Cour d'Appel · 1ere Chambre — 9 février 2021

N° RG 18/05253 - N° Portalis DBVM-V-B7C-JZ4B

VL

N° Minute :

















































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT



la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT



SCP LACHAT MOURONVALLE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 09 FEVRIER 2021





Appel d'un jugement (N° R.G. 12/04751)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 25 octobre 2018

suivant déclaration d'appel du 21 Décembre 2018





APPELANTS :



M. [R] [E]

né le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2] 



Mme [I] [W] épouse [E]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2] 



représentés par Me Gaëlle LE MAT de la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT, avocat au barreau de GRENOBLE



INTIMÉS :



Me [U] [D]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]



représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE



LA SOCIÉTÉ LA GRANDE FABRIQUE immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n°480 245 695, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 9]



représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ   :



Mme Hélène COMBES Président de chambre, 

Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,

M. Frédéric DUMAS, Vice-président placé suivant ordonnance de délégation de la première présidente de la Cour d'appel de Grenoble en date du 17 juillet 2020 



Assistés lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier



DÉBATS :



A l'audience publique du 14 décembre 2020, Madame LAMOINE, conseiller, a été entendue en son rapport.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.





* * * * * * 



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



En décembre 2004, la SCI La Grande Fabrique a acquis de la commune de Renage (38) un bâtiment industriel désaffecté qu'elle a divisé en lots selon état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 22 décembre 2006.



Par acte authentique du 4 mai 2007 reçu par Me [U] [D] notaire à [Localité 9], elle a cédé à M. [E] et Mme [W] les lots n° 17 et 23, désignés dans l'acte comme étant, pour le lot 17 un local professionnel au 1er étage de 268 m² et 13 m², et pour le lot 23 un logement de fonction au 2ème étage de 120 m², pour le prix total de 39 000 €.



Par acte authentique des 8 et 15 octobre 2007 passé devant le même notaire, la SCI a cédé aux mêmes acquéreurs le lot n° 48 désigné comme un logement de fonction au 3ème étage niveau combles d'une superficie de 70 m² pour le prix de 1 600 €.



M. [E] et Mme [W] ont entrepris d'importants travaux de réhabilitation dont ils ont déduit les montants de leurs revenus fonciers au titre de l'année 2007.



Ils ont fait l'objet d'un redressement fiscal selon notification du 22 décembre 2010, l'administration considérant que le coût des travaux invoqués n'était pas déductible comme ne correspondant pas à des dépenses d'entretien et de réparation en retenant, au vu des pièces justificatives produites :

- qu'il y avait eu transformation de combles en appartement pour le lot n° 48,

- qu'il y avait eu cloisonnement du lot n° 17 avec création d'une surface habitable.



Par acte des 5 et 6 novembre 2012, M. [E] et Mme [W] épouse [E] ont assigné Me [D] et la SCI La Grande Fabrique devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour voir reconnaître leur responsabilité et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme principale de 24 973,93 € au titre de l'imposition supplémentaire.



Par jugement du 25 octobre 2018, le tribunal a :




débouté les époux [E] de leur action dirigée contre la SCI La Grande Fabrique,

dit que Me [D] engage sa responsabilité délictuelle pour défaut d'information et de conseil,

débouté les époux [E] de leur demande d'indemnisation en l'absence de justification de l'étendue de leurs préjudices,

condamné Me [D] aux dépens,

rejeté les autres demandes.




Par déclaration au Greffe en date du 21 décembre 2018, les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement. 



Par conclusions n° 2 notifiées le 27 novembre 2020, ils demandent la réformation du jugement déféré, et la condamnation solidaire de Me [D] et de la SCI La Grande Fabrique à leur payer :




à M. [E] la somme de 20 515,40 €,

à Mme [E] la somme de 15 256,40 €,

celle de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Ils font valoir :



Sur la responsabilité délictuelle de Me [D] :


que le notaire avait l'obligation d'attirer leur attention sur le risque fiscal de la qualification, dans l'acte, des biens vendus,

qu'il a faussement désigné, dans les actes authentiques de vente, le bâtiment abritant les lots vendus comme étant "bâtiment à usage professionnel et de logements de fonction", alors que, dans l'acte de vente entre la commune et la SCI La Grande Fabrique du 28 juillet 2004 qu'il avait lui-même reçu, l'immeuble était désigné comme "bâtiment industriel désaffecté en très mauvais état" et que, dans une attestation visée par l'administration fiscale, il reconnaît que le lot n° 48 était, au moment de l'acquisition, "un local industriel inhabitable et acquis sous forme de plateau",

qu'il ne s'est pas enquis de la teneur de leur projet alors que la jurisprudence admet qu'il est débiteur à cet égard d'une obligation de curiosité, 

qu'il ne peut donc leur reprocher de pas l'avoir informé que l'acquisition s'inscrivait dans le cadre d'un projet d'investissement locatif,




Sur la responsabilité contractuelle de la SCI La Grande Fabrique :


qu'elle a manqué à son obligation de délivrance en ne lui remettant pas des biens conformes aux désignations figurant dans l'acte de vente, à savoir un local professionnel et deux logements de fonction,

que la SCI La Grande Fabrique a vendu un plateau nu sous cette fausse qualification, ce qui est à l'origine de leur préjudice, 

qu'en effet, aucun redressement fiscal ne serait intervenu si elle leur avait délivré un vrai logement, le redressement reposant sur la transformation de la nature du bien et non pas sur l'importance des travaux,




Sur leur préjudice : qu'ils ont bien pris soin dans le cadre de la présente procédure d'isoler le montant total du redressement et des impositions supplémentaires liées aux ventes litigieuses.



Me [D], par dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2020, indique faire sommation aux époux [E] de verser aux débats l'intégralité de leurs pièces n° 3,4, 5 et 6 et de verser aux débats diverses pièces.



Il demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu sa responsabilité, et subsidiairement sa confirmation en ce qu'il a constaté l'absence de preuve par les époux [E] de l'existence d'un préjudice actuel et certain et de son étendue, et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires.



Il conclut encore au débouté de la SCI La Grande Fabrique de son appel en garantie et de toutes autres demandes dirigées à son encontre.



Il demande enfin condamnation des époux [E] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir :




qu'il n'a pas manqué à son devoir de conseil, les biens vendus l'étant à usage professionnel ou de logements de fonction,

qu'il ne pouvait imaginer que les époux [E] avaient l'intention de procéder à leur mise en location après les avoir transformés en appartements en vue d'un usage d'habitation, ce dont ils ne l'avaient évidemment pas informé,

que les actes de vente qu'il a élaborés ont été efficaces et ont produit leurs effets, les travaux d'aménagement ayant pu être réalisés, seule l'incidence fiscale escomptée par les acquéreurs n'ayant pu être obtenue,

que la jurisprudence invoquée par les appelants est inapplicable, dès lors qu'en l'espèce il ne disposait d'aucune information, ni élément qui auraient dû le conduire à alerter l'acquéreur sur des difficultés à venir, notamment d'ordre fiscal,

qu'en effet, rien ne lui permettait de penser que les lots allaient être transformés en vue d'une mise en location,



que la désignation des lots dans les actes authentiques qu'il a passés est strictement conforme à celle figurant au règlement de copropriété auquel il était tenu de se conformer,

qu'il n'était en aucun cas tenu de procéder à une visite des lieux pour vérifier l'état des biens et l'étendue des travaux restant à réaliser,

qu'en toute hypothèse, nonobstant les pièces produites, le préjudice financier invoqué n'est pas établi dans son existence ni dans son quantum.






La SCI La Grande Fabrique, par conclusions récapitulatives notifiées le 2 décembre 2020, demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [E] de leurs demandes et réclame reconventionnellement leur condamnation à lui payer les sommes de :

- 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



À titre subsidiaire, elle demande condamnation de Me [D], sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre et de le condamner à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir :


qu'ainsi l'a retenu le tribunal, elle a parfaitement rempli son obligation de délivrance conforme de la chose vendue, 

que la désignation des biens vendus dans l'acte est conforme à l'état descriptif de division et à la réglementation de la zone d'activités concernée, à savoir des locaux professionnels et logements de fonction,

qu'elle n'a à aucun moment été informée de ce que les acquéreurs entendaient les transformer en appartements d'habitation pour les louer,

qu'elle n'était débitrice à leur égard d'aucune obligation liée à des déductions fiscales de travaux.




L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 8 décembre 2020.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande dirigée contre Me [D]



Le notaire rédacteur d'un acte est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité de cet acte.



Si cette obligation implique que l'acte puisse produire les effets que les parties à l'acte se proposaient d'atteindre, encore faut-il que les informations fournies au notaire soient suffisantes pour qu'il connaisse l'intention des parties. A contrario, lorsque rien ne permet de suspecter le risque d'échec d'une opération immobilière, le notaire ne saurait en être déclaré responsable en l'absence d'éléments d'information qu'il n'avait pas à rechercher.



En l'espèce, l'opération immobilière portait sur l'acquisition de lots dans un bâtiment industriel désaffecté. 



Certes les éléments objectifs soumis à la connaissance du notaire rédacteur, en particulier les prix d'acquisition soit 39 000 € pour trois lots dont un de 268 m², et 1 600 € pour un lot de 70 m², permettaient sans conteste de considérer que les lots objet de la vente étaient en l'état brut et allaient nécessiter, pour être habitables ou bien utilisables comme locaux professionnels, d'importants travaux de réhabilitation. 



Pour autant, rien n'établit que le notaire était informé de ce que le projet des époux [E] portait sur une mise en location après réhabilitation, puisque ce projet pouvait aussi tendre à une occupation privative ou encore une revente après travaux, étant rappelé que le préjudice invoqué tient non pas au fait que des travaux importants devaient être réalisés, mais à la circonstance que les acquéreurs n'ont pas pu déduire fiscalement le coût de ces travaux de leurs revenus fonciers.







Il ne peut donc être reproché, dans ces conditions, à Me [D] de n'avoir pas spécialement attiré l'attention des époux [E] sur le fait que le coût des travaux envisagés ne pourrait, compte-tenu de leur importance et des changements de destination qu'ils allaient réaliser, être déduit fiscalement de revenus locatifs dont il ignorait l'existence, étant souligné qu'au vu de la réponse de l'administration fiscale aux observations des époux [E] en date du 25 février 2011, c'est bien cette ampleur des travaux réalisant la transformation des locaux, correspondant à une restructuration assimilable à de la reconstruction, qui a entraîné l'exclusion de ceux-ci de la déduction fiscale escomptée, uniquement applicable aux travaux d'entretien et de réparation.



Il ne peut davantage lui être reproché d'avoir qualifié les lots vendus, dans l'acte qu'il était chargé d'établir, comme étant, pour le lot n° 17 un local professionnel, et pour les lots n° 23 et n° 48 des logements de fonction dans la mesure où ces désignations étaient, au vu des pièces produites, conformes à celles de l'état descriptif de division du 22 décembre 2006 qui s'imposaient au notaire rédacteur et correspondaient, comme telles, à la destination finale des lieux telle qu'autorisée par la commune, étant souligné qu'elles n'étaient pas de nature à induire les acquéreurs en erreur ni quant à l'étendue des travaux à effectuer, dont ils avaient pu se rendre compte par eux-mêmes en visitant les lieux, ni quant à la circonstance que ces travaux allaient réaliser la transformation de la destination des locaux qui n'étaient, jusqu'à la vente, que des plateaux bruts d'une usine désaffectée.



Il y a donc lieu, par voie d'infirmation partielle du jugement, de dire que Me [D] n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle, le rejet des demandes dirigées contre lui étant, dans ces conditions, confirmé.



Sur la demande dirigée contre la SCI La Grande Fabrique



C'est par une exacte appréciation des faits qui lui étaient soumis et de la règle de droit applicable que le tribunal a considéré que la SCI La Grande Fabrique n'avait pas manqué à son obligation de délivrance des biens vendus, les époux [E] ne présentant, en cause d'appel, aucun moyen nouveau pertinent pour contester la décision sur ce point.



En effet, les lots vendus ont été désignés dans l'acte conformément à l'état descriptif de division donc à leur destination, et délivrés dans l'état dont les acquéreurs avaient été à même de se rendre compte lors de leur visite des lieux avec un prix négocié tenant compte de l'importance des travaux à réaliser, le préjudice invoqué par les acquéreurs tenant non pas à l'impossibilité de réaliser ces travaux pour les rendre conforme à cette destination, mais à la circonstance qu'ils ne pouvaient, en raison de l'importance de la réhabilitation engagée, bénéficier de l'avantage fiscal escompté.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté toutes demandes formées contre la venderesse.





Sur les demandes accessoires



Les époux [E], qui succombent en leurs demandes, devront supporter les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en leur faveur.



Il est équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.



En revanche, la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive n'est fondée sur la preuve d'aucun abus du droit d'agir en justice ou d'exercer un recours, et elle sera par conséquent rejetée.



***

*







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré sauf :



- en ce qu'il a dit que Me [D] avait engagé sa responsabilité délictuelle pour défaut d'information et de conseil, 

- en ses dispositions relatives aux dépens.



L'infirme sur ces deux points et, statuant de nouveau et y ajoutant :



Rejette toutes les demandes dirigées contre Me [D].



Condamne in solidum les époux [E] à payer à Me [D] d'une part, à la SCI La Grande Fabrique d'autre part chacun la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Rejette toutes les autres demandes.



Condamne les époux [E] in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT