Cour d'Appel · 11e Chambre A — 19 avril 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 19 AVRIL 2018



N° 2018/ 207













Rôle N° RG 17/07251 - 

N° Portalis DBVB-V-B7B-

BAL7W







SARL FRANTHEOR





C/



SARL [Établissement 1]





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Laurent CHOUETTE 





SELARL SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 09 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00141.





APPELANTE



SARL FRANTHEOR, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Laurent CHOUETTE de la SCP C&G AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant





INTIMEE



SARL [Établissement 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL SELARL [Établissement 2], avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Pierre BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 14 Février 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2018.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2018,



Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE :



La Sarl Frantheor, exploite un parc d'habitations légères, constituées de mobil-homes.



Le 11 novembre 1999, la location d'emplacements au sein du camping Port Pothuau situé [Adresse 3], lui a été consentie pour cinq ans par la Sarl société d'exploitation [Établissement 3] qui, à compter du 22 mars 2006, a exploité le fonds de commerce de camping caravaning dans le cadre d'un contrat de location-gérance.



Trois autres contrats vont suivre, dont le dernier a été conclu le 21 décembre 2009 pour une durée de trois ans, à effet au 1er janvier 2010, modifié par avenant portant à 22 le nombre de mobil-homes.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 septembre 2012, la société d'exploitation du [Établissement 1] a procédé à la résiliation de la convention et demandé à la Sarl Frantheor l'évacuation des mobil-homes pour le 31 décembre 2012, mise en demeure réitérée le 14 décembre 2012. 

 

La Sarl Frantheor a quitté les lieux et, le 30 décembre 2014, a saisi le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir à appliquer le statut les baux commerciaux à la convention des parties et corrélativement, en paiement d'une indemnité d'éviction, demandes dont elle a été déboutée par jugement du 9 mars 2017, le tribunal se déclarant de plus incompétent pour apprécier la demande au titre de l'indemnité d'occupation formée par la Sarl société d'exploitation [Établissement 1].



Le premier juge, au visa de l'article L. 145-1, I. 2° du Code de commerce, a précisé que les constructions visées par cet article doivent être solides et fixes, caractéristiques que ne revêt pas un mobil-home, bien meuble, déplacé sur roues, pouvant être raccordé à des réseaux par une simple prise et ne pouvant être assimilé au sens de l'article R. 111-41 du Code de l'urbanisme à des constructions, ajoutant de plus qu'un mobil-home ne présente pas les critères de solidité et de fixité nécessaires à une construction permettant la qualification de bail commercial.



La Sarl Frantheor a relevé appel du jugement.



Par conclusions notifiées le 1er février 2018,la Sarl Frantheor a conclu à la réformation du jugement et, statuant à nouveau, demandé à la cour de dire et juger que les parties étaient liées par un bail commercial en cours à la date de la résiliation unilatérale par le bailleur le 31 décembre 2012, de condamner la Sarl société d'exploitation [Établissement 1] au paiement d'une somme de 290'365,61 euros en réparation des conséquences de cette résiliation outre une somme de 6 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.

L'appelante explique que les emplacements loués ne sont pas des terrains nus au sens de l'article L.145-1 du Code de commerce mais constituent une partie de terrain sur lequel le camping est exploité et sur lequel sont édifiées des constructions, les emplacements loués étant des subdivisions purement internes au terrain de camping considéré comme construit et comme tel, relevant du statut des baux commerciaux.





Concernant les mobil-homes, et en référence à un arrêt de la Cour de cassation daté du 1er octobre 2014, approuvant une cour d'appel, s'agissant de containers reliés par une toiture, d'avoir souverainement retenu que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux, la Sarl Frantheor indique qu'en l'espèce, la pérennité des mobil-homes est acquise tout autant que leur fixité par leur raccordement permanent aux réseaux. 



L'appelante indique en effet que ces mobils-homes sont livrés sur un camping par convoi exceptionnel sur des camions 38 tonnes, qu'il est interdit de circuler sur route ouverte à la circulation, qu'ils sont déplacés avec un 4x4 jusqu'à leur emplacement extrêmement lentement grâce à leurs deux petites roues prévues exclusivement à cet effet, calés sur des parpaings à 50 centimètres du sol environ pour assurer leur fixité, raccordés au réseau EDF et aux réseaux d'eau potable et d'eaux usées, travaux réalisés par des spécialistes.



La Sarl Frantheor fait valoir qu'il ne s'agit ainsi pas d'habitations légères et mobiles telle une caravane, qui pourraient être déplacées à tout moment et en tout lieu. 



Elle précise que ces éléments conduisent à considérer que le bail régularisé entre les parties porte bel et bien sur une « construction » au sens du texte ci-dessus visé et conclut à la réformation de la décision entreprise en ce qu'elle a dit que le mobil-home n'était pas une construction au sens de l'article L. 145-1 2° du Code de commerce.



La Sarl Frantheor ajoute qu'elle est immatriculée au R.C.S de Fréjus depuis le 15 décembre 1997 et qu'elle exerce bien une activité commerciale, avec une clientèle qui lui est propre et une autonomie dans son fonctionnement, rappelant qu'un des mobil-homes faisait office de bureaux de réception dédié à sa clientèle, un de ses salariés étant présent sur le camping pendant toute la période d'ouverture au public afin d'assurer l'accueil de ses clients.



Sur la qualité de locataire gérant de la société d'exploitation du camping, la Sarl Frantheor fait valoir que cette qualité n'apparaît pas sur le bail qui lui a été consenti et que cette indication n'a été publiée au R.C.S. que le 2 avril 2013 de sorte qu'elle ne lui est pas opposable.



Enfin, concernant le défaut d'immatriculation au R.C.S. d'un établissement secondaire, l'appelante précise que l'immatriculation du preneur n'est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux qu'à l'occasion du renouvellement du bail et pas en matière de revendication de la propriété commerciale.



Par conclusions déposées et notifiées le 26 janvier 2018, la Sarl [Établissement 1] a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de la Sarl Frantheor au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.



Elle expose, que le statut des baux commerciaux s'applique, selon les dispositions de l'article L. 145- I. 2° du Code de commerce, à des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, à condition que celles-ci aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.





La Sarl société d'exploitation du [Établissement 1] rappelle, que s'agissant des constructions, il doit s'agir d'ouvrages devant être solides et fixes, ce qui n'est pas le cas d'une résidence mobile de loisirs, bien meuble, placé sur roues, même s'il peut être raccordé à des réseaux par une simple prise, rappelant qu'aux termes de l'article R. 111-41 du Code de l'urbanisme, ces mobils-homes sont qualifiés de véhicules terrestres de loisirs déplaçables par traction et ne peuvent être assimilés à des constructions.



Elle fait valoir que la Sarl Frantheor a loué 22 emplacements nus et non une partie de terrain du camping et que la locataire est, comme les autres clients, tenue de respecter le règlement du terrain et les périodes d'ouverture du camping, rappelant que la commercialisation d'emplacements de camping constitue la substance même de l'activité d'un exploitant de terrain de camping, déniant à la Sarl Frantheor l'exploitation d'un fonds de commerce autonome distinct du fonds exploité par elle.



La Sarl [Établissement 1] fait valoir que les parties ont d'un commun accord soumis leur contrat à un taux de TVA réduit qui n'est pas celui applicable aux loyers commerciaux, preuve que dans l'esprit des parties il ne s'agissait pas d'un bail commercial, qu'aucune construction n'a été édifiée sur les emplacements loués et que ces mobil-homes ont pu être enlevés et rapidement transportés ailleurs, par simple déplacement, sans démontage ni destruction.



L'intimée ajoute de plus exploiter le camping dans le cadre d'une location-gérance publiée dans un journal d'annonces légales le 5 avril 2006, statut qui ne lui permet pas de conclure un bail commercial et que l'absence d'immatriculation par la Sarl Frantheor d'un établissement principal ou secondaire relatif à l'activité commerciale exercée sur le camping ne lui permet pas de revendiquer le statut des baux commerciaux.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



La Sarl Frantheor bénéficie de 22 des 380 emplacements que compte le camping [Établissement 3] appartenant à un tiers et n'ayant pas la jouissance exclusive de l'ensemble du camping, ne peut soutenir, pour se soustraire à la qualification de terrains nus sur lequel ces emplacements sont loués, que ceux-ci constituent des subdivisions d'un terrain de camping considéré comme construit et relèveraient dès lors du statut des baux commerciaux.



S'agissant des résidences mobiles de loisirs, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a retenu que le statut des baux commerciaux est applicable à la condition que des constructions à usage commercial soient édifiées, comme présentant des caractéristiques de solidité et de fixité, caractéristiques que ne présentent pas les résidences mobiles de loisirs, ne faisant pas corps avec le sol et pouvant être déplacées par traction.



Il y a lieu dans ces conditions de confirmer le jugement déféré.



La Sarl Frantheor et de plus condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement du 9 mars 2017 prononcé par le tribunal de grande instance de Toulon ;



Y ajoutant :



Condamne la Sarl Frantheor à payer à Sarl [Établissement 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Condamne la Sarl Frantheor aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 









LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,