Cour d'Appel · 11e Chambre A — 8 mars 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 08 MARS 2018



N° 2018/ 93













Rôle N° 17/04079







SAS MAISON PERRIN





C/



SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA





















Grosse délivrée 

le :

à :



SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA



Me Laure COUSTEIX









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 12 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02935.





APPELANTE



SAS MAISON PERRIN, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE, plaidant





INTIMEE



SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2018.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2018,



Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte du 1er mars 1997, la société Compagnie Foncière Alpha a consenti un bail commercial à [Localité 1], à la société Ravioli Perrin.



La société Maison Perrin a acquis le fonds de commerce appartenant à la société Ravioli Perrin le 1er avril 2012.



Le 18 décembre 2012, la Compagnie Foncière Alpha a consenti à la société Maison Perrin un renouvellement du bail commercial pour 9 ans.



La société Maison Perrin reproche à son bailleur d'avoir, à compter de mars 2013, augmenté les provisions sur charges mensuelles.



Elle a assigné son bailleur devant le tribunal de grande instance de Grasse en restitution des charges indûment versées et subsidiairement, dit que le comportement de son bailleur est fautif et demande sa condamnation à des dommages et intérêts.



Par jugement en date du 12 janvier 2017, le tribunal a débouté la société Maison Perrin de ses demandes, limité les charges à ce qui est prévu au contrat renouvelé du 18 décembre 2012, soit la somme de 65,55 euros, condamné la société Maison Perrin à verser au titre de la régularisation des charges, la somme de 7 608,63 euros.



La société Maison Perrin a interjeté appel le 2 mars 2017.



Par conclusions en date du 15 décembre 2017 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société Maison Perrin soutient que le décompte du syndic est imprécis, qu'elle ne doit pas prendre en charge les honoraires du syndic et reproche au bailleur l'absence de reddition annuelle des charges.



Par conclusions en date du 19 décembre 2017 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la Compagnie Foncière Alpha indique qu'il s'agit d'un nouveau bail en date du 18 décembre 2012, que les charges réclamées sont parfaitement justifiées et que le contrat ne prévoit aucun délai limite pour procéder à la régularisation des charges.





SUR QUOI : 



Attendu qu'il convient de rappeler qu'en suite de l'acquisition par la société Maison Perrin du fonds de commerce appartenant à la société Ravioli Perrin, la société Maison Perrin et la Compagnie Fonciaire Alpha ont décidé de mettre un terme au bail précédent et de conclure un nouveau bail prévoyant un loyer légèrement supérieur au loyer dû par le prédécesseur.



Que le fait qu'il ait été stipulé que le bail du 18 décembre 2012 annule et remplace le bail précédent, s'explique notamment par la volonté du bailleur d'harmoniser l'ensemble de ses baux.





Attendu que dans le bail du 1er mars 1997, la clause relative au remboursement des charges était imprécise mais prévoyait une provision de 400 francs par mois.



Attendu que dans le bail du 18 décembre 2012, le bailleur a simplement voulu préciser le contenu des charges, sans toutefois les aggraver par rapport à la rédaction précédente.



Qu'en effet, l'article 17.3 du bail de 2012 précise que le montant des provisions sur charges s'élève à la somme de 65,55 euros par mois.



Que toutefois, à compter de mars 2013, la provision sur charges initialement fixée à 65,55 euros par mois a été portée à la somme mensuelle de 120 euros, sans que le bailleur ne justifie d'une telle augmentation, puis à celle de 230 euros à compter du 1er décembre 2014.



Qu'il ne peut être sérieusement soutenu par le bailleur que cette augmentation serait due en raison du nouveau bail signé le 18 décembre 2012.



Attendu que de telles augmentations des provisions sur charges conduirait à mettre à la charge du preneur des charges qui ne lui incombent pas aux termes des dispositions contractuelles.



Que plus spécialement, les honoraires de gestion du mandataire du bailleur au taux de 7 % ne sont nullement imputables au preneur aux termes du bail commercial et ont été refacturées à tort à la société Maison Perrin pour un montant de 1 108,87 euros pour l'exercice 2012 et 1 151,44 euros au titre de l'exercice 2013.



Attendu par ailleurs, que le bailleur n'est nullement en mesure de justifier de nouvelles dépenses engagées dans la copropriété, conformes aux dispositions de l'article 17 du bail commercial, les décomptes de charges fournis n'en attestant nullement.



Attendu que compte-tenu de l'absence de changement dans les termes du bail commercial de renouvellement de 2012 par rapport au bail de 1997 dont bénéficiait la société Ravioli Perrin, de l'imprécision des termes de régularisation des charges et de l'absence de justification importante des charges en 3 ans, c'est à juste titre que le jugement du 12 janvier 2017 a fait droit à la demande de la société Maison Perrin visant à voir fixer le montant de la provision sur charges due au titre du bail à hauteur de la somme mensuelle de 65,55 euros ; que toute somme supérieure n'est pas due.



Attendu qu'il convient de préciser que les régularisations de charge par le bailleur pour un montant total de 6 325,13 euros ne sont pas dues par la société Maison Perrin, le bailleur en conservant la charge.



Attendu qu'il convient d'ordonner au bailleur de restituer à la société Maison Perrin la somme de 6 325,13 euros versée par cette dernière au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement en date du 12 janvier 2017.









Sur la condamnation sous astreinte du bailleur :



Attendu que la bailleresse la Compagnie Foncière Alpha est également propriétaire du local commercial voisin de celui loué par la société Maison Perrin, loué à une pizzeria exerçant sous l'enseigne La Piadina.



Attendu que la société Maison Perrin indique que la pizzeria empiète sur son local commercial en ayant apposé sur celui-ci, son store, son enseigne et en ayant installé des tables et des chaises.



Attendu que la société Maison Perrin sollicite de la Cour, la condamnation du bailleur à faire cesser l'empiètement illégitime pratiqué par la pizzeria La Piadina, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt.



Mais attendu que cette demande, nouvelle en cause d'appel, ne peut être sollicitée pour la première fois en application de l'article 564 du code de procédure civile.



Attendu qu'il convient de condamner la société Compagnie Foncière Alpha à verser à la société Maison Perrin la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Attendu que les dépens de la procédure de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société Compagnie Foncière Alpha.





PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

 

Infirme partiellement le jugement en date du 12 janvier 2017, du tribunal de grande instance de Grasse,



et statuant sur le tout pour plus de clarté :



Fixe le montant de la provision mensuelle sur charges due au titre du bail à hauteur de la somme mensuelle de 65,55 euros. 



Déboute toutes autres demandes en régularisation de charges.



Ordonne au bailleur de restituer à la société Maison Perrin la somme de 6 325,13 euros versée par cette dernière au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement en date du 12 janvier 2017.



Dit que la société Compagnie Foncière Alpha ne peut répercuter le coût des honoraires de gestion de son mandataire sur la société Maison Perrin.





Déboute la société Maison Perrin de sa demande de condamnation sous astreinte à faire cesser tout empiètement.



Condamne la société Compagnie Foncière Alpha à verser à la société Maison Perrin la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Dit que les dépens de la procédure de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société Compagnie Foncière Alpha.







 LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,