés puis annulés, l'expert-comptable a indiqué à Mme [P], que deux appels de fonds sur les trois réglés par la SCI du [Adresse 1] n'ont pas été passés en écriture pour un montant de 8.145,04 € de sorte que les copropriétaires étaient légitimement en droit de penser que les fonds qu'ils avaient déjà versés pour ces appels étaient donc encore à leur crédit ;



A cela, Mme [P] a répondu que la SCI du [Adresse 1] qui n'a pas justifié au cours des opérations d'expertise avoir procédé au règlement des trois appels de fonds pour un montant unitaire de 4.072,52 €, ne pouvait donc légitimement supposer qu'elle était créditrice des sommes précitées qui n'auraient pas été annulées par le syndic ;



Elle poursuit en expliquant que les trois appels de fonds n'ont pas été payés ; que l'appel de fonds du 31 mars 2010 précise en page 1 que les trois appels précédents ont été annulés, que la seule anomalie qui peut être constatée est la suivante :

- la situation du compte de la SCI du [Adresse 1] qui fait suite à l'appel de fonds du 31 mars 2010 comporte :

- au débit :

* l'appel du 1er octobre 2009 pour un montant de 4.072,52 €

* l'appel du 31 mars 2010 pour un montant de 4.466,31 € (appel en exécution de l'assemblée générale du 15 juin 2007)

- au crédit :

* l'annulation de l'appel de 1er octobre 2009 pour un montant de 4.072,52 €,

que ne figurent plus au débit du compte les appels des 1er janvier et 1er avril 2010 pour un montant unitaire de 4.072,52 € et corrélativement ne figurent pas au crédit leur annulation mais que ce jeu d'écritures est sans incidence aucune sur la position du compte de la SCI du [Adresse 1] dans la mesure où ces appels n'ont pas été payés ;



Dès lors, l'ensemble des contestations présentées à l'expert par la SCI du [Adresse 1] apparaissent dénuées de fondement ;



Le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème de sa demande en paiement formulée au titre des arriérés de charges, arrêtés au 31 décembre 2011, sera réformé ;



La SCI du [Adresse 1] sera condamnée à lui payer la somme de 7.855,61 € (8.081,75 € - 226,14 €) , au titre des charges de copropriété à la date du 4ème appel 2011 inclus ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 6.065,01 € décomposée en frais de relance 2006 et 2007 (33 €), frais de mise en demeure du 18 novembre 2008 (30 €), honoraires d'avocat sur la période du 31 décembre 2008 au 27 décembre 2010 (4.764,62 €), honoraires du syndic (789,80 €), honoraires d'huisser (commandement de payer du 25 janvier 2007 pour 120,63 €, assignation du 4 mai 2009 pour 74,48 €, sommation de payer du 4 novembre 2010 pour 252,48 €) ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure du 18 novembre 2008 (30 €), de commandement de payer du 25 janvier 2007 (120,63 €), de sommation de payer du 4 novembre 2010 (252,48 €) , soit au total 403,11 € ;



Il sera précisé que le compte de la SCI du [Adresse 1] était bien effectivement débiteur de charges de copropriété impayées à la date de délivrance desdits mise en demeure et actes d'huissier ;



En revanche, les frais de relance antérieurs à la première mise en demeure ne peuvent être pris en compte, s'agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires ;



Il en est de même des honoraires du syndic ;



S'agissant des honoraires d'avocat, ceux-ci entrent dans la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sur laquelle il sera statué plus loin ;



S'agissant des frais d'assignation, ils entrent dans les dépens ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;



La SCI du [Adresse 1] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 403,11 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



Depuis plusieurs années la SCI du [Adresse 1] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Il résulte des termes de l'expertise de Mme [P] et des décomptes produits que son compte est débiteur depuis le 3ème trimestre 2006 ;



La mauvaise foi de la SCI du [Adresse 1] est caractérisée dès lors qu'il a été répondu à toutes ses interrogations au cours de l'expertise, à laquelle a participé non seulement son conseil mais également son expert-comptable, et qu'elle n'a pas procédé au règlement des charges dûment justifiées par le syndicat des copropriétaires ;



Les manquements systématiques et répétés de la SCI du [Adresse 1] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;



La SCI du [Adresse 1] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires 

la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;





Sur la demande reconventionnelle de la levée d'hypothèque soulevée par la SCI du [Adresse 1] 



La SCI du [Adresse 1] sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à lui donner main-levée des inscriptions d'hypothèque légale prises à son encontre, respectivement, le 19 mai 2009 en vertu de l'assignation en paiement délivrée le 4 mai 2009 pour garantir la somme de 9.746,28 €, et le 5 avril 2011 en vertu du commandement de payer délivré le 4 mai 2009 pour garantir la somme de 26.178,43 € ; 



En vertu de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ; hypothèque qui peut être inscrite soit après une mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi ; 



Il résulte des pièces produites (pièces 24 et 25 du syndicat des copropriétaires) que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à la mainlevée des hypothèques le 6 juin 2016 ;



En l'absence de contestation en appel du syndicat des copropriétaires sur ce point, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamné à procéder à la main-levée des hypothèques légales prises respectivement les 19 mai 2009 et 5 avril 2011 et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision ; 





Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par la SCI du [Adresse 1]

 

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts ;



S'agissant spécifiquement des prises d'hypothèques par le syndicat des copropriétaires, il sera constaté que d'une part, elles se justifiaient pour une partie des sommes qui étaient effectivement dues par la SCI du [Adresse 1] et qu'aucun préjudice particulier n'est démontré par celle-ci ;











Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



En effet, l'action du syndicat des copropriétaires a été diligentée à la suite des impayés de la SCI du [Adresse 1] ;



Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;



La SCI du [Adresse 1], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, dont les frais d'expertise judiciaire, et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème, la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la SCI du [Adresse 1] ; 







PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a :



- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par Maître Hotte, administrateur judiciaire, conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2015 ainsi que de sa demande de renvoi à une audience du juge de la mise en état,

- rejeté l'irrecevabilité soulevée par la SCI du [Adresse 1] pour défaut de représentation légale du syndicat des copropriétaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par Maitre Hotte, administrateur judiciaire, à procéder à la main-levée des hypothèques légales prises à l'encontre de la SCI du [Adresse 1] respectivement le 19 mai 2009 en vertu de l'assignation en paiement délivrée le 4 mai 2009 pour garantir la somme de 9.746,28 € et le 5 avril 2011 en vertu d'un commandement de payer délivré le 4 mai

2009 pour garantie de la sommede 26.178,43 €, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la présente décision,

- débouté la SCI du [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant,



Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 7.855,61 €, au titre des charges de copropriété à la date du 4ème appel 2011 inclus ;



Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 403,11 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;



Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;



Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du 19-[Adresse 2] à Paris 5ème la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;



Rejette toute autre demande.





LE GREFFIER LE PRESIDENT