Cour d'Appel · 1ère Chambre — 15 mai 2018

1ère Chambre





ARRÊT N°209/2018



R.G : 16/07495













SCI ROZENN



C/



COMMUNE DE CARNAC



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 MAI 2018





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mars 2018 devant Monsieur Marc JANIN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mai 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



SCI ROZENN prise en la personne de son gérant Monsieur [B] [O] domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]



Représentée par Me Myriam DAGORN de la SCP BOQUET- DAGORN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Gwendoline PAUL du cabinet PAUL-AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE :



COMMUNE DE CARNAC représentée par son maire en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]



Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me François LERAISNABLE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES













FAITS ET PROCÉDURE:





La commune de Carnac (Morbihan) a, le 13 avril 1930, établi un cahier des charges pour un projet de lotissement comportant cent quatre vingt douze lots à vendre issus de la division, suivant un plan annexé, d'un terrain lui appartenant au lieudit '[Localité 1]'; le projet a été approuvé par un arrêté pris par le préfet du Morbihan le 6 février 1931.



Une nouvelle distribution des lots a été approuvée, telle que représentée au nouveau plan annexé, par un arrêté modificatif du même préfet en date du 20 novembre 1956.



Il était prévu l'aménagement d'un espace vert, accessible au public, sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une superficie totale de 1 901 m², dépendant du lotissement et restant la propriété de la commune.



Celle-ci a cependant, par une délibération du 29 septembre 2011, décidé de céder ces parcelles afin de se procurer des ressources nécessaires au financement d'un projet d'aménagement urbain.



La SCI Rozenn, propriétaire au sein du lotissement de la parcelle [Cadastre 3], soutenant que, selon le cahier des charges du lotissement, le changement de destination de ces parcelles requérait l'accord des colotis, a formé un recours en annulation de cette décision.



Ce recours a été rejeté par un jugement du tribunal administratif de Rennes en date du 27 mars 2014, qui sera confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 12 octobre 2015. 



La SCI Rozenn a, par acte du 8 octobre 2015, fait assigner la commune devant le tribunal de grande instance de Lorient pour voir dire que les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont des parties communes du lotissement et voir sanctionner la violation des obligations issues de son cahier des charges.





Par jugement du 7 septembre 2016, le tribunal a:


débouté la SCI Rozenn de ses demandes,

débouté la commune de Carnac de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

condamné la SCI Rozenn à payer à la commune de Carnac la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner la SCI Rozenn aux dépens.






La SCI Rozenn a interjeté appel de ce jugement le 6 octobre 2016.





Par conclusions du 31 janvier 2018, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, elle demande à la cour:


d'infirmer le jugement déféré,

de la dire recevable et bien fondée en son appel,

de dire irrecevables ou mal fondées toutes prétentions contraires de la commune de Carnac,

de dire que le cahier des charges du lotissement a un caractère contractuel,

de dire que les terrains cadastrés section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une superficie totale de 1 901 m², constituent une parcelle du lotissement à destination d'espace vert commun du lotissement,

de dire que le projet de cession de la commune de Carnac ne respecte pas les dispositions du cahier des charges du lotissement, qui lui sont opposables,

de condamner la commune de Carnac à conserver aux parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] un usage conforme au cahier des charges, soit celui d'espace vert,

de rejeter la demande de la commune de Carnac tendant à obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire,

de condamner la commune de Carnac à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

de la condamner aux entiers dépens.




Par conclusions du 9 octobre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la commune de Carnac demande à la cour:


de confirmer le jugement déféré,

de débouter la SCI Rozenn de toutes ses demandes,

de condamner celle-ci à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure dilatoire,

de la condamner à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

de la condamner aux entiers dépens.






La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 20 février 2018.







MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:





Pour contester à la commune le droit de vendre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et la voir condamner à conserver à ces parcelles un usage d'espace vert, la SCI Rozenn soutient d'une part, que les dites parcelles constituent l'assiette d'un espace vert ouvert au public, qui établit son caractère de lot commun du lotissement, et d'autre part, que leur cession contreviendrait aux obligations nées du cahier des charges du dit lotissement.



S'agissant de l'existence d'un espace vert ouvert au public sur les parcelles litigieuses, celle-ci n'est pas contestée, mais elle ne suffit pas pour autant à établir que cet espace est commun au lotissement.



S'il est vrai, en effet, que le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis, il ne ressort nullement du dit cahier des charges que les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] constituent un lot commun, et d'ailleurs pas davantage que la cession d'un lot commun serait soumise à une condition particulière.



Il résulte de l'arrêté du préfet du Morbihan en date du 6 février 1931 qu'a été, alors, approuvé le projet de lotissement présenté par la commune de Carnac tel que représenté sur le plan annexé au dit arrêté.



Le conseil municipal a, le 16 septembre 1956, décidé d'adopter des modifications proposées par le service de l'urbanisme au plan du lotissement, comportant un remaniement des lots initiaux trop étroits et des conditions générales d'implantation des futures constructions, et de solliciter l'approbation du préfet sur ce point.



Il a en outre maintenu des parcelles réservées par la commune et décidé de demander le concours d'un géomètre-expert pour fixer les limites des nouveaux lots 'et du jardin public prévu'.



Le préfet du Morbihan a, par un arrêté du 20 novembre 1956, approuvé 'telle qu'elle est représentée sur le plan annexé au présent arrêté la nouvelle distribution des lots du lotissement communal... approuvé le 6 février 1931"; ce plan mentionne la parcelle [Cadastre 1] comme'Zone de verdure à créer'.



Une telle mention est toutefois insuffisante à conférer à cette parcelle la qualité de partie commune du lotissement, et le fait qu'il ne soit pas justifié par la commune d'une procédure de déclassement telle que visée à l'article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques ne tend qu'à faire considérer que la parcelle en cause ne relevait pas du domaine public de la commune, mais n'a pas par lui-même pour effet, en l'absence de tout document contractuel en ce sens, de qualifier cette parcelle, non plus que la parcelle [Cadastre 2], de partie commune du lotissement.



C'est d'ailleurs ce qu'ont considéré tant le tribunal administratif de Rennes dans son jugement du 27 mars 2014 ('Il ne ressort pas des pièces du dossier... que les parcelles vendues, propriété de la commune, aient été désignées comme constituant une partie commune du lotissement... dès lors que cette qualification ne saurait résulter de la seule mention «zone de verdure à créer» portée au plan du lotissement') que la cour administrative de Nantes dans son arrêt du 12 octobre 2015 ('l'acte litigieux, relatif à la vente de terrains appartenant à son domaine privé par une collectivité territoriale').



C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré que la commune pouvait, comme tout propriétaire d'un lot privatif qui tient de l'article 544 du Code civil le droit de disposer de la chose lui appartenant, procéder à leur cession.



S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par la commune de Carnac au motif que la procédure engagée et poursuivie par la SCI Rozenn, purement dilatoire, lui a causé préjudice en ne lui permettant pas de procéder à la cession des parcelles en cause, il y a lieu d'observer, au vu des moyens développés par la SCI Rozenn devant le juge administratif comme devant le juge judiciaire, et d'une correspondance adressée à ses associés par le maire de la commune de Carnac en réponse à leur courrier du 25 novembre précédent, que le but poursuivi par la SCI Rozenn était en effet d'empêcher la cession de ces parcelles à un tiers en vue d'y édifier une ou des constructions.



Le maire indiquait dans sa réponse qu'afin de lui permettre d'autofinancer ses investissements, la municipalité conduisait 'une politique volontariste d'optimisation du patrimoine communal' en cédant au plus offrant, et qu'aucun classement ou servitude d'urbanisme ne grevait les dites parcelles de sorte que rien n'interdisait d'y construire.



On ne peut considérer que le fait, pour le propriétaire du lot contigu à un espace qui était, lorsqu'il a acquis, un espace vert, de chercher à en conserver le bénéfice par l'action en justice, est en soi abusif même si cette action n'a pas en définitive conduit au résultat recherché.



La mauvaise foi dont la commune veut voir la preuve dans le fait que Monsieur [B] [O], associé gérant de la SCI Rozenn, avait, par le courrier du 25 novembre 2011 précité, proposé de racheter les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], n'est pas manifeste dans la mesure où, selon ce courrier, la proposition de rachat était faite aux riverains, ainsi que la SCI Rozenn a toujours soutenu au cours des différentes instances initiées par elle, qu'elle devait l'être.



C'est en conséquence également à juste titre que le tribunal a rejeté la demande indemnitaire de la commune en retenant que les actions conduites par la SCI Rozenn ne caractérisaient pas une intention de nuire ou une faute grossière équivalente au dol.



Il convient dès lors de rejeter l'ensemble des prétentions de la SCI Rozenn et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens de première instance et aux frais non compris en ceux-ci.



S'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner la SCI Rozenn à payer à la commune de Carnac une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.







PAR CES MOTIFS:





La cour,



Après rapport fait à l'audience;





Déboute la SCI Rozenn de l'ensemble de ses demandes;



Confirme le jugement déféré;



Y ajoutant, condamne la SCI Rozenn à verser à la commune de Carnac une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;



La condamne aux dépens d'appel.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT