Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 15 juin 2018

COUR D'APPEL


DE 


VERSAILLES








Code nac : 63B





1ère chambre


1ère section 





ARRET N°





CONTRADICTOIRE





DU 15 JUIN 2018





N° RG 16/05554





AFFAIRE :





Jean-Jacques X...


SCI AVIVA MH


C/


SARL CINCINNATUS


SCP G... - H... - I...








Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE


POLE CIVIL


N° Chambre : 1


N° RG : 13/10885





Expéditions exécutoires


Expéditions


délivrées le : 


à : 


SCP Y... E...





Me Vincent Z...





SCP COURTAIGNE AVOCATS




















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,


La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation les 18 mai, 25 mai et 1er juin 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre: 





Monsieur Jean-Jacques X...


né le [...] à SAINT ETIENNE (42000)


de nationalité Française


[...] 





Représentant : Me Serge Y... de la SCP Y... E..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198





SCI AVIVA MH


[...] 





Représentant : Me Serge Y... de la SCP Y... E..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198








APPELANTS





****************





SARL CINCINNATUS


N° SIRET : 392 40 9 6 86


[...] 





Représentant : Me Vincent Z... substitué par Me Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208





SCP G... - H... - I... , venant aux droits de la SCP A... - G... - H... - I..., notaires associés


N° SIRET : D 3 50 344 040


Immeuble Le Triton - BP 1


5 Place du Général de Gaulle


78990 ELANCOURT





Représentant : Me Isabelle F... de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 017202








INTIMEES





****************




















Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, conseiller, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Monsieur Alain PALAU, président,


Madame Anne LELIEVRE, conseiller,


Madame Nathalie LAUER, conseiller,





Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,








****************


Vu le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :





- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par la SARL Cincmnatus,





- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,





- débouté les parties du surplus de leurs demandes,





- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I... à verser à M. Jean-jacques X... et à la SCI Aviva MH, ensemble, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I...,





- ordonné l'exécution provisoire.





Vu l'appel relevé le 20 juillet 2016 par M. X... et la SCI AVIVA MH qui, dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2018, demandent à la cour de :





- dire Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH recevables et bien fondés en leur appel,





- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Cincinnatus et de la SCP Eric G... Christelle H... et Frédéric I..., notaires associés dans le préjudice subi par Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH,





- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 75 000 euros le montant des dommages et intérêts accordés à Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH,





- condamner solidairement la SCP Eric G... Christelle H... et Frédéric I..., notaires associés, la société Cincinnatus à payer à la SCI Aviva la somme de 2 412 956 euros et à Monsieur X... la somme de 397 562 euros à titre de dommages et intérêts, 











- dire les intimés mal fondés en leurs appels incidents et les en débouter,





- les condamner solidairement à payer à Monsieur X... la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral,





- les condamner solidairement à lui payer 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 





Vu les dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2018 par la SCP G..., H..., I..., venant aux droits de la SCP A..., G..., H..., I... par lesquelles elle demande à la cour de :





- constater que Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne démontrent ni l'existence d'une faute ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité, que par voie de conséquence, il doit être débouté de l'intégralité de leurs fins, demandes et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la SCP notariale, 





- dire et juger tant recevable que bien fondé l'appel incident de la SCP notariale, 





- de ce fait, infirmer le jugement rendu le '18' février 2016 par la 1ère chambre du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'elle a retenu un principe de condamnation à l'encontre du notaire, 





Et statuant à nouveau : 


- débouter Monsieur X... et la SCI Aviva MH de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,





A titre subsidiaire : 


- confirmer à tout le moins la décision des premiers juges en ce qu'ils ont indiqué, que Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne peuvent pas faire grief au notaire, rédacteur de l'acte de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe Barbatre ni assurer le suivi de chantier, étant précisé que le règlement des travaux était réalisé en dehors de la compatibilité du notaire,





Très subsidiairement : 


- confirmer également le jugement en ce qu'il a mentionné que l'éventuel préjudice de Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne peut être constitué comme une perte de chance, 





- dire et juger, que cette perte de chance ne peut être estimée, qu'à une indemnité ramenée à de justes proportions,





En tout état de cause : 


- condamner Monsieur X... et la SCI Aviva MH en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil, pour procédure abusive au profit de la SCP notariale,





- condamner Monsieur X... et la SCI Aviva MH à régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne, avocat, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




















Vu les dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2017 par la société Cincinnatus, par lesquelles elle demande à la cour de:





1. A titre principal et relevant appel à titre incident : 


- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016 en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et Monsieur X...,





- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par Monsieur X... et la SCI Aviva MH, 





En conséquence, 


- relever la défaillance de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-défendeurs,





- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à l'encontre de la société Cincinnatus,





- juger, en conséquence, que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,





2. A titre subsidiaire et relevant appel à titre incident : 


- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le '18' février 2016 en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus, 





En conséquence, 


- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Monsieur X... et de la SCI Aviva MH, 





- juger qu'il n'est pas établi que Monsieur X... aurait pris une décision différente, s'ils avaient bénéficié d'une information plus complète, 





- constater que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH demeurent défaillants à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont ils se prévalent,





- juger, en conséquence, que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,





3. A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus, celle-ci demande à la cour de céans de : 


- juger que la responsabilité de Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH au jour du transfert de leur dossier à la société Orbatéor, tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à cet évènement ne pouvant relever que de la responsabilité de cette dernière, qui succédait à Cincinnatus, 





- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Monsieur X... et de la SCI Aviva MH,





- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH soit circonscrit à la perte de chance dont il aurait été privée,





- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable (i) de la valeur des biens qui demeurent leur propriété et qui s'établissaient en 2003 à la somme 153 500 euros, mais également et (ii) de l'abstention de ces derniers à prendre les mesures destinées à limiter leur propre dommage, 





4. Et en toute hypothèse, 


- condamner, en conséquence, Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à devoir verser à la société Cincinnatus la somme de chacun 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à devoir supporter les entiers dépens. 











FAITS ET PROCEDURE





Dans la perspective d'indemnités importantes qui lui seraient versées dans le cadre d'une séparation négociée avec son employeur, M. Jean-Jacques X... s'est montré désireux de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l'avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus.





Il s'est alors rapproché de son conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus, par l'intermédiaire de l'un de ses animateurs M. Y..., qui, au terme d'une étude personnalisée lui a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, en Seine-et-Marne, programme de réhabilitation dit du Château La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques, dite loi Malraux.





M. X... a alors constitué par acte du 1er mars 2003 avec Mme Laurence B..., son épouse, la SCI Aviva MH dont il est le gérant.





Le concept présenté à M. X... consistait à acquérir des lots dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine et la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.





C'est dans ces conditions que la SCI Aviva MH a acquis auprès de la SARL Financière Barbatre pour un montant de 153 500 euros, selon acte de vente signé le 23 mai 2003 devant Maître André A..., membre de la SCP André A...-Eric G..., notaires associés à Saint Quentin en Yvelines, les lots n°3 et 7 respectivement de 71,70 m² et de 73,18 m² dans la copropriété du Château La Grange le Roy, immeuble situé en Seine-et-Marne, à réhabiliter, destiné à être exploité en résidence hôtelière par la SA Résidences Châteaux, dénommée 1a Résidence Les Ducs de Chevreuse à laquelle a été consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter de la signature de l'acte notarié et prévoyant le versement d'un loyer annuel de 41 366 euros HT à compter du 30 juin 2004 et de 10 % soit 4 136,60 euros HT durant la période de travaux jusqu'à la livraison soit au plus tard jusqu 'au 30 juin 2004.





Pour acquérir ces deux lots, la SCI Aviva MH a contracté deux prêts in fine auprès de la Caisse régionale du Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine pour une somme de 153 573 euros correspondant au prix d'achat des lots et aux frais, et une somme de 623 800 euros destinée au financement des travaux de réhabilitation. La banque a libéré les fonds à hauteur du prix des lots, objet de la vente et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation, une somme totale de 583 268 euros TTC, en paiement de deux appels de fonds, des 12 juin 2003 (263 120 euros TTC) et 30 novembre (320 148 euros TTC).





Ces appels de fonds ont été transmis à la SCI Aviva MH par la société Cincinnatus respectivement les 15 mai 2003 pour signature et retour au Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine et le 25 novembre 2003, pour apposition de la mention "bon pour accord ..." et retourner ledit document à la société Cincinnatus.





En suite d'une vérification de comptabilité de la SCI Aviva MH portant sur la période du 11 avril 2003 au 30 septembre 2005, l'administration fiscale a remis en cause la déductibilité, par M. et Mme X..., des acomptes versés pour la réalisation des travaux. Par décision en date du 28 mars 2011, le tribunal administratif de Paris, après avoir rappelé les dispositions de l'article 31 du code général des impôts alors applicable et qu'il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible des travaux ainsi que de leur paiement, a rejeté 1a requête de M. et Mme X... aux motifs notamment que les documents produits ne permettent pas d'établir que les travaux projetés avaient reçu un commencement d'exécution au cours des années pour lesquelles M. et Mme X... ont versé et déduit de leur revenu les acomptes litigieux.





A partir de l'année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l'emprunt, n'ont plus été réglés intégralement par 1a société Résidence les Ducs de Chevreuse et, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l'objet d'un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître C... étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation n'avaient pas débuté.





M. X... et la SCI Aviva MH, faisant valoir que l'immeuble Château La Grange le Roy est à l'abandon de sorte que les lots acquis par la SCI ont perdu toute valeur, qu'en outre, la SCI est privée des revenus escomptés tout en étant débitrice de charges importantes à l'égard de l'ASL et du Crédit Agricole au titre du principal de l'emprunt contracté et en ayant réglé les intérêts, ont fait assigner, par actes du 23 mai 2013 devant le tribunal de grande instance de Nanterre, au visa des articles 1382, 1134 et suivants du code civil, l'office notarial SCP A...-G..., la société Cincinnatus et les sociétés Financière Barbatre, Sogecif et Résidence Châteaux (Résidence les Ducs de Chevreuse), représentées par Me C... ès qualités de liquidateur, en réparation de leurs préjudices, qu'ils évaluaient aux sommes de 2384563 euros pour la SCI Aviva MH et 422 152 euros pour M. X....





Le jugement déféré a partiellement fait droit aux demandes.











SUR CE, LA COUR





Sur le lien contractuel entre M. X... et la société Cincinnatus 





Considérant qu'au soutien de son appel incident, la société Cincinnatus fait valoir en premier lieu qu'elle n'a de lien contractuel ni avec M. X... ni avec la SCI Aviva MH ; que M. Alain Y... est conseiller en gestion de patrimoine dont M. X... figure parmi les clients historiques ; qu'il l'a en effet notamment conseillé dans le cadre de l'investissement à l'origine du présent litige mais également antérieurement à celui-ci ; que, moins d'un an après la réalisation de l'investissement litigieux par M. X..., M. Y... a souhaité rompre son partenariat avec la société Cincinnatus et a souhaité que l'ensemble de ses clients le suivent dans son nouveau projet professionnel ; qu'à compter de cette date, elle n'avait donc plus à entrer en contact avec les clients historiques de M. Y... ayant manifesté leur intention de le suivre; qu'elle ajoute que les appelants ne démontrent en rien l'existence d'un lien contractuel entre les parties en présence ; qu'elle n'était ni signataire ni intervenant à l'acte d'aucun des contrats à l'origine du préjudice invoqué ; que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis avec faculté de subdélégation; que c'est dans ces conditions qu'elle s'est donc vue confier par cette dernière un mandat d'agent commercial ; qu'elle est donc intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau ; qu'elle était d'ailleurs rémunérée par le commercialisateur, la société Vestalis ; que M. Y... quant à lui est intervenu avec une double casquette d'agent commercial de la société Cincinnatus au travers de l'EURL Plan d'une part et de conseil en gestion de patrimoine de M. X..., d'autre part ; qu'aussi, à supposer qu'un lien contractuel impliquant une assistance à l'investissement puisse lier M. X..., il le lirait au conseil en gestion de patrimoine, M. Y... au travers de l'EURL Plan et non à l'agent commercial du commercialisateur ;





Considérant que M. X... réplique que c'est bien en qualité de conseil en gestion de patrimoine qu'il a consulté la société Cincinnatus ; que les investisseurs sont totalement étrangers à la convention de partenariat existant entre la société Cincinnatus et la société Vestalis au profit de laquelle le programme devait être commercialisé ; que la qualité d'agent commercial de la société Cincinnatus n'apparaît sur aucun document communiqué aux investisseurs ; que la société Cincinnatus s'est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu'elle est intervenue pendant la totalité du processus, de l'étude initiale du dossier en janvier 2003 jusqu'au paiement des derniers acomptes pour travaux le 25 novembre 2003 ; que de plus, elle a même constitué la société Aviva MH dont elle avait recommandé la création et l'a domiciliée dans ses propres locaux de Boulogne ; que contrairement à ce qu'elle affirme aujourd'hui pour la première fois en cause d'appel, c'est elle qui a fait signer à M. X... le compromis de vente avec la Financière Barbatre, puis le contrat de travaux avec Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse, tous les actes étant signés exclusivement dans les locaux de la société Cincinnatus à la demande et sous la supervision de ses employés ; que la société Cincinnatus est donc intervenue à toutes les étapes de cette opération, comme conseil en gestion de patrimoine en charge d'une mission de plusieurs mois ; qu'il existait donc un grave conflit d'intérêt entre la société Cincinnatus agissant à la fois à ce titre et en tant qu'agent commercial de la société Vestalis ; que le tribunal a donc mal apprécié dans leur quantum les conséquences de ce conflit d'intérêt ; qu'il ajoute qu'il ne connaissait pas l'EURL Plan à laquelle il ne s'est pas adressé, son contact étant M. Y..., associé de la société Cincinnatus, qui exerçait les fonctions de directeur ; que tous les documents relatifs à cette affaire portent d'ailleurs le logo de la société Cincinnatus ; que celle-ci a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des appelants, à tout le moins sur le fondement du mandat ; que c'est à tort que le tribunal a estimé que la société Cincinnatus n'avait pas de lien contractuel avec la SCI Aviva MH ; qu'en effet cette dernière était en cours de constitution dès les premiers contacts entre les parties, le contrat s'étant nécessairement poursuivi avec la SCI dont le nom figure sur tous les actes que la société Cincinnatus lui a fait signer ; que si la cour devait avoir la même appréciation, le conseil en gestion de patrimoine demeure néanmoins responsable à l'égard de celle-ci sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable à l'époque des faits ;





Considérant ceci exposé que c'est par de justes motifs qui sont adoptés par la cour que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus indique elle-même dans ses écritures et qu'il résulte des pièces produites que M. Alain Y..., en qualité d'associé de la société Cincinnatus et agent commercial de cette dernière, a proposé à M. X... d'investir dans le cadre du programme immobilier Châteaux la Grange le Roy, après réalisation d'un bilan patrimonial tel que cela résulte, effectivement du rapport du 3 janvier 2003, qui porte en page de couverture le nom de : « Cincinnatus, le conseil en gestion de patrimoine» et non celui de l'EURL Plan au travers de laquelle M. Y... aurait conseillé M. X... selon les affirmations non démontrées de la défenderesse ; qu'il découle donc effectivement des documents soumis tant au tribunal qu'à la cour que si la société Cincinnatus a agi comme agent commercial de la société Vestalis, elle est également intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine par l'intermédiaire de M. Y... ; que, s'agissant de la SCI Aviva MH, comme l'a également exactement retenu le tribunal, la circonstance qu'elle ait été constituée à l'initiative de la société Cincinnatus n'est pas de nature à établir un lien contractuel avec celle-ci ; que le jugement sera donc confirmé sur ces deux points ; qu'en tout état de cause, la responsabilité de la société Cincinnatus est susceptible d'être engagée vis-à-vis de la SCI Aviva MH sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige ;








Sur la prescription





Considérant que la société Cincinnatus fait valoir en second lieu que les actions de M. X... et de la SCI Aviva MH sont prescrites; qu'en effet, à le supposer établi, le fait générateur de responsabilité est à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués au terme du rapport établi à l'occasion de l'étude patrimoniale du 3 janvier 2003 ; que l'action des appelants ayant été initiée plus de 10 ans plus tard, par assignation du 23 mai 2013, elle est donc prescrite ;





Considérant toutefois que M. X... et la SCI Aviva MH répliquent que, comme l'a exactement retenu le tribunal selon eux, sur le fondement de l'article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'action n'est pas prescrite dès lors que les investisseurs n'ont eu connaissance du dommage irrémédiable qu'à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre, le 8 avril 2008 ; qu'à la date de leur assignation, le 23 mai 2013, la prescription, réduite à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, était donc en cours ;

















Considérant ceci exposé que la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, a effectivement réduit à cinq ans la prescription relative aux actions personnelles ou mobilières sans remettre en cause le principe selon lequel la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; que, M. X... fixant, dans ses écritures de première instance, au mois de janvier 2004, date de la rupture du contrat le liant à la société Cincinnatus, le point de départ de la prescription qui lui est opposée et celle-ci ne prouvant pas que le demandeur a été informé avant cette date des difficultés qui allaient conduire à l'inexécution du programme de réhabilitation et à l'abandon du chantier, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté l'exception de prescription soulevée, la prescription courant jusqu'au 19 juin 2013 par application des dispositions transitoires de l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008 ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;








Sur les responsabilités





Sur les fautes





Sur les fautes de la société Cincinnatus





Considérant que M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que le modèle proposé aux investisseurs, apparemment simple et attractif, présentait pourtant de nombreuses failles ; que le château ne pouvait pas être exploitable 12 mois après l'acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d'un permis de construire pour aménager ce monument historique ; que le dirigeant de celui-ci se trouvait en état d'interdiction de gérer suite à une liquidation personnelle ; que ce seul indice aurait déjà dû inciter les intimés à la plus grande prudence ; que, la première précaution de la société Cincinnatus consistait à se renseigner sur M. D..., dirigeant du groupe Financière Barbatre qui cumulait tous les rôles ; que ce n'est que 10 ans après les faits reprochés, soit par une étude financière du 12 août 2013, que la société Cincinnatus prétend que la situation financière du groupe était saine, ce qui démontre qu'elle n'a fait procéder à aucune étude financière avant de proposer à ses clients d'investir dans les projets du groupe D...; qu'avant toute chose, la société Résidence Château était censée payer les loyers à taux plein à compter du 1er juillet 2004, soit 12 mois plus tard; qu'il y a donc lieu de s'interroger sur l'origine des ressources de cette locataire en attendant que les locaux soient exploitables ; qu'or l'analyse comptable démontre qu'elle a dû emprunter des capitaux à la société Sogecif, lesquels étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement des châteaux ; qu'ainsi la situation de la société Résidence Château était déjà si critique au mois d'août 2003 que la société Sogecif était contrainte, comme le mentionne l'analyse de 2013, d'abandonner sa créance ; que sa situation s'est encore fortement aggravée à compter du 1er juillet 2004 quand elle a dû payer 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits et donc inexploitables ; que de plus, il n'existait pas de permis de construire et il n'y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er juillet 2004 contrairement à ce qui avait été annoncé aux investisseurs ; que cette absence de vérification de l'existence d'un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison, constitue une faute majeure imputable à chacun des intimés ; que, les documents produits montrent que le permis de construire devait être déposé en avril 2001 pour le Château et en mars 2001 pour les communs, les travaux étant supposés démarrer en septembre 2001 ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutiennent les intimés, le permis de construire était censé avoir été obtenu avant la commercialisation des lots ; qu'il n'était donc pas utile d'attendre la constitution d'une ASL de copropriétaires pour y procéder puisque celle-ci avait été constituée préalablement par le promoteur lui-même de sorte qu'elle pouvait agir; que dès lors, outre que la société Cincinnatus a commis une faute en incitant M. X... au travers de la SCI, à effectuer une première avance en mai 2003 sans vérifier préalablement qu'un permis avait été délivré et que les travaux étaient déterminés et possibles, elle a commis une faute plus grave encore en incitant les appelants à payer une somme complémentaire de 320'148 euros en novembre 2003 au vu des rapports adressés par la Financière Barbatre qui confirmaient que l'opération était toujours à l'état d'étude et qu'aucun permis de construire n'avait été réclamé ; qu'il apparaît ainsi, contrairement à l'appréciation du tribunal, que la société Cincinnatus a manqué à toutes ses obligations ; qu'en bref, la société Cincinnatus a manqué à son obligation de s'informer alors que les investissements ont été présentés comme étant parfaitement sécurisés; que la cour constatera encore que ni la société Cincinnatus ni le notaire rédacteur des actes n'ont jamais indiqué aux investisseurs qu'il leur appartenait de solliciter un permis de construire par le biais d'une ASL qui existait déjà et qui était censée avoir déjà procédé à cette démarche ; que M. X... ajoute que la première des précautions à prendre lorsque l'on engage des clients dans un tel investissement consiste à visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l'ampleur des travaux à réaliser et les délais nécessaires à sa réhabilitation ; qu'il conteste par ailleurs l'exactitude de certaines mentions du rapport concernant sa situation personnelle ; qu'en effet, il n'a pas retrouvé d'emploi avant 2005 ; que la société Cincinnatus savait donc qu'elle incitait son client à emprunter des sommes considérables alors qu'il était chômeur et que ses revenus nets, avant son licenciement étaient déjà insuffisants pour faire face au paiement des intérêts d'emprunt ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'a pu affirmer le tribunal, le prêt comportait des risques manifestes d'endettement excessif ;





Considérant que la société Cincinnatus estime au contraire qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'elle fait valoir en effet qu'elle a délivré à M. X... des informations juridiques et fiscales exactes et lui a conseillé un montage juridique dont l'objectif était réalisable tout en l'informant de la nature et des risques de celui-ci ; qu'elle a ainsi rempli préalablement à l'investissement toutes ses obligations d'information et de conseil'; qu'aucune circonstance intrinsèque ou extrinsèque n'était de nature à remettre en cause la viabilité ou le sérieux de l'investissement proposé ; qu'elle ne disposait d'aucun moyen de savoir si M. D... se trouvait en situation d'interdiction de gérer, situation que les appelants ne démontrent pas davantage ; que surtout, la situation des sociétés du groupe Financière Barbatre n'était pas compromise en janvier 2003 lorsqu'elle a proposé l'investissement à M. X... ; qu'à cette date, elle disposait d'un canal d'information régulier mise en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes qu'il commercialisait ; qu'elle a donc parfaitement rempli son obligation de s'informer ; qu'au contraire, l'arrêt de la Cour de cassation dont se prévalent les appelants concernent le programme de Saint-Aignan, postérieur de trois ans au programme concernant le présent litige, initié à une période proche du redressement judiciaire des sociétés du groupe Barbatre et qui n'en était qu'à ses débuts alors qu'au contraire le programme du château de La Grange le Roy était commercialisé à près de 70 % en octobre 2003, ce qui était de nature à garantir la bonne fin des travaux ; qu'elle approuve donc le tribunal de grande instance de Nanterre d'avoir jugé qu'il n'était produit aucun élément de nature à établir que la faisabilité de l'opération avait été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle elle avait été déchargée de toute obligation vis-à-vis de M. X... ; qu'elle invoque par ailleurs différentes jurisprudences ayant exclu la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ; qu'en ce qui concerne, son obligation de s'informer sur les capacités de l'investisseur, elle fait valoir que sa seule obligation était de s'assurer que l'investissement projeté était adapté aux objectifs de M. X... ; que le conseil en gestion de patrimoine a réalisé un bilan patrimonial complet de ce dernier qui a permis de recueillir l'ensemble des informations préalables à l'investissement, lequel était conforme aux objectifs recherchés et en adéquation avec les moyens financiers confortables de l'investisseur ; que la réalisation effective du prévisionnel demeurait cependant soumise à l'aléa de tout investissement immobilier ; que l'attention de M. X... sur la nécessité d'être à l'initiative des travaux a dûment été attirée ; qu'en effet, l'investisseur s'est vu remettre la documentation commerciale afférente aux programmes et les statuts de l'ASL ; qu'il est donc faux de prétendre que M. X... n'a pas été suffisamment informé sur les mécanismes de réalisation des travaux de réhabilitation ; qu'en outre, l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous alors que l'aléa est inhérent à tout programme de travaux ; que de plus, l'aléa du programme tenant à la commercialisation rapide a été purgé en amont de la réalisation de l'investissement dans la mesure où, à cette époque, 70 % des lots du château de La Grange le Roy était commercialisé ; qu'au demeurant, les appelants ont pu bénéficier des déductions fiscales escomptées, telles que décrites dans le prévisionnel des flux financiers du bilan patrimonial remis le 3 janvier 2003 à M. X... ; qu'en définitive, il n'était pas illégitime de considérer à cette époque que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toute opération de réhabilitation immobilière ; 





Considérant, en ce qui concerne ses obligations postérieurement à l'investissement litigieux, que la société Cincinnatus réplique qu'il est faux de prétendre qu'elle ne s'est pas préoccupée de l'état d'avancement des travaux et notamment de la question de l'obtention du permis de construire, procédure qui rencontrait en 2003 des difficultés, à raison du classement du bien et des nombreux avis préalables légalement requis ; que néanmoins, en 2003, cette circonstance n'était pas encore de nature à remettre en cause la viabilité du programme, ni même sa livraison à l'échéance, compte tenu de la date prévisionnelle arrêtée plus d'une année plus tard ; que de plus, des travaux ne requérant pas le dépôt d'un permis étaient susceptible d'être entrepris en amont de l'obtention du permis ; que, de plus, le paiement des factures relevait de la responsabilité exclusive de la SCI Aviva MH, laquelle devait être à l'initiative des travaux afin de bénéficier du dispositif défiscalisant ; qu'il est de jurisprudence constante que le conseil en gestion de patrimoine n'a pas à répondre des circonstances entourant la mise en 'uvre de l'investissement et de la mise en 'uvre du paiement des appels de fonds notamment alors qu'en 2003, année pendant laquelle M. X... a souhaité honorer l'ensemble des appels de fonds pour augmenter son levier fiscal, il n'existait pas de circonstances de nature à inquiéter les professionnels ; qu'ensuite, à compter de janvier 2004, M. X... a souhaité quitter le cabinet Cincinnatus pour être suivi par M. Y... ;





Considérant ceci exposé que, tenue d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ;





Considérant que c'est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. X... il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé ... » ; que la cour ajoute que, ayant l'ambition de proposer à son client « un montage totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; que, comme le relèvent justement les premiers juges, il ressort de l'étude réalisée le 3 janvier 2003 que les travaux constituent l'essentiel du prix ; que si, certes, cette proportion permettait une défiscalisation « exceptionnellement importante », soit 77 % pour « un gain d'impôt maximum », le tribunal a relevé exactement qu'il n'existait aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu'il est tout aussi exact, qu'il n'existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1er juillet 2004, date de la livraison du bien pour un montant de 40'452,20 euros hors-taxes ; qu'il importe peu, dans ces circonstances, qu'il y ait ou pas eu de signaux d'alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu'elle disposait d'un canal d'information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu'elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s'assurer de la bonne fin des travaux pour pouvoir en tenir compte et les répercuter dans la proposition d'investissement ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'une proposition de livraison du bien en avril 2004 alors qu'elle ne conteste pas que le permis de construire n'était pas délivré en janvier 2003 aurait dû alerter la société Cincinnatus ; qu'en effet, l'équilibre de l'investissement était soumis à la perception des loyers alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l'obtention d'un permis de construire, force est de constater qu'elle n'indique pas lesquels et qu'elle n'en justifie pas alors que l'investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des différentes autorités de tutelle ; qu'en outre, si l'opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. X... en adéquation avec ses moyens financiers , encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu'ils puissent être atteints ; que, par ailleurs la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château de La grange le Roy et des statuts de la SL devant être à l'initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d'un conseil adapté à l'investisseur ; que celui-ci devait en effet recevoir les explications nécessaires sur ces mécanismes complexes ; 





Considérant que la société Cincinnatus ne peut soutenir que l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement alors que celui-ci était exclu de sa proposition d'investissement puisqu'elle affirmait dans l'étude du 3 janvier 2003 que le montage était totalement sécurisé ; que, pour la même raison, elle ne peut donc soutenir que l'aléa afférent aux risques de travaux de réhabilitation est un risque connu de tous excluant par là même, selon elle, la fourniture d'un conseil adapté sur ce point ; qu'au contraire, la sécurisation des travaux était d'autant plus nécessaire qu'elle conditionnait l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté qu'il a d'ailleurs été remis en cause sur le constat, par l'administration fiscale, que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que c'est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu'il n'était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; qu'en outre, ce n'est pas un investissement bénéficiant d'une sécurité non négligeable qu'elle a proposée à son client mais un investissement totalement sécurisé ;





Considérant, en ce qui concerne les griefs faits à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieurement à la signature des actes, que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus justifiait ne s'être nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du château La grange le Roy dans le courant de l'année 2003 alors que la faisabilité de l'opération n'a pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. X... a déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations au profit de M. Y... au sein de la société Orbatéor'; qu'en effet, il n'est pas contesté que ce n'est qu'en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir conseillé aux appelants de cesser de donner leur accord à la banque pour le paiement des acomptes sur travaux ;





Considérant par ailleurs que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la circonstance selon laquelle la société Cincinnatus aurait conseillé à M. X... la constitution de la SCI Aviva MH n'établissait nullement l'existence d'un lien contractuel entre cette SCI et la société Cincinnatus ; que, néanmoins comme l'a retenu justement le tribunal, le manquement de la société Cincinnatus à ses obligations contractuelles à l'égard de M. X... a causé un préjudice à la SCI Aviva MH qui a procédé à l'investissement et à l'emprunt bancaire concomitant, en conformité avec le montage juridique prévu par la société Cincinnatus dans le bilan patrimonial du 3 janvier 2003 ; que ce manquement constitue donc une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus vis-à-vis de la SCI Aviva MH sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige ;





Considérant en définitive que la société Cincinnatus a commis une faute de nature à engager tant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. X... que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SCI Aviva MH ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;








Sur les fautes du notaire





Considérant que M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que l'office notarial est intervenu sur tous les aspects de l'opération immobilière comme l'a retenu le tribunal ; que l'acte authentique de vente fait non seulement état du prêt de 153'573 euros relatif à l'acquisition des lots mais également de celui de 623'800 euros affecté aux travaux de reconstruction du château ; que le notaire avait donc parfaitement connaissance de la totalité de l'opération et de sa nature réelle ; qu'il ne peut donc soutenir qu'il ne connaissait pas l'usage des prêts dont il a formalisé les actes afférents puisqu'il distingue clairement dans ses actes la partie du prêt qui est affectée à l'acquisition des lots et celle, beaucoup plus importante qui concerne les travaux ; qu'il ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait que cette opération s'inscrivait dans le cadre de la réhabilitation d'un monument historique ; que, contrairement à ce que soutient la SCP notariale, il ne lui est pas reproché de ne pas avoir conseillé les investisseurs sur l'opportunité économique de l'opération mais de ne pas avoir prévu, dans son acte, de clause protectrice à l'égard des investisseurs ; que le notaire a ainsi manqué de précaution et à son devoir de conseil ; qu'il aurait dû non seulement mettre en garde la SCI Aviva MH contre les risques encourus du fait d'un paiement anticipé des travaux de construction de l'immeuble, mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse progressivement les 623'800 euros empruntés par son intermédiaire qu'au vu d'une attestation de l'architecte relative à l'état d'avancement des travaux ; qu'il aurait donc dû prévoir un mécanisme assurant à l'acquéreur que l'emprunt contracté servirait efficacement au financement de travaux de reconstruction ; qu'en outre, la promesse de vente n'était pas irrévocable puisque comme l'ont justement constaté les premiers juges, elle n'engageait que le promettant et non pas les bénéficiaires ; qu'au surplus aucune indemnité d'immobilisation n'était due; que le notaire aurait également dû prévoir une garantie d'achèvement ou, à tout le moins un mécanisme comparable à celui de la vente en l'état futur d'achèvement ; que, dans un arrêt du 17 janvier 2012 invoqué par la société Cincinnatus, la cour d'appel de Montpellier a d'ailleurs considéré, s'agissant de l'opération château de La Grange le Roy, qu'elle était bien en présence d'une vente d'appartements en état futur d'achèvement ; qu'en tout état de cause il était juridiquement possible au notaire, eu égard aux particularités de l'opération, de prévoir une libération progressive des sommes empruntées ; qu'à défaut donc d'avoir mis en place les garde-fous juridiques qui pouvaient garantir la bonne fin du projet, le notaire avait l'obligation de conseiller aux investisseurs de surveiller personnellement l'évolution du chantier ; que, comme l'a souligné le tribunal, le notaire ne peut pas soutenir que l'acte de vente qu'il était chargé d'authentifier était un acte isolé ; que, dans l'arrêt de renvoi du 9 février 2017, la troisième chambre de la cour d'appel de Versailles, à l'instar de la Cour de cassation dans son arrêt du 15 février 2015, a fustigé l'attitude du notaire ; que si toutefois, le notaire n'a pas été condamné c'est parce que les demandeurs n'avaient formulé aucune réclamation à son encontre ; qu'au demeurant tous les arrêts évoqués concernent le même montage quel que soit le Château de la financière Barbatre concerné et, dans tous les cas la vente a été juridiquement assimilée à une vente en l'état futur d'achèvement par les cours qui ont eu à en connaître ;





Considérant que la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... réplique que la société Aviva MH et M. X... étaient liés avant l'intervention du notaire par une promesse de vente datée du 8 janvier 2003 et dont les appelants ne contestent pas l'existence mais dont il ne communique que le projet ; qu'en tout état de cause, il en résulte que le notaire n'a été sollicité que pour authentifier un acte reprenant l'accord arrêté par les parties ; qu'il n'y avait donc plus de place à l'exercice du devoir de conseil du notaire ; qu'en outre, dès lors que les parties avaient régularisé une promesse de vente valant vente, rien ne permet d'établir que le vendeur aurait accepté l'insertion dans l'acte de vente de clauses protectrices au bénéfice des acquéreurs ; qu'au demeurant, en retenant que, compte tenu de l'intervention du notaire, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place dans l'acte de vente, le tribunal a reconnu qu'il n'était pas possible pour le notaire d'insérer dans l'acte une telle clause alors que ce point fonde précisément le grief des appelants ; que, l'argument fondé sur l'inexistence d'une indemnité d'immobilisation est inopérant dès lors que, lorsque le notaire a été saisi, les investisseurs avaient levé l'option prévue dans la promesse ; qu'il a également été jugé que le notaire n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objet de la vente alors que l'opération immobilière n'a été ni commercialisée ni négociée par le notaire ; qu'en second lieu, l'intervention du notaire n'a été sollicitée que pour l'établissement de l'acte authentique ; qu'il n'a en n'aucun cas été sollicité pour participer au montage du projet de défiscalisation envisagé; que, s'agissant du montage financier, et de façon plus générale de l'opération financière et fiscale, cette mission est détachable de la mission classique d'authentification de l'acte et de l'efficacité de celui-ci; que la responsabilité du notaire ne pourrait là encore être engagée que si effectivement les parties lui avaient confié une telle mission alors que tel n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'en particulier, l'étude réalisée par la société Cincinnatus ne lui a jamais été communiquée ; qu'en conséquence, seule celle-ci était à même de donner à M. X... et à la société Aviva MH tous les renseignements sur la faisabilité et la viabilité de l'opération ; que d'ailleurs, une décision a retenu qu'il ne pouvait être reproché à un notaire les manque