Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 16 mai 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS








COUR D'APPEL DE PARIS





Pôle 5 - Chambre 3





ARRÊT DU 16 MAI 2018





(n° , 13 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 16/17230





Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2016 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/12912








APPELANTS :





Madame Laurence Y... épouse Z... ès qualités d'héritière de Monsieur Daniel Z...


Née le [...] à PARIS VIII (75)


[...] 





Madame Frédérique Z...


Née le [...] à NEUILLY SUR SEINE (92)


[...] 





Monsieur Thomas Z...


Né le [...] à PORTCHESTER NEW-YORK (ÉTATS-UNIS)


[...] 





Mademoiselle Perrine Z... ès qualités d'héritière de Monsieur Daniel Z...


Née le [...] à PARIS VIII (75)


[...] 





Monsieur Pierre Z... ès qualités d'héritier de Monsieur Daniel Z...


Né le [...] à PARIS VIII (75)


[...] 





Monsieur Olivier Z... ès qualités d'héritier de Monsieur Daniel Z...


Né le [...] à PARIS XVII (75)


[...] 





Représentés par Me Yvan B... de la C... , avocat au barreau de PARIS, toque : P0407








INTIMÉS : 





Madame Marie L...


Née le [...] à GRAY (70)


[...] 


Madame Marguerite N...


Née le [...] à PARIS XIX (75)


[...] 





Madame Sara J... O... 


Née le [...] à AIX EN PROVENCE (13)


[...] 





Monsieur Gérard E...


Né le [...] à CHARENTON LE PONT (94)


[...] 


[...] 





Bernadette K...


Né le [...] à LE MANS (72)


[...] 





Société civile SCM MÉDICALE A..., prise en la personne de ses représentants légaux, dissolution de la société et dont l'adresse de la liquidation sis [...] [...] 


[...] 





Représentés par Me Nadia Q..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0515, avocat postulant


Assistés de Me Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat plaidant











COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 28 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:


Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre


Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère 


Madame Sandrine GIL, Conseillère


qui en ont délibéré, 





Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle R... 








ARRÊT :





- contradictoire,





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors de la mise à disposition.





*****








FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé en date du 28 juin 1989, Mme Odile Z..., en qualité d'usufruitière, a donné à bail à usage exclusivement professionnel pour l'exercice, en l'espèce, de professions médicales, à quatre médecins: Mme Bernadette K..., Mme Marie-Dominique L... , Mme Marguerite N... et M. Jean-Bernard G..., un appartement situé au 3ème étage d'un immeuble sis [...], pour une durée de 6 ans à effet du 15/07/1989, moyennant un loyer mensuel en principal de 15 000 francs, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance au 15 juillet, 15 octobre, 15 janvier et 15 avril et révisable annuellement le 15 juillet, indice de référence du 4ème trimestre 1988 valeur 919.





Une mention manuscrite de la clause du bail intitulée 'clause particulière' précise qu''à compter du 15 juillet 1992, le loyer de base annuel sera majoré de trente mille francs'. 





Mlle Frédérique Z... agissant au nom de 'l'indivision Z...' a sollicité, par lettres recommandées avec accusé de réception des 30/03 et 02/07/2012, le paiement d'un rappel d'indexation de loyers depuis le 15/07/1992 ainsi que d'une dette locative entre le 01/01/2007 et le 30/12/2011 pour un montant total de 87 744,47 euros.





Par acte extrajudiciaire du 10/12/2012, les consorts Z... ont délivré à la SCM MEDICALE A..., à Mme Bernadette K... , à Mme Marguerite N..., à Mme Sara J... O... et à M. Gerard E..., tous quatre associés de Ia SCM MEDICALE A..., un congé avec refus de renouvellement du bail, pour le 14/07/2013, en application des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.





Les locaux ont été restitués le 17 juillet 2013. 





Par jugement du 30 juin 2016, le tribunal de grande instance de Paris a: 


- Déclaré Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z..., venant aux droits de Daniel Z... décédé le [...], recevables en leurs interventions volontaires, 


- Déclaré Mme Marie L...- recevable en son intervention volontaire,


- Rejeté les demandes de Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N... , Mme Marie L... , Mme Sara J... O... et M. Gérard E..., 


- Déclaré, en conséquence, recevables les conclusions de Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N... , Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E...,


- Accueilli la demande de Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... tendant à voir déclarer les conclusions de la SCM MEDICALE A... irrecevables, 


- Déclaré, en conséquence, irrecevables les conclusions de la SCM MEDICALE A... 


- Rejeté les demandes de Mme Bernadette K... , Mme Marguerite N... , Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gerard E... tendant à voir déclarer irrecevables les demandes en paiement de Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... concernant la période antérieure au 14/06/2012,


- Déclaré Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... recevables en leurs demandes en paiement pour la période antérieure au 14/06/2012 inclus,


- Déclaré Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... recevables en leurs demandes en paiement portant sur la période du 15/06/2012 au 15/07/2013,


- Déclaré Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... irrecevables, en raison de la prescription, en leurs demandes en paiement de la somme de 95 933,10 euros couvrant la période du 01/01/2007 au 14/06/2012 formulées à titre principal,


- Déclaré Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Melle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... recevables en leurs demandes en paiement de la somme de 73 034 euros couvrant la période du 16/07/2008 au 14/06/2012 formulées à titre subsidiaire,


- Dit qu'un nouveau bail portant sur les locaux situes au 3ème étage de l'immeuble sis [...] a pris effet, le 15/07/2007, entre, d'une part, Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z... ainsi qu'entre Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... venant aux droits de Daniel Z..., et, d'autre part, Mme Bernadette K...-, Mme Marguerite N... et Mme Marie L... et ce, moyennant un loyer annuel en principal de 32 014,38 euros,


- Déclaré sans objet la demande de mise hors de cause formulée par la SCM MEDICALE A...,


- Dit que Mme Bernadette K...-, Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... sont redevables à Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... d'une somme de 889,70 euros au titre des rappels d'indexation entre le 15/07/2008 et le 14/07/2013, déduction faite du dépôt de garantie de 6 860,21 euros et de la somme de 693 6,56 euros représentant le montant des charges indument payées par les preneurs entre le 15/07/2008 et le 14/07/2013, 


- Condamné, en conséquence, in solidum Mme Bernadette K... , Mme Marguerite N... , Mme Marie L... , Mme Sara J... O... et M. Gérard E... à payer à Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... la somme de 889,70 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 16/07/2013,


- Ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1154 du code civil,


- Condamné solidairement Mlle Frédérique Z... , M. Thomas Z... , Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts,


- Dit que la compensation entre les sommes respectivement dues par chacune des parties s'opérera de plein droit en application de l'article 1290 du code civil,


- Débouté les parties du surplus dc leurs demandes,


- Condamné Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mine Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 800 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- Débouté Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,


- Condamné Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par déclaration du 5 août 2016, Mme Laurence Z... née Y..., Melle Perrine Z..., M. Pierre Z..., M. Olivier Z..., Mme Frédérique Z... et M. Thomas Z... ont interjeté appel de ce jugement. 





Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2018, Mme Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Melle Perrine Z..., M. Pierre Z..., M. Olivier Z... demandent à la Cour :


Vu notamment les dispositions des articles 1134, 1382, 1759, 1857 et suivants du Code civil et 57 A de la loi du 23 décembre 1986, 


1) dire et juger les consorts Z..., recevables et bien fondés en leur appel ainsi qu'en toutes leurs demandes, fins et conclusions, 


Y faisant droit, 


2) confirmer le jugement en date du 30 juin 2016 en ce qu'il a déclaré les consorts Z... recevables en leurs demandes dans leur principe et sur la période non prescrite du 16 juillet 2008 au 15 juillet 2013,


3) confirmer le jugement en date du 30 juin 2016 en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions de la SCM MÉDICALE A...,


4) dire et juger irrecevables les conclusions de la SCM MÉDICALE A... devant la Cour,


Infirmant pour le surplus le jugement entrepris et statuant à nouveau, 


5) condamner in solidum Mmes Marguerite N..., Sara J... O... , Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... à payer à titre de loyers ou d'indemnités d'occupation et à titre principal, la somme de 73.034 € arrêtée au 14 juin 2012 à Mme Laurence Y... veuve Z..., Melle Perrine Z..., Messieurs Pierre et Olivier Z..., Mme Frédérique Z... et à M. Thomas Z... avec intérêt au taux légal à compter du 16 juillet 2013, date de l'assignation introductive d'instance,


6) condamner in solidum Mmes Marguerite N..., Sara J... O... , Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... à payer, à titre de loyers ou d'indemnités d'occupation, la somme de 25.165,25 € au titre de la période du 15 juin 2012 au 15 juillet 2013 à Mme Frédérique Z... et à M. Thomas Z... avec intérêt au taux légal à compter du 16 juillet 2013, date de l'assignation introductive d'instance, 


7) ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil,


8) dire et juger en tout état de cause la SCM MÉDICALE A..., Mmes Marguerite N..., Sara J... O... , Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... irrecevables et en toute hypothèse mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter intégralement, 


9) condamner in solidum Mmes Marguerite N..., Sara J... O... , Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... à payer à Mme Laurence Y... veuve Z..., Melle Perrine Z..., MM. Pierre et Olivier Z..., Mme Frédérique Z... et Monsieur Thomas Z..., la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


10) condamner in solidum Mmes Marguerite N... , Sara J... O... , Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître Yvan B..., Avocat associé de la Société d'Avocats au Barreau de Paris Bernard & Yvan B... dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 février 2018, la SCM MÉDICALE A..., Mmes Sara J... O... , Marguerite N..., Bernadette K..., Marie L... et M. Gérard E... demandent à la Cour de :


A titre principal : 


- confirmer le jugement du 30 juin 2016 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... recevables en leurs demandes en paiement pour la période antérieure au 14/06/2012 inclus,


Statuant à nouveau sur ce point, déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... concernant leurs demandes en paiement pour la période antérieure au 14/06/2012,


Infiniment subsidiairement : 


- dire et juger qu'en l'absence d'accord des parties sur le loyer du nouveau bail 


professionnel qui aurait dû prendre effet au 15 juillet 2007, aucun bail n'a pu être conclu, 


- dire et juger qu'aucune clause d'indexation ne peut s'appliquer, ni aucun loyer être dû, 


- dire et juger que Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... ne demandent plus de paiement d'indemnités d'occupation ou de rappels d'indemnités d'occupation et ont renoncé à cette demande,


Infiniment subsidiairement, dire et juger que Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... ne justifient pas du montant de l'indemnité d'occupation qui serait dû, 


En conséquence, dire et juger que Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... ne peuvent réclamer aucune indemnité d'occupation ou de rappel d'indemnité d'occupation à Mme Sara J... O... , M. Gérard E..., Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., 


En tout état de cause : 


- Débouter Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,


- Condamner solidairement Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à chacun des six intimés la somme de 2.000 €, soit la somme globale de 12.000 €, sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure, 


- Les condamner solidairement aux entiers dépens et autoriser Maître Nadia Q... à les recouvrer conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. 





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 


La clôture est intervenue le 28 février 2018.








MOTIFS





Sur la recevabilité des demandes des consorts Z... :





Les appelants expliquent que la SCI [...] est une SCI dite d'attribution conférant à chaque associé un droit de jouissance exclusif sur des fractions divises de l'immeuble résultant d'un état descriptif de division auxquelles sont attachés des groupes de parts ; que la société comprenait trois associés, Frédérique, Thomas et Daniel Z... ; qu'au décès de ce dernier, sa femme est devenue usufruitière de ses parts et ses enfants, Laurence, Perrine, Pierre et Olivier Z... nu-propriétaires. Ils précisent que Laurence, Perrine, Pierre et Olivier Z... ont exercé leur droit de retrait le 12 juin 2012, laissant Mme Frédérique Z... et M.Thomas Z... indivisaires ; qu'en conséquent, Laurence, Perrine, Pierre et Olivier Z... sont recevables à agir jusqu'au 12 juin 2012, puis à compter de cette date, seuls Frédérique et Thomas Z... sont recevables en leurs demandes.





L'intimée considère que seule la SCI d'attribution a qualité pour agir et non ses associés, lesquels ne sont devenus propriétaires qu'après la dissolution de la société en 2012 ; qu'ils ne peuvent donc agir en leur nom que pour les faits et droits postérieurs. Ils ajoutent que les appelants ne fournissent aucun descriptif de division permettant de connaître les fractions attribuées aux associés. 





En l'espèce, il résulte de l'acte authentique du 14 juin 2012 dressé par Me H... notaire qu'il a été constitué en 1950 une société civile immobilière des [...] ; qu'il s'agit d'une société dite d'attribution conférant à chaque associé un droit de jouissance exclusif sur des fractions divises de parties privatives et communes de l'immeuble résultant d'un état descriptif de division auxquelles sont rattachés des groupes de parts sociales; ce qui emporte le droit de louer pour les attributaires. 





Si l'état de description de l'immeuble n'est pas produit, l'acte de dissolution de la société attributaire et l'acte de partage entre M. Daniel Z..., Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... en date des 14 juin 2012 ainsi que l'acte de décès de M. Gilles Z... du [...] permettent d'identifier les attributaires des fractions divises de l'immeuble et les groupes de parts qui leur sont rattachés. 





Au vu des deux actes notariés du 14 juin 2012, le premier portant transfert de propriété de la société civile immobilière des [...] le second valant partage entre M. Daniel Z..., Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z..., il apparaît :


- que l'appartement situé au 3ème étage de l'immeuble du [...] correspond aux parts n°26 à 40 et 276 à 319 et 320 de la SCI des [...] et [...] précitée,


- que ces parts sociales étaient attribuées à M. Pierre Z... époux de Mme Odette I...,


- que, conformément aux statuts de la SCI des [...] ,


cette attribution conférait à M. Pierre Z... la jouissance exclusive de l'appartement


correspondant à ses parts,


- qu'à compter du décès de Pierre Z... survenu le [...], puis des décès de


Michel Z... et de Gilles Z... survenus respectivement les 17/07/1998 et 05/05/2001, Mme Odette I... , M. Daniel Z..., Mlle Frédérique 


Z... et M. Thomas Z... sont devenus respectivement usufruitière, en ce qui


concerne Mme Odette I..., nus-propriétaires, en ce qui concerne les


consorts Z..., des parts sociales susnommées, la nue-propriété en appartenant


indivisément, pour moitié, à M. Daniel Z..., pour l'autre moitié à Mlle Frédérique


Z... et à M. Thomas Z...,


- qu'au décès de Mme Odette I... survenu le [...], l'usufruit dont


elle bénéficiait a pris fin, M. Daniel Z..., Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... acquérant ainsi, en leurs qualités de nus-propriétaires, la pleine propriété desdites parts,


- que l'acte notarié de partage du 14/06/2012 qui a mis fin à cette indivision a attribué


à Mlle Frédérique Z... et à M. Thomas Z..., chacun pour moitié indivise,


le lot n°15 de l'ensemble immobilier sis [...], lequel lot est, notamment, constitué de locaux à usage de bureaux et de water-closets situés au 3ème étage de l'immeuble auquel était affecté les parts n°26 à 40 et 276 à 319 et 320 de la SCI des [...] alors que M. Daniel Z... se voyait attribuer l'appartement du 5ème étage.





Il n'est pas contesté que les locaux composant le lot n°15, à savoir l'appartement du 3ème étage, sont ceux que Mme Odette I... veuve Z... a loué aux appelants, suivant le bail du 28 juin 1989.





Dans ces conditions :


- à compter du 02/02/2003 et jusqu'au 13/06/2012, M. Daniel Z..., Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... ont bénéficié d'un droit de jouissance exclusive sur les locaux loués aux intimés puis ils en sont devenus propriétaires lors de la dissolution de la SCI le 14 juin 2012; 


- le14/06/2012 l'acte de partage a attribué la propriété exclusive de l'appartement du 3ème étage, chacun pour moitié indivise, à Mlle Frédérique Z... et à M. Thomas Z....





M. Daniel Z... étant décédé le [...] , ce sont ses ayants droits qui ont qualité à agir jusqu'au 14/06/2012, à savoir Laurence Y... veuve Z... et ses enfants Melle Perrine Z... et Pierre et Oliver Z....





Il s'ensuit que Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... ainsi que Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z... , M. Pierre Z... et M. Olivier Z... venant aux droits de Daniel Z... ont, des lors, qualité à demander paiement aux défendeurs de l'arriéré locatif arrêté au 14/06/2012.





Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... ont également qualité pour demander paiement de l'arriéré locatif jusqu'au 15/07/2013.





Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leur fin de non recevoir et :


- déclaré Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mine Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... recevables en leurs demandes en paiement pour la période antérieure au 14/06/2012 inclus,


- déclaré Mlle Frédérique Z... et M. Thomas Z... recevables en leurs demandes en paiement portant sur la période du 15/06/2012 au 15/07/2013,





Sur l'irrecevabilité des demandes de la SCM MÉDICALE A... :





Les appelants font valoir que la SCM MÉDICALE A... étant radiée, elle n'a plus la personnalité morale de sorte que les conclusions régularisées en son nom sont irrecevables tant en première instance, comme l'a jugé le jugement entrepris, qu'en cause d'appel.





Si les intimés ne contestent pas que la SCM MÉDICALE A... n'a plus d'existence et ne demande pas l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les conclusions pour son compte irrecevables, ils ont néanmoins formé une demande à son profit de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Il n'est pas discuté que la SCM MÉDICALE A... a été dissoute le 14juillet2013 et radiée du registre du commerce et des sociétés de Paris avec clôture des opérations de liquidation le 4 décembre 2013. Il n'a été désigné, alors qu'elle a été attraite en la cause, aucun mandataire ad hoc. Elle est par conséquent dépourvue d'intérêt et de qualité à agir de sorte qu'il ne pouvait être régularisé de conclusions à son nom. Il s'ensuit que les conclusions régularisées au nom de la SCM MÉDICALE A... sont irrecevables.





Sur le montant des loyers :





Les appelants ne contestent pas en cause d'appel que leur action en paiement est soumise à la prescription quinquennale tel que l'a retenu le jugement de première instance dont ils demandent la confirmation de ce chef. Ils considèrent en revanche que les loyers dus sur la période non prescrite, entre le 16 juillet 2008 et le 15 juillet 2013 doivent être calculés par application de la clause d'indexation contractuelle annuelle et de l'indice de référence ICC du 4ème trimestre 1988 figurant dans le bail initial en date du 28 juin 1989 soit 919 ; que la prescription quinquennale de l'action en paiement des loyers n'a pas d'incidence sur le calcul de l'indexation. 





Les appelants contestent le jugement en ce qu'il a considéré que les parties auraient eu la commune intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 32 024,28 euros en principal et d'appliquer l'indexation contractuelle à compter du 15 juillet 2007. Selon eux, même si on admet que la tacite reconduction implique un nouveau bail renouvelé, celui-ci l'est aux clauses et conditions antérieures, y compris la clause d'indexation contractuelle qui doit dès lors s'appliquer. Ils font valoir que la clause d'indexation annuelle étant automatique, à l'expiration de chaque période de six ans le loyer contractuel n'est pas le loyer initial mais celui qui résulte de l'application de la clause d'indexation.





Les intimés estiment que le loyer indexé doit être celui du dernier bail professionnel renouvelé, à savoir celui du 15 juillet 2007, auquel il faut appliquer le dernier indice de référence connu à cette date. Ils précisent que le renouvellement d'un bail professionnel constitue un nouveau bail ; que ce renouvellement suppose un accord exprès ou tacite des parties sur le nouveau loyer qui servira de base à l'indexation; qu'en cas d'accord tacite comme en l'espèce, le bail se renouvelle aux mêmes clauses et conditions moyennant le dernier loyer accepté par les parties, à savoir 32 024,28 euros.





La cour rappelle que selon les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, le bail professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Le contrat est reconduit tacitement aux clauses et conditions du contrat expiré à défaut pour les parties d'avoir notifié à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat soit à l'expiration de celui-ci pour le bailleur, soit tout moment par le locataire, en respectant un délai de préavis de six mois.





Par application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 1738 du code civil, au terme fixé par le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de six ans et il s'opère un nouveau bail. 





Les parties ne discutent pas que le bail conclu suivant acte sous seing privé du 28 juin1989 à effet du 15/07/1989 pour une durée de six années portant sur les locaux sis au 3ème étage du [...] , est un bail professionnel soumis aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.





Le bail du 28 juin1989 n'ayant pas été dénoncé à son terme a été reconduit tacitement le 15/07/1995 pour une durée de six ans, et pareillement pour les baux suivants à savoir:


- le nouveau bail du 15/07/1995 a été reconduit tacitement le 15/07/2001,


- le nouveau bail du 15/07/2001 a été reconduit tacitement le 15/07/2007,





En revanche, le nouveau bail du 15 juillet 2007 a pris fin à son terme, par l'effet du congé avec refus de renouvellement de bail professionnel délivré le 10/12/2012, au visa de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 par les consorts Z... pour le 14/07/2013.





Le bail du 28 juin 1989 contient une clause de révision automatique annuelle du loyer ainsi rédigée: 


'Le montant du loyer, librement fixé entre les parties, sera payable au domicile du bailleur. Il sera révisé chaque année en fonction de l'indice national l.N.S.E.E. du coût de la construction dont les éléments de référence sont indiqués en page 4, laquelle indique que Le loyer sera révisé chaque année le 15 juillet avec comme indice de référence celui du 4ème trimestre d'une valeur de 919'.





La cour observe que si l'action en paiement des loyers arriérés est soumise à la prescription quinquennale, ce qui est admis par les parties, cette prescription s'applique aux loyers et non au processus de l'indexation qui est un mode de calcul.





Les appelants procèdent à l'indexation du loyer à compter du 15 juillet 1992 par application de l'indice de référence du 4ème trimestre 1988 figurant dans le bail du 28 juin 1989, de sorte qu'au 15 juillet 2007 le montant du loyer en principal serait de 12 099,95 euros par trimestre, soit 48 399,80 euros.





Cependant à compter du 15/07/2007, le bail a été reconduit tacitement pour une durée de six ans de sorte qu'il s'est opéré à cette date un nouveau bail pour une durée de six ans au montant du loyer accepté par les parties. 





Il convient de rechercher par application des articles 1156 et 1162 du code civil dans leur version applicable à l'espèce, qu'elle a été la commune intention quant au montant du loyer en principal lors de la reconduction des baux précités.





Le bail du 28 juin 1989 fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 15 000 francs en principal, soit 180 000 francs par an et en principal, et prévoit qu'à compter du 17 juillet 1992, ce loyer de base annuel sera majoré de 30 000 francs, le portant ainsi à la somme totale de 210 000 francs, soit 32 014,28 euros par an et en principal.





Les consorts Z... n'ont pas contesté le fait que les intimés se sont acquittés de ce montant au titre et au cours de ce bail et des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001 et 15 juillet 2007. 





Ils n'ont pas davantage en cours d'exécution des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001, soit pendant prés de 18 ans, contesté que ce montant de 32 014,28 euros annuellement réglé par les intimés correspondait au montant effectivement dû, ni avoir, pendant cette même période, sollicité un réajustement dudit montant ou réclamé le paiement d'un rappel au titre de la clause d'indexation contractuelle.





Ce n'est que par courrier du 30 mars 2012, quatre mois avant le terme du bail du 15 juillet 2007 qu'ils ont sollicité des locataires le règlement d'un rappel d'indexation.





Il résulte de ces éléments la commune intention des parties de voir fixer le montant du loyer des baux des 15 juillet 1995, 15 juillet 2001 et 15 juillet 2007 à la somme de 32014,28 euros par an en principal.





Par conséquent, c'est partir du loyer du bail du 15 juillet 2007 que doit se calculer l'indexation et l'indice de référence est celui applicable à la prise d'effet de ce nouveau bail et non l'indice de référence du bail du 28 juin 1989.





C'est donc de manière justifiée que le jugement entrepris a dit qu'un nouveau bail a pris effet le 15 juillet 2007 entre les parties moyennant un loyer annuel de 32 014,28 euros en principal, lequel constitue le loyer soumis à indexation à compter du 15 juillet 2007.





La cour renvoie par conséquent au calcul détaillé de l'indexation du loyer figurant dans les motifs du jugement entrepris de sorte que Mmes J... O... , N..., K..., L... et M. E... sont redevables entre le 15juillet 2008 et le 14 juillet 2013 de la somme totale de 174 757,87 euros.





Le montant total des loyers par eux payés, sur cette même période, s'élève, sans contestation de ce chef des consorts Z... en cause d'appel, à la somme de 160 071,40 euros, de sorte que les intimés restent redevables de la somme de 14 686,47 euros au titre du rappel d'indexation (174 757,87 euros - 160 071,40 euros).





Sur les charges et le dépôt de garantie :





Il ressort des décomptes respectifs des parties que les charges dues après régularisation des charges générales et ascenseurs sont, entre le 15 juillet 2008 et 14 juillet 2013 de 5 258,92 euros. Le décompte figurant dans les écritures des appelants ne ventile pas les loyers et provisions pour charges réglés par Mmes J... O... , N..., K..., L... et M. E..., ce qui rend le décompte difficilement exploitable. Mais il n'est pas discuté que les intimés ont versé une provision trimestrielle sur charges de 609,80 euros, soit sur la période considérée la somme de 12189,21 euros.





Il s'ensuit que les intimés ont versé un trop perçu de 6 936,56 euros (12 189,21 - 5252,65 euros) au titre des charges. 





Les locataires ont réglé le dépôt de garantie de 45 000 francs soit 6 860,21 euros prévu par le bail du 28 juin 1989.





Au terme des clauses du bail le dépôt de garantie est restitué en fin de jouissance. Un état des lieux de sortie par huissier de justice a été établi le 16 juillet 2013. 





Sur le décompte figurant dans leurs écritures, les bailleurs ont porté au crédit des locataires le montant du dépôt de garantie mais il s'agit d'un décompte, pour ce qui relève des loyers indexés, qui est erroné. En outre la cour a retenu le calcul effectué par le jugement entrepris qui a uniquement repris le montant des loyers réglés effectivement par les intimés et celui résultant des loyers indexés pour parvenir à un différentiel de 14 686,47 euros au titre du rappel d'indexation.





Il s'ensuit qu'il convient d'imputer le dépôt de garantie sur la dette locative des intimés. 





Dans ces conditions, les intimés restent devoir à les consorts Z... la somme de 889,70 euros, soit : 


* rappel au titre de l'indexation : 14 686,47 euros 


* trop versé au titre des charges : - 6 936,56 euros 


* déduction du dépôt de garantie : - 6 860,21 euros





Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a dit que les intimés sont redevables d'une somme de 889,70 euros au titre des rappels d'indexation entre le 15/07/2008 et le 14/07/2013, déduction faite du dépôt de garantie de 6 860,21 euros et de la somme de 693 6,56 euros représentant le montant des charges indûment payées par les locataires.





Par conséquent, le jugement entrepris qui a condamné in solidum Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L... , ainsi que Mme Sara J... O... et M. Gérard E... à payer la somme de 889,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16/07/2013, date de l'assignation et qui a ordonné la capitalisation des intérêts doit être confirmé.





Comme l'a relevé le jugement entrepris, qui sera confirmé de ce chef, la somme de 889,70 euros étant due à la fois pour la période antérieure au 14/06/2012 et pour la période postérieure à cette date, Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... seront condamnés à la verser à Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z....





Sur l'indemnité d'occupation :





Les intimés ont fait valoir subsidiairement que si la cour considérait qu'il n'était pas rapporté la preuve d'un accord sur le prix du dernier bail au 15 juillet 2007, alors en ce cas, en l'absence d'accord sur le loyer, aucun bail n'aurait pu prendre effet à cette date et il ne pourrait être demandé l'application d'une clause d'indexation et le paiement de loyers. 





En réponse les appelants ont répliqué à titre subsidiaire dans le corps de leurs écritures en page 22, qu'en ce cas Mmes J... O... , N..., K..., L... et M. E... seraient redevables d'une indemnité d'occupation qu'ils ont chiffré au montant des loyers indexés qu'ils réclament. 





S'agissant d'une demande subsidiaire des intimés la cour n'a pas à l'examiner.





Cependant dans le dispositif de leurs écritures, les appelants ont sollicité diverses sommes 'à titre de loyers ou d'indemnités d'occupation' sans préciser qu'il s'agissait pour l'indemnité d'occupation d'une demande subsidiaire.





Il convient par conséquent de débouter les consorts Z... de leur demande d'indemnités d'occupation qui est sans objet dès lors qu'il a été jugé qu'un nouveau bail a été conclu le 15 juillet 2007. 





Sur la demande de dommages et intérêts :





Les appelants contestent le jugement de première instance qui les a condamnés à régler des dommages et intérêts aux locataires en raison d'un prétendu comportement déloyal. Ils exposent avoir fait de nombreuses démarches amiables auprès des locataires avant la saisine du tribunal ; qu'ils ont proposé un échelonnement de la dette et qu'ils étaient favorables à la mise en oeuvre d'une médiation. Ils ajoutent avoir délivré le congé dans le délai légal de six mois ce qui laissait la possibilité aux intimés de déménager dans de bonnes conditions et ils rappellent que les locataires ont payé un loyer inchangé pendant de nombreuses années.





Les intimés considèrent que les bailleurs ont eu un comportement déloyal et brutal en réclamant des rappels de loyers d'un montant exorbitant de 87 744,47 euros, que les locataires ne pouvaient régler 'du jour au lendemain ' et en leur délivrant un congé qui les a obligés à partir après 30 ans dans les lieux, comportement constitutif d'une faute engageant leur responsabilité. 





En l'espèce, les consorts Z... ont fait état d'un rappel d'indexations et de charges


à hauteur d'une somme totale de 87 744,47 euros, pour la première fois, aux termes du courrier du 30 mars 2012 qu'ils ont adressé aux intimés pour leur demander paiement de ce montant. 





Si cette réclamation a ainsi été effectuée plus de 20 ans après le bail du 28 juin 1989 liant les parties et ce pour une somme importante, il n'en demeure pas moins que les locataires, qui sont dans les lieux depuis le bail de 1989 pour ce qui concerne Mmes P... K... et N..., ont réglé pendant de nombreuses années un loyer inchangé depuis le 15 juillet 1992 ; que cette réclamation a fait l'objet de discussion entre les avocats des parties avant que les bailleurs ne saisissent le tribunal par voie d'assignation prés de 15 mois après la lettre du 30 mars 2012. En outre, les bailleurs n'étaient pas opposés à un règlement échelonné de la somme qu'ils réclamaient tel que cela ressort du courrier du 30mars 2012 et ils étaient, dans le cadre de la procédure de première instance, favorables à une médiation. Enfin, il ne peut leur être fait grief d'avoir délivrer un congé alors qu'ils ont respecté le délai légal des six mois pour ce faire s'agissant d'un bail professionnel. 





Dans ces conditions, il n'est pas rapporté la preuve d'un comportement fautif de la part des bailleurs de sorte que Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 





Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mlle Frédérique Z... , M. Thomas Z... , Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.





Sur les demandes accessoires :





Il n'est pas inéquitable de condamner in solidum, et non solidairement comme demandé, Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 800 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans la mesure où les conclusions délivrées au nom de la SCM MÉDICALE A... sont irrecevables, il ne peut être demandé à son profit de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... qui succombent seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS 





Déclare irrecevables les conclusions d'appel régularisées au nom de la SCM MÉDICALE A...,





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mlle Frédérique Z... , M. Thomas Z... , Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts,





L'infirme sur ce point,





Statuant à nouveau et y ajoutant,





Déboute Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... de leur demande de dommages et intérêts, 





Confirme le jugement entrepris dans ses autres dispositions, 





Déboute Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... de leur demande d'indemnités d'occupation, 





Condamne in solidum Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... à payer à Mme Bernadette K..., Mme Marguerite N..., Mme Marie L..., Mme Sara J... O... et M. Gérard E... la somme de 800 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne in solidum Mlle Frédérique Z..., M. Thomas Z..., Mme Laurence Y... veuve Z..., Mlle Perrine Z..., M. Pierre Z... et M. Olivier Z... qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE