Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 15 juin 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



1ère chambre

1ère section

 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 JUIN 2018



N° RG 16/05912



AFFAIRE :



Bruno O...

C/

SARL CINCINNATUS

SCP 'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent SAUVAGE' 





Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

POLE CIVIL

N° Chambre : 1

N° RG : 13/10879



Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 

à : 

SCP D... N...



Me Vincent E...



Me Valérie F...













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 25 mai 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre: 



Monsieur Bruno O...

de nationalité Française

[...]



Représentant : Me Serge D... de la SCP D... N..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198





APPELANT



****************



SARL CINCINNATUS

[...]



Représentant : Me Vincent E... substitué par Me Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208



SCP 'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent SAUVAGE', titulaire d'un office notarial

[...]



Représentant : Me Valérie F..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 160082 - Représentant : Me Gérard SALLABERRY de la SCP G..., Plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller, 



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE, 





Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 11 février 2016 qui a statué ainsi':



- rejette les fins de non recevoir tirées de la prescription opposées par la Sarl Cincinnatus et par la P... K... Q...,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à payer à M. O... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,



- déboute les parties du surplus de leurs demandes,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à verser M. H... Rolland la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamne M. O... à verser au R... Q... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» aux dépens. 



Vu la déclaration d'appel en date du 28 juillet 2016 de M. O... à l'encontre de la Sarl Cincinnatus et de la Scp X...e, Y..., Z..., A..., B..., C..., Sauvage.



Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2018 de M. O... qui demande à la cour de':



- le dire recevable et bien fondé en leur appel,



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Patrick I... - Carol X... - François-Régis Y... - Denis Z... - Corinne A... - Franco C... - Xavier B... - Vincent Sauvage'», notaires associés dans le préjudice subi par lui,



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 10 000 euros le montant des dommages et intérêts qui lui ont été accordés,



- condamner in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp Patrick I... Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage à lui payer la somme de 260 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 



- les débouter de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,



- les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions en date du 13 décembre 2017 de la Sarl Cincinnatus qui demande à la cour de':



A titre principal et relevant appel incident : 

- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et M. O...,







- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par M. O...,



En conséquence':

- relever la défaillance de M. O... à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-défendeurs,



- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par M. O... à l'encontre de la société Cincinnatus,



- juger en conséquence, que M. O... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,



A titre subsidiaire et relevant appel incident :

- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus,



En conséquence,

- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut M. O...,



- juger qu'il n'est pas établi que M. O... aurait pris une décision différente, s'il avait bénéficié d'une information plus complète,



- constater que M. O... demeure défaillant à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont il se prévaut,



- juger, en conséquence, que M. O... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,



A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus :

- juger que la responsabilité de Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de M. O... au jour du transfert de son dossier à la société Orbateor, tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à ce transfert ne pouvant relever que de la responsabilité de celle-ci, qui succédait à la société Cincinnatus,



- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut M. O...,



- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable de M. O... soit circonscrit à la perte de chance dont il aurait été privé,



- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable de la valeur du bien qui demeure sa propriété et qui s'établissait en 2003 à la somme 57 608 euros, mais également des économies d'impôts réalisées par lui sur la période d'investissements et qui s'établissent à la somme de 63 732 euros et, enfin, de son abstention à prendre les mesures destinées à limiter son propre dommage,



En toute hypothèse,

- condamner en conséquence, M. O... à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supporter les entiers dépens.













Vu les dernières conclusions en date du 2 janvier 2018 de la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» qui demande à la cour de':



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement,



- dire et juger M. O... tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,



- l'en débouter purement et simplement,



Et statuant de nouveau,

- dire et juger que l'action menée par lui à l'encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,



- dire et juger que celle-ci lui cause un préjudice moral et matériel certain,



- condamner en conséquence M. O... à payer à la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,



- condamner O... à payer à la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner M. O... aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître G..., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2018.



************************



FAITS ET MOYENS



M. O..., désireux de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l 'avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus, est entré en relation courant 2002 avec la société Cincinnatus qui, au terme d' une étude personnalisée réalisée par M. D..., lui a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, programme de réhabilitation dit du Château d'Abondant, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.



La proposition présentée à M. O... consistait à acquérir un lot dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d 'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine, la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.



C'est dans ces conditions que M. O... a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 18 165 euros, selon promesse de vente du 25 novembre 2002, réitérée par acte de vente signé le 27 décembre 2002 devant Maître François-Régis Y..., membre de la Scp «'Patrick I..., Max J..., Carol X..., François Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C... et Xavier B...'», notaires associés à Nice, un lot d'une superficie de 25,95 m 2 dans la copropriété du Château d' Abondant, immeuble situé en Eure-et Loir à réhabiliter.

Le bien était destiné à être exploité en résidence hôtelière par la Sa Résidence les Ducs de Chevreuse, à laquelle M. H... Rolland a consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter du 1er mars 2003 et prévoyant le versement d'un loyer annuel de 140 euros du m² à compter du 30 juin 2004 (soit 3 833 euros ttc annuel) et de 10% soit 14 euros ht du m² durant la période de travaux jusqu'à la livraison soit au plus tard jusqu'au 30 juin 2004.



Préalablement à la signature de cet acte authentique, M. O... avait donné procuration à "tout clerc" de la Scp de notaires rédactrice, par acte du 11 décembre 2002, pour acquérir et pour emprunter pour son compte une somme de 97240 euros auprès de la P... K... Q..., afin de financer son acquisition (à hauteur de 22 335 euros correspondant au prix d'achat du lot et aux frais, le solde étant destiné au financement des travaux de réhabilitation).



Les prêts ayant été consentis par le S... K..., la banque a libéré les fonds à hauteur du prix du lot, objet de la vente, et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par M. O..., une somme totale de 68 291 euros ttc, en paiement de quatre appels de fonds réglés en décembre 2002 au moment de la signature de l'acte, en juillet et décembre 2003 et en août 2004.



Courant mars 2004, M. O... a transféré son dossier de la société Cincinnatus à la société Orbateor, fondée par M. D... qui gérait son dossier pour le compte de la société Cincinnatus.



A partir de l'année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l'emprunt, n'ont plus été réglés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse.



Par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l'objet d'un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître L... étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005 n'avaient pas commencé.



M. O... a cédé son lot au prix de 16 443 euros le 30 janvier 2015.



Par actes du 17 juin 2013, M. O... a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, l'office notarial Carol X..., François Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage, la société Cincinnatus et la P... K... Q....



Le tribunal a prononcé le jugement déféré.



Aux termes de ses écritures précitées, M. O... expose que, par le biais de sociétés qu'il contrôlait et dont sa femme et ses filles étaient représentantes de droit, M. M... était le vendeur du bien - par la société Financière Barbatre -, le promoteur en charge de la réhabilitation du bien - par la société Sogecif - et le locataire ultérieur du bien - par la société Résidence des Ducs de Chevreuse. Il observe que ce montage était qualifié par la société Cincinnatus de «'totalement sécurisé'».



Il expose également qu'il est apparu après le jugement du tribunal de commerce de Versailles que les fonds qui avaient été payés par les copropriétaires à la société Sogecif afin d'effectuer des travaux de réhabilitation du château d'Abondant n'ont pas tous été utilisés à cette fin.



Il indique que le château est un vaste chantier abandonné, ouvert à tous les vents et qu'aucun des appartements n'a été réhabilité.



M. O... soutient que la responsabilité de la société Cincinnatus est engagée.





Il invoque sa responsabilité contractuelle.



Il déclare que sa qualité, revendiquée, d'agent commercial n'apparaît sur aucun document qui lui a été communiqué et qu'aucun contrat signé par les clients ne mentionne la société Vestalis, constituée par la famille M..., afin, servant d'interface, de percevoir des commissions complémentaires sur la vente des biens.



Il souligne qu'il ignorait l'existence de la convention de partenariat conclue le 14 novembre 2002 entre les sociétés Vestalis et Cincinnatus.



Il déclare que c'est en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine qu'il a consulté la société Cincinnatus et expose que celle-ci s'est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu'intervenue pendant la totalité du processus - de l'étude initiale du dossier au paiement des derniers acomptes pour travaux.



Il ajoute qu'elle était rémunérée par une commission censée provenir du groupe M....



Il fait valoir qu'elle lui a présenté le programme du Château d'Abondant et lui a conseillé d'y investir après avoir établi une étude personnalisée.



Il considère que cette étude constituait la première étape de la mission de conseil et d'assistance qui s'est achevée avec le paiement des derniers acomptes des travaux de reconstruction.



Il ajoute que c'est la société Cincinnatus qui lui a proposé l'intervention du Crédit mutuel, banque partenaire avec laquelle elle travaillait habituellement, et Maître Y....



Il ajoute également qu'elle recevait de la société Sogecif les demandes de fonds pour travaux et que c'est elle qui les lui a présentées et demandé de les signer.



Il affirme que le bail intégrait le projet global et qu'il n'avait aucune maîtrise de l'édition des factures par la société Sogecif.



Il ajoute en outre qu'elle a établi la déclaration fiscale afférente à ces investissements.



Il en infère qu'elle est intervenue à toutes les étapes de cette opération, à son égard, non comme un agent commercial mais comme un conseil en gestion de patrimoine.



Il déclare en outre qu'elle lui a fait signer le compromis de vente avec la société Financière Barbatre, le contrat de travaux avec la société Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse.



Il indique qu'elle lui a également présenté diverses demandes d'acompte et lui a demandé de les payer.



Il estime qu'en étant chargée de défendre les intérêts des investisseurs tout en travaillant en qualité d'agent commercial pour le compte du groupe M..., elle s'est trouvée en conflit d'intérêts puisqu'elle se devait d'une part de déconseiller aux particuliers qui la consultait de payer les travaux avant leur commencement et, d'autre part, en qualité d'agent commercial du promoteur, de vendre le maximum de lots et de rapporter le maximum de fonds le plus rapidement possible.



Il en conclut qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, à tout le moins sur le fondement du mandat prévu par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil.







Subsidiairement, il invoque sa responsabilité en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, et accessoirement des articles 1991 et 1992 du code civil dans leur rédaction en vigueur à l'époque des faits.



Il conteste toute prescription.



Il se prévaut des motifs du jugement.



Il déclare n'avoir eu connaissance du dommage irrémédiable qu'à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre le 1er avril 2008, et donc, disposer d'un délai de 10 ans, réduit le 19 juin 2008 à cinq ans, pour agir, ce qu'il a fait.



Il ajoute qu'en tout état de cause, la mission de la société ne se limitait pas à la simple rédaction d'une étude patrimoniale et de recommandations d'investissements et réitère ses développements sur le rôle joué par elle.



Il soutient que le modèle économique proposé était irréaliste.



Il fait valoir que le château ne pouvait être exploitable douze mois après l'acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d'un permis de construire pour l'aménager.



Il en infère qu'en l'absence de toute exploitation, et donc de source de revenus, les loyers payés aux copropriétaires par la société locataire, la Résidence Château Les Ducs de Chevreuse, étaient nécessairement financés par les autres sociétés du groupe qui recueillaient les seules contributions des dits copropriétaires, eux-mêmes financés par le R... Q....



Il affirme donc que les fonds qui auraient dû servir à financer la reconstruction des châteaux d'Abondant, de Maintenon et de La Grange au Roi ont été transférés de la société Sogecif, censée effectuer les travaux, à la société Résidence Châteaux, locataire des lots vendus, en toute illégalité.



Il estime que ces mouvements étaient prévisibles par les intimés qui auraient dû s'interroger dès l'origine sur les moyens par lesquels la locataire financerait les loyers qu'elle devait payer aux copropriétaires au cas où les lieux ne seraient pas commercialement exploitables 18 mois plus tard, le 30 juin 2004, ce qui était évident dans la mesure où les travaux n'avaient pas encore été mis en 'uvre et où aucune demande de permis de construire n'avait été déposée.



Il déclare qu'en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus était tenue de respecter diverses obligations et, en premier lieu, de vérifier le sérieux de l'investissement qu'elle proposait à son client et de son promoteur.



Il indique que M. M..., dont le groupe prétendait mener de front au moins trois projets de réhabilitation de monuments historiques qui étaient tous proposés par la société Cincinnatus, les Châteaux d'Abondant, de la Grange Le Roy et de Maintenon, faisait l'objet d'une interdiction de gérer toute entreprise commerciale en vertu d'un jugement de liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Paris le 23 novembre 1994.



Il observe qu'il était l'interlocuteur unique des divers intervenants et se présentait comme le dirigeant de fait des sociétés qu'il contrôlait alors que leurs dirigeants de droit étaient des parents et estime que cet indice aurait dû inciter les intimés à la plus grande prudence, un dirigeant qui n'apparait pas officiellement comme tel dans une société étant généralement interdit de gestion.



Il déclare que le groupe M... était fragile et inexpérimenté.





Il rappelle que le seul interlocuteur des parties, dont la société Cincinnatus, était M. Pascal M... et fait valoir que la première précaution consistait à se renseigner sur cette personne et sur son groupe afin d'évaluer la fiabilité des opérations qu'elle proposait, étant rappelé que ce même M. M..., au travers des sociétés précitées, cumulait tous les rôles.



Il affirme que la société Cincinnatus n'a ni procédé à la moindre vérification en ce sens ni émis le moindre doute sur le cumul des fonctions de vendeur, constructeur et locataire entre les mains d'une seule personne dont la surface financière était inexistante.



Il précise que le groupe M... ne comptait à son actif qu'une seule réalisation qui n'était pas achevée à l'époque de la vente.



Il fait donc grief à la société Cincinnatus d'avoir manqué de prudence avant de conseiller à ses clients d'investir.



Il relève qu'elle n'a pas vérifié, alors, la situation financière du groupe Barbatre, la société ne produisant qu'une étude réalisée le 12 août 2013.



Il déclare que la seule fonction de la société Financière Barbatre était d'acquérir des monuments historiques en mauvais état, de les diviser en lots de copropriété et de revendre ces lots avec un bénéfice et souligne qu'elle accusait un résultat d'exploitation en perte au 31 août 2003 de 346 223 euros, situation inquiétante même en imputant cette perte à de prétendus amortissements.



Il indique qu'elle injectait elle-même une partie de ses liquidités dans la société Résidence Château Les Ducs de Chevreuse pour permettre à celle-ci de payer des loyers aux investisseurs sans pour autant exploiter les lieux qu'elle louait puisque ces derniers demeuraient à l'état de ruines.



Il qualifie d'encore plus préoccupante la situation de la société Sogecif chargée de la réhabilitation des châteaux, qui a encaissé plusieurs millions auprès des investisseurs des trois ou quatre projets qu'elle mettait en 'uvre simultanément.



Il fait état d'un résultat d'exploitation en perte de 62 275 euros et d'un résultat net négatif de 230 680 euros en 2003.



Il expose que, selon l'analyse du cabinet Europe Expertise Assurance, mandaté par la société Cincinnatus, cette situation s'expliquerait par un abandon de sa créance au profit de sa filiale Résidence Châteaux qui était la locataire des lieux à aménager.



Il en conclut qu'avant même l'acquisition d'un lot par lui, la société de construction Sogecif utilisait une partie des fonds que lui confiaient les investisseurs non pas pour réhabiliter le château, mais pour les donner à la société Résidence Châteaux qui les reversait en partie aux investisseurs pour leur payer 10 % de leur loyer puis 100 % de ce loyer à partir de l'année 2003 pour certains et 2004 pour d'autres.



Il souligne que la société Sogecif avait déjà reçu des fonds très importants provenant de tous les investisseurs qui avaient été invités à payer par avance la quasi-totalité des travaux et, donc, que ces fonds avaient déjà disparu avant que lui-même n'investisse.



Il soutient que la situation de la société Résidence Châteaux révélait l'absurdité du système, ne disposant d'aucune ressource pour payer les loyers alors même que les locaux n'étaient pas encore construits et qu'elle ne pouvait pas les exploiter.









Il déclare qu'elle a dû emprunter les capitaux nécessaires à la société Sogecif alors que ces capitaux étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement du Château et que sa situation était si critique au mois d'août 2003 que la société Sogecif a dû abandonner sa créance.



Il conclut que les sommes que les investisseurs versaient à la société Sogecif à la demande et sous le contrôle de la société Cincinnatus pour leurs travaux étaient pour partie destinées à être transférées à la société Résidence Châteaux afin que celle-ci leur reverse des loyers sur des locaux inexploitables.



Il s'étonne que l'analyste financier mandaté par la société Cincinnatus en 2013 ait pu considérer que les capitaux propres de la société Résidence Châteaux étaient largement positifs alors que la société Sogecif a dû abandonner la créance qu'elle détenait sur elle.



Il ajoute que sa situation s'est aggravée en 2004 lorsqu'elle a dû payer à certains copropriétaires 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits.



Il reproche aux professionnels, prétendument avertis, de ne pas s'être interrogés sur l'économie financière du montage qu'ils présentaient aux investisseurs.



Il en conclut que la liquidation était inéluctable, les loyers promis aux investisseurs ne pouvant être payés que par les fonds qu'ils avaient empruntés pour procéder aux travaux qui ne pouvaient, au surplus, donc être réalisés avant le 1er janvier 2005 en l'absence de tout permis de construire.



Il estime que les professionnels ne pouvaient pas ne pas déceler cette faille majeure sans même avoir à mettre en 'uvre des investigations complexes.



En réponse à la société, qui excipe d'un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 17 janvier 2012 et de cinq arrêts de la cour d'appel de Paris du 21 mars 2013, il déclare que les difficultés ne se sont pas révélées en 2004, postérieurement aux investissements, mais qu'elles étaient déjà apparentes en 2003.



Il se prévaut, en outre, d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 septembre 2013 - qui a souligné que le bénéfice d'exploitation de la Financière Barbatre en 2003 ne provenait que de la vente d'un élément d'actif, un navire, - d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2015 et d'un arrêt de cette cour, statuant après cassation, du 9 février 2017.



Il excipe, enfin, d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015 ayant «'pointé'» la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine qui n'a pas informé les investisseurs de l'absence de garantie de bonne fin de l'opération tout en ayant conscience de la nécessité d'une commercialisation rapide et complète de l'immeuble dans le cadre du montage proposé.



Il ajoute enfin l'inexpérience des gérantes de droit des sociétés du groupe M....



Il invoque l'absence de permis de construire.



Il estime que les intimés auraient dû vérifier que le permis de construire du promoteur correspondait bien à l'opération envisagée.



Il souligne qu'il n'existait pas de permis de construire et qu'il n'y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er juillet 2004 comme annoncé aux investisseurs.



Il considère qu'au-delà des autres fautes, cette absence de vérification de l'existence d'un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison constitue une faute majeure imputable à chacune des intimées.





Il leur fait grief de ne pas s'être assuré de l'état des constructions vendues et de la mise en 'uvre des travaux de réhabilitation alors même que la date de fin de chantier prévue dans les actes et à compter de laquelle un loyer intégral était dû était le 1er juillet 2004.



Il ajoute qu'aucun des professionnels impliqués dans cette opération, ne s'est préoccupé de l'évolution des chantiers.



Il rappelle l'obligation d'information de la société Cincinnatus.



Il relève que son étude a qualifié le montage de «'totalement sécurisé'».



Il lui reproche de ne pas l'avoir alerté sur les anomalies du montage proposé et sur les risques encourus.



Il lui reproche également de ne pas s'être s'assurée à tout le moins que cette livraison était, au moins en apparence, envisageable à la date prescrite, de sorte que le locataire puisse l'exploiter à cette date et payer des loyers à ses clients afin qu'ils puissent payer les intérêts des emprunts que la société Cincinnatus leur avait fait souscrire.



Il lui reproche enfin de ne pas s'être s'assurée de la faisabilité de l'opération en vérifiant l'existence d'un permis de construire.



Il se prévaut des termes du jugement.



Il conteste les diligences invoquées par la société.



Ils estiment accablante son affirmation selon laquelle elle aurait été convaincue par la simple visite d'une autre résidence qui n'était pas achevée et par les assurances verbales du promoteur.



Il estime insuffisante la lecture d'un petit article de la revue Investissement Conseils de novembre 2002 et observe que cet article évoque, comme point faible, la qualité du gestionnaire, inexpérimenté.



Il soutient qu'elle aurait dû visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l'ampleur des travaux à réaliser et surtout les délais nécessaires à sa réhabilitation puisque d'eux dépend le paiement des loyers et donc des intérêts.



Il réfute qu'elle se soit, alors, assurée de la bonne santé financière des sociétés du groupe M..., l'étude produite datant de 2013.



Il lui reproche, dans ces conditions, d'avoir présenté l'investissement comme sécurisé.



Il ajoute que ni elle ni le notaire ne lui a jamais indiqué qu'il devrait suivre personnellement les travaux de construction d'un bien qui se situait à plusieurs centaines de kilomètres de son domicile et qui était censé lui être livré «'clés en mains'».



Il fait également valoir que ni elle ni le notaire ne lui ont indiqué qu'il devrait constituer une ASL avec les autres copropriétaires pour déposer une demande de permis de construire, d'autant que cette ASL avait déjà été constituée par M. M... et qu'elle était censée avoir déjà demandé un permis.



Il lui fait grief de l'avoir, au contraire, rassuré en affirmant et en écrivant dans ses études personnalisées que les travaux seraient terminés en juillet 2004.



Il affirme également qu'elle connaissait l'ampleur du retard des travaux.



 

Il fait valoir que les comptes rendus de réunions, respectivement datés des 15 avril, 10 juin, 17 juin et 26 août 2003, démontrent que 12 mois avant la livraison théorique du château, soit six à huit mois après la réalisation de son investissement, les différents intervenants en étaient encore à élaborer les plans et à consulter les bureaux techniques afin de procéder à des études préliminaires et des sondages.



Il indique que le château était toujours à l'époque dans son état de ruine d'origine, les travaux n'ayant pas commencé et le permis de construire nU... toujours pas élaboré puisque l'exploration du château n'était pas terminée et que les plans n'étaient pas encore dressés.



Il ajoute que, s'agissant précisément d'un monument historique, les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant l'obtention d'un permis, agréé de surcroit par l'architecte des bâtiments de France.



Il conteste, au vu de la taille du château, qui comptait plus d'une soixantaine de lots, qu'il aurait pu être réhabilité en moins d'un an alors que le permis de construire n'était toujours pas déposé.



Il fait donc valoir que ces informations fondamentales ne lui ont jamais été données ni préalablement à son engagement ni après et qu'il n'a donc pas contracté en toute connaissance de cause.



Il rappelle que la demande de permis n'a été déposée que le 6 octobre 2004 et qu'après diverses modifications, le permis n'a été obtenu que le 23 mai 2005, soit cinq mois après la date de livraison prévue.



Il invoque un défaut d'information.



Il rappelle les objectifs de l'investissement, énumérés dans l'étude de la société Cincinnatus soit optimiser la fiscalité, disposer de revenus ou de capitaux à court terme, préparer sa retraite dans une stratégie à long terme, acquérir une nouvelle résidence principale, acquérir une maison de campagne et souligne qu'ils ne sont pas limités à l'optimisation fiscale.



Il affirme que son objectif principal était d'investir dans l'acquisition d'un bien pérenne qui produirait lui-même un revenu complémentaire pendant toute leur vie et au-delà pour leurs ayants droit tout en limitant la pression fiscale.



Il déclare qu'aucun de ces objectifs n'a été atteint.



Il soutient que la réalisation effective du montage sécurisé de la société Cincinnatus n'était pas soumise à un quelconque aléa qu'il aurait connu et accepté, la société ayant été choisie parce qu'elle intervenait à tous les stades de l'opération envisagée et fournissait une solution « clés en mains ».



Il rappelle qu'elle adressait elle-même aux investisseurs les factures de la société Sogecif, leur demandait de les signer et les adressait à la banque, les assistant donc en permanence ce qu'elle reconnaît.



Il indique n'avoir jamais été informé de l'intervention de la société Vestalis, ne connaissant que la société Cincinnatus qui lui a recommandé l'achat de ces biens et le groupe Financière Barbatre qui les lui a vendus.



Il déclare avoir ignoré que la société était l'agent commercial du groupe M... et, donc en conflit d'intérêts, les investisseurs pensant qu'elle était leur conseil.

 

Il relève qu'aucune pièce fournie par elle ne mentionne que le programme recommandé par elle pourrait faire l'objet d'un retard très substantiel compte tenu de l'état d'avancement du dossier et, surtout, que le bien livrable dans les 12 mois n'en était qu'à l'état de simple projet et qu'il ne faisait pas même l'objet d'un dépôt de permis de construire.



Il affirme que, le sachant, il n'aurait pas investi.



Il conclut qu'il appartenait à la société Cincinnatus, qui était son seul interlocuteur tant avant qu'après l'acquisition, de le conseiller, de l' assister et surtout de l'alerter sur le fait que les travaux n'étaient toujours pas entamés à la date prévue pour la livraison de leur bien, fait dont il n'a pu avoir conscience à l'époque puisque les premiers loyers lui ont été payés avant le début des travaux, précisément dans le but de ne pas attirer son attention sur la gravité de la situation.



Il indique qu'elle lui avait demandé, en 2003, de payer l'intégralité des travaux alors que, dès cette date, elle pouvait constater que ceux-ci n'avaient pas été entamés et que la situation financière du groupe M... était préoccupante.



Il soutient que l'objectif était irréalisable et déclare que la défiscalisation n'était pas son seul objectif.



Il affirme, enfin, que les factures émises sont irrégulières, ne répondant pas exigences légales car s'agissant de demandes d'acomptes sur papier libre, non datées. 

Il conclut qu'elles sont, en application des articles 242 nonies et 242 nonies A de l'annexe II du code général des impôts, sans valeur, les factures devant comporter une date d'émission, le descriptif poste par poste de la prestation fournie et de nombreuses autres précisions.



Il précise que l'administration fiscale l'a constaté lors des contrôles subis par un autre copropriétaire.



Il en conclut que la société n'aurait pas dû l'inviter à les payer.



Il invoque la responsabilité de la Scp notariale.



Il expose qu'elle a eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière mise en place par M. M... au travers de ses différentes sociétés.



Il indique que c'est par son ministère qu'a été formalisée la vente initiale du château d'Abondant à la société Financière Barbatre le 26 décembre 2002.



Il indique, également, que c'est Maître Y... qui a procédé à l'élaboration du règlement de copropriété et à la répartition des lots et qui a ensuite procédé à la vente de ces lots, notamment celui dont il est devenu propriétaire.



Il indique, en outre, que c'est ce même notaire qui a établi les actes de prêt entre les acquéreurs des lots et le R... Q....



Il en conclut que la Scp avait parfaitement connaissance de la totalité de l'opération mise en 'uvre par M. M... et de sa nature réelle, soit l'acquisition d'un bien à l'état de ruine qu'il convenait de reconstruire au moyen de travaux financés par un emprunt important afin de constituer des appartements destinés à l'habitation principale dans le cadre d'une résidence hôtelière.



Il lui reproche un défaut de précaution et de conseil.



Il affirme que l'office notarial aurait dû constater qu'il était en présence d'une vente en état futur d'achèvement qui aurait nécessité au profit des investisseurs la mise en place de garanties similaires à celles offertes par la législation applicable à ce type de projet, notamment la garantie d'achèvement des travaux prévue par les articles R 261-17 du code de la construction et de l'habitation et le règlement progressif des travaux prévu par l'article R 261-14 du même code.







Il estime qu'il avait, comme la société Cincinnatus, une connaissance totale des opérations mises en 'uvre et des risques encourus par les investisseurs.



Il soutient qu'il existait une obligation de conseil de Maître Y... à son égard et qu'il aurait dû non seulement le mettre en garde contre les risques encourus du fait d'un paiement anticipé des travaux de construction de l'immeuble, mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse les fonds prêtés qu'au vu d'une attestation de l'architecte relative à l'état d'avancement des travaux.



Il estime qu'il est d'autant plus fautif qu'il n'a vu aucune des parties au moment de la signature des actes de vente., toutes étant représentées par des clercs de l'étude.



Il considère qu'en choisissant de confier l'affaire à un notaire de Nice, M. M... s'assurait qu'aucun acquéreur ne pourrait poser de questions ou remettre en cause l'économie de l'opération Château d'Abondant.



Il affirme toutefois, qu'il appartenait au notaire de mettre en garde les investisseurs contre les risques évidents d'une acquisition dont le prix était relativement modique mais les travaux de réhabilitation considérables.



Il déclare qu'en présence d'un montage atypique, le notaire n'aurait pas dû procéder à une vente classique sans envisager la mise en place d'un mécanisme calqué sur celui de la vente en état futur d'achèvement, Vefa, assurant à l'acquéreur, qui n'était pas assisté d'un avocat ou d'un notaire, que l'emprunt contracté servirait au financement de travaux de reconstruction.



En réponse à la Scp, il rappelle que la promesse de vente signée par l'intermédiaire de la société Cincinnatus engageait exclusivement le vendeur et pas lui contrairement à un compromis de vente et qu'aucune indemnité d'immobilisation n'était prévue.



Il en conclut qu'il n'était pas obligé d'acquérir et le notaire était débiteur d'un devoir de conseil qu'il reconnait ne pas avoir exercé nonobstant les risques inhérents à l'opération envisagée.



Il lui reproche de n'avoir pas mis en place une garantie d'achèvement.



Il rappelle l'importance des travaux et estime qu'il lui appartenait de prévoir que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après une vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'immeuble.



Il affirme qu'il pouvait juridiquement, eu égard aux particularités de l'opération, prévoir une libération des sommes empruntées pour procéder aux travaux en fonction d'un rapport circonstancié de l'architecte concernant l'état d'avancement de la construction.



Il estime sans incidence que les sommes prêtées par la banque n'aient pas transité par l'étude.



Il affirme, en outre, qu'il ne pouvait ignorer que les investisseurs ne se déplaceraient pas pour procéder à des vérifications techniques et qu'il aurait dû leur conseiller de surveiller personnellement l'évolution du chantier et de ne payer les acomptes sur travaux réclamés, qu'après vérification approfondie de la réalisation des travaux.



Il indique que la cour n'a pas, le 9 février 2017, condamné le notaire rédacteur car aucune réclamation n'avait été formée à son encontre par les investisseurs, seul le conseil en gestion de patrimoine ayant mis en cause le notaire.









Il fait valoir que, dans tous les litiges relatifs à la Financière Barbatre, les notaires ont été condamnés en raison du non-respect de leur devoir de conseil.



Il ajoute que le notaire ne s'est pas contenté d'établir un acte de cession de droits immobiliers mais qu'il a également établi l'acte de prêt des fonds destinés à entreprendre les travaux ce qui démontre qu'il connaissait l'objet de l'opération.



Il se prévaut d'arrêts ayant reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention sur l'opportunité de contracter sous le régime de la Vefa alors que le projet immobilier était également conduit sous le bénéfice de la loi Malraux sur la défiscalisation d'une partie des travaux de réhabilitation de monuments historiques.



Il estime que les opérations la Grange Le Roy, T... et Résidence des Ducs de Saint Aignan sont identiques ou comparables et les arrêts prononcés transposables à la présente espèce.



En réponse à la Scp, il rappelle qu'il a investi parmi les premiers et, donc, qu'à l'époque, le taux de vente des lots était tout aussi incertain.



Il souligne qu'en l'espèce, d'autres éléments fondamentaux, comme l'absence de permis de construire, lui ont été cachés par le notaire.



Il conclut qu'en ne prenant pas toutes les précautions utiles afin de garantir à l'acquéreur la bonne utilisation des fonds prêtés et en ne remplissant pas son obligation de conseil, l'étude notariale a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil.



L'appelant invoque son préjudice.



Il affirme que s'il avait été informé que l'opération «'clés en mains'» prétendument sûre et garantie qui était proposée était en réalité mise en 'uvre par un groupe dépourvu d'expérience en ce domaine et qui ne disposait pas d'un permis de construire susceptible de faire espérer la mise en 'uvre des travaux dans les délais annoncés, il n'aurait pas souscrit à cet investissement et se serait tourné vers des produits plus sûrs.



Il reproche au tribunal d'avoir retenu un faible pourcentage de perte de chance.



Il affirme que son objectif premier était l'acquisition d'un bien immobilier susceptible de générer des loyers et des avantages fiscaux, affirme que les investisseurs sont des pères et des mères de familles, soucieux de constituer un patrimoine pérenne pour compléter à moyen terme leurs retraites et qu'informés des éléments ci-dessus, ils n'auraient pas souscrit.



Il estime sa perte de chance à 90 %.



Il ajoute que la plupart des préjudices invoqués par lui ne s'analysent pas comme une simple perte de chance mais comme des pertes nettes puisque les circonstances de l'opération litigieuse excluaient d'office toute possibilité pour les investisseurs d'aboutir au résultat escompté.



Il rappelle que l'entier préjudice doit être réparé et, citant un arrêt de cette cour en date du 24 mars 2017, que « la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité » soit le prêt de financement des travaux, le prêt de financement du foncier et les frais annexes.



Il observe qu'elle a même précisé que ces sommes auraient pu générer un rendement de 2 % et qu'en l'espèce, la présente chambre a uniquement soustrait la valeur résiduelle du lot et les dégrèvements fiscaux dont avaient bénéficié les investisseurs.





A cet égard, il rappelle que la société Cincinnatus a elle-même calculé ce dégrèvement dans le bilan patrimonial qu'elle lui a remis soit une somme de 50 565 euros sur 15 ans. 



Il réitère que ce sont donc bien les conseils de la société Cincinnatus, qui n'a d'ailleurs pas proposé d'autres choix d'investissements, qui sont à l'origine du préjudice subi.



Concernant la perte foncière et immobilière, il déclare avoir déboursé la somme de 97 240 euros qui aurait dû être celle de l'appartement en juillet 2004, à la date prévue pour la livraison du château après reconstruction.



Il expose qu'il s'est endetté pour acquérir un appartement d'une valeur marchande au moins égale à ce montant. Il fait donc état non d'une perte de gain escompté mais d'une perte effective.



Il indique que l'état du château est resté le même entre son achat et la liquidation des sociétés du groupe Financière Barbatre et estime que c'est à l'échelle de l'ensemble du château que doit s'apprécier l'ampleur des travaux à réaliser.



Il précise que l'ensemble des investisseurs s'est vu proposer une offre de rachat de leur bien par un promoteur et ils ont collectivement accepté de vendre leurs lots fin 2014, début 2015. 



Il ajoute que la valeur du bien se serait accrue avec le temps et, sur une base minimale équivalente à la variation de l'indice du coût de la construction, invoque une progression de 30 % depuis son acquisition il y a 15 ans.



Sur la base d'un rendement annuel de 2 %, il réclame le paiement d'une somme supplémentaire de 29 172 euros.



Il ajoute les intérêts d'emprunts payés soit 81 681 euros qui auraient dû être financés par les loyers.



En réponse à la société, il fait valoir que le système en place ne prévoyait pas la déduction des intérêts de leurs revenus.



Il calcule à 24 500 euros la somme procurée par le placement, à 2 %, de ces intérêts.



Il réclame également le paiement des loyers perdus jusqu'au 31 août 2014, 34191 euros.



Il rappelle que la société avait présenté ces loyers comme un revenu assuré et souligne que l'article 1149 du code civil permet d'indemniser «'le gain dont il a été privé'». Il en conclut que les arrêts invoqués par la société Cincinnatus sur la perte de gains en matière de franchise ne sont pas transposables.



Il invoque également les loyers à venir à l'issue de la période de location de 11 ans et 9 mois qui auraient généré une somme minimale de 52 000 euros au cours des dix années suivant la fin du bail.



Il estime qu'il ne s'agit pas d'un préjudice hypothétique mais d'une perte indiscutable dans son principe qui participe du préjudice global et qui est inférieure au préjudice réel puisque qu'elle ne correspond qu'à 10 ans de loyers.



Il évalue forfaitairement les taxes foncières, les frais de conseil et les charges de copropriété que le requérant a payées à l'association syndicale libre pour le gardiennage du bien et les frais de protection du site. 



Il évalue donc le préjudice à la somme de 259 131 euros.



Il excipe d'un préjudice moral consécutif à la privation de l'appartement, des loyers et à l'obligation de consacrer ses revenus à des remboursements importants qui n'auraient pas dû être à leur charge.

 

Aux termes de ses écritures précitées, la société Cincinnatus rappelle divers arrêts prononcés par la cour d'appel de Montpellier le 17 janvier 2012 et la cour d'appel de Paris le 21 mars 2013 aux termes desquels les éléments défavorables ayant affecté les programmes du groupe Financière Barbatre ne sont apparus qu'après le 4ème trimestre 2006.



Elle précise qu'elle est une société constituée par des conseils en gestion de patrimoine indépendants en vue d'exploiter en commun leur clientèle en lui proposant des placements proposés par les partenaires commerciaux de la société Cincinnatus dont en l'espèce la société Vestalis.



Elle expose qu'elle a été mandatée par la société Vestalis, chargée de la commercialisation du programme, en qualité d'agent commercial et que, dans le cadre de sa mission de conseil en gestion de patrimoine, elle a proposé à M. O... d'investir dans le programme.



Elle indique qu'elle a, au préalable, procédé à l'étude de sa situation personnelle comportant notamment une analyse de sa situation fiscale et de sa stratégie patrimoniale étant précisé que 37'% de ses revenus étaient imposés dans la tranche la plus élevée du barème.



Elle détaille le projet d'investissement, l'économie fiscale réalisée en 2003 et les premières difficultés de la société Sogecif apparues en 2004.



La société soutient que les demandes sont irrecevables.



Elle conteste tout lien contractuel avec M. O....



Elle fait valoir qu'elle n'est pas signataire et n'est pas intervenue aux contrats à l'origine du préjudice invoqué soit le « compromis de vente » et la vente, les contrats de travaux et le contrat de location.



Elle souligne que M. O... n'a pas signé le seul contrat qu'elle lui a proposé soit un contrat d'assistance technique.



Elle expose que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis, avec pouvoir de subdélégation, que, dans le cadre de cette faculté, la société Vestalis lui a confié un mandat d'agent commercial pour la commercialisation dudit programme et qu'elle a commercialisé le programme auprès de ses partenaires disposant d'un portefeuille de clients susceptibles d'être intéressés par de tels investissements.



Elle en conclut que M. O... a décidé de participer au programme d'investissement commercialisé par Vestalis et qu'elle est intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur (Vestalis) et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau, elle-même étant rémunérée par le commercialisateur en qualité d'agent commercial de celui-ci.



Elle affirme que c'est en relevant l'absence de participation du conseil en gestion de patrimoine à ce schéma contractuel que la cour d'appel de Paris, dans ses 5 arrêts rendus le 21 mars 2013, a pu exclure la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine dans les difficultés rencontrées par des investisseurs à l'occasion de la réhabilitation d'un immeuble par la société Financière Barbatre.



Elle ajoute que M. D... est intervenu en qualité d'agent commercial de la société Cincinnatus au travers de l'Eurl Plan et de conseil en gestion de patrimo