Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 15 juin 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



1ère chambre

1ère section

 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 JUIN 2018



N° RG 16/05913



AFFAIRE :



Jean-Pierre X...

Michelle Y... épouse X...

SCI BRC INVESTISSEMENT

C/

SARL CINCINNATUS

Z..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... & Vincent SAUVAGE

N...





Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

POLE CIVIL

N° Chambre : 1

N° RG : 13/10882



Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 

à : 

SCP PEREZ SITBON



Me Vincent F...



Me Valérie G...









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 25 mai 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre: 



Monsieur Jean-Pierre X...

né le [...] à PARIS

de nationalité Française

[...]



Représentant : Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198



Madame Michelle Y... épouse X...

née le [...] à MARSEILLE (13000)

de nationalité Française

[...]



Représentant : Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198



SCI BRC INVESTISSEMENT

[...]



Représentant : Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198





APPELANTS

****************



SARL CINCINNATUS

[...]



Représentant : Me Vincent F... substitué par Me Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208



SCP 'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... & Vincent SAUVAGE', anciennement dénommée 'Patrick I..., Max J..., Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... & Vincent SAUVAGE', titulaire d'un office notarial

N° SIRET : 318 67 2 9 79

[...]



Représentant : Me Valérie G..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 160081 - Représentant : Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEES

****************



N..., Intervenante Volontaire en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de Maître E..., notaire associé de la Z..., François Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... & Vincent SAUVAGE

[...]



Représentant : Me Valérie G..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 160081 - Représentant : Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller, 



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE, 





****************

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 11 février 2016 qui a statué ainsi':



- rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la Sarl Cincinnatus,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC investissements la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,



- déboute les parties du surplus de leurs demandes,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'» à verser M. et Mme X... et à la Sci BRC investissements, ensemble, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,











- condamne M. et Mme X... et la Sci BRC investissements à verser à la Caisse de crédit mutuel de Beaune la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'» aux dépens,



- ordonne l'exécution provisoire.



Vu la déclaration d'appel en date du 28 juillet 2016 de M. et Mme X... et la Sci BRC Investissement à l'encontre de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'».



Vu l'ordonnance du 6 mars 2017 déclarant irrecevables les conclusions de la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'».'



Vu l'intervention volontaire de la N... en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'».'



Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2018 de la Sci BRC et de M. et Mme X... qui demandent à la cour de':



- les dire recevables et bien fondés en leur appel,



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Xavier E... Franco D... et Vincent Sauvage'», notaires associés dans le préjudice subi par eux,



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 20 000 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été accordés,



- condamner in solidum la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage'» à payer à la Sci BRC Investissement la somme de 423 000 euros et aux époux X... la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,



- les débouter de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,



- les condamner in solidum à leur payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions en date du 13 décembre 2017 de la Sarl Cincinnatus qui demande à la cour de':



A titre principal et relevant appel incident : 

- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et les époux X...,









- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par les époux X... et la Sci BRC Investissement,



En conséquence,

- relever la défaillance des époux X... et de la Sci BRC Investissement à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les codéfendeurs,



- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par les époux X... et la Sci BRC Investissement à l'encontre de la société Cincinnatus,



- juger en conséquence, que les époux X... et la Sci BRC Investissement doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,

 

A titre subsidiaire et relevant appel incident :

- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus,



En conséquence,

- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévalent les époux X... et la SCI BRC Investissement,



- juger qu'il n'est pas établi que les époux X... auraient pris une décision différente, s'ils avaient bénéficié d'une information plus complète,



- constater que les époux X... et la Sci BRC Investissement demeurent défaillants à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont ils se prévalent,



- juger, en conséquence, que les époux X... et la Sci BRC Investissement doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,



A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus, celle-ci demande au tribunal de céans de :

- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévalent les époux X... et la Sci BRC Investissement, 



- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable des époux X... et de la Sci BRC Investissement soit circonscrit à la perte de chance dont ils auraient été privés,



- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable de la valeur du bien qui demeure leur propriété et qui s'établissait en 2003 à la somme 33 390 euros, mais également des économies d'impôts réalisées par ces derniers sur la période d'investissements et qui s'établissent à la somme de 37 343 euros,

 

En toute hypothèse,

- condamner en conséquence, les époux X... et de la Sci BRC Investissement à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supporter les entiers dépens.





Vu les dernières conclusions en date du 15 décembre 2017 de la société N... en qualité d'assureur de la responsabilité civile de la Z..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage qui demande à la cour de':



- la déclarer recevable en son intervention volontaire,



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement,



- dire et juger la société "BRC Investissement" et les époux X... tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la Z..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage,



- les en débouter purement et simplement,



Et statuant de nouveau,

- dire et juger que l'action menée par eux à l'encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,



- dire et juger que celle-ci lui cause un préjudice moral et matériel certain,



- condamner en conséquence in solidum la société BRC Investissement et les époux X... à payer à la Z..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage une somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts,



- condamner in solidum la société BRC Investissement et les époux X... à payer à la Z..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner in solidum la société BRC Investissement et les époux X... aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Valérie G..., avec le bénéficie de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2018.



************************



FAITS ET MOYENS



M. Jean-Pierre X..., Mme Michelle Y..., son épouse, ainsi que MM. Bruno et Rémi X... ont constitué le 26 septembre 1999 la société civile immobilière BRC Investissement, ayant pour gérant M. Jean-Pierre X....



M. et Mme X..., désireux de réaliser un investissement immobilier qui leur assureraient des revenus locatifs pour I 'avenir tout en leur permettant une défiscalisation de leurs revenus, sont entrés en relation courant 2003 avec la société Cincinnatus qui au terme d' une étude personnalisée, leur a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, programme de réhabilitation dit du Château d' Abondant, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.





La proposition présentée aux époux X... par l'étude réalisée consistait à acquérir un lot dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d 'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine, la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.



C'est dans ces conditions que la Sci BRC Investissement a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 33 390 euros, selon promesse de vente du 17 novembre 2003, réitérée par acte de vente signé le 26 décembre 2003 devant Maître François-Régis A..., membre de la SCP Patrick I..., Max J..., Carol H..., François Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D... et Xavier E..., notaires associés à Nice, un lot d'une superficie de 47,50 m² dans la copropriété du Château d' Abondant, immeuble situé en Eure-et Loir à réhabiliter.



Le bien était destiné à être exploité en résidence hôtelière par la Sa Résidence les Ducs de Chevreuse à laquelle la Sci BRC a consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter du 29 décembre 2003 et prévoyant le versement d'un loyer annuel de 140 euros du m² à compter du 31 décembre 2004 (soit 7 015.75 euros ttc annuel) et de 10% soit 14 euros ht du m²'«'durant la période de travaux jusqu'à la livraison soit au plus tard jusqu'au 31/12/2004'».



Préalablement à la signature de cet acte authentique, M. X... en qualité de gérant de la Sci BRC Investissement avait donné procuration à "tout clerc" de la Scp de notaires rédactrice, par acte du 22 décembre 2003, pour acquérir et pour emprunter pour son compte une somme de 175 740 euros auprès de la Caisse de crédit mutuel de Beaune, ci-après le Crédit mutuel de Beaune, afin de financer son acquisition (à hauteur de 38 715 euros correspondant au prix d'achat du lot et aux frais, le solde soit 137 025 euros étant destiné au financement des travaux de réhabilitation).



Les prêts ayant été consentis par le Crédit mutuel de Beaune, la banque a libéré les fonds à hauteur du prix du lot, objet de la vente, et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par M. X... ès qualités, une somme totale de 132 756 euros ttc, en paiement de trois appels de fonds réglés en décembre 2003 au moment de la signature de l'acte, décembre 2004 puis décembre 2005.



A partir de l'année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l'emprunt, n'ont plus été réglés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse.



Par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l'objet d'un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître K... étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005 n'avaient pas commencé.



Par actes des 14 et 17 juin 2013 M. et Mme X... et la Sci BRC Investissements ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, l'office notarial «'Carol H..., François-Régis A..., Denis B..., Corinne C..., Franco D..., Xavier E... et Vincent Sauvage'», la société Cincinnatus et la Caisse de crédit mutuel de Beaune en réparation de leurs préjudices.



La Sci BRC Investissement a cédé son lot le 29 décembre 2014 moyennant un prix de 32 647 euros.



Le tribunal a prononcé le jugement déféré.



Aux termes de leurs écritures précitées, la Sci BRC Investissement et M. et Mme X... exposent que, par le biais de sociétés qu'il contrôlait et dont sa femme et ses filles étaient représentantes de droit, M. L... était le vendeur du bien - par la société Financière Barbatre -, le promoteur en charge de la réhabilitation du bien - par la société Sogecif - et le locataire ultérieur du bien - par la société Résidence des Ducs de Chevreuse. Ils observent que ce montage était qualifié par la société Cincinnatus de «'totalement sécurisé'».



Ils exposent également qu'il est apparu après le jugement du tribunal de commerce de Versailles que des fonds considérables avaient été payés par les copropriétaires à la société Sogecif afin d'effectuer des travaux de réhabilitation des châteaux d'Abondant, La Grange Le Roi, Maintenon et Serquigny mais qu'aucun des appartements n'avait été réhabilité et était en état d'être loué.



Ils exposent enfin qu'ils se sont vu réclamer des charges importantes par l'Association Syndicale Libre du Château d'Abondant pour des travaux de conservation de la toiture et de surveillance des lieux et qu'ils ont dû, faute de percevoir des loyers depuis le 1er janvier 2007, payer les intérêts du prêt puis le capital avec leurs deniers personnels.



Les appelants soutiennent que la responsabilité de la société Cincinnatus est engagée.



Ils invoquent sa responsabilité contractuelle.



Ils déclarent que sa qualité, revendiquée, d'agent commercial n'apparaît sur aucun document qui leur a été communiqué et qu'aucun contrat signé par eux ne mentionne la société Vestalis, constituée par la famille L... M..., servant d'interface, de percevoir des commissions complémentaires sur la vente des biens.



Ils soulignent qu'ils ignoraient l'existence de la convention de partenariat conclue le 14 novembre 2002 entre les sociétés Vestalis et Cincinnatus.



Ils déclarent que c'est en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine qu'ils ont consulté la société Cincinnatus et déclarent que celle-ci s'est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu'intervenue pendant la totalité du processus - de l'étude initiale du dossier au paiement des derniers acomptes pour travaux.



Ils ajoutent qu'elle était rémunérée par une commission censée provenir du groupe L....



Ils font valoir qu'elle leur a présenté le programme du Château d'Abondant et leur a conseillé d'y investir après avoir établi une étude personnalisée.











Ils considèrent que cette étude constituait la première étape de la mission de conseil et d'assistance qui s'est achevée avec le paiement des derniers acomptes des travaux de reconstruction.



Ils ajoutent que c'est la société Cincinnatus qui leur a proposé l'intervention du Crédit mutuel, banque partenaire avec laquelle elle travaillait habituellement et avec Maître A....



Ils ajoutent également qu'elle recevait de la société Sogecif les demandes de fonds pour travaux et que c'est elle qui les a présentées à M. X... et lui a demandé de les signer pour le compte de la SCI BRC Investissement.



Ils ajoutent en outre qu'elle a établi la déclaration fiscale afférente à ces investissements.



Ils en infèrent qu'elle est intervenue à toutes les étapes de cette opération, non comme un agent commercial mais comme un conseil en gestion de patrimoine.



Ils déclarent en outre qu'elle a fait signer à X..., le compromis de vente avec la Financière Barbatre, le contrat de travaux avec Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse.



Ils indiquent qu'elle leur a également présenté diverses demandes d'acompte et leur a demandé de les payer.



Ils estiment qu'en étant chargée de défendre les intérêts des investisseurs tout en travaillant en qualité d'agent commercial pour le compte du groupe L..., elle s'est trouvée en conflit d'intérêts puisqu'elle se devait d'une part de déconseiller aux particuliers qui la consultait de payer les travaux avant leur commencement et, d'autre part, en qualité d'agent commercial du promoteur, de vendre le maximum de lots et de rapporter le maximum de fonds le plus rapidement possible.



Ils en concluent qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard, à tout le moins sur le fondement du mandat prévu par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil.



Subsidiairement, ils invoquent sa responsabilité en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, et accessoirement des articles 1991 et 1992 du code civil dans leur rédaction en vigueur à l'époque des faits.



Ils contestent toute prescription.



Ils se prévalent des motifs du jugement.



Ils déclarent n'avoir eu connaissance du dommage irrémédiable qu'à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre le 1er avril 2008, et donc, disposer d'un délai de 10 ans, réduit le 19 juin 2008 à cinq ans, pour agir, ce qu'ils ont fait.



Ils ajoutent qu'en tout état de cause, la mission de la société ne se limitait pas à la simple rédaction d'une étude patrimoniale et de recommandations d'investissements et réitèrent leurs développements sur le rôle joué par elle.



Ils soutiennent que le modèle économique proposé était irréaliste.







Ils font valoir que le château ne pouvait être exploitable douze mois après l'acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d'un permis de construire pour l'aménager.



Ils en infèrent qu'en l'absence de toute exploitation, et donc de source de revenus, les loyers payés aux copropriétaires par la société locataire, la Résidence Château Les Ducs de Chevreuse, étaient nécessairement financés par les autres sociétés du groupe qui recueillaient les seules contributions des dits copropriétaires, eux-mêmes financés par le Crédit mutuel de Beaune.



Ils affirment donc que les fonds qui auraient dû servir à financer la reconstruction des châteaux d'Abondant, de Maintenon et de La Grange au Roi ont été transférés de la société Sogecif, censée effectuer les travaux, à la société Résidence Châteaux, locataire des lots vendus, en toute illégalité.



Ils estiment que ces mouvements étaient prévisibles par les intimés qui auraient dû s'interroger dès l'origine sur les moyens par lesquels la locataire financerait les loyers qu'elle devait payer aux copropriétaires au cas où les lieux ne seraient pas commercialement exploitables 12 mois plus tard, le 1er janvier 2005, ce qui était évident dans la mesure où les travaux n'avaient pas encore été mis en 'uvre et où aucune demande de permis de construire n'avait été déposée.



Ils déclarent qu'en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus était tenue de respecter diverses obligations et, en premier lieu, de vérifier le sérieux de l'investissement qu'elle proposait à son client et de son promoteur.



Ils indiquent que M. L..., dont le groupe prétendait mener de front au moins trois projets de réhabilitation de monuments historiques qui étaient tous proposés par la société Cincinnatus, les Châteaux d'Abondant, de la Grange Le Roy et de Maintenon, faisait l'objet d'une interdiction de gérer toute entreprise commerciale en vertu d'un jugement de liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Paris le 23 novembre 1994.



Ils observent qu'il était l'interlocuteur unique des divers intervenants et se présentait comme le dirigeant de fait des sociétés qu'il contrôlait alors que leurs dirigeants de droit étaient des parents et estiment que cet indice aurait dû inciter les intimés à la plus grande prudence, un dirigeant qui n'apparait pas officiellement comme tel dans une société étant généralement interdit de gestion.



Ils déclarent que le groupe L... était fragile et inexpérimenté.



Ils rappellent que le seul interlocuteur des parties, dont la société Cincinnatus, était M. Pascal L... et font valoir que la première précaution consistait à se renseigner sur cette personne et sur son groupe afin d'évaluer la fiabilité des opérations qu'elle proposait, étant rappelé que ce même M. L... , au travers des sociétés précitées, cumulait tous les rôles.



Ils affirment que la société Cincinnatus n'a ni procédé à la moindre vérification en ce sens ni émis le moindre doute sur le cumul des fonctions de vendeur, constructeur et locataire entre les mains d'une seule personne dont la surface financière était inexistante.









Ils précisent que le groupe L... ne comptait à son actif qu'une seule réalisation qui n'était pas achevée à l'époque de la vente.



Ils font donc grief à la société Cincinnatus d'avoir manqué de prudence avant de conseiller à ses clients d'investir.



Ils relèvent qu'elle n'a pas vérifié, alors, la situation financière du groupe Barbatre, la société ne produisant qu'une étude réalisée le 12 août 2013.



Ils déclarent que la seule fonction de la société Financière Barbatre était d'acquérir des monuments historiques en mauvais état, de les diviser en lots de copropriété et de revendre ces lots avec un bénéfice et soulignent qu'elle accusait un résultat d'exploitation en perte au 31 août 2013 de 346 223 euros, situation inquiétante même en imputant cette perte à de prétendus amortissements.



Ils indiquent qu'elle injectait elle-même une partie de ses liquidités dans la société Résidence Château Les Ducs de Chevreuse pour lui permettre de payer des loyers aux investisseurs sans pour autant exploiter les lieux qu'elle louait puisque ces derniers demeuraient à l'état de ruines.



Ils qualifient d'encore plus préoccupante la situation de la société Sogecif chargée de la réhabilitation des châteaux, qui a encaissé plusieurs millions auprès des investisseurs des trois ou quatre projets qu'elle mettait en 'uvre simultanément.



Ils font état d'un résultat d'exploitation en perte de 62 275 euros et d'un résultat net négatif de 230 680 euros en 2003.



Ils exposent que, selon l'analyse du cabinet Europe Expertise Assurance, cette situation s'expliquerait par un abandon de sa créance au profit de sa filiale Résidence Châteaux qui était la locataire des lieux à aménager.



Ils en concluent qu'avant même l'acquisition d'un lot par eux, la société de construction Sogecif utilisait une partie des fonds que lui confiaient les investisseurs non pas pour réhabiliter le château, mais pour les donner à la société Résidence Châteaux qui les reversait en partie aux investisseurs pour leur payer 10 % de leur loyer puis 100 % de ce loyer à partir dès l'année 2003 pour certains et 2004 pour d'autres.



Ils soulignent que la société Sogecif avait déjà reçu des fonds très importants provenant de tous les investisseurs qui avaient été invités à payer par avance la quasi-totalité des travaux et, donc, que ces fonds avaient déjà disparu avant qu'eux-mêmes n'investissent.



Ils soutiennent que la situation de la société Résidence Châteaux révélait l'absurdité du système, ne disposant d'aucune ressource pour payer les loyers alors même que les locaux n'étaient pas encore construits et qu'elle ne pouvait pas les exploiter.



Ils déclarent qu'elle a dû emprunter les capitaux nécessaires à la société Sogecif alors que ces capitaux étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement du Château et que sa situation était si critique au mois d'août 2003 que la société Sogecif a dû abandonner sa créance.



Ils concluent que les sommes que les investisseurs versaient à la société Sogecif à la demande et sous le contrôle de la société Cincinnatus pour leurs travaux étaient pour partie destinées à être transférées à la société Résidence Châteaux afin que celle-ci leur reverse des loyers sur des locaux inexploitables.



Ils s'étonnent que l'analyste financier mandaté par la société Cincinnatus en 2013 ait pu considérer que les capitaux propres de la société Résidence Châteaux étaient largement positifs alors que la société Sogecif a dû abandonner la créance qu'elle détenait sur elle.



Ils ajoutent que sa situation s'est aggravée en 2004 lorsqu'elle a dû payer à certains copropriétaires 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits.



Ils reprochent aux professionnels, prétendument avertis, de ne pas s'être interrogés sur l'économie financière du montage qu'ils présentaient aux investisseurs.



Ils en concluent que la liquidation était inéluctable, les loyers promis aux investisseurs ne pouvant être payés que par les fonds qu'ils avaient empruntés pour procéder aux travaux qui ne pouvaient, au surplus, donc être réalisés avant le 1er janvier 2005 en l'absence de tout permis de construire.



Ils estiment que les professionnels ne pouvaient pas ne pas déceler cette faille majeure sans même avoir à mettre en 'uvre des investigations complexes.



En réponse à la société, ils déclarent que les difficultés ne se sont pas révélées en 2004, postérieurement aux investissements, mais qu'elles étaient déjà apparentes en 2003.



Ils se prévalent, en outre, d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 septembre 2013 - qui a souligné que le bénéfice d'exploitation de la Financière Barbatre en 2003 ne provenait que de la vente d'un élément d'actif, un navire, - d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2015 et d'un arrêt de cette cour, statuant après cassation, du 9 février 2017.



Ils se prévalent, enfin, d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015 ayant «'pointé'» la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine qui n'a pas informé les investisseurs de l'absence de garantie de bonne fin de l'opération tout en ayant conscience de la nécessité d'une commercialisation rapide et complète de l'immeuble dans le cadre du montage proposé.



Ils rappellent enfin l'inexpérience des gérantes de droit des sociétés du groupe L....



Ils invoquent l'absence de permis de construire.



Ils estiment que les intimés auraient dû vérifier que le permis de construire du promoteur correspondait bien à l'opération envisagée.



Ils soulignent qu'il n'existait pas de permis de construire et qu'il n'y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er janvier 2005 comme annoncé aux investisseurs.



Ils considèrent qu'au-delà des autres fautes, cette absence de vérification de l'existence d'un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison, constitue une faute majeure imputable à chacun des intimés.



Ils leur font grief de ne pas s'être assurés de l'état des constructions vendues et de la mise en 'uvre des travaux de réhabilitation alors même que la date de fin de chantier prévue dans les actes et à compter de laquelle un loyer intégral était dû à la Sci BRC Investissement, était le 1er janvier 2005.



Ils ajoutent qu'aucun des professionnels impliqués dans cette opération, ne s'est préoccupé de l'évolution des chantiers.



Ils rappellent l'obligation d'information de la société Cincinnatus.



Ils relèvent que son étude a qualifié le montage de «'totalement sécurisé'».



Ils lui reprochent de ne pas les avoir alertés sur les anomalies du montage proposé et sur les risques encourus.



Ils lui reprochent également de ne pas s'être s'assurée à tout le moins que cette livraison était, au moins en apparence, envisageable à la date prescrite, de sorte que le locataire puisse l'exploiter à cette date et payer des loyers à ses clients afin qu'ils puissent payer les intérêts des emprunts que la société Cincinnatus leur avait fait souscrire.



Ils lui reprochent enfin de ne pas s'être s'assurée de la faisabilité de l'opération en vérifiant l'existence d'un permis de construire.



Ils se prévalent des termes du jugement.



Ils contestent les diligences invoquées par la société.



Ils estiment accablante son affirmation selon laquelle elle aurait été convaincue par la simple visite d'une autre résidence qui n'était pas achevée et par les assurances verbales du promoteur.



Ils estiment insuffisante la lecture d'un petit article de la revue Investissement Conseils de novembre 2002 et observent que cet article évoque, comme point faible, la qualité du gestionnaire, inexpérimenté.

Ils soutiennent qu'elle aurait dû visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l'ampleur des travaux à réaliser et surtout les délais nécessaires à sa réhabilitation puisque d'eux dépend le paiement des loyers et donc des intérêts.



Ils réfutent qu'elle se soit, alors, assurée de la bonne santé financière des sociétés du groupe L..., l'étude produite datant de 2013.



Ils lui reprochent, dans ces conditions, d'avoir présenté l'investissement comme sécurisé.



Ils ajoutent que ni elle ni le notaire ne leur ont jamais indiqué qu'ils devraient suivre personnellement les travaux de construction d'un bien qui se situait à plusieurs centaines de kilomètres de leur domicile et qui était censé leur être livré clés en mains et qu'ils devraient constituer une ASL avec les autres copropriétaires pour déposer une demande de permis de construire, d'autant que cette ASL avait déjà été constituée par M. L... et qu'elle était censée avoir déjà demandé un permis.



Ils lui font grief de les avoir, au contraire, rassurés en leur affirmant et en écrivant dans ses études personnalisées que les travaux seraient terminés en juillet 2004.





Ils affirment également qu'elle connaissait l'ampleur du retard des travaux.



Ils font valoir que les comptes rendus de réunions, respectivement datés des 15 avril, 10 juin, 17 juin et 26 août 2003, démontrent que 16 mois avant la livraison théorique du château, soit quatre mois avant la réalisation de l'investissement par eux, les différents intervenants en étaient encore à élaborer les plans et à consulter les bureaux techniques afin de procéder à des études préliminaires et des sondages.



Ils indiquent que le château était toujours à l'époque dans son état de ruine d'origine, les travaux n'ayant pas commencé et le permis de construire n'étant toujours pas élaboré puisque l'exploration du château n'était pas terminée et que les plans n'étaient pas encore dressés.



Ils ajoutent que, s'agissant précisément d'un monument historique, les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant l'obtention d'un permis, agréé de surcroit par l'architecte des bâtiments de France.



Ils contestent, au vu de la taille du château, qui comptait plus d'une soixantaine de lots, qu'il aurait pu être réhabilité en moins d'un an alors que le permis de construire n'était toujours pas déposé.



Ils font donc valoir que ces informations fondamentales ne leur ont jamais été données ni préalablement à leur engagement ni après et qu'ils n'ont donc pas contracté en toute connaissance de cause.



Ils rappellent que la demande de permis n'a été déposée que le 6 octobre 2004 et qu' après diverses modifications, le permis n'a été obtenu que le 23 mai 2005, soit cinq mois après la date de livraison prévue.



Ils invoquent un défaut d'information.



Ils rappellent les objectifs de l'investissement, énumérés dans l'étude de la société Cincinnatus soit optimiser la fiscalité, disposer de revenus ou de capitaux à court terme, préparer sa retraite dans une stratégie à long terme, acquérir une nouvelle résidence principale, acquérir une maison de campagne et soulignent qu'ils ne sont pas limités à l'optimisation fiscale.



Ils affirment que leur objectif principal était d'investir dans l'acquisition d'un bien pérenne qui produirait lui-même un revenu complémentaire pendant toute leur vie et au-delà pour leurs ayants droit tout en limitant la pression fiscale.



Ils déclarent qu'aucun de ces objectifs n'a été atteint.



Ils soutiennent que la réalisation effective du montage sécurisé de la société Cincinnatus n'était pas soumise à un quelconque aléa qu'ils auraient connu et accepté, la société ayant été choisie parce qu'elle intervenait à tous les stades de l'opération envisagée et fournissait une solution « clé en mains ».



Ils rappellent qu'elle adressait elle-même aux investisseurs les factures de la société Sogecif, leur demandait de les signer et les adressait à la banque, les assistant donc en permanence ce qu'elle reconnaît.









Ils indiquent n'avoir jamais été informés de l'intervention de la société Vestalis, ne connaissant que la société Cincinnatus qui leur a recommandé l'achat de ces biens et le groupe Financière Barbatre qui les leur a vendus.



Ils déclarent avoir ignoré que la société était l'agent commercial du groupe L... et, donc en conflit d'intérêts, eux-mêmes pensant qu'elle était leur conseil. 



Ils relèvent qu'aucune pièce fournie par elle ne mentionne que le programme recommandé par elle pourrait faire l'objet d'un retard très substantiel compte tenu de l'état d'avancement du dossier et, surtout, que le bien livrable dans les 12 mois n'en était qu'à l'état de simple projet et qu'il ne faisait pas même l'objet d'un dépôt de permis de construire.



Ils affirment que, le sachant, ils n'auraient pas investi.



Ils concluent qu'il appartenait à la société Cincinnatus, qui était leur seul interlocuteur tant avant qu'après l'acquisition, de les conseiller, de les assister et surtout de les alerter sur le fait que les travaux n'étaient toujours pas entamés à la date prévue pour la livraison de leur bien, fait dont ils n'ont pu avoir conscience à l'époque puisque les premiers loyers leur ont été payés avant le début des travaux, précisément dans le but de ne pas attirer leur attention sur la gravité de la situation.



Ils soutiennent que l'objectif était irréalisable et déclarent que la défiscalisation n'était pas leur seul objectif.



Ils affirment, enfin, que les factures émises sont irrégulières, ne répondant pas exigences légales car s'agissant de demandes d'acomptes sur papier libre, non datées. 



Ils concluent qu'elles sont, en application des articles 242 nonies et 242 nonies A de l'annexe II du code général des impôts, sans valeur, les factures devant comporter une date d'émission, le descriptif poste par poste de la prestation fournie et de nombreuses autres précisions.



Ils précisent que l'administration fiscale l'a constaté lors des contrôles subis par un autre copropriétaire.



Ils en concluent que la société n'aurait pas dû les inviter à les payer.



Ils invoquent la responsabilité de la Scp notariale.



Ils exposent qu'elle a eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière mise en place par M. L... au travers de ses différentes sociétés.



Ils indiquent que c'est par son ministère qu'a été formalisée la vente initiale du château d'Abondant à la société Financière Barbatre le 26 décembre 2002.



Ils indiquent, également, que c'est Maître A... qui a procédé à l'élaboration du règlement de copropriété et à la répartition des lots et qui a ensuite procédé à la vente de ces lots, notamment celui dont la Sci BRC Investissement est devenue propriétaire.



Ils indiquent, en outre, que c'est ce même notaire qui a établi les actes de prêt entre les acquéreurs des lots et le Crédit mutuel de Beaune.





Ils en concluent que la Scp avait parfaitement connaissance de la totalité de l'opération mise en 'uvre par M. L... et de sa nature réelle, soit l'acquisition d'un bien à l'état de ruine qu'il convenait de reconstruire au moyen de travaux financés par un emprunt important afin de constituer des appartements destinés à l'habitation principale dans le cadre d'une résidence hôtelière.



Ils lui reprochent un défaut de précaution et de conseil.



Ils affirment que le notaire aurait dû constater qu'il était en présence d'une vente en état futur d'achèvement qui aurait nécessité au profit des investisseurs la mise en place de garanties similaires à celles offertes par la législation applicable à ce type de projet, notamment la garantie d'achèvement des travaux prévue par les articles R 261-17 du code de la construction et de l'habitation et le règlement progressif des travaux prévu par l'article R 261-14 du même code.



Ils estiment qu'il avait, comme la société Cincinnatus, une connaissance totale des opérations mises en 'uvre et des risques encourus par les investisseurs.



Ils soutiennent qu'il existait une obligation de conseil de Maître A... à leur égard et qu'il aurait dû non seulement les mettre en garde contre les risques encourus du fait d'un paiement anticipé des travaux de construction de l'immeuble mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse les fonds prêtés qu'au vu d'une attestation de l'architecte relative à l'état d'avancement des travaux.



Ils estiment qu'il est d'autant plus fautif qu'il n'a vu aucune des parties au moment de la signature des actes de vente., toutes étant représentées par des clercs de l'étude.



Ils considèrent qu'en choisissant de confier l'affaire à un notaire de Nice, M. L... s'assurait qu'aucun acquéreur ne pourrait poser de questions ou remettre en cause l'économie de l'opération Château d'Abondant.



Ils affirment, toutefois, qu'il appartenait au notaire de mettre en garde les investisseurs contre les risques évidents d'une acquisition dont le prix était relativement modique mais les travaux de réhabilitation considérables.



Ils déclarent qu'en présence d'un montage atypique, le notaire n'aurait pas dû procéder à une vente classique sans envisager la mise en place d'un mécanisme calqué sur celui de la vente en état futur d'achèvement, Vefa, assurant à l'acquéreur, qui n'était pas assisté d'un avocat ou d'un notaire, que l'emprunt contracté servirait au financement de travaux de reconstruction.



En réponse à la Scp, ils rappellent que la promesse de vente signée par l'intermédiaire de la société Cincinnatus engageait exclusivement le vendeur et pas eux contrairement à un compromis de vente et qu'aucune indemnité d'immobilisation n'était prévue.



Ils en concluent qu'ils n'étaient pas obligés d'acquérir et le notaire était débiteur d'un devoir de conseil qu'il reconnait ne pas avoir exercé nonobstant les risques inhérents à l'opération envisagée.



Ils lui reprochent de n'avoir pas mis en place une garantie d'achèvement.







Ils rappellent l'importance des travaux et estiment qu'il lui appartenait de prévoir que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après une vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'immeuble.



Ils affirment qu'il pouvait juridiquement, eu égard aux particularités de l'opération, prévoir une libération des sommes empruntées pour procéder aux travaux en fonction d'un rapport circonstancié de l'architecte concernant l'état d'avancement de la construction.



Ils estiment sans incidence que les sommes prêtées par la banque n'aient pas transité par l'étude.



Ils affirment, en outre, qu'il ne pouvait ignorer que les investisseurs ne se déplaceraient pas pour procéder à des vérifications techniques et qu'il aurait dû leur conseiller de surveiller personnellement l'évolution du chantier et de ne payer les acomptes sur travaux réclamés, qu'après vérification approfondie de la réalisation des travaux.



Ils indiquent que la cour n'a pas, le 9 février 2017, condamné le notaire rédacteur car aucune réclamation n'avait été formée à son encontre par les investisseurs, seul le conseil en gestion de patrimoine ayant mis en cause le notaire.



Ils font valoir que, dans tous les litiges relatifs à la société Financière Barbatre, les notaires ont systématiquement été condamnés en raison du non-respect de leur devoir de conseil.



Ils ajoutent que le notaire ne s'est pas contenté d'établir un acte de cession de droits immobiliers mais qu'il a également établi l'acte de prêt des fonds destinés à entreprendre les travaux ce qui démontre qu'il connaissait l'objet de l'opération.



Il se prévalent d'arrêts ayant reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention sur l'opportunité de contracter sous le régime de la Vefa alors que le projet immobilier était également conduit sous le bénéfice de la loi Malraux sur la défiscalisation d'une partie des travaux de réhabilitation de monuments historiques.



Ils estiment que les opérations la Grange Le Roy, O... et Résidence des Ducs de Saint Aignan sont identiques ou comparables et les arrêts prononcés transposables à la présente espèce.



En réponse à la Scp, ils rappellent qu'ils ont investi parmi les premiers et, donc, qu'à l'époque, le taux de vente des lots était tout aussi incertain.



Ils soulignent qu'en l'espèce, d'autres éléments fondamentaux, comme l'absence de permis de construire, leur ont été cachés par le notaire.



Ils concluent qu'en ne prenant pas toutes les précautions utiles afin de garantir à l'acquéreur la bonne utilisation des fonds prêtés et en ne remplissant pas son obligation de conseil, l'étude notariale a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil.



Les appelants invoquent leur préjudice.







Ils affirment que s'ils avaient été informés que l'opération clé en mains prétendument sûre et garantie qui leur était proposée était en réalité mise en 'uvre par un groupe dépourvu d'expérience en ce domaine et qui ne disposait pas d'un permis de construire susceptible de faire espérer la mise en 'uvre des travaux dans les délais annoncés, ils n'auraient pas souscrit à cet investissement et se seraient tournés vers des produits plus sûrs.



Ils reprochent au tribunal d'avoir retenu un faible pourcentage de perte de chance.



Ils affirment que leur objectif premier était l'acquisition d'un bien immobilier susceptible de générer des loyers et des avantages fiscaux, affirment qu'ils sont des pères et des mères de familles, soucieux de constituer un patrimoine pérenne pour compléter à moyen terme leurs retraites et soutiennent qu'informés des éléments ci-dessus, ils n'auraient pas souscrit.



Ils estiment leur perte de chance à 90 %.



Ils ajoutent que la plupart des préjudices invoqués par eux ne s'analysent pas comme une simple perte de chance mais comme des pertes nettes puisque les circonstances de l'opération litigieuse excluaient d'office toute possibilité pour les investisseurs d'aboutir au résultat escompté.



Ils rappellent que l'entier préjudice doit être réparé et, citant un arrêt de cette cour en date du 24 mars 2017, que « la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité » soit le prêt de financement des travaux, le prêt de financement du foncier et les frais annexes.



Ils observent qu'elle a même précisé que ces sommes auraient pu générer un rendement de 2 % et qu'en l'espèce, la présente chambre a uniquement soustrait la valeur résiduelle du lot et les dégrèvements fiscaux dont avaient bénéficié les investisseurs.



A cet égard, ils rappellent que la société Cincinnatus a elle-même calculé ce dégrèvement dans le bilan patrimonial qu'elle leur a remis soit de 86 254 euros sur 15 ans. 



Ils réitèrent que ce sont donc bien les conseils de la société Cincinnatus qui n'a d'ailleurs pas proposé d'autres choix d'investissements, qui sont à l'origine du préjudice subi.



Concernant la perte foncière et immobilière, ils déclarent avoir déboursé la somme de 175 740 euros qui aurait dû être celle des appartements en janvier 2005, à la date prévue pour la livraison du château après reconstruction.



Les époux exposent qu'ils se sont endettés, au travers de la Sci, pour acquérir un appartement d'une valeur marchande au moins égale à ce montant. Ils font donc état non d'une perte de gain escompté mais d'une perte effective.



Ils indiquent que l'état du château est resté le même entre leur achat et la liquidation des sociétés du groupe Financière Barbatre et estiment que c'est à l'échelle de l'ensemble du château que doit s'apprécier l'ampleur des travaux à réaliser.



Ils précisent que l'ensemble des investisseurs s'est vu proposer une offre de rachat de leur bien par un promoteur et ils ont collectivement accepté de vendre leurs lots le fin 2014, début 2015.





Ils indiquent que la Sci BRC Investissement a, ainsi, cédé son lot au prix de 32 647 euros soit avec une perte nette de 143 093 euros. 



Ils ajoutent que la valeur du bien se serait accrue avec le temps et, sur une base minimale équivalente à la variation de l'indice du coût de la construction, invoquent une progression de 30 % depuis son acquisition il y a 15 ans.



Sur la base d'un rendement annuel de 2 %, ils réclament le paiement d'une somme supplémentaire de 52 722 euros.



Ils ajoutent les intérêts d'emprunts payés soit 110 530 euros qui auraient dû être financés par les loyers.



Ils considèrent que cette somme leur aurait rapporté au minimum 2 % par an soit 33 000 euros sur 15 ans. 



En réponse à la société, ils font valoir que le système en place ne prévoyait pas la déduction des intérêts de leurs revenus.



Ils invoquent les loyers impayés jusqu'à la liquidation de la société soit 7 280 euros qui ne lui seront jamais payés faute d'actifs.



Ils réclament également le paiement des loyers perdus du 1er janvier 2007 jusqu'à ce jour soit 60 381,39 euros compte tenu de l'indexation et, jusqu'au terme du bail, 79 705 euros.



Ils rappellent que la société avait présenté ces loyers comme un revenu assuré et soulignent que l'article 1149 du code civil permet d'indemniser «'le gain dont il a été privé'». Ils en concluent que les arrêts invoqués par la société Cincinnatus sur la perte de gains en matière de franchise ne sont pas transposables.



Ils invoquent également les loyers à venir à l'issue de la période de location de 11 ans et 9 mois qui auraient généré une somme minimale de 9 000 euros par an, soit un minimum de 90 000 euros au cours des dix années suivant la fin du bail.



Ils estiment qu'il ne s'agit pas d'un préjudice hypothétique mais d'une perte indiscutable dans son principe qui participe du préjudice global et qui est inférieure au préjudice réel puisque qu'elle ne correspond qu'à 10 ans de loyers.



Ils évaluent forfaitairement les taxes foncières, les frais de conseil et les charges de copropriété que le requérant a payées à l'association syndicale libre pour le gardiennage du