Cour d'Appel · 1ère Chambre — 12 juin 2018

MFB/AM





Numéro 18/2142








COUR D'APPEL DE PAU 


1ère Chambre 











ARRET DU 12/06/2018 











Dossier : 11/04200 








Nature affaire :





Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire




















Affaire :





SCI LES GRENIERS DE SOPHIE





C/





COMMUNE DE BIARRITZ 


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VICTORIA SURF


SA SBEGI 


Société SEBRA, SARL 




















Grosse délivrée le :





à :
































RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















A R R E T





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 juin 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.











* * * * * 











APRES DÉBATS





à l'audience publique tenue le 24 avril 2018, devant :











Madame BRENGARD, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 





Monsieur CASTAGNE, Conseiller





Madame ROSA SCHALL, Conseiller








assistés de Madame FITTES-PUCHEU, Greffier, présente à l'appel des causes.








Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 











dans l'affaire opposant :








APPELANTE :





SCI LES GRENIERS DE SOPHIE


[...] 


agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Marie-Noëlle X..., domiciliée en cette qualité audit siège social 





représentée par Maître Gilbert GARRETA, avocat au barreau de PAU


assistée de Maître Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS








INTIMES :





COMMUNE DE BIARRITZ





[...] 


représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité en mairie





représentée et assisté de Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE - PETIT - SORNIQUE, avocat au barreau de BAYONNE





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE VICTORIA SURF représenté par son syndic domicilié en cette qualité au siège social sis [...] 





représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU


assistée de Maître Julie LABAT, avocat au barreau de BAYONNE





SA SBEGI (Société Basque d'Exploitation et de Gestion d'Immeubles)


[...] 





représentée par la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR - DANGUY, avocats au barreau de PAU


assistée de Maître Bernard GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE





Intervenante volontaire :





Société SEBRA, SARL 





[...] 


représentée par son gérant Monsieur Guy E...





représentée et assistée de Maître CAMBRIEL de la SCP DEFOS DU RAU - CAMBRIEL - REMBLIERE, avocat au barreau de DAX











sur appel de la décision 


en date du 07 NOVEMBRE 2011


rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

















LES FAITS DU LITIGE





L'ensemble immobilier VICTORIA SURF construit par la SCI HOTEL RESIDENCE VICTORIA et achevé au printemps 1977, est situé à [...] en front de mer, entre l'avenue [...] côté ville, et le Boulevard du [...] longeant la [...].





La SCI HOTEL RESIDENCE VICTORIA a constitué l'ouvrage en copropriété, suivant règlement de copropriété établi le 30 octobre 1974, par acte de Maître F..., notaire à Paris, publié au bureau des hypothèques de BAYONNE le 13 décembre 1974, volume 1251 N° 7, donc les clauses renvoient à des plans figurant en annexe.





La configuration complexe de l'immeuble, qui comprenait à l'origine 476 lots, est présentée de la manière suivante : 


' une partie centrale à usage d'hôtel,


' deux ailes dénommées «aile casino» et «aile du palais», 


cette dernière étant sur deux niveaux s'étendant sous tout l'immeuble, 


< niveau [...], abritant une galerie marchande,


< niveau piscine comprenant, en particulier, des commerces dont certains de restauration, et en partie extérieure, une piscine et autres aménagements communs,


< outre deux niveaux intermédiaires comprenant des bureaux et un ensemble de restauration de plein air,


' sous l'immeuble, deux niveaux de sous-sol abritant notamment des parkings.





Le litige concerne le lot 35 situé au niveau «piscine» et le lot 39 situé au niveau intermédiaire (supérieur au niveau piscine), les deux appartenant à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE. 





Le lot 39 bénéficie de la jouissance exclusive d'une «petite terrasse» accessible par un escalier descendant sur la grande terrasse de la piscine.





Le lot 35 a été divisé en deux lots 693 et 694 (outre une annexe lot 699).





Les entrées principales de la résidence sont situées côté ville mais côté mer, il existe des accès directs au boulevard du [...]. 





La dalle terrasse construite en façade de mer a fait l'objet d'une mention spéciale du règlement de copropriété renvoyant à un protocole d'accord signé le 6 novembre 1973 entre la Ville de BIARRITZ et le promoteur, la SCI HOTEL RESIDENCE VICTORIA. En effet, comme il ressort de ce protocole - confirmé par un second protocole établi le 24 avril 1976 - en raison de l'insuffisance des parkings souterrains pour la résidence, la mairie a accepté de concéder au promoteur, une partie de son domaine public afin qu'il puisse construire une passerelle et une portion de dalle prolongeant la terrasse de la piscine, permettant de rejoindre l'aire de stationnement construite en bord de plage, en passant au-dessus du boulevard du [...].





Dans le protocole du 6 novembre 1973, la SCI HOTEL RESIDENCE VICTORIA s'est obligée à construire à ses frais exclusifs la passerelle et la partie de la dalle terrasse reliant la terrasse de la piscine et dès son achèvement, l'ouvrage devait être remis à la Ville qui en devenait propriétaire, mais qui acceptait à son tour de le rétrocéder gratuitement et amiablement au promoteur afin qu'il en acquiert la propriété. 





Le règlement de copropriété rappelait que cette fraction de dalle terrasse bénéficiait au lot 39 à usage de snack bar et renvoyait pour la localisation de l'ouvrage construit sur le domaine public, au plan 104 (niveau piscine).





Par acte notarié du 1er avril 1977, la SCI LE SURF a acquis le lot 39.





Par acte notarié du 3 mai 1989, la SCI LE SURF propriétaire du lot 39 défini comme un ensemble de locaux commerciaux situés au niveau intermédiaire inférieur et pouvant être affecté à l'installation de restauration de plein air, bénéficiant d'un «Droit à la jouissance 


exclusive de la fraction de terrasse en façade de mer, délimitée au plan ci-annexé par les lettres ABCDEF. Ce lot bénéficiera en outre de la jouissance exclusive de la dalle terrasse 














sous périmètre délimité en rouge au plan ci-annexé, en prolongement de celle dont il a déjà la jouissance, et devant être cédée par la VILLE DE BIARRITZ comme il a été dit dans la convention passée avec celle-ci et analysée au règlement de copropriété. (...)», a renoncé au droit de jouissance exclusive sur la dalle-terrasse tel que délimité en rouge au plan annexé au cahier des charges, moyennant le versement d'une indemnité de 200000 francs.





En 1992, la passerelle a été démolie et sur la fraction de dalle terrasse restant, il a été édifié un perron encadré de deux grands escaliers permettant de descendre dans la rue. 





***





Le 10 février 2005, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VICTORIA SURF représenté par son syndic en exercice, (qui sera nommé dans cet arrêt pour plus de commodité SDC RESIDENCE VICTORIA SURF) a attrait devant le tribunal de grande instance de BAYONNE, la SCI LE CHAPEUR qui avait acquis de la SCI LE SURF, le lot 35 (puis lots 693, 694 et leur annexe 699), ainsi que son locataire, la SARL ANTARES, (aujourd'hui la SARL SOCIETE D'EXPLOITATION BRASSERIE SEBRA) en leur reprochant d'avoir sans autorisation, installé des tables et des chaises sur la terrasse au niveau de la piscine située devant le lot 35, et en demandant qu'il soit mis un terme à cette appropriation illégale d'une partie commune de la copropriété. 





En cours d'instance, le 29 août 2005 la SCI LE CHAPEUR a cédé le lot 35 (693 et 694) à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, de telle sorte que l'action s'est poursuivie uniquement à l'encontre de cette partie.





***





Une expertise judiciaire a été confiée à M. G..., géomètre-expert judiciaire qui s'est adjoint l'avis d'un sapiteur en la personne de M. H..., maître d'oeuvre expert judiciaire, avant de rendre son rapport en avril 2009 dans lequel il a notamment indiqué dans ses conclusions, que,


- l'utilisation faite par l'exploitant des lieux excède les droits reconnus par les actes, y compris après les investigations faites auprès de la ville de Biarritz et après examen des différents titres. 


- De plus, l'acte de 1989 montre la renonciation de jouissance de la terrasse objet du litige par la SCI LE SURF et le plan joint à l'acte notarié d'achat de 2001 entre la SCI LE CHAPEUR et la SCI TAUFILSS montre précisément la fraction de terrasse en jouissance exclusive du lot n° 39.


- les divers témoignages recueillis montrent que l'exploitant s'est servi de la zone de terrasse concernée par le litige, de 1977 à 2005.


- les issues de secours débouchant sur cette terrasse doivent impérativement être libres de tout obstacle, la largeur des circulations reliant les sorties de secours de l'immeuble et la piscine à l'escalier d'accès au boulevard du [...] doivent être identiques.


- l'utilisation de la terrasse de cet immeuble comme terrasse de café est susceptible d'avoir un impact important sur la sécurité des lieux en gênant l'éventuelle évacuation de l'immeuble.





L'expert a dressé des plans des lieux avant 1992 et après la destruction de la passerelle prolongeant la terrasse piscine, pour cerner la zone concernée par le litige et pour proposer la délimitation des droits de jouissance de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE (pièce n° 3) figurée en jaune. D'après l'expert, au regard du règlement de copropriété, le propriétaire du lot 39 exerce un droit de jouissance exclusif sur la terrasse à laquelle ce lot donne accès au niveau intermédiaire, se prolongeant par une volet de 4 marches donnant sur un large palier qui rejoint un grand escalier descendant sur la terrasse piscine. L'expert est d'avis de ne conférer aucun droit de jouissance exclusif au propriétaire du lot 39 sur cette terrasse piscine.





*** 





La SBEGI, SOCIETE BASQUE D'EXPLOITATION ET GESTION IMMOBILIERE copropriétaire des lots 639 - 640 - 641 - 642 - 645 - 705, s'estimant victime d'un préjudice résultant de l'occupation de la terrasse située devant le lot 39, est intervenu volontairement à l'instance le 16 novembre 2010.





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Le litige soumis au tribunal a évolué en cours de procédure, du fait de l'intervention de la SBEGI soutenue en ses prétentions par le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, en ce sens qu'il était non seulement demandé qu'il soit mis un terme à l'appropriation illégale de la terrasse niveau piscine par l'exploitant du lot 35 (693,94 et 99) mais également, que soit fixée l'étendue du droit de jouissance attaché au lot 39 sur la terrasse du niveau intermédiaire et qu'en tout état de cause, il soit laissé un libre accès à l'escalier descendant de la galerie marchande sur ladite terrasse.








LA PROCEDURE ANTERIEURE 





Aux termes d'un jugement du 7 novembre 2011, le tribunal de grande instance de BAYONNE vidant sa saisine, a :


- déclaré irrecevable la demande de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE tendant à faire prononcer la nullité de l'assignation ;


- rejeté la fin de non-recevoir tirée par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, de la prescription et dit que l'action du syndicat des copropriétaires en restitution de la dalle-terrasse située au niveau piscine n'est pas prescrite ; 


- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt de la SBEGI et dit que cette société justifie de son intérêt ; 


- dit n'y avoir lieu à annuler le rapport d'expertise ni d'ordonner la réouverture de ses opérations ; 


- donné acte à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE de ce qu'elle ne revendique aucun droit d'usage sur les terrasses au titre de ses lots 693, 694 et 699 (lot 35) ; 


- constaté que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne revendique de droit de jouissance des terrasses qu'au titre de son lot n° 39 ; 


- constaté que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne bénéficie d'un droit de jouissance exclusive au titre du lot 39 que sur les deux portions de terrasses situées, l'une devant ce lot, et l'autre, en contrebas de quelques marches, tel que représenté en jaune sur le plan n° 3 de l'expert ; 


- dit que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE doit exercer sa jouissance sur ces terrasses en respectant d'une part, l'accès à la galerie marchande, d'autre part, le passage au droit des escaliers descendants vers la dalle-terrasse niveau piscine ; 


- dit que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne bénéficie d'aucun droit de jouissance sur la dalle-terrasse niveau piscine ; 


- ordonné à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, sous astreinte, de retirer dans les quinze jours de la signification du jugement tout objet déposé par elle ou ses ayants-droits sur la dalle-terrasse au niveau de la piscine ; 


- dit n'y avoir lieu à prévoir une astreinte en ce qui concerne la galerie marchande ; 


- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts;


- condamné la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE aux dépens incluant le coût de l'expertise et au paiement d'une indemnité de procédure de 4000 € au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF ; 


- ordonné l'exécution provisoire de sa décision.








*** 





Suivant déclaration de son avocat enregistrée le 23 novembre 2011, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE a interjeté appel de cette décision.





La société SEBRA, locataire de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, est intervenue volontairement à la procédure.





***





Suivant arrêt contradictoire rendu en premier ressort le 31 mai 2013, la 1ère chambre de la cour d'appel de PAU a :


- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SEBRA, 


- rejeté le moyen de nullité du jugement soulevé par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, 


- rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action du SDC soulevée par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE et a déclaré l'action non prescrite,


Sur le fond,


- ordonné un sursis à statuer,














- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 18 septembre 2013,


- enjoint au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et à la SBEGI de s'expliquer avant le 13juillet 2013 d'une part, sur la propriété des deux terrasses objet du litige, soit la dalle terrasse niveau piscine, et la terrasse en façade sur mer, en justifiant par tout moyen et notamment par une attestation de la Ville de BIARRITZ, que la copropriété est bien propriétaire de ces deux terrasses, d'autre part, de leur qualité à agir à l'encontre de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE,


- enjoint à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE et à la Société d'Exploitation Brasserie SEBRA de répondre avant le 15 septembre 2013,


- réserver les dépens.





Par ordonnance rendue le 20 décembre 2017, le magistrat de la mise en état, après avoir rejeté un incident aux fins de communication de pièces présenté par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, a dit que l'ordonnance de clôture serait rendue le 28 mars 2018 et a fixé à l'audience des plaidoiries du 24 avril 2018, date à laquelle l'affaire a été plaidée et mise en délibéré.








PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





En ses dernières conclusions du 27 mars 2018, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE soutient que :





- le tribunal s'est mépris sur l'identification du local pouvant être utilisé à usage de snack bar, qui n'est pas le lot n° 39, mais le lot n° 35 (693 et 694), situé niveau piscine, 


- en revanche, dans son arrêt du 21 mai 2013, la cour d'appel a fait une exacte appréciation des faits en décidant que seul le lot 39 bénéficiait d'un droit de jouissance sur la dalle terrasse au niveau de la piscine, en plus de son droit de jouissance exclusive sur la fraction de la terrasse en façade de mer, tout en précisant que ces droits restaient à délimiter,


- la cour a également à juste titre, relevé que le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF ne justifiait pas de la propriété de la dalle terrasse niveau piscine, ainsi que de la terrasse en façade de mer puisqu'il est établi que l'acte de rétrocession amiable prévu par le protocole signé entre la Ville de BIARRITZ et la SCI LE SURF n'a jamais été passé. D'ailleurs la Ville de BIARRITZ appelée en intervention forcée devant la cour, a indiqué ne pas pouvoir remettre d'attestation de propriété au bénéfice du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, 


- la convention du 6 novembre 2013 passée entre le promoteur et la Ville BIARRITZ concerne «la fraction de la dalle terrasse située devant le local pouvant être utilisée à usage de snack-bar à la cote NGF13,64 (cette fraction de dalle terrasse est figurée sous périmètre limité en rouge au plan n° 104 ci-annexé et fera partie du lot n° 39 de l'état descriptif ci-après)». Or le plan 104 est celui du niveau piscine et le snack bar est le lot 35, de sorte que selon les dispositions du règlement de copropriété (pages 4 et 15) le lot 39 inclut la fraction de la dalle terrasse piscine située devant le local à usage de snack bar (lot 35). Il a été constaté par l'expert judiciaire qu'il n'existait pas de plan 104 établi contradictoirement qui porterait un liseré rouge délimitant le droit de jouissance du lot 39.


- C'est à tort que le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF veut restreindre les droits de jouissance du lot 39 qu'il délimite dans les termes suivants :


«1) L'un portant sur une fraction de terrasse en façade sur mer, délimité par les lettres ABCDEF, selon plan annexé à l'acte du 1er avril 1977 reçu par Me F... (première vente du lot n° 39) 


2) L'autre portant sur la fraction de la dalle terrasse dans le prolongement du droit de jouissance exclusif déjà existant, et délimité par un périmètre rouge visé au plan annexé à l'acte du 1er avril 1977 reçu par Me F..., et devant être cédée par la Ville de BIARRITZ selon convention du 24 avril 1976», 





En effet, pour le premier droit, il est avéré que les lettres ABCDEF n'ont jamais été portées dans le règlement de copropriété et dans son annexe constituée du plan 105 (niveau intermédiaire).





Le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF produit en pièce 26, l'acte notarié du 1er juin 1977 concernant la première cession du lot 39 entre le promoteur SGIH et la SCI LE SURF mais la cour constatera que les lettres ABCDEF sont portées à la main et qu'aucun acte modificatif du règlement de copropriété ne les reprend. Aucun autre acte ultérieur ne les reprend et le rapport d'expertise n'en fait pas état.








Au niveau piscine, l'exercice du droit de jouissance du lot 39 (tables et chaises) ne pose pas de problème de sécurité, mais il est admis qu'une servitude de passage pour le public est fixée par le règlement de copropriété à ce niveau, contrairement à la terrasse au niveau intermédiaire qui n'est grevée d'aucune servitude de passage


- les demandes de SBEGI tendant à laisser libre l'accès de la dalle terrasse niveau piscine devant le lot 35 et au niveau intermédiaire devant le lot 39, en bas d'un escalier donnant à la galerie marchande ne sont pas davantage fondées. En effet, aucun accès de la galerie marchande ou des lots de ce copropriétaire n'est prévu au règlement de copropriété. Il n'y a pas d'issue de secours obstruée par l'exercice du droit de jouissance attaché aux lots 35 et 39.


- subsidiairement, si la cour considère qu'il existe une limitation au droit de jouissance exclusive dont bénéfice le lot 39 sur la terrasse intermédiaire, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE pourra se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire ' les témoins commençant en 1977 et les demandes de la SBEGI concernant le dégagement de l'escalier donnant au niveau du lot 39, n'ayant été présentées qu'à compter de ses conclusions d'intervention volontaire du 16 novembre 2010.





L'appelante demande en conséquence à la cour, de :


-In limine litis, 


' dire et juger au vu l'article 122 du code de procédure civile que le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF n'est pas propriétaire de la dalle terrasse niveau piscine qui était concernée par l'acte introductif d'instance du 10 février 2005 et déclarer en conséquence irrecevable, la procédure intentée pour le compte de la copropriété suivant assignation du 10 février 2005, ainsi que l'intervention volontaire de la SBEGI qui trouve son support dans l'assignation irrecevable,


- Au fond, vu les articles 13 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 682 et suivants ainsi que 2258 et suivants du code civil, infirmer le jugement du 7 novembre 2011 en toutes ses dispositions puis débouter le syndicat des copropriétaires et la SBEGI de l'ensemble de leurs demandes, 


Et statuant à nouveau, dire et juger que, 


' la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, propriétaire du lot n° 39, dispose, au titre de ce lot, d'un droit de jouissance exclusive sur la dalle terrasse niveau piscine ; 


' l'occupation qui est faite par ses ayants-droit de cette dalle terrasse niveau piscine (tables et chaises dédiées à la restauration) ne porte pas atteinte à la sécurité de l'établissement et des usagers. 


' la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, propriétaire du lot n°39, dispose, au titre de ce lot, d'un droit de jouissance exclusive sur les fractions de terrasses niveau intermédiaire; 


' ce droit de jouissance exclusive n'est nullement délimité par des « lettres ABCDEF » qui ne figurent sur aucun acte opposable à la concluante ; 


' aucune servitude de passage n'est prévue au règlement de copropriété s'agissant de cette terrasse niveau intermédiaire ; 


' l'utilisation de la totalité de cette fraction de terrasse « niveau intermédiaire » par les propriétaires successifs du lot n° 39 s'est faite paisiblement et sans discontinuité depuis 1977 jusqu'au 16 novembre 2010, date de l'intervention volontaire de la SBEGI à la procédure de sorte que la concluante bénéficie des effets de la prescription acquisitive sur ce droit de jouissance. 


' En tout état de cause, condamner le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SBEGI à lui payer chacun la somme de 30.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 








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En ses conclusions récapitulatives n° 4 du 27 mars 2018, le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF entend voir la cour, statuant au visa des articles 3, 4, 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, articles 1134, 1156 et suivants et 1382 du code civil, 


- A titre liminaire, déclarer irrecevables les demandes de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE visant à voir juger à nouveau les questions de droit déjà tranchées par la cour d'appel dans l'arrêt du 31 mai 2013, relatives à la nullité du jugement et à la prescription de l'action du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF,





- Sur le fond, 


' déclarer l'appel de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE mal fondé et la débouter en conséquence de l'ensemble de ses prétentions, 


' constater que le lot n° 39 disposait initialement de deux droits de jouissance exclusive: 














< le premier portant sur une fraction de terrasse en façade sur mer, délimité par les lettres ABCDEF, selon plan annexé à l'acte du 1er avril 1977 reçu par Me F... (première vente du lot n° 39) ; 


< le second portant sur la fraction de la dalle terrasse dans le prolongement du droit de jouissance exclusif déjà existant, et délimité par un périmètre rouge visé au plan annexé à l'acte du 1er avril 1977 reçu par Me F..., et devant être cédée par la Ville de BIARRITZ selon convention du 24 avril 1976,


' constater que le litige objet de la présente instance concerne exclusivement l'emprise irrégulière des parties communes par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE et ses ayants droits, au niveau des escaliers constituant un passage public sur des parties communes, permettant notamment l'accès aux lots dont la SBEGI est propriétaire, et correspondant en conséquence au 1er droit de jouissance exclusif qui n'a jamais été contesté en son principe et qui n'a jamais concerné la Ville de BIARRITZ,


' dès lors, et nonobstant la question de la propriété de l'assiette du « second droit de jouissance exclusif, constater que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE s'est appropriée une partie commune sur laquelle elle n'a aucun droit de jouissance exclusive, 


' la condamner en conséquence avec la SARL SEBRA à restituer au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF l'escalier extérieur menant à la fraction de terrasse en façade mer attenant au lot n° 39, en évacuant tout mobilier ou objet quelconque sous peine d'une astreinte de 1.500 € par jour de retard, prenant effet après 8 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, 


' dire et juger en tant que de besoin que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE a renoncé à revendiquer tout droit de jouissance privative concernant la terrasse située devant les lots 693 et 694 (lot n° 35), droit de jouissance qui n'a jamais existé, 


' condamner la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE au paiement, en sus des sommes issues du jugement entrepris, d'une indemnité de 45.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 


' débouter les autres parties de toute demande à l'encontre du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF. et, en tout état de cause, 


' condamner la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE à lui verser une indemnité de procédure d'un montant de 10000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


' condamner également la SARL SEBRA à lui verser une indemnité de procédure de 6000€, 


' condamner la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du rapport d'expertise, des deux sommations interpellatives et des procès-verbaux de Me I..., huissier de justice, et autoriser la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





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En ses écritures récapitulatives du 26 mars 2018, la SAS SBEGI représentée par son directeur général, conclut en demandant à la cour, de,


' déclarer irrecevables les conclusions noti'ées le 23 mars 2018 par la SARL SEBRA et les pièces 9-11 ainsi que les conclusions et pièces 1-41 noti'ées les 22 et 23 mars 2018 par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE.


' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a,


< donné acte à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE de ce qu'elle ne revendique aucun droit d'usage des terrasses au titre de ses lots 693, 694 et 699,


< constaté que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne revendique de droit à une jouissance


des terrasses qu'attaché à son lot n° 39,


< constaté que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne bénéficie d'un droit à une jouissance exclusive au titre de ce lot n° 39 que sur les deux portions de terrasse situées, l'une, devant ce lot et l'autre, en contre~bas de quelques marches, tel que représenté en jaune sur le plan de l'expert,


< dit que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE doit exercer sa jouissance sur ces terrasses en respectant d'une part, l'accès à la galerie marchande, d'autre part, le passage au droit des escaliers descendant vers la dalle-terrasse du niveau piscine,


< dit que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne bénéficie d'aucun droit de jouissance sur la dalle terrasse située au niveau piscine,


< ordonné à la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE de retirer dans les quinze jours de la signification de la présente décision, tout objet déposé (chaises, tables, jardinières etc) par elle ou ses ayant- droits sur la dalle-terrasse du niveau piscine, et passé ce délai, sous astreinte, au bénéficie du syndicat des copropriétaires, de 1.000 € par jour de retard pendant une durée de six mois passé laquelle, il sera éventuellement de nouveau fait droit par le juge de l'exécution,





< condamné la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE aux dépens comprenant le coût de l'expertise,


' Y ajoutant,


- condamner la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE à laisser un libre accès au niveau du lot 39 et de l'escalier donnant sur le centre commercial au niveau du lot 39, en modifiant l'agencement de ses tables et chaises pour respecter la réglementation en matière de sécurité, et ce, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,


- la condamner également au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.





La SAS SBEGI, qui adopte la position du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, précise qu'en ce qui la concerne, elle a un intérêt particulier à agir en ce sens qu'elle est copropriétaire de lots situés dans la galerie marchande et que par l'occupation illicite que fait la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE de la terrasse, elle empêche l'accès aux commerces de ladite galerie. Cette occupation génère également un risque pour la sécurité des usagers en obstruant l'accès à l'escalier.








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En ses conclusions récapitulatives n° 4 du 23 mars 2018, la SARL SEBRA intervenant volontaire en appel à titre accessoire, sollicite en premier lieu que les demandes de sa bailleresse la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE soient déclarées recevables et fondées, et en second lieu, qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle ne demande pas dans la présente instance, l'indemnisation du préjudice que lui ont causé le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SBEGI, mais que leurs prétentions soient déclarées irrecevables puis rejetées.


Elle réclame également la condamnation du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et de la SARL SBEGI à lui payer chacun, une indemnité de procédure de 7.500 € et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. 





Outre les argument et moyens de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE qu'elle reprend à son compte, la SARL SEBRA expose et fait valoir que :


- la lecture des plans montre que le lot 39 est composé de plusieurs pièces reliées par un escalier intérieur, soit un local de plain-pied sur la dalle terrasse qui enjambait anciennement le boulevard du [...], et deux locaux situés au niveau piscine (inférieur) qui donnent sur la terrasse située devant le snack dont elle a la jouissance,


- depuis 1977, le propriétaire du lot 39 exploite ces deux niveaux de terrasses,


- en 1992, la grande terrasse d'environ 570 m² surplombant le boulevard du [...] a été démolie ce qui a laissé subsister une terrasse de 72 m² au niveau intermédiaire incluant une petite partie de 12,30 m² en retrait en bas d'une volet d'escaliers de 4 marches. Depuis cette date, l'exploitant du lot 39 bénéficie de la jouissance de la terrasse niveau piscine et de la terrasse niveau intermédiaire. Par acte authentique du 3mai 1989, la SCI SURF alors propriétaire du lot 39 a renoncé à la jouissance de la terrasse démolie moyennant une indemnité de 200000 francs.


- en novembre 2004, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE a acheté le lot 39 à la SCI LE CHAPPEUR


- après l'arrêt rendu par la cour le 31 mai 2013, il ne reste en litige que la délimitation du droit de jouissance attaché au lot 39 sur la terrasse piscine (plan 104)


- or, la description du lot 39 a été reprise dans les actes de vente successifs sans qu'un plan n'y soit joint


- la 11ème résolution du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 2juin 1998 stipule que seul le lot 39 peut avoir la jouissance de la terrasse niveau piscine plan 104, telle que définie par le règlement de copropriété, sans autre précision


- en 2013, le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF a engagé une procédure immobilière des lots 39 et 725 (anciennement 39) et dans la publicité légale parue dans les Petites Affiches du 29 janvier 2014, les a ainsi présentés : « un grand local commercial aménagé en bar restaurant avec grande terrasse donnant sur l'Océan d'une superficie de 248,51m² (lot 725 de la copropriété-anciennement lot 35-) et un petit local commercial en chantier avec petite terrasse donnant sur l'Océan d'une superficie de 37,72 m² (lot 39 de la copropriété)». 


- La jouissance de la terrasse située au niveau intermédiaire ne pose pas de problème excepté que la SBEGI et aujourd'hui le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF dénoncent l'emprise irrégulière en bas de l'escalier qui y accède de la galerie marchande. 














En réalité la SBEGI veut transformer la galerie marchande dont elle est propriétaire, en appartements et elle a donc convaincu le syndicat de faire ce procès en 2005, alors qu'elle-même a effectué des travaux sans autorisation et qu'elle a notamment supprimé l'escalier principal reliant les deux niveaux de la galerie ainsi que certaines portes d'accès.


- le plan 105 annexé au règlement de copropriété ne comporte pas de lettres et la configuration des lieux montre qu'à l'évidence, les concepteurs ont entendu créer un espace de restauration commun aux niveaux piscine et intermédiaire.





En ses écritures déposées le 7 février 2017, la commune de BIARRITZ appelée en intervention forcée par le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF sollicite,


- qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle ne saurait se substituer aux services de la publicité foncière et du cadastre en établissant une attestation de propriété au profit du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF,


- qu'il soit dit qu'il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation à son égard ni d'interpréter l'absence de l'attestation requise,


- le rejet des demandes du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, 


- l'allocation d'une indemnité de procédure de 2500 € outre les dépens.








* * *





MOTIFS DE LA DECISION





Il sera observé que dans l'arrêt du 21 mai 2013, la cour n'a pas révoqué l'ordonnance de clôture et que dans l'ordonnance du 20 décembre 2017, le magistrat de la mise en état a rendu une nouvelle ordonnance de clôture au 28 mars 2018 sans réaction des parties, cette nouvelle ordonnance étant donc de nature à révoquer tacitement la précédente prise le 9 janvier 2013.





- Sur l'incident de communication de pièces formé par la SBEGI,





La régularité du dépôt des dernières conclusions et pièces déposées par la SARL SEBRA et par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE est contestée par la SBEGI en raison de leur remise quelques jours avant l'ordonnance de clôture annonée pour le 28 mars 2018 dans un bulletin de fixation par RPVA envoyé aux avocats le 27 décembre 2017.





Il apparaît cependant que le conseil de la SBEGI a eu le temps de consulter les documents querellés puisqu'à son tour, il a déposé des conclusions récapitulatives le 26 mars 2018, deux jours avant l'ordonnance et du reste, il n'a pas formulé de demande de renvoi de l'affaire pour demander à prendre connaissance des éléments produits par ses contradicteurs.





Dès lors, étant en outre relevé que les conclusions de la SARL SEBRA (récapitulatives n°4) et celles de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE reprenaient pour l'essentiel la même argumentation et les mêmes demandes que les précédentes, et que les pièces déterminantes avaient déjà été échangées entre les parties, il n'y a pas lieu d'écarter des débats les conclusions noti'ées le 23 mars 2018 par la SARL SEBRA et les pièces 9-11 ainsi que les conclusions et pièces 1-41 noti'ées les 22 et 23 mars 2018 par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE.





- Sur le fond du litige,





Les dispositions du jugement rendu le 7 novembre 2011 par le tribunal de grande instance de de BAYONNE concernant le rejet de la demande de nullité de l'assignation, de la fin de non-recevoir concernant la SBEGI ainsi que du moyen tiré de la nullité du rapport d'expertise invoqué par la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE, ne sont pas remises en cause en appel.





Le jugement contesté a, en outre, été confirmé par l'arrêt mixte rendu par la cour de céans le 31 mai 2013, sur les dispositions rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action intentée par le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF.





Pour parvenir à la décision rendue sur le fond, au terme d'une analyse minutieuse des actes et des plans produits aux débats, mais ayant relevé que les parties n'avaient pas produit les plans mentionnant d'origine, une délimitation contradictoire du droit de jouissance du lot 39 (lettres ABCDEF et liseré rouge), le tribunal a notamment retenu que:





- le lot 35 (lots 693, 694 et 699) ne bénéficie d'aucun droit de jouissance sur la dalle-terrasse du niveau piscine,


- le lot 39 bénéficie d'un droit de jouissance exclusif qui ne peut s'exercer que sur la terrasse située au niveau intermédiaire devant ce lot et sur le grand palier situé en contrebas de quelques marches, zone représentée en jaune sur la plan n° 3 annexé au rapport d'expertise de M. G.... 


- ce droit de jouissance ne peut s'exercer que dans le respect d'une part, de l'accès à la galerie marchande situé au niveau intermédiaire, et d'autre part, du passage dans l'escalier descendant sur la terrasse de la piscine.


- La SCI LE SURF alors qu'elle était propriétaire du lot 39, a renoncé au profit de la mairie en 1989 à tout droit de jouissance exclusive sur une partie de la dalle-terrasse pouvant avoir subsisté après la suppression de la passerelle surplombant le boulevard [...] en 1992.


- La SCI LES GRENIERS DE SOPHIE n'a pas acquis par usucapion le droit de jouissance de la dalle-terrasse de la piscine car d'une part, elle ne peut invoquer une prescription abrégée décennale dès lors que son titre ne lui confère aucun droit sur cette terrasse, et d'autre part, s'agissant de la prescription trentenaire, les témoignages et les autres éléments produits aux débats ne caractérisent pas une possession continue pendant 30 ans. 





Le tribunal a validé les conclusions et le plan (pièce 3) dressé par M. G... délimitant en jaune, le droit de jouissance dont bénéficie le lot 39.





Dans le dispositif de son arrêt mixte du 31 mai 2013, la cour n'a pris aucune décision sur le fond, et n'a fait que provoquer les explications des parties sur un point soulevé dans ses motifs, et dès lors, le débat demeure entier sur le bien-fondé des prétentions des appelants et du syndicat des copropriétaires.





- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d'agir du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF 





La cour a enjoint au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et à la SBEGI de justifier de la propriété de la dalle terrasse niveau piscine et la terrasse en façade de mer puis de s'expliquer sur leur qualité à agir à l'égard de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE.





La SCI LES GRENIERS DE SOPHIE qui, avant cette décision, n'avait jamais contesté le droit d'agir du SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, s'empare de la question posée dans l'arrêt du 31 mai 2013, et demande au visa de l'article 122 du code de procédure civile, à la cour de constater qu'eu égard à la position de la mairie de BIARRITZ, le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF ne rapporte pas la preuve de ce que la dalle terrasse niveau piscine appartient à la copropriété. 





L'article 125 du code de procédure civile prévoit que la fin de non-recevoir du défaut de droit d'agir définie par l'article 122 du code de procédure civile comme résultant en particulier du défaut de qualité ou défaut d'intérêt, peut être soulevée d'office, et l'article 123, qu'elle peut être soulevée en tout état de cause. En tout état de cause, c'est la cour qui a invité les parties à s'expliquer sur ce point.





Mais dès lors que la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE ne conteste pas être copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier VICTORIA SURF, elle ne peut dénier au SDC RESIDENCE VICTORIA SURF, le droit de s'assurer qu'en tant que membre de la copropriété, elle exerce ses droits, en respectant le règlement de copropriété et les droits des autres résidents.





Or, l'assignation introductive d'instance visait à préserver les parties communes de la copropriété de tout empiètement, d'y interdire tout empiètement et de garantir les autres copropriétaires des manquements de la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE au règlement de copropriété.





L'évolution des prétentions des parties, les décisions rendues dans cette affaire ainsi que la complexité du litige dû en grande partie à la rédaction des actes de propriété, induisent que la SDC RESIDENCE VICTORIA SURF - qui a d'ailleurs été autorisé à mener cette action en justice par des assemblées générales de copropriétaires - avait le droit d'agir pour faire déterminer l'étendue des parties communes de la copropriété et faire préciser les droits réellement attachés aux lots 35 et 39 dans le cadre de sa mission de gestion de l'ensemble de la copropriété.





Le règlement de copropriété définit toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, la piscine et tous ses accessoires, les escaliers desservant plusieurs lots comme des parties communes générales (page 8).





Il importe donc peu de savoir qu'en définitive, la rétrocession par la mairie, de la fraction de la terrasse subsistant après la destruction de la passerelle construite sur le domaine public, au-dessus du boulevard du [...], n'a pas encore été régularisée par acte authentique. 





La mairie de BIARRITZ ne formule d'ailleurs aucune action en revendication sur une partie quelconque de l'ensemble immobilier VICTORIA SURF.





La Ville ne remet pas davantage en cause l'engagement qu'elle a pris en signant le protocole d'accord passé le 6 novembre 1973 avec la SCI HOTEL VICTORIA tel qu'il est visé dans le règlement de copropriété auquel il est intégré comme toute autre clause. Et ledit protocole dont les termes sont repris dans le protocole de 1976, ne mentionne pas de date-butoir pour formaliser l'accord de rétrocession amiable de la partie de la dalle-terrasse concernée. D'ailleurs, M. J... représentant de la mairie lors des opérations d'expertise, a lui-même remis à M. G..., une copie du second protocole de 1976.





Quant au droit d'agir de la SBEGI, il ne saurait être davantage remis en question, s'agissant d'un des copropriétaires du même ensemble immobilier se joignant à une instance introduite par le syndicat des copropriétaires pour la préservation des parties communes et invoquant un préjudice personnel et direct du fait de l'appropriation d'une partie commune.





Du reste, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE n'explique pas quel serait son propre droit d'agir si si la copropriété dont elle est l'un des membres, n'est pas propriétaire des parties de terrasse sur lesquelles elle revendique un droit de jouissance.





La fin de non-recevoir invoquée par la SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SARL SEBRA étant sans fondement, elle doit être en conséquence écartée.





- Sur le bien-fondé de l'appel 





Le règlement de copropriété fait la loi entre les parties copropriétaires.





En page 4, le règlement de copropriété relate une convention du 6 novembre 1973, entre le promoteur, la SCI HÖTEL RESIDENCE VICTORIA, et la Ville de Biarritz : 


" - Dalle terrasse côté mer - 


La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HOTEL RESIDENCE VICTORIA s'est obligée aux termes de ladite convention à construire à ses frais exclusifs la partie de dalle terrasse et la passerelle figurant au plan n° 105 ci-annexé. 


Il a été stipulé à ladite convention que dés achèvement, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HOTEL RESIDENCE VICTORIA devra remettre à la Ville de Biarritz la fraction de dalle terrasse qui, après réception, deviendra la propriété de celle-ci. 


Toutefois la Ville a accepté que le "promoteur" devienne propriétaire par voie de "rétrocession amiable et gratuite" de la fraction de la dalle terrasse située devant le local pouvant être utilisé à usage de snack-bar, à la cote NGF 13,64 (cette fraction de dalle terrasse est figurée sous périmètre limité en rouge au plan n° 104 ci-annexé et fera partie du lot 39 de l'état descriptif de division ci-après)." 





Le lot 35 (plan 104 figurant en annexe du règlement de copropriété) est défini comme : "Un ensemble de locaux commerciaux pouvant être utilisés à usage de restaurant "snack" situé au niveau piscine comprenant : salle de restaurant en façade sur mer, cuisines, locaux à usage de dépôt, chambre froide, préparation de la pâtisserie, sanitaires." 





Le lot 35 a été renommé en lots 693 et 694 ; puis ces lots ont été réunis, et forment actuellement le lot 725. Il n'inclut pas la jouissance d'une terrasse. 





En tout état de cause, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE déclare ne pas revendiquer de droit de jouissance exclusif sur la dalle terrasse du niveau piscine au titre du lot 35, et la SEBRA conclut dans le même sens.














Le règlement de copropriété définit le lot 39 comme un ensemble de locaux commerciaux situés au niveau intermédiaire inférieur et pouvant être affecté à l'installation de restauration de plein air, bénéficiant d'un «Droit à la jouissance exclusive de la fraction de terrasse en façade de mer, délimitée au plan ci-annexé par les lettres. Ce lot bénéficiera en outre de la jouissance exclusive de la dalle terrasse sous périmètre délimité en rouge au plan ci-annexé, en prolongement de celle dont il a déjà la jouissance, et devant être cédée par la VILLE DE BIARRITZ comme il a été dit dans la convention passée avec celle-ci et analysée au règlement de copropriété. (...)





Ce droit de jouissance exclusif du lot 39 n'est pas contesté par la SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SBEGI en ce qui concerne ce que le syndicat appelle dans ses dernières conclusions, «le 1er droit de jouissance» portant sur la fraction de terrasse en façade de mer, qui est donc cette terrasse sur laquelle le lot 39 a un accès direct.





Le tribunal et la cour en son arrêt du 31 mai 2013 ont relevé qu'il existait une difficulté persistant aujourd'hui, résultant du fait que l'original du règlement de copropriété et les plans annexés ne portent pas la mention d'une délimitation par les lettres ABCDEF et pas davantage de délimitation faite en rouge des droits de jouissance attachés au lot 39. La mairie de BIARRITZ interrogée à plusieurs reprises, a également indiqué ne pas être en possession desdits plans annotés.





L'expert, M. G..., confirme dans son rapport, que les parties n'ont jamais été en mesure de lui fournir des plans portant ces délimitations. Il a cependant considéré au vu des documents qui lui ont été communiqués, que l'acte de 1989 montrait la renonciation de jouissance de la terrasse, objet du litige, par la SCI LE SURF, et que le plan annexé à l'acte d'achat passé en 2001 entre la SCI LE CHAPEUR et la SCI TAUFILS délimitait précisément la fraction de terrasse en jouissance exclusive du lot 39, et il en a conclu que le propriétaire du lot 39 excédait ses droits en faisant usage également de la terrasse du niveau piscine.





En revanche, la jouissance de la terrasse située au niveau intermédiaire et à laquelle donne accès la porte du local défini comme le lot 39, n'est pas contestée par les autres parties, mais le SDC RESIDENCE VICTORIA SURF et la SBEGI demandent que la partie de jouissance attachée au lot 39 soit limitée pour laisser un périmètre au bas de l'escalier descendant de la galerie marchande.





En réalité, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE qui réunit dans son patrimoine, à la fois le lot 39 et le lot 35, entend voir juger que par l'analyse des actes, l'examen des plans de la copropriété, les témoignages et le bon sens, le règlement de copropriété a entendu conférer au propriétaire du lot 39 un droit de jouissance sur la terrasse de la piscine, si étendu que toute la surface située devant le lot 35 en ferait partie intégrante. Ainsi l'installation des tables et chaises placées sur la dalle terrasse piscine devant le snack auquel est dédié le lot 35, ne constituerait pas une appropriation irrégulière.





Or, si les actes successifs de vente du lot 39 comportent pour certains, des inexactitudes relatives à la consistance des droits attachés à ce lot, il n'en demeure pas moins qu'un copropriétaire vendeur ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a lui-même acquis, et que seule une délibération prise par une assemblée générale des copropriétaires selon les règles de majorité applicables, peut autoriser une modification des lots définis par le règlement de copropriété qui doit être à son tour modifié. 





Les droits attachés à la propriété du lot 39 sont donc strictement délimités par le règlement de copropriété, qui ne créé aucun lien juridique ou ne fait même aucun rapprochement entre la destination de ce lot du niveau intermédiaire, et celle du lot 35 situé au niveau de la piscine.





A ce stade du litige, il reste à savoir si du seul fait de la propriété du lot 39, la SCI LES GRENIERS DE SOPHIE peut exploiter la terrasse niveau piscine dans le cadre d'un droit de jouissance exclusif dont elle bénéficierait.





Le tribunal a parfaitement analysé les documents qui lui étaient remis et a validé les conclusions déposées par l'expert, M. G....