Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 23 mai 2018

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 23 MAI 2018



(Rédacteur : Catherine COUDY, conseiller,)





N° de rôle : 17/01076







SCI D'ERLEAC



c/



SAS FONCIA TOURNY



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 décembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5°, RG : 14/08986) suivant déclaration d'appel du 21 février 2017





APPELANTE :



SCI D'ERLEAC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SAS FONCIA TOURNY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentée par Maître LOURME substituant Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mars 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Catherine COUDY, conseiller, chargée du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Michèle ESARTE, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine COUDY, conseiller, 

 

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *









Courant 2003, l'immeuble situé [Adresse 3] a fait l'objet d'entrées d'eau provenant de l'appartement du premier étage appartenant à monsieur [J] et donné en location, ce qui provoquait l'effondrement du plancher de cet appartement situé au premier étage appartenant à M. [J] et des dégâts dans le local du rez-de-chaussée appartenant à la SCI d'Erléac. 



La Mairie de Bordeaux prenait un arrêté de péril non imminent après démolitions de première urgence et étaiement de l'immeuble en mars 2003



Par ordonnance de référé du 15 décembre 2003, le président du tribunal de grande instance de Bordeaux désignait M. [H] en qualité d'expert pour constater les dégâts, rechercher et chiffrer les travaux de reprise.

M. [H] devait déposer son rapport le 13 mars 2006 dans lequel il concluait à la nécessité de travaux de réparation évalués à 151.938,23 € HT. 



Une première assignation était délivrée à l'initiative du syndicat des copropriétaires le 24 mars 2006, annulée par le juge de la mise en état le 14 décembre 2006 et réitérée le 1er août 2007, à l'encontre de monsieur [J].



Par acte d'huissier du 1er juin 2006, la SCI d'Erléac, propriétaire du local sis au rez de chaussée de la copropriété assignait monsieur [J] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir réparation de ses préjudices dont les pertes de loyers subies, du fait de l'effondrement du plafond de ses locaux et de l'attente des travaux de reprise.

Les travaux de réparation étaient accomplis après étude et facturés fin 2007 et début 2008.



Après jonction des procédures, par jugement du 17 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné monsieur [Q] [J] à réparer le préjudice de la SCI d'Erleac pour 41 799,63 € au titre des travaux dans le local de la SCI et pour 101 500 € au titre du préjudice de jouissance et à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 30.495,50 € au titre des réparations sur les parties communes et 22 101,85 € au titre des travaux nécessités en cours d'expertise. Le tribunal considérait que monsieur [J] était responsable du sinistre à hauteur de 70%, les 30% subsistant étant imputables au comportement du syndicat des copropriétaires, et fixait le préjudice de jouissance de la SCI d'Erléac à 101 500 € au vu des loyers des appartements non perçus et du loyer pouvant être perçu pour le local commercial de cette SCI.

 

Par arrêt du 25 janvier 2011, la cour d'appel de Bordeaux a réformé le jugement notamment sur le montant dû par M. [Q] [J] à la SCI d'Erleac au titre du préjudice de jouissance pour pertes locatives, réduit à la somme de 35 938 €, en retenant que la SCI avait refusé de donner les clefs de son local pour faire les travaux nécessaires à la levée de la procédure de péril , ce qui aurait limité le préjudice subi.

La SCI d'Erléac formait un pourvoi en cassation déclaré non admis.



Par acte en date du 2 septembre 2014, la SCI d'Erleac a assigné la SAS Foncia Tourny pour voir engager sa responsabilité délictuelle. 



Par jugement du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- débouté la SCI d'Erleac de ses demandes formées contre la SAS Foncia Tourny,

- condamné la SCI d'Erleac à payer à la SAS Foncia Tourny la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la SCI d'Erleac aux dépens. 



Le tribunal a relevé que le comportement de la société Foncia Tourny ne pouvait être mis en cause antérieurement au 14 mars 2006, car ce n'est qu'à cette date qu'elle avait été élue en qualité de syndic et qu'elle était donc responsable d'éventuelles carences.

Il a par ailleurs considéré qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre ce syndic. Il a pour cela pris en compte , comme cela avait été retenu par l'arrêt de la cour d'appel dans l'instance opposant monsieur [J] à la SCI, le comportement de ladite SCI dans les travaux qui ont suivi l'incident et a notamment relevé que celle-ci avait refusé de remettre ses clés encore en janvier 2008 afin que soient réalisés les travaux permettant la levée de la procédure de péril, intervenue en mars 2008 ce qui aurait permis de limiter le préjudice. 

Il a précisé que les gravats permettant les travaux de reprise ont été évacués le 27 novembre 2007 et que l'accès au local était encore impossible 

Il a ajouté que le retard lié à l'absence de remise des clefs du local de la SCI n'avait en toute hypothèse retardé les travaux que quelques semaines et a estimé que le fait que les travaux aient duré plus de 3 ans et trois mois n'est pas imputable à une faute du syndic, ce délai étant dû à la recherche des causes du sinistre, l'intervention de la mairie par arrêté de péril, la mise en oeuvre de l'expertise, le choix des travaux et des entreprises, tous élément extérieurs à la société Foncia Tourny.



La SCI d'Erléac a interjeté appel total de cette décision par déclaration du 21 février 2017. 



Dans ses dernières conclusions du 4 mai 2017, la SCI d'Erléac demande à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 13 décembre 2016,

le réformant, 

- condamner la SAS Foncia Tourny à lui payer :

- la somme principale de 65.562 €,

- les intérêts du droit courus à compter de la décision à intervenir,

- une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SAS Foncia Tourny aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



La SCI d'Erléac fait valoir que le retard pris dans l'élaboration des travaux est exclusivement de la faute de la SAS Foncia Tourny. Elle explique que la société Foncia Tourny avait reconnu dans un message électronique être en possession des clefs depuis le 22 novembre 2007, que son conseil avait refusé de prendre les clefs entre les mains de monsieur [K] l'estimant non mandaté à cette fin, et qu'elle-même lui avait rappelé à plusieurs reprises que les clés étaient disponibles auprès de M. [K], ce à quoi la société Foncia n'avait jamais répondu, de sorte que le syndic est bien responsable du préjudice subi par elle. 



Sur le préjudice, elle fait valoir qu'elle a subi une perte de jouissance de 57 mois entre l'arrêté de péril du 18 juin 2003 et le 11 mars 2008, date de sa levée, que le tribunal avait fixé sa perte locative à la somme de 101 500 €, que la cour d'appel avait réduit le montant de la condamnation à 35 938 € en considération du retard dans la transmission des clefs non imputable à monsieur [J], mais que ce retard était en réalité imputable à la société Foncia et non à elle-même.



Dans ses dernières conclusions du 3 juillet 2017, la SAS Foncia Tourny demande à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil, de :

- confirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 13 décembre 2016,

- débouter la SCI d'Erleac de l'intégralité de ses demandes,

- la condamner au paiement d'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SAS Foncia Tourny relève que le mauvais état des locaux compromettait leur location, ce dont aucun locataire ne s'est préoccupé avant d'y être contraint par la mairie, et elle soutient que le retard dans l'élaboration des travaux est exclusivement dû au fait de la SCI d'Erléac et qu'elle même n'a pas commis de faute pouvant être en tout ou en partie à l'origine du retard pris par les travaux.

Elle argue principalement que les clés ne lui ont pas été remises en novembre 2007, que la SCI ouvrait parfois sa porte par son représentant mais ne remettait pas les clefs, que ces clefs ne pouvaient être remises à son avocat mais devaient l'être à elle-même, syndic, et que la SCI avait dû être mise en demeure une nouvelle fois en janvier 2008.



Elle conteste par ailleurs l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués, les difficultés de location du local commercial étant dues à la vétusté des locaux et la SCI d'Erleac calculant un préjudice sur 5 ans alors que 2 ans au moins devraient être mis à sa charge. 

Enfin, elle note que le local commercial de la SCI n'était pas loué au jour du sinistre, de sorte que la SCI ne peut arguer que d'une perte de chance de louer ce local commercial alors que le tribunal avait pris en compte à tort la totalité des loyers de la concluante.

Elle fait enfin valoir que le préjudice invoqué par la SCI d'Erleac n'est pas démontré en ce que la période et la valeur locative ne sont pas définies. 



L'ordonnance de clôture été prononcée le 14 mars 2018.



Pour plus amples exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



La SCI appelante fondant son action contre le syndic, la SAS Foncia Tourny, sur le droit commun de la responsabilité civile délictuelle régie par l'article 1382 du code civil ancien doit prouver l'existence d'une faute commise par la SAS Foncia Tourny es qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 3].

Elle reproche au syndic assigné d'avoir participé de par son inertie à son préjudice venant de l'absence de perception de loyers durant la période de 57 mois située entre le 18 juin 2003 et le 11 mars 2008, date de la levée de l'arrêté de péril, donnant une perte de loyers de 202 920 €, somme retenue pour 101 500 € par le tribunal de grande instance contre monsieur [J] propriétaire du local où le sinistre avait pris naissance et réduite à tort par la cour d'appel à 35 938 € motif pris que le retard dans les travaux lui était imputable , ce qu'elle conteste, et sollicite contre le syndic la différence entre 101 500 € et 35 938 €, soit 65 562 €.



Il sera tout d'abord relevé que la somme de 101 500 € retenue par le tribunal dans le jugement infirmé était calculée sur la base d'une perte de 57 mois de loyers tandis que la somme de 35 938 € retenue par la cour d'appel ne visait que la période de 3 ans correspondant à la durée de l'expertise, augmentée de 3 mois, la période ultérieure n'étant pas retenue car la cour d'appel a considéré qu'elle était imputable à la carence de la SCI.

La demande de la SCI contre le syndic vise donc la période courant au delà des 3 mois suivant le dépôt du rapport, période débutant à la mi-juin 2006.



En toute hypothèse, force est de constater, comme l'a soutenu le SAS Foncia Tourny et l'a retenu le tribunal, que la carence alléguée contre la SAS Foncia Tourny ne peut concerner la période antérieure au 16 mars 2006, date de sa désignation par l'assemblée générale des copropriétaires en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3].



Suite au dépôt du rapport de l'expert le 13 mars 2006, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a fait assigner le 24 mars 2006 monsieur [J] afin d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices après avoir fait pratiquer dès le 6 mars 2006 une saisie conservatoire sur le prix de vente des locaux de ce copropriétaire, qui avait entrepris de les vendre.

Mais le juge de la mise en état a annulé le 14 décembre 2006 l'assignation délivrée par le syndicat de copropriétaires au motif que le syndic l'ayant délivré était l'ancien syndic et non la société Foncia Tourny, de sorte que l'assignation a été renouvelée le 1er août 2007 à la diligence du cabinet Foncia Tourny es qualité de syndic de la copropriété, après que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2007, il ait été prévu de réunir une assemblée générale afin de l'habiliter à agir à cette fin.

Les travaux de restauration du plancher en cause ont débuté, s'agissant de la maîtrise d'oeuvre en avril 2007 et ont duré jusqu'au mois de février 2008, la facture datant du 28 février 2008.



Il n'est pas établi que la SAS Foncia Tourny, nommé en qualité de syndic, soit responsable de l'annulation de l'assignation délivrée à monsieur [J] le 24 mars 2006 , annulation prononcée le 14 décembre 2006, car il n'est pas prouvé que l'avocat de la copropriété avait été mandaté par ce nouveau syndic, alors que le litige judiciaire était né antérieurement à sa désignation en qualité de syndic remontant au 14 mars 2006



Il était logique pour le syndic, en l'absence d'offre des copropriétaires de faire l'avance financière du montant des travaux, d'attendre dans un premier temps l'avancement de la procédure diligentée contre monsieur [J], afin d'obtenir des fonds permettant les réparations et indemnisations.

Mais la menace de la mairie de Bordeaux en vu de faire réaliser les travaux aux frais des copropriétaires en octobre 2006 et l'annulation de l'assignation fin 2006 l'ont déterminé à faire toutes diligences pour accélérer la procédure de réalisation des travaux de réfection, ainsi qu'il ressort de la facture portant sur les honoraires de maîtrise d'oeuvre pour 395,63 € en date de 30 mars 2007, et pour dégager leur financement en sollicitant leur versement auprès des copropriétaires.

Lors de l'assemblée générale du 7 juin 2007, les travaux ont été votés pour un montant de 40 090 € pour être réalisés en septembre 2007 pour la réfection du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage, après annulation des crédits votés en 2003.



La SCI d'Erléac ne fait pas état de retard imputable au syndic entre mars 2016 et juin 2007 et aurait mauvais gré à le faire car la lecture de la décision du juge de l'exécution du 17 mars 2006 révèle que la SCI refusait de payer diverses charges que le syndic de copropriété lui demandait en prétextant que les charges en cause ne lui incombaient pas, mais concernaient la démolition du plancher du rez-de-chaussée suite au sinistre imputable à monsieur [J], ce qui traduisait son refus de faire l'avance des frais de réparation.



Les travaux de démolition ont été réalisés en partie, sans être terminés, en novembre 2007 ainsi qu'il résulte de la facture du 29 novembre 2007 pour 8 258,33 € portant sur l'installation du chantier, la dépose des appareils sanitaires, la démolition de l'ensemble des cloisonnement du premier étage et l'évacuation des gravats à la décharge et le nettoyage de la cage d'escalier.

Mais la suite du chantier comportant la dépose du solivage , le renfort du solivage, la fourniture d'une poutre porteuse et la pose du nouveau solivage, d'un parquet et des plinthes a été achevée en février- mars 2008.



Il ressort du courrier du 1er novembre 2007 adressé par elle à la société ICOS que la SCI d'Erléac refusait la remise des clefs au 12 novembre 2007 en l'absence de garantie prises sur la préservation de ses intérêts, que la SCI a doublé cette lettre d'un courrier en ce sens adressé au syndic Foncia expliquant qu'elle ne souhaitait pas qu'il y ait disparition des causes du sinistre, que, par courrier du 22 novembre 2007, la SCI a fait savoir à la SAS Foncia que monsieur [K] était mandaté pour ouvrir les lieux et remettre les clefs, mais qu'il s'était heurté à un refus de cette mission par l'avocat de la SAS Foncia et qu'elle exigeait des mesures pour préserver ses intérêts, du courrier de la SAS Foncia Tourny du 22 novembre 2007 que ce jour là les locaux ont été ouverts mais les clefs n'ont pas été remises par monsieur [K] à l'agence Foncia qui demandait à la SCI de laisser l'accès à son local pour évacuation des gravats, du courrier de M° Sussat, avocat de syndicat des copropriétaires, daté du 23 novembre 2007 que la SCI a été mise en demeure de laisser l'accès à son local pour permettre la poursuite des travaux dans la crainte d'une action coercitive de la mairie de Bordeaux, du courrier du 30 novembre 2007, que la SCI d'Erléac a fait connaître à la SCP d'avocat représentant le syndic que, sur conseil de son propre avocat, elle est disposée à remettre les clefs de son local par l'intermédiaire de monsieur [K] en échange du rapport de l'huissier et après que celui-ci ait fait diverses constatations sur la sécurisation de la partie arrière par rapport à la partie travaux, ce qu'elle a confirmé par message électronique adressé à la SAS Foncia Tourny le 10 janvier 2018, du courrier du cabinet ICOS chargé du contrôle des travaux en date du 29 novembre 2007 que l'évacuation des gravats ne pouvait être réalisée, faute d'accès aux locaux de la SCI, du courrier de l'avocat du syndic en date du 17 décembre 2017 que celui-ci refusait de conserver les clefs du local de la SCI d'Erléac à qui il indiquait de les remettre au syndic la SAS Foncia, et que le 4 janvier 2008, la société d' Erléac n'avait toujours pas remis les clefs pour la réalisation des travaux, ce qui justifiait le courrier de la SAS Foncia la mettant en demeure de les remettre sans délai.



Il se déduit de ses courriers que la SCI d'Erléac a refusé de remettre les clefs en imposant des conditions de sauvegarde de ses droits inutiles, les constatations ayant été faites dans le cadre de l'expertise, puis a voulu les donner à l'avocat de la SCI qui était fondé à les refuser, car il n'était en charge que des intérêts juridiques du dossier, et qu'elle n'a fait connaître que fin novembre 2007 qu'elle acceptait de les remettre moyennant certaines conditions, ce qui n'était toujours pas fait en janvier 2008.



La SAS Foncia Tourny, syndic de copropriété a fait toutes diligences pour faire réaliser les travaux et a pris toutes mesures conservatoires utiles quand elle a connu la vente de l'appartement entreprise par monsieur [J].



Non seulement la SCI d'Erléac ne prouve pas de faute à l'encontre du syndic de copropriété qui soit à l'origine de retard dans la réalisation des travaux, mais il ressort des courriers précités que, malgré divers courriers adressés par elle au syndic pour revendiquer l'avancement des travaux entre septembre et novembre 2007, c'est sa propre carence à remettre les clefs pour permettre notamment l'évacuation des gravats qui est bien à l'origine du retard dans l'achèvement des travaux de réfection du plancher effondré et de la levée de l'arrêté de péril par la mairie de Bordeaux intervenue en mars 2008.

La SAS Foncia Tourny ne saurait dans ces conditions se voir imputer tout ou partie du préjudice locatif invoqué par la SCI d'Erléac.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté la SCI d'Erléac de sa demande de dommages et intérêts contre la SAS Foncia Tourny es qualité de syndic de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3].



Etant déboutée de ses demandes et l'appel interjeté n'étant pas justifié, la SCI d'Erléac sera tenue de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de toute demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La présente procédure a obligé la SAS Foncia Tourny à engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La SCI d'Erléac sera condamnée à lui payer une indemnité de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et une indemnité complémentaire de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



- Déboute la SCI d'Erléac de sa demande d'indemnité formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elle concerne les frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Condamne la SCI d'Erléac à payer à la SAS Foncia Tourny une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ;



- Condamne la SCI d'Erléac aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Michèle ESARTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,