Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 28 mars 2018

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 28 MARS 2018



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/21984



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/15857





APPELANT

 

Monsieur [D] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 6] (69)



Représenté par Me Chloé FROMENT de l'AARPI FLA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074







INTIMEE 



SARL MANIAMS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 533 68 0 6 90



Représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Fabienne SCHALLER, conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ



 





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère par suite d'un empêchement de la présidente, et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffier présent lors du prononcé.



*****



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2010, M. [D] [R] a donné à bail à la SARL Maniams des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2 198 euros, outre 400 euros à titre de provisions sur charges. 



Les locaux loués se composent de : 

- une boutique et ses dépendances, situées à gauche du vestibule avec une aile à gauche formant une arrière-boutique et une cave sous la boutique,

- un logement, au 1er étage au-dessus de la boutique, 



A l'occasion de la survenance d'un dégât des eaux affectant l'habitabilité et la commercialité des lieux loués, le preneur a invoqué l'exception d'inexécution pour procéder à un paiement partiel des loyers, enjoignant au bailleur de procéder aux travaux de réfection. 



Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2014, M. [R] a fait délivrer à la SARL Maniams un commandement de payer la somme de 10.635,68 euros, en principal, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Par acte du 27 octobre 2014, la SARL Maniams a fait assigner M. [D] [R] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir : 

- dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er octobre 2014,

- condamner M. [R] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, à parfaire en cours d'instance suivant les éléments comptables à intervenir, en raison de la perte d'exploitation subie depuis avril 2014, 

- ordonner, le cas échéant, la compensation de cette somme avec l'arriéré locatif allégué.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de : 

- suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er octobre 2014,

- lui accorder un échéancier sur 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, 

- condamner M. [R] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 







Le bailleur a mandaté un architecte DPLG en la personne de M.[V] [O] afin de faire un état des lieux technique. Dans sa note technique établie le 6 novembre 2014, M. [O] a relevé que le plancher haut du rez-de- chaussée en fond de la boutique occupée par la SARL Maniams est en mauvais état, que certaines pièces de bois se délitent ponctuellement et partiellement et qu'une poutre est cassée. 

La réfection complète du plancher haut par l'élimination du plancher existant et la réalisation d'un nouveau plancher a été qualifiée par cet architecte de meilleure solution, même si elle avait pour conséquence de rendre inhabitables et inaccessibles la boutique et l'appartement pendant la durée des travaux, qu'il évaluait à 1 mois. 



Ces travaux ont été approuvés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2014. 



Par courrier recommandé du 22 décembre 2014 avec accusé de réception du 24 décembre 2014, M. [R] a sollicité de la SARL Maniams qu'elle libère les locaux la deuxième semaine de janvier 2015 pour que les travaux soient réalisés. 



Les locaux n'ont été libérés par la SARL Maniams que le 28 janvier 2015, suite à la délivrance, par M. [R], d'une assignation en référé d'heure à heure pour l'audience du 5 février 2015.



Puis par courrier recommandé du 24 février 2015 avec accusé de réception signé le 2 mars 2015, M. [R] a informé la SARL Maniams que les clefs des locaux, objets du litige, étaient à sa disposition. La SARL Maniams n'a récupéré les clefs que le 16 mars 2015. 



Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2015, M. [D] [R] a fait délivrer à la SARL Maniams un deuxième commandement de payer la somme de 31.294,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2015, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Par jugement en date du 27 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a: 

- Débouté la SARL Maniams de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2015, 

- Dit et jugé que M. [D] [R] ne justifie pas des sommes réclamées aux termes du commandement de payer du 1er octobre 2014, visant la clause résolutoire, 

- Dit et jugé de nul effet le commandement de payer du 1er octobre 2014, 

- Débouté M. [D] [R] de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, 

- Débouté M. [D] [R] de sa demande en paiement des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 7 décembre 2015, 

- Débouté M. [D] [R] de sa demande en résiliation judiciaire du bail, 

- Débouté la SARL Maniams de ses demandes en dommages-intérêts, 

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision, 

- Condamné la SARL Maniams aux dépens de l'instance, en ce non compris le coût du commandement de payer du 1 octobre 2014, 







Monsieur [D] [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 3 novembre 2016.

Par dernières conclusions d'incident signifiées le 30 janvier 2018, M. [D] [R] a demandé au conseiller chargé de la mise en état de :

Déclarer irrecevables les conclusions signifiées au greffe le 4 janvier 2017, ainsi que les conclusions signifiées les 11 et 12 décembre 2017, par la société Maniams ; 

Condamner la société Maniams à payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la société Maniams aux entiers dépens. 

Par conclusions en réponse sur incident du 13 décembre 2017, la SARL Maniams a demandé au conseiller de la mise en état de :

Dire et Juger recevables les conclusions de l'intimée signifiées par RPVA les 4 janvier 2017, 11 décembre 2017 et 12 décembre 2017,

Débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur l'incident, 

Condamner Monsieur [R] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Damien CHEVRlER en application de l'article 699 du même code.

Par dernières conclusions en date du 2 février 2018 , Monsieur [D] [R] demande à la Cour de :

Déclarer irrecevables les conclusions d'intimé du 4 janvier 2017, du 11 et du 12 décembre 2017, 

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 27 octobre 2016 en ce qu'il rejette la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2015, 

D'infirmer l'ensemble des autres dispositions du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 27 octobre 2016, 

Déclarer Monsieur [D] [R] recevable et bien fondé en ses demandes d'appelant, 

En conséquence, 

Constater que la société Maniams n'a pas respecté les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du Code de Commerce relatif aux obligations du preneur, de l'article 1728 du Code Civil et qu'il y a lieu subsidiairement de faire application de l'article 1741 du même code, 

Condamner la société Maniams à payer à Monsieur [R] la somme de 35.748 euros en principal avec intérêts de droit à compter du 1er octobre 2014, 

Déclarer la clause résolutoire acquise à Monsieur [D] [R], 

Dire acquise au bénéfice de Monsieur [R] le dépôt de garantie au titre d'indemnité, 

Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Maniams ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est, 



Ordonner la séquestration et le transport du mobilier qui sera trouvé dans les lieux, aux frais de la société Maniams dans tel garde meubles qui sera choisi par la succession de Monsieur [R], 



Fixer l'indemnité d'occupation au loyer actuel majoré de 10% jusqu'à la reprise effective des lieux, 

Condamner la société Maniams à payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Maniams aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.



Par dernières conclusions en date du 12 décembre 2017, la société Maniams demande à la Cour de:

Vu les articles 1103 et 1104, 1343-5, et 1719 et 1724 du Code civil, 

Vu les articles L.145-41 et suivants du Code de commerce, 

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1 er octobre 2014, 

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 avril 2015, 

Vu l'augmentation non justifiée de la provision mensuelle sur charges de 230 à 500 euros, 

Vu l'absence de toutes régularisations annuelles des charges, 

Vu le caractère non conforme des installations sanitaires au regard de l'article 45 de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 7], 

- Confirmer partiellement le jugement dont appel, 

En conséquence, et y ajoutant, 

- A titre principal et à titre incident, 

- Donner acte à la société Maniams de son opposition aux commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 1 er octobre 2014 et 29 avril 2015, 

- Dire et juger nul et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 1er octobre 2014 et 29 avril 2015, 

- Condamner Monsieur [R] à payer à la société Maniams une somme de 30.000 euros à titre à titre de dommages et intérêts en raison de la perte d'exploitation subie depuis le 4 avril 2014, 

- Condamner Monsieur [R] à payer à la société Maniams une somme de 13.447,50 euros au titre de la réparation de son trouble de jouissance pour la période du 4 avril 2014 jusqu'au 24 février 2015, 

- Condamner Monsieur [R] à payer à la société Maniams une somme de 6.875 euros au titre du relogement dans la mesure de l'indisponibilité du local à usage d'habitation situé au 1 er étage du 29 janvier 2015 au 24 mars 2015, 

- Ordonner, le cas échéant, la compensation de ces sommes avec l'arriéré locatif allégué, 

A titre subsidiaire, 

- Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire visée dans les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 1 er octobre 2014 et 29 avril 2015, 

- Accorder à la société Maniams des délais de paiement sur 6 (six) mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir afin de payer l'éventuel arriéré locatif qui sera fixé par la Cour, en sus du paiement des loyers et charges courantes, 



- Condamner Monsieur [R] au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer directement en application de l'article 699 du même Code. 

L'incident a été joint au fond et la procédure a été clôturée le 8 février 2018.





ET SUR CE



Sur l'incident



M. [R] expose qu'il n'a jamais été destinataire des conclusions que la SARL Maniams a transmis au greffe de la cour par RPVA le 4 janvier 2017.



Il fait valoir qu'ayant lui-même signifié ses premières conclusions le 30 janvier 2017, la SARL Maniams disposait d'un délai de 2 mois pour conclure, de sorte que les conclusions signifiées les 11 et 12 décembre 2017 par l'intimée sont irrecevables.



La SARL Maniams réplique qu'elle a bien signifié par RPVA ses conclusions d'intimée le 4 janvier 2017, ainsi qu'il apparaît de la liste des événements de la fiche détaillée du dossier, que de ce fait, M. [R] a bel et bien et nécessairement été rendu destinataire desdites conclusions de l'intimée. 



Elle en veut pour preuve le guide d'utilisation du RPVA édité par l'ordre des avocats au Barreau de Paris qui mentionne : « La transmission des actes de procédure par e-barreau : la transmission des actes par le RPVA correspond aux deux exemplaires « pour la cour ». Ils sont également transmis, simultanément, aux avocats inscrits au RPVA qui sont constitués dans le dossier ». 



La cour relève que la transmission des conclusions par RPVA le 4 janvier 2017 n'a pas été régularisée par l'intimée au conseil de l'appelant, alors que le code de procédure civile lui en fait l'obligation; que l'absence d'accusé de réception du message mentionnant que les conclusions d'intimée ont été délivrées au conseil de l'appelant, habituellement délivré par le greffe de la cour, aurait dû alerter le conseil de l'intimée de cette irrégularité. 



Il s'ensuit que les conclusions du 4 janvier 2017 n'ont jamais été notifiées à l'appelant et ne peuvent dès lors avoir interrompu le délai de deux mois prévu par l'article 909 du code de procédure civile. 



Dès lors, en application du même article 909, la SARL Maniams n'ayant pas notifié à l'appelant dans le délai de deux mois, ses conclusions des 11 et 12 décembre 2017, celles-ci sont irrecevables.



Néanmoins la SARL Maniams ayant constitué avocat le 24 novembre 2016, la cour est bien fondée à examiner les pièces qu'elle avait communiquées en première instance au soutien de ses prétentions.



Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire



M. [R] a délivré à la SARL Maniams le 1er octobre 2014 un commandement de payer la somme de 10 635,68 euros (et non pas 25 092,68 euros comme l'indique M. [R] dans ses conclusions) arrêtée au 18 septembre 2013, visant la clause résolutoire.



M. [R] conclut que la société Maniams est responsable de plusieurs dégâts des eaux provenant des sanitaires de l'appartement du 1er étage résultant d'une utilisation non conforme de la douche ; qu'ainsi en ne procédant pas à une déclaration d'assurance et en ayant libéré les lieux tardivement pour la réalisation des travaux, la SARL Maniams est responsable de ses propres préjudices qu'elle allègue pour privation de jouissance et perte d'exploitation, et exciper de l'exception d'inexécution.

La SARL Maniams invoquait effectivement en première instance subir un préjudice, arguant qu'elle avait été privée de l'usage des locaux pendant un mois en février 2015, mais le tribunal a relevé à juste titre que cette privation était postérieure à la délivrance par M. [R] du commandement de payer litigieux, et que la SARL Maniams était mal fondée à invoquer une réduction de moitié du loyer pour impossibilité d'occuper les locaux pendant 11 mois et ce, d'autant plus qu'elle avait tardé à déclarer les sinistres subis par les locaux et, notamment, les fuites, à son assureur et n'avait libéré les locaux, pour que puissent être réalisés les travaux de réfection du plancher, qu'après la délivrance d'une assignation en référé d'heure à heure par son bailleur. 



M. [R] était donc, pour sa part, bien fondé à solliciter de la SARL Maniams le paiement de l'intégralité des loyers. 



S'agissant des sommes réclamées dans le commandement, les premiers juges ont estimé que les provisions sur charges de 230€/mois appelées n'étaient pas justifiées dans leur quantum, pour rejeter les demandes en paiement et en constatation d'acquisition de la clause résolutoire. .



M. [R] verse aux débats les justificatifs des charges pour les périodes 2011/2012 et 2012/2013 ainsi que la pièce n°53 qui porte le détail des sommes réclamées dans le commandement au titre des loyers, provisions sur charges et rappels de charges, faisant apparaître que le loyer HT était fixé à 2.445€, auquel venait s'ajouter une provision sur charges de 240€, portée à compter du 1/06/2014 à la somme mensuelle de 400€ en tenant compte du montant des charges annuelles de la période précédente.



Ainsi la somme réellement due, après vérification des éléments fournis par le bailleur, était la somme de 10 576,18€ (après déduction de la somme de 59,50€ imputée à tort au locataire au titre de divers frais bancaires et d'impayés).



Un commandement de payer, délivrée pour une somme erronée, reste valide à hauteur des sommes réellement dues.

Les sommes dues n'ayant pas été réglées dans le mois de la délivrance du commandement, la clause résolutoire a joué et le bail s'est trouvé résilié le 1er novembre 2014.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de la SARL Maniams ainsi que la séquestration et le transport des biens mobiliers situés dans les lieux loués.



Sur l'indemnité d'occupation 



M. [R] sollicite une indemnité d'occupation égale au loyer majoré de 10%.

Aucune clause contractuelle du bail ne prévoyant une telle majoration, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges.



Sur le dépôt de garantie 



M. [R] demande la conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité, mais l'article14 du bail ne prévoit l'acquisition du dépôt de garantie au profit du bailleur qu'en cas de 'résiliation judiciaire' du bail.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement



M. [R] demande la condamnation de la SARL Maniams à lui payer la somme de 35 748 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté à la somme de 32 498,68 euros au 1er février 2018, majorée de 10%, soit la somme de 35 748 euros.



Le décompte des sommes arrêtées au 18 février 2018 démontre que l'arriéré locatif s'établit à la somme de 31 885,68 euros (après déduction de la somme de 613 euros imputée à tort au locataire au titre de divers frais bancaires, de rappel et d'impayés ), somme à laquelle la SARL Maniams sera condamnée.



L'article 14 du bail in fine prévoit que 'dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de huit jours après leur échéance, le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur et ce, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés à la gérance par ce recouvrement tardif, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant de cette mise en recouvrements si celle-ci a eu lieu avant tout exploit d'huissier et à dix pour cent (10%) des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n'eut-il été délivré qu'un simple commandement.'



Il sera donc alloué à M. [R] la somme complémentaire de 3 188,56 euros à ce titre.



Sur les autres demandes



Il sera alloué au bailleur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SARL Maniams, y compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2014.





PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement, à l'exception de ses dispositions ayant débouté la SARL Maniams de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2015 et de ses demandes en dommages et intérêts, ayant dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes, 



Statuant à nouveau, et y ajoutant,



Constate que les conclusions de la SARL Maniams du 4 janvier 2017 n'ont jamais été notifiées à M. [R] ;





Déclare irrecevables les conclusions de la SARL Maniams signifiées les 11 et 12 décembre 2017 comme n'ayant pas été notifiées dans le délai prescrit par l'article 909 du code de procédure civile ;



Constate le jeu de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en date du 1er octobre 2014 ;



Constate la résiliation du bail commercial conclu le 26 janvier 2010 entre M. [R] et la SARL Maniams portant sur des locaux situés [Adresse 3] à la date du 1er novembre 2014,



Ordonne l'expulsion de la SARL Maniams ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;



Ordonne la séquestration et le transport du mobilier qui sera trouvé dans les lieux, aux frais de la société Maniams dans tel garde meubles qui sera choisi par M. [R], 



Fixe l'indemnité d'occupation due par la SARL Maniams à compter du 1er novembre 2014 au montant du loyer actuel hors taxes, augmenté des charges, jusqu'à la reprise effective des lieux ;



Condamne la SARL Maniams à payer à M. [R] la somme de 31 885,68 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2014 sur la somme de 10 576,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, au titre d'arriéré de loyers et indemnités d'occupation arrêté au 18 février 2018 ;



Condamne la SARL Maniams à payer à M. [R] la somme de 3 188,56 euros à titre d'indemnité contractuelle ;



Déboute M. [R] de sa demande d'acquisition à son profit du dépôt de garantie ;



Condamne la SARL Maniams à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Maniams aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2014.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE