Cour d'Appel · 1ère Chambre A — 12 avril 2018

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre A



ARRET DU 12 AVRIL 2018



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/09584







Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 SEPTEMBRE 2014 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE 

N° RG 12/00496







APPELANTS :



Monsieur [P] [G]

né le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et assisté de Me Serge MEGNIN de la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant







Madame [S] [F] épouse [G]

née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et assistée de Me Serge MEGNIN de la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant



















INTIMES :



Monsieur [Z] [B]

né le [Date naissance 7] 1944 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

et assisté de Me Yves FERES de la SELARL FERES & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant





Madame [W] [T] épouse [B]

née le [Date naissance 4] 1949 en TUNISIE

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

et assistée de Me Yves FERES de la SELARL FERES & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant





ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Janvier 2018



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le Lundi 22 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller, chargé du rapport



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller



Greffier, lors des débats : Madame Marie-José TEYSSIER













ARRET : 



- CONTRADICTOIRE.



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; le délibéré prévu pour le 15 Mars 2018 ayant été prorogé au 12 Avril 2018 ;



- signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Président de chambre, et par Madame Marie-José TEYSSIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 ********



FAITS ET PROCEDURE





Selon compromis de vente du 14 octobre 2010 les époux [G] ont vendu aux époux [B] un terrain à bâtir cadastré [Cadastre 12] et [Cadastre 11], [Adresse 14] et [Adresse 3] (11), sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 15 février 2011 pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une SHON de 250 m².



Par exploit du 29 mars 2012 les époux [G] ont assigné les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne pour voir constater la vente parfaite.

En défense les époux [B] soutiennent la caducité du compromis de vente.



Par jugement du 18 septembre 2014 ce tribunal a :



'débouté les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes

'condamné les époux [G] à payer aux époux [B] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.





Les époux [G] ont relevé appel de cette décision le 22décembre 2014.



Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 12 décembre 2017,



Vu les conclusions des époux [B] remises au greffe le 28décembre 2017,



Vu l'ordonnance de clôture du 2 janvier 2018,





MOTIFS





SUR LA VENTE IMMOBILIÈRE :



La réalisation du compromis par lequel les époux [G] ont vendu aux époux [B] un terrain à bâtir était soumise à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire avant le 15 février 2011 pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une SHON de 250 m².

Les acquéreurs devaient justifier auprès des vendeurs du dépôt de la demande de permis de construire avant le 15 décembre 2010 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.



Aux termes de l'article 1178 ancien du code civil applicable à l'espèce, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce les époux [B], acheteurs, ne contestent pas ne pas avoir sollicité un permis de construire. En effet ils indiquent avoir déposé, par l'intermédiaire de leur notaire, le 2 novembre 2010, une demande de certificat d'urbanisme.

 Or l'autorité compétente leur a délivré un certificat d'urbanisme négatif ce qui rendait l'opération immobilière projetée irréalisable. Ainsi la demande de permis de construire devenait inutile comme vouée à l'échec.



La demande de certificat du 2 novembre 2010 visait la construction d'une maison individuelle à usage habitation d'une SHON de 250 m² et comportait uniquement les références cadastrales et la superficie du terrain.

En réponse la commune de Carcassonne a indiqué que l'opération n'était pas réalisable puisque le terrain n'était pas desservi par les équipements publics : eau potable, assainissement, électricité et voirie. La commune précisait que les consultations de l'ensemble des délégataires de service devraient prévaloir à toute demande d'urbanisme et que le demandeur n'apportait pas la preuve que la parcelle disposait d'un accès en bon état de viabilité conformément aux dispositions du POS.

Par ailleurs il était indiqué qu'un dossier complet (accès, réseaux, implantation exacte de la construction, superficie, aménagement de la servitude') devrait prévaloir à toute demande d'autorisation d'urbanisme afin d'obtenir une réponse favorable de l'ensemble des services.

Enfin il était observé que le terrain était situé pour partie dans le périmètre d'un espace boisé classé et qu'il était impacté par la zone non aedificandi du Canal du Midi.





Concernant l'accès le compromis de vente précisait que l'accès à la parcelle [Cadastre 11] s'exerçait sur la parcelle voisine en vertu d'une servitude de passage reconnue aux termes d'une décision judiciaire devenue définitive.

L'accès à la parcelle [Cadastre 12] bénéficiait elle-même d'une servitude de passage pour accéder à la voie publique selon acte notarié du 2 octobre 1992.

Le compromis de vente indiquait que ces servitudes étaient parfaitement connues des époux [B].

Il était ajouté que l'acquéreur devrait supporter les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau et d'électricité ainsi que les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d'assainissement.



Les intimés ne contestent donc pas avoir eu connaissance des servitudes de passage desservant les parcelles acquises. Or le certificat d'urbanisme négatif précise qu'ils n'ont pas rapporté la preuve de l'existence des accès à la voie publique ce qui a entraîné, pour partie, la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif.



Concernant l'assainissement ils avaient pris l'engagement de créer un dispositif d'assainissement individuel ou, à défaut, de se raccorder au réseau public et en conséquence ils devaient informer la commune de cette obligation lors de la demande de certificat d'urbanisme.



S'agissant de la desserte en eau potable et en électricité la commune indiquait que les délégataires de service devaient être consultés avant toute demande d'urbanisme ce qui n'excluait pas, après exécution de ces démarches et production d'un dossier complet, la délivrance d'une autorisation de construire.



Le fait que le terrain soit situé pour partie dans un périmètre d'espace boisé classé et qu'il soit impacté par la proximité du Canal du Midi constituait des prescriptions particulières et non pas une motivation du caractère négatif du certificat d'autant que ces prescriptions ne concernaient pas la totalité du terrain.



Ainsi la délivrance du certificat d'urbanisme négatif est en partie la conséquence d'informations insuffisantes données par le demandeur à l'autorité administrative. Ce certificat ouvre par ailleurs la possibilité au candidat à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme de déposer un dossier complet après consultation de l'ensemble des délégataires de service afin d'obtenir une réponse favorable.



Il appartenait aux époux [B] qui n'ont pas déposé de demande de permis de construire et qui ont ainsi empêché l'accomplissement de la condition suspensive de démontrer qu'une telle demande, si elle avait été faite, aurait été rejetée.





Or ils ont déposé une demande de certificat d'urbanisme incomplète, laquelle, en toute hypothèse, n'était pas un préalable obligatoire à la demande d'autorisation de construire.



Ils ne démontrent pas qu'une telle demande aurait été rejetée s'ils avaient donné à l'autorité administrative des informations suffisantes notamment sur les conditions de desserte des parcelles et la réalisation d'un assainissement individuel et s'ils avaient déposé un dossier complet après consultation des délégataires de service.

La délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif n'obère pas les chances d'obtenir un avis favorable pour la construction d'une maison d'habitation si les différents obstacles sont levés et si un dossier complet est fourni.



D'ailleurs les époux [G] ont déposé le 17 janvier 2011 une demande de certificat d'urbanisme accompagnée d'un plan cadastral, d'un extrait du compromis faisant apparaître les servitudes de passage ainsi que d'un plan d'implantation de l'immeuble en dehors de la zone boisée.

Un certificat d'urbanisme positif a été délivré le 28 février 2011 avec la mention de la possibilité de raccordement aux différents réseaux et avec la précision que la future construction devra tenir compte de l'espace boisé classé et de la zone non aedificandi du Canal du Midi.



Une demande de certificat d'urbanisme a été renouvelée par les appelants le 17 mai 2011 accompagnée d'une notice descriptive succincte du projet d'implantation d'une habitation d'une SHON de 250 m², d'un plan de situation du terrain, d'un extrait de plan cadastral, d'un plan faisant apparaître la zone constructible et les servitudes de passage et de la justification des prises de contact avec le service des eaux et d'électricité.

Un certificat d'urbanisme positif a été délivré le 9 juin 2011.



Ainsi des demandes de certificat d'urbanisme complètes et circonstanciées ont reçu des suites favorables ce qui démontre que la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif aux acheteurs était la conséquence d'une demande incomplète et non renseignée.



Il convient également de remarquer que les époux [G] ont obtenu à deux reprises un certificat d'urbanisme positif sur lequel était mentionnées l'absence de desserte en eau potable, en assainissement et en électricité ainsi qu'une voirie desservie mais de capacité insuffisante, ce qui démontre que l'absence ou l'insuffisance de ces dessertes n'avait pas motivé la délivrance aux époux [B] d'un certificat négatif puisqu'il leur suffisait, ainsi qu'il était expressément mentionné, de consulter l'ensemble des délégataires de service préalablement à toute demande d'autorisation de construire.







C'est avec mauvaise foi que les intimés prétendent que les demandes de certificat d'urbanisme présentées par les époux [G] étaient inexactes, s'agissant de la zone boisée et de la SHON de 250 m², alors même que ces mentions y figuraient avec plan à l'appui.



Par ailleurs le deuxième certificat d'urbanisme délivré le 9 juin 2011 fait référence à la demande enregistrée le 17 mai 2011. Ce certificat est donc bien délivré au regard du dossier soumis à l'administration par les époux [G] au mois de mai 2011.



Enfin il importe peu que la personne physique ayant délivré les différents certificats d'urbanisme soit différente puisque la seule autorité qui apprécie le bien-fondé des demandes est le service d'urbanisme de la commune de [Localité 13] qui se détermine en fonction de critéres objectifs.



En conséquence il convient de dire que les époux [B], en s'abstenant de déposer une demande de permis de construire conformément aux stipulations du compromis de vente, ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie.



A titre subsidiaire les intimés soulèvent l'absence de réalisation des conditions suspensives de droit commun : « les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne doivent pas révéler de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés pouvant grever l'immeuble et en diminuer la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation.»

Les certificats d'urbanisme positifs indiquaient que les terrains n'étaient pas desservis en eau potable, en assainissement et en électricité. 

Cependant le compromis de vente stipulait que les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau et d'électricité devaient être intégralement supportés par les acquéreurs de même que les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d'assainissement.

En conséquence ces charges étaient donc bien indiquées dans le compromis de vente et ne se sont pas révélées postérieurement.

Les époux [B] en avaient donc parfaitement connaissance et ne peuvent soutenir que le défaut de raccordement aux différents réseaux leur était inconnu et qu'il a rendu l'immeuble impropre à sa destination ou en a diminué la valeur.



Les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente se sont donc réalisées et la vente immobilière conclue le 14 octobre 2010 entre les époux [G] et les époux [B] est parfaite et la présente décision vaudra acte authentique de vente entre les parties.

Les époux [B] devront régler aux époux [G] le prix de vente, soit la somme de 180'000 €.



Le jugement sera infirmé en toutes dispositions.





SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT DES ÉPOUX [G] :



I/ Les appelants réclament d'abord des dommages et intérêts pour résistance abusive dans la mesure où ils déclarent avoir été contraints de renoncer à leur propre projet immobilier en raison de l'opposition injustifiée des époux [B] d'acquérir le terrain.



La seule production d'une attestation d'un agent commercial d'une société de construction aux termes de laquelle, en raison du retard de la vente de leur terrain, les appelants lui ont demandé d'annuler leur projet immobilier ou de le retarder est insuffisante. 

En effet cette attestation n'est pas suffisamment circonstanciée pour apporter la preuve certaine de la réalité de ce projet et du lien de causalité entre son absence de concrétisation et la résistance abusive des époux [B] alors même que les appelants pouvaient disposer par ailleurs des fonds nécessaires pour mener à bien leur nouveau dessein. 



II/ Les époux [G] demandent le remboursement de la taxe foncière payée depuis l'année 2011 jusqu'à l'année 2017, soit la somme totale de 17'874 €

Effectivement la vente est parfaite depuis le 14 octobre 2010 mais les avis d'imposition de la taxe foncière ne précisent pas les références cadastrales des biens au titre desquelles elle est réclamée.

Les appelants ne justifiant pas que ces avis d'imposition concernent bien le terrain vendu, leur demande doit être écartée.



III/ Les époux [G] réclament la somme de 7500 € correspondant au montant supplémentaire de la plus-value immobilière qu'ils vont devoir acquitter puisqu'en application de la loi de finances rectificative du 14 mars 2012 le taux global d'imposition est passé de 32,5 % à 34,5 %.

Ils ne produisent cependant pas les éléments de calcul permettant de déterminer la durée de détention du bien, le taux de l'abattement et donc la plus-value supplémentaire dont ils devront s'acquitter puisque le prix et la date d'acquisition des parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 11] ne sont pas précisées.

Cette demande insuffisamment fondée doit être écartée.





PAR CES MOTIFS





La cour,





Infirme le jugement en toutes ses dispositions.



Et statuant à nouveau,



Déclare parfaite la vente intervenue le 14 octobre 2010 entre [P] et [S] [G], vendeurs, et [Z] et [W] [B], acheteurs, portant sur un terrain à bâtir cadastré, commune de [Localité 13] (11) [Cadastre 12], [Adresse 14], et [Cadastre 11],[Adresse 3], pour une contenance totale de 0ha 37 a 88 ca, selon les stipulations contractuelles contenues dans le compromis de vente.



Dit que la présente décision tiendra lieu d'acte authentique de vente.



Condamne les époux [B] à payer aux époux [G] la somme de 180'000 €, montant du prix de vente de l'immeuble.



Ordonne, aux frais des époux [B], la publication au fichier immobilier territorialement compétent de cette vente immobilière entre

'[P] [G] né le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 13] (11) et [S] [F] son épouse née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 13] (11)

mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts , 

et

'[Z] [B] né le [Date naissance 7] 1944 à [Localité 15] (11) et [W] [T] son épouse née le [Date naissance 4] 1949 à Grombalia (Tunisie), mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple, acquéreurs à concurrence de moitié indivise chacun.



Vente portant sur un terrain à bâtir commune de [Localité 13] (11) cadastré [Cadastre 12], [Adresse 14],0ha 0a 88ca et [Cadastre 11],[Adresse 3],0ha 37a 0ca , contenance totale : 0ha 37a 88ca. pour le prix de 180'000 €.



Déboute les époux [G] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, des taxes foncières de 2011 à 2017 et de l'augmentation du taux d'imposition de la plus value.



Condamne les époux [B] à payer aux époux [G] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.



Condamne les époux [B] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT







BD