Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 19 avril 2018

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 19/04/2018





***





N° de MINUTE : 18/205 

N° RG : 17/00746



Jugement (N° 15/10090) rendu le 16 Janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Lille







APPELANTE



SCI des Toits en Shed agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille





INTIMÉES



Association CFAI association loi 1901 déclarée à la préfecture sous le n°0595011954 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée et assistée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille



Association AFPI association loi 1901 déclarée à la préfecture sous le n° W595004585 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée et assistée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille





DÉBATS à l'audience publique du 17 Janvier 2018 tenue par Marie-Laure Aldigé magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Stéphanie Hurtrel



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie Annick Prigent, président de chambre

Elisabeth Vercruysse, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2018 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie Annick Prigent, président et Stéphanie Hurtrel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 décembre 2017



***







FAITS ET PROCÉDURE



Les associations CFAI et AFPI ACM Formation ( ci-après AFPI) avaient pris à bail commercial en 1999 des locaux situés à [Adresse 3] pour y implanter un centre de formation professionnelle et un centre d'apprentissage , baux qui ont été renouvelés à compter du 1er octobre 2005 auprès du nouveau propriétaire des locaux, la SCI Cassel, par deux actes sous seing privé en date du 28 janvier 2006 moyennant un loyer trimestriel de 29 704, 97 euros HT pour CFAI et de 16 976, 42 euros HT pour AFPI.



Par actes en date du 27 mars 2012, les preneuses, ayant fait l'acquisition d'un immeuble dans lequel elles comptaient s'installer, ont donné congé au bailleur ' devenu la SCI des Toits en Shed ' pour le 30 septembre 2012. Les travaux ayant pris du retard, deux conventions d'occupation précaire ont été régularisées le 27 novembre 2012 pour une durée de trois mois commençant à courir à partir du 1er octobre 2012 pour se terminer le 31 décembre 2012. Ces deux conventions précisent que le bailleur donne à titre de convention précaire à CFAI et AFPI une partie des locaux situés [Adresse 4] à savoir 1 117, 40 m² de bureaux, 930 m² de salles de cours et 5 339 m² d'ateliers en contrepartie d'une redevance mensuelle de 15 921,05 euros, outre une provision sur charges de 7 600 euros pour l'association CFAI et de 3 500 euros pour l'association AFPI. Les conventions précisent que les locaux sont occupés en commun par CFAI et AFPI, CFAI occupant 32 % des surfaces louées et AFPI occupant 68 % des surfaces louées. 



Au départ des locataires, des désaccords sont intervenus entre les parties concernant la restitution du dépôt de garantie, l'existence de travaux à effectuer et le paiement de charges. 



Le 2 mai 2013, la SCI des Toits en Shed a assigné les deux associations devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille qui a, par ordonnances en date du 10 décembre 2012, condamné les associations CFAI et AFPI à payer à la SCI des Toits en Shed par provision respectivement les sommes de 27 268,78 euros et de 12 558 euros. 



Le 16 mai 2014, la SCI des Toits en Shed a assigné l'association CFAI devant le tribunal de grande instance de Lille en paiement des charges locatives. Par acte en date du même jour, l'association CFAI a assigné la SCI des Toits en Shed aux fins d'obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 38 770,84 euros au titre du dépôt de garantie. Ces deux instances ont été jointes. 



Par acte en date du 14 mai 2014, l'association AFPI a assigné la SCI des Toits en Shed en restitution de la somme de 22 497,27 euros au titre du dépôt de garantie. Par acte en date du 16 mai 2014, la SCI des Toits en Shed a assigné l'association AFPI en paiement des charges locatives. Ces deux instances ont été jointes. 



Concernant l'instance opposant la SCI des Toits en Shed et l'association CFAI, par jugement en date du 4 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- condamné l'association CFAI à payer à la SCI des Toits en Shed la somme de 30 272,05 euros au titre des charges restant dues au titre de la convention d'occupation précaire,

- condamné la SCI des Toits en Shed à restituer la garantie à hauteur de 18 770,84 euros,

- ordonné la compensation des sommes dues au titre de la restitution de la garantie et du paiement de charges dues au titre de la convention d'occupation précaire,

- condamné la SCI des Toits en Shed à restituer la garantie à hauteur de 13 497 euros,

- ordonné la compensation entre les sommes dues.



Concernant l'instance opposant la SCI des Toits en Shed et l'association AFPI, par jugement en date du 4 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- condamné l'association AFPI à payer à la SCI des Toits en Shed la somme de 14 465,24 euros au titre des charges restant dues au titre de la convention d'occupation précaire,

- débouté la SCI des Toits en Shed de sa demande en paiement des charges dues au titre du bail commercial 

- condamné la SCI des Toits en Shed à restituer la garantie à hauteur de 13 497 euros,

- ordonné la compensation des sommes dues au titre de la restitution de la garantie et du paiement des charges dues au titre de la convention d'occupation précaire 

- débouté l'association AFPI de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.



La SCI des Toits en Shed a interjeté appel de ces jugements. 



Concernant l'instance opposant la SCI des Toits en Shed et l'association AFPI, par arrêt en date du 4 mai 2017, a : 

- infirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté l'association AFPI de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

statuant à nouveau : 

- débouté la SCI des Toits en Shed de sa demande en paiement de la somme de 2 225,05 euros,

- condamné l'association AFPI à payer à la SCI des Toits en Shed la somme de 9 230,88 euros au titre des charges demeurées impayées ;

- condamné la SCI des Toits en Shed à payer à l'association AFPI la somme de 7 497 euros au titre de la restitution des dépôts de garantie ;

- rejeté toute autre demande,

- dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d'appel.



Concernant l'instance opposant la SCI des Toits en Shed et l'association CFAI, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de l'intimée déposées au greffe de la cour le 12 mai 2016 et notifiées à l'appelante le 30 mai 2016. L'arrêt au fond n'est pas encore intervenu. 



Par acte en date du 17 novembre 2015, la SCI des Toits en Shed a fait assigner les associations CFAI et AFPI aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 1 472 465, 04 euros au titre des travaux de remise en état et la somme de 815 000 euros au titre du préjudice financier. 



Par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Lille a :

 - constaté l'autorité de la chose jugée des jugements du tribunal de grande instance de Lille en date du 04 novembre 2015,

- déclaré irrecevables les demandes de la SCI des Toits en Shed

- condamné la SCI des Toits en Shed aux dépens dont distraction au profit de Me Losfeld-Pinceel,

- condamné la SCI des Toits en Shed à payer aux associations CFAI et AFPI la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration en date du 30 janvier 2017, la SCI des Toits en Shed a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 avril 2017, la SCI des Toits en Shed demande à la cour d'appel au visa de l'article 1134 devenu les articles 1103 et 1104 du code civil d'infirmer le jugement déféré, et de condamner in solidum l'association CFAI et l'association AFPI au paiement des sommes suivantes : 

- 1 412 465, 04 euros TTC correspondant au montant total des travaux de remise en état des locaux loués,

- 815 500 euros HT soit 975 000 euros TTC en réparation du préjudice financier subi,

- 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens



Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 21 juin 2017, l'association CFAI et l'association AFPI demandent à la cour d'appel au visa des articles 1134 et suivants du code civil et 122, 480 et 700 du code de procédure civile : 

- à titre principal, de confirmer le jugement déféré, en conséquence, débouter la SCI des Toits en Shed de l'ensemble de ses demandes comme étant irrecevables,

- à titre subsidiaire, de débouter la SCI des Toits en Shed de l'ensemble de ses demandes faute de justificatifs,

- en toute hypothèse y ajoutant, de condamner la SCI des Toits en Shed à leur payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties. 



Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l'appelante soutient essentiellement que : 

- les décisions rendues précédemment n'ont pas tranché la question de l'indemnisation du preneur au titre des travaux de remise en état et de son préjudice financier et n'ont pas autorité de la chose jugée sur ces demandes, de sorte que c'est à tort que le premier juge les a déclarées irrecevables ;

- les lieux sont restés jusqu'au 25 janvier 2013, date de remise des clefs, sous la responsabilité des locataires, et à cette date les lieux n'étaient pas encore libérés ni nettoyés ;

- il ressort tant du constat dressé par l'huissier de justice lors de la sortie des lieux le 25 janvier 2013 que du procès-verbal d'expertise contradictoire dressé par M. [L] [S] en date du 1er octobre 2013 que l'immeuble a été rendu en mauvaise état, avec dégradations dues non seulement à un manque de soin et d'entretien mais également à des dégradations volontaires ; ainsi ont été constatés des coups, graffitis, ou des infiltrations provenant d'un manquement grave à l'entretien des lieux par le preneur ; 

- les nombreux travaux de remise en état des lieux incombent aux locataires au vu de leurs obligations de rendre les lieux en bon état de réparations locatives : 

* aucun état des lieux n'ayant été établi, les preneuses sont présumées avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels par application de l'article 1731 du code civil,

* les locataires ne justifient pas que certains des travaux de reprise relèveraient du bailleur ;

* concernant la réfection du hall d'entrée, dès lors que les associations occupaient cet espace, elles étaient tenues de l'entretenir ; 

- les locataires qui ont assisté au constat de l'huissier et aux opérations d'expertise ne pouvaient qu'avoir conscience de la nécessité de travaux de remise en état des lieux et ce d'autant plus qu'elle leur avait déjà demandé de procéder spontanément à la remise en état des lieux avant leur restitution ; 

- le chiffrage des travaux de remise en état, réalisé à la demande de M.[L] [S] par la société Maisoning le 28 janvier 2015, s'élève à la somme de 1 177 054, 20 euros HT soit 1 412 465,04 euros TTC et les locataires n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce chiffrage, ainsi :

* la différence de tarif de 10 euros pour le réglage des portes ou 5 euros pour le remplacement de la gâche des portes s'explique par la différence d'état des portes, de leur modèle et du temps d'intervention estimé qui n'est pas le même ; 

* lors des opérations d'expertise, les locataires n'ont émis aucune contestation sur les désordres constatés en dépit de leurs compétences professionnelles ni ne produisent aucune pièce pour contester ce chiffrage ; 

* la remise en peinture des plafonds et des sols est justifiée par les dégradations ;

* la durée des opérations a été sans conséquence sur les désordres décrits puisque les opérations d'expertise ont été réalisées sur la base du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice lors de la restitution des lieux par les locataires ;

- les délais sont dus à l'envergure des opérations d'expertise et du chiffrage des travaux de remise en état,

- l'impossibilité de remettre les locaux en location s'explique exclusivement par le comportement des associations et des conséquences qui s'en sont suivies pour la bailleresse, et au vu de l'ampleur des travaux de remise en état, ceux-ci ne peuvent être entrepris qu'après règlement par les locataires du coût des travaux .



Pour leur part, les intimées font essentiellement valoir que : 

- aux termes des décisions rendues précédemment les juges ont tranché la question du montant des travaux de remise en état des lieux pour fixer le montant du dépôt de garantie à restituer de sorte que ces décisions ont autorité de la chose jugée et c'est à bon droit que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de la bailleresse qui était tenue par un principe de concentration de ses demandes ;

- ce n'est que plus d'un mois après leur déménagement qu'elles ont été convoquées à l'état des lieux de sortie le 25 janvier 2013 ; or, compte tenu de la configuration des lieux, les locaux loués ont été libres d'accès à d'autres locataires et au propriétaire dès l'époque de leur déménagement le 31 décembre 2012,

- la convocation à l'expertise est intervenue plus de dix mois après leur déménagement et au cours de ces opérations d'expertise il est apparu que des dégradations étaient manifestement survenues entre la date de l'établissement de l'état des lieux de sortie, le 25 janvier 2013, et ces opérations d'expertise ;

- ce n'est que lors de ces opérations d'expertise qu'elles ont découvert que le constat remis par lettre officielle du conseil de la SCI des Toits en Shed le 15 mars 2013 de 23 pages n'était nullement celui remis au cabinet Eurexo pour procéder à ces opérations d'expertise, celui-ci comportant effectivement plus de 1 000 pages ; ce dont il s'évince que la bailleresse a manifestement volontairement tenté d'occulter le constat véritablement établi le 25 janvier 2013 à l'occasion de la restitution des lieux pour empêcher ses anciens locataires d'avoir une vision complète de la situation et des réclamations que pouvait être amené à diligenter leur bailleur ; 

- elles ne sauraient être tenues de la vétusté des locaux tels que les travaux de remise en état de peinture au titre des embellissements défraîchis ayant péri par vétusté ;

- certaines des réclamations sont fondées sur des remises en état qui relèvent des obligations du bailleur comme cela ressort de la motivation du tribunal dans ses décisions rendues le 4 décembre 2015 ;

- le coût intégral de la réfection du hall d'entrée commun à l'usage d'autres locataires de l'immeuble ne saurait leur incomber,

- le chiffrage a été établi plus de deux années après la restitution des lieux et est fantaisiste ; ainsi :

* il existe des différences dans l'évaluation de mêmes travaux comme le réglage de porte ;

* le remplacement de la gâche d'une porte étant parfois évalué au même coût que le remplacement de la porte entière ; 

* le SHED étant constitué de parois vitrées, il ne peut y avoir de remise en peinture de ses plafonds ;

* en particulier dans la salle n° 7 il est prévu sur le sol de béton lisse le rebouchage des trous et la remise en peinture de type résine EPOXY, ce qui apporterait une plus-value à l'immeuble puisque le béton est à l'état brut actuellement ;

- elles n'avaient plus la possibilité de pénétrer dans les lieux pour pouvoir faire établir des devis et leur activité n'implique pas qu'elles aient des connaissances spécifiques quant à la nature de l'évaluation financière des travaux à exécuter sur un bâtiment ; 

- peu après leur départ la SCI des Toits en Shed a pu relouer une partie des locaux à une société exploitant une salle de sports ce qui prouve que ce ne sont pas les soit-disantes dégradations constatées qui empêchent la remise en location du bien ni la nécessité de procéder à des travaux de remise en état avant de les proposer de nouveau au marché locatif. 





MOTIVATION





A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation. 



Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée 



En vertu de l'article 1351, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. 



L'article 480 du code de procédure civile dispose : « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4. »



En vertu de ces dispositions, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif. Ainsi, les motifs, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de la chose jugée. En revanche, l'autorité de la chose jugée s'étend à tout ce qui a été implicitement jugé comme étant la conséquence nécessaire du dispositif. 



SUR CE



En l'espèce, les demandes de condamnation des preneuses au paiement du coût des travaux de remise en état des lieux loués n'avaient pas été tranchées par les jugements rendus le 4 décembre 2015 ni par l'arrêt de la cour d'appel en date du 4 mai 2017 puisque les juges n'avaient été saisis que de deux demandes principales en restitution du dépôt de garantie et en paiement de charges locatives. La question du montant des travaux de reprise n'avait été examinée qu'au titre du moyen de défense soulevé par la bailleresse pour s'opposer à cette demande de restitution du dépôt de garantie. La SCI des Toits en Shed n'ayant à aucun moment demandé devant les premiers juges ni en appel la condamnation des preneuses à lui payer une somme au titre des travaux de reprise et des dommages et intérêts en indemnisation d'un préjudice financier, ces demandes n'étaient pas comprises dans l'objet des litiges qui ont été tranchés. 



S'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, aucun principe de concentration des demandes n'existe. La SCI des Toits en Shed, qui n'était donc pas tenue de formuler ses demandes additionnelles dès l'instance initiale, est recevable à les présenter dans le cadre d'une instance séparée. 



En revanche, au regard du principe de l'indemnisation intégrale qui interdit à une victime d'être indemnisée deux fois pour le même préjudice, si la cour d'appel retient le principe d'une indemnisation au titre des travaux de reprise, dont le montant peut être différent de celui retenu par les juges statuant sur la question de la restitution du dépôt de garantie en l'absence d'autorité de la chose jugée sur l'objet du litige de la présente instance, elle devra néanmoins déduire le montant de la condamnation déjà payée par déduction du dépôt de garantie pour indemniser ce préjudice par compensation. 



Le jugement déféré sera donc infirmé en l'intégralité de ses dispositions et les demandes formulées par la SCI des Toits en Shed à l'encontre des associations CFAI et AFPI ACM Formation seront déclarées recevables. 



Sur les réparations locatives 



Lors du départ des preneuses, les parties étaient liées par les deux conventions d'occupation précaires régularisées le 27 novembre 2012, et ce sont les seules dispositions contractuelles de ces conventions qui ont vocation à s'appliquer au présent litige. 



L'article 1720 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation de faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 606 du code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier et précise que toutes les autres réparations sont d'entretien.



Ces réparations sont ainsi définies de façon non limitative par l'article 1754 du code civil : 

« Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

- aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

- au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;

- aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

- aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

- aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. 



Les réparations d'entretien sont donc celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Ainsi la qualification de « grosses réparations » sera retenue dès lors que des dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure de l'immeuble, celle-ci étant constituée des éléments énumérés à l'article 606, peu important que les éléments détériorés ne soient pas expressément visés par ce texte.



 L 'article 1755 prévoit qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 



Néanmoins, tant les dispositions de l'article 1720 que celles de l'article 1755 ne sont d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. 



Par ailleurs, conformément à l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



SUR CE



En l'espèce, les deux conventions d'occupation précaire stipulent expressément : 

" 4°) Etat des lieux'remise en état : 

Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Un état des lieux sera établi contradictoirement et signé par le preneur à l'entrée des locaux dont le coût sera exclusivement supporté par le preneur. 

Il ne pourra exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour assurer le clos et le couvert. 

En conséquence, il renonce à exercer tout recours contre le bailleur pour toute cause résultant de l'état des lieux loués et s'engage à supporter à ses frais toute remise en état ou réparations nécessitées par l'état des lieux mêmes si elle résulte de la vétusté ou de l'usure.

5°) Entretien: 

Le preneur assurera la charge des réparations dites locatives et d'entretien.

Il rendra les lieux en bon état. Un état des lieux sera dressé contradictoirement et signé par le preneur à la sortie des locaux. 

De son côté le bailleur assurera les réparations prévues à l'article 606 du code civil."



 Il résulte de ces clauses contractuelles claires et expresses que les parties ont entendu déroger au principe posé par l'article 1755 du code civil et ont mis expressément à la charge des preneurs toutes les réparations locatives y compris celles résultant de la vétusté et de l'usure, le bailleur conservant seulement les grosses réparations. Dès lors, le moyen opposé par les preneuses selon lequel " elles ne sauraient être tenues de la vétusté des locaux" est inopérant alors même qu'elles ont signé une clause contraire en toute connaissance de cause puisqu'elles connaissaient parfaitement les locaux et leur état pour y être demeurées depuis 1999 et qu'au vu de leur projet de déménagement proche, elles avaient nécessairement conscience de l'importance des clauses afférentes à leurs obligations à la libération des lieux.



En revanche, les gros travaux mis à la charge des preneuses dans le cadre des baux commerciaux précédents ont été mis à la charge du bailleur aux termes des conventions d'occupation précaire. 



 Par ailleurs, il est constant que les parties n'ont pas fait d'état d'entrée des lieux, de sorte que les preneuses sont réputées avoir pris les locaux en bon état de réparations locatives. 



 Or, il ressort de l'état des lieux dressé contradictoirement par huissier de justice le 25 janvier 2013 de 8h45 à 16 heures que les lieux n'ont pas été rendus en bon état de réparations locatives par les preneuses. Concernant cet état des lieux, il importe de préciser que dans un premier temps la SCI des Toits en Shed n'a remis qu'une copie contenant 23 pages de constatations aux termes de laquelle l'huissier de justice indique " un exemplaire du présent constat édité sous format CD-ROM contient les clichés réalisés lors de mes constatations", et ce n'est qu'à la demande expresse de la cour d'appel en cours de délibéré qu'elle a transmis également le complément pour un total de 1131 pages, constituées de clichés photographiques des lieux illustrant les constatations figurant dans les 23 premières pages. Si les preneuses indiquent n'avoir eu connaissance de ces clichés que lors des opérations d'expertise initiées par la bailleresse, elles n'en font qu'un simple argument sur une mauvaise foi alléguée de la SCI des Toits en Shed sans en tirer de moyen juridique. En tout état de cause, cet état des lieux a été dressé contradictoirement à leur égard, et elles ont nécessairement constaté que l'huissier de justice prenait des clichés photographiques.



 Il sera observé que le fait que l'état des lieux de sortie ait été réalisé quelques semaines après que les preneuses indiquent avoir effectivement quitté les lieux n'est pas de nature à avoir une incidence sur l'imputabilité des dégradations locatives constatées dès lors qu'il ressort des échanges de courriers versés aux débats que les preneuses n'ont pas remis au bailleur les clefs avant cette date de sorte que les lieux sont restés jusqu'à cette date sous leur responsabilité. D'ailleurs, il résulte du procès-verbal de l'huissier en date du 25 janvier 2013 que « les associations quittent les lieux ce jour », et qu'à cette date les lieux n'étaient pas encore totalement libérés, de nombreux meubles étant laissés sur place. 

 

 L' huissier de justice a ainsi relevé dans les lieux loués, lesquels occupent une surface très importante avec 1117, 40 m² de bureaux, 930 m² de salles de cours, 5339 m² d'ateliers  

 - de multiples traces sur les peintures des murs ainsi que leur défraîchissement général et leur écaillement à de nombreux endroits, de multiples perforations sur les murs, des résidus d'adhésif et des inscriptions, 

- le défraîchissement général et l'écaillement par endroits des peintures des plafonds,

 - de multiples traces éparses, griffures et taches sur les revêtements des sols et leur défraîchissement général ainsi que leur encrassement dans les ateliers et le grenier, de multiples éclats sur les carrelages, des carreaux manquants,

- des coups au niveau des nez de marche,

- le déjointoiement de briques par endroits, des absences de faïence dans les pièces sanitaires, 

 - des tapisseries défraîchies, déchirées et usagées dans certaines salles de l'étage,

 - la détérioration de certains faux plafond avec des dalles cassées, d'autres démontées, d'autres fissurées, d'autres comportant des traces de coups et des câbles qui pendent, 

 - l'absence de vannes thermostatiques sur certains radiateurs et la présence de traces d'oxydation importantes au niveau du radiateur dans certains bureaux,

 - des détériorations sur les bâtis des fenêtres et l'encadrement des portes, le délitement des joints des ouvertures, des vitres cassées, des barres-anti panique de porte cassées, des fenêtres qui ne s'ouvrent pas , des poignées et des béquilles de porte cassée ;

 - la présence de fuites et de nombreuses traces d'auréoles ou d'oxydation liées à des infiltrations,

 - la présence de déchets dans certaines pièces (des conteneurs pleins dans le local poubelle, canettes, la présence de résidus de végétaux et de feuilles au niveau du sol dans le couloir longeant les ateliers'.) et l'abandon de meubles laissés sur place ( tables et plans de travail, station spécifique et cabines de soudure non démontées, matériels et objets abandonnés dans plusieurs pièces telles des machines à coudre, du textile, des cartons'.) ; 

 - l'absence de cannalis et le démontage par endroits des goulottes protégeant les câbles électriques, le dysfonctionnement de plusieurs néons et point lumineux, le détachement de certaines plaques de protection des néons. 



 Il est incontestablement démontré par le contenu de cet état des lieux contradictoire que les preneurs ont manqué à leur obligation d'entretien des lieux loués et à leur obligation de les rendre en bon état, laissant les lieux non nettoyés et dégradés. Il s'évince de la multiplicité des dégradations et de leur importance qu'elles ne sauraient être considérée comme relevant d'un usage normal des lieux. Si l'écoulement du temps a également contribué à la dégradation des lieux, les preneuses, comme cela a déjà été expliqué, se sont engagées à prendre à leur charge les réparations locatives résultant de la vétusté et de l'usure. Elles ne justifient aucunement que la prise en charge de certaines des réparations incomberait au bailleur se contentant d'exciper en vain de la vétusté, de proférer des allégations générales et de se référer à la motivation du juge du tribunal de grande instance de Lille et de la cour d'appel aux termes de décisions n'ayant pas autorité de la chose jugée. 



Pour autant, contrairement aux affirmations de la bailleresse, le procès-verbal de constat d'huissier aux pages auxquelles se réfèrent ses écritures ne permettent nullement d'établir un défaut d'entretien des chéneaux par le locataire au moment de son départ ce dont il résulte que les postes de remise en état des chéneaux ne sont pas justifiés. 



Par ailleurs, le devis « toiture » pour la somme hors taxes de 338 020,76 euros constitue en réalité une réfection de l'intégralité de la toiture, laquelle incombe au bailleur qui a conservé la charge des grosses réparations aux termes des conventions d'occupation précaire. 



Aux fins d'évaluer le montant des réparations locatives, le bailleur a organisé une expertise extra judiciaire confié à M. [S] à laquelle il a convoqué les preneuses. Les opérations d'expertise se sont déroulées contradictoirement les 5 novembre 2013, 16 et 17 décembre 2013 et les 21 et 22 janvier 2014. Plusieurs jours ont été nécessaires en raison de l'étendue des lieux et de leur disposition. La comparaison entre les constatations de l'expert et celle de l'huissier de justice montre que l'expertise porte bien sur les mêmes dégradations et manquements à l'obligation d'entretien et de réparation des preneuses que ceux qui avaient été révélés à la sortie des lieux, lesquels n'ont pas été reloués entre la fin de l'occupation précaire et le déroulement de cette expertise. Sur la base de ce rapport d'expertise, le bailleur produit un devis détaillé qui reprend pièce par pièce les travaux à réaliser pour remettre les lieux en état tels le lessivage des sols et des murs, le retrait des scotchs, l'évacuation des meubles et déchets abandonnés sur place, la fourniture et la pose de dalles de faux plafond, la remise en peinture des murs et des sols, la réfection des ouvertures dégradées, le réglage des portes, la reprise ponctuelle de carrelage, le réglage et remise en jeu des portes, le remplacement des poignées ou thermostats manquants, le remplacement des papiers peints dégradés, le remplacement des radiateurs dégradés, le rebouchage des percements, le rejointoiement des briques, la reprise des fissures' Le montant total des travaux est évalué à hauteur de 1 177 054.20 euros HT soit 1 412 465.04 euros TTC. 



Il ressort du procès-verbal du constat d'huissier que l'immeuble a une toiture en dents de scie ( « shed ») constituée d'une toiture oblique en plâtre sur sa face intérieure et d'une paroi verticale vitrée permettant l'entrée de la lumière dans les ateliers, de sorte que les postes de remise en peinture sont justifiés pour les faces internes. Or, l'analyse de l'expertise et du devis montre que la remise en peinture a bien été préconisée pour la partie intérieure et non pas pour les parois vitrées. De manière similaire, il résulte de la comparaison de l'expertise avec les clichés du constat d'huissier que la reprise des sols par une « remise en peinture de type résine » a bien été préconisée pour des sols en béton lissés et non pas en bétons brut, sols ayant subi des dégradations par un manque d'entretien rendant nécessaire leur réfection. 



En revanche, il convient d'écarter parmi les postes retenus aux termes de ces devis ceux afférents au hall d'entrée commun à d'autres locataires dans la mesure où la bailleresse ne démontre pas quelle est la part des réparations imputable aux seules intimées .



Il n'y a pas plus lieu de retenir le devis afférent à la réfection des façades, en ce compris la reprise des étanchéités, pour la somme hors taxes de 178 531,25 euros, ces travaux relevant des gros travaux à la charge de la SCI des Toits en Shed. 



Par ailleurs, le fait que les preneuses soient tenues des réparations locatives mêmes dues à la vétusté et à l'usure n'implique pas pour autant qu'elles supportent le coût d'une remise à neuf, leur obligation se limitant à une remise dans un bon état pour l'usage prévu au bail, c'est-à-dire un usage collectif d'ateliers et de classes. Or, l'analyse du devis montre que de nombreux postes dépassent la simple restitution en bon état et sont par ailleurs sur-évalués au regard du prix du marché sans tenir compte des économies d'échelle nécessairement réalisées au vu de l'ampleur des travaux. 

A titre d'exemples, il est retenu à plusieurs reprises 45 euros HT pour un détartrage et remplacement d'une lunette de toilette, ou 50 euros pour le remplacement d'un abattant de WC. De manière similaire, il est systématiquement retenu 7 euros du m² pour le nettoyage des sols pièce par pièce sans prendre en considération la surface totale alors même que le coût de la prestation au m² carré diminue usuellement à proportion des surfaces nettoyées. Pareillement, le devis facture systématiquement 30 euros la dépose d'un autocollant ou facture à la fois le coût d'un remplacement d'un radiateur et celui de sa mise en peinture ( par exemple pièce 101).



Au vu de l'état des lieux, de l'expertise et du devis, de l'étendue des locaux et des dégradations locatives retenues, il apparaît que le montant des réparations s'élève à hauteur de 300 000 euros TTC, somme dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie retenu pour 20 000 euros, soit un montant résiduel de 280 000 euros. 



En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation à payer à SCI des Toits en Shed au titre des réparations locatives la somme de 280 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision s'agissant d'une obligation indemnitaire. 



Sur la demande en indemnisation du préjudice financier



Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice financier pour pertes de loyers, la SCI des Toits en Shed sollicite la somme de 815 500 euros HT soit 975 000 euros TTC correspondant à 3 années de loyers non perçus ( loyer annuel de 300 000 euros de 2013 à 2015 ) outre le loyer correspondant à la durée des travaux fixée entre 6 et 8 mois. 



En premier lieu la cour observe qu'il convient de se baser sur le montant des redevances des conventions d'occupation précaire applicables au moment de la sortie des lieux et non pas sur les loyers des baux commerciaux, 15 921,05 euros par mois pour CFAI et 

7 499,29 euros , c'est-à-dire une somme totale mensuelle de 24 420, 34 euros et annuelle de 281 044 euros. 


En second lieu, alors que l'appelant affirme que les lieux ne peuvent être reloués, ces allégations sont contredites par le fait que les intimées prouvent qu'une salle de sport dénommée « ginkgo sport » s'est installée dans les lieux loués. Ce faisant, la SCI des Toits en Shed ne prouve pas avoir éprouvé une perte de chance de relouer les locaux. 



Néanmoins, il est incontestable que la bailleresse subit une perte de revenus locatifs pendant la période nécessaire pour les travaux, période qui sera retenue à hauteur de 5 mois dès lors que les gros travaux de réfection de la toiture et de la façade n'incombent pas aux preneuses. L'appelante sera donc indemnisée de son préjudice de perte de loyers à hauteur de 122 100 euros. 



En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation à payer à la SCI des Toits en Shed au titre de son préjudice de perte de loyers, la somme de 122 100 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision s'agissant d'une obligation indemnitaire. 



Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes non-présentement satisfaites. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Il y a lieu de réformer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles. 



Les intimées, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens du premier degré et d'appel et à payer à l'appelante la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. 





PAR CES MOTIFS 





Infirme le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions,



et statuant à nouveau : 



Déclare recevables les demandes formulées par la SCI des Toits en Shed à l'encontre des associations CFAI et AFPI ACM Formation  ; 



Condamne in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation à payer à la SCI des Toits en Shed au titre des réparations locatives la somme de 280 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



Condamne in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation à payer à SCI des Toits en Shed au titre son préjudice de perte de loyers la somme de 122 100 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



Condamne in solidum les associations CFAI et AFPI ACM Formation au paiement des entiers dépens du premier degré et d'appel et à payer à à SCI des Toits en Shed la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ; 



Déboute les parties de leurs demandes non-présentement satisfaites. 





Le greffierLe président









Stéphanie HURTRELMarie-Annick PRIGENT