Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 avril 2018

ARRÊT N°

 

EM/CM 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 24 AVRIL 2018 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE









Contradictoire

Audience publique

du 13 mars 2018

N° de rôle : 17/00207



S/appel d'une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LONS LE SAUNIER

en date du 04 janvier 2017 [RG N° 16/01064]

Code affaire : 50A

Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente





[D] [T], SAS REAL HOPE, Syndicat INTERCOMMUNAL DU VILLAGE VACANCES DE [Localité 5], SCP [D] [T] ET PATRICE MANDRAN C/ REGION BOURGOGNE FRANCHE-COMTE 





PARTIES EN CAUSE :





Maître [D] [T]

demeurant [Adresse 2]



SCP [D] [T] ET PATRICE MANDRAN

dont le siège est sis [Adresse 2]



APPELANTS 



Représentées par Me TACHET de la SCP TACHET, avocat au barreau de LYON

et Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON











SAS REAL HOPE

dont le siège est sis [Adresse 1]



APPELANTE

 

Représentée par Me Alexandre DAZIN de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & ASS., avocat au barreau de PARIS et Me Jean-yves REMOND, avocat au barreau de JURA







Syndicat INTERCOMMUNAL DU VILLAGE VACANCES DE [Localité 5]

dont le siège est sis ECOLE DES [6] - [Localité 5]



APPELANT 



Représentée par Me Arnaud LEMAITRE de la SELARL LEMAITRE, avocat au barreau de JURA et Me Julien TRUDELLE, avocat au barreau d'ANGERS





 

ET :



REGION BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

prise en la personne de sa Présidente en exercice domicilié en cette qualité en l' [Adresse 4]



INTIMÉE 



Représentée par Me Jean-marie LETONDOR de la SCP LETONDOR - GOY LETONDOR, avocat au barreau de JURA et Me CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER





Maître [D] [T]

demeurant [Adresse 2]



SCP [D] [T] ET PATRICE MANDRAN

dont le siège est sis [Adresse 2]



INTIMES sur les appels de REAL HOPE et Syndicat INTERCOMMUNAL DU VILLAGE VACANCES DE [Localité 5]



Représentées par Me TACHET de la SCP TACHET, avocat au barreau de LYON

et Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON









SAS REAL HOPE

dont le siège est sis [Adresse 1]



INTIMEE sur l'appel du Syndicat INTERCOMMUNAL DU VILLAGE VACANCES DE [Localité 5] 

 

Représentée par Me Alexandre DAZIN de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & ASS., avocat au barreau de PARIS et Me Jean-yves REMOND, avocat au barreau de JURA







Syndicat INTERCOMMUNAL DU VILLAGE VACANCES DE [Localité 5]

dont le siège est sis ECOLE DES [6] - [Localité 5]



INTIME sur les appels de REAL HOPE et Me [T] et la SCP [T]



Représentée par Me Arnaud LEMAITRE de la SELARL LEMAITRE, avocat au barreau de JURA et Me Julien TRUDELLE, avocat au barreau d'ANGERS







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN (magistrat rapporteur) , Président de chambre.



ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.



GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.



lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre



ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.





L'affaire, plaidée à l'audience du 13 mars 2018 a été mise en délibéré au 24 avril 2018. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 





Faits et prétentions des parties



Le Syndicat Intercommunal du village vacances de [Localité 5] (ci après dénommé le SIVVL) a, en sa qualité de propriétaire, vendu l'ensemble immobilier, hors fonds de commerce et matériel d'exploitation, d'un village de vacances situé commune de [Localité 5] dans le Jura selon la procédure d'adjudication organisée par Me [D] [T], notaire associé à [Localité 3], laquelle a dressé, le 24 juillet 2015, un procès-verbal d'adjudication au profit de la SASU Real Hope pour un prix de 2.510.000 €.



Considérant que la condition suspensive relative au droit de préemption urbain de la commune de [Localité 5] n'avait pas été purgé nonobstant l'attestation contraire du notaire, l'acquéreur a refusé de payer le solde du prix de sorte que le SIVVL l'a fait assigner avec Me [D] [T] et la SCP [D] [T] & Patrice Mandran en présence de la Région Bourgogne Franche-Comté, délégataire du droit de préemption urbain, devant le tribunal de grande instance de Lons-Le-Saunier qui, par jugement rendu le 4 janvier 2017 a :

- rejeté l'exception d'incompétence au profit du tribunal administratif de Besançon soulevée par la SASU Real Hope,

- déclaré irrecevable l'action en nullité de la vente par adjudication du 24 juillet 2015, au bénéfice de la SASU Real Hope, introduite par le SIVVL,

- débouté le SIVVL de sa demande tendant à obtenir l'exécution forcée de la vente par adjudication du 24 juillet 2015, au bénéfice de la SASU Real Hope, 

- condamné in solidum Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran à payer au SIVVL une provision (sic) de 34.970,28 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice,

- déclaré son jugement commun et opposable à la Région Bourgogne Franche-Comté,

- débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires,

- condamné Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran à payer au SIVVL la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Ce jugement a été frappé d'appel :

- le 25 janvier 2017 par le SIVVL, procédure enregistrée sous le numéro RG 17/207,

- le 15 février 2017 par la SASU Real Hope, procédure enregistrée sous le numéro RG 17/00382,

- le 21 février 2017 par Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran, procédure enregistrée sous le numéro RG 17/00456,

lesquelles ont été jointes sous le numéro RG 17/00207 par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 14 septembre 2017.



Au dernier état de leurs écrits respectifs, les parties demandent à la cour :



1 - le SIVVL (1er mars 2018), d'infirmer le jugement déféré sauf sur la compétence et, statuant à nouveau :

- à titre principal, de condamner la SASU Real Hope à lui payer 1.947.500 € au titre du solde du prix de vente avec les intérêts au taux contractuel de 3,93 % l'an à compter du 1er décembre 2014 dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement (sic) sous peine d'astreinte de 1.000 € par jour de retard et 123.495,36 € en remboursement des charges payées par lui depuis le 24 juillet 2015,











- à titre subsidiaire, au cas où la cour considérerait que l'adjudication litigieuse n'est pas parfaite, de :

* dire son action en nullité recevable et prononcer cette nullité, dire que la responsabilité délictuelle de Me [D] [T] est engagée et la condamner in solidum avec la SCP [D] [T] et Patrice Mandran à lui payer 1.092.234,82 € à titre de dommages-intérêts,

* condamner la SASU Real Hope à restituer les locaux dans leur état d'origine sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant signification de la décision ainsi qu'à lui rembourser la somme de 90 € correspondant au coût de l'intervention de la société Espace Plomberie,

- en tout état de cause :

* ordonner la publication de la décision à intervenir à la Conservation des Hypothèques,

* déclarer l'arrêt commun et opposable à la Région Bourgogne Franche-Comté,

* débouter Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran de leur appel incident et rejeter toutes demandes dirigées contre le SIVVL,

* condamner in solidum Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran ou la SASU Real Hope au paiement de la somme de 27.584,87 € au titre des frais et honoraires supportés par lui et celle de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



2 - la SASU Real Hope (22 février 2018), de confirmer le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et condamner le SIVVL à lui payer à ce titre 15.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 15.000 € au titre des mêmes frais exposés en appel ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil ;



3 - Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran (5 mars 2018) de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente formée par le SIVVL et sa demande indemnitaire contre Me [T] pour ce qui excède la somme de 34.970,28 €, l'annuler en ce qu'elle a alloué au SIVVL une indemnité provisionnelle de 34.970,28 € alors que, le jugement ainsi rendu, l'instance était éteinte et le tribunal dessaisi et, la réformant pour le surplus, de :

- débouter le SIVVL de toutes ses demandes,

- le condamner à leur payer 5.000 € en réparation du préjudice causé par les poursuites qu'il a indûment engagées sur le fondement du jugement frappé d'appel dépourvu de l'exécution provisoire,

- déclarer la Région Bourgogne Franche-Comté irrecevable en sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et subsidiairement l'en débouter,

- condamner le SIVVL aux entiers dépens distraits au profit de Me Benjamin Lévy ainsi qu'à leur payer 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



4 - la Région Bourgogne Franche-Comté (5 mars 2018), de lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas à ce que la décision à intervenir lui soit déclarée commune et opposable, statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par le SIVVL et condamner la partie qui succombera à lui payer 5.000 € au titre des frais irrépétibles qu'elle exposés en première instance et en appel.



Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2018.



Motifs de la décision





* sur la compétence du tribunal de grande instance de Lons-Le-Saunier, 



Personne ne remettant en cause la disposition par laquelle le tribunal de grande instance de Lons-Le-Saunier s'est reconnu compétent, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





* sur les demandes du Syndicat,



La demande en exécution forcée de la vente est recevable nonobstant l'existence d'un acte authentique (Civ 2ème 18/02/2016 n° 15-13945, 15-15778 et 15-13991).



En vertu des dispositions combinées des articles L.213-1 et L.213-2 du code de l'Urbanisme, et contrairement à la positon nouvellement adoptée par le notaire qui, jusqu'à ce jour, n'avait jamais contesté sa faute ayant consisté en l'omission d'adresser à la commune de [Localité 5] une déclaration d'intention d'aliéner préalablement à la vente litigieuse, celle-ci était soumise au droit de préemption de la SAFER et de la commune de [Localité 5].



Mais l'exercice de ces droits est expiré comme l'a attesté Me [D] [T] le 8 janvier 2015 (lire 8 janvier 2016 - pièce n° 3 de la SASU Real Hope) de sorte que le lot vendu est définitivement devenu la propriété de l'acquéreur, rétroactivement à compter du jour de l'adjudication.



En effet, et comme le reconnaît la SASU Real Hope elle-même (page 12 de ses derniers écrits), la commune de [Localité 5], à laquelle s'est depuis substituée la Région Bourgogne - Franche-Comté, n'est plus en mesure de 'préempter' car, même irrégulièrement, son droit de préemption a été purgé. Elle peut seulement, par application de l'article L.213-2 sus rappelé, demander pendant un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte de transfert de propriété, l'annulation de la vente définitive passée entre le SIVVL et la SASU Real Hope au motif que la purge de son droit de préemption n'a pas été effectuée régulièrement faute pour le notaire de lui avoir adressé une déclaration d'intention d'aliéner antérieurement à la vente.





S'agissant d'une nullité relative, l'action en annulation de la vente n'appartient qu'au titulaire du droit méconnu de sorte que c'est à juste titre que les premiers juges ont déclaré le SIVVL irrecevable en son action en nullité de la vente par adjudication du 24 juillet 2015.



En outre, et sauf à se voir opposer le principe de l'estoppel, la Région Bourgogne Franche-Comté apparaît particulièrement mal fondée à prétendre dans ses derniers écrits que le SIVVL ne peut pas demander l'exécution forcée de la vente au motif que celle-ci serait frappée de nullité (sic) alors qu'il ressort du mémoire en défense qu'elle a présenté le 25 octobre 2017 devant le Tribunal administratif de Besançon dans le cadre d'un litige l'opposant au SIVVL, que sa présidente avait reçu délégation du Conseil Régional pour décider d'exercer ou non le droit de préemption et que, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 février 2017, elle avait, de manière claire et sans équivoque, renoncé à exercer ce droit.



C'est en revanche à tort, alors que, la condition suspensive relative au droit de préemption de la commune de [Localité 5] étant levée, la vente litigieuse était parfaite, que les premiers juges ont débouté le SIVVL de sa demande subsidiaire, devenue aujourd'hui sa demande principale, en exécution forcée de cette vente.



Il appartient ainsi à l'acquéreur d'une part, de payer le solde du prix soit la somme de 1.947.500 € qui porte intérêt au taux contractuel de 3,93 % l'an à compter du 1er décembre 2015 et d'autre part, par l'effet rétroactif du transfert de propriété au jour de l'adjudication, d'acquitter les frais suivants payés pour son compte par le SIVVL :

- chauffage : (prorata pièce n° 32 + pièces n° 33 à 37) : 11.067,00 €

- électricité, ( prorata pièce n° 38 + pièces n° 39 à 51) :24.336,94 €

- eau, (pièces n° 29, 30 et 31) :327,49 €

- taxe foncière 2015 au prorata (page n° 5 de l'acte notarié) : 27.297,08 €

Total :63.028,51€



En revanche, la taxe d'habitation 2015 est due par l'occupant des lieux au 1er janvier 2015, à savoir le SIVVL, et aucune clause du cahier des charges de la vente ne prévoit de la faire supporter par l'acquéreur.



Les autres demandes portant sur :

- le remboursement des frais pour réaliser la vente et les appels de fonds auprès des collectivités locales développées dans le corps des conclusions n'étant pas reprises dans le dispositif, la cour n'en est pas saisie,

- la nullité de la vente, bien que justement déclarée irrecevable par les premiers juges, et la demande en remboursement d'une facture Espace plomberie du 29/02/2016 (pièce n° 52) étant présentées à titre subsidiaire, la cour ayant fait droit à la demande principale n'a à en examiner ni la recevabilité, ni le bien fondé. 



S'agissant de la condamnation au paiement du solde du prix qui porte des intérêts au taux défini contractuellement, lesquels réparent le préjudice résultant du retard dans le paiement, il n'y pas lieu de l'assortir encore d'une astreinte.





* sur la responsabilité du notaire,



Les premiers juges saisis au fond, ne pouvaient pas condamner le notaire au paiement d'une provision de sorte que leur décision sera infirmée sur ce point.



Il est constant qu'en ne purgeant pas régulièrement le droit de préemption de la commune, le notaire a commis une faute en ce que l'acte qu'il a dressé est fragilisé par la possibilité pour la région d'en demander l'annulation pendant un délai de cinq ans courant à compter de la publication de l'acte de transfert de propriété, laquelle n'a toujours pas été effectuée.



Mais au dernier état de ses écrits, le SIVVL n'agit plus contre le notaire qu'à titre subsidiaire de sorte que sa demande indemnitaire à hauteur de 1.092.234,82 € n'a pas lieu d'être examinée puisqu'il a été fait droit à sa demande principale étant relevé que la SAS Real Hope n'élève quant à elle aucune revendication à l'encontre de l'officier ministériel.





* sur la demande reconventionnelle du notaire,



Cette réclamation fondée sur une exécution jugée abusive de la décision de première instance, si elle n'est pas 'nouvelle' au sens de l'article 564 du code de procédure civile dès lors que son fondement est postérieur au jugement déféré, ressort de la seule compétence du tribunal de grande instance de Lons-Le-Saunier déjà saisi depuis le 4 juillet 2017 à l'effet de voir annuler les titres exécutoires 2017/13 et 2017/14 émis par l'ordonnateur du SIVVL à l'encontre de la SCP [T] Mandran en exécution du jugement déféré.

 



* sur les demandes accessoires,



Contrairement à l'acte de vente sur adjudication qui devrait l'être depuis longtemps, le présent arrêt qui ne prononce aucun transfert de propriété immobilière n'a pas à être publié à la Conservation des Hypothèques.



La Région Bourgogne Franche-Comté qui persiste, jusque dans ses derniers écrits devant la cour et sans crainte de se contredire, à entretenir la confusion en refusant de dévoiler ses réelles intentions en ce qui concerne une éventuelle demande de sa part en annulation de la vente, conservera à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés en premier ressort comme en appel.



Le notaire qui est responsable au premier chef de l'insécurité de son acte assumera de même la charge de ses frais irrépétibles.



La SASU Real Hope qui succombe supportera les dépens de première instance, le jugement déféré étant réformé sur ce point, et d'appel.



Le SIVVL ne succombant pas et n'étant pas tenu des dépens, la demande formée contre lui par la SAS Real Hope sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ne peut qu'être rejetée.



Le SIVVL sollicite la condamnation in solidum de Me [D] [T] et de la SCP [D] [T] et Patrice Mandran ou de la SASU Real Hope au paiement de la somme de 27.584,87 € au titre des frais et honoraires supportés par lui et celle de 15.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



S'agissant de frais irrépétibles, ces demandes font double emploi.

En outre, ni le notaire, ni la SASU Real Hope ne sont responsables des errements procéduraux du SIVVL qui a longtemps persisté à prétendre avoir qualité à agir pour demander la nullité de la vente alors que celle-ci n'appartenait qu'au bénéficiaire du droit de préemption méconnu.





Compte tenu de ces éléments, seule la SASU Real Hope qui succombe et qui est tenue des dépens sera condamnée à lui payer 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,



Infirme le jugement rendu le 4 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Lons-Le-Saunier sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence au profit du tribunal administratif de Besançon soulevée par la SASU Real Hope et déclaré son jugement commun et opposable à la Région Bourgogne Franche-Comté.











Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare le Syndicat Intercommunal du village de [Localité 5] recevable en sa demande tendant à obtenir l'exécution forcée de la vente par adjudication du 24 juillet 2015, au bénéfice de la SASU Real Hope. 



Condamne la SASU Real Hope à payer au Syndicat Intercommunal du village de [Localité 5] les sommes de :



- un million neuf cent quarante sept mille cinq cents euros (1.947.500 €) avec les intérêts au taux contractuel de 3,93 % l'an à compter du 1er décembre 2015,



- soixante trois mille vingt huit euros et cinquante et un centimes (63.028,51€).



Déboute le Syndicat Intercommunal du village de [Localité 5] du surplus de ses demandes.



Déboute Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran de leur appel incident.



Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la SASU Real Hope, Me [D] [T] et la SCP [D] [T] et Patrice Mandran et la Région Bourgogne Franche-Comté.



Condamne la SASU Real Hope, sur le même fondement, à payer au Syndicat Intercommunal du village de [Localité 5] la somme de dix mille euros (10.000 €).



Condamne la SASU Real Hope aux dépens de première instance et d'appel.



Accorde aux avocats de la cause qui l'ont demandé, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Déclare le présent arrêt commun et opposable à la Région Bourgogne Franche-Comté.



Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Dominique Borowski, greffier.



Le Greffier,le Président de chambre