Cour d'Appel · 4e chambre — 12 février 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 54G



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 FEVRIER 2018



N° RG 16/00377



AFFAIRE :



Société ACANTHE DEVELOPPEMENT





C/

Société GLOBAL ARCHITECTURE

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7ème 

N° RG : 14/00142



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Antoine DE LA FERTE 



Me Sophie POULAIN













REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société ACANTHE DEVELOPPEMENT

N° Siret : 735 620 205 R.C.S. PARIS

Ayant son siège [Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentant : Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL INTER-BARREAUX LEPORT & ASSOCIES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283 

Représentant : Maître Alexandra JAILLANT CORCOS, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : P 0524





APPELANTE



****************





Société GLOBAL ARCHITECTURE

Ayant son siège [Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 





 MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS 'MAF'

Ayant son siège [Adresse 3]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



Représentant : Maître Sophie POULAIN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 216013 vestiaire : 180 

Représentant : Maître Anne-Sophie PUYBARET de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : J 073





INTIMEES





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Décembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, président et Madame Isabelle DE MERSSEMAN, conseiller.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Madame Estelle JOND-NECAND, vice-président placé auprès de la première présidente de la cour d'appel de Versailles, délégué à la cour par ordonnance du 24 août 2015, 





Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,



 *****************

FAITS ET PROCÉDURE :





La société Quorum, propriétaire d'un immeuble à usage mixte d'habitation, de commerce et de bureaux situé [Adresse 4]) a, suivant contrat du 25 mars 1998, confié à la société Global architecture, assurée auprès de la société Mutuelle des architectes français (ci-après la MAF) , une mission de maîtrise d'oeuvre pour une opération de restructuration de l'immeuble en vue d'une affectation des locaux à usage de commerce et d'habitation. 



 Le coût prévisionnel de l'opération de construction s'élevait alors à 6. 000. 000 francs HT et les honoraires du maître d''uvre étaient fixés, aux termes d'une convention d'honoraires, à 100. 000 francs HT.



La demande de permis de construire a été déposée à la Mairie de Paris le 8 avril 1998. 



Suivant acte du 22 juillet 1998, la société Quorum a vendu l'immeuble à la société Astorid, une filiale de la société Acanthe développement.



Le permis de construire a été délivré le 4 septembre 1998 pour une réhabilitation du bâtiment et son affectation à un usage de commerce et d'habitation. 



Les travaux ont commencé le 30 juin 1999, date de la déclaration d'ouverture du chantier (DROC).



Deux avenants à la convention d'honoraires ont été signés, le 2 juin 1999, puis le 18 mai 2000, portant le montant des honoraires à 470. 000 francs HT par suite de modifications apportées au projet et de l'augmentation à 7. 100. 000 francs HT du coût prévisionnel des travaux. 



Les travaux ont été réceptionnés le 9 octobre 2001.



La société Astorid ayant été dissoute, son patrimoine a été transmis à la société Acanthe développement suivant acte du 30 mai 2003. 



Une demande de permis de construire modificatif, pour changement de destination, a été déposée le 1er août 2003 à la mairie ainsi que, le même jour, à la préfecture, une demande de dérogation aux fins d'affecter les locaux d'habitation à un usage de bureaux.



La société Acanthe développement a cédé à bail à la société Effisoft, suivant contrat du 1er novembre 2003, les locaux des 1er, 2ème, 3ème et 5ème étages de l'immeuble.



La mairie de Paris a refusé, par arrêté du 30 avril 2004, d'octroyer le permis de construire modificatif demandé le 1er août 2003 . 



En revanche, le préfet de Paris, par arrêté du 11 avril 2006, a fait droit à la demande de dérogation aux fins d'affectation à un usage de bureaux de locaux d'habitation.



La société Global architecture a déposé, le 25 mars 2010, une nouvelle demande de permis de construire.



Dans ce contexte, la société Acanthe développement a consenti, le 11 juin 2010, à la société Anthurium, une promesse unilatérale de vente sur l'immeuble pour le prix de 6.665.000 euros ; le délai de levée de l'option était fixé au 28 octobre 2010 avec prorogation possible au 15 novembre 2010 ; une indemnité d'immobilisation d'un montant de 333. 250 euros a été déposée par la société Anthurium, le jour de la signature de la promesse, entre les mains du notaire. 



La demande de permis de construire déposée le 25 mars 2010 a été refusée le 20 septembre 2010. 



Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 26 octobre 2010, à laquelle il a été fait droit le 8 février 2011.



Aucune suite n'a été donnée à la promesse de vente ; le notaire a restitué à la société Anthurium, le 30 mars 2011, la somme de 333.250 euros qui lui avait été précédemment remise à titre d'indemnité d'immobilisation. 



Une convention d'honoraires a été signée le 8 juin 2011 entre la société Acanthe développement et la société Global architecture au titre de la direction de l'exécution des travaux prévus au permis de construire du 8 février 2011 ;



Un nouveau bail a été signé entre la société Acanthe développement et la société Effisoft, le 16 février 2012, étendu aux 5 étages de l'immeuble ; la preneuse invoquant un manquement de la bailleresse à son engagement de faire réaliser des travaux de mise aux normes, de rénovation et de climatisation, a engagé une procédure de référé aux fins d'être autorisée à consigner les loyers ; ce litige aurait été réglé par une transaction. 



Les travaux prévus au permis de construire du 8 février 2011 ont été effectués et réceptionnés, avec réserves le 28 février 2013 ; les réserves ont été levées le 21 mars 2013.



La société Acanthe développement, mécontente des prestations de son maître d'oeuvre auquel elle fait grief d'avoir failli à ses obligations professionnelles et en particulier à son devoir de conseil, a, suivant assignation du 10 décembre 2013, demandé la condamnation solidaire de la société Global architecture et son assureur la MAF à lui verser la somme de 145.119,16 euros en réparation des préjudices subis. 



Par jugement contradictoire du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nanterre a : 



Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

- débouté la société Acanthe développement de sa demande de dommages et intérêts,

- dit les demandes présentées contre la compagnie MAF sans objet,

- condamné la société Acanthe développement à payer à la société Global architecture, en deniers ou quittances, la somme de 28. 906,33 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2014, au titre du solde de ses honoraires,

- débouté la société Global architecture de sa demande de dommages et intérêts,



Vu les articles 515, 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,



- condamné la société Acanthe développement aux dépens de l'instance dont distraction, 

- condamné la société Acanthe développement à payer à la société Global architecture et la MAF, ensemble, la somme de 3. 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration remise au greffe le 15 janvier 2016, la société Acanthe développement (SA) a interjeté appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2016, la société Acanthe développement demande à la cour, au visa des articles 1147 du code civil, L 111-1 et L. 111-2 du code de la consommation, L. 441-6 du code de commerce : 



- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions excepté le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la société Global architecture, 



En conséquence, 



- dire et juger que la société Global architecture a commis des fautes et des manquements qui engagent sa responsabilité civile professionnelle à son égard, 

- dire et juger que la société Global architecture a manqué à son devoir de conseil à son égard,

- dire et juger que les conditions de mobilisation de la garantie responsabilité civile professionnelle souscrite par la société Global architecture auprès de la Mutuelle des architectes français sont réunies en l'espèce,

- dire et juger qu'elle n'est débitrice d'aucune somme à l'égard de la société Global Architecture,



Dès lors,



- condamner in solidum la société Global architecture et son assureur la Mutuelle des architectes français à lui payer la somme de 145.110,16 euros HT à titre de dommages et intérêts,

- condamner in solidum la société Global architecture et son assureur la Mutuelle des architectes français à lui rembourser la somme de 32.255,14 euros versée au titre de l'exécution provisoire, 



Subsidiairement, si la cour jugeait bien fondée la créance de 28 . 906,33 euros dont la société Global architecture se prévaut, 

 

- ordonner la compensation de cette somme avec les sommes dues à la société Acanthe développement au titre de la réparation de ses dommages,



En tout état de cause, 



- rejeter l'ensemble des demandes formées par la société Global architecture à son encontre, 

- condamner in solidum la société Global architecture et son assureur la Mutuelle des architectes français à lui payer la somme de 15. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Global architecture et son assureur la Mutuelle des architectes français aux entiers dépens dont recouvrement par application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2016, la société Global architecture (SARL) et la société Mutuelle des architectes français (la MAF) demandent à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, L.112-6 et L.121-1 du code des assurances, de : 



A titre principal, 



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que la société Global architecture avait commis une faute dans la préparation des dossiers de demande de permis de construire modificatif déposé le 1er août 2003 et 25 février 2010, 

- le confirmer en revanche en ce qu'il a rejeté toute responsabilité de la société Global Architecture à l'origine des préjudices allégués par la société Acanthe développement, 



Dès lors,



- constater que la société Global architecture n'a commis aucun manquement dans l'exécution des missions qui lui ont été confiées au titre des contrats d'architecte, et notamment du contrat confié le 8 juin 2011, 

- constater que la société Acanthe développement ne justifie aucunement des préjudices allégués, encore moins de leur lien de causalité avec les reproches formulés à l'encontre de la société Global architecture,



En conséquence,



- débouter la société Acanthe développement de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, et prétentions formulées à leur encontre, 



A titre subsidiaire,



- constater que la police souscrite par la société Global architecture n'a pas pour objet de garantir la restitution des honoraires de maîtrise d'oeuvre versés à la société Global architecture, 



En conséquence,



- débouter la société Acanthe développement sa demande formulée au titre du surcoût de maîtrise d'oeuvre en ce qu'elle est formulée à l'encontre de la Mutuelle des architectes français, 

- dire et juger la Mutuelle des architectes français recevable et bien fondée à opposer les limites de sa police d'assurance, 



A titre reconventionnel,



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation de la société Acanthe développement tendant au paiement du solde d'honoraires de maîtrise d'oeuvre, 

- l'infirmer en revanche en ce qu'il a fait courir les intérêts de retard à compter du 1er juillet 2014, 

- l'infirmer en ce qu'il a rejeté la demande en réparation formulée la société Global architecture, 



Dès lors,



- constater que la société Acanthe développement reste redevable de la somme de 28. 906,34 euros TTC au bénéfice de la société Global Architecture, 

- dire et juger que cette facture constitue une créance certaine, liquide et exigible, 

- constater que le refus abusif opposé par la société Acanthe développement est constitutif d'une faute contractuelle, ayant causé un préjudice distinct à la société Global architecture, 



En conséquence, 



- condamner la société Acanthe développement à payer à la société Global architecture la somme de 28.906,34 euros TTC, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2013, 

- condamner la société Acanthe développement à payer à la société Global architecture la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice subi, 



En tout état de cause, 



- condamner la société Acanthe Développement à payer, à chacune des concluantes, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, dont recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 3 octobre 2017.



 '''''





SUR CE : 





Il importe de rappeler que la cour est appelée à confirmer ou à infirmer les dispositions du jugement frappé d'appel qui se trouvent énoncées dans le dispositif de ce jugement et tranchent, ainsi qu'il est dit à l'article 480 du code de procédure civile, l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; 



Le jugement déféré ne contient, dans son dispositif, aucune disposition imputant à la société Global architecture une faute dans la préparation des demande de permis de construire modificatif déposées le 1er août 2003 et le 25 février 2010 ; la cour ne saurait dès lors suivre la société Global architecture, en sa demande, inopérante car sans objet, tendant à l'infirmation du jugement de ce chef ; 



Ceci posé, il est observé que, selon le dispositif du jugement attaqué, la société Acanthe développement a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée, sur le fondement contractuel, à l'encontre de la société Global architecture, et condamnée à payer à cette dernière, le solde restant dû sur ses honoraires ; la société Global architecture a obtenu gain de cause en ce qui concerne sa demande au titre du solde restant dû sur ses honoraires mais a été déboutée de sa demande complémentaire de dommages-intérêts formée au titre d'un préjudice distinct ; 



Chacune des parties critiquant les dispositions du jugement lui faisant grief, le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, les prétentions telles que soutenues devant le tribunal étant maintenues ; 



Sur la demande de dommages-intérêts de la société Acanthe développement, 



La société Acanthe développement, invoquant des manquements de la société Global architecture dans l'accomplissement de la mission contractuelle de maîtrise d'oeuvre qui lui a été confiée dans le cadre de l'opération de restructuration de l'immeuble, demande la réparation des préjudices qui ont résulté de ces manquements ; 



Elle soutient d'une part, que le maître d'oeuvre a manqué à son devoir de diligence et de conseil dans les démarches en vue de l'obtention du permis de construire, soulignant à cet égard que c'est au terme de cinq demandes de permis de construire successivement déposées sur treize années, que le changement d'affectation de l'immeuble a pu être régularisé avec la délivrance du permis de construire du 8 février 2011 ; elle ajoute que le retard observé, exclusivement imputable à la société Global architecture, lui a été lourdement préjudiciable, ayant perdu une chance de vendre l'immeuble à la société Anthurium, supporté des surcoûts liés aux modifications induites par le nouveau plan local d'urbanisme et aux travaux complémentaires demandés par la société Effisoft en compensation de la perte de surface exploitable, outre les surcoûts d'honoraires d'architecte liés à ces travaux ; 



Elle reproche au maître d'oeuvre, d'autre part, en ce qui concerne les travaux de climatisation entrepris en 2012, d'avoir fait le choix d'un système inadapté et coûteux, ainsi que d'avoir enfreint les normes réglementaires relatives à la sécurité et aux risques de nuisances sonores ; des retards s'en sont ensuivis, qui l'ont contrainte à prolonger la franchise de loyers accordée dans l'attente de la bonne exécution des travaux et à exposer des frais de procédure dans le cadre du contentieux l'ayant opposée à sa locataire ; 





En rejetant sa demande de dommages-intérêts, les premiers juges n'auraient pas, selon elle, tiré la conséquence des fautes constatées à la charge du maître d'oeuvre ; or, les premiers juges ont retenu, aux termes des motifs du jugement entrepris, que 'la société Acanthe développement ne démontre qu'une responsabilité limitée et partielle de la société Global architecture dans la gestion du dossier concernant son immeuble [Adresse 4], mais n'établit pas la réalité de ses préjudices et encore moins le lien de causalité entre la responsabilité retenue du maître d'oeuvre et ses préjudices' ; 



La demande de dommages-intérêts de la société Acanthe développement ne saurait en effet prospérer que si la preuve est rapportée des manquements contractuels allégués, des préjudices invoqués, du lien de causalité entre ces manquements contractuels et ces préjudices ; 



Les démarches en vue de l'obtention du permis de construire,



Il importe de relever d'emblée que le contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre les parties le 25 mars 1998 n'est pas versé aux débats ; la société Global développement indique dans ses conclusions (page 3) que ce contrat est produit par la partie adverse en pièce n°7 ; or, la pièce n°7 de la société Acanthe développement correspond, conformément à ce qui est annoncé dans son bordereau de communication de pièces, à la demande de permis de construire déposée le 8 avril 1998 et non pas au contrat de maîtrise d'oeuvre qui ne figure pas au nombre des pièces énumérées dans ce bordereau ; 



Force est toutefois d'observer que l'existence de ce contrat n'est pas remise en cause par les parties qui ne discutent pas davantage que la mission de maîtrise d'oeuvre impartie à la société Global architecture incluait, ainsi qu'il est exposé en page 10 des conclusions de la société Acanthe développement : la conception des travaux dans le respect des normes applicables, les démarches et demandes administratives, les études d'avant-projet et de projet, l'assistance au maître de l'ouvrage pour la passation de contrats de travaux, les études d'exécution ou l'examen de la conformité du projet et le visa de celles qui ont été faites par l'entrepreneur, la direction de l'exécution du contrat de travaux, l'ordonnancement, le pilotage et la coordination du chantier, l'assistance au maître de l'ouvrage lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement ; 



La demande de permis de construire déposée par la société Global architecture le 8 avril 1998 pour le compte de la société Astorid (aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Acanthe développement), présente le projet comme consistant à réaménager, avec conservation de la structure, un immeuble existant, actuellement à usage mixte d'habitation, de commerces et de bureaux. Cet immeuble comporte 5 étages sur rez-de-chaussée, dont deux niveaux sous combles , ainsi qu'un niveau de sous-sol. 

Il est prévu l'affectation suivante des locaux :

- au rez-de-chaussée : commerce + hall d'entrée des habitations

- au 1er étage : commerce

- niveaux 2 à 5 : habitations

- sous-sol : réserves du commerce ; 



La suppression des locaux à usage de bureaux était ainsi demandée en vue de leur transformation à destination de commerces et de logements d'habitation ; 



C'est dans ces conditions que, par arrêté du 4 septembre 1998, le maire de Paris a délivré le permis construire ; les dossiers de consultation des entreprises ont été préparés, les marchés de travaux ont été signés et la déclaration d'ouverture du chantier effectuée le 30 juin 1999 ;



Il n'est pas contesté que le maître de l'ouvrage, à l'époque la société Astorid, a rencontré des difficultés dans la commercialisation du programme immobilier ; elle faisait connaître à la société Global architecture, par courrier du 23 novembre 1999, qu'elle envisageait de transformer en locaux à usage de bureaux les étages 2 à 5 de l'immeuble (affectés selon le permis de construire délivré le 4 septembre 1998 à l'habitation) ; et lui demandait de faire chiffrer l'incidence prévisionnelle sur le coût de l'opération sachant que les bureaux seront livrés en open space et évaluer les conséquences sur le planning ; 



En réponse du 30 novembre 1999, la société Global architecture indiquait avoir pris bonne note de la demande du maître de l'ouvrage de changement de destination des niveaux d'habitation en bureaux et avoir demandé à l'entreprise générale de chiffrer les coûts et de prévoir les délais ; elle avertissait le maître de l'ouvrage de la nécessité de déposer à nouveau un permis de construire dont l'obtention sera liée à l'avis de la préfecture sur la possibilité de compenser les surfaces d'habitation dans l'arrondissement, au paiement des taxes pour la création de bureaux et au paiement de la taxe parking ; elle ajoutait que le changement de programme impliquait une reprise complète des études de structure, une reprise des travaux de structure déjà exécutés et la suspension des travaux de structure en cours d'exécution, ceci jusqu'à ce que le maître de l'ouvrage confirme le changement de programme et en accepte les incidences financières ; elle précisait que les travaux de couverture, de menuiseries extérieures et d'ascenseur pouvaient être poursuivis ; elle joignait à son courrier une proposition d'aménagement en bureaux d'un étage courant et soulignait que, pour obtenir un chiffrage précis, il conviendrait que le maître de l'ouvrage définisse les prestations des bureaux ; 



Il n'est constaté, en cet état de la chronologie des faits, aucune défaillance dans l'exécution par le maître d'oeuvre de son devoir de conseil ; celui-ci a répondu promptement à l'annonce par le maître de l'ouvrage du changement de projet et a fourni les informations exactes sur les autorisations administratives requises (permis de construire modificatif de la mairie avec une autorisation préalable de la préfecture pour le changement d'affectation des locaux au vu des compensations proposées ) ;



Aucun manquement n'est davantage relevé dans la direction des travaux ; il ressort en effet des éléments de la procédure que si les travaux ont été suspendus le 8 février 2000 dans l'attente de la décision définitive du maître de l'ouvrage sur le projet à mettre en oeuvre, ils ont été repris en janvier 2001 en fonction de la destination 'bureaux' des locaux ; la société Acanthe développement reconnaît à cet égard avoir réceptionné les travaux le 9 octobre 2001 et avoir donné à bail les locaux des 1er, 2ème, 3ème et 5ème étages à la société Effisoft suivant acte du 1er novembre 2003 ; 



La société Acanthe développement semble reprocher à la société Global architecture d'avoir attendu le 1er août 2003 pour demander les autorisations administratives nécessaires à la régularisation des travaux modificatifs réalisés : demande de permis de construire modificatif auprès du maire et, auprès du préfet, demande de dérogation pour la transformation de logements d'habitation en locaux de bureaux ; 



Force est toutefois de relever que la société Global architecture, ainsi que l'établit son courrier adressé le 10 avril 2003 à l'architecte voyer en chef, s'était rapprochée des services de la mairie de Paris dès le 4 mars 2003 en vue de recueillir les meilleurs conseils pour la préparation du dossier de permis de construire ; 



Par ailleurs, et surtout, le dossier des compensations susceptibles de permettre d'obtenir l'autorisation préfectorale de changement d'affectation des locaux, ne relevait pas de la mission du maître d'oeuvre mais du géomètre-expert, la société [O], investi de ce dossier par le maître de l'ouvrage ; 



 La demande de permis de construire modificatif déposée le 1er août 2003, a été refusée par arrêté du maire du 30 avril 2004, aux motifs 'que le projet, qui prévoit un changement d'affectation de locaux d'habitation soumis à autorisation préfectorale en application des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, a donné lieu à un avis défavorable du préfet de Paris en date du 13 novembre 2003" et, 'qu'en l'absence de la dérogation préfectorale visée à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation concernant le changement d'affectation en bureaux de locaux occupés initialement par de l'habitation, le projet ne peut bénéficier de l'article UF.14-2 du règlement du POS de Paris et, de ce fait, induit un dépassement de densité (article UF.14-1)' ; 



L'avis défavorable du préfet en date du 13 novembre 2003 n'est pas produit aux débats mais résulte manifestement d'une insuffisance des compensations proposées ainsi qu'il se déduit du courrier adressé le 30 juin 2004 par les services de la préfecture à la société Acanthe développement aux termes duquel il est indiqué, concernant la demande de dérogation déposée en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation pour le changement de destination des locaux, que, 'compte tenu de la compensation complémentaire proposée le 30 mars 2004 au 3ème étage, [Adresse 5], son instruction peut désormais se poursuivre' ; 

Or, les propositions de compensations n'appartenaient pas au maître d'oeuvre mais au maître de l'ouvrage exclusivement avec l'assistance de son géomètre-expert ; 



 Et force est d'observer que la société Global architecture a déploré, à plusieurs reprises, l'incapacité de la société Acanthe développement à résoudre la question des compensations, alors que, de son côté, elle formait un recours gracieux, le 15 juin 2004, contre l'arrêté précité du maire ;



 Le 3 février 2005, elle faisait part à la société Acanthe développement de son dernier entretien avec l'architecte voyer de la mairie de Paris d'où il résultait que 'le permis de construire pourrait être délivré dès l'instant où la préfecture de Paris donne son accord sur les compensations proposées' ; elle demandait en conséquence au maître de l'ouvrage de 'bien vouloir re contacter M. [A] du cabinet [O] (géomètre-expert) afin de réactiver auprès de la préfecture les dossiers de compensation' ; 



Le 26 octobre 2005, la société Global architecture indiquait au maître de l'ouvrage s'être rapprochée de la mairie de Paris de façon régulière pour suivre l'instruction du permis de construire modificatif ; elle précisait : ' A ce jour, et depuis des mois, le dossier a reçu tous les avis favorables. Il reste néanmoins un problème à régler pour obtenir la délivrance du permis de construire modificatif, il s'agit des compensations proposées qui ont reçu un accord de principe mais, pour pouvoir délivrer le permis il est nécessaire que les compensations soient réalisées et que la transformation de ces bureaux en logements soit constatée par la préfecture. Or, à ce jour il n'en est rien' ; en conclusion, elle demandait au maître de l'ouvrage de 'bien vouloir veiller à la réalisation de ceci afin d'obtenir le permis de construire modificatif dans les meilleurs délais' et considérait que sa mission était désormais terminée ; 



Il n'est pas davantage établi, à ce stade de la chronologie des faits, un manquement de la société Global architecture à ses obligations contractuelles de maître d'oeuvre, aucune responsabilité ne lui étant imputable dans le refus du permis de construire opposé par le maire le 30 avril 2004 ; la cause première et essentielle de ce refus a été l'avis défavorable du préfet à la transformation de logements d'habitation en bureaux compte tenu de l'insuffisance des compensations proposées par le maître de l'ouvrage ; or, le traitement du dossier des compensations ne relevait pas de la mission du maître d'oeuvre, ceci n'est pas contesté par la société Acanthe développement qui n'a, au demeurant, opposé aucune objection au courrier précédemment cité du 26 octobre 2005 dans lequel le maître d'oeuvre considérait avoir, jusque là, accompli toutes les diligences relevant de sa mission ; 

En définitive, le préfet de Paris a fait droit, par arrêté du 11 avril 2006, à la demande de dérogation de la société Acanthe développement, du 1er août 2003, afin d'affecter à usage de bureaux des locaux d'habitation ; cet arrêté vise les compensations proposées par conversion à l'habitation de locaux commerciaux d'une surface totale de 662 m2 situés dans le 9ème arrondissement , l'accord de principe émis le 11 mars 2005 et énonce expressément, dans ses motifs, le fait que les compensations sont réalisées et l'occupation à l'habitation constatée le 16 mars 2006 ; 

Les termes de l'arrêté préfectoral viennent ainsi confirmer, en tous points, la justesse des explications et des conseils fournis à la société Acanthe développement par son maître d'oeuvre qui lui écrivait le 26 octobre 2005 : 'A ce jour, et depuis des mois, le dossier a reçu tous les avis favorables. Il reste néanmoins un problème à régler pour obtenir la délivrance du permis de construire modificatif, il s'agit des compensations proposées qui ont reçu un accord de principe mais, pour pouvoir délivrer le permis il est nécessaire que les compensations soient réalisées et que la transformation de ces bureaux en logements soit constatée par la préfecture' ; 



La société Acanthe développement déplore (page 13 de ses conclusions) qu'il lui ait fallu attendre trois années à compter de la demande de permis de construire modificatif pour obtenir l'autorisation préfectorale de changement de destination de l'immeuble ; toutefois, les développements qui précèdent n'établissent aucunement la responsabilité de la société Global architecture dans l'écoulement d'un tel délai qui résulte, ainsi qu'il a été dit, du règlement des compensations prévues à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, relevant du seul ressort du maître de l'ouvrage ; 



Il n'est pas sans intérêt de relever en outre que la société Acanthe développement, ayant obtenu l'autorisation préfectorale de changement d'affectation le 11 avril 2006, n'en a informé la société Global architecture que le 7 décembre 2009, générant ainsi, de son fait, un délai supplémentaire de plus de trois ans dans l'avancement du dossier ; 



Informée le 7 décembre 2009 de l'autorisation préfectorale de changement d'affectation, la société Global architecture a procédé, dans les meilleurs délais, le 25 février 2010, au dépôt de la demande de permis de construire modificatif ; 



La société Acanthe développement lui impute à faute le refus opposé à cette demande par arrêté du maire du 20 septembre 2010, pris aux motifs de l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France et de l'avis défavorable de l'inspection générale des carrières ; 



La société Global architecture réplique que, le plan local d'urbanisme (PLU) ayant été modifié depuis que le permis de construire initial a été obtenu en 1998, l'ouvrage réalisé en 2001 n'était plus conforme à ses prescriptions ; elle ajoute que les prestations rendues nécessaires par le nouveau PLU ont été effectuées, en particulier l'étude de sol sur le risque naturel lié à la présence sous l'immeuble d'une poche de dissolution de gypse antéludien ; 



Les pièces produites et, en particulier, le courrier adressé par la société Global architecture à la société Acanthe développement le 26 mai 2010, montrent que le maître d'oeuvre, dès cette date, avait été informé par les services de la mairie, des difficultés rencontrées dans l'instruction de la demande de permis de construire et qu'il avait d'ores et déjà entrepris les diligences propres à faire 



lever les avis défavorables, en particulier celui de l'inspection générale des carrières : demandes de devis à l'entreprise Géotec pour la réalisation de sondages ; un courrier suivant du 22 septembre 2010 annonce que l'étude de sol, demandée par les services de la mairie, a été effectuée par la société Geotec et que, par ailleurs, un entretien avait été demandé avec l'architecte des bâtiments de France à l'issue duquel il sera tenu compte de ses observations ; 



Le délai écoulé pour la réalisation, rendue nécessaire par les nouvelles prescriptions du plan local d'urbanisme, des sondages et étude de sol, ne pouvait être évité ; il ne saurait être reprochable au maître d'oeuvre à la charge duquel aucune négligence n'est démontrée ; 



Quant à l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France, dont les prescriptions sont susceptibles d'interprétation, il ne saurait être imputable à faute au maître d'oeuvre dès lors que ce dernier s'est attaché à le faire lever dans les meilleurs délais et a obtenu l'accord nécessaire le 4 octobre 2010 ainsi qu'il résulte du compte -rendu de la réunion tenue à cette date ; 



Il est établi, enfin, qu'une demande de permis de construire a été, à nouveau , déposée le 25 octobre 2010 et accordée le 8 février 2011 ; 



La preuve n'est pas rapportée, au terme des développements qui précèdent, d'une quelconque défaillance de la société Global architecture dans l'accomplissement de ses obligations contractuelles de maître d'oeuvre relatives aux formalités administratives et au permis de construire ; 



Le préjudice qui en serait résulté pour la société Acanthe développement n'est pas, au demeurant, justifié ; 



S'il est établi par un courrier du notaire en date du 26 novembre 2013, que la somme de 333.250 euros déposée entre ses mains au titre de l'indemnisation d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 11 juin 2010, a été restituée le 30 mars 2011 à la société Anthurium, bénéficiaire de la promesse, aucun élément ne permet de déterminer les motifs pour lesquels il n'a pas été donné suite à la réalisation de la promesse de vente ; l'obtention d'un permis de construire de régularisation du changement de destination de l'immeuble était, certes, mentionnée à la promesse de vente à titre de condition suspensive, mais avec l'indication expresse que le bénéficiaire de la promesse pouvait y renoncer ; d'autres conditions suspensives étaient en outre stipulées au profit du bénéficiaire (situation hypothécaire, urbanisme ) et il n'est pas montré qu'elles aient été satisfaites dans le délai de validité de la promesse ; 



Il s'ensuit que la demande de la société Acanthe développement est mal fondée et doit être rejetée ; 





L'installation du système de climatisation,



La société Acanthe développement a confié à la société Global architecture, suivant convention d'honoraires du 8 juin 2011, une mission de maîtrise d'oeuvre pour les 'travaux à exécuter dans le cadre du permis de construire en régularisation déposé le 26 octobre 2010" ; il est précisé à la convention que la mission comprend l'établissement des ordres de service et la direction de l'exécution des travaux, que le 'maître d'ouvrage a la faculté de confier au maître d'oeuvre des missions complémentaires qui feront l'objet d'avenant à définir selon les cas', que les délais des travaux seront à convenir avec le maître de l'ouvrage ; 



La société Acanthe développement indique qu'ayant été informée au début de l'année 2012 du souhait de la société Effisoft, locataire des locaux des 1er, 2ème, 3ème et 5ème étages, de prendre à bail les locaux du 4ème étage, elle a chargé la société Global architecture de travaux de rénovation des 5 niveaux de l'immeuble, incluant la mise en oeuvre d'un système de climatisation ; 



La société Global architecture a demandé des devis à la société Climaticiens de France et a établi, le 13 février 2012, une 'notice descriptive sommaire des travaux prévus dans les bureaux R+1 à R+5" comprenant, notamment, dans l'ensemble des bureaux sur rue, la mise en place d'une climatisation 'VRV' assurant le rafraîchissement et le chauffage des locaux, outre une climatisation spécifique dans le local informatique du R+2 ; 



La société Acanthe développement prétend que selon le planning arrêté par la société Global architecture les travaux devaient durer cinq mois et être livrés fin juillet 2012 (page 17 de ses conclusions) ; force est toutefois de constater qu'aucune pièce de la procédure ne corrobore de telles allégations, la note descriptive du 13 février 2012 ne comportant pas de calendrier des travaux ; en outre, il n'est pas montré que les parties aient convenu, ainsi qu'il était prévu dans la convention d'honoraires précitée du 8 juin 2011, d'un délai de réalisation des travaux ; c'est dès lors sans fondement que la société Acanthe développement se prévaut d'un retard de neuf mois dans la réception des travaux, intervenue le 28 février 2013 avec des réserves levées le 21 mars 2013 ; 



La société Acanthe développement invoque, à titre de préjudice, la prolongation de la franchise de loyers consentie à la société Effisoft pendant la durée des travaux de rénovation et de climatisation entrepris dans l'immeuble ; 



Or, force est de constater que la société Global architecture est tiers au contrat de bail conclu entre la société Acanthe développement et la société Effisoft le 16 février 2012 et que les engagements contractés par la société bailleresse à l'égard de sa locataire ne lui sont pas opposables ; il importe en outre de relever que la société Acanthe développement s'est engagée sans avoir tenu la société Global architecture informée des conditions du bail et, en particulier, de la franchise de loyers octroyée pendant la durée des travaux ; 



Force est de relever, de surcroît, que, selon les termes du bail, la franchise de loyers était stipulée 'pour toute la durée des travaux' , sans aucune indication d'une date butoir et , avec pour seule précision que cette franchise se prolongera 'jusqu'à la réception finale des travaux qui constatera le bon fonctionnement de la climatisation et sans réserves significatives pouvant nuire à la jouissance des locaux' ; 



Il incombe à la société Acanthe développement de répondre de ses engagements librement consentis au bénéfice de sa locataire ; la responsabilité de la société Global architecture qui n'est pas liée par le contrat de bail et à l'encontre de laquelle il n'est justifié d'aucun retard dans la livraison des travaux, ne saurait être recherchée du chef de la franchise de loyers convenue entre les parties au bail pour la durée des travaux ; 



La société Acanthe développement ajoute que la société Global architecture a commis une erreur de conception en installant un système de climatisation générant, pour le voisinage, des nuisances sonores auxquelles il a fallu remédier par la création de nouveaux locaux techniques et la mise en place de pièges à sons ; ceci a entraîné des surcoûts et a rendu nécessaire le dépôt d'un permis de construire pour la modification des façades ; 



Force est toutefois de constater que la convention d'honoraires du 8 juin 2011, prévoit un 'coût estimatif des travaux' établi 'provisoirement' à 536.884,74 euros sans compter les travaux de climatisation qui n'avaient pas encore été, à cette date, envisagés par le maître de l'ouvrage ; que la notice descriptive sommaire des travaux présentée par la société Global architecture le 13 janvier 2012, incluant les travaux de climatisation demandés par le maître de l'ouvrage n'indique pas de coût estimatif des travaux ; que le 'surcoût' invoqué n'est pas, au regard des pièces de la procédure, démontré ; 



Il n'apparaît pas qu'un système de climatisation ait été d'ores et déjà installé ni qu'il ait suscité des plaintes du voisinage pour nuisances sonores ; 



La société Global architecture a établi, le 8 juin 2012, un 'mémo technique' relatif à l'installation de la climatisation, faisant état de la réalisation, en cours de travaux, d'une étude acoustique détaillée et concluant à la nécessité de prévoir des locaux techniques plus spacieux pour loger les pièges à son ; 



La société Acanthe développement s'était, en toute hypothèse, engagée vis-à-vis de sa locataire, dès le 16 février 2012, à prendre à sa charge la climatisation des locaux et ce, avant même de s'être fait préciser par son maître d'oeuvre, au besoin après les études nécessaires, le coût estimatif de tels travaux ; 





Elle ne saurait dès lors imputer à faute à la société Global architecture d'avoir fait effectuer une étude acoustique et d'avoir tenu compte de ses résultats pour la mise en oeuvre d'une climatisation conformément aux normes ; 



La demande de dommages-intérêts formée par la société Acanthe développement du chef de l'installation de la climatisation est mal fondée et doit être rejetée ; 



Le jugement déféré est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société Acanthe développement de ses demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la société Global architecture ; 



Sur la demande de la société Global architecture en règlement du solde de ses honoraires, 

 

 Sont ici en cause les honoraires prévus dans la convention d'honoraires du 8 juin 2011 selon laquelle le maître d'oeuvre se voit attribuer un pourcentage de rémunération fixé à 7% du montant hors taxes des travaux et un montant d'honoraires arrêté provisoirement à 37.581,93 euros hors taxes ; 



Il est constant que le montant de l'ensemble des travaux de réhabilitation, rénovation et climatisation engagés dans l'immeuble à la suite du permis de construire délivré le 8 février 2011 a atteint la somme de 579.441,18 euros HT au 28 février 2013 date de la réception des travaux ; 

 

Par application du pourcentage de rémunération de 7% du montant hors taxes des travaux stipulé à la convention d'honoraires du 8 juin 2011, il revient au maître d'oeuvre une somme de 40.560,88 euros HT soit 48.510,81 euros TTC ;



 La société Acanthe développement fait valoir que 'c'est à juste titre, sur le fondement des divers manquements contractuels du maître d'oeuvre, qu' (elle) a refusé de payer les factures d'honoraires émises par la société Global architecture à concurrence de 28.906,34 euros TTC, en raison des fautes qu'elle a commises' (page 26 de ses conclusions) ; 



Or, aucun manquement contractuel n'ayant été retenu à la charge de la société Global architecture, la société Acanthe développement doit lui payer le montant de ses honoraires tels que convenus dès lors que les travaux ont été réceptionnés le 28 février 2013 et toutes les réserves levées le 21 mars 2013 ; 



Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la société Global architecture en paiement de la somme de 28.906,34 euros TTC au titre du solde restant dû sur le montant de ses honoraires et condamné la société Acanthe développement à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2014 (date des premières conclusions formalisant la demande) ; la mise en demeure , alléguée, du 23 juillet 2013, n'est pas produite aux débats ; 



Sur les autres demandes, 



Il s'infère du sens de l'arrêt que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a déclaré sans objet les demandes formées contre la MAF prise en qualité d'assureur de la société Global architecture ; 



La société Global architecture ne démontre pas avoir subi, des suites du non paiement de ses honoraires, un préjudice distinct de celui qui est réparé par l'allocation des intérêts moratoires ; le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée de ce chef ; 



Sont également approuvées les dispositions retenues par les premiers juges sur le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Par application de ces dernières dispositions l'équité commande de condamner la société Acanthe développement à payer à chacune des sociétés Global architecture et MAF, une indemnité complémentaire de 3.000 euros ; 



Succombant à l'appel, la société Acanthe développement en supportera les dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : 



La cour,


Statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 



Ajoutant, 



Condamne la société Acanthe développement à payer à chacune des sociétés Global architecture et MAF, une indemnité complémentaire de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société Acanthe développement aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Brigitte AZOGUI-CHOKRON, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,