Cour d'Appel · 4e chambre — 15 février 2021

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 75B



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 FEVRIER 2021



N° RG 19/01874 

N° Portalis DBV3-V-B7D-TCBA



AFFAIRE :



 ETABLISSEMENTS MONCASSIN

....



C/



 PATRIZIA IMMOBILIEN KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFTmbH,







Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 3

N° Section : 0

N° RG : 17/05181



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



MeHONGRE

-BOYELDIEU



Me DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SA ETABLISSEMENTS MONCASSIN

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 004190

Représentant : Me Amina KHAOUA de la SELAS S.O.P.E.J, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 288 



SCI LA SURVILLIERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 004190

Représentant : Me Amina KHAOUA de la SELAS S.O.P.E.J, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 288 



APPELANTES



****************



Société PATRIZIA IMMOBILIEN KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFTmbH, (anciennement PATRIZIA GEWERBELNVEST KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFTmbH)

[Adresse 4]

[Localité 2] ALLEMAGNE

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1961605 

Représentant : Me Etienne KOWALSKI du LLP SIMMONS & SIMMONS LLP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J031, substitué par Me BINDER



INTIMEE

****************

Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Janvier 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, président, et Madame Pascale CARIOU-DURAND, conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseillère,

Madame Valentine BUCK, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,





FAITS ET PROCÉDURE



La société Établissements Montcassin et sa filiale la société La Survillière sont propriétaires de diverses parcelles situées à [Localité 5]. Suivant une promesse consentie le 14 novembre 2014, réitérée par acte authentique du 30 avril 2015, elles ont consenti à la société Logistique MV un bail à construction portant sur ce terrain pour une durée de cinquante années. Aux termes du bail, le preneur s'engageait à édifier, en application d'un permis de construire délivré le 13 novembre 2014, un immeuble à usage industriel de messagerie, d'une surface plancher de 11 608,50 m². Le bail prévoyait que les constructions à édifier par le preneur deviendraient, en fin de bail, la propriété des bailleurs sans contrepartie, ni dédommagement de leur part. Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2014, la société Logistique MV a consenti à la société TNT Express International un bail commercial en l'état futur d'achèvement portant sur la messagerie à édifier, pour une durée de douze années. La construction a été achevée le 23 mars 2016. Les parties ont signé un avenant le 4 novembre 2016, dans lequel il a été constaté notamment que la messagerie réalisée était bien conforme au projet initial visé dans le bail à construction, sous réserves de quelques modifications très mineures, ayant ramené la surface fixée initialement à 11 608,50 m² à 11 552,39 m².



Par courrier du 20 décembre 2016, la société Logistique MV a informé les bailleresses que le nouveau preneur du bail à construction, la société Patrizia GewerbeInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft (ci-après la société Patrizia), avait obtenu un permis de construire en vue de l'édification d'une surface complémentaire de 1 781 m2, avec suppression de places de parking, portant la surface du bâtiment de 11 522 m2 à 13 333 m2.



Estimant que les clauses du bail à construction n'avaient pas été respectées, par acte d'huissier du 9 août 2017, la société Établissements Montcassin et la société La Survillière ont fait assigner la société Patrizia devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin d'obtenir sous astreinte la destruction de la construction litigieuse.



Par jugement du 18 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :



' Débouté la société Établissements Montcassin et la société La Survillière de toutes leurs demandes,



' Rejeté toutes autres ou plus amples demandes,



' Condamné la société Établissements Montcassin et la société La Survillière aux dépens pouvant être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration au greffe du 13 mars 2019, la société Établissements Montcassin et la société La Survillière ont interjeté appel de cette décision.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 janvier 2021 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 18 janvier 2021, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



*



Par leurs dernières conclusions déposées le 23 janvier 2020, la société Établissements Montcassin et la société La Survillière demandent à la cour de :



« ' Les dire et juger recevables et bien fondées en leur appel, 



' Infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions, 



' Constater que la société Patrizia venant aux droits de la société Logistique MV a violé les dispositions de l'article 3-3 alinéa 1 et celles de l'article 10-1 du bail à construction, dont celle-ci est aujourd'hui titulaire, 



' Ordonner la destruction par la société Patrizia de toutes les constructions, objets du permis de construire délivré le 5 octobre 2016 (et notamment l'extension de l'immeuble de messagerie par création de 1 780 m² de surface plancher supplémentaires) et la remise des lieux loués dans l'état de l'immeuble de messagerie tel qu'il était prévu et défini au bail à construction, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard courant à compter de la signification du jugement à venir jusqu'à complète démolition et remise en état des lieux,



' Condamner la société Patrizia à leur payer à payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



' La condamner également en tous les dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. »





Par ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2020, la société Patrizia demande à la cour de :



« ' Confirmer le jugement ce qu'il a débouté les sociétés Montcassin et La Survillière de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,



' Débouter les sociétés Montcassin et La Survillière de toute demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles et de dépens en cause d'appel,



' Condamner les sociétés Montcassin et La Survillière aux entiers dépens, dont distraction,



' Condamner les sociétés les sociétés Montcassin et La Survillière à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. »





MOTIFS





Sur la demande de démolition de la construction litigieuse



Au soutien de leur demande de démolition de l'extension litigieuse, les sociétés Établissements Montcassin et La Survillière font valoir pour l'essentiel que la société Patrizia a violé l'article 3.3 alinéa 1 du contrat de bail, lequel pose selon elles comme principe qu'une fois le projet de construction prévu au bail définitivement réalisé, tout nouveau projet de construction par la locataire requiert l'autorisation préalable du bailleur. Elles affirment notamment que l'extension réalisée est bien une construction nouvelle au sens de cet article.



De son côté, la société Patrizia sollicite la confirmation du jugement notamment en ce qu'il a estimé que l'extension litigieuse n'est pas une construction nouvelle, mais une simple modification du projet, dont la régularité doit être appréciée au regard des articles 10-1 et 10-5-1 du bail à construction. Elle ajoute qu'en tout état de cause, en application de l'article 3-3 alinéa 2 du bail, les bailleresses ne pouvaient pas s'opposer à l'extension du bâtiment.



Sur ce



L'article 3-3 du bail à construction, intitulé « Projet futur », stipule que « Pour le cas où le preneur souhaiterait réaliser un nouveau projet sur le terrain ( le « Projet futur »), le preneur en informera le bailleur et les parties se rencontreront afin de déterminer si le preneur est autorisé à réaliser ce projet futur ». Il ajoute « De convention expresse entre les parties, le bailleur ne pourra refuser un projet futur tenant à l'édification d'un bâtiment de type entreposage industriel permettant de générer un revenu locatif au moins égal à celui généré par le projet, et dont l'édification serait autorisée en application des règles d'urbanisme, les coûts de mise aux normes en découlant notamment au plan environnemental restant à la charge du preneur ».

L'article 10-1 du bail stipule que « Le preneur est autorisé à modifier son projet à condition que ces modifications n'entraînent pas une remise en cause dudit projet dans sa globalité, et s'oblige à en informer le bailleur. Il est en outre précisé que toute modification imposée par l'administration est d'ores et déjà acceptée ».



En application de l'article 1156 ancien du code civil, il appartient au juge d'interpréter les clauses obscures du contrat en recherchant quelle a pu être la commune intention des parties.



En l'espèce, la construction nouvelle litigieuse est constituée d'un bâtiment édifié dans le strict prolongement du bâtiment d'origine, avec trois façades, accolé au bâtiment d'origine. Elle n'a pas entraîné la destruction du projet initial et l'augmentation de la surface bâtie est seulement de 17,5 %. Ce nouveau bâtiment ne constitue pas une unité autonome : il a été raccordé aux réseaux existants et emprunte à la construction d'origine ses principales caractéristiques. Cette construction constitue par conséquent une simple extension du bâtiment d'origine. Elle ne s'accompagne d'aucune modification de la nature de l'activité exercée et s'inscrit ainsi dans le projet du preneur dont elle constitue une simple modification.



Par ailleurs, le projet de bail rédigé en novembre 2014 prévoyait expressément une possibilité d'agrandissement de 1 827 m2. Il est constant que la version définitive et du bail n'a pas repris expressément cette possibilité particulière, mais elle l'envisage toutefois à l'article 10-5-1, ainsi rédigé : « Le preneur s'oblige à faire toute diligence pour obtenir dans les plus brefs délais les éléments permettant de justifier de la conformité de l'immeuble par rapport aux autorisations de construire obtenues, en ce incluses toutes les autorisations relatives à l'extension en cas de réalisation de celle-ci ». L'hypothèse d'une extension est donc bien entrée dans le champ contractuel, les parties l'ayant envisagée sans la soumettre expressément à l'autorisation préalable des bailleresses.



Il résulte de ce qui précède que la construction litigieuse n'entre pas dans les prévisions de l'article 3.3 du bail relatif à un éventuel « Projet futur », mais dans celles de l'article 10-1 relatif à une modification du projet.



En application de cet article, la société Patrizia était seulement tenue d'informer préalablement les bailleresses de son projet d'extension.



À cet égard, il convient de constater qu'elle n'apporte pas la preuve du respect de cette obligation. Cependant, le non-respect de cette obligation contractuelle d'information, et non d'autorisation, préalable ne peut pas être sanctionné par la destruction de l'extension litigieuse sur le fondement de l'article 1143 ancien du code civil.



Le manquement ne pourrait être sanctionné que par l'octroi de dommages et intérêts en application de l'article 1147 du même code.



Toutefois, la cour constate que les appelantes n'ont formé aucune demande en ce sens.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la société Établissements Montcassin et la SCI La Survillière de toutes leurs demandes.



Sur les dépens et autres frais de procédure



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux autres frais du procès.



La société Établissements Montcassin et la société La Survillière, qui succombent, seront condamnées aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Établissements Montcassin et la société La Survillière à payer à la société Patrizia une indemnité de 15 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré ;



Y ajoutant,



CONDAMNE la société Établissements Montcassin et la société La Survillière aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Patrizia une indemnité de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Emmanuel Robin, président et par Boubacar Barry, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,