Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 11 février 2021

République française

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 11 Février 2021

(n° 39 , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S N° RG 19/05817 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7Q75



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Janvier 2019 par le juge de l'expropriation de CRETEIL RG n° 18/00001



APPELANTS

Monsieur [B] [S] [O]

[Adresse 21]

[Localité 42]

comparant en personne, assisté de Me Michel REMBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1319



Madame [Y] [X] épouse [S] [O]

[Adresse 21]

[Localité 42]

représentée par Me Michel REMBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1319



Monsieur [E] [O]

[Adresse 15]

[Localité 35]

représenté par Me Michel REMBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1319



INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 34]

représentée par Mme [V] [H], présente par visio-conférence, en vertu d'un pouvoir général



ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT '[Localité 39] [Localité 41] SE INE AMONT' (EPA-ORSA)

[Adresse 16]

[Localité 36]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Gilles MALFRE, conseiller



Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par arrêté préfectoral du 5 juin 2012 le préfet du Val-de-Marnes a créé la [Adresse 43] sur le territoire de la commune de [Localité 42].



L'arrêté de cessibilité est intervenu le 2 décembre 2017 et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 29 janvier 2018 selon l'EPA ORSA ; les consorts [O] indiquent qu'à leur connaissance, ni l'arrêté déclaratif d'utilité publique, ni l'ordonnance d'expropriation ne sont intervenus ; le commissaire du gouvernement mentionne uniquement l'enquête publique qui s'est déroulée du 7 octobre au 18 novembre 2013 ; en l'absence de production par l'EPA ORSA de l'arrêté déclaratif d'utilité publique et de l'ordonnance d'expropriation, c'est à la date du jugement déféré sur l'indemnité que la consistance du bien doit être appréciée. 



Sont notamment concernés par l'opération les consorts [O], propriétaires indivis d'un ensemble immobilier à usage d'habitation et d'activités sis [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section CG n°[Cadastre 20] d'une superficie de 1.465 m².



Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPA ORSA a, par mémoire visé au greffe le 7 décembre 2017, saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne. 



Par jugement du 31 janvier 2019, après transport sur les lieux le 13 mars 2018, celui-ci a : 

- fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts [O] à la somme de 1.232.146 euros se décomposant comme suit : 

- 1.078.860 euros au titre de l'indemnité principale, soit : 

- 453.960 euros au titre des locaux d'activité de garage ; 

[1.261 x 600 m² x 0,60]

- 73.700 euros au titre de l'indemnité relative au local commercial ; 

[1.100 x 67 m²]

- 21.000 euros au titre de l'indemnité relative au bureau ; 

[1.050 x 20m²]

- 530.200 euros au titre de l'indemnité relative aux appartements ; 

[2.200 x 241 m²]

- 108.886 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- 44.400 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

[88.800/2]

- condamné l'EPA ORSA aux dépens ; 

- condamné l'EPA ORSA à verser aux consorts [O] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toutes les autres demandes des parties.



Les consorts [O] ont interjeté appel le 15 mars 2019. 



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



- déposées au greffe, par les consorts [O], appelants, respectivement le 11 juin 2019, notifiées le 12 juin 2019 (AR du 17 juin 2019) et le 15 novembre 2019, notifiées le 19 novembre 2019 (AR du 22 novembre 2019, pas d'AR pour l'intimé), aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement entrepris ; 

statuant à nouveau : 

- de fixer les indemnités d'expropriations à leur revenir au titre de la dépossession de leurs locaux à la somme totale de :

- à titre principal : 1.989.860 euros sans application d'aucun abattement pour occupation des locaux à usage d'atelier, de commerce et de bureau,

- à titre subsidiaire : 1.742.470 euros dans le cas où la Cour estimerait qu'un abattement de 20% pour occupation des locaux à usage d'atelier, de commerce et de bureau devrait être appliqué,

- de condamner l'EPA ORSA à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- déposées au greffe, par l'EPA ORSA intimé et appelant incident, le 20 août 2019, notifiées le 17 octobre 2019 (AR des 21 et 22 octobre 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

- de dire et juger les consorts [O] mal fondés en leur appel,

- en conséquence, de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- incidemment, d'infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a retenu certaines valeurs manifestement excessives au vu des termes de comparaison disponibles ; par suite fixer l'indemnité de dépossession à la somme totale de 1.068.400 euros se décomposant comme suit :

- 930.000 euros au titre de l'indemnité principale,

[360.000 + 67.000 + 21.000 + 482.000]

- 94.000 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- 44.400 euros au titre de l'indemnité de perte de revenus locatifs ; 

- en tout état de cause, de condamner les appelants à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 31 juillet 2019, notifiées le 13 septembre 2019 (AR des 17 et 18 septembre 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :

- de fixer l'indemnité de dépossession à la somme totale de 1.020.484 euros, se décomposant comme suit : 

- 886.440 euros au titre de l'indemnité principale, soit :

- 360.000 euros au titre des locaux d'activité de garage ; 

[600 x 600 m²]

- 67.000 euros au titre de l'indemnité relative au local commercial ; 

[1.000 x 67 m²]

- 16.000 euros au titre de l'indemnité relative au bureau ; 

[800 x 20m²]

- 443.440 euros au titre de l'indemnité relative aux appartements ; 

[2.300 x 241 m² x 0.80]

- 89.644 euros au titre de l'indemnité accessoire,

- 44.400 euros au titre de l'indemnité de perte de revenus locatifs.





MOTIFS DE L'ARRÊT :



Les consorts [O] font valoir que : 



- le secteur considéré n'est pas ni déqualifié ni victime d'une quelconque pollution, de sorte que la valeur du bien exproprié ne saurait être minimisée ; en effet, le bien se situe dans la zone UP2 qui est "la zone économique des [Adresse 43]" ; en outre, les zones jouxtant le bien sont soit dédiées à l'habitat individuel, collectif, soit mixtes à prédominance résidentielle et le front bâti de ces zones est composé de nombreux immeubles neufs construits ces dernières années ; 



- l'ensemble immobilier est globalement en bon état, conformément au PV de transport sur les lieux et contrairement aux allégations de l'EPA ORSA ; 



- le montant total des loyers d'habitation des logements de l'ensemble immobilier est égal à 41.160 euros annuel et le montant total des loyers des locaux à usage de commerce, bureau, atelier, garage automobile, est égal à 48.000 euros/m² soit 70euro/m² ; 



- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 6 janvier 2018 et classé le bien en zone UP2 du PLU ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur de 1.261 euros pour évaluer les locaux d'activité ; 



- les termes de comparaison produits sont particulièrement pertinents dans la mesure où ils concernent des biens de surface et activités similaires ; dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu les deux termes de comparaison et infirmé en ce qu'il en a retenu un troisième ; en effet les informations sur cet autre terme de comparaison sont insuffisantes pour qu'il puisse être retenu ; il convient de retenir une valeur de 1.545 euros/m² ; 



- contrairement à ce que soutient l'EPA ORSA ses termes de comparaison ne peuvent pas être écartés ; en effet, l'EPA ORSA conteste le premier terme de comparaison au motif qu'il ne concerne pas l'adresse visée, alors qu'en l'espèce l'EPA ORSA ne s'est pas fondé sur la bonne référence ; en outre, le second terme a fait l'objet d'une cassation partielle et ne saurait être écarté contrairement à ce que soutient l'EPA ORSA, puisqu'il est devenu définitif en ce qui concerne les locaux à usage d'atelier ; 



- par ailleurs, les termes de comparaison en appel par l'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus n'étant pas comparables au bien exproprié ; 



- en outre, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu un taux d'abattement de 40% pour occupation commerciale, et les prétentions de l'EPA ORSA et du commissaire du gouvernement en ce sens doivent être rejetées ; en effet, il s'agit d'un bâtiment en parfait état pour accueillir l'activité qui s'y exerce et aucun défaut n'a été relevé ni dans la consistance des murs ni dans la toiture ; de plus, l'état des lieux n'est pas un critère déterminant de la justification du montant de l'abattement pour occupation commerciale ; dès lors : 

- à titre principal : ne retenir aucun abattement au vu de l'occupation constante des locaux depuis 1980 et de la cessation du contrat uniquement en considération de l'expropriation ; par conséquent fixer la valeur du local à usage d'atelier de réparation automobile à la somme de 927.000 euros (1.545 euros x 600m²) ; 

- à titre subsidiaire : limiter l'abattement à 20% compte tenu de l'occupation de longue durée des locaux qui constitue un élément de stabilité et une garantie de loyer régulière, de nature à être attractive pour un investisseur et justifiant la diminution du taux d'abattement pour occupation ; par conséquent de fixer la valeur du local à usage d'atelier de réparation automobile à la somme de 741.600 euros (927.000 euros x 80%) ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur de 1.050 euros/m², en application d'un abattement pour occupation de 40%, pour évaluer les locaux à usage de bureau ; compte tenu des termes de comparaison produits et de la longue occupation des bureaux il convient : 

- à titre principal : de ne retenir aucun abattement pour occupation et de fixer la valeur du local à usage de bureau à 30.000 euros (1.500 x 20m²) ; 

- à titre subsidiaire : limiter l'abattement à 20% et fixer la valeur du local à usage de bureau à la somme de 24.000 euros (30.000 euros x 80%) ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur de 1.100 euros/m² pour évaluer le local commercial ; en effet compte tenu des termes de comparaison produits et de l'état des locaux il convient : 

- à titre principal : de ne retenir aucun abattement pour occupation et de fixer la valeur du local commercial à 167.500 euros [(67m² x 1.500 euros) / 60 x 100] ; 

- à titre subsidiaire : limiter l'abattement à 20% et fixer la valeur du local commercial à la somme de 134.000 euros (167.500 euros x 80%) ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur de 2.200 euros/m² pour évaluer les appartements ; en effet, la présence d'une voie de desserte et d'un garage automobile ne constitue pas une moins-value, d'autant que les logements sont dans un bâtiment distinct et éloigné de celui destiné à l'activité de garage ; en outre, compte tenu des termes de comparaison produits, il convient de retenir une valeur de 2.500 euros/m² et de fixer l'indemnité à la somme de 602.500 euros (241 m² x 2.500) ; 



- par conséquent l'indemnité de remploi doit être fixée : 

- à titre principal : à 173.700 euros ; 

- à titre subsidiaire : 151.210 euros ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs à la somme de 44.400 euros, soit six mois de loyers ; en effet, conformément à une jurisprudence constante, il est généralement accordé une indemnité correspondant à une année de loyers ; par conséquent l'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs doit être fixées à 89.160 euros ; 





L'EPA ORSA rétorque que :



- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 6 janvier 2018 et classé le bien en zone UP2 du PLU ; 



- les prétentions des consorts [O] doivent être rejetées : 

- concernant la valorisation de l'atelier-garage ; les termes de comparaison qu'ils ont produits doivent être rejetés, car n'étant pas comparables au bien exproprié ; en outre, l'un d'entre eux porte sur une décision qui n'est pas définitive ; 

- concernant la valorisation de la partie bureau ; les consorts [O] n'invoquent qu'une seule référence qui ne peut à elle seule refléter la valeur de tout un marché sectoriel et qui n'est pas comparable au bien exproprié en terme de surface ; par ailleurs, la référence n'est pas produite de sorte qu'il est impossible de vérifier les informations mentionnées ; 

- concernant la valorisation du local commercial, les consorts [O] ne produisent pas les références invoquées ; en outre, ces références ne sont pas comparables au bien exproprié (usage et environnement) ; 

- concernant la valorisation des appartements ; parmi les trois termes de comparaison produits par les consorts [O], l'un d'entre eux porte sur un jugement qui n'est pas définitif, le second n'est pas comparable au bien exproprié (surface), le dernier ne permet pas à lui seul de caractériser la valeur de tout un marché sectoriel ; 

- concernant l'abattement pour occupation commerciale ; il est de jurisprudence constante que l'abattement retenu pour occupation commerciale des locaux d'activité est de 40% ; 

- concernant l'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs ; les consorts [O] ne produisent aucun élément justifiant du paiement effectif et régulier des loyers par leur locataire et il est de jurisprudence constante que l'indemnité d'une demie année de loyer suffit à compenser le préjudice subi ; 



- le jugement doit être infirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale ; en effet, au regard des termes de comparaison produits et de l'analyse du commissaire de gouvernement, il convient de retenir une valeur unitaire de : 

- 600 euros /m² au titre de l'atelier-garage ; 

- 1.000 euros /m² au titre du local commercial ; 

- 1.050 euros /m² au titre de la partie bureau ; 

- 2.000 euros /m² au titre des logements ; 



Le commissaire au gouvernement considère que : 



- concernant les termes de comparaison produits par l'EPA ORSA :

- au titre des locaux d'activités : ils doivent être rejetés, car ils portent sur des biens libres d'occupation non comparables au bien exproprié qui est occupé ; 

- au titre des locaux d'habitation : certains termes doivent être rejetés, car ils ne sont pas comparables (immeuble de rapport, copropriété ou appartement) ; 

- au titre du local commercial : certains termes doivent être rejetés, car ils ne sont pas comparables (localisation) ; 



- concernant les termes de comparaison produits par les consorts [O] :

- au titre des locaux d'activités : ils doivent être rejetés, car l'un n'est pas comparable (bien libre d'occupation) et l'autre terme est relatif à une décision non définitive ; 

- au titre des locaux d'habitation : le terme produit est relatif à une décision non définitive et doit être écarté ; 



- il convient de fixer, compte tenu des termes de comparaison, l'indemnité de dépossession à la somme totale de 1.020.484 euros, se décomposant comme suit : 

- 886.440 euros au titre de l'indemnité principale, soit :

- 360.000 euros au titre des locaux d'activité de garage ; 

[600 x 600 m²]

- 67.000 euros au titre de l'indemnité relative au local commercial ; 

[1.000 x 67 m²]

- 16.000 euros au titre de l'indemnité relative au bureau ; 

[800 x 20m²]

- 443.440 euros au titre de l'indemnité relative aux appartements ; 

[2.300 x 241 m² x 0.80]

- 89.644 euros au titre de l'indemnité accessoire de remploi ; 

- 44.400 euros au titre de l'indemnité de perte de revenus locatifs.





SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 15 mars 2019, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions des consorts [O] du 11 juin 2019, de l'EPA ORSA du 20 août 2019 et du commissaire du gouvernement du 31 juillet déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.



Les conclusions des consorts [O] du 15 novembre 2010 sont en réplique à celles de l'EPA ORSA, appelant incident, et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et sont donc recevables au delà des délais initiaux.



Les pièces produites N°15 à 21 sont complémentaires aux conclusions initiales et en réponse aux conclusions de l'EPA ORSA et du commissaire du gouvernement et sont donc recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel principal et l'appel incident de l'EPA ORSA portent sur les valeurs unitaires à retenir.



Il ressort du PV de transport du 13 mars 2018 et des photographies jointes que le bien est composé de trois corps de bâtiments qui se succèdent. Ils sont, de façon générale, d'une facture modeste et dans un état d'entretien moyen. Le premier bâtiment est composé d'un showroom avec accueil au rez-de-chaussée, trois appartements au premier étage et d'un appartement au deuxième étage. Ils sont dans un état correct, hormis l'appartement situé au second étage qui est dans un état plutôt sale. Le second bâtiment est composé de deux appartements en duplex, de facture modeste et le troisième bâtiment d'un hangar dans un état d'usage pour l'activité d'atelier de mécanique et de carrosserie automobile et d'un appenti dans un état d'entretien médiocre.



S'agissant de la date de référence, les consorts [O] n'ont pas conclu sur ce point ; l'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement retiennent comme en première instance celle du 6 janvier 2018, correspondant à la modification N°4 du PLU de la commune de [Localité 42].



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



S'agissant des données d'urbanisme, les parties sont en désaccord, le premier juge ayant retenu que la parcelle est en zone UP2 du plan local d'urbanisme modifié pour la dernière fois le 6 janvier 2018, après examen attentif des PLU communiqués en pièces 18 et 20 par les consorts [O] ; cette zone UP2 correspond "aux deux sites des [Adresse 43] couverts par des Zones d'Aménagement Concerté (ZAC) : Seine-Gare [Localité 42] au nord et Gare [38] au sud. Ces espaces qui font partie de la [Adresse 43] sont destinés à muter pour créer de nouveaux quartiers à vocation mixte accueillant des activités économiques diversifiées de l'habitat, des commerces , des équipements...". Le premier juge indique que la parcelle en cause n'est pas en zone inondable, contrairement aux indications de l'autorité expropriante qui ne saurait s'en prévaloir en tant que facteur de moins-value et il a modifié le jugement du 12 novembre 2018 en ce sens.



En appel, les consorts [O] retiennent la zone UP 2 et soulignent que le front bâti est composé de nombreux immeubles construits ces dernières années ; l'EPA ORSA retient également la zone UP 2 ; le commissaire du gouvernement retient à la date de référence la zone UP3I, zone destinée à la création de nouveaux quartiers à vocation mixte accueillant des activités économiques diversifiées, de l'habitat, des commerces et des équipements.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la zone UP2, au vu des pièces produites.

 

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités / de bureaux et d'habitation sis [Adresse 5], édifié sur la parcelle cadastrée section CG N°[Cadastre 20] d'une contenance totale de 1465 m² ; les parties sont en désaccord sur l'état d'entretien des locaux.



Les consorts [O] soulignent que leur bien est desservi par le RER C " gare des [38]" qui se situe à moins de 10 minutes à pied, que la ligne de bus N°182 permet de rejoindre rapidement les grands axes du Val de Marne et de rejoindre les gares RER de [Localité 36] ou [Localité 42].



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 31 janvier 2019.





- Sur l'indemnité principale



1° sur les surfaces



Le premier juge indique que l'ensemble immobilier se compose :

- d'un atelier- garage de 600m²

- d'un local commercial de 67 m² 

- d'un bureau de 20m²

- de six appartements en étage pour une surface de 241 m² selon l'expropriant et le commissaire du gouvernement ou de 251 m² selon les consorts [O] et il a retenu la surface de 241 m².



En appel, les consorts [O] retiennent la surface de plancher des 6 appartements de 241 m².



Le jugement sera donc confirmé sur les superficies retenues.



2° sur la consistance de l'ensemble immobilier



Les parties sont en désaccord sur l'état du bien.



Les consorts [O] indiquent que leur bien se compose de trois bâtiments qui se succèdent ( pièce N°7) :

- premier bâtiment : RDC bon état, 1° étage état correct, 2° étage ensemble plutôt sale

- deuxième bâtiment : 1° appartement, état correct, 2° appartement, état correct

- troisième bâtiment : atelier de mécanique et carrosserie en état d'usage ; la présence de véhicules et de matériaux ne constitue pas une cause de minoration de valeur.

L'EPA ORSA rétorque que le premier juge a souligné que l'ensemble était " plutôt sale".



Le commissaire du gouvernement ne formule pas d'observations sur l'état du bien.



Il ressort du procès verbal du transport repris dans le jugement que les énonciations des consorts [O] correspondent aux constatations du premier juge.

Si l'EPA ORSA invoque que l'ensemble immobilier est localisé sur la [Adresse 40], axe majoritairement déqualifié et relativement excentré par rapport au centre ville, il indique que la zone industrielle en cause est fortement polluée et composée de sites inondables ; le commissaire du gouvernement ne fait plus état du caractère inondable ; au regard des pièces versées aux débats, le premier juge a exactement considéré que le bien exproprié ne se trouve pas dans une zone inondable.



3° sur la situation locative



Il n'est pas discuté que les locaux sont occupés :

- par la SARL VDMA AUTOMOBILE pour la partie à usage d'activité et de bureaux : atelier-garage-showroom en vertu d'un bail commercial consenti pour une durée de neuf ans avec prise d'effet le 1er février 2008 ( pièce N°9) pour un loyer annuel HT de 48 000 euros annuel,

- par plusieurs locataires pour la partie habitation, locations meubles, baux classiques (Pièces N°8-1 à 8-5) avec un total de loyers de 41 160 euros par an.



4° sur la méthode d'évaluation



La méthode par comparaison est retenue par toutes les parties comme en première instance ; le jugement sera confirmé sur ce point.



5° sur la fixation de l'indemnité 



Le premier juge a retenu un abattement de 40% pour le local commercial et de 20% pour les appartements ; cette question sera examinée ci-après en fonction des références retenues.

Il convient d'étudier les références produites par les parties pour :

- l'atelier-garage de réparation automobile

- le local commercial

- le bureau

- la partie habitation (les appartements).



A) pour l'atelier-garage de réparation d'automobile



Le premier juge a retenu une valeur de 1 261 euros/m² et un abattement de 40%.

Il convient d'examiner les références des parties :



1° Les références des consorts [O]



Ils proposent deux termes à [Localité 42] avec les références de publication :



- CA Paris 11/02/2016 : [Adresse 29], 675 m², 1 200 euros/m² en valeur occupé, 2 000 euros en valeur libre, locataire SARL TOP GOMME, abatement de 40% 



Cependant, contrairement à ce qu'indiquent les consorts [O], la valeur de 1200 euros/m² est libre d'occupation ; ce terme non comparable sera donc écarté.



- CA de Paris 25/02/2016, [Adresse 30], 1090 euros/m² en valeur libre 

Cet arret ayant fait l'objet d'une cassation par arret du 18 mai 2017 (pièce N°18), ce terme sera écarté.



2° Les références de l'EPA ORSA



Il propose 8 termes à [Localité 42] avec les références de publication :



- 22/12/2014 : [Adresse 26], 1 250m²,750 000 euros soit 872 euros/m² ( pièce N°1)

Le commissaire du gouvernement indique que ce terme est situé à plus de 2, 5 km en zone Ufbi ; ce terme non comparable sera donc écarté.



- 22 /03/2016 : [Adresse 4], 787 m², 545 000 euros soit 694 euros/m² en valeur libre (pièce N°2).

Ce terme étant en valeur libre, alors que le bien à évaluer est en valeur occupée sera écarté.



- 12/07/2016 : [Adresse 10], 8 355 m² SU, 5 000 000 soit 598 euros/m² en valeur libre (pièce N°3).

La surface utile de 8 355m² n'étant pas comparable au bien exproprié de 600 m², ce terme en valeur libre sera écarté.



- cession du 04/08/2014 : [Adresse 6], 1860 m², 1 100 000 euros soit 591 euros/m² en valeur occupée.

Ce terme comparable en consistance et en localisation sera retenu.



- cession du 10/12/2015 : [Adresse 7], 1447 m², 1 082 356 euros soit 784 euros en valeur occupée.

Ce terme comparable en consistance et en localisation sera retenu.



- cession du 16/09/2016 : [Adresse 31], 2678 m², 1 319 110 euros soit 493 euros/m² en valeur occupée.



Ce terme comparable en localisation sera retenu.



- arrêt du 11 février 2016 : [Adresse 37], 1781 m², 625 euros /m² en valeur occupée (pièce N°4).

Cette référence comparable en consistante et en localisation sera retenue.



- jugement du 16 aout 2018 : [Adresse 3], 600 m², 700 euros/m² ( valeur libre) (pièce N°5).

S'agissant d'une valeur libre, le bien à évaluer étant occupé, ce terme sera écarté.



3° Les références du commissaire du gouvernement



Il propose 3 mutations d'ensemble immobilier à usage d'activités et bureaux sur la commune de [Localité 42], en valeur occupée, avec les références de publication, correspondant à une moyenne de 611 euros/m² :



- 4/08/2014 : [Adresse 6], DJ[Cadastre 32], parcelle de 1739m², superficie location de 1860 m², 1 100 000 euros, soit 591 euros/m²

Ce terme a déja été retenu.



- 10/12/2015 : [Adresse 7], DJ [Cadastre 33] parcelle de 1719 m², superfice location de 1447 m², 1 082 356 euros soit 748 euros/m²

Ce terme a déja été retenu.



- 16/09/2016 : [Adresse 31], DJ [Cadastre 11], parcelle de 3090 m², superficie d elocation de 2678 m², 1 319 110 euro ssoit 493 euros/m² 

Ce terme a déja retenu.



Le premier juge a considéré que les surfaces de ces termes sont trop importantes pour être retenus ; cependant, ces termes sont comparables en terme de localisation et sont en valeur occupée comme le bien à évaluer.



Les termes retenus étant en valeur occupée pour une moyenne de 611 euros/m², il n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation commerciale.



Au regard de l'état de l'ensemble immobilier à usage de bureaux, il convient de retenir la valeur unitaire de 600 euros/m² soit la somme de 600 m² x 600 euros/m² = 360 000 euros en valeur occupée.



Le jugement sera donc infirmé en ce sens.



B) pour le local commercial



Le premier juge a retenu une valeur de 1100 euros/m² en valeur occupée.

Il convient d'examiner les réféfences des parties:



1° des consorts [O]



Ils proposent deux références à [Localité 42] avec les références de publication :

- 16 décembre 2014 : [Adresse 19], 70 m², 220 000 euros, 3 114 euros/m²

Ce terme trop ancien de près de cinq ans sera écarté.



- 21 novembre 2013, [Adresse 23], 60 m², 150 000 euros, soit 2 500 euros/m² 

Ce terme trop ancien de plus de cinq ans sera écarté.



2° de l'EPA ORSA



Faute de référence pertinente sur la commune de [Localité 42], il propose un terme de comparaison portant sur un local comparable, situé à 5 km : 

- TGI Créteil du 31 aout 2015: local commercial à usage de showroom, 980 euros/m² en valeur occupée

 Ce bien n'étant pas situé dans la même localité, ce terme sera écarté.



3° du commissaire du gouvernement



Il propose une référence de local commercial sur la commune de [Localité 42] en valeur occupée avec les références de publication :

- 10/10/2016 : [Adresse 28], cadastrée CL [Cadastre 13], superficie de 162, 28 m², 166 000 euros, 1023 euros/m².

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu.



La cour ne dispose donc que d'un terme de comparaison, mais celui- ci est particulièrement pertinent.



Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 1000 euros/m² en valeur occupée.



Cependant, au regard de l'ancienneté du terme retenu et du bon état du showroom, il convient de retenir une valeur de 1100 euros/m² en valeur occupée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité à la somme de

67 x 1 100 euros = 73 700 euros en valeur occupée



C) pour le bureau



Le premier juge a retenu une valeur de 1200 euros et une valeur de 1500 euros avec un abattement de 1050 euros/m² pour occupation commerciale, soit une valeur de 1050 euros/m² en valeur occupée.

 

Il convient d'examiner les références des parties:



1° Les références des consorts [O]



Ils proposent une référence : TGI de Créteil , 15 juin 2015, [Adresse 27], 170 m² de bureaux, 1500 euros /m² libre.



Cette référence est comparable, mais est en valeur libre ; elle sera retenue.



2° Les références de l'EPA ORSA



Il propose 6 termes à [Localité 42] avec les références cadastrales et de publication, aboutissant à une valeur unitaire de 1274 euros/m² en valeur libre :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Pris en euros



Prix en euros/m²





T1



27/12/2012



[Adresse 12]



13550 162SU



160000



988





T2



10/05/2012



[Adresse 25]



274

220SU



315000



1432





T3



17/02/2012



[Adresse 17]



18452

320, 53 SU



363000



1132





T4



15/10/2015



[Adresse 8]



5983

1092SU



1 135 680



1040





T5



25/09/2015



[Adresse 27]



2859

170 SU



255000



1500





T6



23/04/2015



[Adresse 22]



2310

1245 SU



1 930 000



1550







Il convient d'écarter les termes T1, T2, T3 trop anciens datant de plus de cinq ans, et de retenir les termes T4, 5 et 6 qui sont comparables, en valeur libre.



3° Les références du commissaire du gouvernement



Il fait référence aux mutations d'ensemble immobilier à usage d'activités et bureaux, sur la commune de [Localité 42], en valeur occupée ci dessus étudiée pour une moyenne de 611 euros et propose une valeur de 800 euros/m².

Cependant, ces références ne sont pas spécifiques à l'activité de bureaux et seront donc écartées.



Les références retenues aboutissent à une moyenne de :

1 500 (références consorts [O]) + 1 040 + 1 500 + 1 550 (références EPA ORSA) = 5 590/4 = 1 397, 50 en valeur libre.



Il convient d'appliquer un abattement pour occupation de 30% soit :

1397,50 x 0,70 = 978, 25 euros/m².

Au regard de l'ancienneté des termes de référence, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 1050 euros/m² en valeur occupée.



Le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme de :

20m² x 1050 = 21 000 euros en valeur occupée.





D) pour les appartements (partie habitation)



Le premier juge a retenu une valeur de 2200 euros/m² en valeur occupée.

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :



1° Les références des consorts [O]



Ils proposent 3 termes à [Localité 42] avec les références de publication :



- TGI Créteil : 5 mars 2018 : 124 m², 2 385 euros/m² partiellement occupé.

Le commissaire du gouvernement indique que ce jugement n'est pas définitif, un appel étant en cours ; en conséquence, ce terme sera écarté.



-vente du 2 septembre 2015 : [Adresse 9], 118m², 620 000 euros ; soit 3289 euros/m² occupé.

La superficie de 118 m² n'étant pas comparable, par rapport au bien à évaluer de 241 m² et le bien étant de bien meilleure facture au regard de la photographie produite par l'EPA ORSA, ce terme sera écarté.



-vente du 30 mai 2017 : [Adresse 14], 350 m², 7 500 000 euros soit 1243 euros/m² occupé

La superfice de 350 m² n'étant pas comparable, ce terme sera écarté.



2° Les références de l'EPA ORSA



Il se réfère aux références du commissaire du gouvernement de première instance reprises par le commissaire du gouvernement en appel, en précisant qu'elles portent sur des références de plus petite surface, donc plus valorisables et indépendants ; elle produit des photographies en soulignant que les immeubles sont bien entretenus et pour certains rénovés.



3° Les références du commissaire du gouvernement



Il propose 3 mutations d'immeubles de rapport, libres d'occupation, sur la commune de [Localité 42], avec les références cadastales et d'enregistrement avec une moyenne de 2677, 57 euros/m².







N° du terme



Date de vente



Adresse



Année de construction



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



24/02/2015



[Adresse 2]



1925



159



395 000 



2484,28





T2



17/04/2015



[Adresse 18]



1968



194,35



570 000



2932,85 





T3



21/03/2016



[Adresse 24]



1958



152,93



400 000



2615, 58 







Ces références comparables en consistance et en localisation seront retenues avec une moyenne de 2 677, 57 euros en valeur libre.



Il convient en conséquence d'appliquer un abattement pour occupation de 20% soit de retenir une valeur de : 2 667, 57 x 0, 80 = 2 134 euros en valeur occupée.

Il convient de tenir compte de l'état des appartements (1er batiment : 1er étage , état correct, 2ème étage, deux pièces mansardées plutot sales, 2ème batiment, facture modeste), qui constituent des éléments de moins value ; cependant, il convient également de tenir compte de l'ancienneté des termes de références de 2015 et de 2016 ; en conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 2200 euros/m² en valeur occupée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité de :

241 m² x 2 200 euros = 530 200 euros en valeur occupée.





Au total, l'indemnité de dépossession foncière à verser par l'EPA ORSA aux consorts [O] est de : 

360 000 + 73 700 + 21 000 + 530 200 = 984 900 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.





- Sur les indemnités accessoires



1°sur l'indemnité de remploi



20 % sur 5 000 euros =1 000 euros

15 % sur 10 000 euros = 1 500 euros

10 % sur : (984 900 - 15 000) = 969 900 x 10% = 96 990

soit un total de 99 490 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs



Le premier juge a fait droit à la demande des consorts [O] d'une indemnité pour perte de revenus locatifs et leur a accordé 6 mois de loyers soit la somme de 44 400 euros.



Les consorts [O] soillcitent un an de loyers ; l'EPA ORSA conclut à la confirmation ainsi que le commissaire du gouvernement.



Les consorts [O] produisent une déclaration fiscale, un avis d'imposition et des quittances démontrant qu'ils ont percu les loyers des locataires.



Ils indiquent à juste titre, qu'il est de plus en plus difficile de trouver un bien équivalent en région parisienne ; il convient en conséquence, de leur accorder une indemnité de perte de loyers correspondant à une année de loyers soit la somme de 41 160 + 48 000 = 89 160 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



L'indemnité totale est donc de :

984 900 (indemnité principale) + 99 490 (remploi) + 89 160 (revenus locatifs) =

1 173 550 euros.



Le jugement sera donc infirmé en ce sens.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPA ORSA à verser aux consorts [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter les consorts [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner sur ce fondement en cause d'appel à verser la somme de 2 000 euros à l'EPA ORSA.





- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.



Les consorts [O] perdant pour l'essentiel le procès seront condamnés aux dépens.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme partiellement le jugement entrepris ; 



Statuant à nouveau :



Fixe l'indemnité due par l'Etablissement public d'aménagement [Localité 39] [Localité 41] Seine Amont à M. [B] [S] [O], Mme [Y] [X] épouse [S] [O], M. [E] [O] au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 5], sur la parcelle cadastrée section CG N°[Cadastre 20] à la somme de 1 173 550 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 984 900 euros

- indemnité de remploi : 99 490 euros

- indemnité de perte de revenus locatifs : 89 160 euros ; 



Confirme le jugement en ses autres dispositions ; 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 



Déboute M. [B] [S] [O], Mme [Y] [X] épouse [S] [O], M. [E] [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [B] [S] [O], Mme [Y] [X] épouse [S] [O], M. [E] [O] à verser la somme de 2000 euros à l'Etablissement public d'aménagement [Localité 39] [Localité 41] Seine Amont au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [B] [S] [O], Mme [Y] [X] épouse [S] [O], M. [E] [O] aux dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT