Cour d'Appel · 1ère Chambre C — 23 janvier 2018

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délivrées le 

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère Chambre C



ARR'T DU 23 JANVIER 2018



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/06466







Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JUILLET 2015 

TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 11-15-0012







APPELANTE :



SCI SCAT et pour elle son représentant légal domiciliée ès-qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Pierre FAVEL de la SCP FAVEL-TRIBILLAC-MAYNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES







INTIMEE :



Madame [Z] [W]

née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me MALAVIALLE de la SCP NICOLAU-MALAVIALLE-GADEL-CAPSIE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES











ORDONNANCE DE CL TURE du 21 Novembre 2017







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 DECEMBRE 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée



Greffier, lors des débats : Mme Monique AUSSILLOUS





ARRET : 



- contradictoire



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Monique AUSSILLOUS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*



* *



*



Monsieur [A] a consenti le 1er mars 1988, un contrat de bail avec [Z] [W], ayant pour objet une villa située à [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 2 600 Francs outre le versement de la somme de 5200 Francs au titre du dépôt de garantie.

Cet immeuble a été vendu le 14 mai 2004 à la SCI SCAT.



La SCI SCAT a délivré à sa locataire un congé pour vente le 12 juillet 2011 par l'intermédiaire de la SCP d'huissiers CHABAUD-BIELLMANN.











Par acte du 31 mai 2011 la SCI SCAT a assigné [Z] [W] devant le Tribunal d'instance de Perpignan en vue de voir valider le congé.

Par jugement rendu le 12 septembre 2013, le Tribunal d'instance de Perpignan a ordonné la réouverture des débats à la demande de la SCP SCAT qui ne s'est pas fait représenter à l'audience.

Par acte du 30 octobre 2013, la SCI SCAT a fait assigner la SCP CHABAUT-BIELLMANN devant le même Tribunal, en invoquant que l'huissier a manqué à son obligation de conseil et d'information envers elle lors de la délivrance du congé, pour qu'il soit condamné à la relever et garantir des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.



Les deux affaires ont été appelées à l'audience du 15 novembre 2013 où le Tribunal a ordonné leur jonction par mention au dossier.



Le dispositif du jugement rendu le 29 juillet 2015 par le Tribunal d'instance de Perpignan énonce :



- Ordonne la disjonction des affaires enrôlées initialement sous les numéros 15-12 et 13-1801,

- Renvoie l'examen de l'assignation délivrée le 30 octobre 2013 et opposant la SCI SCAT à la SCP CHABAUD-BIELLMANN devant le Tribunal d'instance de Narbonne,

- Dit qu'il sera procédé par le greffe de la juridiction conformément à l'article 97 du Code de procédure civile,

- Déboute la SCI SCAT de sa demande tendant à obtenir le prononcé d'un sursis à statuer. 



Pour le surplus :



- Constate la nullité du congé délivré le 12 juillet 2011 par la SCP CHABAUD-BIELLMANN au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

- Constate l'irrecevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail présentée au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

- Déboute la SCI SCAT de ses demandes de résiliation, d'expulsion et de fixation d'indemnité d'occupation,

- Constate l'absence de preuve de l'existence d'une dette locative,



En conséquence :



- Déboute la SCI SCAT de sa demande de paiement,

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- Ordonne que le présent jugement sera notifié par le greffe du Tribunal d'instance de Perpignan à Monsieur le Procureur de la République du Tribunal de grande instance de Perpignan,

- Condamne la SCI SCAT, prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





- Réserve la demande présentée par la SCP CHABAUD-BIELLMANN au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Prononce l'exécution provisoire de la présente décision,

- Condamne la SCI SCAT, prise en la personne de son représentant l'égal, aux dépens.



Le premier juge constate que la locataire répond aux conditions d'âge et de ressources posées par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et relève que l'absence de proposition de logement est de nature à motiver la nullité du congé pour vente.

En conséquence, il rejette la demande de résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

Il rappelle que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'obligation de régler le loyer à terme échu toute demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement doit être notifiée au représentant de l'État deux mois avant l'audience sous peine d'irrecevabilité, relève que la notification n'a pas été effectée, et en conséquence juge que la demande tendant à obtenir la résiliation du contrat de bail est irrecevable. 

Il constate que la SCI SCAT produit uniquement au soutien de sa demande en paiement de la dette locative une attestation du 25 avril 2014 établie par l'expert comptable de la société, contestable en raison du lien de subordination, et que ce document n'est étayé par aucun décompte et historique du compte de la locataire permettant de visualiser les versements effectués par la locataire.

A contrario, il constate que [Z] [W] justifie de versements :

- 2011 : loyer annuel de 4 573,44 € : 10 versements de 540 €

- 2012 : loyer annuel de 4 573,44 € : versements à hauteur de 6 480€

- 2013 : loyer annuel de 4 573,44 € : 10 versements à hauteur de 540€

- 2014 : 10 versements de 540 €.

En outre, elle prouve qu'elle a procédé à l'envoi de nombreux chèques qui n'ont pas été encaissés ou encaissés tardivement par le bailleur :

- 2014 : 10 chèques 540 € dont 8 n'ont pas fait l'objet d'un encaissement.

- 2013 : 1 chèque n'a pas été encaissé.

- 2012 : 2 chèques n'ont pas fait l'objet d'un encaissement.



Le premier juge estime au regard des pièces rapportées que le bailleur ne peut se prévaloir de propre carence dans l'encaissement d'un loyer pour motiver une demande de paiement. Il remarque que la revendication de l'existence d'une dette locative est apparue seulement après le constat de l'échec de la procédure initiée sur la base du congé pour vente, ce qui laisse douter de la légitimité de cette demande.











Par ailleurs, le premier juge rappelle que sur fondement de l'article 40 du Code de procédure pénale il n'appartient pas au Tribunal d'instance d'apprécier le caractère sérieux ou l'opportunité d'une dénonciation d'un abus de vulnérabilité, et fait droit en conséquence à la demande de [Z] [W] et ordonne la notification du jugement à Monsieur le Procureur de la République.



La SCI SCAT a relevé appel du jugement par déclaration au greffe le 26 août 2015.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 novembre 2017.



Les dernières écritures de la SCI SCAT ont été déposées le 20 novembre 2017.



Les dernières écritures de [Z] [W] ont été déposées le 17 novembre 2015.

[Z] [W] a déposé de nouvelles écritures le 11 décembre 2017 avec demande de rabat de la clôture.



Le dispositif des dernières écritures de la SCI SCAT énonce :



- Juger recevable et bien-fondé l'appel cantonné formé par la SCI SCAT à l'encontre du jugement rendu le 29 juillet 2015 par le Tribunal d'instance de Perpignan,

- Réformer ledit jugement en ce qu'il a débouté la SCI SCAT de sa demande en paiement de l'arriéré des loyers et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- Juger que les loyers dus pour la période écoulée du 1erjanvier 2011 au 30 novembre 2017 se sont élevés à la somme de 39 035,40 € et ont fait l'objet de règlements de la part de [Z] [W] à concurrence de 17 498,77 €.



En conséquence :



- Condamner [Z] [W] à payer à la SCI SCAT la somme de 21 536,63 € représentant le solde du, somme à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir,

- Condamner [Z] [W] à payer à la SCI SCAT la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner [Z] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers par distraction au profit de la SCP FAVEL TRIBILLAC MAYNARD, Avocats sur ses offres et affirmations de droit.









La SCI SCAT rappelle que l'article 1315 du Code civil dispose que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Or le premier juge en rejetant les attestations de l'expert-comptable qui faisaient état des encaissements réalisés au cours des exercices 2012, 2013 et 2014, sur le compte bancaire ouvert auprès de la Banque populaire du Sud a inversé la charge de la preuve.

Il souligne que les attestations sont corroborées par les relevés de compte de la SCI et de [Z] [W], délivrés par la Banque populaire du Sud.

L'appelante fait valoir que le premier juge a purement et simplement homologué le décompte fourni par [Z] [W] pour les années 2011 et 2014 sur la base de 381,12 € par mois sans procéder à des vérifications, alors que le montant figurant dans le bail signé par les parties le 1ermars 1988 stipule une somme de 2 600 francs, soit 396,37 € par mois, et que les loyers qui ont été acquittés par [Z] [W] au cours de l'année 2011 s'élèvent déjà à un montant de 540 €.



La SCI SCAT précise qu'elle pensait devoir cesser d'encaisser les chèques à compter du mois de mars 2012 à la date de la prise d'effet du congé pour vente délivré par l'huissier.

Elle n'a repris l'encaissement des chèques qu'au mois d'octobre 2013 lorsqu'elle a pris conseil auprès d'un avocat.

Ce n'est que lorsque l'arriéré des loyers a atteint plus de 10 000 € qu'elle a fait valoir le défaut de paiement comme une cause de résiliation du bail.



La SCI SCAT soutient que les relations amicales qu'elle entretenait avec sa locataire justifiaient l'absence de mise en demeure préalable pour le règlement de l'arriéré locatif. 



La SCI SCAT fournit un décompte des sommes encaissées mois par mois au titre des années 2012 à 2015 à partir de ses propres relevés auprès de la Banque populaire du Sud :



- 2012 : 540 € en janvier + 540 € en février = 1080 €

- 2013 : 1620 € en septembre + 8 100 € en octobre + 1 620 € en novembre = 11 340 € dont 3 740 € sont revenus impayés soit un solde de 7 560 €

- 2014 : 540 € en mars + 540 € en avril + 1 080 € en août = 2 160 €

- 2015 : 1 839, 36 € le 11 août 2015 + 398, 20 € le 4 novembre 2015 + 198, 21 € le 4 janvier 2016 = 2 635,77 €





[Z] [W] fait valoir un solde créditeur d'un montant de 202,88 € arrêté au mois d'août 2015, alors qu'elle n'a pas payé le moindre loyer depuis le 1erjanvier 2015 jusqu'au mois de juillet 2015.





[Z] [W] se base sur le loyer mensuel de 396,37 € sans prendre en compte la clause d'indexation stipulée au contrat de bail, alors qu'elle acceptait le paiement d'un loyer mensuel de 540 € à compter de l'année 2011.

La SCI SCAT a formé une demande de révision du loyer dans les conditions de la loi ALUR par lettre officielle du 24 août 2015 pour un nouveau loyer mensuel de 719,66 €.

[Z] [W] s'est opposée à cette indexation en soutenant que le loyer révisé est de 398,21 € ce qui correspond à une majoration de 1,84 € en 28 ans. 



La SCI SCAT constate qu'elle a encaissé au titre des années 2012, 2013, 2014 et 2015, la somme totale de 13 435,77 € et 4 063 €.



Elle aurait dû encaisser :



au titre de l'année 2015  :



- 2012 : 540 x 12 = 6 480 €

- 2013 : 540 x 12 = 6 480 €

- 2014 : 540 x 12 = 6 480 €

- 2015 : 540 x 8 = 4 320 €

- 713,85 € x 4 = 2 855,40 €



Soit un total de 26 615,40 €



au titre de l'année 2016 : 



- 540 x 12 = 6 480 € 



au titre de l'année 217 : 



- 540 x 11 = 5 940 € (aucun loyer n'a été versé)



En conséquence, elle estime qu'arrêté au mois de novembre 2017, le montant des loyers restants dus s'établit ainsi :

- Loyers exigibles (26 615,40 € + 6 480 € + 5 940 € ) = 

39 035,40€

- Loyers effectivement versés ( 13 435,77 € + 4 063 €) = 

17 498,77 €



Soit une créance totale de (39 035,40 € - 17 498,77 €) = 

21 536,63 €.



Le dispositif des dernières écritures de [Z] [W] énonce :



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement,









- Débouter la SCI SCAT de toutes ses demandes,

- Condamner la SCI SCAT à payer à [Z] [W] une somme complémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile,

- Condamner la SCI SCAT aux entiers dépens.



[Z] [W] estime qu'en vertu de l'article 1247 du Code civil et à défaut de stipulation particulière dans le bail prévoyant les modalités de paiement des loyers, le loyer est quérable, de sorte qu'il appartient au bailleur de se présenter au domicile du locataire pour en demander le paiement, et la SCI SCAT ne lui a jamais réclamé le moindre loyer.



[Z] [W] fait valoir que le montant du loyer stipulé dans le bail s'élève à la somme de 2 500 Francs, soit 396,20 €. Elle ajoute qu'aucune indexation n'a été réclamée avant septembre 2015 et qu'à compter de celle-ci le montant du nouveau loyer a été fixé à la somme de 398,20 €.

Or, elle s'est régulièrement acquittée d'une somme de 540 € en raison d'une erreur de conversion. Cette erreur résulte de son âge avancé (74 ans) et sa très grave maladie.



En outre, [Z] [W], constate que l'unique commandement de payer, signifié le 28 juillet 2015, réclamait seulement les loyers courants du 1erjanvier 2015 au 1erjuillet 2015. Elle en déduit donc qu'il n'existait aucune autre dette locative antérieure.

Au surplus, ce commandement de payer est intervenu après un courrier officiel adressé par son avocat au conseil de la SCI SCAT qui annonçait le règlement des 5 mois de loyers dus pour l'année 2015, et la SCI SCAT n'a pas contesté le décompte opposé pour les années 2011, 2012, 2013 et 2014 devant le premier juge.



[Z] [W] relève que la situation a depuis été régularisée et produit les modalités de paiement des loyers pour les années 2011, 2012, 2013 et 2014 :




2011 :


- Loyer dû 396,37 x 12 mois = 4 756,44 €

- Total payé : 10 mois x 540 € = 5 400 €

- Trop payé : 5 400 € - 4 756,44 € = 643,56 €


2012 :


- Loyer dû : 396,37 x 12 mois = 4 756,44 €

- Total payé : 6 480 €

- Trop de payé : 6 480 - 4 756,44 = 1 723,56 €


2013 :


- Loyer dû : 396,37 x 12 mois = 4 756,44 €

- Total payé : 5 400 €

- Trop de payé : 5 400 - 4 756,44 € = 643,56 €





[Z] [W] précise qu'il ressort des relevés de compte de la SCI SCAT que pour l'année 2013, une somme totale de 7 560 € a été payée dont 5 400 € au titre des loyers de 2013 et 2 160 € au titre des loyers de 2012.


2014


- Loyer dû : 396,37 x 12 mois = 4 756,44 €

- Total payé : 540 x 11 = 5 940 € dont 4 320 € non encaissés

- Trop payé : 5 940 ' 4 756,44 = 1 183,56 €


2015


- Loyer dû 398,20 € x 8 mois = 3 185,60 €

- Total payé : 2 982,72 €

- Trop payé : 3 185,60 ' 2 982,72 = 202,88 €



Elle estime que le comportement de la SCI SCAT est à l'origine des retards générés puisqu'elle n'a jamais encaissé certains règlements réalisés par chèque.

En conséquence, [Z] [W] demande la confirmation du premier jugement.





MOTIFS





Sur le contenu du litige



La cour rejette la demande de rabat de la clôture et les écritures déposées par [Z] [W] le 11 décembre 2017 la veille des débats à l'audience.

Elle observe d'une part que le dispositif des prétentions est inchangé, et que le motif invoqué de répondre aux conclusions déposées le 20 novembre 2017 la veille de la clôture par l'appelant n'est pas sérieusement opérant alors que [Z] [W] a attendu 21 jours pour y répondre sans solliciter le conseiller de la mise en état d'une contestation de leur caractère tardif et d'une éventuelle demande en temps utile de report de l'audience de fixation.



Sur le fond, la cour constate que le litige principal est aujourd'hui limité compte-tenu de l'évolution du litige à l'appréciation du montant de la dette locative.



Sur la dette locative



Le locataire n'est pas crédible à prétendre avoir payé par erreur à partir de 2011 et pendant quatre ans des loyers d'un montant mensuel porté à 540 € par l'application de l'indexation d'un loyer initial équivalent 25 ans auparavant en 1988 à 396,97 €, alors que le coefficient d'indexation non critiqué portait en réalité déjà le loyer à la somme mensuelle de 569,99 € en 2005.



Il en résulte que le décompte de la locataire sur une base mensuelle constante de 396,37 € pendant les années 2011 à 2014, puis de 398,20 € en 2015 manque de base contractuelle, alors qu'elle n'apporte aucune critique sérieuse au calcul de la créance du bailleur développé dans les pages 5à 8 de ses écritures qui prend en compte les paiements effectués sur les propres relevés de compte de la locataire, de sorte que le motif du premier juge d'une force probante discutable des attestations des experts-comptables de la SCI n'est pas opérant.

L'argument qu'un commandement délivré le 28 juillet 2015 ne réclamait que les loyers courant sur l'année 2015 n'est pas pertinent pour écarter l'existence d'une créance antérieure que le bailleur avait fait le choix qui lui appartient de ne pas mentionner dans son commandement.

[Z] [W] n'est pas fondée à déduire de l'absence d'encaissement des chèques de loyers la disparition de la dette.



La cour fait droit en conséquence à la demande principale du bailleur en paiement d'une créance de loyers de 21 536, 63 € à la date de l'échéance de novembre 2017.



Sur les autres prétentions



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l'instance d'appel.



[Z] [W] supportera la charge des dépens de l'appel.

En revanche, la cour n'infirme pas la condamnation prononcée mettant à la charge de [Z] [W] les dépens de première instance en ce que la décision rendue en appel relève d'une évolution du litige distinct des débats devant le premier juge.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Rejette la demande de rabat de la clôture,



Confirme le jugement rendu le 29 juillet 2015 par le tribunal d'instance de Perpignan sur son dispositif distinct de l'appel cantonné à la demande en paiement d'une dette locative,



Et statuant sur ce chef infirmé :



Condamne [Z] [W] à payer à la SCI SCAT une somme de 21 536, 63 € arrêtéà la date de l'échéance de loyer de novembre 2017,







Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non remboursables exposés en appel,



Condamne [Z] [W] aux dépens de l'appel, avec distraction au profit de la SCP d'avocats FAVEL TRIBILLAC MAYNARD.





LE GREFFIERLE PRESIDENT

















































































PG/MA