Cour d'Appel · 12e chambre section 2 — 26 avril 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



SM

Code nac : 30C



12e chambre section 2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 26 AVRIL 2018



N° RG 17/08154



AFFAIRE :



SARL UNIVERS DES SACS





C/

SAS CORIO





SAS OCHITO venant aux droits de la société CORIO





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mai 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8

N° Section : 

N° RG : 14/03726



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Chantal DE CARFORT 



Me Mélina PEDROLETTI



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL UNIVERS DES SACS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 16816

Représentant : Me Juliette GRISET de l'ASSOCIATION GRISET DE SOETE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R193 





APPELANTE

****************





SAS CORIO

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 23422

Représentant : Me Jérôme NORMAND de l'ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452 - substitué par Me BENDAIF 



INTIMEE



****************



SAS OCHITO venant aux droits de la société CORIO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 23422

Représentant : Me Jérôme NORMAND de l'ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452 - substitué par Me BENDAIF 





PARTIE INTERVENANTE



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Janvier 2018, Madame Sylvie MESLIN, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Sylvie MESLIN, Président,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY









Vu l'appel déclaré le 9 juin 2016 par la société à responsabilité limitée Univers des sacs (société Univers des sacs), contre le jugement prononcé le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre dans l'affaire qui l'oppose à la société anonyme Corio (société Corio) ;

Vu le jugement entrepris ;

Vu l'intervention volontaire de la société par actions simplifiée Ochito (société Ochito) venant aux droits de la société Corio ; 

Vu, enregistrées par ordre chronologique, les ultimes écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats et présentées le :

- 21 février 2017 par la société Corio, intimée à titre principal

- 25 octobre 2017 par la société Univers des sacs, appelant à titre principal et intimée sur appel incident,

- 12 janvier 2018 par la société Ochito, intervenante volontaire, intimée à titre principal et appelante à titre incident ;

Vu l'ensemble des actes de procédure ainsi que les éléments et pièces transmises par chacune des parties. 



SUR CE,



La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales de chaque partie. Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants suivants tirés des écritures d'appel.



1. données analytiques, factuelles et procédurales, du litige 



La société Univers des sacs a pour activité la commercialisation d'articles de maroquinerie, de bagagerie et d'accessoires s'y rapportant. Elle exploite celle-ci au sein de locaux appartenant à la société Corio aux droits de laquelle se trouve être aujourd'hui la société Ochito, dépendant du [Adresse 1] qui dépend lui-même de la copropriété dénommée 'Le Zodiaque', un des quatre grands ensembles du complexe urbain total situé à cet endroit comptant 1 300 logements, un hôtel, une patinoire, une station-service et 2 000 emplacement de stationnement. Le Centre commercial qui se compose lui-même d'un supermarché alimentaire à l'enseigne 'Carrefour Market' et de boutiques s'organisant autour de différents mails, représente avec l'ensemble de ses réserves, moins du tiers de l'ensemble des tantièmes de la copropriété du Zodiaque.





Le fonds de commerce exploité par la société Univers des sacs, correspond à deux locaux réunis faisant l'objet de deux baux distincts. Le premier concerne un ensemble de 52 m² situé au rez-de-chaussée (lot n° 1211) ; signé le 5 juillet 2000 pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14 635,10€ pour permettre l'exercice d'une activité de « tous commerces à l'exception de l'activité de coiffure et activités connexes, ainsi que toute activité de bouche et librairie, papeterie et carterie », il a le 7 juin 2012, donné lieu à une demande de renouvellement pour une durée de 10 ans, à laquelle le bailleur a répondu favorablement le 5 septembre suivant ; la société Univers des sacs a cependant selon acte du 20 décembre 2017, donné congé à la société Ochito pour l'expiration de la prochaine période triennale du bail soit pour le 30 juin 2018. Le second bail a été signé le 2 mai 2006 pour 9 ans et concerne un local d'une surface de 70, 55 m² (lot n° 1210) moyennant un loyer trimestriel hors taxes et hors charges de 7 077€, permettant l'exploitation d'un commerce de «Maroquinerie, Bagagerie et accessoires s'y rapportant'. Une demande de renouvellement de ce bail a été adressée au bailleur le 27 avril 2016.

Se prévalant du mauvais état du centre commercial ainsi que des problèmes de chauffage au sein de son local, la société Univers des sacs a selon acte du 20 mars 2014, fait assigner la société Corio devant le tribunal de grande instance de Nanterre en indemnisation de son préjudice pour perte de clientèle et a par ailleurs, sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 19 500€ hors taxes et hors charges par an.

Dans le dernier état de ses écritures, la société Univers des sacs a demandé aux premiers juges de :

- dire que la société Corio a violé son obligation de délivrance des locaux conforme aux règles de sécurité,

- dire que la société Corio a violé son obligation d'entretien des locaux donnés à bail,

- condamner la société Corio à se conformer à ses obligations de délivrance et d'entretien des locaux à son égard,

- condamner la société Corio à effectuer tous les travaux de mise aux normes et d'entretien nécessaires, dans un délai maximum de 3 mois à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l'expiration du délai de 3 mois,

- condamner la société Corio à lui payer la somme de 200 000€ à titre de dommages et intérêts,

- ordonner que le renouvellement du premier bail signé le 5 juillet 2000 soit opéré en conformité avec la valeur locative réelle du bien et au regard de l'état du centre commercial,

- fixer le loyer du premier bail en renouvellement à la somme de 19 500€ annuel hors taxes et hors charges,

- prévoir une indexation triennale du loyer sur l'indice INSEE des loyers commerciaux,



- condamner la société Corio à lui payer la somme de 15 000€ au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Corio aux dépens,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.



Par jugement mixte et contradictoire du 26 mai 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a tranché le litige selon le dispositif suivant :

- dit que la société Corio a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformes aux règles de sécurité,

- rejette la demande de la société Univers des sacs tendant à voir dire que la société Corio a manqué à son obligation d'entretien,

- rejette la demande de la société Univers des sacs tendant à voir installer le thermostat du chauffage collectif dans les parties communes du centre commercial,

- rejette les demandes de la société Univers des sacs tendant à voir condamner la société Corio à se conformer à ses obligations de délivrance et d'entretien des locaux et à effectuer tous les travaux de mise aux normes et d'entretien nécessaires,

- rejette la demande de dommages et intérêts de la société Univers des sacs faute de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute retenue,

- constate le renouvellement au 1er juillet 2012 du bail conclu le 5 juillet 2000 entre la société Univers des sacs et la société Corio portant sur les locaux à usage commercial dans le [Adresse 1],

- Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonne une expertise et commet pour y procéder : (...)

avec mission de :

- entendre les parties en leurs explications,

- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération,

- procéder à l'examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce,

- fournir tous éléments d'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative,

- donner son avis, en s'attachant au prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2012, 

- (...)

- fixe le loyer provisionnel dû par la société Univers des sacs pour la durée de l'instance au montant tel que résultant du bail ancien,

- sursoit à statuer sur les autres demandes des parties jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,

- ordonne l'exécution provisoire,

- (...),

- réserve les dépens.

Les éléments essentiels de la décision sont les suivants : 1) sur la faute relative à la violation de l'obligation de délivrance, le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur un local conforme aux normes de sécurité ; - une visite des lieux a été effectuée le 19 septembre 2012 par la sous commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, à l'issue de laquelle un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du centre commercial Charras a été émis outre, un avis favorable à la réalisation des travaux d'amélioration et de remise en état du désenfumage devant être vérifié par un organisme agréé ; - la société Corio n'établit pas que ces préconisations aient été suivies d'effet, le fait que certains travaux aient été votés lors de l'assemblée générale du 18 mars 2013 n'étant pas suffisant ; - un audit de sûreté réalisé le 12 décembre 2012, a fait état de plusieurs problèmes au niveau de la sécurité des accès ; - la lettre de la société Corio adressée au syndic pour qu'il soit procédé à la réalisation des travaux ne suffit pas à établir que la première a tout mis en oeuvre pour délivrer un local conforme aux normes de sécurité alors même s'agissant des non-conformités aux règles de sécurité incendie que celles-ci ont été régulièrement rappelées depuis 2006, date à laquelle la société Corio est devenue propriétaire ; - quoi qu'il en soit, toutes les mesures de sécurité sollicitées par la société Corio aux termes de la lettre du 10 janvier 2013 n'ont pas été portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 mars 2013 ni a fortiori adoptées ; - la société Corio a donc manqué à son obligation de délivrance en louant un local non conforme aux règles de sécurité et cette circonstance, constitue une faute engageant sa responsabilité ; 2) Sur la violation de l'obligation d'entretien, - la société Corio était tenue envers la société Univers des sacs, de prendre les mesures nécessaires à l'entretien des parties communes du centre et partant, à l'usage des locaux loués ; - il ressort de diverses pièces versées aux débats, que le local loué par la société Univers des sacs a à compter du mois de novembre 2012, connu un problème de chauffage sans que cette difficulté ne puisse être imputée à la société Corio puisqu'elle avait pour origine, non pas la vétusté mais, la fermeture de la vanne manuelle alimentant le magasin ; - aucun manquement ne peut par ailleurs être retenu contre la société Corio en raison de la mise hors d'accès de la porte d'accès au centre commercial dès lors que la preuve n'est pas rapportée que cette porte était la porte d'accès principal au centre commercial et ce d'autant plus, qu'une issue de secours était restée ouverte et que le dysfonctionnement n'a duré que quelques semaines ; - en ce qui concerne les dégâts des eaux allégués, si le premier n'est pas suffisamment établi, il en va différemment de la réalité du second sans toutefois, que l'origine du sinistre puisse être réellement déterminée ; - ce préjudice, ne peut ainsi être imputé à la société Corio ; - la société Univers des sacs ne verse aux débats de manière générale, aucun élément permettant de déterminer l'état dans lequel se trouvait le centre commercial ou de conclure à un dépérissement général de celui-ci ; - aucun manquement à l'obligation d'entretien ne peut donc être retenu à l'égard de la société Corio ; 3) Sur la violation de l'obligation de jouissance paisible, - si le bailleur n'a pas l'obligation d'assurer un environnement commercial favorable au preneur, sa responsabilité reste engagée si l'absence de fréquentation du centre commercial trouve son origine dans un manquement à ses obligations, notamment celle de jouissance paisible des lieux loués ; - la société Univers des sacs ne verse aux débats aucun élément permettant de déterminer le nombre de locaux fermés ou d'établir un lien de causalité entre la désertification alléguée du centre commercial et un manquement de la société bailleresse à ses obligations, ni de démontrer un choix de gestion délibéré de la société Corio qui serait à l'origine de cette désertification ; - la société Univers des sacs n'établit donc pas la preuve, d'un manquement de la société Corio à son obligation de jouissance paisible des locaux donnés à bail ; 4) Sur la demande de mise en conformité des locaux loués, - la société Univers des sacs n'apporte aucun élément, permettant d'établir que le thermostat du chauffage collectif se situerait dans une boutique tierce à laquelle elle n'aurait pas accès, ce qui lui occasionnerait des problèmes de chauffage ; - ce preneur affirme au demeurant dans ses dernières conclusions, que le problème de chauffage a été résolu ; 5) Sur la demande de fixation du loyer, au visa des articles 232 du code de procédure civile, L.145-12 alinéa 3 et R.145-23 du code de commerce, le renouvellement du bail est intervenu le 1er jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du 7 juin 2012, soit le 1er juillet suivant ; - une mesure d'instruction est donc nécessaire pour déterminer la valeur locative des locaux litigieux, le tribunal ne disposant pas des éléments d'appréciation suffisants pour déterminer la valeur locative des locaux dont il s'agit.

La société Univers des sacs a déclaré appel de cette décision. L'expert désigné, M. [K] [B], a procédé à l'exécution de sa mission se rapportant au lot n° 1211 et a déposé son rapport le 9 août 2017. L'affaire a été radiée du rang des affaires en cours le 2 novembre 2017 par le magistrat de la mise en état, faute de pouvoir être utilement clôturée à la date initialement fixée puis a été rétablie sur demande des parties. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 16 janvier 2018 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 23 janvier suivant tenue en formation collégiale pour y être plaidée. A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire a été mise en délibéré. 



2. dispositifs des conclusions des parties 



Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;



La société Univers des sacs prie la Cour de :



- vu les articles 1134, 1147, 1184 [anciens], 1719, 1720 et 1741 du code civil ; 

- vu les articles 564 et 568 du code de procédure civile ; 

- vu les articles L.145-12, L. 145-33, R. 145-3, R. 145-8 et R. 145-23 du code de commerce; 

- dire que la société Corio ne pourra être mise hors de cause dans la présente procédure; 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- dit que la société Corio, aux droits de laquelle est venue la société Ochito, a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformes aux règles de sécurité ; 

- constaté le renouvellement au 1er juillet 2012 du bail conclu le 5 juillet 2000 entre la société Univers des Sacs et la société Corio portant sur les locaux à usage commercial dans le centre commercial Charras ; 

- avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise; 

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- rejeté la demande de la société Univers des Sacs tendant à voir dire que la société 

Corio a manqué à son obligation d'entretien ; 

- rejeté la demande de la société Univers des Sacs tendant à voir installer le thermostat du chauffage collectif dans les parties communes du centre commercial ; 

- rejeté les demandes de la société Univers des Sacs tendant à voir condamner la société Corio à se conformer à ses obligations de délivrance et d'entretien des locaux et à effectuer tous les travaux de mise aux normes et d'entretien nécessaires ;

- rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Univers des Sacs faute de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute retenue ; 

- En conséquence : 

- constater que la société Ochito, venue aux droits de la société Corio, est copropriétaire majoritaire au sein du Centre commercial Charras ; 

- tirer toutes les conséquences du défaut de communication de la société Corio, aux droits de laquelle vient la société Ochito, relative au nombre exact de baux qu'elle a cédés au sein de ce centre ; 

- constater les divers manquements et anomalies dans la tenue du centre commercial Charras, et en particulier des parties communes ; 

- dire et juger que la société Corio, aux droits de laquelle vient la société Ochito, a violé son obligation d'entretien des locaux donnés à bail à l'égard de la société Univers des Sacs; 

- condamner la société Ochito, venue aux droits de la société Corio, à se conformer à ses obligations de délivrance et d'entretien des locaux à l'égard de la société Univers des Sacs; 

- en conséquence, 

- condamner la société Ochito, venue aux droits de la société Corio, à effectuer tous les travaux de mise aux normes et d'entretien nécessaires, dans un délai maximum de 3 mois à compter de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l'expiration du délais de 3 mois ; 

- En tout état de cause, 

- condamner solidairement les sociétés Corio et Ochito à verser à la société Univers des Sacs la somme de 200 000€ à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d'entretien des locaux de la société Corio, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d'affaires, liée au contrat rompu avec la société Longchamp, et de la perte de chance de la société Univers des Sacs de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs ; 

- se prononcer sur le montant du loyer du bail commercial du 5 juillet 2000 en renouvellement, sur le fondement de l'article 568 du code de procédure civile ; 

- En conséquence, 

- fixer le loyer de ce bail à la somme de : 

- à titre principal : 19 500€ annuels, hors taxes et hors charges ; 

- à titre subsidiaire : 20 150€ annuels, hors taxes et hors charges, en application de l'estimation de la valeur locative faite par l'Expert [K] [B] ; 

- à titre infiniment subsidiaire : 22 509€ annuels, hors taxes et hors charges, en 

application de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ; 

- rejeter les demandes reconventionnelles formulées par les sociétés Corio et Ochito ; 

- condamner solidairement les sociétés Corio et Ochito à verser la somme de 15 000€ au 

titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner solidairement les sociétés Corio et Ochito aux entiers dépens d'appel.



La société Corio demande quant à elle qu'il plaise à la Cour de :

- constater que la société Ochito est venue aux droits de la société Corio à laquelle elle est subrogée dans tous les droits et actions ; 

- mettre hors de cause la société Corio dans le cadre de la présente instance opposant la société Univers des Sacs à la société Ochito ; 

- statuer ce que de droit quant aux dépens. 



La société Ochito prie de leur côté la Cour de :

- vu les articles 1134 (ancien) et 1719 du code civil, 

- vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 

- vu l'article L.145-33 du code de commerce, 

- constater l'intervention volontaire de la société Ochito aux droits de la société Corio à 

laquelle elle est subrogée dans tous les droits et actions ; 

- déclarer la société Ochito recevable et bien fondée en son intervention volontaire et appel 

incident ; 



- débouter la société Univers des Sacs de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; 

- réformer le jugement en date du 26 mai 2016 rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a 

(i) dit que la société Corio, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Ochito, avait manqué à son obligation de délivrance 

(ii) et dit qu'elle est tenue d'une obligation d'entretien des parties communes du centre ; 

- confirmer, pour le surplus, le jugement en date du 26 mai 2016 ; 

- et, statuant de nouveau : 

- dire que la société Ochito, venant aux droits de la société Corio, n'a commis aucun manquement à son obligation de délivrance ; 

- dire que, compte tenu du régime de copropriété de l'immeuble, la société Ochito, venant aux droits de la société Corio, n'est pas tenue personnellement d'une obligation d'entretien des parties communes du centre ; 

- A titre infiniment subsidiaire et pour le cas où, par impossible, la Cour décidait d'évoquer la question de la fixation du loyer du bail renouvelé, 

- constater que la société Univers des Sacs a donné congé des locaux portant sur ledit bail à effet du 30 juin 2018 ; 

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2012 à la somme de 28 600€ hors taxes et hors charges par an, à indexer conformément aux stipulations du bail ; 

- dire que la société Univers des Sacs sera tenue de payer à la société Ochito les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er juillet 2012 ; 

- dans tous les cas, 

- condamner la société Univers des Sacs au paiement d'une somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société Univers des Sacs aux entiers dépens, de première instance et d'appel ; 

- dire que ceux d'appel, seront recouvrés par Maître Pedroletti conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La Cour renvoie à chacune de ces écritures pour une synthèse argumentative de la position de chaque partie, dont l'essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.





CELA ETANT EXPOSE,



1.Il y a lieu de statuer sur le bien-fondé d'une action en responsabilité engagée par le preneur de locaux commerciaux (société Univers des sacs.) contre son bailleur (société Ochito.), à qui ce preneur reproche des manquements à l'obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des lieux donnés à bail ainsi que sur le mérite d'une demande d'évocation pour ce qui concerne la demande de fixation du loyer du bail renouvelé portant sur le lot n° 1211 du [Adresse 1].



Sur la demande préalable de mise hors de cause de la société Corio



2.Il est constant et par ailleurs justifié par une attestation notariée du 15 février 2017 produite aux débats - voir cote 24 du dossier de la société Ochito, que selon acte authentique du 31 janvier 2017 la société Corio, a cédé le centre commercial dont s'agit à la société Ochito laquelle est donc subrogée dans tous les droits et actions de son vendeur précision étant faite que vendeur et acquéreur ont régularisé une cession de créance au titre des impayés de loyers et charges au jour de la vente. 



3.Cette attestation notariée précise :'le vendeur a subrogé l'acquéreur dans tous ses droits et obligations au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente'.



4.La société Ochito qui est intervenue volontairement à l'instance d'appel soutient, que la notification de ses conclusions valent en tant que de besoin, signification de la cession de créance à la société Univers des sacs. 



5.Il lui sera donné acte de son intervention volontaire sans qu'il soit cependant fait droit à la demande de mise hors de cause de la société Corio dès lors que la société Univers des sacs qui forme contre cette dernière une demande de condamnation solidaire s'y oppose et dès lors que la copie de l'acte authentique du 31 janvier précité n'étant pas produite aux débats dans son intégralité, il n'est pas permis de vérifier que la mention de la présente procédure y est spécifiée tandis que la cession de créance par le vendeur au profit de l'acquéreur, ne concerne que les impayés de loyers et charges au jour de la vente.



Sur les manquements allégués par le preneur de locaux litigieux



6.La société Univers des sacs explique au soutien de sa demande de réformation partielle que : - contrairement à ses allégations, la société Ochito venue aux droits de la société Corio est copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras, peu important qu'elle soit par ailleurs copropriétaire minoritaire au sein de la copropriété du Zodiaque puisque, selon le règlement de copropriété applicable audit centre, les parties communes de celui-ci font l'objet d'un régime particulier en ce sens que les règles d'administration et les charges d'entretien y afférents n'incombent qu'aux propriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à l'ensemble des copropriétaires du Zodiaque ; - depuis que la société Corio est devenue copropriétaire en 2006, le centre commercial est laissé à l'abandon, dans un état de vétusté sévère et de dépérissement général, alors que des travaux auraient dûs être réalisés ; - il souffre également de nombreux problèmes de sécurité bien que la société Corio ait été mise en demeure par l'association des exploitants du centre commercial Charras, de se conformer à ses obligations, de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible des locaux ; - la bailleresse a ainsi clairement pour stratégie, de dévaloriser les fonds de commerce de ses locataires dans le but de minimiser l'indemnité d'éviction et d'acquérir les 40 lots manquants à moindre prix et de pouvoir ensuite reconstruire en totalité le centre commercial ; - l'état et le défaut d'entretien des locaux loués par la société Univers des sacs mais aussi du centre commercial Charras lui-même, constituent une violation de l'article 1719 du code civil et sont à l'origine d'une sévère dégradation de son activité commerciale et plus particulièrement, de la dénonciation d'un contrat de distribution qui la liait à la société Longchamp, célèbre enseigne de maroquinerie de luxe depuis de nombreuses années ; - les premiers juges ont insuffisamment motivé leur décision de rejet de ses demandes et n'ont pas tiré les conséquences qui s'imposaient des motifs pris, selon lesquels la société Corio aurait manqué à son obligation de délivrance envers le preneur en louant un local non conforme aux règles de sécurité applicables ; - les locaux loués, ainsi que le centre commercial dans lequel ils sont implantés, se trouvent dans un état de délabrement tel que la poursuite même d'une activité commerciale dans ses locaux est fortement mise en difficulté.



Elle précise que : - le local loué doit être conforme au niveau des règles de sécurité nécessaires à l'exercice de l'activité envisagée ; - cette obligation est pour le bailleur, une obligation de résultat ; - en l'espèce, la société Corio s'est délibérément abstenue de faire réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires dans des délais raisonnables ; - l'obligation d'entretien s'applique par ailleurs, non seulement aux locaux privatifs, objets du bail commercial mais également, aux parties communes du centre commercial pour l'hypothèse notamment où un tel défaut a pour effet de priver le preneur des avantages qu'il tire du bail ; - le bailleur d'un bail dans un centre commercial n'est en effet pas un bailleur comme un autre puisque l'économie du bail tendant à la réussite du centre, lui impose le respect d'obligations implicites dont celle de mettre en oeuvre tous les moyens permettant d'en assurer la commercialité ; - cette obligation se déduit du droit commun mais également, des clauses et conditions du bail de centre commercial ; - le fait que le bailleur ne soit pas l'unique propriétaire du centre Charras ne saurait en l'espèce le décharger de cette obligation de délivrance et d'entretien des parties communes envers son preneur ; - il a en effet toute possibilité et tout droit de faire prendre par la copropriété, les mesures urgentes et appropriées visant à faire cesser les désordres causés ; - en l'espèce, la société intimée ne justifie pas avoir effectué les démarches utiles à la remise en état des parties communes, accessoires nécessaires à la chose louée et affectées de plusieurs désordres, alors que l'obligation d'entretien est une obligation de résultat ; - la société Corio a en réalité enfreint cette obligation à plusieurs reprises et à plusieurs titres, par suite de l'absence récurrente de chauffage dans les locaux loués, de la condamnation de la porte d'accès principale du centre commercial, de la survenance de dégâts des eaux récurrents ; - ces nombreuses dégradations et sinistres ont été de nature à nuire à l'attractivité et à la réussite de sa boutique et le fait pour son adversaire d'avoir toujours voté les budgets de rénovation et d'entretien proposés par le syndic n'est en l'espèce nullement suffisant ; - il appartenait à la bailleresse de faire réunir une assemblée générale extraordinaire destinée à trouver une solution à ces désagréments, portés à plusieurs reprises à son attention.



7.La société Ochito répond que : - son adversaire a curieusement commencé à multiplier des reproches à l'encontre de la société bailleresse concernant l'état du centre commercial Charras et les problèmes de chauffage qu'elle subirait dans son local, après avoir demandé le renouvellement de son bail alors que ces problèmes relèvent de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Zodiaque ; - ces accusations sont au demeurant totalement infondées ; - par une lecture erronée du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 2965, la société Univers des sacs retient qu'elle est copropriétaire majoritaire du centre commercial concerné et que cette circonstance justifie de la condamner à effectuer les travaux de mise aux normes et d'entretien nécessaires ; - en réalité, le fait qu'elle soit copropriétaire majoritaire ou minoritaire du centre commercial visé ne lui permet pas d'entreprendre seule des travaux dans celui-ci sans une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise selon les majorités requises par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le nombre de voix étant le cas échéant, à supposer qu'elle possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié - quod non, réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; - la totalité des griefs allégués à son encontre porte précisément sur le chauffage qui est un équipement à usage commun dont la gestion et l'entretien relèvent du syndicat des copropriétaires, ou sur des parties communes du centre relevant également de la copropriété ou encore, sur une prétendue désertification de ce centre commercial qui concernerait des locaux appartenant à la bailleresse ainsi qu'à d'autres copropriétaires et ne porte donc pas sur un manquement à l'obligation d'entretien du local privatif ; - copropriétaire minoritaire du centre Charras, elle ne saurait donc être tenue d'une obligation d'entretien sur les parties communes plus que les autres copropriétaires, cette obligation d'entretien pesant de plein droit sur le syndicat des copropriétaires ; - il ne lui appartient pas de se substituer au syndic de copropriété et aux copropriétaires dans la gestion et l'entretien des parties communes du centre commercial dont s'agit;

- les réclamations exprimées par la société Univers des sacs, même sur la prétendue absence d'entretien ou de conformité des parties communes, ne sont absolument pas démontrées ni fondées ; - elle s'est en effet toujours montré diligente en votant les budgets de rénovation et d'entretien proposés par le syndic et en veillant à ce que celui-ci entreprenne les travaux qui s'imposent pour garantir la sécurité du Centre dont elle est copropriétaire, faisant preuve de pro action ; - la société Univers des sacs ne caractérise aucune faute et ne démontre aucun préjudice réel et sérieux ni aucun lien de causalité et doit ainsi, être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.



8.Vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1719 et suivants du code civil aux termes desquels le bailleur est débiteur d'une triple obligation de délivrance, d'entretien et de garantie de jouissance paisible des locaux loués et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;



9.Contrairement à ses allégations, il ressort des documents portés aux débats et de la discussion des parties que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, est copropriétaire majoritaire au sein du Centre Charras dans lequel se trouve implanté le fonds de commerce litigieux dès lors en effet, qu'elle apparaît posséder 20 913 tantièmes des 38 703 tantièmes composant ce centre commercial dont les parties communes font l'objet d'un régime et d'une réglementation spécifiques en ce sens que les charges d'entretien les concernant incombent aux seuls propriétaires des lots de cette galerie marchande et non pas, à tous les copropriétaires de l'ensemble dénommé le Zodiaque représentant 130 535 tantièmes - voir cotes 23 et 11 du dossier de la société Ochito ainsi que les cotes 65 et 66 de celui de la société Univers des sacs.



10.C'est donc à raison que la société Univers des sacs observe que la société Ochito venant aux droits de la société Corio, bailleresse d'un local commercial situé dans un centre commercial, était tenue d'entretenir les parties communes du centre en tant qu'accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, pourvoi n° 11-23541). Si à défaut de clause particulière dans le bail litigieux, la société bailleresse ne supporte pas d'obligation particulière concernant le maintien d'un environnement commercial favorable et n'avait donc pas d'obligations plus importantes que celles d'un bailleur normal et partant, pas d'autres obligations que celles relatives à la délivrance, à l'entretien et à la jouissance paisible de la chose louée, elle restait néanmoins en effet, tenue d'une obligation de moyens relative au maintien d'un environnement commercial favorable (Cass, civ, 3è, 26 mai 2016 n° de pourvoi : 15-11307.). 



11.La société Ochito de ce point de vue, n'apparaît pas justifier du déploiement d'une énergie suffisante pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité des locaux loués qui, en janvier 2013, a finalement provoqué la dénonciation d'un contrat de distribution liant la société locataire à la société Longchamp - voir cote 6 du dossier de la société Univers des sacs : 'Nous faisons suite à la visite de M.(...) le 11 décembre dernier au sein de votre point de vente (...)./ Lors de cette visite, nous nous sommes aperçus que l'environnement extérieur de votre point de vente ne correspondait clairement plus à l'image et à la notoriété de notre marque./Il s'avère en effet que le potentiel du centre commercial Charras ne permet pas de répondre à nos critères quantitatifs./ De plus la qualité du centre commercial ne répond clairement plus aux exigences qualitatives attachées au contrat qui nous lie (absence totale d'enseigne haut de gamme, centre commercial mal entretenu, nombreuses cellules vides(...)./Dans ces conditions, nous en sommes venus à la conclusion que nous ne pouvions désormais espérer aucune perspective d'amélioration, l'accomplissement de travaux au sein de votre point de vente étant insusceptible de modifier son environnement et son potentiel.(...)' [surligné et sousligné par la Cour].



12.Les premiers juges ont par ailleurs à bon droit, imputé à faute de la société bailleresse le fait que selon procès-verbal établi le 19 septembre 2012 la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a déclaré maintenir 'l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation du centre commercial émis le 13 mai 2002, 29 janvier 2010 et 11 janvier 2012" [surligné par la Cour] - voir cote 7 du dossier de la société Univers des sacs outre, le fait que le rapport d'audit de sûreté du même centre commercial du 12 décembre 2012 retient de son côté 'plusieurs problèmes au niveau de la sécurité des accès ainsi que pour la protection du gardien en place pendant la nuit' en raison de l'absence d'un système de vidéo surveillance, d'une sécurisation faible de l'ensemble des portes d'accès au centre commercial qui sont toutes dépourvues d'alarmes et encore, le fait que l'avis de la commission précitée n'a pas été modifié le 25 juillet 2013 - voir cote 9 du dossier de la société locataire. La seule diligence dont la partie adverse est en effet en mesure de justifier prend la forme d'une lettre adressée le 10 janvier 2013 au syndic après dix ans d'insécurité,suivie d'un procès-verbal d'assemblée générale du 11 mai 2016 décidant le vote et la réalisation des travaux nécessaires - voir cotes 7 et 17 de la société intimée. Le défaut de sécurité ayant affecté [Adresse 1] durant plus de dix ans, constitue un manquement à l'obligation de délivrance imputable à la société bailleresse puisque celle-ci s'avère dans l'incapacité de démontrer avoir employé ses meilleurs efforts pour que le syndicat des copropriétaires concerné remédie rapidement à cette situation d'insécurité et avoir ainsi, satisfait à son obligation de pleine délivrance des lieux loués en ce compris, les parties communes accessoires nécessaires de ces derniers.



13.Il en va de même pour ce qui concerne le respect de la bailleresse de son obligation d'entretien des lieux donnés à bail puisque, la société Univers des Sacs justifie avoir subi des désordres ayant affecté non seulement les parties communes mais également ses parties privatives louées du fait de l'absence de chauffage- voir cotes 31, 32, 33, 34, 37, 38, 39, 40, 41 et 42. La société locataire établit sans être contredite, que non seulement l'installation du contrôle de chauffage dans la boutique voisine ne permet pas une utilisation normale des locaux loués mais également, que la vanne de chauffage manuelle est installée dans les hauteurs du plafond du centre commercial et est donc, uniquement accessible par des techniciens professionnels. La société Univers des sacs établit par surcroît, que le système de chauffage est à tout le moins inadapté puisqu'il crée des températures inégales entre les différentes boutiques au point d'engendre notamment, un conflit persistant entre sa gérante et celle de la boutique voisine. Ce défaut d'entretien d'un accessoire nécessaire à la chose louée et de jouissance paisible des locaux litigieux n'apparaît toujours pas résolu aujourd'hui, faute pour l'intimée d'établir avoir répondu de quelle manière que ce soit, à la lettre que la gérante de la société Univers des sacs lui a adressé à ce sujet le 11 janvier 2017 - voir cote 47 du dossier de la société Univers des sacs : 'à chaque période hivernale, le problème de chauffage est récurrent dans mes locaux' et avoir donc, sollicité le syndic de copropriété sur ce point précis pour remédier efficacement à ces anomalies.



14.Le reproche tiré d'une condamnation de l'entrée principale du Centre commercial donnant accès au local loué ne sera en revanche pas retenu puisqu'il est établi et acquis aux débats, qu'une porte de secours se trouvant à proximité est restée accessible tandis qu'aucun élément du dossier ne justifie que les autres portes d'accès dont certaines sont très proches (Mercure et Neptune) - voir plan du centre produit par la société intimée en cote 18 de son dossier, ont souffert du même handicap.



15.La société Univers des sacs ne justifie pas non plus suffisamment du premier incident de dégât des eaux ayant prétendument affecté ses locaux par la production aux débats de la seule lettre du 9 août 2013 qu'elle aurait adressée à la société bailleresse. Elle justifie cependant la réalité de traces d'infiltrations apparues sur le plafond du local qu'elle exploite - voir cote 53, constat d'huissier du 23 juin 2016 ainsi que d'importantes infiltrations d'eau ayant pu alors être relevées dans les parties communes et notamment, dans les parkings situés à l'étage immédiatement supérieur, peu important qu'au jour du constat, les constatations n'aient pas été effectuées à proximité de son propre fonds mais un peu plus loin - voir cote 16 constat d'huissier du 28 décembre 2013.



16.La désertification et le dépérissement de ce centre commercial en son ensemble implanté dans un environnement urbain dense au centre ville de la commune, induits pas ces incidents et révélés par les documents produits aux débats - voir cote 53 et 59 du dossier de la société Univers des sacs, constituent bien un changement manifeste de la chose louée de nature à engager la responsabilité de la société bailleresse sur le fondement des articles 1719 et 1723 du code civil. La société Ochito ne justifie en rien, avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire à l'obligation de moyens lui incombant d'assurer la commercialité des lieux. Le fait d'avoir ainsi toujours voté les budgets de rénovation et d'entretien proposés par le syndic ne peuvent en effet de ce point de vue suffire compte tenu des difficultés concrètes et précises rencontrées par son locataire, les procès-verbaux d'assemblée générale des 5 mars 2012 et 18 mars 2013 ne faisant mention d'aucune demande particulière de la société Corio se rapportant à l'entretien des lieux contrairement à celles exprimées par d'autres copropriétaires - voir cote 7 du dossier de la société intimée.



17.Ce constat est d'autant plus significatif que les locaux de la société Univers des sacs se situent dans la partie dynamique du centre commercial litigieux et qu'ils sont ainsi d'autant plus susceptibles d'être affectés par cette évolution. L'expert désigné pour apprécier la valeur locative a d'ailleurs défini [Adresse 1] comme un 'centre commercial en souffrance dont l'attrait principal réside dans l'existence de sa locomotive commerciale alimentaire' et dont ' depuis 2003 mais surtout depuis 2008-2010 le taux de vacance des emplacements a fortement augmenté pour passer d'un taux structurel inférieur à 5% à un taux en 2012 de 25% (1/4 des emplacements vides)' - voir cote 67 p. 36. 



18.La réalité d'un véritable effet de chaîne ainsi démontrée par la société Univers des sacs est confortée par les différentes attestations des clientes de la société Univers des sacs versées aux débats - ' Connaissant [Adresse 1] depuis son ouverture, celui-ci est méconnaissable boutiques vides ou fermées (...) Beaucoup de courants d'air, pas de chauffage dans certaines boutiques' - cote 31, ' Le centre se détériore, beaucoup de boutiques fermées' - cote 32,'Locaux fermés, plus de fréquentation (...), animation inexistante (...) Un mécontentement généralisé des clients' - cote 34, ' propriétaire au-dessus du Centre Charras depuis 1975, je déplore tous les magasins vides dans ce centre qui fût jadis un centre haut de gamme avec une très importante concentration de magasins et de clients'- cote 35, 'je trouve que c'est dommage que le centre des locaux vides et un manque d'attractivité notable' - cote 43 du dossier de la société Univers des sacs.



19.Ce constat conjugué à la faible énergie déployée par la société Ochito pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité du centre Charras due au moins en partie, au manque d'entretien des parties communes, caractérisent un manquement de la société bailleresse à son obligation de jouissance paisible des locaux loués.



20.Il suit de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera sur ces différents points, infirmé dans les termes du dispositif ci-après.



Sur les demandes subséquentes de réparation et d'indemnisation de préjudice allégués. 



21.La société Univers des sacs expose que les nuisances occasionnées par le défaut de délivrance et d'entretien imputable à la société bailleresse ont nécessairement eu un impact négatif sur son chiffre d'affaires qui a ainsi, diminué d'année en année du fait de la raréfaction de la clientèle.



Elle précise que : - son résultat net a été déficitaire de plus de 15 000€ au 31décembre 2015 et n'a été bénéficiaire l'année suivante,qu'en raison d'une variation du stock des marchandises et donc, d'une baisse de ses charges d'exploitation ; - cette situation a non seulement provoqué la rupture des relations contractuelles avec la société Longchamp avec qui son point de vente était pourtant lié depuis près de 26 ans et qui représentait 35 % de son chiffre d'achat annuel mais également, le refus d'autres enseignes de lui fournir leur marchandise ; - son chiffre d'affaires de 476 623, 29€ en 2013, déjà en baisse par rapport à l'année 2012 (511 641, 20€), a chuté à 439 184, 45€ en 2014 puis à 388 824, 25€ en 2015 par suite de la perte indéniable de la perte de la clientèle étrangère logée à l'[Établissement 1] implanté à proximité désireuse de s'approvisionner en sacs de marque ; - [Adresse 1] n'étant pas dédié aux commerces de luxe lors de la conclusion du contrat de distribution concerné, la rupture du contrat avec l'enseigne Longchamp s'explique nécessairement par la dégradation de l'état du centre et de l'environnement commercial, devenu incompatible avec l'image souhaitée par cette marque ; - la marque Lancel a en 2014, refusé de s'implanter à cet endroit pour le même motif alors qu'elle distribue ses marchandises au sein du centre commercial 'Les Quatre Temps' situé à la Défense qui n'est pas davantage un centre commercial de luxe ; - les manquements de la société bailleresse lui ont d'évidence, fait perdre une chance de pouvoir conclure des contrats de distribution avec des enseignes haut de gamme ; - ces circonstances expliquent qu'elle se soit trouvée placée dans une situation financière délicate, que son chiffre d'affaires ait subi une chute importante alors que dans le même temps, le loyer versé à la société Corio augmentait de 30 % depuis 2006 ; - elle s'est trouvée contrainte de souscrire le 15 avril 2017 un crédit 'convention de trésorerie courante' de 30 000€ auprès de la Société Générale pour bénéficier d'une autorisation de découvert plus importante, en raison d'un manque de rentrées d'argent.



Elle conclut pour ces raisons, à la condamnation de la partie adverse, solidairement avec la société Corio, à se conformer à ses obligations contractuelles et donc, à mettre à disposition du preneur des locaux conformes aux règles de sécurité et à entretenir ces locaux sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir et à sa condamnation au paiement de 200 000€ à titre de dommages-intérêts pour perte de clientèle corrélative au défaut d'entretien des locaux qui lui sont loués, perte de chiffre d'affaires liée à la rupture du contrat avec la société Longchamp et perte de chance de trouver de nouveaux fournisseurs par suite de l'état de délabrement des locaux loués et de ses accessoires.



22.La société Ochito conclut au débouté de ces réclamations non seulement parce qu'aucune faute n'apparaît être caractérisée envers la société bailleresse mais également parce que la société Univers des sacs ne démontre aucun lien de causalité entre les prétendus désordres dont elle se prévaut et la perte de chiffre d'affaires constatée.



Elle objecte que la rupture des relations contractuelles avec la maison Longchamp qui fait suite à une visite sur place du 11 décembre 2012, ne peut manifestement pas être justifiée par l'avis défavorable de la sous-commission de sécurité relatif à des problèmes de sécurité dans le local Carrefour ou à une mauvaise audibilité de l'alarme dans le mail ou encore à un défaut d'ouverture de certains vantaux des issues de secours, par un dégât des eaux en juillet 2013 ou encore, par la fermeture temporaire d'une des neufs portes d'accès au Centre commercial pendant 5 jours pour cause de réparations en mai 2013. 



Elle retient que [Adresse 1] n'a jamais été un centre commercial de luxe de sorte qu'elle ne saurait être inquiétée du fait de l'incapacité de la société Univers des sacs à maintenir ses contrats de distribution sélective et ne saurait lui imputer encore moins la perte de chance d'obtenir de tels contrats ; - au demeurant, le chiffre d'affaires afférent à la vente de produits de la marque Longchamp ne serait que de 15 % et non pas 35 % ainsi que soutenu par la partie adverse tandis que le chiffre d'affaires de l'année 2013 apparaît, à la lecture de l'annexe du bilan comptable de l'exercice 2013, être sensiblement équivalent à celui de 2009 ; - les chiffres invoqués par la société locataire dans ses écritures ne correspondent pas aux chiffres pouvant être retenus à la lecture des pièces qu'elle produit qui ne laissent apparaître qu'une baisse de 8 % de 2013 à 2014.



Elle observe que quoi qu'i