Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 8 — 4 avril 2018

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 8



ARRET DU 4 AVRIL 2018



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 17/19289



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2017 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2017037374





APPELANTE

 

SCI DES BAINS 

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 421 86 1 8 24

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]





Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, 

toque : L0044

ayant pour avocat plaidant Me Alice Myriam LAHAVA, avocat au barreau de PARIS, 

toque D1249 







INTIMES 



Monsieur [D] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]



N'ayant pas constitué avocat





Monsieur [K] [L] 

Né à LILLE le [Date naissance 1]/1970

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représenté par Me Véronique BESSON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0215

ayant pour avocat plaidant Me Gwenaëlle Le GOFF , avocat au barreau de PARIS,

toque E137





SELARL [F] [U] 

en la personne de Maître [Y] [F] 

prise en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

ayant pour avocat plaidant Me Olivier PECHENARD, avocat au barreau de PARIS, 

toque : B899





SARL SOCIETE NOUVEAUX BAINS DU MARAIS

N° SIRET : 829 77 9 6 10

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représenté par Me Véronique BESSON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0215

ayant pour avocat plaidant Me Gwenaëlle Le GOFF , avocat au barreau de PARIS,

toque E137



 *



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, Présidente de chambre

Mme Isabelle ROHART-MESSAGER, Conseillère 

M. Laurent BEDOUET, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme [D] dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.





Greffier lors des débats : Mme Christine LECERF



MINISTERE PUBLIC : l'affaire a été communiquée au ministère public le 14/11/2017



ARRET :



- défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, président et par Mme Christine LECERF, greffier présent lors du prononcé.



 *

Par acte sous-seing privé du 11 mai 2005, renouvelé au 1er janvier 2017, la SCI des Bains a consenti à la société [H] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], pour y exploiter une activité de salon de coiffure, centre d'esthétique, hammam, sauna et restauration.



Par jugement du 17 novembre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SARL [H], désigné la Selarl [F] [U], prise en la personne de Maître [F] en qualité de liquidateur judiciaire 



Par ordonnance du 8 mars 2017, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société [H] à M. [K] [L], agissant pour le compte d'une société à constituer « Nouveaux Bains du Marais ».



 La SCI des Bains a interjeté appel de cette ordonnance le 21 mars 2017, puis par requête du même jour a demandé au juge commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers dus postérieurement à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.



Par acte sous-seing privé du 25 avril 2007, le liquidateur judiciaire et la société Nouveaux Bains du Marais ont signé l'acte de cession du fonds de commerce de la société [H], en ce compris le droit au bail, sous conditions que l'ordonnance 8 mars 2017 ne soit pas infirmée et du prononcé d'une décision définitive déboutant la SCI les Bains de sa demande de constatation de la résiliation du bail.



Par ordonnance du 16 juin 2017, le juge-commissaire a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail commercial et condamné la SCI des Bains au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 10 octobre 2017, le tribunal de commerce de Paris, statuant sur opposition, a rejeté la demande de constatation de résiliation du bail et condamné la SCI des Bains à payer au liquidateur judiciaire, ès qualités, une somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI des Bains a interjeté appel le 19 octobre 2017.



Vu les dernières conclusions du 9 février 2018 de la SCI Les Bains, par lesquelles elle demande à la cour de déclarer irrecevables M. [K] [L] et la société Nouveaux Bains du Marais, ès qualités de cessionnaire, à soulever l'absence de notification aux créanciers inscrits, de la déclarer recevable en son appel, au fond de constater que postérieurement à l'expiration d'un délai de trois mois après le jugement prononçant la liquidation judiciaire, soit au 7 mars 2017, aucun loyer postérieur n'a été réglé, ni présenté au paiement au bailleur, de dire que puisqu'elle a fait le choix de saisir le juge commissaire sur le fondement des articles L641-12,3° et R 641-21 du code de commerce pour voir constater la résiliation du bail, elle n'avait pas à faire délivrer de commandement de payer, comme elle aurait été tenue de le faire si elle avait agi devant le juge des référés, de déclarer sa requête en résiliation du bail recevable, en conséquence d'infirmer le jugement, de rejeter les demandes des intimés, de dire qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire d'accorder des délais de grâce sans l'accord du créancier, de dire que le juge-commissaire ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation et qu'il doit constater la résiliation de plein droit des contrats en cours, statuant à nouveau, de dire que le contrat de bail est résilié à compter du 21 mars 2017, date de la requête, d'ordonner l'expulsion de M. [K] [L] et de la société Nouveaux Bains du Marais, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 6], avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, de condamner in solidum le liquidateur judiciaire, ès qualités, et la SARL Nouveaux Bains du Marais aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions du 9 février 2018 de M. [K] [L] et de la société Nouveaux Bains du Marais, par lesquelles ils demandent à la cour de confirmer le jugement, à titre subsidiaire d'accorder des délais de paiement rétroactifs pour solder l'arriéré de loyer jusqu'au 27 avril 2017, de constater que ce délai a été respecté, par conséquent de rejeter la demande de résiliation du bail, à titre encore plus subsidiaire de déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de notification aux créanciers inscrits, en tout état de cause de débouter la SCI des Bains de sa demande en résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 6], ainsi que de toutes ses demandes et de la condamner aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions du 2 février 2018 de la Selarl [F] [U], prise en la personne de Maître [F], en qualité de liquidateur judiciaire de la société [H], par lesquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter la SCI des Bains de ses demandes, de la condamner à lui payer une somme de 7500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.





Le dossier a fait l'objet d'une communication au ministère public le 14 novembre 2017.





SUR CE,



Pour rejeter la demande de résiliation du bail, le tribunal de commerce de Paris a considéré que le liquidateur pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L.145'41 du code de commerce qui prévoit, en cas de clause résolutoire contenue dans le bail, l'obligation pour le bailleur de délivrer préalablement un commandement de payer visant la clause résolutoire, avant de solliciter la résiliation du bail.

La SCI bailleresse conteste avoir l'obligation de faire délivrer un commandement de payer préalablement à la demande de constatation de résiliation du bail. Elle indique avoir saisi le juge-commissaire sur le fondement de l'article L. 641-12 du code de commerce qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement de liquidation judiciaire, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail. Elle ajoute que cet article renvoie expressément à l'article L. 622-14 du code de commerce, selon lequel seul un paiement fait avant l'expiration du délai de trois mois postérieur à l'ouverture de la procédure collective n'entraîne pas la résiliation du bail.

Elle soutient que s'agissant d'un constat de la résiliation du bail, le juge-commissaire ne dispose aucun pouvoir d'appréciation et doit uniquement constater la date à laquelle cette résiliation est intervenue.

Elle relève que si le bailleur fait le choix procédural de saisir le juge des référés d'une demande de constatation la résiliation, il doit alors effectivement, au préalable, faire délivrer un commandement de payer, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il saisit un juge-commissaire qui doit statuer sur le fondement des articles susmentionnés. Enfin, elle fait valoir que le juge-commissaire n'a pas le pouvoir juridictionnel d'ordonner des délais de grâce.



Le liquidateur judiciaire, de son côté, soutient que le fait d'avoir choisi la procédure de l'article L. 641'12, 3° du code de commerce ne dispense pas le bailleur d'avoir à respecter les modalités d'application de la clause résolutoire et qu'il est donc tenu de délivrer un commandement de payer préalablement à sa demande de résiliation du bail. Il demande donc la confirmation du jugement .



Selon l'article L. 641-12 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisièmes et cinquièmes alinéas de l'article L. 622-14 du même code.



Selon l'article L622'14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque que le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.



Par ailleurs, il résulte de l'article L.145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le juge saisi d'une demande de délais de grâce, pouvant en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.





En l'espèce, par requête du 21 mars 2017, la SCI bailleresse a sollicité du juge-commissaire la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture.



Or, les dispositions de l'article L622-14 du code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, le liquidateur pouvant se prévaloir des dispositions de l'article L 145-41 susmentionné et solliciter des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Il s'ensuit que la résolution de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après le jugement d'ouverture n'est pas acquise tant qu'il n'y a pas eu, en application de l'article L.145-41 du code de commerce, délivrance par acte d'huissier d'un commandement de payer au preneur, l'écoulement d'un délai d'un mois pendant lequel ce commandement est demeuré infructueux, et, enfin, l'écoulement des délais de grâce éventuellement octroyés au preneur.



Contrairement à ce que soutient la SCI bailleresse le fait d'opter pour la saisine du juge-commissaire plutôt que pour le juge des référés, d'une demande en constat de la résiliation du bail ne la dispense pas de la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, et le statut des baux commerciaux s'applique quel que soit le juge saisi, en raison de son caractère d'ordre public, la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en cours par le juge-commissaire, en application des articles L622-14 et R662-13 du code de commerce devant intervenir sans préjudice de l'article L. 145-41 du même code .



Alors que dans sa requête initiale, la SCI bailleresse indiquait qu'elle sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit du bail, dans ses dernières conclusions devant la présente cour, elle indique qu'elle avait le choix de ne pas invoquer la clause résolutoire contenue dans le bail et de poursuivre non pas la constatation de la résiliation du bail, mais le prononcé de la résiliation du bail.

 Dans cette hypothèse, il ne s'agit pas d'une résiliation de plein droit, mais, conformément au droit commun des baux commerciaux, d'une demande de résiliation judiciaire pour faute, l'existence dans le bail d'une clause résolutoire n'interdisant pas au bailleur d'agir par la voie de la résiliation judiciaire. Le juge-commissaire, comme le juge des baux commerciaux, doit alors apprécier la gravité de la faute de nature à entraîner la résiliation du bail.

En l'espèce, si des loyers ont été impayés postérieurement au jugement d'ouverture du 17 novembre 2016, il résulte de l'ordonnance du 16 juin 2017, que lors de l'audience du 27 avril 2017 le liquidateur judiciaire a remis à l'avocat de la SCI bailleresse un chèque de 65 155,90 euros représentant le montant des loyers dus depuis l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, mais que ce chèque a été refusé par la SCI. Toutefois, cette dernière a accepté le chèque de 30 737,50 euros remis par l'avocat de M. [L], dirigeant de la société Nouveaux Bains du Marais, cessionnaire, correspondant aux loyers et charges dus pour la période postérieure à la cession du fonds, soit du 8 mars 2017 au 30 avril 2017. 

Par ailleurs, le jugement déféré précise que lors de l'audience du 4 septembre 2017, la SCI des Bains a réitéré son refus de recevoir le chèque que Me [F], ès qualités, proposait de lui remettre.

Ainsi, si le locataire a commis une faute en ne payant pas avec ponctualité les loyers et charges dus postérieurement au jugement de liquidation judiciaire, il a entendu la réparer en remettant au bailleur un chèque tiré sur la caisse des dépôts et consignations que le bailleur a refusé de prendre et d'encaisser.

Le retard mis par le liquidateur judiciaire à payer les loyers et charges ne constitue pas une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail, d'autant qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, le liquidateur judiciaire a fait diligence pour céder le fonds de commerce et encaisser les fonds nécessaires au paiement des loyers et charges, afin de remettre au bailleur un chèque permettant son désintéressement total.



En conséquence, c'est à juste titre qu'il n'a pas été fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion du locataire. Le jugement sera donc confirmé. 



La SCI des Bains qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens.

Aucune considération d'équité ne commande de faire, en cause d'appel, application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement, 



Condamne la SCI des Bains aux dépens d'appel,



Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER LE PRESIDENT