Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 15 février 2018

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 7



R.G : 16/02092













Mme [C] [O] [G] épouse [V]



C/



M. [J] [F] [H]

Mme [V] [F] épouse [H]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me JACQUET

 Me MIOSSEC







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2018





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 09 Novembre 2017

devant Madame Geneviève SOCHACKI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Février 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats, après prorogation du délibéré





****





APPELANTE :



Madame [C] [O] [G] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Béatrice JACQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER







INTIMÉS :



Monsieur [D] [H]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Marie-thérèse MIOSSEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER







Madame [V] [F] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Marie-thérèse MIOSSEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





****





Faits et procédure :



Par acte authentique en date du 18 août 1998, Mme [V] loue à M. [D] [H] et Mme [V] [F] épouse [H] des parcelles agricoles situées lieudit [Localité 3] (29), pour une contenance totale de 16 ha 08 a 77 ca, moyennant un fermage de 9. 652, 62 francs soit 1. 471, 53 euros par an, et le règlement de la moitié des taxes foncières.



Ce bail de longue durée a pris effet au 1er janvier 1997 pour se terminer le 29 septembre 2015, étant stipulé qu'il se renouvelle ensuite dans les conditions de l'article L. 416-3 code rural.



Par déclaration au greffe en date du 21 juin 2015 Mme [C] [V] née [O] [G] a fait convoquer M. et Mme [D] et [V] [H] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper afin que :

-une somme de 15. 396, 30 euros lui soit verser par les preneurs au titre des fermages dus de 2010 à 2014 en faisant valoir que ces derniers se livraient à de la culture légumière et non à de la polyculture et que par application de l'arrêté préfectoral du Finistère du 25 septembre 2014, le fermage en cultures légumières est doublé, 

- une somme de 4. 589, 35 euros au titre du fermage exigible le 29 septembre 2015 et la moitié des impôts fonciers lui soient réglés,

- une somme de 4.000 euros lui soit allouée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- il soit enjoint à M. et Mme [H] de prendre position sur un bail précaire portant sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et décerner acte à Mme [V] de son offre amiable de négociation du prix du fermage pendant cette durée.



Par procès verbal en date du 7 septembre 2015, le Tribunal a constaté la non-conciliation des parties et l'affaire a été renvoyée à l'audience.



Par jugement en date du 15 février 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper a :

- déclaré irrecevable la demande en paiement de la somme de 19. 985, 70 euros au titre du rappel de fermage pour les années 2010 à 2015 inclus,

- débouté Mme [V] née [O] [G] de ses demandes au titre du paiement des impôts fonciers,

- fixé à 67, 37 le nombre de points à l'hectare,

-fixé à 151, 58 euros le prix du fermage à l'hectare et ce à compter du 30 septembre 2015,

- débouté Mme [V] née [O] [G] de sa demande à voir enjoindre à M. et Mme [D] et [V] [H] de prendre position sur un bail précaire souhaité par la demanderesse,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné Mme [V] née [O] [G] à payer à M. et Mme [D] et [V] [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de Mme [V] née [O] [G].





Le 14 mars 2016, Mme [V] née [O] [G] a interjeté appel de cette décision.





A l'audience du 7 novembre 2017, l'appelante a sollicité le rejet des conclusions de son adversaire et de sa pièce 2 comme communiquées la veille.

Elle a sollicité de la cour de :

-infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Quimper en date du 15 février 2016,

- déclarer recevables les demandes fondées l'action et ses demandes,

avant dire droit,

- enjoindre à M. et Mme [H] de communiquer , les déclarations des primes PAC des cinq dernières années précédant le renouvellement du bail de 2010 à 2015 et celle de 2016 et 2017 en leur nom ou de leur structure juridique,

au fond,

-voir fixer la valeur locative des terres louées à [Localité 1] parcelles cadastrées section AT n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], C n°[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11], AS n° [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] à 165 euros par hectare majoré du double soit 350 euros par hectare sur la base des cultures légumières ce qui représente à compter du 1er janvier 2015 un fermage annuel de 4. 692, 93 euros,

-condamner solidairement et conjointement M et Mme [H] en paiement de la somme de [Cadastre 5]. 508, 94 euros au titre des soldes arriérés et majorations des fermages pour les années 2000 à 2016 inclus, outre la moitié des impôts fonciers comme stipulé au bail, des frais irrépétibles de 5. 510 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ,

-enjoindre à M. et Mme [H] de prendre position sur un bail précaire portant sur la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 14] et décerner acte à Mme [V] de son offre amiable de négociation du prix du fermage pendant cette durée.





Les époux [H] ont demandé à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

-débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-vu les articles L. 411-1 et suivants du code rural, les articles 1134, l'arrêté préfectoral en vigueur dans le département du Finistère, les usages, déclarer son action en doublement à posteriori des fermages et de condamnation financière d'un prétendu arriéré irrecevables,

-vu l'arrêté préfectoral du 1/10/2010 en son article 5, les usages, les différents documents versés aux débats, débouter la demanderesse de toute demande de doublement futur du fermage pour l'avenir,

-vu l'estimation locative de M. [R], vu l'article L. 411-50 du code rural, fixer le fermage du bail venu à renouvellement, à défaut d'accord entre les parties, fixer à la somme de 142, 80 euros l'hectare,

-à défaut vu les contestations élevées nommer tel expert qu'il appartiendra pour rechercher la valeur locative du bail venu à renouvellement,

-vu l'article L. 415-3 du code rural, le bail type départemental, débouter la demanderesse de sa demande relative aux impôts fonciers,

- la débouter de sa demande de statut précaire sur certaines parcelles,

-vu l'article 700 du code de procédure civile, condamner la demanderesse de manière identique à ce qu'elle demande au versement d'une somme de 5. 510 euros TTC,

-la condamner aux entiers dépens.















Sur quoi, la cour





Sur la procédure :



Il n'y a pas lieu de rejeter les conclusions des intimés, la procédure étant au surplus orale ; en revanche, il convient d'écarter des débats la pièce 2 communiquée par ces derniers la veille de l'audience et donc en méconnaissance du principe fondamental du contradictoire.





Sur le fond :



A titre liminaire et sur la demande de production de pièces avant dire droit, il convient de rappeler qu'il appartient à la demanderesse de produire les pièces fondant sa prétention ; dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.





. Sur la demande de paiement d'arriérés de fermage



L'appelante reproche au tribunal d'avoir déclaré sa demande de doublement du fermage pour les années 2010 à 2015 irrecevable alors que d'une part ses preneurs se livraient à des cultures légumières, dont elle n'a eu connaissance qu'en 2012, activité qui selon arrêté préfectoral peut permettre de retenir une valeur locative doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture et que d'autre part la prescription quinquennale édictée par l'article 2224 du code civil n'était pas acquise au jour sa saisine soit en juin 2015.



La demande s'analyse donc en une demande de révision d'un fermage anormal et qui est régie par les dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche.

Aux termes de cet article, dont les dispositions sont d'ordre public, le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus, cette faculté de révision valant pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.



Faute d'avoir présenté sa demande de révision au cours de la troisième année de jouissance soit durant l'année 1999 puisque l'entrée en jouissance est intervenue le 1er janvier 1999, Mme [V] est donc irrecevable en sa demande de majoration du fermage pour les années 2010 à 2015.





. Sur la fixation du prix du bail renouvelé



L'appelante reproche au tribunal d'avoir procédé à la révision de la valeur locative des terres sans référence à ses critères et bases de calcul.



. L'article L. 411-1 du code rural et de la pêche dispose notamment que le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative, ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages. 



Compte tenu de la date de renouvellement du bail, soit le 29 septembre 2015, les parties s'entendent sur la prise en compte de l'arrêté du préfet du Finistère n°2015266-0002 en date du 23 septembre 2015.



En regard de l'arrêté préfectoral et des pièces communiquées, et notamment du rapport de M. [R] et l'analyse critique de M. [T], il convient de déterminer la valeur locative en reprenant les critères prévus avec les quatre classes retenues comme suit :



- Sur la qualité et l'état du sol : les parties s'accordent sur le points à attribuer, soit 57 points au lot AT [Cadastre 7] et AT[Cadastre 5], 55 points à la parcelle C[Cadastre 8], AS [Cadastre 1], AS [Cadastre 2] et AS [Cadastre 12], 50 points à la parcelle AT [Cadastre 4], 35 points au lot C[Cadastre 10] et C[Cadastre 15], la parcelle C [Cadastre 9], et à la parcelle AS [Cadastre 3],et 5 points à la parcelle C[Cadastre 11].



- Sur l'exposition et le relief : les parties sont aussi en accord sur les cotations.



- Sur la forme : les parties divergent sur la parcelle [Cadastre 4] cotée 4 par M [T] et 2 par M. [R]. Il doit être constaté que cette parcelle limitée à 0,82 ha impose effectivement de multiples manoeuvres en absence de longueur. Dès lors sera retenu 2 points.



- Sur le morcellement : M. [T] retient une note de 0 pour tout îlot inférieur à 0, 50 ha et une note de 4 pour tout îlot supérieur à 4 ha et M. [R] cote à 1 un ensemble inférieur à 2. En regard des surfaces des lots et de leur emplacement, les cotations seront fixées comme mentionnées au tableau ci-dessous.



- Sur l'accès : les parties divergent sur ce point. 

L'arrêté préfectoral attribue la note de 3 seulement aux îlots auxquels peuvent accéder en toute saison et sans difficulté particulière les instruments de culture, d'épandage et de récolte classique. 

Dès lors et en regard des situations des lots -enclavement-, il convient de retenir une cotation telle que figurant sur le tableau ci-dessous.



- Sur l'éloignement : les parties divergent.

L'arrêté préfectoral indique que cet éloignement est apprécié en fonction de la distance du siège de l'exploitation à l'entrée de l'îlot le plus proche par laquelle peuvent pénétrer tous les instruments agricoles, pour une exploitation de [Cadastre 5] Ha, la note 4 ne sera donnée qu'à des îlots dont l'accès est inférieur à 250m, pour les exploitations de surface nettement inférieure ou supérieure, ces chiffres pourraient être diminués ou augmentés. 



Compte tenu de l'Earl de la Baie exploité par M. et Mme [H] et qui comprend 125 ha comme exposé lors de l'audience et de l'emplacement des parcelles en cause, les cotations figurant au tableau ci-dessous seront retenues.







parcelle



[Cadastre 8]



[Cadastre 10]

[Cadastre 15]



[Cadastre 9]



[Cadastre 11]



[Cadastre 1]



[Cadastre 2]



[Cadastre 12]



[Cadastre 3]



[Cadastre 7]

[Cadastre 5]



[Cadastre 4]





contenance



1,675



0,7514



1,5008



0,7407



1,1968



1,7892



0,4452



0,7929



4,509



0,82





qualité et état du sol



55



35



35



5



55



55



55



35



57



50





morcellement



2



1



2



1



2



2



1



1



4



1





forme



4



3



2



3



2



4



0



4



3



2





accès



2



2



3



1



3



3



1



3



3



3





éloignement



4



3



3



3



3



3



4



3



4



4





relief



4



4



4



4



4



4



4



4



4



4





exposition



2



3



3



2



2



2



2



2



2



2





total des points/ha



par parcelle



71





119



51





38



52





78



19





14



71





85



73





131



67





30



52





41



77





347



66





54









Nous constatons un total de points de 937 pour une surface louée de 14 ha 22 a 10 ca soit 65,89 points par ha et une valeur de 148, [Cadastre 4] euros par ha en regard de la valeur du point au 29 septembre 2015 soit 2, 5 et donc une globale de 2. 108, 26 euros. Il sera souligné qu'aucune majoration au titre du système d'irrigation et comme visé par l'arrêté préfectoral n'a effectivement à être retenue alors que la bailleresse n'établit pas avoir réalisé ces aménagements à ses frais et au surplus au delà de ses obligations légales.





. L'appelante considère que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au double alors que les intimés se livrent à des cultures légumières.



Aux termes de l'arrêté préfectoral du 23 septembre 2015, pour les terres supportant les cultures légumières, horticoles, maraîchères ou florales et dont la production de légumes destinés à la vente en frais , de fruit, de fleurs, de plantes d'ornement ou de bulbes à fleur constitue l'objet principal, la valeur locative est doublée par rapport aux bases retenues pour la polyculture.



S'il est acquis que les époux [H] produisent des légumes (pommes de terre), il doit être constaté qu'ils justifient vendre cette production à l'industrie agro-alimentaire et non à une vente en frais (pièce 7 versée devant le tribunal et visant Gopex Production).



En conséquence, et alors que l'arrêté préfectoral prévoit des conditions cumulatives au doublement de la valeur locative soit des cultures légumières et une production destinée à une vente en frais, il ne peut être fait droit à la demande de l'appelante.



Il sera rappelé que lors des opérations d'expropriation relatives au Gaec, la valorisation des terres de cultures légumières a été retenue alors qu'en la matière aucune distinction n'existe entre les systèmes de commercialisation de ces productions.



En conséquence et alors que les intimés ont conclu expressément à la confirmation du jugement entrepris, et qui a retenu une valeur locative de 2. 155, 62 euros, le nouveau loyer du bail renouvelé sera fixé à ce montant.





. Sur la demande relative à l'impôt foncier



L'appelante conclut que le tribunal a statué ultra petita sur le partage du règlement de la taxe foncière et en soulignant qu'aucune motivation ne figure à la décision quant au débouté de ce chef ; il doit être constaté que cette demande a été présentée dès la saisine du tribunal. 

De plus, le tribunal a expressément mentionné qu'aucune pièce justificative n'était présentée à l'appui de la demande de paiement des impôts fonciers.

Il convient en outre de relever que dans le dispositif de ses conclusions en appel, Mme [V] sollicite une quote-part de l'impôt foncier comme stipulé au bail sans toutefois solliciter un montant précis et produire les pièces utiles sur ce point.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.





. Sur la demande relative à l'injonction aux preneurs de prendre position sur un bail précaire



La demande de Mme [V] ne constitue pas une prétention devant être tranchée par la juridiction mais ressort de la liberté contractuelle des parties.







Eu égard à l'issue de la présente instance, les dépens en seront supportés par l'appelante comme y succombant et sans que l'équité n'impose de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les dispositions de la décision entreprise devant en outre être confirmée de ces chefs.





























PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 



Rejette des débats la pièce n° 2 communiquée en appel par les intimés le 8 novembre 2017 ;



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Condamne Mme [C] [V] née [O] [G] aux entiers dépens d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,